„Due-Diligence-Real-Estate“
Strukturierter Analyseprozess zur
ganzheitlichen Beurteilung von Immobilien

Masterthesis

eingereicht an der
Bauakademie Biberach
der Fachhochschule Biberach

vorgelegt durch

Johannes Reis

Zürich, 13. Juni 2004

Inhaltsverzeichnis

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS ...  5
ABBILDUNGSVERZEICHNIS ...  7

1 EINLEITUNG ...  1
1.1 PROBLEMSTELLUNG  ...  1
1.2 ZIELSETZUNG  ...  1
1.3 VORGEHEN UND AUFBAU DER ARBEIT  ...  2

2 GRUNDLAGEN ZUR DUE-DILIGENCE-REAL-ESTATE  ...  3
2.1 INFORMATIONSGRUNDLAGEN BEI IMMOBILIEN-INVESTITIONEN ...  3
2.2 METHODEN ZUR BEURTEILUNG VON IMMOBILIEN ...  4
2.3 DER BEGRIFF „DUE DILIGENCE“  ...  5
2.4 DEFINITION VON DUE-DILIGENCE-REAL-ESTATE  ...  7

3 ABGRENZUNG DER DUE-DILIGENCE-REAL-ESTATE ...  9
3.1 ALLGEMEINES  ...  9
3.2 ABGRENZUNG GEGENÜBER DER VERKEHRSWERTSCHÄTZUNG  ...  9
3.3 ABGRENZUNG GEGENÜBER DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG  ...  11
3.4 ABGRENZUNG GEGENÜBER DER INVESTITONSRECHNUNG  ...  11
3.5 ABGRENZUNG GEGENÜBER DEM CONTROLLING ...  12
3.6 ABGRENZUNG GEGENÜBER DER REVISION  ...  13
3.7 FAZIT ...  13

4 RISIKEN EINER IMMOBILIEN INVESTITION  ...  15
4.1 ALLGEMEINES  ...  15
4.2 VARIANZ UND STANDARDABWEICHUNG  ...  16
4.3 DUE-DILIGENCE-REAL-ESTATE UND IMMOBILIEN-RISIKO ...  16
4.4 DIE EINZELNEN RISIKOKATEGORIEN  ...  17

5 RISK MANAGEMENT  ...  22
5.1 ALLGEMEINES  ...  22
5.2 RISIKOPOLITIK ...  23
5.3 IDENTIFIKATION VON RISIKEN ...  25
5.4 ANALYSE VON RISIKEN  ...  26
5.5 BEWÄLTIGUNG  ...  27
5.6 CONTROLLING  ...  28
5.7 FAZIT ...  29

6 KONZEPTION EINER DIENSTLEISTUNG DUE-DILIGENCE-REAL-ESTATE ...  30
6.1 ZIELE DER DUE-DILIGENCE-REAL-ESTATE  ...  30
6.2 NUTZEN DER DUE-DILIGENCE-REAL-ESTATE  ...  30
6.3 DIE PHASEN UND DER ABLAUF EINES DDRE-VERFAHRENS ...  32

7 ORGANISATION EINER DUE-DILIGENCE-REAL-ESTATE  ...  37
7.1 DER AUFTRAG ZUR DUE DILIGENCE REAL ESTATE ...  37
7.2 BETEILIGTE  ...  42
7.3 DAS INFORMATIONSMEMORANDUM  ...  45
7.4 VERTRAULICHKEITSERKLÄRUNG ...  48
7.5 LETTER OF INTENT  ...  50
7.6 DATENRAUM  ...  51
7.7 DUE DILIGENCE REPORT  ...  56
7.8 FAZIT ...  57

8 DIE ANALYSEMODULE EINER DUE-DILIGENCE-REAL-ESTATE ...  58
8.1 LEVEL OF MATERIALITY  ...  58
8.2 MODUL „ECONOMICS“  ...  59
8.3 MODUL „FINANCIALS“  ...  62
8.4 MODUL „LEGAL“  ...  64
8.5 MODUL „CONSTRUCTION“  ...  68
8.6 MODUL „TAX“  ...  71
8.7 MODUL „FM“  ...  76
8.8 MODUL „ORGANISATION“  ...  79
8.9 MODUL „ENVIROMENTAL“  ...  81
8.10 MODUL „VALUATION“  ...  83

9 INFORMATIONSBESCHAFFUNG  ...  85
9.1 ALLGEMEINES  ...  85
9.2 DESK-RESEARCH ...  85
9.3 FIELD-RESEARCH  ...  86

10 DAS BESTEHENDE ANGEBOT IN DER SCHWEIZ ...  88
10.1 DAS DIENSTLEISTUNGS-ANGEBOT  ...  88
10.2 DIE ANBIETER  ...  89
10.3 DER VERGLEICH MIT ANDEREN LÄNDERN ...  89
10.4 FAZIT ...  90

11 DIE NACHFRAGE IN DER SCHWEIZ ...  91
11.1 DIE WICHTIGSTEN ADRESSATEN ...  91
11.2 ANLAGEENTSCHEIDE IN DER PRAXIS  ...  91
11.3 DIE MÖGLICHEN ERFOLGSFAKTOREN EINER DIENSTLEISTUNG DDRE  ...  92
11.4 FAZIT ...  93

12 SCHLUSSFOLGERUNGEN ...  94
12.1 MARKTVERÄNDERUNGEN ...  94
12.2 IMMOBILIENRISIKO UND RISKMANAGEMENT ...  94
12.3 DIE KONZEPTION ...  95

ABBILDUNG NR. 01  ...  96
ABBILDUNG NR. 02  ...  97
ABBILDUNG NR. 03  ...  98
ABBILDUNG NR. 04  ...  99
ABBILDUNG NR. 05  ...  100

MUSTER NR. 01  ...  102
MUSTER NR. 02  ...  105
MUSTER NR. 03  ...  112
MUSTER NR. 04  ...  115
MUSTER NR. 05  ...  117
MUSTER NR. 06  ...  119

LITERATURVERZEICHNIS ...  124

ANHANG NR. 01 ...  126
ANHANG NR. 02 ...  134
ANHANG NR. 03 ...  140
ANHANG NR. 04 ...  142

Abkürzungsverzeichnis
Abb. ... Abbildung
AfA  ... Absetzung für Abnutzung
ASTM  ... American Society for Testing and Materials
BGB  ... Bürgerliches Gesetzbuch
bzw.  ... beziehungsweise
ca.  ... circa
c.i.c  ... culpha in contrahendo
DCF  ... Discounted cash flow
DD  ... Due Diligence
DDRE  ... Due Diligence Real Estate
etc.  ... et cetera
ff. ... fortfolgende
FM  ... Facility Management
GU  ... Generalunternehmer
HR  ... Human resources
IFMA  ... Internationale Facility Management Association
IFRS  ... Financial Reporting Standards
inkl.  ... inklusive
LoI  ... Letter of Intent
M&A  ... Mergers and Acquisitions
MWST  ... Mehrwerststeuer
m3  ... Kubikmeter
m2  ... Quadratmeter
Nr.  ... Nummer
OR  ... Schweiz. Obligationenrecht
p.a.  ... per anum / pro Jahr
PCB ... Polychlorierte Biphenyle
%  ... Prozent
ROI  ... Return of Investment
S.  ... Seite
SWOT  ... Strenghs-Weaknesses-Opportunities-Threats
TU  ... Totalunternehmer
u.a. ...  unter anderen
US  ... GAAP Generelly Accepted Accounting Principles der USA
usw. ... und so weiter
zB  ... zum Beispiel

Abbildungsverzeichnis
Abb. Nr. 01 Die Phasen einer Due-Diligence-Real-Estate
Abb. Nr. 02 Kostenbeeinflussung im Zeitverlauf
Abb. Nr. 03 Organigramm
Abb. Nr. 04 Haus der Due-Diligence-Real-Estate
Abb. Nr. 05 Mögliche Adressaten einer Due-Diligence-Real-Estate

1 Einleitung

1.1 Problemstellung

Immobilien verändert hat sich in den letzten Jahren nur die Betrachtungs- und Beurteilungsweise der Immobilien. Durch die Mobilität von Kapital und Produktion ergab sich auch eine Internationalsierung der Immobilienmärkte. Dies wiederum rief gleichzeitig nach einer Standardisierung über die nationalen Grenzen hinweg und somit auch zu einer Professionalisierung der Marktteilnehmer. 

Im Vergleich zu Immobilienmärkten im angelsächsischen Raum war das Vorgehen bei Investitions- und Devestitionsentscheiden institutioneller Anleger in der Schweiz als auch in Deutschland sehr statisch und kaum durch Bewertung möglicher Alternativen geprägt. 

Alte Denkmuster mussten aufgegeben werden, da durch Fusionen und Firmenübernahmen auch die Entscheidungsträger in der Immobilienwirtschaft plötzlich änderten und dadurch Denkweisen Einzug hielten, die Immobilien als reines Investment betrachteten und gleichzeitig in einen Vergleich mit anderen Assetklassen setzten.

Begriffe wie Substanzwert und Bruttorendite, die über Jahre als das entscheidende Kriterium angesehen wurden, wurden mehr und mehr ersetzt durch DCF, IRR und Performance. Im weiteren ging der Betrachtungshorizont weg von der reinen Objektbetrachtung einzelner Immobilien hin zu Portfolioüberlegungen. Neue Begriffe tauchten auf, unter anderem auch derjenige der Due-Diligence-Real-Estate.

1.2 Zielsetzung

Die Behandlung des Begriffs Due-Diligence-Real-Estate soll innerhalb dieser Arbeit vor allem aus einem Blickwinkel des institutionellen Immobilieninvestors, der Immobilien als Anlageobjekte betrachtet, erfolgen. Es soll deshalb einerseits beurteilt und analysiert werden, welche Risiken diese Investoren bei ihren Investitions- / Devestitionsentscheidungen eingehen und anderseits, was sie selber als Immobilien-Risiko betrachten und wie diese Risken gemanagt werden können.

Die Resultate der Arbeit sollen in einem zweiten Schritt dazu dienen, einen Vergleich zwischen den Bedürfnissen des Riskmanagements dieser Investoren, der Theorie der DDRE und der herrschenden Praxis herzustellen. Die Situation in der Praxis soll durch Befragung von Praktikern mittels Fragebögen und Interviews analysiert werden. 

Mit dieser Arbeit soll Praktikern, die sich als institutionelle Anleger oder als deren Dienstleister im Bereich Investment-Management von Immobilien bewegen, eine Orientierungshilfe und Anleitung für eine umfassende DDRE in die Hand gegeben werden. Entsprechend soll die Arbeit auch organisatorische Belange behandeln und einige Mustervorschläge enthalten.

Die Wahl des Themas und die Motivation für diese Arbeit erfolgte aus einer langjährigen Tätigkeit im Immobilien-Investmentbereich, während der die tiefgreifenden Veränderungen dieses Marktes und seiner Bedürfnisse hautnah miterlebt werden konnten.

1.3 Vorgehen und Aufbau der Arbeit

Entsprechend der Zielsetzung ist die Arbeit in vier Hauptbereiche gegliedert. In einem ersten Schritt werden die Grundlagen zur DDRE aufgearbeitet und die DDRE zu anderen Themen abgegrenzt. In einem zweiten Teil werden die Risiken einer Immobilieninvestition und das entsprechende Riskmanagement behandelt. In einem dritten Schritt wird eine Konzeption einer umfassenden DDRE erarbeitet und die zu analysierenden Module im Detail besprochen. In einem vierten Schritt werden die Resultate der Befragungen und Interviews mit den Praktikern zusammengefasst und überprüft, ob die zuvor erarbeitete Konzeption einer DDRE den Bedürfnissen aus der Praxis auch gerecht wird.

2 Grundlagen zur Due-Diligence-Real-Estate

2.1 Informationsgrundlagen bei Immobilien-Investitionen

Liegenschaften wurden früher mehrheitlich als Produktionsfaktor betrachtet. Für die Bewertung und Beurteilung waren vor allem das Bauwerk als solches und somit auch der Substanzwert massgebend. Soweit Immobilien überhaupt als Investitionsobjekte betrachtet wurden, konnten bei entsprechenden Investitionen kaum Fehler begangen werden, da aufgrund der grossen Nachfrage und einer über die Jahre kontinuierlich fortlaufenden Inflation sich immer Wertsteigerungen einstellten. Eine gute Investition unterschied sich von einer schlechten einzig darin, wie lange es ging, bis eine Wertsteigerung eintrat. Fehler heilten sich gewissermassen von selbst.

In den vergangenen 15 Jahren hat die Anerkennung und das Bewusstsein für die Assetklasse Immobilien jedoch stark zugenommen. Galten Immobilien vor 15 Jahren mehrheitlich noch als risikolose Anlagen, so haben die Trendwende der Immobilienmärkte während den 90-Jahren schnell und klar aufgezeigt, dass auch Liegenschaften immer mehr den kurzfristigen Veränderungen der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und den Folgen der gesellschaftlichen Veränderungen unterliegen. Dies hat unter anderem dazu geführt, dass eine enorme Professionalisierung der Akteure auf diesem Markt notwendig wurde.

Aufgrund der grossen Probleme einiger namhafter Immobilieninvestoren wurde auch das Bewusstsein geweckt, dass den betriebswirtschaftlichen Aspekten bei Immobilieninvestitionen vermehrt Beachtung zu schenken ist. Insbesondere das Abschätzen der Chancen und Risiken und die daraus resultierenden wirtschaftlichen Konsequenzen für den Investor sollten verstärkt berücksichtigt werden. So mussten auch für die Immobilieninvestition brauchbare Instrumente geschaffen werden, um die Risikofaktoren zu identifizieren und in verlässlicher Weise zu quantifizieren.

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