Grundlagen der Projektfinanzierung mit besonderer
Berücksichtigung der Immobilienfinanzierung

von: Rudolf Oberdorfer

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung 4

1.1 Problemstellung  4
1.2 Gang und Aufbau der Arbeit 4

2 Begriff der Projektfinanzierung  5

2.1 Definition Projektfinanzierung  5

2.1.1 Erkennungsmerkmale der Projektfinanzierung 5
2.1.2 Erkennungsmerkmal Projekt  6

2.2 Die Hauptbeteiligten einer Projektfinanzierung 6

2.2.1 Eigenkapitalgeber / Projekträger  6
2.2.2 Fremdkaptialgeber 7
2.2.3 Lieferanten 8
2.2.4 Abnehmer  8
2.2.5 Staatliche Beteiligung 8
2.2.6 Garantiegeber  9
2.2.7 Projektgesellschaft (Einzweckgesellschaft)  9

2.3 Projektphasen  9

2.3.1 Planungsphase  9
2.3.2 Errichtungsphase  10
2.3.3 Anlaufphase 10
2.3.4 Betriebsphase 11
2.3.5 Liquiditätsphase 11

2.4 Charakterisierung der Projektfinanzierung  11

2.4.1 Off-Balance-Sheet-Finanzierung 11
2.4.2 Cashflow Finanzierung 12
2.4.3 Risk-Sharing 12

2.5 Grundtypen der Projektfinanzierung 12

2.5.1 Non-resource-Projektfinanzierung  13
2.5.2 Limited-resource-Projektfinanzierung  13
2.5.3 Full-resource-Projektfinanzierung 13

2.6 Abgrenzung der Projektfinanzierung zu anderen Finanzierungsarten 14

2.6.1 Exportfinanzierung 14
2.6.2 Auftragsfinanzierung 14

3 Analyse und Beurteilung von Projektfinanzierungen  15

3.1 Risikoanalyse  15

3.1.1 Projektrisiko  15
3.1.2 Risikopolitische Maßnahmen 15

3.1.2.1 Ursachenbezogene Maßnahmen 16
3.1.2.2 Wirkungsbezogene Maßnahmen 16

3.2 Projektanalyse  17

3.2.1 Pre-Feasibility-Study 17
3.2.2 Feasibility-Study  18
3.2.3 Vertragsanalyse  20
3.2.4 Kreditprüfungsergebnisse  20

4 Grundlagen der Projektfinanzierung bei Immobilienprojekten 21

4.1 Einführung 21
4.2 Phasen der Projektentwicklung bei Immobilienprojekten  21
4.3 Ablauf der Finanzierung von Immobilienprojekten aus Sicht der Bank 23
4.4 Schlussbemerkung  24

5 Kritische Würdigung  24

6 Zusammenfassung 25

Literaturverzeichnis 26

1 Einleitung

1.1 Problemstellung

Projektfinanzierung ist keine neue Finanzierungsform mehr, denn bereits im vergangenen Jahrhundert wurden zur Finanzierung von besonders kapitalintensiven Vorhaben Elemente der Projektfinanzierung angewandt. Als Beispiel kann der Bau des Suezkanals angegeben werden, dessen Investitionskapital nur unter Beachtung zukünftiger Einnahmen aufgebracht werden konnte.¹ In den dreißiger Jahren findet man Projektfinanzierungen bei der Erschließung der Erdölvorkommen im Süden der USA, was als Ursprung moderner Projektfinanzierung angesehen werden kann.² Von Projektfinanzierung ist zu sprechen, wenn die Kreditgewährung vorwiegend oder vollständig auf die Wirtschaftlichkeit des Projektes abgestellt ist. Die Kredite werden primär aus dem Cashflow des Projektes bedient.³ Mittels der Projektfinanzierung wird die Finanzierung eines „Vorhabens“ durchgeführt, und nicht die Finanzierung eines Wirtschaftsunternehmens im allgemeinen.⁴

1.2 Gang und Aufbau der Arbeit

Ziel dieser Arbeit war es, die Grundlagen der Projektfinanzierung näher zu bringen um dann speziell auf Immobilienprojekte einzugehen. Kapitel 2 beschreibt vor allem die Beteiligten, die Phasen, die Charakterisierung und die Grundtypen der Projektfinanzierung. Im Kapitel 3 wird sowohl auf die Risiko- als auch auf die Projektanalyse eingegangen, wobei das Augenmerk auf die Feasibility-Study (Durchführbarkeitsstudie) gelegt wurde. Kapitel 4 versucht dann im speziellen auf die Immobilienfinanzierung einzugehen.

2 Begriff der Projektfinanzierung

2.1 Definition Projektfinanzierung

Der Begriff der Finanzierung umfasst im engeren Sinn in der Regel nur die Kapitalbereitstellung, während er im weiteren Sinn auch die Kapitalverwendung sowie dessen Rückerstattung einschließt.⁵ In der Literatur werden eine Vielzahl verschiedener Definitionen des Projektfinanzierungsbegriffs verwendet. Stockmayer definierte Projektfinanzierung folgend: „Unter Projektfinanzierung wird eine Finanzierungstechnik verstanden, bei der die Kreditvergabeentscheidung davon abhängig gemacht wird, ob der zukünftige Cashflow des finanzierenden Projektes zur Aufbringung der Kapitaldienstzahlung ausreicht.“⁶

2.1.1 Erkennungsmerkmale der Projektfinanzierung

Unter dem Begriff Projektfinanzierung lassen sich im wesentlichen die folgenden Erkennungsmerkmale herausfiltern:

• Es handelt sich um die Finanzierung einzelner Projekte
• Der Projektinteressent übernimmt nicht die (volle) Haftung
• Kapitaldienst aus Cashflow und Einnahmen
• Sicherheiten bilden Cashflow und Einnahmen
• Die Projektrisiken werden auf mehreren Schultern verteilt
• Die Finanzierung sollte bilanzneutral gestaltet werden⁷

Für Frank ergaben diese Erkennungsmerkmale die folgende Definition: Projektfinanzierung umfasst eine Mittelbeschaffung für eine selbständige wirtschaftliche Einheit, deren Kapitaldienst aus dem Cashflow und den Einnahmen bestritten wird. Zur Verwirklichung dieser Projekte bedarf es einer ausgefeilten Risikoverteilung, wobei geringe Einflüsse auf die Bilanzen der Projektträger verwirklicht werden sollten⁸

2.1.2 Erkennungsmerkmal Projekt

Das Konzept der Projektfinanzierung kann nur bei einem Projekt angewendet werden, das als selbständige Wirtschaftseinheit darstellbar ist. Ein Projekt definiert sich in:

• Der wirtschaftliche Selbständigkeit
• Der Einzigartigkeit der Aufgabenstellung mit einer konkreten Zielvorgabe
• Der Identifikation von Anfangs- und Endpunkten
• Der zeitlich befristeten Bereitstellung von Ressourcen⁹

Projekte stellen aber auch instabile Elemente in einem auf Dauer angelegten organisatorischen System einer Unternehmung oder einer Behörde dar und bringen entsprechende organisatorische Probleme mit sich.¹⁰

2.2 Die Hauptbeteiligten einer Projektfinanzierung

[...]

1 Vgl. Frank H. [Project Financing 1986], S 245

2 Vgl. Reuter A. [Projektfinanzierung 1999], S 31

3 Vgl. Wratschko M. [Internationale Projektfinanzierung 1994], S 1

4 Vgl. Reuter A. [Projektfinanzierung 1999], S 32

5 Vgl. Lechner/Egger/Schauer [Allgemeine BWL 2001] S 215

6 Wratschko M. [Internationale Projektfinanzierung 1994], S 7

7 Vgl. Reuter A. [Projektfinanzierung 1999], S 31

8 Vgl. Frank H. [Project Financing 1986], S 16 f.

9 Vgl. Heilfort T. [Projektentwicklung und –finanzierung 1996], S 4

10 Vgl. Steuri P. [Projekte sind zu lang und dauern oft zu lange 1997], o.S.