European Business School
International University Schloß Reichartshausen

Analyse, Bewertung und Akzeptanz von Immobilien-Ratingsystemen

Diplomarbeit
Zur Erlangung des akademischen Grades
Diplom-Kaufmann

vorgelegt von: Jan Heusgen
vorgelegt am: 24.02.2006

Inhaltsverzeichnis

Tabellenverzeichnis ... III
Abkürzungsverzeichnis ... IV

1 Einleitung ... 1

1.1 Problemstellung und Zielsetzung ... 1
1.2 Gang der Untersuchung ... 3

2 Theoretische Grundlagen ... 4

2.1 Der Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht ... 4

2.2 Rating ... 5
2.2.1 Definition ... 5
2.2.2 Internes Rating ... 6
2.2.3 Externes Rating ... 7
2.2.4 Abgrenzung Rating zu Scoring ... 8
2.2.5 Problematiken des Rating-Verfahrens ... 8

2.3 Ausgewählte Ratingarten ... 9
2.3.1 Das Bonitätsrating ... 10
2.3.2 Das Rating von (Immobilien-)Investmentfonds ... 10
2.3.3 Das Immobilien-Objektrating ... 12

3 Das Immobilienrating ... 13

3.1 Notwendigkeit, Nutzen und Ziel ... 13

3.2 Typisierung des Immobilienobjekt-Ratings ... 15
3.2.1 Risikoprofil von Wohnimmobilien ... 15
3.2.2 Risikoprofil von Gewerbeimmobilien ... 17
3.2.3 Der Spezialfall der Managementimmobilie ... 18
3.2.4 Risikoprofil von Projektentwicklungen ... 19

4 Die Systematik des Immobilienratings ... 19

4.1 Bewertungskriterien des Immobilienratings ... 20
4.1.1 Die Marktanalyse ... 20
4.1.2 Die Standortanalyse ... 22
4.1.2.1 Makrostandort ... 22
4.1.2.2 Mikrostandort ... 23
4.1.3 Die Objektanalyse ... 24
4.1.3.1 Gebäudesubstanz ... 24
4.1.3.2 Gebäudeeffizienz ... 25
4.1.3.3 Gebäudeflexibilität ... 26
4.1.4 Die Performanceanalyse ... 27

4.2 Die angewandten Messstandards ... 29

4.3 Gewichtung der Kriterien ... 31
4.3.1 Grundgewichtung ... 31
4.3.2 Zweitgewichtung ... 32

4.4 Das Immobilienrating anhand eines Beispiels ... 33

5 Akzeptanz des Immobilienratings ... 34

5.1 Vergleichbarkeit der Ratings ... 34
5.2 Zuverlässigkeit der Ergebnisse ... 37
5.3 Schwächen des Ratings ... 38
5.4 Verbesserungspotentiale angewandter Immobilien-Ratingsysteme ... 40

6 Schlussbetrachtung ... 41

6.1 Zusammenfassung ... 41
6.2 Ausblick ... 43

Anhang ... 45

Literaturverzeichnis ... 69
 

1 Einleitung

1.1 Problemstellung und Zielsetzung

Ende 2006 werden die neuen Eigenkapitalanforderungen des Baseler Ausschusses für Bankenaufsicht, Basel II, in Kraft treten (vgl. Kap 2.1). Kreditinstitute müssen demnach ihre eingegangenen Kreditrisiken nicht mehr pauschal, sondern abhängig vom individuellen Risiko des Engagements mit Eigenkapital hinterlegen. Dies wird unweigerlich zu einer Verschärfung der Kreditvergabebedingungen führen. Nur wenn man den Nachweis erbringen kann, ein geringes Risikopotential zu besitzen, wird es für den Kreditnehmer möglich sein, an günstiges Fremdkapital zu gelangen. Basel II schlägt zum Zweck der Risikoeinschätzung die Durchführung entweder eines internen oder externen Ratings vor.¹

Diese Entwicklungen hinsichtlich der Fremdfinanzierung machen nicht nur in der Bankenwelt, sondern auch bei den Unternehmen der Immobilienbranche Veränderungen erforderlich. Denn die Verfahren im Bereich des Bonitätsratings, wie sie zur Überprüfung der Kreditwürdigkeit von Schuldnern eingesetzt werden, sind nicht direkt auf den Bereich der Immobilienfinanzierung anwendbar.² Hier ist es zwingend notwendig, spezielle Ratingsysteme zu entwickeln, die die Besonderheiten der Immobilie stärker berücksichtigen. Dies ist auch deshalb wichtig, weil Unternehmen in der Immobilienbranche traditionell eine geringe Eigenkapitalausstattung haben. Dieses höhere Risikopotential würde bei einem Bonitätsrating, das sich nicht genauer mit Immobilienrisiken auseinandersetzt, zwingend eine Verteuerung der Kredite in der Immobilienwirtschaft bedeuten.

Doch die Einführung von Standards für ein Property- und Market-Rating durch den europäischen Dachverband nationaler Immobilienbewertungsorganisationen TEGoVA zeigt, dass das Thema Immobilien-Rating an Bedeutung gewinnt.³ Zudem lässt sich seit einigen Monaten ein stetiges Wachstum des Angebots an Ratingdienstleistungen speziell für die Immobilienbranche verzeichnen.

Ein Grund dafür ist nicht zuletzt die zunehmende Internationalisierung von Investoren, die auch in Objekte außerhalb der eigenen Landesgrenzen investieren möchten. Im internationalen Kontext sind jedoch Immobilien und Immobilien-Portfolios hinsichtlich des Risikos schwer vergleichbar, so dass ein modernes Analyseinstrument wie das Rating notwendig wird.⁴

Des weiteren wird als Folge auf die Einführung der International Financial Reporting Standards (IFRS) für börsennotierte (Immobilien-)Unternehmen eine akkurate Bewertung von Immobilien immer wichtiger.⁵ Nach den neuen Bestimmungen müssen Anlageimmobilien zum „Fair Value“, dem Marktwert, in der Bilanz ausgewiesen werden.⁶ Dabei kann ein spezielles Rating nützlich sein. Und es besteht kein Zweifel daran, dass auch Unternehmen, die nicht zu einer Bilanzierung nach den neuen Regeln verpflichtet sind, ihre Rechnugslegung darauf umstellen werden. Ein Grund dafür ist im Zusammenhang mit Basel II, dass viele Banken ihre Ratingsysteme auf IFRS-Zahlen angepasst haben und somit der Kreditnehmer mit einer HGB-Bilanz bei der Kreditvergabe das Nachsehen haben wird.⁷

Basierend auf diesen Entwicklungen ist es nun Ziel der folgenden Arbeit, das Immobilien-Rating von anderen Ratingarten klar abzugrenzen und dessen Besonderheiten aufzuzeigen. Dazu sollen bereits entwickelte und mehrfach angewandte Immobilien-Ratingsysteme auf deren Systematik überprüft und gegenübergestellt werden. In einem zweiten Schritt sollen mögliche Problematiken dieses Ratingtyps herausgearbeitet werden und analysiert werden, inwieweit Immobilien-Ratingsysteme tatsächlich für mehr Transparenz sorgen bzw. beim Adressatenkreis akzeptiert werden. Aus den gewonnenen Erkenntnissen werden anschliessend Verbesserungspotentiale angewandter Ratingverfahren abgeleitet.
 

1.2 Gang der Untersuchung

Dem einleitenden Kapitel folgt ein Abschnitt, in dem die theoretischen Grundlagen für diese Arbeit gelegt und verständlich gemacht werden sollen. Zunächst soll die Aktualität des Ratings verdeutlicht werden. Dazu wird die Thematik von Basel II mit seinen neuen Vereinbarungen zur Eigenkapitalhinterlegung in seinen Grundzügen beschrieben. Ratingverfahren sind ein wichtiger und unverzichtbarer Bestandteil dieser neuen Regelungen, da von ihnen maßgeblich die Höhe des nötigen Eigenkapitals abhängt. Deswegen wird in einem nächsten Schritt der Begriff des Ratings, einschliesslich den nach Basel II empfohlenen Rating-Methoden, näher erläutert. An dieser Stelle wird das Immobilien-Rating zunächst kurz von anderen Rating-Arten abgegrenzt.

[...]

1 Vgl. Fischer/Mengers (2001), S. 103-104.

2 Neben der Ermittlung von Ausfallwahrscheinlichkeiten sind beispielsweise auch die Entwicklungschancen der Immobilie zu bewerten.

3 Die TEGoVA, mit Sitz in Brüssel, vertritt die Interessen von 38 Mitgliedsverbänden aus 27 Ländern. Das Ziel des Verbandes ist die Schaffung und die Verbreitung einheitlicher Standards für die Bewertungspraxis, für die Ausbildung und Qualifikation sowie für das Feld Corporate Governance bzw. Ethik der Gutachter.

4 Vgl. Pape (2005), S. 1.

5 Vgl. Leinemann (2004), S. 22.

6 Gemäß IAS 40; Anlageimmobilien gehören zum Grundvermögen, welches zum Zwecke der Erzielung von Einnahmen und Wertsteigerungen gehalten wird. Objekte aus dem Betriebsvermögen, die z.B.der Herstellung von Gütern etc. dienen, sind keine Anlageimmobilien.

7 Poppen (2006), S. 29.