Abgrenzung von Herstellungskosten und
Instandhaltungsaufwendungen bei Gebäuden

von: Oliver Rupp

5. Semester

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis [in der Downloaddatei vorhanden]
Abbildungsverzeichnis [in der Downloaddatei vorhanden]

1. Einleitung 1

1.1 Problemstellung 1
1.2 Gang der Arbeit 3

2. Begriffliche Abgrenzungen und zugrunde gelegte Annahmen 4

2.1 Definition „Gebäude“  4
2.2 Annahmen 4

3. Mögliche Gruppen der Zuordnung 5

3.1 Kosten, die einem Gebäude zuzurechnen sind 5

3.1.1 Kosten für die Anschaffung und Herstellung eines Gebäudes 6

3.1.1.1 Anschaffungs- und Herstellungskosten 6
3.1.1.2 Nachträgliche Anschaffungskosten  8

3.1.1.2.1 Final bestimmte nachträgliche Kosten 8
3.1.1.2.2 Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand 8

3.1.1.3 Kosten für die Anschaffung und Herstellung eines neuen Gebäudeteils 11

3.1.2 Instandhaltungsaufwendungen 13
3.1.3 Modernisierungsaufwendungen 13

3.2 Kosten die auf den Grund und Boden entfallen 14

4. Besondere Problembereiche 16

4.1 Berücksichtigung der Kosten bei einer Vermögensübergabe im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge 16
4.2 Berücksichtigung der Kosten für ein Erbbaurecht 18
4.3 Berücksichtigung der Kosten für spezielle Ausstattungsgegenstände 18

5. Schlussbetrachtung / Synopse 20

Literaturverzeichnis 27

Urteilsverzeichnis 29

Verwaltungsanweisungen 30
 

1. Einleitung

1.1 Problemstellung

Der überwiegende Bestand an Wohneigentum in Deutschland ist mittlerweile sehr alt. Mehr als 70 % aller Wohneinheiten in Wohngebäuden wurden bis zum Jahre 1978 erstellt. Dies wird aus folgendem Kreisdiagramm des Statistischen Bundesamtes deutlich:

Abbildung 1: Wohneinheiten in Wohngebäuden in Deutschland nach Baujahr¹ [Abbildung in der Downloaddatei vorhanden]

Dieser hohe Altbestand an Wohnungen hat zur Folge, dass immer mehr Wohnungen renoviert werden und somit wieder auf den neuesten Ausstattungsstand gebracht werden. Sehr viele Steuerpflichtige machen sich bei der Bezahlung von Handwerkerrechnungen oder Rechnungen von Bauunternehmen für die durchgeführten Renovierungsarbeiten keine Gedanken darüber, wie diese Kosten zu behandeln sind. Dies lässt sich vielleicht darauf zurückführen, dass bei manchen Steuerpflichtigen überhaupt kein Problembewusstsein für diese Kosten vorhanden ist, und sie sich deshalb keinerlei Gedanken über dessen Behandlung machen.

Bei anderen Steuerpflichtigen dagegen ist ein entsprechendes Problembewusstsein vorhanden, so dass sie sich häufig die Frage stellen, ob Kosten, die für ein vermietetes bzw. ein betrieblich genutztes Gebäude angefallen sind, als Anschaffungs- und Herstellungskosten zu aktivieren und somit über die Restnutzungsdauer abzuschreiben sind, oder ob die angefallenen Kosten als sofortiger Aufwand (als Betriebsausgaben (bei BV) oder Werbungskosten (bei PV)) behandelt werden müssen. Steuerpflichtige beantworten sich in der Regel diese Frage sehr häufig zu unrecht nach ihrer jeweiligen wirtschaftlichen und steuerlichen Situation, da jede der oben dargestellten Möglichkeiten unterschiedliche Auswirkungen auf das zu versteuernde Einkommen und somit auch auf die Steuerlast hat.

Privatpersonen beantworten sich die oben aufgeführte Frage in der Regel dahingehend, dass sie die angefallenen Kosten als sofort abziehbaren Aufwand betrachten, da sich dadurch ihr zu versteuerndes Einkommen im aktuellen Veranlagungszeitraum verringert, was eine geringere Steuerlast zur Folge hat. Im Gegensatz zu Privatpersonen lässt sich diese Frage bei Unternehmen aus bilanzpolitischen Gründen nicht eindeutig beantworten. Fallen die Kosten in einem Veranlagungszeitraum an, in welchem das Unternehmen seinen Jahreüberschuss verringern will, wird in der Regel das Ziel verfolgt, die angefallenen Gebäudekosten als Instandhaltungsaufwendungen zu behandeln, so dass sich die angefallenen Kosten sofort in voller Höhe auf das Jahresergebnis auswirken.

Fallen die Kosten dagegen in einem Veranlagungszeitraum an, in welchem aus unterschiedlichsten Gründen in der Bilanz ein hoher Jahresüberschuss ausgewiesen oder der Fehlbetrag reduziert werden soll, wird in der Regel versucht, die angefallenen Gebäudekosten als Herstellungskosten zu behandeln, so dass sich die Kosten auf mehrere Jahre über die AfA gewinnmindernd auswirken. Ob sich Steuerpflichtige diese Frage richtig beantwortet haben oder nicht, und sie somit die Kosten richtig behandelt haben, stellt sich bei Betrieben oft erst bei einer Betriebsprüfung des Finanzamtes heraus, bzw. bei Privatpersonen mit Zugang des Steuerbescheids. Sollte das Finanzamt dabei von der Ansicht des Steuerpflichtigen abweichen und gewisse Aufwendungen nicht als sofortigen Aufwand betrachten, kann dies für den Steuerpflichtigen oft erhebliche Steuernachzahlungen bedeuten, im schlimmsten Fall noch mit Zinszahlungen, für die nicht ordnungsgemäß abgeführten Steuern.

1.2 Gang der Arbeit

Im 2. Abschnitt dieser Arbeit werden bestimmte Annahmen zu Grunde gelegt und notwendige Begriffe definiert, welche für diese Arbeit von Bedeutung sind. In den darauffolgenden Abschnitten 3. und 4. möchte ich die unterschiedlichen Kriterien für die Einordnung von Gebäudekosten darstellen und erläutern, und somit den Steuerpflichtigen ein besseres Verständnis für die Zuordnung angefallener Kosten unterschiedlichster Baumaßnahmen vermitteln, so dass der Steuerpflichtige die angefallenen Kosten eindeutig zuordnen kann. Im 5. Abschnitt werden die Erkenntnisse aus dieser Arbeit in einem „Prüfschema zur Kostenzuordnung“ zusammengefasst, so dass anhand dieses Prüfschemas die angefallenen Kosten für ein Gebäude systematisch zugeordnet werden können und bei den in der Praxis aufgewandten Kosten für bestimmte Baumaßnahem sofort und eindeutig gesagt werden kann, wie die Kosten zu behandeln sind, bzw. sie mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit vom Finanzamt behandelt werden.

2. Begriffliche Abgrenzungen und zugrunde gelegte Annahmen

2.1 Definition „Gebäude“

Für den Begriff „Gebäude“ findet man zum Teil sehr unterschiedliche Definitionen. In der Landesbauordnung für Baden-Württemberg zum Beispiel wird das Wort Gebäude in § 2 Abs. 2 LBO definiert. Nach diesem Gesetz sind Gebäude „selbständig benutzbare, überdeckte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können und geeignet sind, dem Schutz von Menschen, Tieren oder Sachen zu dienen“.

Im Einkommensteuergesetz dagegen findet man für das Wort „Gebäude“ keine Definition. Gemäß R 7.1 Abs. 5 Satz 1 EStR sind für den Begriff des Gebäudes im Steuerrecht, die „Abgrenzungsmerkmale des Bewertungsrechts maßgebend“. Nach R 7.1 Abs. 5 Satz 2 EStR ist ein Gebäude demnach „ein Bauwerk auf eigenem oder fremden Grund und Boden, das Menschen oder Sachen durch räumliche Umschließung Schutz gegen äußere Einflüsse gewährt, den Aufenthalt von Menschen gestattet, fest mit dem Grund und Boden verbunden, von einiger Beständigkeit und standfest ist“.

2.2 Annahmen

[...]

1 Enthalten in: Statistisches Bundesamt (2002), S. 25