Freie Universität Berlin
Fachbereich Wirtschaftswissenschaft

Diplomarbeit 

zur Erlangung des Grades einer Diplom-Kauffrau

„Der German Real Estate Investment Trust (G-REIT) als neues
Instrument für Kapitalanlagen und seine Bedeutung für Investoren“

von

 Anna Carolina Geier

Berlin, 20. September 2007

Inhaltsverzeichnis

Vorwort ... I
Inhaltsverzeichnis ... III
Abkürzungsverzeichnis  ... VI
Abbildungsverzeichnis  ... VII
Formelverzeichnis  ... VIII

1 Einleitung ... 1

2 Die G-REIT-AG  ... 2
2.1 Wesentliche Merkmale der REIT-Aktiengesellschaft ... 2
2.1.1 Rechtlicher Rahmen ... 2
2.1.2 Unternehmensgegenstand  ... 3
2.1.3 Vorgaben zum Aktionärskreis  ... 6
2.1.4 Börsennotierung ... 9
2.1.5 Anforderungen an die Geschäftstätigkeit ... 9
2.1.5.1 Ausschüttungsverpflichtung ... 9
2.1.5.2 Vermögens- und Ertragsanforderungen  ... 11
2.1.5.3 Ausschluss des Immobilienhandels  ... 14
2.2 Besteuerung der G-REIT-AG  ... 15
2.2.1 Steuerbefreiung der G-REIT-AG ... 15
2.2.2 Die Exit-Tax  ... 18
2.2.2.1 Hälftige Steuerbefreiung  ... 19
2.2.2.2 Rückwirkender Entfall der Steuerbefreiung ... 20
2.2.2.3 Sale-and-lease-back-Konstruktionen ... 21
2.2.2.4 Veräußerung von Immobilien an eine G-REIT-AG: für wen ist die Veräußerung von Vorteil?  ... 21

3 Aktionäre der G-REIT-AG ... 24
3.1 Natürliche Personen als Anteilseigner ... 25
3.1.1 Inländische natürliche Personen als Anteilseigner  ... 25
3.1.1.1 Besteuerung der Einkünfte inländischer natürlicher Personen als Anteilseigner ... 25
3.1.1.2 Investitionsanalyse: wann lohnt sich die Investition für inländische natürliche Personen in eine G-REIT-AG?  ... 33
3.1.2 Ausländische natürliche Personen als Anteilseigner  ... 40
3.1.2.1 Besteuerung der Einkünfte ausländischer natürlicher Personen als Anteilseigner ... 40
3.1.2.2 Investitionsanalyse: wann lohnt sich die Investition für ausländische natürliche Personen in eine G-REIT-AG?  ... 44
3.2 Juristische Personen als Anteilseigner ... 46
3.2.1 Personengesellschaften  ... 46
3.2.1.1 Besteuerung von Personengesellschaften ... 46
3.2.1.2 Investitionsanalyse: wann lohnt sich die Investition für eine Personengesellschaft in eine G-REIT-AG?  ... 48
3.2.2 Institutionelle Anleger  ... 48
3.2.2.1 Inländische institutioneller Anleger  ... 48
3.2.2.1.1 Besteuerung inländischer institutioneller Anleger ... 48
3.2.2.1.2 Aufsichtsrecht für inländische institutionelle Anleger  ... 50
3.2.2.1.3 Investitionsanalyse: wann lohnt sich die Investition für inländische institutionelle Anleger in eine G-REIT-AG?  ... 51
3.2.2.2 Ausländische institutionelle Anleger ... 53
3.2.2.2.1 Besteuerung ausländischer institutioneller Anleger ... 53
3.2.2.2.2 Investitionsanalyse: wann lohnt sich die Investition für ausländische institutionelle Anleger in eine G-REIT-AG?  ... 56
3.2.3 Immobilienfonds-Gesellschaften als Anteilseigner  ... 57
3.2.3.1 Offene Immobilienfonds-Gesellschaften in Deutschland  ... 57
3.2.3.1.1 Besteuerung Offener Immobilienfonds-Gesellschaften in Deutschland ... 57
3.2.3.1.2 Investitionsanalyse: wann lohnt sich die Investition für inländische Offene Immobilienfonds-Gesellschaften in eine GREIT-AG?  ... 58
3.2.3.2 Geschlossene Immobilienfonds-Gesellschaften in Deutschland. 59
3.2.3.2.1 Besteuerung geschlossener Immobilienfonds-Gesellschaften in Deutschland ... 59

4 Ergebnisse und Ausblick  ... 60

Anhang  ... 62

Literaturverzeichnis  ... 68

Vorwort 

Das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG) ist nach längerer Diskussion in den gesetzgebenden Körperschaften mit der Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt¹ am 1. Januar 2007 rückwirkend in Kraft getreten. Der Bundestag folgte damit einer Forderung der deutschen Finanzwirtschaft, beschloss aber eine Reihe von Änderungen gegenüber ausländischen Vorbildern, die den Schutz der Anleger, aber auch den von Mietern zum Ziel haben. Grundidee ist es, einen Teil des toten Anlagekapitals dritter Unternehmen – nämlich Immobilien – in fungibler Form, nämlich als Aktien auf den Markt zu bringen, und so den Verkäufern Gewinn und Anlegern eine für Deutschland neue international akzeptierte Anlageform zu bieten. Ob dies gelingen wird, ist noch nicht abzusehen. Nach den jüngsten Turbulenzen am US-Immobilienmarkt wird man Vorsicht der Anleger erwarten müssen.

[...]

1 Einleitung

Das am 30. März 2007 vom Bundestag verabschiedete REIT-Gesetz (REITG)² wurde nach der amtlichen Begründung geschaffen, weil es in Deutschland bisher an „einem international bekannten und anerkannten Instrument zur indirekten Immobilienanlage mit steuertransparenter Besteuerung“³ fehlte.

Eine G-REIT-AG (German Real Estate Investment Trust Akteingesellschaft) ist eine börsennotierte Aktiengesellschaft, deren Hauptzweck darin besteht, selbst oder über Tochtergesellschaften Immobilien zu besitzen und zu verwalten. Die G-REIT-AG ist folglich eine Sonderform der deutschen Aktiengesellschaft, deren Gewinne nicht auf Gesellschaftsebene durch die Körperschaftssteuer besteuert werden, sondern diese steuertransparent beim Anleger veranlagt.⁴

Jede in- oder ausländische natürliche sowie jede in- oder ausländische juristische Person kann sich an einer G-REIT-AG als Aktionär beteiligen, indem sie Aktien der G-REIT-AG an einer Börse erwirbt.

In dieser Arbeit wird auf die G-REIT-AG als neues Finanzinstrument eingegangen. Im ersten Teil wird die Struktur der G-REIT-AG dargestellt. Diese strukturelle Darstellung beschränkt sich auf die für ihre Funktion als Anlagevehikel relevanten Aspekte. Für eine ausführlichere Darstellung ihres Aufbaus und Vorraussetzungen wird auf andere Autoren verwiesen.⁵ Das Kapitel schließt ab mit der Betrachtung der sogenannten Exit-Tax - eine Steuervergünstigung bei Veräußerungen von Immobilien an eine G-REIT-AG – als Mittel zur Mobilisierung von Unternehmensimmobilien. Im zweiten Teil wird auf die potentiellen Anteilseigner der G-REIT-AG eingegangen. Es werden hierbei zuerst die Besonderheiten der Besteuerung aufgezeigt, um darauf aufbauend eine Investitionsanalyse für die einzelnen Anlegergruppen vornehmen zu können. Die Arbeit endet mit einer Auswertung der Ergebnisse und einem Ausblick auf die künftige Bedeutung der G-REIT-AG in Deutschland.

2 Die G-REIT-AG

2.1 Wesentliche Merkmale der REIT-Aktiengesellschaft

2.1.1 Rechtlicher Rahmen

Die G-REIT-AG ist eine Immobilien-Aktiengesellschaft mit börsennotierten Anteilen. Es handelt sich hierbei nicht um eine eigene Rechtsform, sondern um eine Sonderform der AG, auch als Immobiliengesellschaft sui generis bezeichnet.⁶ Für die G-REIT-AG gelten daher die allgemeinen Vorschriften für Aktiengesellschaften, soweit das REIT-Gesetz nichts Abweichendes bestimmt (§ 1 Abs. 3 REITG).

Eine für den Gesetzgeber sehr wichtige abweichende Bestimmung wurde für den Sitz der G-REIT-AG festgelegt: Gemäß § 9 REITG müssen sich sowohl der durch die Satzung bestimmte rechtliche Sitz sowie der tatsächliche Verwaltungssitz der Geschäftleitung in der Bundesrepublik Deutschland befinden.⁷ Eine solche Regelung ist notwendig, da Doppelbesteuerungsabkommen⁸ (DBA) regelmäßig das Recht zur Quellensteuererhebung demjenigen Staat zusprechen, in dem die ausschüttende Gesellschaft ansässig ist. Ohne eine solche Norm dürfe der deutsche Fiskus keine Quellensteuer erheben, sofern ein DBA zwischen Deutschland und dem Ansässigkeitsstaat des Anteilseigners existiert. Eine Gesellschaft deren Sitz und Geschäftsleitung in Deutschland ansässig ist und folglich § 9 REITG erfüllt, kann entweder die Rechtsform einer deutschen Aktiengesellschaft i.S.d. §§ 1 ff. Aktiengesetz (AktG), oder einer Europäischen Aktiengesellschaft (SE) i.S.d. Art. 1 ff. SE-Ausführungsgesetz (SEAG) haben.⁹

Eine G-REIT-AG muss ein Mindestgrundkapital i.H.v. 15 Millionen Euro vorweisen. Es wird somit kleinen und mittelständigen Immobilienunternehmen oftmals nur durch Zusammenschluss möglich sein, die für den Börsengang nötige Finanzkraft zu erlangen.¹⁰

Die Aktien einer G-REIT-AG müssen gemäß § 5 Abs. 1 REITG sogenannte Stammaktien¹¹, also stimmberechtigte Aktien gleicher Gattung, sein (§ 5 Abs. 1 Satz 1 REITG). Sie dürfen nur gegen volle Leistung des Ausgabebetrags ausgegeben werden (§ 5 Abs. 1 Satz 2 REITG).

[....]

1 BGBl. I, S. 914.

2 BGBl. I, S. 914.

3 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 1.

4 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 1.

5 Vgl. u.a. Bron, BB-Beilage 7, 2007 sowie Sieker et al., DB 2007.

6 Vgl. Sieker et al., DB 2007, S. 934.

7 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 33.

8 Doppelbesteuerungsabkommen werden in Kapitel 3.1.2.1 ausführlich behandelt.

9 Vgl. Dettmeier et al., RIW 2006, S. 832.

10 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 31.

11 Die Stammaktie ist die am weitesten verbreitete Aktienart. Ihr Inhaber ist u. a. zur Mitwirkung an Entscheidungen der Hauptversammlung berechtigt. Vgl. Wöhe, 2002, S. 677.