"Syltisierung". Tourismusdestinationen zwischen Wirtschaftsraum und Lebensraum

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Vorwort

1 Einleitung

2 Definition „Syltisierung“
2.1 Ursachen
2.1.1 Wohnraum als Kapitalanlage
2.1.2 Fokus auf Politik/Wirtschaft

3 Maßnahmen
3.1 Schaffung von Dauerwohnraum
3.1.1 Das Einheimischenmodell
3.1.2 Sozialer Wohnungsbau
3.2 Die Bildung von Inselgenossenschaften
3.3 Einschränkung von Zweitwohnungen/Ferienwohnungen
3.3.1 Zweitwohnsitzsteuer
3.3.2 Bebauungspläne
3.4 Einbeziehung der lokalen Bevölkerung

4 Fazit/Ausblick

Literaturverzeichnis

Anlagen

Abkürzungsverzeichnis

ggf. - gegebenenfalls

u. a. - unter Anderem

v. a. - vor allem

vgl. - vergleiche

z.B. - zum Beispiel

Vorwort

Ziel dieser Arbeit ist eine Einführung in den Begriff der „Syltisierung", der seit einigen Jahren sehr populär in den Medien vertreten ist, jedoch fachlich noch wenig Anerken­nung erhalten hat, sodass die Fachquellen begrenzt waren und die Autorin viele Quel­len aus den Medien herangezogen hat.

Die Insel Sylt, als erfolgreichste deutsche Destinationsmarke, illustriert das Phänomen der Verdrängung einheimischer durch den Tourismus so gut wie kein anderes deut­sches Zielgebiet, sodass bei dieser Thematik der Name „Sylt" stets präsent ist.

Da die Familie der Autorin drei Jahrzehnte lang in der Tourismusbranche der Insel tätig war und die Entwicklung des Tourismus von der Anfangsphase des Fremdenverkehrs bis hin zum „Ausverkauf der Insel" miterleben konnte, besteht ein persönlicher Bezug zu der Thematik.

Im Zuge der Recherche stellte sich außerdem heraus, dass eine Belegarbeit nicht an­satzweise ausreichen kann um dieses Thema in all seiner Komplexität und seinen Entwicklungen zu erfassen. Stattdessen entschied sich die Autorin daher, einen Fokus auf die Ursachen der „Syltisierung" und mögliche Maßnahmen, um das Problem des mangelnden bezahlbaren Wohnraums für Einwohner touristischer Destinationen zu lösen bzw. einzudämmen. Momentan weitet sich die Entwicklung, mit Boom des Tou­rismus und der Destinationen weltweit, auf viele Regionen weiter aus, sodass es leider nicht möglich war alle Beispiele genau auszuführen bzw. alle Konzepte aufzuzeigen.

Die Maßnahmen und Konzepte der nächsten Jahre werden zeigen, inwieweit sich die Entwicklung eindämmen lässt und welche Mittel für die Erhaltung des Lebensraums Einheimischer am effektivsten greifen.

1 Einleitung

Der Tourismus ist in den letzten Jahrzehnten zu einer der wichtigsten Branchen welt­weit herangewachsen und auch in Deutschland ein treibender Wirtschaftsfaktor. Auch die Zukunftsprognosen der Branche sind äußerst positiv - so soll der Markt in Europa bis zum Jahr 2030 jährlich um 2,3% steigen¹, weshalb der Tourismus auch als Leit­ökonomie der Zukunft betitelt wird. Dabei gibt es allerdings auch nur wenige Branchen, die den landschaftlichen und gesellschaftlichen Wandel einzelner Regionen so rasant vorantreiben. Die steigende Nachfrage, schnelllebige Trends und der stetig wachsende Wettbewerb stellen Destinationen in ihrem Selbstverständnis und ihren Marketingstra­tegien vor große Herausforderungen. Um auf dem Markt Bestand haben zu können, müssen Destinationen zunehmend lernen, wie Unternehmen zu agieren und sich pro­fessionalisieren, z.B. durch die Bildung von Tourismusorganisationen (Destination Ma­nagement Companies). Das Ziel ist dabei vor allem der Aufbau und die Erhaltung der Wettbewerbsfähigkeit durch die Bildung einer privatwirtschaftlichen Organisation, die die Interessen der regionalen Akteure bündeln (z.B. Leistungsträger wie Unternehmer, Politik, Wirtschaft, Touristen, Einwohner) und zu einem geschlossenen Marktauftritt führen soll.

Für die lokale Wirtschaft ist der Tourismus so in vielen Fällen zu einem wichtigen Wirt­schaftsantrieb geworden und sorgt vielerorts für Beschäftigung und Wohlstand. Etwa 2,92 Millionen Erwerbstätige waren im Jahr 2015 in der Tourismusbranche beschäftigt, was 6,8% Anteil an der deutschen Gesamtbeschäftigung ausmacht. Weitere 1,25 Milli­onen Erwerbstätige waren dabei indirekt vom Tourismus beeinflusst². Für die Einwoh­ner touristischer Destinationen ist die Reisebranche essentiell geworden und für die lokale Wirtschaft nicht mehr wegzudenken, dennoch führt das steigende Reiseauf­kommen (vielerorts bereits als „overtourism³ “ bezeichnet) auch zu einer Vielzahl von Herausforderungen und Problemen. Zunehmend stehen die einzelnen Akteure⁴ dabei auch in Konkurrenz zueinander: um Nachhaltigkeit, Arbeitskräfte, Finanzmittel und vor allem auch den Raum selbst. Zunehmend befinden sich Regionen in einem Konflikt zwischen touristischen Destinationen als Wirtschaftsraum und dem Raum als Lebens­raum für Einwohner.

Die Nachfrage steigt stetig, während der Raum jedoch weiterhin nur limitiert vorhanden ist. Die Folge ist eine zunehmende Konkurrenz zwischen Einwohnern und Touristen, die eine Verdrängung der ursprünglichen Bevölkerung mit sich zieht und nirgends in Deutschland so gut zu beobachten ist wie auf der Insel Sylt. Mit einem durchschnittli­chen Quadratmeterpreis von 30.600€⁵ kostet das Wohnen in Kampen mittlerweile mehr als in Londoner Nobelvierteln (21.500€) und ist somit in Deutschland Spitzenrei­ter. Ein Preis, der für Insulaner alles andere als erschwinglich ist und das Inseldasein zum absoluten Luxus macht. Auch der Tourismus legte mit einem Anstieg von 12,3% bei Übernachtungen im selben Zeitraum mächtig zu⁶.

Die Lebenswirklichkeit der Bewohner verändert sich in vielerlei Hinsicht, zusammenge­fasst in dem Begriff der „Touristifizierung", welcher seit einigen Jahren Verwendung findet. Denn die Destinationen können nicht nur als Märkte, sondern auch als Heimat begriffen werden⁷. Ein weiteres, mit der „Touristifizierung" einhergehendes Phänomen wird in den Medien häufig als „Syltisierung" bezeichnet.

2 Definition „Syltisierung“

Verstärkt tritt in den letzten Jahren der Begriff der Syltisierung in den Medien auf, wenn über die negativen Auswüchse des stetig steigenden Tourismusaufkommens berichtet wird. Dabei beschreibt dieser den hohen Anstieg von Immobilienpreisen durch den Kauf von Zweitwohnimmobilien, die vor allem als Feriendomizile in touristischen Desti­nationen dienen. „Der Begriff ist als Synonym für gesalzene Preise für Immobilien zu verstehen, die letztlich aber nicht genutzt werden - und dann am Mietmarkt fehlen"⁸. Die hohen Preise führen dazu, dass Einheimische sich das Leben in ihrer Heimat nicht mehr leisten können und im Falle Sylts die Insel verlassen müssen, um Wohnraum auf dem Festland zu suchen. Um weiterhin ihrer Arbeit nachgehen zu können, müssen sie dann das Pendeln per Zug in Kauf nehmen. Das Gesicht der Insel verändert sich im Zuge dieser Entwicklung: die ehemaligen Bewohner und damit auch die Kultur, die die Insel über Jahrhunderte hinweg prägte und zu der beliebten Destination machte, die sie heute ist verschwinden. Mit ihnen schwindet auch die Infrastruktur auf den Inseln. Arbeitnehmer können sich keinen Wohnraum mehr leisten und haben oft kein Interesse daran nur als „Besucher" per Zug zur Arbeit auf der Insel zu pendeln, sodass sie sich ganz von der Insel zurückziehen. Hotels, Krankenhäuser etc. haben große Schwierig­keiten Fachkräfte zu gewinnen und zu halten, da keine geeigneten Unterkünfte bereit­stehen. Selbst die Grundversorgung etwa durch Feuerwehren, Krankenstationen oder Arztpraxen kann teils nicht mehr gewährleistet werden, da es an Insulanern fehlt, die diese Dienste in Anspruch nehmen könnten. So hat die Geburtenstation der Nordsee­klinik in Westerland bereits im Jahr 2014 die Arbeit aus Mangel an einheimischen Pati­enten niederlegen müssen⁹.

Die Verdrängung der einheimischen Bevölkerung ist heutzutage in vielen Regionen, unter dem Begriff der „Gentrifizierung"¹⁰ v.a. in den deutschen Großstädten zu be­obachten und führt zu vielerlei Problemen. Die „Syltisierung" aber sorgt in Regionen, ganz besonders auf Inseln, noch zu einem drastischeren Problem. Denn es kommt nicht nur zu einer Verdrängung der Einheimischen und ihrer etablierten Kultur durch fremde und wohlhabendere Einwohner, sondern zu einem regelrechten Ausverkauf der Immobilien/Lebensräume, die fortan nur noch wenige Wochen im Jahr als Feriendo­mizil genutzt werden und den Rest des Jahres leer stehen. Es entstehen umgangs­sprachlich „tote Zonen" oder „Rollo-Ghettos"¹¹ genannte Orte, in denen das alltägliche Leben vollständig zum Erliegen kommt, da praktisch keine Einwohner mehr vorhanden sind. Diese Entwicklung hat auch wirtschaftliche Folgen. Denn neben den stark ange­stiegenen Lebenshaltungskosten, die sich nur noch wenige Insulaner leisten können besteht auch keine Kaufkraft mehr auf den Inseln¹². Der eigentlich so positive wirt­schaftlichen Einfluss des Tourismus kehrt also um und entwickelt sich zu einer wirt­schaftlichen Benachteiligung. Während in der Nebensaison sonst die lokale Bevölkerung die Wirtschaft aufrecht erhielt bleiben die Geschäfte mittlerweile ge­schlossen, da das gesellschaftliche Leben abseits der Hochsaison quasi zum völligen Erliegen gekommen ist. Die Besitzer der Feriendomizile sind nur selten zur gleichen Zeit anwesend, sodass sich auch das Geschäft während der Hochsaison deutlich we­niger profitabel zeigt. Es zeigt sich ein Teufelskreis. Denn während die steigende Beliebtheit der Region als Tourismusdestination zuvor zu ausgebuchten Quartieren und vollen Kassen, von denen breite Teile der Bevölkerung direkt und indirekt profitier­ten, geführt hatte bedeutet diese Beliebtheit auch eine große Nachfrage nach privaten Feriendomizilen und damit verbundenen hohen Preisen. Allmählich kommt es zum Ausverkauf, Einwohner ziehen weg und Immobilien stehen leer, wodurch auch die Inf­rastruktur zum Erliegen kommt. Durch den starken Verlust an Attraktivität und schlicht­weg einen Mangel an Unterkünften und Personal droht so, neben dem alltäglichen Leben auch der Tourismus wieder zum Erliegen zu kommen - das Phänomen des Ausverkaufs der deutschen Inseln, welches aktuell vielerorts zu droht.

Nicht nur die Immobilienpreise steigen dabei stark an. Die höhere Kaufkraft durch Tou­risten sowie deren erhöhte Ausgabenbereitschaft im Zielgebiet führen auch zu Preis­steigerungen bei anderweitigen Produkten, besonders wenn diese sowohl von der einheimischen Bevölkerung als auch den Urlaubern nachgefragt werden. Die Folge ist eine Verminderung der positiven wirtschaftlichen Effekte für die ansässige Bevölkerung und die gewünschten Ausgleichseffekte¹³.

2.1 Ursachen

Längst wird der Begriff der „Syltisierung“ nicht mehr nur für die Nordseeinsel Sylt ver­wendet, sondern findet sich auch in den Berichten über andere beliebte Reiseziele wieder, die aktuell eine ähnliche Entwicklung durchleben. Besonders gefährdet sind dabei die deutschen Inseln, welche durch ihre begrenzte Fläche und die Abgeschie­denheit vom Festland kaum Möglichkeiten haben der starken Nachfrage auf dem Im­mobilienmarkt gerecht zu werden oder ausreichend neues Bauland zu schaffen. Es greifen Knappheits- und Preissteigerungseffekte wenn „der tourismusinduzierten Nach­frageerhöhung nach Gütern keine ausreichenden Produktionsreserven innerhalb der Destination gegenüberstehen (...) Zudem kann es - insbesondere auf Inseln oder in Gebirgstälern - zu einer tourismusinduzierten Erhöhung der Grundstücks- und Immobi­lienpreise kommen “¹⁴. Besonders in den letzten Jahren steigt die Nachfrage in den Destinationen rasant. Nachfolgend sollen einige der Ursachen aufgeführt werden.

2.1.1 Wohnraum als Kapitalanlage

In den letzten Jahren, ganz besonders seit der Finanzkrise im Jahr 2008, erfreuen sich Immobilien einer großen Nachfrage und eines verstärkten Vertrauens seitens Anlegern und Investoren. Das sogenannte „Betongold“¹⁵ hat Hochkonjunktur und die Immobili­enbranche erlebt seit der Finanzkrise 2008 einen regelrechten Boom. Im bundesweiten Durschnitt lagen die Preise im Jahr 2016 bereits 30% über den Preisen 2010¹⁶. Zu­rückzuführen ist diese Entwicklung vor allem auf die Geldpolitik der Europäischen Zent­ralbank, die die Finanzierung von Eigentum durch die Nullzinspolitik attraktiv erscheinen lässt und für zahlreiche Kredite sorgen. Gleichzeitig lässt diese andere An­lagemethoden nur wenig profitabel wirken.

Touristische Destinationen sind für Investoren besonders attraktiv; sie versprechen aufgrund stetiger Nachfrage eine hohe Wertsteigerung. Das Wohnen, wo andere Ur­laub machen ist gefragt und erlaubt ggf. auch eine Zweckentfremdung z.B. als Ferien­vermietung, wodurch sich leicht weitere Einnahmen generieren lassen. Portale wie Airbnb oder professionelle Vermietungsagenturen machen das Geschäft einfach und lukrativ. Auch auf anderen beliebten Ferieninseln wie z.B. Mallorca führte die Ferien­vermietung durch Airbnb kürzlich zu steigenden Mieten und erhöhter Nachfrage, wel­ches zu einem Verbot der Vermietungsplattform Airbnb in Palma de Mallorca führte. Zahlreiche Dauerwohnungen in touristischen Zielregionen mussten in den letzten Jah­ren weichen und wurden zu Ferienwohnungen umgewandelt.

Besonders die deutschen Nordseeinseln erfreuen sich in den letzten Jahren eines re­gelrechten Booms. So sind die Preise auf Amrum seit 2011 um etwa 60% gestiegen, auf Föhr sind es 46%¹⁷ und auch an der Ostsee lässt sich ein ähnlicher, wenn auch zurückhaltenderer Trend, beobachten. Während auf den nordfriesischen Inseln Quad­ratmeterpreise von etwa 6800 € erzielt werden, sind es an der Ostsee 6300 €¹⁸. Ein Ende der Wertsteigerungen ist bislang nicht in Sicht.

2.1.2 Fokus auf Politik/Wirtschaft

Um als Destination erfolgreich zu sein und im steigenden Wettbewerb mithalten zu können, ist eine Professionalisierung und die Bildung von Tourismusorganisationen mit einer Orientierung an privatwirtschaftlichen Unternehmen im Destinationsmanagement immer wichtiger geworden¹⁹. Die Übertragung des Wettbewerbsbegriffs von Unter­nehmen auf Tourismusdestinationen und Regionen, die auch Heimat und Lebensraum von Einwohnern sind, wird jedoch auch durchaus kritisch betrachtet. Während die Des­tinationen eigentlich einen Interessensaustausch aller beteiligten Akteure²⁰ zum Ziel haben, ist in den letzten Jahren vielfach eine starke Konzentration auf Politik und Wirt­schaft zu beobachten²¹. So ist in vielen Kommunen v.a. Bauland für Hotels und Leis­tungsträger ausgewiesen worden, statt für Dauerwohnungen und sozialer Wohnungs­bau ist beispielsweise nur wenig betrieben worden. Maßnahmen sind v.a. nur auf kurzfristige und sichtbare Erfolge ausgelegt und dienen einer erfolgreichen Wirt­schaftsprognose während der laufenden Legislaturperiode nach dem „Top-down- Prinzip"²².

„Tourismusdestinationen (...) in Europa sind keine Resorts, die von Unternehmens­gruppen hierarchisch geführt werden, sondern historisch gewachsene Sozial - und Kulturräume, in denen die touristische Leistungserstellung in einem Zusammenspiel meist mittelständischer touristischer Leistungsträger und zahlreicher Bürger realisiert wird"²³, daher ist es für den langfristigen Erfolg eines Zielgebiets von großer Bedeutung auch die einheimische Bevölkerung ausreichend miteinzubeziehen. Letztlich ist auch die Zufriedenheit der Lokalbevölkerung entscheidend um erfolgreiches Destinations­management betreiben zu können. Tourismus kann nur dann langfristig erfolgreich sein, wenn dieser auch von weiten Teilen der Bürger getragen wird, denn Gastfreund­schaft, die regionale Kultur und der Naturraum tragen maßgeblich zum Erfolg bei. Der Ausschluss der lokalen Interessensgruppen kann also nicht zu einer gesunden Ent­wicklung beitragen.

[...]

¹ vgl. Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWi): „Wirtschaftsfaktor Tourismus in Deutschland - Kennzahlen einer umsatzstarken Querschnittsbranche“, vgl. Abb. 3

² ebd.

³ Das Entstehen von Konflikten zwischen Einwohnern und Touristen durch ein hohes Touristenaufkommen

⁴ vgl. Abb. 2

⁵ GROSSMANN & BERGER (2018): Marktbericht Wohnen

⁶ ebd.

⁷ SARETZKI (2018), S.8

⁸ GERLACH (13.06.2018): „Angst vor der Syltisierung“. https://www.welt.de/reqionales/bayern/article177462074/Teqernsee-Anqst-vor-der- Syltisierung.html?fbclid=IwAR1CE ub-TL5QiucIR0I8P0mQqKesi0UJKQet3wa3HuylqoBdpLizoGlINI (Zu­griff: 18.05.2019)

⁹ vgl. dpa (11.11.2013): „Warum es auf Sylt keine Geburten mehr geben kann“. https://amp.welt.de/reqionales/hamburq/article121770549/Warum-es-auf-Sylt-keine-Geburten-mehr- geben-kann.html?fbclid=IwAR3q1hPbeyilGicQBphkf2iDfcuTNAOcxAV3ks5iJ0HPQSSzWZLCY5pXrfQ

¹⁰ Aufwertung eines Stadtteils durch Aufwertung/Sanierung, in dessen Folge die ansässige Bevölkerung durch wohlhabendere Bevölkerungsschichten verdrängt wird

¹¹ dpa (28.04.2015): „Syltisierung bereitet deutschen Inseln große Probleme“. https://amp.welt.de/reqionales/hamburq/article121770549/Warum-es-auf-Sylt-keine-Geburten-mehr- qeben-kann.html?fbclid=IwAR3q1hPbeyilGicQBphkf2iDfcuTNAQcxAV3ks5iJ0HPQSSzWZLCY5pXrfQ (Zugriff: 18.05.2019)

¹² vgl. n.a.: „Gegen den Ausverkauf von Norderney“. https://www.qenossenscha1:tsverband.de/newsroom/maqazin-qenial/themen/bundesland-spezial- niedersachsen/qeqen-den-ausverkauf-von-norderney/?fbclid=IwAR1Vu4PwvSVUHnSN6s- 8cGxCouhFPQkyDut5p6JKXdW3B1y1deXU5Jweues (Zugriff: 19.05.2019)

¹³ vgl. BIEGER (2008), S.44

¹⁴ EISENSTEIN (2010), S.36

¹⁵ d.h. die Sicherheit von Immobilien vor einem Wertverfall

¹⁶ vgl. SAROVIC (06.02.2018): „Wer nicht erbt, hat es schwer“. https://www.spiegel.de/wirtschaft/immobilien-warum-wohnungen-und-haeuser-so-teuer-sind-a-1189118- amp.html (Zugriff: 20.05.2019)

¹⁷ vgl. SCHULZE (30.11.2017): „Immobilien-Preise steigen weiter“. https://www.shz.de/lokales/insel- bote/immobilien-preise-steigen-weiter-id18457581- amp.html?fbclid=IwAR3bii7rB5qZ1YULSEGl2rARJCSR6P-Tvs2 E PkDLQYTZpBz8BujBLN390 (Zugriff: 20.05.2019)

¹⁸ vgl. dpa (04.05.2019):“ Immobilien an Nord- und Ostsee immer teurer“. https://www.shz.de/reqionales/schleswiq-holstein/immobilien-an-nord-und-ostsee-immer-teurer- id23677912.html?fbclid=IwAR3wSqwxJIsmEMepm5bh6JFibDNiwAfW9r9zxlMs7Vpxq106y2G8W7DwiLM (Zugriff: 20.05.2019)

¹⁹ vgl. STEINECKE (2013), S.33

²⁰ Leistungsträger, Politik, Urlauber, Einwohner, lokale Unternehmer etc.

²¹ vgl. HERNTREI (2013), S.2

²² vgl. ebd. d.h. Entscheidungen „von oben nach unten"

²³ ebd. S.3