Regionale Differenzierung von Mieten und Baulandpreisen in Städten und ihrem Umland

Inhaltsverzeichnis

A. Grundlagen

1. Einführung: Zum Begriff des Bodens

2. Das Zustandekommen von Bauland-/Bodenpreisen
a) Die Bewertung des Bodens durch den Menschen
b) Zustandekommen von Bodenpreisen
c) Relevanz für die Stadtgeographie
d) Die Entwicklung vom Boden zum Bauland
e) Baulandmarkt versus Bodenmarkt

3. Das Zustandekommen von Mietpreisen
a) Das Prinzip der Kostenmiete
b) Das Prinzip der Vergleichsmiete

4. Der Zusammenhang zwischen Bauland- und Mietpreisen

B. Regionale Differenzierung von Mieten und Baulandpreisen

1. Die Entwicklung des Münchener Bodenpreisgefüges vom 18. Jahrhundert bis zu den 1970er Jahren
a) Das Preisgefüge im 18. Jahrhundert
b) Das Preisgefüge in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts
c) Das Preisgefüge
d) Das Preisgefüge
e) Das Preisgefüge der 60er und 70er Jahre

2. Die regelhafte Entwicklung des Preisgefüges in Städten

Alphabetisches Literaturverzeichnis

Anhang

A. Grundlagen

1. Einführung: Zum Begriff des Bodens

Hinter dem einfachen WortBoden verbirgt sich bei genauerem Hinsehen eine überraschende Bedeutungsvielfalt. Er stellt zunächst sicherlich die „feste Erdoberfläche“ dar, als die ihn MEYER (1970: 279) bezeichnet, und die Rohstoffe, Energiequellen usw. beherbergt. Seine Güte ist ausschlaggebend für landwirtschaftliche Standorte.

Nicht zu unterschätzen ist nach MEYER (1970: 281) die Bedeutung des Bodens für die psychische Befindlichkeit des Menschen: Die subjektive Wahrnehmung der Landschaft, die „Art des Wohnens“ und damit die Nutzung und Gestaltung des Bodens durch den Menschen wirken sich auf seinen seelischen Gesundheitszustand aus.

Mich als Studentin der physischen Geographie interessiert, welche Faktoren für die bestimmte Qualität eines Bodens verantwortlich sind, und welche Böden sich daher wo, wie und in welchem Zeitraum entwickeln. Diese Informationen sind nicht zuletzt von Bedeutung, wenn Boden in seiner Funktion als natürlicher „Untergrund von Bauwerken“ (MEYER 1970: 279) betrachtet wird. Denn seine „Tragfähigkeit“ kann etwa „in der Flußaue (..) zu kostspieliger Pfahlbauweise“ zwingen, oder wie im Falle des Felsuntergrundes von Manhattan den Bau von Wolkenkratzern begünstigen (HOFMEISTER 1976: 23).

Boden ist aber auch eine „statistisch erfasste Fläche“ (MEYER 1970: 280), mit deren Hilfe sich wirtschaftliche und soziale Verhältnisse darstellen lassen. Die Bevölkerungsdichte beispielsweise wird stets inEinwohner pro Quadratkilometerangegeben, so dass man sich von ihr an Hand der vorstellbaren Fläche von 1 km²einen Begriff machen kann.

Neben Arbeit und Kapital ist der Boden der dritte Produktionsfaktor, wobei er eine Sonderstellung einnimmt: Er ist weder vermehrbar, noch beweglich oder veränderbar; er muss so, wie er sich an einem bestimmten Standort gestaltet, auch eingesetzt werden (MEYER 1970: 280).

Die Tatsache, dass Boden ein begrenztes Gut darstellt, erfordert einen besonderen rechtlichen Umgang mit demselben. Neben dem Prinzip der Privatnützigkeit gelten für die Nutzung von Grundstücken besondere Auflagen, die den Interessen der Allgemeinheit Rechnung tragen sollen. Sie erlangen umso größere Bedeutung je mehr mit der Bevölkerung und der Wirtschaft auch die Anforderungen an den Boden zunehmen (MEYER 1970: 281). Nach LICHTENBERGER (1998: 167) beinhalten diese Beschränkungen Verbote bestimmter Bodennutzungsarten sowie Möglichkeiten der Enteignung „zu einer ‚angemessenen Entschädigung’“.

2. Das Zustandekommen von Boden- und Baulandpreisen

a) Die Bewertung des Bodens durch den Menschen

Die Andeutung, dass Menschen Ansprüche an den Boden stellen, und dass es für die Öffentlichkeit in Bezug auf ein Grundstück positive und negative Nutzungsarten geben kann, weist bereits auf die Bewertung hin, welcher der Boden von Seiten des Menschen unterliegt. Kriterien für diese Bewertung sind beispielsweise seine Lage, seine Verkehrsanbindung und nicht zuletzt die Möglichkeiten seiner Nutzung, denn je „vielseitiger die Nutzungseignung des Bodens ist (...) umso wichtiger pflegt er für Gesellschaft und Wirtschaft und für Planung und Raumordnung zu sein“ (MEYER 1970: 279).

b) Zustandekommen von Bodenpreisen

Die Beziehung zwischen der Nutzung und Bewertung des Bodens, welche sich im Bodenpreis ausdrückt, fasst das GABLER Wirtschaftslexikon (1997: 1650) in folgendem Satz zusammen: „Der Bodenpreis bestimmt sich aus dem nachhaltig erzielbaren Ertrag des Kapitaleinsatzes für die beabsichtigte Bodennutzung.“ Das heißt, die geplante Nutzungsart lässt auf den künftigen Ertrag eines Bodens schließen, aus dem sich wiederum sein Preis ergibt. Über das erste Glied dieser Kette, nämlich die Nutzung, entscheidet in der Stadt neben dem Grundstückseigentümer auch die städtische Planung. Sie gibt in den Flächennutzungsplänen bestimmte Nutzungsarten für Grundstücke vor und beeinflusst so das Bodenpreisgefüge der Stadt (LICHTENBERGER 1998: 168).

c) Relevanz für die Stadtgeographie

Es leuchtet ein, dass die Bewertung des Bodens umso differenzierter erfolgt, je mehr Menschen daran beteiligt sind. POLENSKY (1974: 80) betont, dass dies ist in der Großstadt am augenfälligsten ist, wo viele verschiedene Nutzungsarten miteinander konkurrieren. Deshalb dürfen bezüglich der Bodenpreise, in denen sich die Bewertung durch den Menschen spiegelt (POLENSKY 1974: 44), nicht nur Vergleiche zwischen Städten angestellt werden, sondern muss auch das Preisgefüge innerhalb einer Stadt untersucht werden. Man kann so Prognosen über die Weiterentwicklung der Stadt erstellen und damit die Stadtplanung verbessern.

d) Die Entwicklung vom Boden zum Bauland

Durch die Bekanntgabe der für eine Fläche vorgesehenen Nutzung erzeugt die städtische Planung den sogenannten „Planungsmehrwert“(LICHTENBERGER 1998: 168), der an Hand der folgenden Abbildung erklärt werden soll.

Abbildung 1 Der Planungsmehrwert (Lichtenberger 1998: 169 - Diese Graphik ist gegenüber dem Original inhaltlich nicht verändert und wurde jenem der besseren Reproduzierbarkeit wegen vorgezogen)

Nach BONCZEK (1970: 349) handelt es sich beimErwartungsbaulandum Land, das von der Gemeinde erst noch einer Bebauung gewidmet werden muss. Es ist von keinem Bebauungsplan erfasst befindet oder sich außerhalb der zusammenhängenden Bebauung. Den Status von Erwartungsbauland und die damit verbundene Wertsteigerung erlangt Boden auch dann, wenn nur mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit anzunehmen ist, dass er in Bauland umgewandelt wird. Begünstigt wird dadurch nicht zuletzt die Bodenspekulation (BONCZEK 1970: 350).

Sobald ein Grundstück im Bebauungsplan rechtskräftig als Bauland bezeichnet ist, spricht man vonRohbauland. Dabei wird Brutto-Rohbauland nach wie vor anderweitig genutzt, während Netto-Rohbauland bereits die Fläche für die Infrastruktur abgegeben hat (BONCZEK 1970: 351-352).

Beim pflichtigen Bauland sind die Parzellen neu geordnet. Schließlich werden die Erschließungskosten erhoben, und dasBaulandkann als fertig oder frei bezeichnet werden (BONCZEK 1970: 352-353).

Die Graphik zeigt, dass der Wert des Bodens steigt, je konkreter die möglichen Nutzungsarten ausgewiesen werden und je näher der Zeitpunkt rückt, an dem er fertiges Bauland darstellt. Das erklärt sich folgendermaßen: Für ein Grundstück, dessen Nutzungsmöglichkeiten bereits feststehen, und auf dem sogar schon bald mit dem Bauen begonnen werden kann, interessieren sich mehr Investoren, als für eine Fläche, von der man noch nicht weiß, ob sie in absehbarer Zeit in Bauland umgewandelt wird. Die steigende Nachfrage treibt dabei den Preis in die Höhe.

Für den endgültigen Baulandpreis sind jedoch auch Art und v. a. Maß (z. B. Zahl der Stockwerke) der vorgesehenen Nutzung und der damit verbundene Ertrag entscheidend, so dass jedes einzelne Baugrundstück einen sehr individuellen Preis erzielt (BONCZEK 1970: 353).

e) Baulandmarkt versus Bodenmarkt

Folgendes Beispiel macht den Unterschied zwischen den genannten Märkten deutlich: POLENSKY (1974: 59) weist auf den Einfluss des Baulandmarktes hin, den dieser in Verdichtungsräumen auf den landwirtschaftlichen Bodenmarkt ausübt. Während das Preisgefüge für landwirtschaftliche Nutzflächen normalerweise von der Qualität des Bodens abhängt, ist „in Ballungsgebieten (...) der Baulandpreis ausschlaggebend“, da dort die landwirtschaftliche Nutzung mit der Nutzung als Bauland konkurriert. Als weiteres Indiz für diese Beeinflussung sieht POLENSKY (1974: 59) in seiner Untersuchung des Münchener Bodenpreisgefüges den starken Preisabfall zwischen Münchens unmittelbaren Nachbargemeinden und den übrigen Gemeinden der Region.

3. Das Zustandekommen von Mietpreisen

STEINMETZ-WINKLER (1991) stellt für die Mietpreisbildung zwei Prinzipien einander gegenüber, das der Kostenmiete und das der Vergleichsmiete.

a) Das Prinzip der Kostenmiete

Das Kostenmietenprinzip spiegelt die Sichtweise des investierenden Vermieters wieder. Es besagt, dass der Mietertrag ausreichen muss, um alle durch die Vermietung entstehenden Kosten zu decken. Darüber hinaus hat er „für eine angemessene Verzinsung des vom Vermieter investierten risikotragenden Kapitals“ zu sorgen (STEINMETZ-WINKLER 1991: 7).

b) Das Prinzip der Vergleichsmiete

Dieses Prinzip zur Mietpreisbildung geht von der Sichtweise des Nachfragers aus, indem es darauf basiert, „dass für vergleichbare Wohnungen in einem bestimmten Ort gleich viel bezahlt wird“ (STEINMETZ-WINKLER 1991: 11). Der Wohnungssuchende vergleicht die Angebote an Hand der Eigenschaften, die Wohnungen aus seiner Sicht auszeichnen. Dazu können sowohl Größe, Ausstattungsgegenstände, soziales Umfeld als auch die Lage in Bezug auf den Arbeitsplatz oder auf ein Erholungsgebiet gehören und noch vieles mehr. Die Wohnungseigenschaften bestimmen nach diesem Prinzip direkt den Mietpreis (vgl. STEINMETZ-WINKLER 1991: 11-14).

In der Realität führt nie eines der beiden Prinzipien isoliert zur Bildung des Mietpreises. Weiter lassen beide Prinzipien Missbrauch zu, gerade bei einer derart angespannten Wohnungsmarktlage wie sie in München der Fall ist. Wenn ein großer Nachfrageüberhang vorhanden ist, werden ganz einfach zu hohe Mieten gezahlt, auch wenn sich der Preis der einzelnen Wohnung an vergleichbaren Wohnungen orientieren mag. Das liegt an der fehlenden Elastizität des Wohnungsmarktes, denn die Nachfrager können bei einem überteuerten Angebot nicht einfach auf eine Wohnung verzichten (KRÄTKE 1995: 199).

4. Der Zusammenhang zwischen Bauland- und Mietpreisen

Mit Hilfe des folgenden Schemas soll erläutert werden, wie die Mechanismen von Bauland- und Mietpreisbildung ineinander greifen. Dabei werden Erkenntnisse, die schon bei der Preisbildung beider Komponenten dargestellt wurden, wieder aufgegriffen. Wi die Abbildung verdeutlicht, handelt es sich hierbei um einen Kreislauf. Die Wahl, mit

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Schematische Darstellung der Zusammenhänge zwischen Baulandpreis und Mietzins

Mehrere Unternehmer interessieren sich für dasselbe Grundstück um darauf ein Gebäude mit zu vermietenden Einheiten errichten zu lassen. Nach demVergleichsmietenprinzip ermitteln sie den Mietzins, den sie von den zukünftigen Mietern fordern können. Somit erhalten sie den Wert des nachhaltig auf diesem Grundstück erzielbarenErtrags. Ist dieser Ertrag sehr hoch, so wird jeder der Unternehmer bereit sein, einen relativ hohen Preis für das Grundstück zu bezahlen, um die Konkurrenz der anderen Nachfrage auszuschalten und sich selbst diese Ertragsquelle zu sichern. Der nachhaltig erzielbare Ertrag bestimmt also denBaulandpreis. Dieser bzw. die gewünschte Verzinsung des für ihn eingesetzten Kapitals stellt wiederum einen beträchtlichen Anteil der Kosten, die durch den Mietzins abgedeckt werden müssen. Der tatsächliche Mietpreis berechnet sich daher gemäß Kostenmietenprinzipaus dem Baulandpreis. Der Kreis schließt sich, indem der nunmehr festgelegte Mietzins Eingang in die Vergleichsmiete findet.

B. Regionale Differenzierung von Mieten und Baulandpreisen

Im Hauptteil meiner Arbeit, der sich ausschließlich auf POLENSKY (1974) stützt, möchte ich nun in einem ersten Schritt beispielhaft die Entwicklung des Münchener Bodenpreisgefüges bis zu den 1970er Jahren nachzeichnen. Im zweiten Schritt stelle ich dann die Regelhaftigkeiten bei der Entwicklung städtischer Preisgefüge dar, die sich vom Münchener Beispiel abstrahieren lassen. POLENSKY untersucht das Münchener Bodenpreisgefüge und die sich daraus ableitende Bewertung der einzelnen Regionen der Stadt und ihres Umlandes. Seiner Arbeit liegen also keine Mietpreisstatistiken zu Grunde. Da, wie oben aufgezeigt wurde, Boden- bzw. Bauland- und Mietpreise sich gegenseitig bedingen und beide letztendlich die Bewertung durch den Menschen wiederspiegeln, gehe auch ich nicht explizit auf das Mietpreisgefüge ein.

Die im Anhang beigefügten Karten und Kartenausschnitte sind sämtlich Kopien von farbigen Originalen. Indem bei der Umwandlung der Farben in Graustufen viele Abstufungen verloren gingen, büßten sie erheblich an Aussagekraft ein. Aber dennoch kann an ihnen einiges veranschaulicht werden, weshalb ich nicht auf sie verzichten möchte. Die Nummerierung der Originalkarten stimmt nicht mit der Nummerierung der Kopien in dieser Arbeit überein.

1. Die Entwicklung des Münchener Bodenpreisgefüges vom 18. Jahrhundert bis zu den 1970er Jahren

a) Das Preisgefüge im 18. Jahrhundert

Wie an Karte 1 (siehe Anhang) unschwer zu erkennen ist, war München im 18. Jahrhundert noch sehr viel kleiner als heute. Seine Ost-West- Erstreckung reichte gerade vom Isartor bis zum Karlstor, die „Nord-Süd-Erstreckung“ von der Hofgartenstraße bis zum Sendlinger Tor. Es ist zweckmäßig, letzteres als markanten Begrenzungspunkt der Stadt zu nennen, obwohl es

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Die Münchener Stadt-

nicht genau im Süden liegt. Denn so klein München viertel im 18. Jahrhundert zu dieser Zeit war, hatten sich doch schon Stadtviertel herausgebildet, die durch das Straßenkreuz „Neuhauser-, Kaufingerstraße, Marienplatz und Tal, sowie Theatinerstraße, Weinstraße, Marienplatz, Rosenstraße, Sendlingerstraße“ (POLENSKY 1974: 47) voneinander abgegrenzt waren (siehe Abb. 3).

Diese Stadtviertel unterliegen zu dieser Zeit einer unterschiedlichen Bewertung: Am teuersten sind die Grundstücke des Kreuzviertels, am billigsten die des Angerviertels. Die Nördliche Stadthälfte, also das Kreuz- und das Graggenauerviertel werden deutlich höher bewertet als die beiden südlichen Viertel (POLENSKY 1974: 45). Das Preisgefüge ist auf diesem engen Raum äußerst differenziert, so dass sich etwa das genannte Straßenkreuz abhebt, das in der Abbildung 3 durch Linien dargestellt ist, wie auch die Prannerstraße im Kreuzviertel. Dies ist auf Karte 1 gut nachvollziehbar. Sogar einzelne Straßenseiten können verschieden bewertet werden (POLENSKY 1974: 47).

b) Das Preisgefüge in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts

Dieses Preisgefüge ist auf Karte 2 dargestellt, auf der sich das Stadtgebiet nun schon deutlich erweitert hat. Zwei Sachverhalte fallen als erstes ins Auge: 1. Es herrschen dunkle Töne vor, d. h. die unterste Preisstufe ist verschwunden, und 2. Die Preise gestalten sich im Stadtkern am höchsten und nehmen zum Stadtrand hin ab. Außerdem ist ein Ost-West- Gefälle zu erkennen. Die westlichen Bezirke gehören der niedrigsten Preiskategorie an, da sie zu diesem Zeitpunkt noch nicht Teil der Stadt waren, und ihre Entfernung zum Stadtzentrum mangels Straßenbahn zu groß war. Der Stadtbezirk Westend dagegen, der damals schon durch öffentliche Verkehrsmittel mit der Altstadt verbunden war, und die östlichen Stadtteile werden bis zu acht mal höher als der Durchschnitt bewertet.

Für die relative Preissteigerung ist anzumerken, dass sie in der Innenstadt und am Innenstadtrand wesentlich geringer ausgefallen ist als in den äußeren Stadtbezirken (POLENSKY 1974: 48-50).

c) Das Preisgefüge 1904

Auch hier gilt, wie auf Karte 3 ersichtlich, dass „die Preise ausgehend vom Stadtzentrum zum Stadtrand fallen“ (POLENSKY 1974: 50). Damit weist das Stadtbild Elemente von Burgess’ Zonenmodell auf (POLENSKY 1974: 56). Es fällt aber auch auf, dass einzelne Straßen sich von ihrer Umgebung durch eine höhere Bewertung absetzen. Das sind vor allem die Geschäftsstraßen der Innenstadt sowie wichtige „Verbindungsstraßen, beispielsweise die Nymphenburger- oder Lindwurmstraße“ (POLENSKY 1974: 50). Dadurch wiederum entstehen Merkmale des Sektorenmodells nach Hoyt im Gesicht von München (POLENSKY 1974: 56).

Für die Entwicklung der Stadt treten sowohl künstliche als auch natürliche Schranken in Erscheinung. So hemmen zum Beispiel Bahndämme die Entwicklung von Stadtgebieten, wie das in der südlichen Lindwurmstraße der Fall war. Erst der Bau von Unterführungen führte zu einem Preisanstieg in diesen Regionen. Eine künstliche Barriere stellt das steile östliche Isarufer dar, das erst durch teure Auffahrtsstraßen aufgewertet wurde. In Karte 3 ist das östliche gegenüber dem westlichen Ufer der Isar schlechter bewertet (POLENSKY 1974: 51).

Die Innenstadt (vgl. Karte 4) konzentriert nach wie vor die hohen Wertstufen und weist ein differenzierteres Gefüge auf als die Außenbezirke (POLENSKY 1974: 51).

d) Das Preisgefüge 1936

Bis 1936 hat sich am Stadtrand „gegenüber 1904 eine regelrechte Umorientierung vollzogen“ (POLENSKY 1974: 52). Statt der westlichen und östlichen zeigen sich nun die südlichen und nördlichen Stadtrandgebiete höher bewertet. Der billige Boden in den Dörfern der Umgebung von München, die noch im 19. Jahrhundert eigenständig waren, machte den Bau von Villen möglich, was in München selbst schon zu teuer geworden war. Vor allem der Ausflugsverkehr in die südlichen Gemeinden und der dadurch entstehende Wunsch vieler Münchner, sich dort niederzulassen, ließ in den 20er und 30er Jahren die Bodenpreise in die Höhe schießen (POLENSKY 1974: 53).

e) Das Preisgefüge der 60er und 70er Jahre

Wie bereits in Bezug auf frühere Preisgefüge angesprochen wurde, versammeln sich auch jetzt die obersten Wertstufen in der Innenstadt, genauer gesagt konzentrieren sie sich auf die Altstadt. Dem steht der relative Preisanstieg gegenüber, der am Stadtrand am höchsten ausfällt, während in der Innenstadt das Wertgefüge in den Schwellenwerten beharrt (POLENSKY 1974: 55-56).

Es bilden sich nun immer deutlicher Subzentren heraus, allen voran die Münchner Freiheit, die sich durch der Altstadt nahekommende Bodenpreise auszeichnet. Ebenso entwickeln sich alte Dorfkerne wie der von Moosach zu Subzentren. Zu den genannten Merkmalen der Modelle von Burgess und Hoyt gesellen sich im Stadtbild von München damit Elemente des Mehr-Kerne-Modells von Harris und Ullmann. „Es hat (..) den Anschein, daß das vielgestaltige städtische Wertgefüge von München die Verkörperung eines Konglomerates aller drei Gliederungsprinzipien darstellt, wobei je nach Lage im Stadtgebiet mal das eine und mal das andere etwas in den Vordergrund rückt“ (POLENSKY 1974: 56).

Karte 5 veranschaulicht den Einfluss, den München auf sein Umland ausübt. Sind die untersten Wertstufen aus der Stadt verschwunden, so trifft man sie nun in der Region an. Die unmittelbaren Nachbargemeinden weisen noch die höchsten Baulandpreise und Flächenumsätze auf. Nach Osten hin fallen die Preise und Umsätze rapide ab, während in der westlichen Region noch hohe Niveaus erreicht werden. Vor allem der östliche Teil des Landkreises Fürstenfeldbruck sowie die durch die Gunst der Lage an Ammer- und Starnbergersee bevorzugten Gebiete erzielen hohe Werte (POLENSKY 1974: 65-66).

2. Die regelhafte Entwicklung des Preisgefüges in Städten

Mehrfach wurde bereits darauf hingewiesen, dass die relative Preissteigerung am Stadtrand am höchsten ist und zum Stadtinneren hin abnimmt. Somit wäre der relative Preisanstieg in der City am geringsten. Da sich aber dort die hohen Bodenpreise sowie die Einrichtungen des tertiären Sektors konzentrieren, mutet diese Feststellung etwas seltsam an (POLENSKY 1974: 67).

Abhilfe schafft hier die Auswertung der sogenannten Geschossflächenpreise. In 2d) wurde darauf hingewiesen, dass für den Baulandpreis auch Art und Maß der Nutzung ausschlaggebend sind. Das Maß der Nutzung ist zum Beispiel höher, je mehr Stockwerke ein Gebäude besitzt, die vermietet werden können. Und je mehr Fläche vermietet wird, desto höher fallen der Ertrag und damit auch der Baulandpreis aus. Das Maß der Nutzung nimmt sich in der City am höchsten aus und kann bis zu einem gewissen Grad weiter intensiviert werden, etwa durch die Nutzung von Kellern und U-Bahn-Untergeschossen als Geschäftsflächen. Die Höhe der Rendite ist also nicht von der Fläche des Baulandes, sondern von der zu vermietenden Fläche, der Geschossfläche direkt abhängig (POLENSKY 1974: 68-70). „Um diesen Einfluss der Nutzungsintensität auf den Bodenpreis auszuschalten, wurde der jeweilige Baulandpreis durch die vorherrschende Geschoßflächenzahl dividiert. Daraus resultierte der Geschoßflächenpreis, der (unabhängig vom Maß der baulichen Nutzung) die Bewertung des Bodens wiederspiegelt“ (POLENSKY 1974: 70). Die Geschossflächenpreise in Karte 6 ergeben ein wesentlich differenzierteres Bild von der Bewertung sogar einzelner Straßen und Häuserblocks als die bisherigen Darstellungsweisen.

An Hand der folgenden Graphik (Abb. 4) soll die regelhafte Preissteigerung der Stadt erläutert werden:

Die Rechtswertachse dieses Koordinatensystems gibt gleichzeitig den Wert des Bodenpreises 1904 und die räumliche Entfernung zum Zentrum an. Dabei steigen die Preiswerte linear an, während die Entfernungsangaben nicht linear verlaufen.

Zunächst lässt sich ablesen, dass die Preise 1904 wie 1969/70 vom Stadtrand zum Zentrum kontinuierlich steigen, also im Zentrum die höchsten, am Stadtrand die niedrigsten Preise anzutreffen sind.

Am Stadtrand ist die Preissteigerungskurve zunächst sehr steil und wird dann flacher, und zwar bis zu dem mit ° markierten Wendepunkt. Räumlich gesehen befinden wir uns nun am Innenstadtrand. Die Wertsteigerung ist also am Stadtrand am höchsten und nimmt gegen die Innenstadt hin ab um am Innenstadtrand ein Minimum zu erreichen. Das liegt daran, dass am Stadtrand laufend Bauland entsteht und so in kurzer Zeit enorme Preissteigerungen Möglich sind. Nach dem Wendepunkt wird die Kurve erneut steiler je mehr wir uns dem Zentrum nähern. In der zentralsten Lage der Innenstadt wird wieder ein Maximum erreicht (POLENSKY 1974: 73-76).

Mit Hilfe der Geschossflächenpreise lässt sich die City nun abgrenzen, indem der Cityrand als Ort der geringsten Preissteigerung betrachtet wird. POLENSKY (1974) weist mit dieser Methode Schrumpfungsprozesse der City nach.

Abschließend ist festzustellen, dass zur Untersuchung räumlich differenzierter Preisgefüge in Städten und ihrem Umland beachtet werden muss, dass die Preise im Stadtgebiet nicht einheitlich steigen. Als Indikator für Preissteigerungen eignet sich am besten der Geschossflächenpreis, da er die Bewertung des Bodens unabhängig von der Nutzungsintensität angibt.

Alphabetisches Literaturverzeichnis

BONCZEK, WILLI (1970): „Bodenwirtschaft in den Gemeinden“. In: Akademie für Raumforschung und Landesplanung (Hrsg.):Handwörterbuch der Raumforschungund Raumordnung. Band 1. 2. Aufl. Hannover, S. 346 - 368. GABLER VERLAG (Hrsg., 1997):GablerWirtschaftslexikon. 14. Aufl. Wiesbaden.

HOFMEISTER, BURKHARD (1976):Stadtgeographie. 3. Auflage. Braunschweig.

KRÄTKE, STEFAN (1995):Stadt, Raum,Ökonomie. Einführung in aktuelle Problemfelder der Stadtökonomie und Wirtschaftsgeographie. Basel, Boston, Berlin.

LICHTENBERGER, ELISABETH (1998):Stadtgeographie. Band 1. Begriffe, Konzepte,

Modelle, Prozesse. 3. Auflage. Stuttgart, Leipzig.

MEYER, KONRAD (1970): „Boden“. In: Akademie für Raumforschung und Landesplanung (Hrsg.):Handwörterbuch der Raumforschung und Raumordnung. Band 1. 2. Aufl. Hannover, S. 279 - 288.

POLENSKY, THOMAS (1974):Die Bodenpreise in Stadt und Region München. Räumliche Strukturen und Prozessabläufe(= Münchner Studien zur Sozial- und Wirtschaftsgeographie, Band 10). Kallmünz, Regensburg.

STEINMETZ-WINKLER, REMO (1991):Wohnung und Mietzins. Eine empirische Untersuchung zur ortsüblichen Vergleichsmiete am Beispiel der GemeindeSchwerzenbach (ZH)(= Anthropogeographie, Band 11). Zürich.