BERUFSAKADEMIE MANNHEIM
Fachrichtung IMMOBILIENWIRTSCHAFT

Real Estate Investment Trusts -
eine wünschenswerte Weiterentwicklung für den deutschen Immobilien- und Finanzmarkt

Diplomarbeit

eingereicht von

Alexander Becker

2004

Kurzfassung

Real Estate Investment Trusts - eine wünschenswerte Weiterentwicklung  für den deutschen Immobilien- und Finanzmarkt

Die USA sind der Geburtsort der Real Estate Investment Trusts ( REITs ). REITs sind steuerbefreite Immobilienaktien, die 1960 ins Leben gerufen wurden und seither auf einer Welle des Erfolges schwimmen. Um in den Genuss der Steuerbefreiung zu kommen, müssen die Immobiliengesellschaften bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um sich als REIT qualifizieren zu können.
Mittlerweile werden um die 180 REITs mit einem geschätzten Immobilienvermögen von rund 300 Mrd. Dollar öffentlich gehandelt und sind damit ein wichtiger Bestandteil des hiesigen Immobilien- und Kapitalmarktes sowie der Volkswirtschaft.

Während weltweit ( z.B. Frankreich, Australien und Japan ) die nach REIT-Prinzipien konstruierten Immobilien AGs „wie Pilze aus dem Boden sprießen“, ist die Gründung steuerlich transparenter Immobilien AGs hier zu Lande nach wie vor nicht möglich.

Die Initiative Finanzplatz Deutschland ( IFD ), die aus zehn deutschen Finanzinstituten, der Deutschen Börse, der Deutschen Bundesbank und dem Bundesfinanzministerium besteht und sich die Weiterentwicklung des Finanz- und Immobilienstandort Deutschland zum Ziel gemacht hat, fordert, REITs auch in Deutschland zu ermöglichen. Konkrete Vorschläge für einen „deutschen REIT“ in der Gestalt der „Immobilieninvest AG“ liegen vor und wären mit einigen Gesetzesergänzungen leicht implementierbar.
Sollte es zu einer Einführung der Immobilieninvest AG kommen, würde dies mit Sicherheit erfolgreich sein. Das haben die Erfahrungen der Länder mit REIT–Strukturen bereits bewiesen.

Gliederung

Kurzfassung ... I

Abbildungsverzeichnis ... IV

Tabellenverzeichnis ... V

Abkürzungsverzeichnis ... VI

1. Einleitung ... 1 - 2

2. Das REIT–Konzept ... 2 - 26
2.1 Was ist ein REIT ... 2 - 8
2.1.1 Definition und Qualifizierung ... 2 - 3
2.1.2 Die verschiedenen REIT–Typen ... 4
2.1.3 Gründungsformen ... 4 - 6
2.1.4 REIT–Vermögensstrukturen ... 6 - 8
2.2 Historischer Hintergrund ... 8 - 12
2.3 Geschäftsausrichtung der REIT–Industrie ... 12 - 17
2.3.1 Immobilienspezifische Anlageschwerpunkte ... 12 - 15
2.3.2 Geografische Anlageschwerpunkte ... 15 - 17
2.4 Börsenbewertung mit Hilfe des Net Asset Values ... 17 - 20
2.5 Aktuelle Marktsituation ... 20 - 23
2.6 Die AMB Property als Beispielbetrachtung eines US–REITs ... 23 - 26

3. Internationale REIT–Modelle ... 26 - 32
3.1 Australien ... 26 - 27
3.2 Japan ... 27 - 28
3.3 Singapur ... 28
3.4 Frankreich ... 28 - 30
3.5 Niederlande ... 30
3.6 Großbritannien ... 31
3.7 Finnland ... 31
3.8 weitere Länder mit REIT–Modellen ... 32

4. „Die Immoinvest AG“ – ein gangbarer Weg, das REIT-Konzept auf deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften zu übertragen ... 32 - 37
4.1 Initiative Finanzstandort Deutschland ( IFD ) ... 32 - 33
4.2 Das Immoinvest AG – Konzept ... 33 - 34
4.3 Ergänzende Anpassungsvorschläge ... 34 - 36
4.3.1 Die Anpassung einiger Anlagevorschriften für Immobilienfonds und Versicherungen ... 34 - 35
4.3.2 Mobilisierung von Unternehmensimmobilien  durch niedrigere Transaktionskosten ... 35 - 36
4.4 Gesamtwirtschaftlicher Nutzen ... 36 - 37

5. Zusammenfassung und Stellungnahme ... 37 - 40

Literaturverzeichnis ... VII - IX

Quellenverzeichnis ... X - XII

1. Einleitung
Seit über 40 Jahren schreiben REITs eine Erfolgsstory die seines gleichen sucht.1 REITs sind Unternehmen in den USA, deren Geschäftszweck in der immobilienbezogenen Kapitalanlage für ein breites Anlegerpublikum liegt. REITs genießen aufgrund gesetzlicher Regelungen einen steuerlichen Sonderstatus. Sofern REITs mindestens 90% ihres ausschüttungsfähigen Einkommens als Dividende an die Aktionäre weiterleiten, sind sie von der Steuer befreit. Die Besteuerung der Gewinne findet allein auf der Ebene der Aktionäre statt. Eine doppelte Besteuerung wird so vermieden. Mittlerweile sind rund 200 REITs an der New York Stock Exchange notiert mit einer Börsenkapitalisierung von ca. 240 Milliarden Dollar.2 Insgesamt gehören REITs rund 10% ( ca. 10.000 verschiedene Einzelimmobilien ) des US–Immobilienvermögens.3 Alleine diese Fakten verdeutlichen die volkswirtschaftliche Bedeutung der REIT–Industrie.

Weltweit genehmigen immer mehr Länder die Einführung eines steuerlichen transparenten REIT–Konstrukts. Deutschland ist eines der wenigen Länder, das sich noch gegen die weltweiten Tendenzen entgegenzustemmen versucht. Besonders der Widerstand im deutschen Finanzministerium ist enorm. Die unbegründete Sorge, dass die REIT– Einführung zu Steuerausfällen führen könnte, blockiert eine notwendige Weiterentwicklung des deutschen Immobilienanlagemarktes.4

Eine direkte Übertragung der REITs auf Deutschland ist auf Grund der gesetzlichen und steuerlichen Regelungen nicht möglich. Daher besteht die Zielsetzung dieser Arbeit darin, aufzuzeigen, wie das REIT–Konzept entstanden und sich entwickelt hat sowie ein REIT–Pendant in Form der Immobilieninvest AG zu erläutern, welches als weiteres indirektes Immobilienanlageprodukt in Deutschland verankert werden sollte.

Des Weiteren werden die bedeutendsten und innovativsten europäischen REIT–Modelle vorgestellt, um den europäischen Entwicklungsgrad bezüglich neuer konkurrenzfähiger Immobilienanlageprodukte darzustellen.

Der Leser der vorliegenden Arbeit soll ein Verständnis dafür entwickeln, was für eine volkswirtschaftliche Bedeutung ein steuertransparentes REIT–Modell haben kann ( steuerlich transparent bedeutet, dass die Besteuerung erst auf der Anlegerebene erfolgt5 ) sowie welches Entwicklungspotential der deutsche Finanz- und Immobilienmarkt bei einer REIT–Modelleinführung in sich birgt.

2. Das REIT–Konzept
2.1 Was ist ein REIT
2.1.1 Definition und Qualifizierung
REITs sind nordamerikanische Immobiliengesellschaften in Form einer Aktiengesellschaft ( Corporation ), eines Trust nach amerikanischem Recht oder einer Vereinigung ( Association ), die in den meisten Fällen mit einkommensorientierten Immobilien bzw. mit Finanzierungen von Immobilien operieren und in diesem Sinne anlegerorientierte Geschäfte tätigen. Die Gesellschaft muss von einem Verwaltungsrat ( Board of Directors ) oder von einem Treuhänder ( Trustee ) geführt werden.

Die Regulierung im Steuerrecht erfolgt durch den Internal Revenue Code ( IRC ) durch die Sektionen 856 – 859 ( Sek. 856 Definition of REIT, Sek. 857 Taxation of REITs and their beneficiaries, Sek. 858 Dividends paid after close of taxable year, Sek. 859 Adoption of annual accounting period ).

[...]

1 Vgl. www.lacuna.de, Die Erfolgsstory, Stand 20.05.2004

2 Vgl. Fischer, Leo; Ein neues Fondskonzept, Immobilien, Wirtschaft und Recht, Ausgabe 4/2004

3 Vgl. www.lacuna.de, Die Erfolgsstory, Stand 20.05.2004

4 Vgl. Hülsen, Isabell; Geldanlage: Verpasste Chance für deutsche Investoren, FTD vom 15.04.2004

5 Vgl. Stoschek, Uwe: Für ein deutsches Modell gibt es noch viel Spielraum, Immobilien Zeitung vom 04.06.2004