Real Estate Investment Trusts -
Anlegerstruktur und -besteuerung

von: Till Schneider

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung  1

1.1 Problemstellung und Zielsetzung 1
1.2 Gang der Untersuchung 2

2 Grundlagen der REITs*0  2

2.1 Definition eines REIT  2
2.2 Grundlegende Konstruktionsmerkmale von REITs  3

3 Anlegerstruktur von REITs  4

3.1 Gründe der Anlegergruppen für Investitionen in REITs  4
3.2 Investitionen in US REITs  7

3.2.1 Gesamtinvestitionen 7
3.2.2 Ausländische Investitionen  8

3.3 Investitionen in europäische REITs  9

4 Besteuerung der REITs  10

4.1 Besteuerung auf Unternehmensebene in den USA und Europa 10
4.2 Besteuerung auf Anteilseignerebene  12

4.2.1 USA 12
4.2.2 Niederlande  13
4.2.3 Belgien  14
4.2.4 Frankreich 14

5 Zusammenfassung und Ausblick  16

Anhang 17

Anhangsverzeichnis  17

Literaturverzeichnis 23
 

Abkürzungsverzeichnis

BI = fiscale beleggingsinstelling
IFD = Initiative Finanzplatz Deutschland
IPO = Initial Public Offering
NAREIT = National Association of Real Estate Investment Trusts
PEA = plan d′épargne en actions
SICAFI = Sociétés d’investissement à capital fixe en immobilière
SIIC = Sociétés d′investissements immobiliers cotées
REIT = Real Estate Investment Trust
S & P 500 = Standard & Poors 500

1 Einleitung

1.1 Problemstellung und Zielsetzung

Real Estate Investment Trusts (REITs) gelten als eine steuerlich effiziente Anlageklasse sowohl für Privatanleger als auch für institutionelle Investoren. Bereits mit geringen Anlagebeträgen können sich Investoren am Immobilienmarkt beteiligen und verzichten gleichzeitig nicht auf ihre Liquidität wie bei einer Direktinvestition in Immobilien. Nachdem die REITs in den USA bereits im Jahre 1960 geschaffen wurden, folgten im Laufe der Jahre weitere Länder aus verschiedenen Regionen der Welt diesem Beispiel und führten REIT Strukturen ein. So sind REITs heutzutage auch in Australien, Neuseeland und Japan vorhanden. 1 In den Niederlanden wurden die REITs mit dem Namen BI (fiscale beleggingsinstelling) 1969, in Belgien als SICAFI (Sociétés d’investissement à capital fixe en immobilière) 1995 und die SIIC (Sociétés d′investissements immobiliers cotées) in Frankreich 2003 eingeführt.2 Auch Italien und Griechenland hegen Überlegungen zur Einführung von REITs,3 Großbritannien erlaubt REITs aller Voraussicht nach ab 2005.4 Für Deutschland ist eine REIT Struktur in den nächsten Jahren ebenfalls durchaus denkbar.

REITs ziehen seit einigen Jahren großes Anlegerinteresse auf sich, was am stark gestiegenen Handelsvolumen börsennotierter REITs in den USA deutlich wird (s. Anhang 1). So lag das durchschnittliche tägliche Handels volumen im Juni 2004 bei 1,2 Milliarden US$, im Vergleich zu 371 Millionen US$ im Juni 1999 und 79 Millionen US$ im Juni 1994. Die gesamte Marktkapitalisierung der REITs lag zu diesem Zeitpunkt bei 244 Milliarden US$. REITs legen mehr als 400 Milliarden US$ in gewerblich genutzten Immobilien an, was einem Anteil von zehn bis 15% des insgesamt von institutionellen Investoren gehaltenen gewerblichen Immobilienvermögen entspricht. Die Rendite der REITs übertrifft langfristig diejenige der bekannten Indizes wie dem S & P 500 (s. Anlage 2): Die jährliche Rendite des National Association of Real Investment Trust (NAREIT) Equity Index betrug in den letzten zehn Jahren 12,1% und in den letzten 30 Jahren gar 14,6%.5 In Europa werden öffentliche gehandelte Immobilienunternehmen, die nicht den Status eines REITs haben, häufig mit einem großen Abschlag auf ihren fairen Marktwert gehandelt. Im Gegensatz dazu werden Unternehmen mit REIT Status höher bewertet, da sie der Markt als steuereffizienter und transparenter ansieht. Diese Steuereffizienz und der Bonus, den viele Investoren bereit sind dafür zu zahlen, veranlassen viele Unternehmen dazu, in den REIT Status zu wechseln.6 Laut einer Studie der GIC Real Estate hat sich die Expansion der REITs auch auf den gesamten Immobilienmarkt durch einen Anstieg der Handelsaktivität im Immobiliensektor förderlich ausgewirkt.7

Das Ziel der vorliegenden Arbeit ist es, dem Leser einen Überblick über die Motivation zur Investition in REITs, die Anlegerstruktur von REITs und deren Hintergründe zu geben und insbesondere zum Verständnis von REITs in steuerlicher Hinsicht sowohl auf Unternehmens- als auch Anlegerebene beizutragen.

1.2 Gang der Untersuchung

Zu Beginn wird für das Grundverständnis des Lesers eine Definition von REITs gegeben als auch die wesentlichen Konstruktionsmerkmale der REITs erläutert. Darauf aufbauend wird im Hauptteil der Arbeit übersichtshalber zuerst auf die verschiedenen Arten der Anlegergruppen in REITs eingegangen, um dem Leser dann die Gründe für eine Anlage in REITs näher zu bringen. Anschließend werden im Detail die Anlagesummen der verschiedenen Anleger aus dem In- und Ausland in REITs angesprochen. Als Schwerpunkt der Arbeit wird im vierten Kapital ausführlich auf die steuerliche Behandlung der REITs auf Unternehmensebene als auch auf Anlegerebene im wichtigsten Markt für REITs, den USA, sowie den deutschen Nachbarn Niederlande mit der ältesten REIT Struktur in Europa, Belgien und Frankreich eingegangen. Abschließend wird in Kapitel fünf zusammengefasst und ein Ausblick auf eine eventuelle Einführung der REITs im deutschen Markt gegeben.

2 Grundlagen der REITs

2.1 Definition eines REIT

In der Enzyklopädie der Real Estate Investment Trusts werden REITs folgendermaßen definiert: “REITs are publicly traded corporations or trusts that combine the capital of many investors for the acquisition, development, and mana gement of commercial real estate. A REIT can be likened to a mutual fund for real estate. Investors participate in a professionally managed, diversified portfolio and their shares are traded on national exchanges.”8 REITs sind zumeist in Form von Kapitalgesellschaften oder Trusts an der Börse notiert.9 Sie sind im Gegensatz zu geschlossenen Fonds stets handelbar und somit flexibler für den Anleger. Wenn der überwiegende Teil ihrer Gewinne als Dividende an die Anteilseigner ausgeschüttet wird, wird das Unternehmen nicht besteuert, sondern die Besteuerung erfolgt auf der Ebene der Aktionäre.10 Durch diesen „Flow Through“ Charakter der REITs in steuerlicher Hinsicht gelten sie als extrem effizientes Anlagevehikel.11 Wie jedes Börsenunternehmen sind auch REITs zur Veröffentlichung ihrer Geschäftsberichte verpflichtet, was zu einer hohen Transparenz für die Anleger führt. REITs investieren im Unterschied zu offenen Immobilienfonds oft nur lokalisiert in bestimmte Immobiliensektoren, wie z.B. Wohnimmobilien. Dies birgt ein höheres Anlagerisiko, aber auch höheren Renditechancen in sich.12

2.2 Grundlegende Konstruktionsmerkmale von REITs

In diesem Abschnitt wird auf einige der wesentlichen Konstruktionsmerkmale der REIT Strukturen in den in dieser Arbeit behandelten Ländern eingegangen. Allerdings hat jedes Land unterschiedliche Regelungen bezüglich dieser Merkmale.13 Das Kriterium in den USA hinsichtlich der Geschäftstätigkeit des Unternehmens besagt, dass der REIT mindestens 75% seiner gesamten Anlagen in Immobilien ha lten muss und mindestens 75% seiner Erträge aus Vermietungen oder Zinsen auf ausgegebene Hypotheken stammen müssen. Im Gegensatz dazu lautet die Regelung in den europäischen Ländern, dass die Hauptgeschäftstätigkeit aus passiven Anlagen in Immobilien bestehen muss. Die Mindestanforderung in den USA bezüglich der Aktionärsanzahl beträgt 100, wobei die Aktien des REITs vollständig übertragbar sein müssen.14 Die niederländischen Regelungen sehen vor, dass ein BI seinen Sitz in den Niederlanden haben muss und zumindest ein Stammkapital von 18.000 € nachweist. Höchstens 45% des Aktienkapitals des Unternehmens dürfen von einer einzelnen Instanz und maximal 25% des Aktienkapitals dürfen direkt von einem nicht niederländischen Investor gehalten werden, während Restriktionen bezüglich der Anteilseigner in Frankreich und Belgien nicht vorhanden sind.

[...]

1 Vgl. Swibel (2004).

2 Vgl EPRA (2003), S. 5.

3 Vgl. Eckert (2004), S. 6.

4 Vgl. Mitchell (2004).

5 Vgl. NAREIT (2004b), S. 1.

6 Vgl. Eckert (2004), S. 6.

7 Vgl. Seek (2003), S. 6.

8 Madlem (2000), S.283.

9 Vgl. Stoschek (2004).

10 Vgl. Hülsen (2004).

11 Vgl. EPRA (2003), S. 5.

12 Vgl. Hülsen (2004).

13 Vgl. Eckert (2004), S. 6.

14 Vgl. Madlem (2000), S. 285.