Klassische Immobilienbewertungsverfahren und
Due Diligence Real Estate in Deutschland

Diplomarbeit

im Sommersemester 2004

von

Daniel Wulf

Dielheim, April – Juli 2004

Inhaltsverzeichnis

1 Einführung ... 9

2 Sachverständigenwesen in Deutschland ... 13

3 Erläuterung der Wertlehre ... 18
3.1 Unterschied Wert / Preis ... 18
3.2 Werte der Immobilienbewertung ... 19
3.2.1 Verkehrswert ... 19
3.2.2 Beleihungswert ... 21
3.2.3 Versicherungswert ... 22

4 Klassische Verfahren der Wertermittlung in Deutschland ... 24

5 Das Ertragswertverfahren ... 26
5.1 Der Jahresrohertrag ... 28
5.2 Bewirtschaftungskosten ... 30
5.2.1 Betriebskosten ... 31
5.2.2 Verwaltungskosten ... 32
5.2.3 Mietausfallwagnis ... 34
5.2.4 Instandhaltungskosten ... 35
5.3 Restnutzungsdauer ... 38
5.4 Liegenschaftszins ... 42
5.5 Ermittlung des Bodenwertes ... 45
5.6 Bodenwertverzinsung ... 47
5.7 Ertragsvervielfältiger ... 47
5.8 Zu- und Abschläge ... 53
5.9 Sonderprobleme des Ertragswertverfahren ... 53
5.10 Ablauf des Ertragswertverfahren an einem Beispiel ... 54
5.11 Der Weg zum Verkehrsweg ... 55
5.12 Auswirkung fehlerhafter Ansätze auf den Ertragswert ... 56
5.13 Die Hausmakler – Formel ... 63

6 Das Sachwertverfahren ... 64
6.1 Ermittlung des Bodenwertes ... 65
6.2 Wertermittlung der baulichen Anlage ... 66
6.2.1 Traditionelle Ermittlung der Normalherstellkosten ... 67
6.2.1.1 Baupreisindex ... 72
6.2.2 Ermittlung der Normalherstellkosten 1995 und 2000 ... 73
6.2.2.1 Grundlagen für die BGF-Ermittlung nach WertR 2000 [61]: ... 74
6.2.2.2 Schematische Anwendung der NHK 2000 ... 77
6.2.2.3 Baunebenkosten ... 81
6.2.2.4 Alterswertminderung oder Abschreibung ... 83
6.2.2.5 Baumängel und Bauschäden ... 89
6.2.2.6 Sonstige wertbeeinflussende Umstände ... 90
6.2.2.7 Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen ... 91
6.3 Wertermittlung der sonstigen Anlagen ... 91
6.4 Ablauf des Sachwertverfahrens an einem Beispiel ... 92
6.5 Kritische Betrachtung des Sachwertverfahrens ... 94

7 Das Vergleichswertverfahren ... 94
7.1 Vergleichspreise hinreichend übereinstimmender Vergleichsgrundstücke ... 96
7.1.1 Der unmittelbarer Preisvergleich ... 97
7.1.2 Der mittelbare Preisvergleich ... 101
7.2 Bodenrichtwert ... 103
7.3 Berücksichtigungen von Abweichungen ... 104
7.4 Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse ... 105
7.5 Kritische Würdigung des Vergleichswertverfahren ... 106

8 Due Diligence ... 106
8.1 Braucht man neben den drei traditionellen Verfahren noch ein Viertes? ... 106
8.2 Begriffsdefinition „Due Diligence“ ... 107
8.3 Inhalt und Ziel einer Due Diligence Real Estate ... 108
8.4 Nutzer der Due Diligence Real Estate ... 110
8.5 Elemente der Due Diligence Real Estate ... 111
8.5.1 Wirtschaftliche Analyse ... 111
8.5.2 Technische Analyse ... 113
8.5.2.1 Bauliche Analyse ... 114
8.5.2.2 Analyse der technischen Gebäudeausrüstung ... 117
8.5.2.3 Facility Management Analyse ... 118
8.5.2.4 Umweltanalyse ... 120
8.5.3 Finanzielle Analyse ... 121
8.5.4 Steuerliche Analyse ... 121
8.5.5 Rechtliche Analyse ... 122
8.5.6 Organisatorische Analyse ... 123
8.5.7 Due Diligence Report ... 123
8.6 Das Due Diligence Real Estate Team ... 125
8.7 Hilfsmittel der Due Diligence Real Estate ... 126
8.7.1 Data Room ... 127
8.7.2 Checklisten ... 128
8.7.3 Mindmaps ... 129
8.7.4 Datenbanken ... 130
8.7.5 Servergestützte Managementkommunikationssysteme ... 130
8.7.6 SWOT – Analyse ... 131
8.8 Klassischen Wertermittlungsverfahren vs. Due Diligence Real Estate ... 133

9 Zusammenfassung ... 135
9.1 Summary ... 136
9.2 Résumé ... 137

10 Verzeichnisse ... 138
10.1 Abbildungsverzeichnis : ... 138
10.2 Tabellenverzeichnis ... 140
10.3 Formelverzeichnis ... 141
10.4 Literaturverzeichnis: ... 142

11 Anlagen ... 146

1 Einführung
Immobilien stellen, im Gegensatz zu den meisten anderen Gütern, keinen Wert an sich dar. Ihr Wert ergibt sich erst durch zeitlich veränderte Nachfrage. Wertvorstellungen und Preise sind somit als dynamische, realistische und zeitpunktbezogene Größe zu begreifen. Immobilien sind sehr komplexe, nur beschränkt teil- und austauschbare Wirtschaftsgüter [46], und können durch folgende Merkmale charakterisiert werden [6]:

Standortgebundenheit
Die fehlende Mobilität kennzeichnet eines der wichtigsten Merkmale der Immobilie. Dabei steht die Vermarktung in Abhängigkeit zur regionalen Wirtschafts- und Arbeitsmarktsituation, zur technisch und kulturellen Infrastruktur sowie zu ökologischen Faktoren [6]. Die drei wichtigsten Faktoren bei der Immobilieninvestition sind nicht von ungefähr: „ Lage, Lage und Lage“ [37].

Einmaligkeit [6]
Aus der Standortgebundenheit resultiert zugleich die Einmaligkeit jeder Immobilie. So ist selbst jede Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ein Unikat. Eine einmalige Ausprägung ergibt sich bereits durch Faktoren wie dem Stockwerk, und der Himmelsrichtung.

Heterogenität
Unter Heterogenität, auch Inhomogenität genannt, versteht man die Abhängigkeit einer Eigenschaft innerhalb eines Systems vom Ort [21]. Immobilien sind nach Ihrer Fertigstellung an Ihren Standort gebunden und somit heterogen.

Lange Produktionsdauer
Die lange Produktionsdauer liegt zum Einen an der Einmaligkeit der Immobilie und der damit nicht möglichen Serienproduktion, wie in der stationären Industrie, und begründet sich zum Anderen in der Planungs-, Genehmigungs- und Bauphase. So kann der Zeitraum zwischen Investitionsentscheidung und Fertigstellung fünf Jahre und länger dauern. Auch die Tatsache, dass die Herstellung einer Immobilie im Regelfall unter freiem Himmel stattfindet, erhöht aufgrund der Wetterabhängigkeit oftmals die Produktionsdauer.

Hohe Kapitalbindung
Eine Kapitalanlage in Immobilien erfordert einen sehr hohen und langen Kapitaleinsatz, zumal in der Regel Immobilien nur mit einem geringen Anteil Eigenkapital finanziert werden. Dazu kommt erschwerend hinzu, dass Immobilien nicht sofort zu einem angemessenen Preis verkauft werden können, wenn man sie verkaufen will, das heißt das eingesetzte Kapital kann auch nicht nach Belieben wieder entnommen werden [54].

Dauerhaftigkeit [37]
Die Immobilie ist technisch gesehen ein sehr langlebiges Wirtschaftsgut. Oftmals wird sie während ihrer Lebensdauer mehrfach ge- und verkauft. Somit konkurrieren Immobilienbestand und Neubau miteinander.

Hohe Übertragungskosten [6]
In zweierlei Hinsicht entstehen hohe Übertragungskosten, zum Einen bei der Übertragung von Eigentum in Form der Erwerbsnebenkosten und zum Anderen bei der Nutzungsübertragung in Form von Umzugskosten, Maklercourtage oder Adressenumschreibung.

Aus diesen charakteristischen Merkmalen lässt sich bereits erkennen, dass die Wertermittlung einer Immobilie einen sehr komplexen Sachverhalt darstellt und somit einer sehr genauen Überprüfung bedarf. Die praktische Immobilienbewertung verlangt nach einem objektiven Wert- und Preismaß, das bedeutet, dass Preise, die unter marktüblichen Gepflogenheiten zustande kommen, auszublenden sind [55]. Das Einbeziehen von Preisen, die aufgrund von Zwangsversteigerungen entstehen, führt zu einer nicht wünschenswerten Verzerrung des Preisspiegels und widerspricht dem objektiven Wert- und Preismaß [37]. Die Bewertung von Immobilien im Rahmen eines ganzheitlichen Immobilienmanagement stellt somit eine zentrale Funktion dar.

Gegenstand der Wertermittlung sind nach §2 WertV [58]:
Grundstück:
Katastermäßig vermessener Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch entweder auf einem besonderen Grundbuchblatt oder unter einer eigenen Nummer (bei gemeinschaftlichem Grundbuchblatt) geführt wird. Das Grundstück umfasst den Grund und Boden mit all seinen Bestandteilen und Zubehörstücken.

Bestandteile:
Bestandteile sind Teile einer Sache, die nicht voneinander getrennt werden können, ohne dass der Eine oder der Andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird [16]. Zu den Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden festverbundenen Sachen [16]: Gebäude, Mauern Fußböden, Decken, Türen, Fenster, Treppen, festeingebaute Badeeinrichtungen, Heizungsanlagen, Aufzüge, festeingebaute und nicht ohne Beschädigung herausnehmbare Möbel (vgl. auch § 94 BGB). Rechte und Belastungen sind ebenfalls Bestandteile eines Grundstücks [16].

Kein Bestandteil eines Grundstücks sind [16]:

• Aufbauten für vorübergehende Zwecke (z.B. Ausstellungsbauten)
• Aufbauten, die nur auf dem Boden aufgesetzt werden können (z.B. Fertiggaragen)
• Bauten auf Grundlage des Erbbaurechts

Zubehör:
Zubehör sind bewegliche Sachen, die ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen [16]. Dies sind z.B. Treppenläufe, Beleuchtungskörper, Öfen, Herde, Waschmaschinen (vgl. auch § 97 BGB). Zubehörteile sind bei der Wertermittlung nur dann zu erfassen, wenn sie den Verkehrswert beeinflussen. Scheinbestandteile wie Mietereinbauten oder Gewächshäuser sind nicht Gegenstand der Wertermittlung (vgl. auch §95 BGB).

Tabelle 1: Der Deutsche Immobiliengesamtmarkt [37]

Aus diesem riesigen Gesamtvolumen von 116 Mrd. Euro können zahlreiche Anlässe wie z.B. An- bzw. Verkauf, Beleihung, Enteignung, Nachlassregelung, Firmenübernahme oder steuerliche Gründe eine Immobilienbewertung erfordern (siehe Abbildung 2). Aktiengesellschaften nutzen Immobilienbewertung als Möglichkeit den Börsenwert des Unternehmens zu steigern, wobei die Fälle Schneider und Holzmann zeigen, dass die Immobilienbewertung auch für Bauprofis ein schwieriges Terrain ist. Aufgrund der Tatsache, dass Immobilien immer noch weitgehend Einzelstückfertigungen mit Unikatcharakter sind, stehen Marktpreise als Anhaltspunkt für die Bewertung nur selten zu Verfügung. Eine rasche Preisbewertung, wie z.B. auf dem Gebrauchtwagenmarkt, anhand der Schwackeliste ist nicht möglich. Somit ist man bei der Werteermittlung von Immobilien auf Wertgutachten von Sachverständigen oder Gutachtern angewiesen.

2 Sachverständigenwesen in Deutschland
Der Sachverständige als beauftragter Gutachter vor Gericht ist ein Helfer des Richters zur Tatsachenfeststellung oder Beurteilung, wenn das Gericht aus eigener Sachkunde nicht dazu in der Lage ist [51].

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