Bedeutung des Facility Managements für
den Shareholder-Value

Eingereicht von: Matthias Geisler

Inhaltsverzeichnis I

Abbildungsverzeichnis  III

Formelverzeichnis  IV

Abkürzungsverzeichnis IV

1. Abschnitt: Wertorientierte Immobilienbewirtschaftung  1

A. Zielsetzung des Facility Managements  1
B. Stellenwert von Immobilien für den Shareholder-Value 2
C. Komponenten des Shareholder-Value 3

2. Abschnitt: Gebäudespezifische Wertfaktoren des Shareholder-Value  5

A. Werttreiber des Free Cashflow 6

I. Zusammensetzung des Free Cashflow  6
II. Steigerung der Mieteinnahmen  7
III. Kostensenkungsmaßnahmen 7
IV. Investitionen in das Anlagevermögen  8

B. Wertfaktoren der Kapitalkosten 8

I. Ermittlung der Kapitalkosten  8
II. Beeinflussung der Kapitalkosten 9

C. Werttreiber des Residualwerts  9

I. Bestimmung des Residualwertes 9
II. Steigerung des Residualwertes 10

a) Wertsteigerung durch Instandhaltungsmanagement  10
b) Schaffung flexibler und intelligenter Gebäude 10

3. Abschnitt: Konsequenzen aus dem Shareholder-Value-Ansatz für das Facility Management 12

A. Herstellung von Transparenz 12

I. Einführung eines Modells zur Shareholder-Value-Berechnung 12

a) Probleme bei der Übertragung des Shareholder-Value-Ansatzes  12
b) Quantifizierung von Nutzenpotentialen  13

II. Notwendigkeit eines ganzheitlichen Informationsmanagements 14

a) Probleme bei der Datenhaltung von Immobilien 14
b) Computer Aided Facility Management (CAFM)  14

B. Aufspüren einzelner Wertsteigerungspotentiale 15

I. Pentagon-Konzept zur Beurteilung von Wertsteigerungspotentialen 15
II. Minimierung der Gebäudekosten  16

a) Nachhaltige Kostenerfassung 16
b) Aufdeckung und Realisierung von Kostensenkungspotentialen  17

III. Maximierung des Gebäudenutzens  17
IV. Externe Verbesserungsmöglichkeiten  18

a) Outsourcing 18
b) Contracting 19

Schlussbemerkung 20

Anhang VI

Quellenverzeichnis  X

1. Abschnitt: Wertorientierte Immobilienbewirtschaftung

Die veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen führten in den letzten Jahren zu einer verstärkten Orientierung der Unternehmen auf die Steigerung des Eigentümerwertes (Shareholder-Value, SHV).1 Dadurch wird der Druck auf die Unternehmen erhöht, ihre Immobilien besser zu nutzen und zu bewirtschaften.2 In dieser Arbeit soll nun erörtert werden, welche Auswirkungen eine professionelle Gebäudebewirtschaftung auf den SHV hat.

Das Grundprinzip des SHV-Ansatzes basiert darauf, dass der Wert eines Unternehmens dauerhaft gesteigert wird. Der gesamte ökonomische Wert eines Unternehmens setzt sich dabei aus dem Wert seines Fremdkapitals und seines Eigenkapitals zusammen, wobei der Anteil des Eigenkapitals als „Shareholder-Value“ bezeichnet wird.3 Ziel ist es, dessen Marktwert langfristig zu steigern. Dabei soll der SHV „exante durch entsprechendes Management beeinflusst werden, weshalb eine Herleitung des Unternehmenswertes aus internen Finanzgrößen notwendig ist, die eine möglichst hohe Korrelation mit der externen Wertbildung an der Börse aufweist.“4

A. Zielsetzung des Facility Managements

Allgemein bezeichnet Facility Management (FM) ein „Planungs- und Steuerungskonzept, in dessen Mittelpunkt Maßnahmen stehen, die zum kontinuierlichen Betreiben und zur Erhaltung der Funktionsfähigkeit von Gebäuden sowie haustechnischer Anlagen unter Berücksichtigung sich wandelnder Anforderungen dienen“.5 Um weiterführende Betrachtungen über eine wertorientierte Immobilienbewirtschaftung anzustellen, ist zunächst einmal festzulegen, aus welcher Sicht die Unternehmenswertsteigerung angestrebt wird. So verfolgen der Eigentümer und der Nutzer einer Immobilie unterschiedliche Ziele im Rahmen des FM. Der Eigentümer betrachtet Stellenwert von Immobilien für den Shareholder-Value 2 die Immobilie als Produkt; sie stellt für ihn eine Primärinvestition mit dem Ziel dar, Erträge aus der Überlassung an Dritte zu erzielen.6 Für ihn stehen somit die Werterhaltung bzw. -steigerung der Objekte, die Erhöhung der Rendite und damit verbunden die Steigerung des SHV im Vordergrund.

Aus der Sicht des Nutzers stellt die Immobilie eine Sekundärinvestition dar, da sie als Produktionsfaktor nur mittelbar Einzahlungen generiert.7 Er erwartet von der Immobilie eine hohe Funktionalität und Nutzungsflexibilität, geringe Flächennutzungskosten, einen günstigen Mietzins und eine hohe Qualität des Gebäudes sowie einen angemessenen Servicegrad. Ansatzpunkte für einen Beitrag zur Steigerung des SHV seitens der Unternehmensimmobilien liegen in der Senkung der Kosten für die Bereitstellung und die Bewirtschaftung der betriebsnotwendigen Immobilien sowie in der Verwertung nicht-betriebsnotwendiger Gebäude. Im Rahmen dieser Arbeit werden ausschließlich die Auswirkungen der Gebäudebewirtschaftung auf den SHV aus Eigentümersicht untersucht, d.h. die Immobilie wird als Produkt angesehen.8

B. Stellenwert von Immobilien für den Shareholder-Value

[...]

1 Vgl. Hachmeister, Unternehmenswertsteigerung, 2000, S. 1
2 Vgl. Lochmann/Köllgen, Facility Management, 1998, S. 17
3 Vgl. Rappaport, Shareholder-Value, 1999, S. 39
4 Jürgensonn/Schäfers, Shareholder-Value-Analyse, 1998, S. 821; Der externe Wert des SHV entspricht dem aktuellen Aktienkurs multipliziert mit der Anzahl der ausstehenden Aktien.
5 Schäfers, Management, 1997, S.166; Auf eine Darstellung verschiedener Definitionen von Facility Management wird hier verzichtet. Einführend vgl. dazu z.B. Pierschke, Facilities Management, 2000, S. 278f.
6 Vgl. Hens, Marktwertorientiertes Management, 1999, S. 117
7 Vgl. Hens, Marktwertorientiertes Management, 1999, S. 117
8 Für eine SHV-Analyse betrieblicher Immobilien vgl. Popp, Strategisches Facility Management, 2001; Hens, Marktwertorientierte Steuerung, 1999; Grünert, Wertorientierte Steuerung, 1999