Abgrenzung zwischen Anschaffungs- bzw.
Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen
bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Schriftliche Arbeit i.S. des § 18 VI StBAPO
im Rahmen des Hauptstudiums
an der Fachhochschule für Finanzen NRW in Nordkirchen

vorgelegt von: Christopher Jung

Inhaltsverzeichnis

1. Einführung ... 2

2. Bedeutung ... 2

3. Anschaffungskosten ... 4

3.1. Kosten des Erwerbs ... 4

3.2. Versetzen in betriebsbereiten Zustand ... 5
3.2.1. Objektive Betriebsbereitschaft ... 5
3.2.2. Subjektive Betriebsbereitschaft ... 6

3.3. Erwerbsnebenkosten ... 7

3.4. Nachträgliche Anschaffungskosten ... 7

3.5. Anschaffungsnahe Herstellungskosten ... 8

3.6. Sanierungsmodell ... 10

3.7. Nachträgliche Minderung der Anschaffungskosten ... 10

4. Herstellungskosten ... 11

4.1. Vollverschleiß ... 11

4.2. Neuerrichtung eines Gebäudeteils ... 12

4.3. Nachträgliche Herstellungskosten ... 13
4.3.1. Wesentliche Verbesserung ... 13
4.3.2. Nutzungsänderung ... 16
4.3.3. Erweiterung ... 16
4.3.4. Einheitliche Maßnahme ... 17

4.4. Nachträgliche Minderung der Herstellungskosten ... 18

5. Erhaltungsaufwand ... 18

5.1. Erhaltungsaufwand vor Selbstnutzung ... 18
5.2. Außergewöhnlich hoher Erhaltungsaufwand ... 19
5.3. Zeitgemäße Technik ... 19

6. Vorsteuer ... 19

Abkürzungsverzeichnis ... 20
Literaturverzeichnis ... 21
Internetquellen ... 21

1. Einführung

Um Anschaffungs- und Herstellungskosten von Erhaltungskosten abgrenzen zu können, ist es wichtig, zuerst einmal die genaue Bedeutung der Begriffe, mit ihren Besonderheiten und Unterscheidungen zu kennen. Daher soll in dieser Arbeit als erstes auf die Wichtigkeit der Unterscheidung eingegangen werden, erst dann werden diese Begriffe definiert und abgegrenzt.

2. Bedeutung

Die Unterscheidung zwischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand ist entscheidender als in der Praxis häufig angenommen wird. Zwar kann der Steuerpflichtige in allen drei Fällen die vollen Aufwendungen als Werbungskosten geltend machen, jedoch unterscheiden sich die Varianten hinsichtlich des Zeitpunkts in dem sie abgezogen werden können.

Anschaffungs- und Herstellungskosten können nur im Wege der Abschreibung (§9 I S.3 Nr.7 i.V.m. §7 EStG), also auf mehrere Jahre verteilt als Werbungskosten gelten gemacht werden, hingegen sind Erhaltungsaufwendungen direkt voll abzugsfähig (§9 I S.1 i.V.m. §11 II EStG), es sei denn dieser wird gem. §82b EStDV auf zwei bis vier Jahre verteilt oder es liegen anschaffungsnahe Herstellungskosten i.S.d. §6 I Nr.1a EStG vor. Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten können ausnahmsweise auch direkt als Werbungskosten geltend gemacht werden, insoweit es sich um ein geringwertiges Wirtschaftsgut handelt.¹ Auf den ersten Blick erscheint dieser Zeitpunkt der Abzugsfähigkeit zwar nicht so wichtig, er kann aber durch eine höhere Progression, Gesetzesänderungen und den Zinseffekt große Auswirkungen auf die, über mehrere Veranlagungszeiträume, zu zahlende Steuer haben.

Da der Steuersatz im Einkommensteuerrecht progressiv aufgebaut ist, das heißt mit zunehmendem Einkommen steigt, kann die Verschiebung in andere Jahre oder das Vorziehen von Werbungskosten aus anderen Jahren für den Steuerpflichtigen große Vor- und auch Nachteile bringen. Wird Beispielsweise eine Baumaßnahme anstatt als Herstellungskosten als Erhaltungsaufwand behandelt, kann der Steuerpflichtige die Aufwendungen im Jahr der Verausgabung voll als Werbungskosten geltend machen und gelangt dadurch in eine niedrigere Progressionsstufe oder sogar unter den Grundfreibetrag. In den folgenden Jahren, in denen er möglicherweise nur sehr geringe oder gar keine Einkünfte hat, wirkt sich die dann fehlende Abschreibung gering oder gar nicht aus.

Weitere Vor- aber auch Nachteile kann der Steuerpflichtige haben, wenn sich die Rechtslage in den Jahren, zwischen denen die Werbungskosten verschoben werden, ändert. Beispielsweise sinkt durch die Änderung des Tarifs gem. §32a EStG die zu zahlende Steuer bei einem zu versteuernden Einkommen von 100.000 € von 36.155 € im Jahr 2004 auf 34.086 € im Jahr 2005. In diesem Falle wäre es für den Steuerpflichtigen wesentlich günstiger, wenn er die Werbungskosten im Jahr 2004 geltend machen kann, da sich das niedrigere Einkommen deutlich stärker auswirkt, als wenn die Werbungskosten erst in 2005 geltend gemacht werden.²

Weitere Vor- und Nachteile kann der Steuerpflichtige aus dem Zinseffekt ziehen. Die vorgezogenen Werbungskosten und die somit vorgezogenen Steuerersparnisse können durch den Steuerpflichtigen gewinnbringend Angelegt werden. Gleichzeitig geht dem Fiskus, durch die erst später vereinnahmten Steuern, dieser Zinseffekt verloren. Außerdem muss der Steuerpflichtige Steuern, die er durch die Verschiebung von Werbungskosten erst in späteren Veranlagungszeiträumen bezahlen muss, nicht zwischenfinanzieren. ³

[...]

1 §9 I S.3 Nr.7 S.2 i.V.m. §6 II S.1 EStG

2 Die Zahlen beziehen sich auf die Grundtabelle 2004 bzw. 2005.

3 Wojtaszek, Maciej und Winzer, André, Praxisnahe Steuerbilanzpolitik unter Berücksichtigung des Zinseffekts, auf http://www2.wiwi.euv-frankfurto.de/de/forschung/discussionpaper/237_Wojtaszek_Winzer.pdf Seite 2.