DIPLOMARBEIT
HAWK – Hochschule für angewandte Wissenschaft und Kunst Fakultät Bauwesen Studiengang Immobilienwirtschaft und –management in Holzminden

Darstellung und kritische Analyse des Risikomanagements in der unternehmerischen Wohnungswirtschaft

vorgelegt von Anna Knust
2005

INHALTSVERZEICHNIS

Abbildungsverzeichnis ... V

Abkürzungsverzeichnis ... VII

1 Einleitung ... 1
1.1 Problemstellung und Ziel der Untersuchung ... 1
1.2 Gang der Untersuchung ... 2

2 Akteure der unternehmerischen Wohnungswirtschaft ... 3
2.1 Wohnungsgenossenschaften ... 4
2.2 Kommunale Wohnungsunternehmen ... 5
2.3 Kirchliche Wohnungsunternehmen ... 5
2.4 Industrieverbundene Wohnungsunternehmen ... 6
2.5 „Freie“ Wohnungsunternehmen ... 6

3 Gesetzliche Rahmenbedingungen und Richtlinien ... 7
3.1 Gesetz zur Kontrolle und Transparenz (KonTraG) ... 8
3.1.1 Ziele ... 9
3.1.2 Regelungen ... 9
3.1.3 Auswirkungen ... 10
3.2 Basel II- Abkommen ... 10
3.2.1 Ziele ... 11
3.2.2 Regelungen ... 12
3.2.3 Auswirkungen ... 12
3.3 Deutscher Corporate Governance Kodex (DCGK) und TransPuG ... 13

4 Risikomanagement ... 14
4.1 Definition Risiko ... 15
4.2 Risikokategorien in der Immobilienwirtschaft ... 17
4.3 Immobilienspezifische Risikoarten ... 19
4.4 Risikomanagementprozess ... 20
4.5 Risikokultur ... 24
4.6 IT-Lösungen für das immobilienwirtschaftliche Risikomanagement ... 25

5 Empirische Untersuchung: Der Status quo in der Wohnungswirtschaft ... 26
5.1 Ergebnisse der empirischen Untersuchung ... 27
5.1.1 Überblick über die Anzahl der befragten Unternehmen ... 27
5.1.2 Rücklauf ... 27
5.2 Unternehmenseinordnung ... 28
5.2.1 Eigener Wohnungsbestand ... 28
5.2.2 Immobilienwirtschaftliche Tätigkeitsbereiche ... 29
5.2.3 Anfangszeitpunkt des Risikomanagements im Unternehmen ... 29
5.3 Gründe der Risikomanagementimplementierung im Unternehmen ... 30
5.4 Implementierung des Risikomanagements im Unternehmen ... 31
5.4.1 Standardisierter Risikomanagementprozess ... 31
5.4.2 Risikomanagement-Software ... 32
5.5 Der Risikomanagement-Prozess ... 33
5.5.1 Risikoidentifikation ... 33
5.5.2 Instrumente und Beurteilung deren Effizienz ... 33
5.5.3 Relevante Risikofelder und deren subjektive Beurteilung ... 35
5.5.4 Analysearten (externe/ interne Risiken) ... 38
5.5.5 Risikobewertung ... 39
5.5.6 Instrumente zur Risikosteuerung und deren subjektive Effizienz ... 40
5.5.7 Risikoberichtswesen ... 41
5.5.8 Zuständigkeitsaufteilung im Unternehmen ... 43
5.5.9 Inanspruchnahme externer Fachleute ... 45
5.5.10 Maßnahmen zur Manifestierung und Förderung des Risikomanagements ... 45
5.6 Interesse an der Diplomarbeit ... 47
5.7 Würdigung der Ergebnisse ... 47

6 Schlußbetrachtung ... 48

Literatur- und Quellenverzeichnis ... 51

Anhangverzeichnis ... 56

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1 „Anforderungen an das RM“, Quelle: Sandvoß (2004), S. 2
Abbildung 2 „Relevante Paragraphen des KonTraG“, Quelle: Denk/Exner-Merkelt
Abbildung 3 „Relevante Regeln des DCGK“, Quelle Denk/ Exner-Merkelt (2005)
Abbildung 4 „Systematik des Risikobegriffs“, Quelle: Lück (2000), S. 315
Abbildung 5 „Risikokategorien“, Quelle: Maier (2004), S. 10
Abbildung 6 „RM-Prozess“; Quelle: vgl. Denk/Exner-Merkelt (2003), S. 73
Abbildung 7 „Schlüsselrisiken der Wohnungswirtschaft“, Quelle: Sandvoß (2004), S. 22
Abbildung 8„Kategorisierung der Rückläufer“ Quelle: eigene Erhebung
Abbildung 9 „Gründe zur Implementierung eines kontinuierlichen RM“, Quelle: eigene Erhebung
Abbildung 10 „Intervalle des standardisierten RM-Prozesses“, Quelle: eigene Erhebung
Abbildung 11 „Instrumente zur Risikoidentifikation“, Quelle: eigene Erhebung
Abbildung 12 „Effizienz der Instrumente zur Risikoidentifikation“, Quelle: eigene Erhebung
Abbildung 13 „Relevante Risikofelder der Unternehmen“, Quelle: eigene Erhebung
Abbildung 14 „Schadenhöhe der Risikofelder“, Quelle: eigene Erhebung
Abbildung 15 „Eintrittswahrscheinlichkeit der Risikofelder“, Quelle: eigene Erhebung
Abbildung 16 „Risiko-Matrix, Quelle: nach Wolf/ Runzheimer (2001), S: 67
Abbildung 17 „Risikoanalyseinstrumente bei externen Risiken“, Quelle: eigene Erhebung
Abbildung 18 „Risikoanalyseinstrumente bei internen Risiken“, Quelle: eigene Erhebung
Abbildung 19 „Risikosteuerungsinstrumente“, Quelle: eigene Erhebung
Abbildung 20 „Intervalle des Risikoberichtswesens“, Quelle: eigene Erhebung
Abbildung 21 „Personelle Zuständigkeiten Markt-/Wettbewerbsrisiken“, Quelle: eigene Erhebung
Abbildung 22 „Personelle Zuständigkeiten Leistungsrisiken“, Quelle: eigene Erhebung
Abbildung 23 „Maßnahmen zur Manifestierung des RM im Unternehmen“, Quelle: eigene Erhebung
Abbildung 24 „Effizienz der Maßnahmen zur RM-Manifestierung“, Quelle: eigene Erhebung
Abbildung 25 „Rücklaufquote Fragebögen“ Quelle: eigene Erhebung
Abbildung 26 „Aufteilung der Tätigkeitsbereiche“ Quelle: eigene Erhebung
Abbildung 27 „Existenz eines standardisierten RM-Prozesses“, Quelle: eigene Erhebung
Abbildung 28 „Risikobewertung“, Quelle: eigene Erhebung
Abbildung 29 „Instrumente zur qualitativen Risikobewertung“, Quelle: eigene Erhebung
Abbildung 30 „Instrumente zur quantitativen Risikobewertung“, Quelle: eigene Erhebung
Abbildung 31 „Effizienz der Risikosteuerungsinstrumente“, Quelle: eigene Erhebung
Abbildung 32 „Existenz eines Risikoberichtswesens“, Quelle: eigene Erhebung
Abbildung 33 „Personelle Zuständigkeiten Rechtsrisiken“, Quelle: eigene Erhebung
Abbildung 34 „Personelle Zuständigkeiten Finanzrisiken“, Quelle: eigene Erhebung
Abbildung 35 „Personelle Zuständigkeiten strategische Risiken“, Quelle: eigene Erhebung
Abbildung 36 „Art und Weise der Implementierung des RM-Systems“, Quelle: eigene Erhebung

1 Einleitung

1.1 Problemstellung und Ziel der Untersuchung

Die vorliegende Diplomarbeit behandelt das Thema „Darstellung und kritische Analyse des Risikomanagements in der unternehmerischen Wohnungswirtschaft“, denn das ehemals als krisensicher eingestufte Wirtschaftsgut „Immobilie“ ist nicht länger eine sichere und gut kalkulierbare, wertbeständige Investition. Der Immobilienmarkt zeichnet sich durch eine enorme Komplexität aus und insbesondere die Thematik „Globalisierung“ gewinnt stetig an Bedeutung und bringt ihre eigenen Anforderungen an ein professionelles Immobilienmanagement mit sich. Die tief greifenden Veränderungen auf den Immobilien- und Finanzmärkten erfordern neue Denkansätze der Unternehmen und ihrer Mitarbeiter. Der Vielzahl von Risiken, die auf die Immobilienbranche einwirkt, muss Rechnung getragen werden, sowohl in Bezug auf z.B. steigende Ausbildungsanforderungen als auch auf die Auseinandersetzung mit dem Phänomen „Risiko“. ¹
Risikomanagement ist auch in der Immobilienbranche unumstritten ein unverzichtbarer Grundstein zur professionellen Steuerung von Immobilienprojekten und Immobilienbeständen geworden. Hinzu kommt, dass auch der Gesetzgeber mit dem „Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmen“ (KonTraG), dem „Transparenz- und Publizitätsgesetz“ (TransPuG), dem Deutschen Corporate Governance Kodex und nicht zuletzt mit der neuen Eigenkapitalrichtlinie der Banken, dem Basel II- Abkommen, das Risikomanagement in den Fokus der Aufmerksamkeit gezogen hat.
Jedes immobilienwirtschaftliche Unternehmen ist den Ein- und Auswirkungen externer und interner Risiken unterworfen, die niemals vollständig beherrscht werden können. Ein unternehmerisches Handeln ist ohne Risiken undenkbar, denn: „Wer nicht wagt, der nicht gewinnt“. Eine Unternehmenspolitik muss folglich das kontrollierte Eingehen von Risiken mit einschließen, denn Risiken beinhalten nicht nur eine negative, sondern auch eine positive Ausprägung im Sinne einer Chance.
Die immobilienwirtschaftlichen Unternehmen, die in den Wirkungskreis insbesondere des KonTraG fallen- Aktiengesellschaften, aber durch die geforderte Ausstrahlungswirkung des Gesetzes auch GmbHs und Genossenschaften- sehen sich nun den Anforderungen eines Risikomanagements ausgesetzt, das jedoch in seiner Bedeutung den Status eines gesetzlichen Erfordernisses übersteigt, denn Risikomanagement kann nur erfolgreich sein, wenn erkannt wird, dass der dauerhafte unternehmerische Erfolg am Markt unwiederbringlich damit verknüpft ist, dass aktuelle und zukünftige Risiken erkannt, bewertet und gesteuert werden. ²
Hieraus ergeben sich viele Fragestellungen, die es zu beantworten gilt: Wie weit ist die Immobilienwirtschaft, insbesondere die Unternehmen mit großen eigenen Wohnungsbeständen ab 10.000 Wohneinheiten (WE), mit der Umsetzung dieses sensiblen Themas? Sind Risikomanagementsysteme installiert und ins Unternehmen eingebunden worden? Welche Relevanz haben die gesetzlichen Vorgaben bei der Einführung des Risikomanagements? Wird noch immer eher subjektiv/intuitiv statt objektiv über die bestehenden Risiken geurteilt, oder hat sich hier ein Wandel vollzogen?
Ziel dieser Untersuchung ist es, mittels einer umfangreichen Befragung den Status quo des Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft festzustellen, hierbei wird ein besonderes Augenmerk auf die Gründe und Ursachen der Risikomanagementimplementierung gelegt und überprüft, ob die Ausgestaltung des Risikomanagements zur diesbezüglichen Zielerreichung der Unternehmen beiträgt oder ihr entgegensteht.

1.2 Gang der Untersuchung

Die Untersuchung beginnt mit einem kurzen Überblick über die Akteure des Wohnungsmarktes und einer Einführung in die rechtlichen Rahmenbedingungen und Richtlinien des Risikomanagements. Dadurch sollen dem Leser Einblicke in die wichtigsten Grundlagen zum Verständnis der behandelten Thematik vermittelt werden, nicht jedoch die besagten Themen in allen Einzelheiten analysiert werden, da diesbezüglich ausreichend einschlägige Fachliteratur existiert.
In einem nächsten Schritt wird auf die Bedeutung und Ausprägung der Begriffe „Risiko“ und „Risikomanagement“ näher eingegangen. Die immobilienspezifischen Risikokategorien und darauf basierend auch die Risikoarten der Immobilienwirtschaft werden dargestellt und beschrieben, um einen detaillierten Einblick in die Besonderheiten des Marktes und der ihn beeinflussenden Determinanten zu erhalten.
Darauf folgend wird die Theorie des Risikomanagementprozesses, insbesondere die einzelnen Prozessschritte und deren Bedeutung analysiert, um ein Verständnis für die Komplexität des Risikomanagements und seiner vielfältigen Korellationen zu schaffen. Dieses bildet den Ausgangspunkt für die empirische Untersuchung, die mittels eines umfangreichen Fragebogens durchgeführt worden ist. Dieser sollte der Ermittlung des gegenwärtigen Zustandes des Risikomanagements und seiner Prozessschritte sowie der organisatorischen Einbindung des Risikomanagements in die jeweiligen Unternehmen dienen. Des Weiteren ist innerhalb der Umfrage auch die Relevanz externer Berater innerhalb des Implementierungsprozesses und die Bedeutung und Effizienz risikokommunikativer Maßnahmen sowie die Verwendung von Spezialsoftware näher beleuchtet worden.
Basierend auf den schriftlich und partiell grafisch dokumentierten Umfrageergebnissen, deren Auswertung in prozentualer Form mittels eines Tabellenkalkulationsprogramms realisiert wurde, um eine hohe Vergleichbarkeit und gute grafische Darstellbarkeit zu gewährleisten, wird letztlich eine Würdigung der Ergebnisse vorgenommen. Hierbei soll der Status quo des Risikomanagements in Bezug auf die Erreichung der unternehmerischen Ziele überprüft werden, um etwaige Schwierigkeiten in der praktischen Umsetzung des Risikomanagements und deren Auswirkungen aufzuzeigen.

[...]

1 vgl. Maier (2004), S. 2
2 vgl. Sandvoß (2004), S. 1