Diplomarbeit
Zur Erlangung des Diplomgrades Dipl.-Ing. Fakultät VIII (Wirtschaft und Management) Technische Universität Berlin

Bestimmung des Verkehrswertes (Marktwertes) als Maßstab für die Fair Value Bilanzierung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

von Denis Polossin
2005

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis ... I

Abkürzungsverzeichnis ... III

Abbildungsverzeichnis ... V

Tabellenverzeichnis ... V

1 Einleitung ... 1
1.1 Problemstellung ... 1
1.2 Aufbau der Arbeit ... 2

2 Eingrenzung und Bilanzierung von Investment Properties ... 4
2.1 Immobilien und ihre bilanzielle Behandlung ... 4
2.2 Definition, Abgrenzung und Ansatzkriterien von Investment Properties ... 5
2.3 Bilanzierung von Investment Properties nach IAS 40 ... 8

3 Vom Verkehrswert zum Fair Value von Investment Properties ... 9
3.1 Grundlagen der marktorientierten Immobilienbewertung ... 9
3.1.1 Rechtliche und wirtschaftliche Grundlagen ... 9
3.1.2 Sachverständigenwesen in Deutschland ... 11
3.1.3 Der Verkehrswert von Immobilien nach BauGB ... 13
3.2 Fair Value Accounting ... 16
3.2.1 Entscheidungsnützlichkeit im Fair Value Accounting ... 16
3.2.2 Der Fair Value von Investment Properties ... 18
3.3 Bestimmung des Fair Value von Investment Properties ... 19
3.3.1 Der Verkehrswert im Vergleich zum Fair Value des IASB ... 19
3.3.2 Ermittlung des Fair Value im Stufenmodell des IAS 40 ... 22
3.3.3 Grundsätze ordnungsmäßiger Immobilienbewertung ... 23

4 Verfahren der Fair Value Bestimmung von Investment Properties ... 25
4.1 Ertragswertverfahren ... 25
4.1.1 Ablauf des Verfahrens ... 25
4.1.2 Anwendungsbereiche des Verfahrens ... 28
4.2 Sachwertverfahren ... 29
4.2.1 Ablauf des Verfahrens ... 29
4.2.2 Anwendungsbereiche des Verfahrens ... 31
4.3 Vergleichswertverfahren ... 32
4.3.1 Ablauf des Verfahrens ... 32
4.3.2 Anwendungsbereiche des Verfahrens ... 33
4.4 Discounted Cash Flow Verfahren ... 34
4.4.1 Ablauf des Verfahrens ... 34
4.4.2 Der immobilienspezifische Diskontierungssatz ... 35
4.4.3 Anwendungsbereiche des Verfahrens ... 39

5 Vergleich und Beurteilung der Verfahren ... 39
5.1 Defizite der Fair Value Ermittlung nach IAS 40 ... 39
5.2 Beurteilung der Verfahren ... 42
5.2.1 Erfüllung übergeordneter Grundsätze ... 42
5.2.2 Anwendbarkeit und Vergleich der Verfahren ... 47
5.3 Untersuchungsergebnisse und eine Empfehlung für die Praxis ... 53

6 Zusammenfassung ... 57

Anhang ... VI

Literaturverzeichnis ... X

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Schema des Ertragswertverfahrens
Abb. 2: Schema des Sachwertverfahrens
Abb. 3: Schema des Vergleichswertverfahrens
Abb. 4: Relevanz und Verlässlichkeit in Abhängigkeit von der Datengrundlage

Tabellenverzeichnis

Tab. 1: Bewertungsverfahren für Investment Properties

1 Einleitung

1.1 Problemstellung

In den vergangenen Jahren hat die Zeitwertbilanzierung von Vermögenswerten und Schulden innerhalb der internationalen Rechnungslegungsstandards IFRS an Bedeutung gewonnen und verdrängt zunehmend die durch das Anschaffungskostenprinzip geprägte bisherige Rechnungslegungspraxis.¹ Mit dem Ende 2003 überarbeiteten und in Kraft getretenen IAS 40 wird die Bilanzierung zu beizulegenden Zeitwerten (Fair Values) nunmehr auch für nicht-monetäre Vermögenswerte gefordert. Zu diesen gehören die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien des Anlagenvermögens (nachfolgend: Investment Properties), die gehalten werden, um Cash Flows aus der Vermietung, Verpachtung und/oder aus Wertsteigerungen zu generieren.² Gerade bei solchen Immobilien ist das Bedürfnis nach dem bilanziellen Ausweis von „wahren Werten“ (Fair Values) besonders hoch. Dies gilt umso mehr, je höher der Anteil von Investment Properties an den Vermögenswerten des Unternehmens ist.³
Die Motivation des IASB liegt darin, durch den Ausweis der Immobilienwerte zu ihren Fair Value eine höhere Entscheidungsnützlichkeit (decision usefullness) der Rechnungslegungsinformationen für den Abschlussadressaten zu erreichen. Zwar lässt der Standard dem Unternehmen ein Wahlrecht, die Immobilien entweder mit den fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder mit dem beizulegenden Zeitwert zu bewerten. Jedoch stellt dieses Wahlrecht für das bilanzierende Unternehmen faktisch keine Alternative dar, denn im Falle einer Folgebewertung zu fortgeführten Buchwerten muss der Fair Value dennoch ermittelt und im Anhang angegeben werden.⁴ Hiermit wird auch die Präferenz des Standardsetters hin zu dem Fair Value Ansatz deutlich, denn umgekehrt sind im Falle der Fair Value Bewertung die fortgeführten Anschaffungskosten nicht anzugeben.⁵ Das bilanzierende Unternehmen kann es somit nicht vermeiden, die Fair Values seiner Investment Properties zu ermitteln. Dabei bietet IAS 40 dem Unternehmen Hinweise zur Bestimmung des Fair Value, jedoch greifen wesentliche Ermittlungsvorschläge nicht, was die Bestimmung des Fair Value zum Teil verhindert. Umso mehr versuchen die Unternehmen die Aufgabe der Fair Value Ermittlung in die Hände von erfahrenen Sachverständigen zu legen und kaufen die Immobilienbewertung in einer „Black Box“ ein. Nicht zuletzt wird diese Entscheidung auch durch die auf den Sachverständigen übertragene Haftung begünstigt.
Die Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sind Experten auf dem Gebiet der Verkehrswertbestimmung, jedoch werden zumeist normierte Immobilienbewertungsverfahren angewandt, die auf der deutschen Wertermittlungsverordnung (WertV) aus dem Jahre 1972 und dem Verkehrswert-Begriff basieren.⁶ Die WertV verfolgt als Primärziel die Verkehrswert-Ermittlung von Grundstücken, Grundstückteilen und grundstücksgleichen Rechten, aber eben nicht die Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes der Investment Properties. Folglich ist fraglich, ob die Verkehrswerte der Wertermittlungsverordnung mit dem im IAS 40 geforderten Fair Value einer Investment Property kompatibel sind und somit grundsätzlich „klassische“ Immobilienbewertungsverfahren anwendbar sind. Es stellt sich die Frage nach der Wahl des „richtigen“ Wertermittlungsverfahrens – sie wird im Rahmen eines Verfahrensvergleichs beantwortet. Es soll ebenfalls der Frage nachgegangen werden, ob die verwendeten Wertermittlungsverfahren den aufgestellten Grundsätzen der ordnungsmäßigen Immobilienbewertung sowie den qualitativen Anforderungen an die IFRS-Abschlüsse entsprechen und welches Verfahren sich für welche Arten von Investment Properties eignet.

1.2 Aufbau der Arbeit

Nachfolgend werden im Kapitel 2 die grundsätzliche Klassifikation von Immobilien, die Abgrenzung zu Investment Properties sowie die Einordnung ihrer bilanziellen Behandlung in die internationale Rechnungslegung nach IFRS dargestellt. Darauf aufbauend werden wesentliche Vorschriften und Wahlrechte der Bilanzierung von Investment Properties nach IAS 40 dargestellt.
Im Kapitel 3 werden relevante wirtschaftliche und rechtliche Grundlagen der Immobilienbewertung, die Einordnung des deutschen Sachverständigenwesens in die Bewertungspraxis sowie die für den späteren Verlauf der Arbeit erforderlichen Begriffe definiert und abgegrenzt. Besondere Aufmerksamkeit verdient die Konzeption des in Deutschland vorherrschenden Begriff des Verkehrswertes von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie im Rahmen des Fair Value Accountings der Begriffs des Fair Value von Investment Properties. Insbesondere spielt die Entscheidungsnützlichkeit der Rechnungslegungsinformationen im Fair Value Accounting eine entscheidende Rolle, auf deren Determinanten ebenfalls eingegangen wird. Anschließend erfolgt ein Vergleich zwischen dem Verkehrswertbegriff des deutschen Baugesetzbuches (BauGB) mit dem Begriff des Fair Value von Investment Properties mit dem Ziel, Konformität zu überprüfen. In dem anschließend vorgestellten stufenweisen Bewertungskonzept des IAS 40 soll der Frage nachgegangen werden, welche grundsätzlichen Möglichkeiten existieren, den Fair Value von Investment Properties zu bestimmen. Das Kapitel schließt mit der Entwicklung von IAS 40 konformen Grundsätzen der ordnungsmäßigen Immobilienbewertung.
Kapitel 4 widmet sich den in der deutschen Bewertungspraxis angewandten Verfahren der Immobilenbewertung. Den Schwerpunkt bilden dabei in Deutschland normierte Verfahren der Verkehrswertermittlungsverordnung (Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren) sowie aufgrund der zunehmenden praktischen Relevanz das international anerkannte Discounted Cash Flow-Verfahren. Die Verfahren sollen in den einzelnen Kapiteln „beleuchtet“ werden. Besonderes Interesse verdienen dabei Eingangsgrößen und Bewertungsparameter, die das Ergebnis des jeweiligen Ermittlungsverfahrens wesentlich bestimmen. Diese Größen werden in den einzelnen Abschnitten konkretisiert.
Basierend auf den gewonnenen Erkenntnissen erfolgen im Kapitel 5 eine umfassende kritische Würdigung sowie ein Vergleich der dargestellten Wertermittlungsverfahren. Bewertungskriterien sind neben den aufgestellten Grundsätzen der ordnungsmäßigen Immobilienbewertung die qualitative Anforderungen an IFRS-Abschlüsse. Im Fokus liegen ein Vergleich und eine Beurteilung der Verfahren hinsichtlich der Aussagefähigkeit zum Fair Value einer Investment Property. Es wird insbesondere die Frage beantwortet, welche Immobilienbewertungsverfahren geeignet sind, den Fair Value einer Investment Property zuverlässig zu bestimmen. Wegen der hohen Praxisrelevanz wird der Vergleich des Ertragswertverfahrens mit der DCF-Methode ausführlicher dargestellt. Die Arbeit endet mit einer Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse, Verfahrensempfehlungen für die Bewertung von Investment Properties⁷ sowie dem Versuch einer Empfehlung für die Wertermittlungspraxis.

[...]

1 Vgl. Kley (2001), S. 2257.
2 Vgl. IAS 40.4.
3 Das wird insbesondere vor dem Hintergrund der aktuellen Diskussion über die Einführung der so genannten Real Estate Investment Trusts (REITs) in Deutschland deutlich.
4 Zu den Anhangangaben vgl. IAS 40.79.
5 Vgl. Beck (2004), S. 498.
6 Mittlerweile liegt die Wertermittlungsverordnung in der neuesten Fassung von 1998 vor.
7 Vgl. Tab. 1 auf S. 56.