Energiekonzept eines Forschungsstandortes

Inhaltsverzeichnis

Verzeichnis der Abbildungen

Verzeichnis der Tabellen

Verzeichnis der Abkürzungen

Vorwort

Kapitel 1: Einleitung

Kapitel 2: BASF AG: Hintergründe und Fakten
2.1 Informationen zur BASF AG
2.2 Position des Agrarzentrums Limburgerhof in der BASF Gruppe
2.3 Stellung des Agrarzentrums Limburgerhof im Bezug auf das Stammwerk der BASF in Ludwigshafen
2.4 Geographische Lage
2.4.1 Regionale Einordnung
2.4.2 Stammwerk BASF AG Ludwigshafen
2.4.3 Agrarzentrum Limburgerhof, BASF AG

Kapitel 3: Facility Management / Liegenschaftsmanagement
3.1 Ist eine eindeutige Begriffsdefinition möglich?
3.2 Immobilien Facility Management / Liegenschaftsmanagement
3.3 Grundzüge/Zielsetzungen/Methoden eines Facility Management Projekts
3.4 Die Situation im Agrarzentrum Limburgerhof, BASF AG
3.5 Energiemanagement als Bestandteil des Immobilien Facility Managements

Kapitel 4: Bestandsanalyse des Energiemanagements des Agrarzentrums Limburgerhof, BASF AG
4.1 Ist – Zustand der Energieversorgung
4.1.1 Elektrische Energieversorgung
4.1.2 Gasversorgung
4.1.3 Wärme- und Kälteversorgung der Gebäude
4.1.4 Darstellung der Situation im Plan
4.2 Bestandsanalyse der Gebäudearten, des Energiebedarfs und der technischen Gebäudeausrüstung (TGA)
4.2.1 Bestandsanalyse der Gebäude des Agrarzentrums bezüglich ihres Energiebedarfs und ihrer technischen Gebäudeausrüstung
4.2.2 Auswertung der Bestandsanalyse
4.3 Ein typisches Gebäude mit dezentralem Energiekonzept am Beispiel des Laborgebäudes Li 445
4.4 Grundsätzliche Überlegungen zu einem neuen Energiekonzept

Kapitel 5: Blockheizkraftwerke und das Prinzip der Kraft-Wärme- Kopplungstechnik
5.1 Einführung
5.2 BHKW / KWK – Technik und deren Umweltauswirkungen
5.2.1 Die klassische Art der Stromerzeugung
5.2.2 Die neue Lösung: KWK-Technik
5.2.3 Motoren in BHKW Modulen
5.2.4 Lärm- und Abgasemissionsschutz von BHKW Modulen
5.3 Betriebskonzepte
5.3.1 Wärme- oder Stromführung
5.3.2 Eigenbedarfsdeckung oder Stromlieferung
5.3.3 Laufzeit und Lebensdauer
5.4 Energiepolitische Rahmenbedingungen
5.4.1 Die Ökosteuer
5.4.2 Die Kraft-Wärme-Kopplungs – Vorrangpolitik

Kapitel 6: Neues Energiekonzept des Agrarzentrums Limburgerhof
6.1 Entscheidungsfaktoren für ein neues Energiekonzept
6.1.1 Entscheidungsfaktor: Alte Anlagen und die KWK-Technik
6.1.2 Entscheidungsfaktor: Laborneubau Li 721
6.1.3 Wirtschaftlichkeitsrechnung
6.2 Energiebilanz, Gebäudeauswahl, Versorgungstrassenverlauf
6.2.1 Neue Energiebilanz
6.2.2 Gebäudeauswahl
6.2.3 Plandarstellung
6.3 Umstellung eines Gebäudes von dezentraler auf zentrale Energieversorgung
6.3.1 Auswirkungen auf die vorhandene Gebäudetechnik
6.3.2 Umstellungsprozess von dezentraler auf zentrale Energieversorgung anhand einer Prozesskette
6.4 Bau der zentralen Energieversorgung im Rahmen der KWK-Technik im Agrarzentrum Limburgerhof

Kapitel 7: Energie – Nutzwertanalyse
7.1 Grundlage der Nutzungskostenbetrachtung
7.1.1 Allgemeine Nutzungskostenstruktur von Gebäuden als Ermittlungs- grundlage nach DIN 18960
7.1.2 Gruppenbildung (Kategorisierung) der Gebäude des Agrarzentrums Limburgerhof
7.1.3 Auswahl von Nutzungskostengruppe und Gebäudegruppen
7.2 Nutzungskostenermittlung für den Bereich Energien der unter 7.1.3 ge- troffenen Auswahl für das Agrarzentrum Limburgerhof
7.2.1 Tabellarische Zusammenstellung und Berechnung der Energiekosten..
7.2.2 Graphische Darstellung der Energiekosten in Abhängigkeit der Investitionskosten
7.2.3 Auswertung von Trendlinien
7.3 Praktische Anwendung der Trendlinien mit den dazugehörigen Datensätzen im Agrarzentrum Limburgerhof
7.3.1 Deckungsbeitrag in % der standardisierten Gebäude an den Betriebskosten des BHKW
7.3.2 Prozentuale Aufteilung der Netto – Grundfläche (NGF) in Hauptnutz- fläche (HNF), Nebennutzfläche (NNF), Verkehrsfläche (VF) und Funktionsfläche (FF) nach DIN 277 Teil1
7.3.3 Berechnungsprogramm zur Ermittlung der nutzerbezogenen Jahresenergiekosten vorhandener Gebäude sowie in Planung befindlicher Bauvorhaben

Zusammenfassung

Kurzfassungen

Ehrenwörtliche Erklärung

Literaturverzeichnis

Normenverzeichnis

Anlagen

Verzeichnis der Abbildungen

Bild 1.1: Luftbild des Agrarzentrums Limburgerhof

Bild 1.2: Übersichtsplan des Agrarzentrums Limburgerhof

Bild 2.1: Lageskizze Großraum Mannheim/Ludwigshafen

Bild 2.2: Umgebungsplan BASF Stammwerk Ludwigshafen

Bild 2.3: Umgebungsplan BASF Agrarzentrum Limburgerhof

Bild 3.1: Immobilien Facility Management von R. Wahlen

Bild 3.2: Schematische Darstellung des Immobilien Facility Managements

Bild 3.3: Kostenbeeinflussung durch strategisches Facility Management

Bild 3.4: Auswirkungen des Einsatzzeitpunktes von FM auf die Kosten

Bild 3.5: Liegenschaftsmanagement im Agrarzentrum Limburgerhof, BASF AG

Bild 3.6: Aufteilung der Gebäudebetriebskosten

Bild 4.1: Gasregelstation im Agrarzentrum

Bild 4.2: Zentrale elektrische Energieverteilung in Li 467

Bild 4.3: Laborgebäude Li 445

Bild 4.4: Heizkessel mit Gasbrenner

Bild 4.5: Vorlaufverteilung und Rücklaufsammler

Bild 4.6: Raumlufttechnische Anlage

Bild 4.7: Kaltwassersatz

Bild 4.8: Kondensatoren und Abluftkamine

Bild 4.9: Trafo 1 auf dem Dach von Li 445

Bild 4.10: Trafo 2 an der Nordseite von Li 445

Bild 4.11: Kellerraum mit Erdgasanschluss

Bild 5.1: Energiebilanz eines BHKW - Moduls

Bild 5.2: Aufbauskizze einer BHKW Anlage mit KWK Technik

Bild 6.1: Ansicht Laborgebäude Li 721

Bild 6.2: Grundriss Laborgebäude Li 721 (Erdgeschoss)

Bild 6.3: BHKW - Checkliste

Bild 6.4: Auswertung BHKW Checkliste

Bild 6.5: Rohreinmündung

Bild 6.6: Versorgungsleitungen zu Li 445

Bild 6.7: Rohrverteiler der Übergabestation

Bild 6.8: Wärmetauscher der Übergabestation

Bild 6.9: Prozesskette für die Umstellung eines Gebäudes von dezentraler auf zentrale Energie versorgung (Teil 1)

Bild 6.10: Prozesskette für die Umstellung eines Gebäudes von dezentraler auf zentrale Energieversorgung (Teil 2)

Bild 6.11: Architekturmodell des BHKW

Bild 6.12: Neubau BHKW, Ansicht Stahlbau

Bild 6.13: Neubau BHKW, Ansicht Massivbau

Bild 6.14: Schematische Darstellung der wichtigsten Komponenten der zentralen Energieversorgung

Bild 7.1: Deckungsbeitrag der Gebäudegruppen

Bild 7.2: Nutzflächenverteilung Laborgebäude

Bild 7.3: Nutzflächenverteilung Bürogebäude

Bild 7.4: Nutzflächenverteilung Gewächshaus

Bild 7.5: Nutzflächenverteilung Technikum

Bild 7.6: Eingabeoberfläche des Programms

Bild 7.7: Diagramm zur Energiekostenabschätzung

Verzeichnis der Tabellen

Tabelle 3.1: Zusammenhang mit der englischen Sprache

Tabelle 4.1: Energiebilanz für den Bestand und TGA

Tabelle 5.1: Leistungsspektrum für Motorenanlagen und Gasturbinen plus Abhitzekessel

Tabelle 5.2: Höhe und Dauer der Vergütungen in Cent/kWh

Tabelle 6.1: Energiebilanz für die Neuplanung einschließlich Neubauten

Tabelle 6.2: Gebäudeauswahl

Tabelle 7.1: Nutzungskosten im Hochbau

Tabelle 7.2: Kategorisierung der Gebäude des Agrarzentrums

Tabelle 7.3: Deckungsbeitrag

Verzeichnis der Abkürzungen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Vorwort

Als Student der Fachrichtung Bauingenieurwesen hatte ich die Möglichkeit in der BASF AG die vorliegende Diplomarbeit zu schreiben. Mein Arbeitsplatz war das unweit vom Stammwerk in Ludwigshafen entfernte Agrarzentrum der BASF AG in Limburgerhof. Mit großem Interesse verfolgte ich während des Schreibens der Diplomarbeit vor Ort Um- bauten, Umstrukturierungen und Veränderungen im Rahmen von Modernisierungen des Agrarzentrums, die in direkter Verbindung mit der Themenstellung meiner Diplom- arbeit standen. Sämtliche Mitarbeiter der BASF AG, mit denen ich im Laufe dieser 4 Monate zu tun hatte, begegneten mir mit Freundlichkeit und großer Hilfsbereitschaft. Danke!

In diesem Zusammenhang möchte ich mich bei der gesamten Einheit APD/S – Site Service bedanken, vorangestellt mein Betreuer und Leiter dieser Einheit, Dipl. Ing. Neugebauer, der mir mit Rat und Tat zur Seite stand.

Meinen Betreuern Professor Fillibeck und Dipl. Ing. Häßel, Fachbereich Baubetrieb und Bauproduktion an der Universität Kaiserslautern, danke ich für die sehr gute Betreuung und problemlose organisatorische Abwicklung meiner Diplomarbeit.

Entscheidend für den Verlauf meines Studiums und den Werdegang bis zum heutigen Tag sind meine Eltern, bei denen ich mich in dieser Form für alles bedanke. Meiner Mutter danke ich für die moralische Unterstützung während meines Studiums. Meinem Vater danke ich ebenfalls für die Unterstützung und außerdem für seine herausragen- den fachlichen Hilfestellungen, die er mir während meines Studiums und während die- ser Diplomarbeit gab. Ich liebe Euch!

Zu guter letzt möchte ich mich bei meiner Freundin Gabriela bedanken, die immer da- für gesorgt hat, dass ich auf andere Gedanken gekommen bin und so neue Kraft schöpfen konnte. Ich liebe Dich!

Kapitel 1: Einleitung

Offizieller Titel „Wirtschaftliche und energetische Auswirkungen einer zentralen E- nergieversorgung (auf Basis Kraft-Wärme-Kopplungstechnik) auf das Energiekonzept eines Forschungsstandortes, am Beispiel des Agrar- zentrums Limburgerhof, BASF AG und deren Konsequenzen für ein modernes Liegenschaftsmanagement.“

Hintergrund

Liegenschafts- Management

Zentrale Energie- versorgung BHKW Technik

Bestandsanalyse Wirtschaftlichkeits- analyse

Die Themen Ressourcenschonung, Wirtschaftlichkeit, Energieeinspa- rung, Optimierungsprozesse und Managementleistungen stehen heu- te im Mittelpunkt allen Handelns.

Um die effiziente Nutzung einer Liegenschaft wie die des Agrarzent- rums Limburgerhof zu erhöhen, müssen große Anstrengungen un- ternommen werden. Sämtliche Bereiche dieser Liegenschaft müssen dabei aufgenommen, begutachtet und analysiert werden. Von der Energieversorgung über die Mietflächenverwaltung, Hausmeister- dienste, kaufmännische Betreuung bis hin zur Gebäudekonstruktion ist es sinnvoll, alle Bereiche von einer zentralen Stelle aus zu analy- sieren und zu managen. Fachleute nennen diese Managementleis- tung auch „Facility Management“ oder genauer „Liegenschaftsmana- gement“.

Im Rahmen dieser Diplomarbeit wird basierend auf dem Begriff des

„Facility Managements“ der Sektor Energie technisch wie auch wirt- schaftlich behandelt.

Grundlage hierfür ist die Neustrukturierung des Energiemanage-

ments der Liegenschaft Agrarzentrum Limburgerhof, BASF AG.

Eine bisher dezentrale, also in jedem Gebäude für sich installierte Energiezentrale wird durch eine zentrale Energieversorgung, einem Blockheizkraftwerk als eigenständiges Gebäude der Liegenschaft, ersetzt.

Im Vorfeld der Umplanung und Umrüstung muss eine ausführliche Bestandsanalyse und Wirtschaftlichkeitsrechnung durchgeführt wer- den um zu überprüfen, ob eine solche Umstellung überhaupt wirt- schaftlich sei. Nach der Frageklärung beginnt ein Prozess, welcher

Neubau Labor- gebäude

die Umrüstungen der technischen Gebäudeausstattung, Umrüstun- gen der Versorgungstrassen und Neuplanungen des Energieversor- gungssystem beinhaltet.

Im Zuge dieser gesamten Umplanung wird außerdem ein energetisch

hochwertiges Laborgebäude gebaut, das ebenfalls in das neue Ener- gieversorgungsmanagement integriert wird und dessen energetische Konzeption Bestandteil meiner Diplomarbeit ist.

Arbeitssituation

APD/S Site Service

Die Einheit APD/S Site Service des Agrarzentrums Limburgerhof hat

u.a. die Aufgabe ein Liegenschaftsmanagement dieses Standortes aufzubauen und die einzelnen Gebäude in ihrer Nutzungsphase zu betreuen.

Als Diplomand in dieser Einheit konnte ich mich mit Arbeitsvorgän-

gen und Arbeitsabläufen dieser Abteilung vertraut machen. Dies stellt die Grundlage meiner Diplomarbeit dar.

Bei tiefergreifenden technischen Fragen unterstützten mich die Mit- arbeiter der entsprechenden Planungs- und Ausführungsabteilungen und lieferten mir entsprechendes Informationsmaterial.

Ziele Wirtschaftlichkeit Technische Ausrüstung Liegenschaft s- management

Nutzwertanalyse

EDV-Programm

Aufgabe der Diplomarbeit ist es, das Energiekonzept der zentralen Energieversorgung des Agrarzentrums wirtschaftlich, technisch und energetisch zu beleuchten und die Einordnung ins Liegenschaftsma- nagement zu beschreiben.

Ausgehend von den theoretischen Grundlagen des „Facility Manage- ments“ und der „BHKW – Technik“ erfolgt in dieser Diplomarbeit eine Gegenüberstellung des alten und des neuen Energiemanagements des Agrarzentrums. Wirtschaftliche und energetische Daten aus die- ser Gegenüberstellung bilden die Grundlage einer Nutzwertanalyse, die im letzten Kapitel dieser Diplomarbeit durchgeführt wird. Den Abschluss bildet dann ein EDV-Programm, welches die Daten der Nutzwertanalyse für spätere Überle gungen so aufbereitet, dass Aus- wirkungen auf das Liegenschaftsmanagement und ganz speziell auf das Gebäudeflächenmanagement vom Anwender dieses Programms (z.B. ein Facility Manager) analysiert werden können.

Zukunfts- perspektiven

Interessant im Zusammenhang mit dieser Aufgabenstellung ist eine Untersuchung nicht nur des Bereiches „Energie“ sondern eine Aus- dehnung auf alle Bereiche des Liegenschaftsmanagements wie z.B. Instandhaltung, Reinigung und Pflege, Ver- und Entsorgung, usw..

Weitere Nutzwertanalysen für die einzelnen Teilbereiche führen zu einem ganzheitlichen Management der Liegenschaft Agrarzentrum Limburgerhof und ermöglichen dann einen eventuellen Transfer auf andere Standorte ähnlicher Struktur.

Themen- einschränkungen

Allerdings muss deutlich gesagt werden, dass dies den Rahmen dieser Diplomarbeitarbeit um ein Vielfaches sprengen würde und eher als zukünftige Aufgabe für Mitarbeiter der Einheit APD/S Site Service zu sehen ist.

Luftbild des Agrarzentrums Limburgerhof, BASF AG

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Bild 1.1: Luftbild des Agrarzentrums Limburgerhof

Übersichtsplan des Agrarzentrums Limburgerhof, BASF AG

Dieser Pla n soll zur Orientierungshilfe und Übersicht dienen, um die Situation vor Ort zusammen mit den Ausführungen in dieser Diplomarbeit besser verstehen zu können.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Bild 1.2: Übersichtsplan des Agrarzentrums Limburgerhof

Kapitel 2: BASF AG: Hintergründe und Fakten

2.1 Informationen zur BASF AG

Die BASF (B adische A nilin und S oda F abrik) ist das weltweit führende Chemieunter- nehmen, pflegt Geschäftsbeziehungen mit Kunden in über 170 Staaten und betreibt in 39 Ländern auf internationaler Ebene Produktionsstätten. Basis bzw. Kern des Unter- nehmens ist die BASF Aktiengesellschaft. Darüber hinaus bestehen über 140 Tochter- gesellschaften, 11 Gemeinschaftsunternehmen und 28 Tochter- und Gemeinschaftsun- ternehmen, die zusammen mit der BASF Aktiengesellschaft die BASF-Gruppe bilden.

Zentrum und Ausgangspunkt allen Handelns ist das Stammwerk der BASF-Gruppe in Ludwigshafen am Rhein. Es umfasst den weltweit größten zusammenhängenden Che- miekomplex. Die Werksfläche beträgt ca. 7,11 km² und bildet den Standort für rund 2000 Gebäude und ca. 40000 Mitarbeiter. In Ludwigshafen werden pro Jahr ca. 8000 Verkaufsprodukte mit einer Produktionsmenge von rund 8 Millionen Tonnen hergestellt. Weiterhin ist das Stammwerk in Ludwigshafen auch der Ausgangspunkt des sogenann- ten Verbundkonzeptes^[1], welches hier zur Perfektion gereift ist und so ein breites Fun- dament für den Unternehmenserfolg bildet und auch im Ausland erfolgreich angewen- det wird. Weitere so genannte Verbundstandorte befinden sich in Belgien, Nordamerika und Asien.

Die Tätigkeit der BASF erstreckt sich auf die ganze Welt, wobei der Schwerpunkt aller unternehmerischer Aktivitäten in Europa liegt.

Produkte der BASF spielen eine große Rolle für eine Vielzahl von Industrien. Dabei um- fasst die Produktpalette Chemikalien, Kunststoffe und Fasern, Veredelungsprodukte, Pflanzenschutzmittel und Vitamine (Ernährung) sowie Öl und Gas. Diese Produktgrup- pen bilden die fünf Segmente des Kerngeschäfts der BASF.

Produkte der BASF werden eingesetzt im Fahrzeugbau (Lacke, Grundierungen, Kunst- stoffe), in der Landwirtschaft (Pfla nzenschutzmittel, Düngemittel) und in Gebäuden (Farbpigmente, Dispersionen, Schaumstoffe). Weiterhin gilt die Polytetrahydrofuran (Poly THF®)–Produktion als Beispiel für die starke Position der BASF im Chemiebereich.

Der Einsatzbereich von Poly THF® ist sehr groß. Man findet Poly THF® u. a. in Strumpfhosen, in der Bademode aber auch in Sportartikeln.

Grundlage dieser Vielzahl von Produkten ist eine Veredelungskette basierend auf weni- gen Rohstoffen, wie Erdgas, Erdöl, Erze und Mineralien. Zu den wichtigsten Grundstoff- lieferanten für die übrigen Betriebe gehören dabei die Steamcracker in den Ver- bundstandorten Ludwigshafen und Antwerpen und seit kurzer Zeit auch der größte Steamcracker der Welt in Port Arthur/Texas (USA).

Im Jahr 2001 investierte die BASF für Forschung und Entwicklung rund 1,2 Milliarden Euro, wobei neue Produkte, neue Verfahren und neue Märkte das Ziel der Innovations- strategie der BASF sind.

Die Zukunft der BASF ist geprägt durch die „Vision 2010 der BASF Gruppe“^[2].

Sie beschreibt die Vision wohin sich die BASF in den kommenden Jahren entwickeln will. Sämtliche Entscheidungen werden an dieser Vision 2010 ausgerichtet, welche acht zentrale Leitgedanken^[3] enthält und so dafür sorgen soll, dass die BASF weiterhin zu einem der führenden Unternehmen der Welt gehören wird.

2.2 Position des Agrarzentrums Limburgerhof in der BASF Gruppe

Unweit vom Stammwerk der BASF in Ludwigshafen bildet das Agrarzentrum in Limbur- gerhof die Drehscheibe für die weltweite Forschung und Entwicklung der BASF in den Bereichen Pflanzenschutz und Pflanzenbiotechnologie. Der Standort beinhaltet des we i- teren die Europa- und Deutschlandzentrale für die Pflanzenschutzaktivitäten.

Der Grundstein für die weltweiten Aktivitäten im Bereich der Pflanzenchemie wurde 1914 gelegt. Carl Boschs^[4] Wunsch, Düngemittel sollen genauso analysiert und erprobt werden wie Farbpigmente (damit Kunden eine exakte Gebrauchsanweisung bekommen) führte dazu, dass er 1914 die landwirtschaftliche Versuchsstation für düngetechnische und pflanzenphysiologische Untersuchungen eröffnete.

Das Agrarzentrum bietet heute rund 1200 Personen aus den unterschiedlichsten Fach- richtungen einen Arbeitsplatz.

Die Gesamtfläche des Agrarzentrums Limburgerhof setzt sich zusammen aus 40 Hektar Freiland, 11000 m² Gewächshausfläche, 14000 m² Bürogebäudefläche, 7600 m² La- borgebäudefläche, 700 m² Technika und einem Blockheizkraftwerk (z. Zt. noch im Bau). Dabei beträgt die Bruttogrundfläche der Gebäude rund 80000 m².

Der benachbarte Gutsbetrieb Rehhütte dient der BASF zur praktischen Ausführung der Landwirtschaft auf ca. 600 Hektar bewirtschafteter Nutzfläche.

Der Pflanzenschutz begann für die BASF 1946 mit der Einführung des Herbizids U 46. Bis heute ist es der BASF gelungen eine breite Palette an Produkten für die Landwirt- schaft auf den Markt zu bringen. Des weiteren werden neben Forschungslaboratorien in Ludwigshafen, Limburgerhof, Raleigh (USA) noch acht weitere Entwicklungsstatio- nen weltweit betrieben. Damit gehört das Agrarzentrum Limburgerhof zur Spitzengrup- pe der Weltmarktführer in diesem Bereich und ist bestrebt diese Position zu festigen.

2.3 Stellung des Agrarzentrums Limburgerhof im Bezug auf das Stammwerk der BASF in Ludwigshafen

Während im Stammwerk Ludwigshafen Produktionsbetriebe und Forschungstechnika den Schwerpunkt bilden, stehen in Limburgerhof Laborgebäude und Gewächshäuser im Mittelpunkt. Das Agrarzentrum Limburgerhof ist im Vergleich zum Stammwerk in Lud- wigshafen ein reiner Forschungs- und Vertriebsstandort.

Dieser besteht hauptsächlich aus Labor- und Bürogebäuden, Technika, Gewächshäu- sern und landwirtschaftlichen Versuchsflächen im Freiland.

In den Laborgebäuden und in den Technika wird das Screening^[5] von Substanzen, das

Formulieren ^[6] von Substanzen, sowie analytische Untersuchungen der Substanzen in Pflanzen, Boden, Wasser und in der Luft durchgeführt.

Die Gewächshäuser sind Untersuchungsorte für Applikationen^[7] der Substanzen an ver- schiedenen Pflanzen unter klimatisch reproduzierbaren Bedingungen.

Ausgewählte Substanzen aus den Vorversuchen im Screening-Labor und im Gewächs- haus werden in einer weiteren Stufe im Freiland unter für den Standort normalen kli- matischen Bedingungen getestet.

Gerade in Zeiten, in denen Wirtschaftlichkeit und Kostensenkung bei gleichzeitiger Pro- duktivitätssteigerung die zentralen Vorgaben eines Unternehmens sind, ist es wichtig, die Stellung eines vergleichsweise kleinen Standortes wie die des Agrarzentrums Lim- burgerhof zu untermauern.

Alle Projekte und Unternehmungen im Agrarzentrum Limburgerhof sollen aus diesem Grund der Sicherung des Standortes sowie der Rüstung für Aufgaben der Zukunft gel- ten und so die Stellung des Agrarzentrums, als Mittelpunkt der Pflanzenschutztätigke i- ten der BASF weltweit, innerhalb der BASF Gruppe und bei ihren Kunden sowie in der Öffentlic hkeit festigen.

Neue Projekte und Baumaßnahmen tragen zu einer modernen Infrastruktur bei, er- möglichen höhere Forschungs- und Entwicklungsaktivitäten und führen dazu den Standort Agrarzentrum Limburgerhof und zum anderen das Pfla nzenschutzmittel- geschäft weiter zu stärken. Zwei neue Großprojekte bilden dabei den Kern der Moder- nisierungen.

Vorstandsmitglied Peter Oakly ^[8] beschreibt in einer Pressemitteilung die Situation wie folgt: „Diese Investitionen sind gleichzeitig auch Teil der notwendigen Konsolidierung unserer Forschungs- und Entwicklungsaktivitäten, [...]“ „In einem Umfeld , in dem der Wettbewerb immer stärker werde, sei es wichtig, durch modernste Infrastruktur weite- re Produktivitätszuwächse zu erschließen.“ ^[9]

2.4 Geographische Lage

Folgende Planausschnitte beschreiben die geographische Lage des Stammwerkes der BASF in Ludwigshafen und des Agrarzentrums Limburgerhof.

2.4.1 Regionale Einordnung

Die zentrale Lage der BASF in Deutschland und Europa (Groß- raum Mannheim/Ludwigshafen) mit den damit verbundenen Infrastrukturanbindungen zu Lande, zu Wasser und in der Luft begünstigen die strategi- sche Ausric htung der BASF.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Bild 2.1: Lageskizze Großraum Mannheim/Ludwigshafen

2.4.2 Stammwerk BASF AG Ludwigshafen

Das Stammwerk Ludwigshafen erstreckt sich ca. 7,5 km entlang des Rheines im Stadtgebiet von Ludwigshafen.

Teile des Werkes sind auch rechtsrheinisch auf der Friesenheimer Insel angesiedelt.

Am Nordende befindet sich eine Großkläran- lage, in der alle Abwasser der BASF Lud- wigshafen geklärt werden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Bild 2.2: Umgebungsplan BASF Stamm- werk Ludwigshafen

2.4.3 Agrarzentrum Limburgerhof, BASF AG

Ca. 12 km südlich vom Stammwerk der BASF in Ludwigshafen befindet sich im Ortsteil von Limburgerhof das Agrarzentrum und der Gutsbetrieb Rehhütte.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Bild 2.3: Umgebungsplan BASF Agrar- zentrum Limburgerhof

Kapitel 3: Facility Management / Liegenschaftsmanage- ment

3.1 Ist eine eindeutige Begriffsdefinition möglich?

Die Anforderungen an das Management bzw. an die Managementleistung steigen kon- tinuierlich. Durch fortschreitende Internationalisierung der Märkte und der immensen Arbeitskosten in Produktion, Handel, Verwaltung und Dienstleistung müssen weitaus höhere Anforderungen an dieses Management gestellt werden.

In diesem Zusammenhang kommt der Begriff „ Facility Management“ zum Tragen. Allgemein betrachtet stellt das „Facility Management“ einen unternehmerischen Pro- zess dar, in dem durch Integration von Planung, Kontrolle und Bewirtschaftung bei Gebäuden, Anlagen und Einrichtungen (facilities), unter Berücksichtigung von Arbeits- platz und Arbeitsumfeld eine verbesserte Nutzungsflexibilität, Arbeitsproduktivität und Kapitalrentabilität erreicht werden soll. Ziel ist es eine Kosten-/ und Leistungstranspa- renz herzustellen, um auf diesem Wege eine Wertschöpfung und Kostenoptimierung zu erreichen.

Eine eindeutige Definition des Begriffes „Facility Management“ wurde in Deutschland bisher noch nicht gefunden, da viele unterschiedliche Ansichten diesbezüglich existie- ren. Hingegen gibt es den Begriff „FM“ und seine Definition in den USA bereits seit Jahren.

Die unterschiedlichen Auffassungen des Begriffes „Facility Management“ werden durch die Gegenüberstellung der amerikanischen und der deutschen Definition deutlich:

Definition IFMA^[10]

“FM is the practice of coordination the physical workplace with the people and work of the organisation. It integrates the principle of business administration, architecture and behavioural and engineering sciences.”

IFMA^[11] Deutschland übersetzt dies frei mit:

„Facility Management ist immer dort notwendig, wo Geschäftsprozesse, Mensch und Arbeitsplatz an einem Ort zusammengeführt werden. Die Funktionen des FM werden anhand der Aufgaben des Facility Managers dargestellt.“

Definition GEFMA^[12]

„GEFMA beschreibt Facility Management mit den Funktionen, die über den Lebenszyk- lus von Gebäuden oder Objekten zu berücksichtigen sind: Konzeption, Planung, Erric h- tung, Betrieb, Unterhalt, Sanierung und Abriss. Man greift damit auf die Begriffsbe- stimmung „Gebäudemanagement“ des VDMA zurück und erweitert sie. Vom Objekt unabhängige Funktionen werden nicht immer ihrer Bedeutung für den Kunden ent- sprechend berücksichtigt.“

Weitere Definitionsversuche unternimmt das DIN^[13] Institut mit der DIN 32736^[14] und der VDMA^[15] mit dem Einheitsblatt VDMA 24196^[16], wobei hier das Gebäudemanagement beschrieben wird (Anmerkung: Das VDMA Arbeitsblatt ist mittlerweile durch die DIN 32736 aktualisiert).

Fachleute erkennen, dass in Deutschland der Begriff Facility Management zu allgemein und ohne Bezug auf dessen Anwendung definiert wird.

Hingegen wird in England oder in den USA innerhalb des Zusammenhangs in der engli- schen Sprache ausgesprochen, wofür Facility Management angewendet wird, wodurch das gute Verständnis entsteht. Fachleute in Deutschland übersehen dies und definieren nicht entsprechend.

Die folgende Tabelle soll den Zusammenhang von Eindeutigkeit der Definition und der englischen Sprache verdeutlichen:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 3.1: Zusammenhang mit der englischen Sprache

Aus diesem Grund ergeben sich für den Begriff „Facility Management“ alleine (wie er in der deutschen Sprache angewendet wird) eine Vielzahl von Begrif flichkeiten, unter denen der Geschäftspartner ggf. nicht das gleiche versteht.

Daher sollte die Art und Weise der Anwendung von „Facility Management“ zum Beispiel wie folgt definiert werden: FM^[17] für Immobilien, FM für Raumplanung, FM für Stadt- entwic klung usw..

Basierend auf den bis jetzt erläuterten Erkenntnissen ist die Art und Anwendung des

„Facility Managements“, auf dessen Grundlage diese Diplomarbeit und das Tätigkeits- feld meiner Abteilung APD/S Site Service, Agrarzentrum Limburgerhof, BASF AG beruht, als „Immobilien Facility Management“ bzw. „Liegenschaftsmanagement“ zu definieren.

3.2 Immobilien Facility Management / Liegenschaftsmanagement

Das geschäftliche Zentrum unseres Handelns ist in den meisten Fällen eine Immobilie (Bürogebäude, Kaufhaus, Fabrik,...). Diese wird von Ingenieuren verschiedenster Fach- richtungen geplant und realisiert. Um ein wirtschaftliches Betreiben und Investieren auf Basis einer einzelnen Immobilie oder einer ganzen Ansammlung von Immobilien (= Liegenschaft) zu gewährleisten und zu optimieren, sind komplexe Management

Leistungen erforderlich. Vor allem ist das Corporate Real Estate (CRE)^[18] Management dabei von großer Bedeutung.

Aus diesem Grund ist das Immobilien Facility Management (oder auch Liegenschafts- management) eine Vereinigung der Disziplinen kaufmännisches Liegenschaftsmanage- ment, technisches Liegenschaftsmanagement und infrastrukturelles Liegenschaftsma- nagement.

Leistungsgrundlagen sind dabei Nutzungs-/, Beratungs-/, Planungs-/, Beschaffungs-/, Durchführungs- und Controllingleistungen.

Die folgende Definition von Dipl. -Ing./Dipl. -Wirt.Ing. R. Wahlen beschreibt meiner Mei- nung nach sehr präzise und knapp den Begriff „Immobilien Facility Management“:

„Immobilien Facility Management ist eine kundenorientierte ganzheitliche Manage- ment-Leistung, die sich mit komplexen Entscheidungsgrundlagen zur optimalen Pla- nung, Nutzung und Nutzungsanpassung von Gebäuden, deren Anlagen, Einrichtungen und Dienstleistungen, gestützt durch Informationssysteme befasst, die die Unterneh- mensleitung strategisch und jeden wertschöpfenden Arbeitsplatz unterstützt.“ ^[19]

Den Grundgedanken des Immobilien Facility Management beschreibt folgende Grafik von R. Wahlen:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Bild 3.1: Immobilien Facility Management von R. Wahlen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Bild 3.1 zeigt, dass es unerlässlich ist, intelligente Schnittstellen zwischen Facility Ma- nager, Eigentümer, Nutzer, Verwalter sowie Umwelt und Gesetz zu schaffen. Erst dann ist es möglich, eine effiziente Wertschöpfungskette aufzubauen und größere Einspa- rungspotentiale zu schaffen.

In der folgenden Grafik sind die einzelnen Ebenen und deren Inhalte zur Verans chauli- chung dargestellt:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Bild 3.2: Schematische Darstellung des Immobilien Facility Managements

In Bild 3.2 ist deutlich zu erkennen, dass im Bereich der Informationsebene eine ein- deutige, sehr sinnvolle Dreiteilung erfolgt. Allerdings muss ich kritisch anmerken, dass diese Aufteilung aufgrund der extrem hohen Individualität jedes einzelnen Gebäudes oder einzelner Liegenschaften untereinander nicht als „Rezept“ angesehen werden darf. Jede Liegenschaft hat ihre speziellen Eigenheiten, die dazu führen, dass Verschiebun- gen, Umordnungen, etc. innerhalb dieses Grundkonzeptes entstehen, die auf den ers- ten Blick vielleicht unlogisch erscheinen, allerdings bei genauer Kenntnis der firmenin- ternen Situation in Bezug auf Management und Ressourcenverteilung doch als sinnvoll zu bewerten sind.

Fazit: Ausgehend von dem im Bild 3.2 beschriebenen Grundkonzept, muss für jedes Gebäude/jede Liegenschaft eine darauf angewendete Individualplanung durchgeführt werden.

Der Bezug dieses Grundkonzeptes des „Immobilien Facility Management“ auf individu-

elle Liegenschaften wird in Kapitel 3.4, durch die Darstellung der Organisationsform im Agrarzentrum Limburgerhof, BASF AG, am „lebenden“ Beispiel verdeutlicht.

3.3 Grundzüge/Zielsetzungen/Methoden eines Facility Manage- ment Projekts

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten^[20]

Bild 3.3: Kostenbeeinflussung durch strategisches Facility Management

An Bild 3.3 werden die Beziehungen zwischen Facility Management und der Lebens- dauer einer Immobilie oder einer Liegenschaft verdeutlicht. Das Schaubild zeigt ganz klar, dass Facility Management schon bei der Entwicklung und Planung einer Immobilie greifen muss, da in dieser Phase die größt mögliche Kostenbeeinflussung und eine da- mit einhergehende Kostenersparnis möglich ist. Diese maximale Beeinflussungsmög- lichkeit in der Planungsphase nimmt mit Zunahme des Alters einer Immobilie stetig ab, da im Nachhinein bei einem schon bestehenden Gebäude wenig verändert bzw. rea- giert werden kann.

Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass bei nachträglichem Einsatz von Faci- lity Management der „Break Even“ Punkt im Bezug auf die Unterhaltskosten der Immo- bilie weitaus später erreicht wird, als bei sofortigem Einsatz (in der Planungsphase). Ganz ohne FM verläuft die Kostenkurve in ihrer stärksten Steigung bis zum Lebensende des Gebäudes (siehe auch folgendes Bild 3.4). Kosteneinsparungen durch intelligentes Facility Management können sich nach dem heutigen technischen Stand auf bis zu maximal 30 % belaufen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Bild 3.4: Auswirkungen des Einsatzzeitpunktes von FM auf die Kosten

Die Grundlage für jedes Facility Management Projekt ist die Entscheidung, welche Ziele mit dem Facility Management verfolgt werden sollen. Als Teil einer gesamten Unter- nehmensstrategie, welches den optimalen Fall darstellt, sind allgemeine Ziele wie folgt zu beschreiben:

1. Aufbau und Optimierung eines eigenen Facility Managements
2. Kostensenkung bei „Sekundärdiensten“, die nicht direkt mit dem Kern- geschäft des Unternehmens zusammenhängen.
3. Outsourcing^[21] von Diensten

Darauf basierend ergeben sich folgende detaillierte Zielsetzungen:

- Die Handlungskette von der Entstehung eines Bedarfs bis hin zu dessen Deckung optimal zu gestalten (Effizienz)
- Dienstleistungen auf einen wettbewerbsfähigen Stand bringen
- Optimales Einsetzen von Werkzeugen und Methoden
- Transparenz schaffen bei Leistungen, Kosten und Preisen
- Kostenoptimierung
- Werterhaltung / Wertsteigerung

Methoden und Werkzeuge zum Erreichen dieser Zielsetzungen:

- Bestandserfassung und Bewertung
- Planung und Budgetierung
- Kostenrechnung
- Controlling
- Benchmarking
- Leistungsbeschreibung
- Kalkulation und Preispolitik
- Schnittstellenuntersuchung
- Prozessmanagement
- Qualitätsmanagement
- Umweltmanagement
- IT und Datenmanagement

Durch die konsequente Umsetzung eines FM Projektes äl sst sich der Nutzen erhöhen und der Aufwand reduzieren. Der Nutzen eines Gebäudes besteht darin, dem Men- schen einen Arbeitsplatz und Lebensraum zu bieten, der qualitativ so hochwertig wie möglich sein soll. Dem gegenüber ist der Aufwand festzustellen und zu beschreiben, welcher durch den Bedarf an den Ressourcen wie z. B. Zeit (für Planung, Errichtung, Unterhalt, Werterhaltung), Kapital, Arbeitskraft und Natur (für Grundstück, Baustoffe, Energie) entsteht.

Im Zuge der Einführung eines solchen FM Projektes muss ein Umdenken innerhalb des Unternehmens erfolgen. Organisationsstrukturen müssen geändert werden, bislang bewältigte Aufgaben und Probleme müssen anders als bisher bearbeitet werden, Teamarbeit ist notwendig und komplexe Kommunikationsaufgaben müssen gelöst wer- den.

In diesem Zusammenhang ist es auch wichtig, dass neben Spezialisten auch Generalis- ten an dem FM Projekt beteiligt sind.

Zuletzt muss noch über den Einsatz von sogenannten CAFM^[22] Systemen geredet wer- den. Mittlerweile bieten eine Vielzahl von Unternehmen Softwarelösungen für den FM Bereich an. Sinnvolle Module erleichtern dabei zum Beispiel das Erstellen von Raumbü- chern basierend auf CAD^[23] Anwendungen, das Erstellen von Reports (Bericht- und Re- cherche- Modul) oder aber auch Bereiche wie Schlüsselverwaltung, Instandhaltung und Umzugsmanagement.

Auf den ersten Blick scheinen diese Softwarelösungen das Optimum zu bieten. Bei nä- herer Betrachtung und Analyse werden allerdings folgende Probleme deutlich:

Zum Einen ist der Systemeinführungsaufwand sehr hoch, da eine Bestandsanalyse und Datenerfassung benötigt wird und diese je nach Größe der Liegenschaft viele Arbeits- kräfte sowie viel Zeit benötigen. Zum Anderen würde der Anwender sich bei solchen Systemen eine verstärkte Standardisierung wünschen, um so die Dateneingabe zu be- schleunigen. Des weiteren ist bisher noch keine ganzheitliche Lösung auf dem Markt, da jeder Hersteller andere Prioritäten setzt.

Sicherlich ist der Grundgedanke der Nutzung einer Software für FM naheliegend, alle r- dings muss jedes Unternehmen für sich analysieren, was in diesem Bereich sinnvoll ist und benötigt wird.

3.4 Die Situation im Agrarzentrum Limburgerhof, BASF AG

Wie schon im voran gegangenen Kapitel angedeutet, erfolgt nun eine Darstellung der

„Facility Management – Situation“ im Agrarzentrum Limburgerhof, BASF AG. Das Ma- nagement - Konzept im Agrarzentrum ist geprägt durch die Einteilung in einzelne Ab- teilungen, wie sie in der ganzen BASF erfolgt.

Mein Arbeitsplatz liegt in der Einheit APD/S. Dieser Abteilungscode steht für Site Servi- ce Agricultural Center. Diese Einheit bildet die oberste Management - Ebene und ist zuständig für die gesamte Infrastruktur, ergänzt um die Bereiche Arbeitssicherheit, Umweltschutz und Entsorgung. Eine der wesentlichen zukünftigen Aufgaben der Ein- heit ist u.a. der Aufbau eines Liegenschaftsmanagements.

Die folgende Darstellung, angelehnt an Bild 3.2^[24], beschreibt schematisch die vorlie-

gende Situation und ermöglicht den Vergleich mit dem Grundkonzept des „Immobilien Facility Management“ / „Liegenschaftsmanagement“.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Bild 3.5: Liegenschaftsmanagement im Agrarzentrum Limburgerhof, BASF AG

Wie deutlich zu erkennen ist, bestehen gewisse Unterschiede bei der Konzeption des Liegenschaftsmanagements der Einheit APD/S – Site Service im Vergleich zum Grund- konzept. Die Management - Ebene ist mit der Ausführungs-/Umsetzungsebene „ver- schmolzen“ und im Bereich der Informationsebene gibt es zwar die typische Dreiteilung, allerdings differieren die Bezeichnungen sowie die Zuordnungen einzelner Teilbereiche zu den drei Hauptsäulen sehr stark. Neben dem typischen Liegenschaftsmanagement betreibt die Einheit APD/S auch ein objektbezogenes Management, das sogenannte Gebäudemanagement. Die einzelnen Verantwortlichen bzw. Betreuer sind bei der Aus- führung dieses Managements in einer Matrix -Organisationsform untereinander ver- knüpft.

Zu erklären ist das Ganze wiederum durch die Individualität einer Liegenschaft, in die- sem Fall das Agrarzentrum Limburgerhof, sowie durch die Arbeits- bzw. Abteilungs- struktur des Agrarzentrums.

Gewisse betriebsinterne Verknüpfungen bedingen feststehende Arbeitsabläufe und Eingliederungen, wodurch eine individuelle Organis ation entsteht.

[...]

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^[1] Verbundkonzept bedeutet die optimale Ve rknüpfung der Produktionsanlagen, sodass Wertschöpfungs- ketten aufgebaut werden; d.h. Neben- bzw. Abfallprodukte der einen Fabrik können der anderen als Rohstoff dienen und durch Vernetzung von Anlagen werden Energien und Ressourcen gespart.

^[2] aus „BASF Gruppe Daten und Fakten – Charts 2002“ Herausgeber: BASF Aktiengesellschaft, 2002

^[3] siehe „BASF Gruppe Daten und Fakten – Charts 2002“ Seite 6, 2002

^[4] Bosch, Carl, deutscher Chemiker, * 27. 8, 1874 Köln, † 26. 4. 1940 Heidelberg; Neffe von Robert Bosch; ab 1925 Direktor der I. G. Farbenindustrie AG, 1931 Nobelpreis (mit F. Bergius) für die groß- technische Synthese von Ammoniak (Haber-Bosch-Verfahren) und die Kohlehydrierung.

^[5] Sichtung, Vorauswahl von Substanzen im Bezug auf deren Wirkung an Miniaturpflanzen

^[6] Aufbereitung eines Wirkstoffes in eine anwendungsgerechte Form

^[7] Anwendungen

^[8] Mitglied des Vorstandes der BASF AG, Zuständigkeitsbereich Pflanzenschutz und Feinchemie

^[9] aus BASF Pressemitteilung vom 11.04.2002 12:14 Uhr

^[10] IFMA: I nternational F acility M anagement A ssociation (Houston, Texas)

^[11] IFMA Deutschland: I nternational F acility M anagement A ssociation/IFMA Deutschland e.V.

^[12] GEFMA: Deutscher Verband für Facility Management e.V.

^[13] DIN: Deutsches Institut für Normung e.V.

^[14] DIN 32736: Entwurf; Gebäudemanagement – Begriffe und Leistungen, 05/99

^[15] VDMA: Verband deutscher Maschinen- und Anlagenbau e.V.

^[16] VDMA Einheitsblatt 24196: Gebäudemanagement; Begriffe und Leistungen, 98/96

^[17] F acility M anagement

^[18] kosten- und bilanzorientiertes Immobilien-Management

^[19] aus Bericht „Die umfassende Dienstleistung zur Unterstützung und Verbesserung von Unternehmens- und Immobilienprozessen“ von Dipl.-Ing./Dipl.-Wirt.Ing. R. Wahlen(www.fmpro.de/stichwort/literatur/ifm)

^[20] angelehnt an „Ergänzungsunterlagen zur Vorlesung Baubetrieb II“ Universität Kaiserslautern, Prof. Dr. Fillibeck, 1999

^[21] Auslagerung / Vergabe von Dienstleistungen an Fremdunternehmen (z.B. Wäscherei, Catering,...)

^[22] Computer Aided Facility Management (Computer unterstütztes FM)

^[23] Computer Aided Design (z. B. AutoCAD)

^[24] siehe Seite 22