Darstellung des Ertragswertverfahrens anhand einen ausgewählten Beispiels

von Ines Neuwirth

Gliederung

1 Einleitung 4

2 Beispielobjekt 5

3 Ablauf des Ertragswertverfahrens
am Beispiel Bahnhofstraße 25 6

3.1 Allgemeines 6

3.2 Bodenwert 7

3.3 Jahresreinertrag 8
3.3.1 Nachhaltig erzielbare Mieten 8
3.3.2 Erläuterung der Bewirtschaftungskosten 9

3.4 Bodenwertverzinsung 11

3.5 Verkehrswert 13

3.6 Beurteilung des Ertragswertverfahrens 14

4 Das Discounted Cash Flow-Verfahren (DCF) 15

Literaturverzeichnis

1 Einleitung

Das Ertragswertverfahren berücksichtigt am deutlichsten unter den deutschen normierten Wertermittlungsverfahren die in einem vermieteten Gebäude bestehende bzw. die für ein unvermietetes Gebäude erwartete Miete. Das Ertragswertverfahren ist das in Deutschland am häufigsten angewandte Wertermittlungsverfahren.

Der Anwendungsbereich des Ertragswertverfahrens sind überwiegend Objekte mit sicheren Einkünften, wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbe- und Industrieobjekte. Das Ziel ist die Ermittlung des Verkehrswertes unter Berücksichtigung der Einnahmen, der Kosten, der Restnutzungsdauer und des Zinssatzes.

Der Verkehrswert ist im § 194 BauGB definiert:

"Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre".

2 Beispielobjekt

Zuerst werden alle relevanten Daten zur Bewertung des Hauses erfasst:

Objektadresse Bahnhofstraße 25, 12555 Berlin
Grundstücksgröße 1.500 m²
Baujahr 1935
Gebäude Vorderhaus (5 Geschosse) 1.380 m² Geschossfläche
*0,754 1.040,5 m² Nutzfläche
Seitenflügel (4 Geschosse) 800 m² Geschossfläche
*0,754 603,2 m² Nutzfläche
Wohnungseinheiten 24
Gewerbeeinheiten 2
Stellplätze 13
baurechtliche GFZ 1,5
rechnerische GFZ 1,45
wirtschaftliche Restnutzungsdauer 35 Jahre

3 Ablauf des Ertragswertverfahrens am Beispiel Bahnhofstraße 25

3.1 Allgemeines

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