Erfolgreiche Gebäudebewirtschaftung
Strategien, Werkzeuge und Beispiele

von

Hendrik Müller

Vorwort

Das vorliegende Buch ist als Ratgeber für die Optimierung der Gebäudebewirtschaftung gedacht. Es richtet sich an alle, die in ihrer beruflichen Praxis mit diesem Themenbereich konfrontiert werden. Es werden Denkanstöße, Anregungen und praktische Beispiele gegeben, die dem Leser das komplexe und vielschichtige Thema Gebäudebewirtschaftung näher bringen. Anhand ausgewählter Beiträge wird gezeigt, dass für die verschiedenen Problemstellungen jeweils eine Vielzahl von Lösungsansätzen existiert. Ein passender Ansatz ergibt sich aus den Anforderungen der Gebäudebewirtschaftung im eigenen Unternehmen. Beispielsweise ist neben einem Outsourcing von Leistungen auch die interne Umgestaltung beziehungsweise Optimierung von Prozessen und Strukturen immer ein Ansatz, der im Rahmen von angestrebten Kostensenkungen berücksichtigt werden sollte.

Die Autoren dieser Sammlung von Beiträgen beschäftigen sich in ihrer beruflichen Praxis intensiv mit den Problemen, Entwicklungen und Lösungskonzepten in der Gebäudebewirtschaftung. Mit der Zusammenstellung in Form eines Buches sollen Untersuchungen, Gedanken und eigene methodische Ansätze dargestellt werden, um dem interessierten Leser Anregungen für seine eigene Arbeit zu geben. Der hohe Praxisbezug der Beiträge soll helfen, die vorgestellten Problemstellungen und Lösungswege auf ähnliche Fälle zu übertragen.

Der Vielschichtigkeit des Themas Gebäudebewirtschaftung entsprechend, erhebt dieses Buch keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Wir denken jedoch, dass wir sowohl einen Beitrag zur Entwicklung des Themas an sich als auch für die tägliche Arbeit leisten können und wünschen dem Leser Kurzweil und angeregtes Lesen.

Inhaltsverzeichnis

Einleitung ... 8

1 GEBÄUDENUTZUNG UND -BEWIRTSCHAFTUNG
1.1 Kostenartenbasiertes Simulationsverfahren für Gebäudekosten (KobaS)  ... 10
1.2 Optimierte Flächennutzung  ... 12
1.3 Energiespar-Contracting ... 15
1.4 Einsparpotenziale im technischen Facility Management am Beispiel Krankenhaus  ... 20
1.5 Instandhaltung – Strategische Gedanken zur Organisation am Beispiel Krankenhaus  ... 24

2 WERKZEUGE FÜR DIE GEBÄUDEBEWIRTSCHAFTUNG
2.1 Leistungsportfolio für das Facility Management (FM)  ... 30
2.2 Profitcenter als Möglichkeit des Controlling von Dienstleistungen am Beispiel Krankenhaus  ... 35
2.3 CAFM – mehr als nur Software  ... 39
2.4 Untersuchung kommunaler Gebäudenutzungskosten  ... 42

3 ORGANISATION DER GEBÄUDEBEWIRTSCHAFTUNG
3.1 Outsourcing oder Optimierung der Betriebsorganisation?  ... 49
3.2 Zentrale oder dezentrale Organisation von Hausmeisterdiensten  ... 53
3.3 Reinigung nach dem Hamburger Modell  ... 57
3.4 Insourcing in der Gebäudebewirtschaftung – Erfolgskonzept oder Sackgasse?  ... 61
3.5 Technische Bauteile: Erfolgsfaktoren für Prozesse im Krankenhaus  ... 67

4 DIE SERVICEGESELLSCHAFT ALS OPTION IN DER GEBÄUDEBEWIRTSCHAFTUNG
4.1 Die Servicegesellschaft – Eine Alternative zur Vergabe als Werkleistung  ... 71
4.2 Studie zu Servicegesellschaften in Krankenhäusern  ... 76
4.3 Reinigung in öffentlichen Gebäuden ...  80

Einleitung

Im Gegensatz zu einer Vielzahl von Veröffentlichungen unter der Überschrift Facility Management wurde in diesem Buch bewusst der Begriff Gebäudebewirtschaftung verwendet, um sich sowohl von dem mittlerweile inflationären Gebrauch des Begriffs Facility Management abzuheben, als auch den Bezug zu den bewirtschafteten Gebäuden stärker zu betonen. Im Fokus des modernen Facility Managements stehen ja gerade die Gebäude und ihre wirtschaftliche Nutzung.

Die Gebäudebewirtschaftung verursacht allein in Deutschland jährliche Kosten in Milliardenhöhe und ist somit ein wesentlicher wirtschaftlicher Faktor für Unternehmen. Die Bestrebungen sind im Lauf der Zeit immer stärker geworden, die Kosten auch in diesem Unternehmensbereich zu senken, der im Allgemeinen nicht zum Kerngeschäft gehört Die Gebäudebewirtschaftungskosten lassen sich in zwei Bereiche unterteilen. Zum einen ist die Architektur der Gebäude und deren nutzungsgerechte Ausstattung kostenbestimmend, zum anderen kann man über die Gestaltung der Prozesse und Strukturen innerhalb der Gebäudebewirtschaftung Einfluß auf die Kosten nehmen. Für die Kostenreduzierung stehen also zwei Ansatzpunkte zur Verfügung. Über ein geeignetes Prognosemodell ist es bereits in der Entwurfsphase eines Gebäudes möglich, Aussagen über die späteren Bewirtschaftungskosten zu treffen und so gezielt auf deren Optimierung hinzuwirken.

Bei bestehenden Gebäuden sind beispielsweise Energiesparmaßnahmen und die Verbesserung der Flächennutzung von Bedeutung. Der zweite Ansatz verfolgt eine effiziente Gestaltung der Prozesse und Strukturen der Gebäudebewirtschaftung, zum Beispiel in der Instandhaltung der technischen Anlagen des Gebäudes oder der Unterhaltsreinigung. Outsourcing und die Gründung einer Servicegesellschaft sind Möglichkeiten zur Kostenreduzierung, die in den nachfolgenden Beiträgen erörtert werden.

Die Komplexität der Gebäudebewirtschaftung verhindert die Anwendung von Standardlösungen. Eine erfolgreiche Senkung der Kosten und die Steigerung der Leistungsqualität ist nur durch eine unternehmensindividuelle Analyse und Lösungsentwicklung für die einzelnen Problemfelder zu erreichen. Letztlich ist die Zielsetzung aller Optimierungsmaßnahmen die bestmögliche Unterstützung der Kernprozesse im Unternehmen, eine geringere Ergebnisbelastung durch geringere Gebäudebewirtschaftungskosten und natürlich der Werterhalt bzw. die langfristige Wertsteigerung der Gebäude.

In den vorliegenden Beiträgen werden grundlegende Methoden und Werkzeuge zur individuellen situationsbezogenen Beurteilung der Gebäudebewirtschaftung und zur Entwicklung entsprechender Lösungsansätze sowie ihr Einsatz in der Praxis vorgestellt. Den Beiträgen selbst liegt eine ganzheitliche Betrachtungsweise zugrunde, eine effiziente Gebäudebewirtschaftung wird als Summe erfolgreicher Einzelprozesse angesehen. Bei Veränderungen müssen stets auch die Schnittstellen und Wechselwirkungen der einzelnen Teilbereiche innerhalb der Gebäudebewirtschaftung berücksichtigt werden.

Zur Optimierung der Gebäudebewirtschaftung bietet sich unserer Meinung nach ein topdown- Ansatz an. Zunächst werden die langfristigen Ziele im Rahmen einer klaren Strategie formuliert. Anschließend müssen entsprechende mittel- und kurzfristige Ziele definiert und auf deren Grundlage konkrete Maßnahmen entwickelt werden.

In jedem Fall ist eine strategisch auf das Unternehmen zugeschnittene Gebäudebewirtschaftung höher zu bewerten als die Realisierung kurzfristiger Einsparungen. Während ein Teil der Beiträge einen Einblick in Vorüberlegungen zur unternehmensinternen Gebäudebewirtschaftung und die Entwicklung entsprechender Strategien gibt, beschreibt der andere Teil die konkrete Umsetzung dieser Strategien und Maßnahmen.

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