Bestimmung der Nutzungseignung von
Gewerbeflächen für eine differenzierte
Standortentwicklung

Diplomarbeit
zur Erlangung des akademischen Grades
"Diplom-Kaufmann"

an der

Wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät der
Universität Leipzig

Eingereicht von: Thomas Sorsch

04.05.2000

Vorbetrachtungen

Die vorliegende Arbeit befaßt sich mit einer aktuellen Problematik, vor der viele Kommunen im Bundesgebiet stehen, deren Lösung aber bislang am Fehlen einer systematischen Entscheidungsvorbereitung mehr oder weniger gescheitert ist. Die wirtschaftliche Entwicklung einer Gemeinde hängt stark von der Standortgunst der gewerblichen Bauflächen, d.h. von der Qualität der relevanten Rahmenfaktoren, ab. Die Ansprüche daran sind nicht einheitlich, sondern unterscheiden sich zwischen verschiedenen Nutzergruppen und einzelnen Unternehmen. Um ein attraktives Angebot an geeigneten Gewerbeflächen für Investoren zu schaffen, bedarf es der genauen Kenntnis über die Potentiale der Standorte und die Anforderungen relevanter Zielgruppen.

Die Gestaltung des städtischen Raumes, als eine Aufgabe der Stadtentwicklung, erfordert auch Überlegungen über die optimale Verteilung der Gewerbeflächen in räumlicher, preislicher, funktionaler und zielgruppenspezifischer Hinsicht. Entsprechend dem raumordnungspolitischen Ziel einer Minimierung zusätzlichen Flächenverbrauchs gilt es, die bestehenden Areale unter Berücksichtigung ihrer Eignung optimal auszunutzen. Durch die Einbindung in eine Strategie der differenzierten Standortentwicklung soll schließlich die Steuerung der gewerblichen Flächennachfrage erfolgen.

Aufgabe dieser Arbeit ist es, ein Verfahren aufzustellen, mit dem eine differenzierte Standortentwicklung von Gewerbeflächen unterstützt werden kann. Im Mittelpunkt steht dabei der Standort mit seinem spezifischen Potential, für den geeignete Nutzungen gesucht werden, unter der Bedingung seiner optimalen, qualitativen Auslastung.

Welche Motive hat eine Gemeinde, sich intensiver als bisher mit der Qualität ihrer gewerblichen Bauflächen zu beschäftigen? Was steckt hinter einer Strategie der differenzierten Standortentwicklung? Wie können die bestehenden Flächen optimal ausgenutzt werden? Wie muß ein Verfahren zur zielgruppenorientierten Beurteilung der Standorteignung gestaltet sein und welche Schlußfolgerungen ergeben sich für deren Einsatz?

Diese Fragen, deren Beantwortung in der Arbeit angestrebt wird, lassen erahnen, welche Brisanz und Komplexität das Thema hat. Es soll bereits an dieser Stelle betont werden, daß das Resultat keine endgültige Patentlösung darstellen wird, sondern nur eine Möglichkeit, den Prozeß der Entscheidungsvorbereitung durch eine strukturierte Informationsverarbeitung zu unterstützen. Während der Beschäftigung mit dem Thema und der Entwicklung des Verfahrens ergaben sich neue Problemfelder, denen nicht nachgegangen werden konnte. Vor einer Anwendung in der Planungspraxis ist es deshalb unbedingt erforderlich, das Verfahren zu verbessern.

Der inhaltliche Aufbau orientiert sich an dem strukturierten Vorgehen im Prozeß der Informationsbeschaffung und -verarbeitung, wie er auch in der Praxis vonstatten gehen sollte. Zunächst wird in einem ersten Abschnitt das Thema eingeordnet und in einen größeren Zusammenhang gebracht. Der zweite Abschnitt befaßt sich mit den Potentialen eines Gewerbestandortes. Dazu wird eine Methodik erarbeitet, mit der die Stärken und Schwächen bestimmt und visuell in einem Standortprofil dargestellt werden können. Eine analoge Vorgehensweise beinhaltet der dritte Abschnitt, mit dem Unterschied, daß hier die Anforderungen von Zielgruppen von Interesse sind. Schließlich wird in einem vierten Abschnitt, unter Verwendung der Ergebnisse der beiden vorangegangenen, ein Verfahren zur Bestimmung geeigneter Nutzungen für Gewerbeflächen entwickelt. Für die praktische Erprobung wurden elf Gewerbegebiete in der Stadt Leipzig und acht Branchen der Industrie sowie Logistikunternehmen und das produzierende Handwerk als abgrenzbare Zielgruppen ausgewählt. Die Beispiele werden in den Abschnitten zwei bis vier jeweils nach dem theoretischen Teil abgearbeitet.

Die Tiefe in der Betrachtung von Standortpotential und Branchenanforderung, die ausführliche Darlegung der einzelnen Schritte sowie der große Umfang an Beispielen machten es notwendig, eine Vielzahl von Tabellen und Abbildungen in den Anhang zu legen. Im Text ist oft darauf verwiesen worden. Für das bessere Verständnis lohnt sich die Mühe, den Verweisen zu folgen.

Inhaltsverzeichnis:

Abbildungsverzeichnis
Tabellenverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis

Index

1. Abschnitt: Kommunales Gewerbeflächenmanagement in der Stadtplanung

A. Quantitative Angebotsplanung von Gewerbeflächen

B. Differenzierte Standortentwicklung als Instrument qualitativer Gewerbeflächenpolitik

2. Abschnitt: Standortangebot

A. Stärken-Schwächen-Analyse zur Bestimmung des Standortpotentials
I. Methode der Stärken-Schwächen-Analyse
II. Potentiale von Gewerbestandorten aus kommunaler Sicht
a) Grundstück
1. Fläche
2. Bebaubarkeit
3. Zeitliche Verfügbarkeit
4. Altlasten
5. Konflikte mit der Nachbarnutzung
6. Gebäude
7. Bodenrichtwert
b) Verkehrsinfrastruktur
1. Verkehrsgeographische Lage
2. Verkehrsverträglichkeit
c) Nachrichtenübermittlung
d) Technische Ver- und Entsorgung
1. Versorgung
2. Entsorgung
e) Arbeitsmarkt
1. Erwerbspersonen
2. Bildungseinrichtungen
3. Forschungseinrichtungen
f) Agglomeration
1. Siedlungsstruktur
2. Lage in der Region
3. Lage im städtischen Raum
g) Wirtschaftsstruktur und Fertigung
1. Gebietsprägung
2. Gebietseignung
3. Regionalstruktur
h) Kommunalpolitische Rahmengestaltung
1. Bauleitplanung
2. Gewerbepolitik
3. Haushaltsgleichgewicht

B. Potentiale ausgewählter Gewerbestandorte

3. Abschnitt: Standortnachfrage

A. Zielgruppenanalyse zur Bestimmung der Standortanforderungen
I. Methode der Zielgruppenanalyse
II. Branchenspezifische Anforderungen an Gewerbestandorte
a) Grundstück
1. Fläche
2. Bebaubarkeit
3. Zeitliche Verfügbarkeit
4. Altlasten
5. Konflikte mit der Nachbarnutzung
6. Gebäude
7. Grundstückskosten
b) Verkehrsinfrastruktur
1. Anbindung an das Verkehrsnetz
2. Verkehrsqualität
c) Nachrichtenübermittlung
d) Technische Ver- und Entsorgung
1. Versorgung
2. Entsorgung
e) Arbeitsmarkt
1. Quantitativer Bedarf an Humankapital
2. Qualifikation des Humankapitals
3. Rahmenbedingungen
f) Agglomeration
1. Verdichtung
2. Lage im Raum
g) Wirtschaftsstruktur und Fertigung
1. Gebietsprägung
2. Gebietseignung
3. Regionalstruktur
h) Kommunalpolitische Rahmengestaltung
1. Planungssicherheit
2. Administrative Regelungen

B. Nutzungsanforderungen ausgewählter Zielgruppen
I. Branchen des Verarbeitenden Gewerbes
II. Logistik und Lagerhaltung
III. Produzierendes Handwerk

4. Abschnitt: Standorteignung

A. Nutzwertanalyse zur Bestimmung geeigneter Nutzungen von Gewerbeflächen
I. Methodik des nutzwertanalytischen Verfahrens
II. Modellierung eines Instrumentariums zur Entscheidungsvorbereitung im Rahmen der differenzierten Standortentwicklung

B. Untersuchung der ausgewählten Gewerbestandorte

C. Schlußfolgerungen für eine Strategie der differenzierten Standortentwicklung

Resümee

Anhang 1: Kriterien des Standortpotentials und der Standortanforderungen

Anhang 2: Transformationsregeln für das ordinale Skalensystem

Anhang 3: Umweltbelastungen durch die Industrie

Anhang 4: Abstände zwischen Industrie- bzw. Gewerbegebieten und Wohngebieten im Rahmen der Bauleitplanung

Anhang 5: Vergleichende Gegenüberstellung von Potential- und Anforderungsseite

Anhang 6: Zusammenfassung von Kriterien bzw. Indikatoren der Potential- und Anforderungsseite

Anhang 7: Kriterien der Potential- und Anforderungsseite nach erfolgter Zusammenfassung

Anhang 8: Paarvergleiche zur Bestimmung von Teilnutzwerten

Anhang 9: Gewerbeflächen im Stadtgebiet Leipzig

Anhang 10: Standortprofile

Anhang 11: Klassifikation der ausgewählten Gewerbestandorte

Anhang 12: Branchenprofile

Anhang 13: Standorteignung

Abstract

Quellenverzeichnis

Abstract

Die wirtschaftliche Entwicklung einer Gemeinde hängt stark von der Standortgunst der gewerblichen Bauflächen, d.h. von der Qualität der relevanten Rahmenfaktoren ab. Die Ansprüche daran sind nicht einheitlich, sondern unterscheiden sich zwischen den potentiellen Nutzergruppen. Um ein attraktives Angebot an geeigneten Gewerbeflächen für Investoren zu schaffen, ist eine Strategie der differenzierten Standortentwicklung notwendig. Dazu bedarf es der genauen Kenntnis über die Potentiale der Standorte und die Anforderungen relevanter Zielgruppen.

Im Mittelpunkt der Arbeit steht die Aufstellung eines Verfahrens, mit dem Gewerbestandorte auf ihre Eignung für bestimmte Zielgruppen untersucht werden können. Dabei werden neue nutzwertanalytische Ansätze mit verbal-argumentativen Bewertungsbestandteilen eingearbeitet, die einen flexiblen Interpretationsspielraum zulassen. Inhaltlich aufgebaut ist das Verfahren in drei Bausteine: einer Stärken-Schwächen-Analyse zur Bestimmung des Standortpotentials, einer Zielgruppenanalyse zur Ermittlung der Standortanforderungen und einer Analyse der Standorteignung. Die ersten beiden Bausteine können unabhängig voneinander abgearbeitet werden und dienen dem letzen als Datengrundlage.

Es erfolgt zunächst eine strikte Trennung zwischen Potentialen und Anforderungen, was aufgrund der unterschiedlichen Zielsysteme beider Akteure (Kommune und Unternehmen) notwendig ist. Die Analyse der Standorteignung untersucht schließlich anhand von kriteriellen Paarvergleichen die Wechselwirkung zwischen Standortgegebenheiten und -anforderungen. Sie orientiert sich am kommunalen Zielsystem, in dem eine optimale, qualitative Flächenausnutzung angestrebt ist. Diese ist dann erreicht, wenn die Muster beider Seiten übereinstimmen. Wert gelegt wird vor allem auf eine tiefgründige Betrachtungsweise, wozu ein detaillierter Kriterienkatalog die Basis ist. Visuell dargestellt werden die Ergebnisse in Form von Profilen und Matrizen.

Erprobt wird das Verfahren anhand ausgewählter Gewerbegebiete der Stadt Leipzig und einiger Branchen des Verarbeiteten Gewerbes sowie der Logistikunternehmen und des produzierenden Handwerks. Als Endergebnis werden die Standorte durch die Ausgabe von Nutzwerten nicht in eine Besser-Schlechter-Beziehung gebracht sondern durch eine Einteilung in Grade der Nutzungseignung den Zielgruppen zugeordnet.

Bei den Recherchen zur Arbeit und der Aufstellung von Standort- und Branchenprofilen ergaben sich teilweise neue Erkenntnisse, die bei dem Verfolgen einer Strategie der differenzierten Standortentwicklung zu beachten sind. Das betrifft insbesondere die Informationsbeschaffung und -verarbeitung, an die hohe Ansprüche gestellt werden, wenn die Resultate eine qualitativ hohe Aussagekraft haben sollen. Das entwickelte Verfahren und die systematische Aufbereitung des Entscheidungsvorbereitungsprozesses dienen schließlich auch als Ansatz für eine DV-technische Umsetzung zu einem einsatzfähigen Instrumentarium für die kommunale Planungspraxis.

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