European Business School Schloß Reichartshausen am Rhein

Ökologisches Rating von Wohnimmobilien – Herleitung von Kennzahlen zur Messung wesentlicher Parameter

Lydia Bals

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung ... 13

1.1 Problemstellung und Zielsetzung ... 13
1.2 Gang der Untersuchung ... 14

2 Theoretische Grundlagen ... 14

2.1 Ökologisches Rating ... 14
2.2 Kennzahlen und Kennzahlensysteme ... 16

3 Struktur und wesentliche Parameter des Öko-Rating ... 17

3.1 Aufbau des Öko-Rating ... 17
3.2 Ökologische Parameter ... 18
3.2.1 Wasser, Luft und Boden ... 18
3.2.2 Materialverbrauch ... 19
3.2.3 Energie ... 20
3.2.4 Abfall ... 21
3.3 Biologische Parameter ... 21
3.4 Monetär relevante Ressourceneinsparungen ... 22

4 Kennzahlen und Indikatoren des Öko-Rating ... 23

4.1 Kennzahlen und Indikatoren ökologischer Parameter ... 23
4.2 Kennzahlen und Indikatoren biologischer Parameter ... 25
4.3 Kennzahlen und Indikatoren monetär relevanter Ressourceneinsparungen ... 25

5 Öko-Rating im Lebenszyklus der Wohnimmobilie ... 26

5.1 Zusammenführung der Kennzahlen ... 26
5.2 Kritische Würdigung ... 26

6 Resümee und Schlussbetrachtung ... 27

Verzeichnis des Anhangs ... 29

Anhang ... 30

Literaturverzeichnis ... 34

1 Einleitung

1.1 Problemstellung und Zielsetzung

Die Einstellung des Menschen, seine Umwelt als eine unendliche und selbstverständliche Ressourcenquelle zu begreifen, ändert sich.¹ Das wachsende Interesse an umweltbewusstem Wirtschaften schlägt sich in Bewertungen von Unternehmen und Kapitalanlagen in Hinsicht auf ihre ökologischen Folgen in Öko-Ratings, Ökobilanzen sowie in Umweltmanagementsystemen (z.B. Umweltcontrolling) nieder.²
Es gibt bisher unter den ökologischen Bewertungen von Kapitalanlagen jedoch keine auf Immobilien spezialisierten. Dies ist ökologisch gesehen sehr nachteilig, da gerade die Baubranche mit ihren langlebigen Produkten einen beträchtlichen Teil des Energie- (ca. 40% in der Europäischen Union) ³ und Materialverbrauchs, des Ausstoßes an Emissionen und an Abfallströmen verursacht.⁴ Zwar zeichnet sich eine beginnende Dynamik in Form von vermehrter Forderung nach ökologischen und schadstoffarmen Baustoffen, häufigeren Untersuchungen von Stoffkreisläufen im Bauwesen und dem Ergreifen von Maßnahmen zur Energieeinsparung ab. ⁵ Es fehlt jedoch an einem Standard, der insbesondere den Nutzern Transparenz zu der ökologischen Bonität von Wohnimmobilien verschafft und dadurch eine Etablierung umweltverträglicher Immobilien am Markt unterstützt. Bestehende Labels beziehen sich zumeist ausschließlich auf den Faktor Energie (z.B. das deutsche Niedrigenergiehaus-Label).⁶ Aus Nutzersicht spielt jedoch nicht nur Energie eine wichtige Rolle, vielmehr „[…] sind heute kostengünstige, dauerhafte und wartungsarme Konstruktionen gefragt, die die Umwelt schonen und für den Menschen verträgliche Lösungen darstellen“.⁷
Eine Möglichkeit diese Transparenz zu gewährleisten wird in einem nutzerfokussierten Öko-Rating gesehen, das als eine Art Gütesiegel am Markt fungieren könnte. Ziel dieser Arbeit ist es daher, unter Berücksichtigung der Anforderungen des Nutzers an eine ökologisch-nachhaltige Wohnimmobilie, wesentliche Parameter für ein solches Rating zu identifizieren, die Kriterien zu ihrer Erfüllung abzuleiten und Kennzahlen zu ihrer Messung darzustellen.

1.2 Gang der Untersuchung

In Kapitel 2.1 wird der Ursprung und die Verwendung des Begriffes „Öko- Rating“ erklärt. Der Begriff der Nachhaltigkeit mit seinen drei Dimensionen Ökologie, Ökonomie und Soziales wird hervorgehoben und allgemeine Probleme bei dessen Umsetzung in der Praxis aufgezeigt. In 2.2 werden Umweltkennzahlen und Umweltkennzahlensysteme definiert. Die Schwierigkeit der Bildung solcher führt zur Notwendigkeit Indikatoren und Schätzwerte als Hilfsgrößen zur Abbildung des Systems Wohnimmobilie in Kapitel 4 zu bilden. In 3.1 werden die drei wesentlichen zu messenden Parameter aus der nachhaltigkeitsorientierten Zielsetzung des Nutzers abgeleitet und anschließend in 3.2, 3.3 und 3.4 im Kontext der Wohnimmobilie erläutert, um zu messende Kriterien abzuleiten. In Kapitel 4 werden dann die entsprechenden Kennzahlen, Indikatoren und Schätzwerte für alle Kriterien vorgestellt, da so eine Vollständigkeit der Abbildung der komplexen Realität erreicht werden soll, welche aufgrund zahlreicher Interdependenzen für ein ganzheitliches Verständnis als notwendig erachtet wird.
In 5.1 werden die Kennzahlen, Indikatoren und Schätzwerte im Verlauf des Lebenszyklus der Immobilie zusammengeführt. Es folgt eine kritische Beurteilung der erzielten Ergebnisse, insbesondere in Bezug auf die Messung sowie einer endgültigen Bewertung der Kennzahlen. Schließlich wird in Kapitel 6 betrachtet, inwiefern das Öko-Rating die in 2.1 angesprochenen Probleme bei der Umsetzung von Nachhaltigkeit überkommen kann. Abschließend wird das Thema ökologisches Bauen in seinen gesamtgesellschaftlichen Kontext gestellt, um Trends und Entwicklungen aufzuzeigen.

[...]

1 Vgl. Figge, F. (2000), S. 1.
2 Vgl. Dreyer, P. (1997), S. 1.
3 Vgl. OECD (2003), S. 20f.
4 Vgl. Lützkendorf, T. (2000), S. 4; Ekkerlein, C. (2004), S. 1; Spies-Wallbaum, H. (2000), S. 2.
5 Vgl. Diederichs, C. J./Getto, P./Streck, S. (2000), S. 2; Roodman, D. M./Lenssen, N. (1995), S. 48f.
6 Vgl. Gauzin-Müller, D. (2002), S. 98-101.
7 Ornth, Wolfgang (2003), S. 8.