Im Rahmen dieser Arbeit wird das Betriebskostenmanagement am Beispiel eines Objektes eines Berliners wohnungswirtschaftlichen Unternehmens analysiert und ein Optimierungskonzept für die Betriebskosten dieses Objektes entwickelt.
Ein Großteil der Altbauten in Berlin wurde in einer Zeit errichtet, in der es noch keinen Bedarf gab, auf Bewirtschaftungskosten zu achten. Am Anfang des zwanzigsten Jahrhunderts herrschte grundsätzlich ein Mangel am Wohnraum, der dem schlagartigen Wachstum der urbanen Bevölkerung zuzurechnen ist.
Heute sind Betriebskosten bzw. Nebenkosten zu einer Art „zweiter Miete“ geworden, die jedoch im Gegensatz zu den Kosten für die Anmietung bzw. den Ankauf der Wohn- bzw. Gewerbeflächen durch eigenes Verhalten bzw. effizientes Management optimiert werden können. Dementsprechend achten immer mehr Immobiliennutzer bei der Auswahl einer Immobilie auf die Bewirtschaftungskosten und lassen ihre Miet- bzw. Kaufentscheidung davon beeinflussen.
Aufgrund der generellen Knappheit an Wohn- und Gewerbeflächen in Berlin hat dieses Thema zwar noch immer nicht überall die ihm gebührende Bedeutung gewonnen; die Kehrt-wende im Bereich der Betriebskostenoptimierung ist jedoch z.B. durch die steigende Konkurrenz unter den Immobilienunternehmen im Bereich der Betreibereffizienz klar sichtbar.
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung und Aufgabenstellung
2. Theoretische Grundlagen
2.1 Begriff und Struktur der Betriebskosten
2.2 Rechtliche Rahmenbedingungen für verbrauchsabhängige Kosten
2.3 Betriebskostenkatalog
2.4 Instandhaltung-, Instandsetzung- und Modernisierungskosten
2.5 Betriebskostenmanagement
2.6 Betriebskosten-Benchmarking
3. Praktisches Beispiel
3.1 Auswahl und Beschreibung des untersuchten Objektes
3.2 Betriebskosten-Ist-Zustand
3.3 Ermittlung des Einsparpotenzials durch Benchmarking
3.4 Einzelbetrachtung der Betriebskostenposten mit Einsparpotenzial
4. Zusammenfassung der Ergebnisse und Finanzierungsempfehlungen
5. Anhang
5.3 Ist-Zustand der Betriebskosten des untersuchten Objektes im Jahr 2015
5.4 Berliner Betriebskostenübersicht 2015
5.5 Ermittlung des Gesamteinsparpotenzials durch Benchmarking
5.6 Fragebogen energetische Sanierung des BMWi
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit analysiert das Betriebskostenmanagement anhand eines Objekts eines Berliner wohnungswirtschaftlichen Unternehmens, um ein Optimierungskonzept zu entwickeln, das durch die energetische Sanierung der Gebäudehülle und technische Anpassungen sowohl Betriebskosteneinsparungen als auch eine Steigerung der Gebäudeeffizienz erreicht.
- Grundlagen des Betriebskostenmanagements und rechtliche Rahmenbedingungen
- Benchmarking zur Identifikation von Einsparpotenzialen mittels Branchenkennzahlen
- Detaillierte Analyse spezifischer Kostengruppen wie Heizung/Warmwasser und Wasserverbrauch
- Finanzierungsmodelle und energetische Sanierungsmaßnahmen
- Sozioökonomische Faktoren im Kontext der Betriebskostenoptimierung
Auszug aus dem Buch
3.4.1 Kostengruppe Betriebsführung Technik
Diese Kostengruppe bezieht sich auf die im Objekt vorhandenen Aufzüge. Das Gebäude verfügt in zwölf Aufgängen über jeweils einen Fahrstuhl; die Anzahl der jährlich notwendigen Wartungen in Anwendung von DIN EN 13015, TRBS 3121 und VDI 3810 beläuft sich in Gebäuden mit über fünf Geschossen auf zwei Mal jährlich.
Abbildung 5 legt in diesem Bereich ein Einsparziel von 16% bzw. 0,06 EUR/qm nahe. Ein genauerer Blick auf die Tabelle in Anhang 5.5. zeigt, dass die überdurchschnittlich hohen Kosten in dieser Kostengruppe u.a. auf den Posten „Aufzug Wartung“ zurückzuführen sind, was sich u.a. auf die abgeschlossenen Wartungsverträge bezieht. So kann man beispielsweise durch die Überprüfung und den Neuabschluss von Wartungsverträgen die separat aufgeführten TÜV Prüfgebühren mit den Wartungskosten für die Aufzüge vereinen, was sich insofern vorteilhaft auswirken sollte als die Prüfgebühren 10% der jährlichen Wartungsausgaben ausmachen. Man kann also erwarten, dass infolge die Zusammenlegung der Verträge der Mengenrabatt eines Anbieters zu dem gewünschten Effekt führen könnte. Eine solche Maßnahme entspräche dem in Abschnitt 2.5 eingeführten Typ (b) und erscheint unproblematisch möglich.
Den zweithöchsten Posten in dieser Kostengruppe stellt der Betriebsstrom für die Aufzüge dar. Hier ist eine Modernisierungsinvestition denkbar, wobei sich bei älteren Aufzügen insbesondere die Umstellung von elektromechanischer auf elektronische Steuerung als effizienzsteigernd erweisen hat.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung und Aufgabenstellung: Einführung in die städtebauliche Historie Berlins und die daraus resultierende Notwendigkeit eines effizienten Betriebskostenmanagements für Altbaubestände.
2. Theoretische Grundlagen: Erläuterung der rechtlichen Definition von Betriebskosten gemäß BGB und BetrKV sowie Vorstellung von Methoden des Betriebskosten-Benchmarkings.
3. Praktisches Beispiel: Analyse der Ist-Situation eines konkreten Objekts in Berlin, Identifikation von Kostentreibern und Ableitung konkreter Optimierungsvorschläge.
4. Zusammenfassung der Ergebnisse und Finanzierungsempfehlungen: Konsolidierung der Analyseergebnisse und Bewertung der Wirtschaftlichkeit unter Berücksichtigung von Finanzierungsmöglichkeiten wie KfW-Programmen.
5. Anhang: Bereitstellung der Datenbasis für das Benchmarking, inklusive der Berliner Betriebskostenübersicht und detaillierter Kostenaufstellungen des untersuchten Objekts.
Schlüsselwörter
Betriebskostenmanagement, Immobilienwirtschaft, Benchmarking, energetische Sanierung, Heizkostenoptimierung, Wirtschaftlichkeit, Gebäudeeffizienz, Berliner Betriebskostenübersicht, Instandhaltung, Modernisierung, Umlagefähigkeit, Wohnungsbau, Energiekosten, Nebenkosten, Facility Management
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit der Optimierung von Betriebskosten in Wohnimmobilien, um sowohl die wirtschaftliche Situation für Eigentümer zu verbessern als auch die finanzielle Belastung für Mieter durch Effizienzsteigerungen zu moderieren.
Welche zentralen Themenfelder werden behandelt?
Zentrale Themen sind die rechtlichen Grundlagen von Betriebskosten, die Durchführung eines Benchmarkings anhand externer Vergleichsdaten sowie die Entwicklung von Sanierungs- und Einsparkonzepten für spezifische Kostenblöcke.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist die Erstellung eines praktischen Optimierungskonzepts für ein spezifisches Berliner Wohnobjekt, um dessen hohe Betriebskosten an branchenübliche Durchschnittswerte anzupassen.
Welche wissenschaftlichen Methoden kommen zum Einsatz?
Es werden eine Literaturanalyse zu theoretischen Grundlagen sowie ein externes Benchmarking auf Basis von Branchenstandards (GEFMA 200, VDI 6009, Berliner Betriebskostenübersicht) angewendet.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Im Hauptteil werden nach einer theoretischen Einleitung die Ist-Kosten des Objekts erfasst, in Kostengruppen gegliedert, mit Benchmarks verglichen und für die Bereiche Technik, Entsorgung, Wasser und Heizung detaillierte Einsparvorschläge erarbeitet.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Untersuchung?
Schlüsselbegriffe sind Betriebskostenmanagement, Benchmarking, energetische Sanierung, Gebäudeeffizienz und Wirtschaftlichkeit.
Warum ist das gewählte Objekt für die Studie besonders relevant?
Es dient als Beispiel für den typischen Berliner Wohnungsbestand der 1970er Jahre, der aufgrund veralteter Standards und hoher Betriebskosten ein erhebliches, noch nicht ausgeschöpftes Optimierungspotenzial aufweist.
Welche Rolle spielt die Mieterstruktur bei der Kostenoptimierung?
Die Mieterstruktur beeinflusst durch sozioökonomische Faktoren (z.B. hohe Personendichte pro Wohnraum) maßgeblich den Ressourcenverbrauch, was bei der Wahl der Maßnahmen (z.B. Aufklärungskampagnen vs. bauliche Veränderungen) berücksichtigt werden muss.
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- Anonym (Author), 2016, Betriebskostenmanagement auf dem Berliner Immobilienmarkt. Strategische Entwicklungen und mögliche Optimierungen, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/1030560
