Leseprobe
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
Vorwort
1 Einleitung
2 Definition „Syltisierung“
2.1 Ursachen
2.1.1 Wohnraum als Kapitalanlage
2.1.2 Fokus auf Politik/Wirtschaft
3 Maßnahmen
3.1 Schaffung von Dauerwohnraum
3.1.1 Das Einheimischenmodell
3.1.2 Sozialer Wohnungsbau
3.2 Die Bildung von Inselgenossenschaften
3.3 Einschränkung von Zweitwohnungen/Ferienwohnungen
3.3.1 Zweitwohnsitzsteuer
3.3.2 Bebauungspläne
3.4 Einbeziehung der lokalen Bevölkerung
4 Fazit/Ausblick
Literaturverzeichnis
Anlagen
Abkürzungsverzeichnis
ggf. - gegebenenfalls
u. a. - unter Anderem
v. a. - vor allem
vgl. - vergleiche
z.B. - zum Beispiel
Vorwort
Ziel dieser Arbeit ist eine Einführung in den Begriff der „Syltisierung", der seit einigen Jahren sehr populär in den Medien vertreten ist, jedoch fachlich noch wenig Anerkennung erhalten hat, sodass die Fachquellen begrenzt waren und die Autorin viele Quellen aus den Medien herangezogen hat.
Die Insel Sylt, als erfolgreichste deutsche Destinationsmarke, illustriert das Phänomen der Verdrängung einheimischer durch den Tourismus so gut wie kein anderes deutsches Zielgebiet, sodass bei dieser Thematik der Name „Sylt" stets präsent ist.
Da die Familie der Autorin drei Jahrzehnte lang in der Tourismusbranche der Insel tätig war und die Entwicklung des Tourismus von der Anfangsphase des Fremdenverkehrs bis hin zum „Ausverkauf der Insel" miterleben konnte, besteht ein persönlicher Bezug zu der Thematik.
Im Zuge der Recherche stellte sich außerdem heraus, dass eine Belegarbeit nicht ansatzweise ausreichen kann um dieses Thema in all seiner Komplexität und seinen Entwicklungen zu erfassen. Stattdessen entschied sich die Autorin daher, einen Fokus auf die Ursachen der „Syltisierung" und mögliche Maßnahmen, um das Problem des mangelnden bezahlbaren Wohnraums für Einwohner touristischer Destinationen zu lösen bzw. einzudämmen. Momentan weitet sich die Entwicklung, mit Boom des Tourismus und der Destinationen weltweit, auf viele Regionen weiter aus, sodass es leider nicht möglich war alle Beispiele genau auszuführen bzw. alle Konzepte aufzuzeigen.
Die Maßnahmen und Konzepte der nächsten Jahre werden zeigen, inwieweit sich die Entwicklung eindämmen lässt und welche Mittel für die Erhaltung des Lebensraums Einheimischer am effektivsten greifen.
1 Einleitung
Der Tourismus ist in den letzten Jahrzehnten zu einer der wichtigsten Branchen weltweit herangewachsen und auch in Deutschland ein treibender Wirtschaftsfaktor. Auch die Zukunftsprognosen der Branche sind äußerst positiv - so soll der Markt in Europa bis zum Jahr 2030 jährlich um 2,3% steigen1, weshalb der Tourismus auch als Leitökonomie der Zukunft betitelt wird. Dabei gibt es allerdings auch nur wenige Branchen, die den landschaftlichen und gesellschaftlichen Wandel einzelner Regionen so rasant vorantreiben. Die steigende Nachfrage, schnelllebige Trends und der stetig wachsende Wettbewerb stellen Destinationen in ihrem Selbstverständnis und ihren Marketingstrategien vor große Herausforderungen. Um auf dem Markt Bestand haben zu können, müssen Destinationen zunehmend lernen, wie Unternehmen zu agieren und sich professionalisieren, z.B. durch die Bildung von Tourismusorganisationen (Destination Management Companies). Das Ziel ist dabei vor allem der Aufbau und die Erhaltung der Wettbewerbsfähigkeit durch die Bildung einer privatwirtschaftlichen Organisation, die die Interessen der regionalen Akteure bündeln (z.B. Leistungsträger wie Unternehmer, Politik, Wirtschaft, Touristen, Einwohner) und zu einem geschlossenen Marktauftritt führen soll.
Für die lokale Wirtschaft ist der Tourismus so in vielen Fällen zu einem wichtigen Wirtschaftsantrieb geworden und sorgt vielerorts für Beschäftigung und Wohlstand. Etwa 2,92 Millionen Erwerbstätige waren im Jahr 2015 in der Tourismusbranche beschäftigt, was 6,8% Anteil an der deutschen Gesamtbeschäftigung ausmacht. Weitere 1,25 Millionen Erwerbstätige waren dabei indirekt vom Tourismus beeinflusst2. Für die Einwohner touristischer Destinationen ist die Reisebranche essentiell geworden und für die lokale Wirtschaft nicht mehr wegzudenken, dennoch führt das steigende Reiseaufkommen (vielerorts bereits als „overtourism3 “ bezeichnet) auch zu einer Vielzahl von Herausforderungen und Problemen. Zunehmend stehen die einzelnen Akteure4 dabei auch in Konkurrenz zueinander: um Nachhaltigkeit, Arbeitskräfte, Finanzmittel und vor allem auch den Raum selbst. Zunehmend befinden sich Regionen in einem Konflikt zwischen touristischen Destinationen als Wirtschaftsraum und dem Raum als Lebensraum für Einwohner.
Die Nachfrage steigt stetig, während der Raum jedoch weiterhin nur limitiert vorhanden ist. Die Folge ist eine zunehmende Konkurrenz zwischen Einwohnern und Touristen, die eine Verdrängung der ursprünglichen Bevölkerung mit sich zieht und nirgends in Deutschland so gut zu beobachten ist wie auf der Insel Sylt. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 30.600€5 kostet das Wohnen in Kampen mittlerweile mehr als in Londoner Nobelvierteln (21.500€) und ist somit in Deutschland Spitzenreiter. Ein Preis, der für Insulaner alles andere als erschwinglich ist und das Inseldasein zum absoluten Luxus macht. Auch der Tourismus legte mit einem Anstieg von 12,3% bei Übernachtungen im selben Zeitraum mächtig zu6.
Die Lebenswirklichkeit der Bewohner verändert sich in vielerlei Hinsicht, zusammengefasst in dem Begriff der „Touristifizierung", welcher seit einigen Jahren Verwendung findet. Denn die Destinationen können nicht nur als Märkte, sondern auch als Heimat begriffen werden7. Ein weiteres, mit der „Touristifizierung" einhergehendes Phänomen wird in den Medien häufig als „Syltisierung" bezeichnet.
2 Definition „Syltisierung“
Verstärkt tritt in den letzten Jahren der Begriff der Syltisierung in den Medien auf, wenn über die negativen Auswüchse des stetig steigenden Tourismusaufkommens berichtet wird. Dabei beschreibt dieser den hohen Anstieg von Immobilienpreisen durch den Kauf von Zweitwohnimmobilien, die vor allem als Feriendomizile in touristischen Destinationen dienen. „Der Begriff ist als Synonym für gesalzene Preise für Immobilien zu verstehen, die letztlich aber nicht genutzt werden - und dann am Mietmarkt fehlen"8. Die hohen Preise führen dazu, dass Einheimische sich das Leben in ihrer Heimat nicht mehr leisten können und im Falle Sylts die Insel verlassen müssen, um Wohnraum auf dem Festland zu suchen. Um weiterhin ihrer Arbeit nachgehen zu können, müssen sie dann das Pendeln per Zug in Kauf nehmen. Das Gesicht der Insel verändert sich im Zuge dieser Entwicklung: die ehemaligen Bewohner und damit auch die Kultur, die die Insel über Jahrhunderte hinweg prägte und zu der beliebten Destination machte, die sie heute ist verschwinden. Mit ihnen schwindet auch die Infrastruktur auf den Inseln. Arbeitnehmer können sich keinen Wohnraum mehr leisten und haben oft kein Interesse daran nur als „Besucher" per Zug zur Arbeit auf der Insel zu pendeln, sodass sie sich ganz von der Insel zurückziehen. Hotels, Krankenhäuser etc. haben große Schwierigkeiten Fachkräfte zu gewinnen und zu halten, da keine geeigneten Unterkünfte bereitstehen. Selbst die Grundversorgung etwa durch Feuerwehren, Krankenstationen oder Arztpraxen kann teils nicht mehr gewährleistet werden, da es an Insulanern fehlt, die diese Dienste in Anspruch nehmen könnten. So hat die Geburtenstation der Nordseeklinik in Westerland bereits im Jahr 2014 die Arbeit aus Mangel an einheimischen Patienten niederlegen müssen9.
Die Verdrängung der einheimischen Bevölkerung ist heutzutage in vielen Regionen, unter dem Begriff der „Gentrifizierung"10 v.a. in den deutschen Großstädten zu beobachten und führt zu vielerlei Problemen. Die „Syltisierung" aber sorgt in Regionen, ganz besonders auf Inseln, noch zu einem drastischeren Problem. Denn es kommt nicht nur zu einer Verdrängung der Einheimischen und ihrer etablierten Kultur durch fremde und wohlhabendere Einwohner, sondern zu einem regelrechten Ausverkauf der Immobilien/Lebensräume, die fortan nur noch wenige Wochen im Jahr als Feriendomizil genutzt werden und den Rest des Jahres leer stehen. Es entstehen umgangssprachlich „tote Zonen" oder „Rollo-Ghettos"11 genannte Orte, in denen das alltägliche Leben vollständig zum Erliegen kommt, da praktisch keine Einwohner mehr vorhanden sind. Diese Entwicklung hat auch wirtschaftliche Folgen. Denn neben den stark angestiegenen Lebenshaltungskosten, die sich nur noch wenige Insulaner leisten können besteht auch keine Kaufkraft mehr auf den Inseln12. Der eigentlich so positive wirtschaftlichen Einfluss des Tourismus kehrt also um und entwickelt sich zu einer wirtschaftlichen Benachteiligung. Während in der Nebensaison sonst die lokale Bevölkerung die Wirtschaft aufrecht erhielt bleiben die Geschäfte mittlerweile geschlossen, da das gesellschaftliche Leben abseits der Hochsaison quasi zum völligen Erliegen gekommen ist. Die Besitzer der Feriendomizile sind nur selten zur gleichen Zeit anwesend, sodass sich auch das Geschäft während der Hochsaison deutlich weniger profitabel zeigt. Es zeigt sich ein Teufelskreis. Denn während die steigende Beliebtheit der Region als Tourismusdestination zuvor zu ausgebuchten Quartieren und vollen Kassen, von denen breite Teile der Bevölkerung direkt und indirekt profitierten, geführt hatte bedeutet diese Beliebtheit auch eine große Nachfrage nach privaten Feriendomizilen und damit verbundenen hohen Preisen. Allmählich kommt es zum Ausverkauf, Einwohner ziehen weg und Immobilien stehen leer, wodurch auch die Infrastruktur zum Erliegen kommt. Durch den starken Verlust an Attraktivität und schlichtweg einen Mangel an Unterkünften und Personal droht so, neben dem alltäglichen Leben auch der Tourismus wieder zum Erliegen zu kommen - das Phänomen des Ausverkaufs der deutschen Inseln, welches aktuell vielerorts zu droht.
Nicht nur die Immobilienpreise steigen dabei stark an. Die höhere Kaufkraft durch Touristen sowie deren erhöhte Ausgabenbereitschaft im Zielgebiet führen auch zu Preissteigerungen bei anderweitigen Produkten, besonders wenn diese sowohl von der einheimischen Bevölkerung als auch den Urlaubern nachgefragt werden. Die Folge ist eine Verminderung der positiven wirtschaftlichen Effekte für die ansässige Bevölkerung und die gewünschten Ausgleichseffekte13.
2.1 Ursachen
Längst wird der Begriff der „Syltisierung“ nicht mehr nur für die Nordseeinsel Sylt verwendet, sondern findet sich auch in den Berichten über andere beliebte Reiseziele wieder, die aktuell eine ähnliche Entwicklung durchleben. Besonders gefährdet sind dabei die deutschen Inseln, welche durch ihre begrenzte Fläche und die Abgeschiedenheit vom Festland kaum Möglichkeiten haben der starken Nachfrage auf dem Immobilienmarkt gerecht zu werden oder ausreichend neues Bauland zu schaffen. Es greifen Knappheits- und Preissteigerungseffekte wenn „der tourismusinduzierten Nachfrageerhöhung nach Gütern keine ausreichenden Produktionsreserven innerhalb der Destination gegenüberstehen (...) Zudem kann es - insbesondere auf Inseln oder in Gebirgstälern - zu einer tourismusinduzierten Erhöhung der Grundstücks- und Immobilienpreise kommen “14. Besonders in den letzten Jahren steigt die Nachfrage in den Destinationen rasant. Nachfolgend sollen einige der Ursachen aufgeführt werden.
2.1.1 Wohnraum als Kapitalanlage
In den letzten Jahren, ganz besonders seit der Finanzkrise im Jahr 2008, erfreuen sich Immobilien einer großen Nachfrage und eines verstärkten Vertrauens seitens Anlegern und Investoren. Das sogenannte „Betongold“15 hat Hochkonjunktur und die Immobilienbranche erlebt seit der Finanzkrise 2008 einen regelrechten Boom. Im bundesweiten Durschnitt lagen die Preise im Jahr 2016 bereits 30% über den Preisen 201016. Zurückzuführen ist diese Entwicklung vor allem auf die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank, die die Finanzierung von Eigentum durch die Nullzinspolitik attraktiv erscheinen lässt und für zahlreiche Kredite sorgen. Gleichzeitig lässt diese andere Anlagemethoden nur wenig profitabel wirken.
Touristische Destinationen sind für Investoren besonders attraktiv; sie versprechen aufgrund stetiger Nachfrage eine hohe Wertsteigerung. Das Wohnen, wo andere Urlaub machen ist gefragt und erlaubt ggf. auch eine Zweckentfremdung z.B. als Ferienvermietung, wodurch sich leicht weitere Einnahmen generieren lassen. Portale wie Airbnb oder professionelle Vermietungsagenturen machen das Geschäft einfach und lukrativ. Auch auf anderen beliebten Ferieninseln wie z.B. Mallorca führte die Ferienvermietung durch Airbnb kürzlich zu steigenden Mieten und erhöhter Nachfrage, welches zu einem Verbot der Vermietungsplattform Airbnb in Palma de Mallorca führte. Zahlreiche Dauerwohnungen in touristischen Zielregionen mussten in den letzten Jahren weichen und wurden zu Ferienwohnungen umgewandelt.
Besonders die deutschen Nordseeinseln erfreuen sich in den letzten Jahren eines regelrechten Booms. So sind die Preise auf Amrum seit 2011 um etwa 60% gestiegen, auf Föhr sind es 46%17 und auch an der Ostsee lässt sich ein ähnlicher, wenn auch zurückhaltenderer Trend, beobachten. Während auf den nordfriesischen Inseln Quadratmeterpreise von etwa 6800 € erzielt werden, sind es an der Ostsee 6300 €18. Ein Ende der Wertsteigerungen ist bislang nicht in Sicht.
2.1.2 Fokus auf Politik/Wirtschaft
Um als Destination erfolgreich zu sein und im steigenden Wettbewerb mithalten zu können, ist eine Professionalisierung und die Bildung von Tourismusorganisationen mit einer Orientierung an privatwirtschaftlichen Unternehmen im Destinationsmanagement immer wichtiger geworden19. Die Übertragung des Wettbewerbsbegriffs von Unternehmen auf Tourismusdestinationen und Regionen, die auch Heimat und Lebensraum von Einwohnern sind, wird jedoch auch durchaus kritisch betrachtet. Während die Destinationen eigentlich einen Interessensaustausch aller beteiligten Akteure20 zum Ziel haben, ist in den letzten Jahren vielfach eine starke Konzentration auf Politik und Wirtschaft zu beobachten21. So ist in vielen Kommunen v.a. Bauland für Hotels und Leistungsträger ausgewiesen worden, statt für Dauerwohnungen und sozialer Wohnungsbau ist beispielsweise nur wenig betrieben worden. Maßnahmen sind v.a. nur auf kurzfristige und sichtbare Erfolge ausgelegt und dienen einer erfolgreichen Wirtschaftsprognose während der laufenden Legislaturperiode nach dem „Top-down- Prinzip"22.
„Tourismusdestinationen (...) in Europa sind keine Resorts, die von Unternehmensgruppen hierarchisch geführt werden, sondern historisch gewachsene Sozial - und Kulturräume, in denen die touristische Leistungserstellung in einem Zusammenspiel meist mittelständischer touristischer Leistungsträger und zahlreicher Bürger realisiert wird"23, daher ist es für den langfristigen Erfolg eines Zielgebiets von großer Bedeutung auch die einheimische Bevölkerung ausreichend miteinzubeziehen. Letztlich ist auch die Zufriedenheit der Lokalbevölkerung entscheidend um erfolgreiches Destinationsmanagement betreiben zu können. Tourismus kann nur dann langfristig erfolgreich sein, wenn dieser auch von weiten Teilen der Bürger getragen wird, denn Gastfreundschaft, die regionale Kultur und der Naturraum tragen maßgeblich zum Erfolg bei. Der Ausschluss der lokalen Interessensgruppen kann also nicht zu einer gesunden Entwicklung beitragen.
[...]
1 vgl. Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi): „Wirtschaftsfaktor Tourismus in Deutschland - Kennzahlen einer umsatzstarken Querschnittsbranche“, vgl. Abb. 3
2 ebd.
3 Das Entstehen von Konflikten zwischen Einwohnern und Touristen durch ein hohes Touristenaufkommen
4 vgl. Abb. 2
5 GROSSMANN & BERGER (2018): Marktbericht Wohnen
6 ebd.
7 SARETZKI (2018), S.8
8 GERLACH (13.06.2018): „Angst vor der Syltisierung“. https://www.welt.de/reqionales/bayern/article177462074/Teqernsee-Anqst-vor-der- Syltisierung.html?fbclid=IwAR1CE ub-TL5QiucIR0I8P0mQqKesi0UJKQet3wa3HuylqoBdpLizoGlINI (Zugriff: 18.05.2019)
9 vgl. dpa (11.11.2013): „Warum es auf Sylt keine Geburten mehr geben kann“. https://amp.welt.de/reqionales/hamburq/article121770549/Warum-es-auf-Sylt-keine-Geburten-mehr- geben-kann.html?fbclid=IwAR3q1hPbeyilGicQBphkf2iDfcuTNAOcxAV3ks5iJ0HPQSSzWZLCY5pXrfQ
10 Aufwertung eines Stadtteils durch Aufwertung/Sanierung, in dessen Folge die ansässige Bevölkerung durch wohlhabendere Bevölkerungsschichten verdrängt wird
11 dpa (28.04.2015): „Syltisierung bereitet deutschen Inseln große Probleme“. https://amp.welt.de/reqionales/hamburq/article121770549/Warum-es-auf-Sylt-keine-Geburten-mehr- qeben-kann.html?fbclid=IwAR3q1hPbeyilGicQBphkf2iDfcuTNAQcxAV3ks5iJ0HPQSSzWZLCY5pXrfQ (Zugriff: 18.05.2019)
12 vgl. n.a.: „Gegen den Ausverkauf von Norderney“. https://www.qenossenscha1:tsverband.de/newsroom/maqazin-qenial/themen/bundesland-spezial- niedersachsen/qeqen-den-ausverkauf-von-norderney/?fbclid=IwAR1Vu4PwvSVUHnSN6s- 8cGxCouhFPQkyDut5p6JKXdW3B1y1deXU5Jweues (Zugriff: 19.05.2019)
13 vgl. BIEGER (2008), S.44
14 EISENSTEIN (2010), S.36
15 d.h. die Sicherheit von Immobilien vor einem Wertverfall
16 vgl. SAROVIC (06.02.2018): „Wer nicht erbt, hat es schwer“. https://www.spiegel.de/wirtschaft/immobilien-warum-wohnungen-und-haeuser-so-teuer-sind-a-1189118- amp.html (Zugriff: 20.05.2019)
17 vgl. SCHULZE (30.11.2017): „Immobilien-Preise steigen weiter“. https://www.shz.de/lokales/insel- bote/immobilien-preise-steigen-weiter-id18457581- amp.html?fbclid=IwAR3bii7rB5qZ1YULSEGl2rARJCSR6P-Tvs2 E PkDLQYTZpBz8BujBLN390 (Zugriff: 20.05.2019)
18 vgl. dpa (04.05.2019):“ Immobilien an Nord- und Ostsee immer teurer“. https://www.shz.de/reqionales/schleswiq-holstein/immobilien-an-nord-und-ostsee-immer-teurer- id23677912.html?fbclid=IwAR3wSqwxJIsmEMepm5bh6JFibDNiwAfW9r9zxlMs7Vpxq106y2G8W7DwiLM (Zugriff: 20.05.2019)
19 vgl. STEINECKE (2013), S.33
20 Leistungsträger, Politik, Urlauber, Einwohner, lokale Unternehmer etc.
21 vgl. HERNTREI (2013), S.2
22 vgl. ebd. d.h. Entscheidungen „von oben nach unten"
23 ebd. S.3