Genehmigungsplanung

Inhalt

1 Bauvorhaben Alt-Stralau 3-5, 10245 Berlin
1.1 Planungsabsicht / Idee
1.2 Grundstück /Ort
1.3 Baubeschreibung
1.4 Art der baulichen Nutzung
1.5 Maß der baulichen Nutzung

2 Rechtliche Rahmenbedingungen und Genehmigungsfähigkeit
2.1 Beschlüsse und Festsetzungen
2.1.1 Entwicklungsgebiet
2.1.2 Satzungen
2.2 Bauplanungsrecht
2.2.1 Planungsrechtliche Zulässigkeit
2.2.2 Änderung des B-Plans
2.2.3 Flächennutzungsplan
2.2.4 Informelle Planungen
2.3 Bauordnungsrecht
2.3.1 Abstandflächen
2.3.2 Baulicher Brandschutz
2.4 Baunebenrecht
2.4.1 Versammlungsstättenverordnung (VstättVO)
2.4.2 Weiteres Baunebenrecht

3 Vorgehen
3.1 Bauvoranfrage (mit Anhang)
3.2 Bauantrag (mit Anhang)
3.3 Antrag auf Entwicklungsrechtliche Genehmigung
3.4 Probleme während des Baugenehmigungsverfahrens
3.5 Antrag auf Befreiung (mit Anhang)

4 Schlussbemerkung

5 Quellen

1 Bauvorhaben Alt-Stralau 3-5, 10245 Berlin

1.1 Planungsabsicht / Idee

Für einen Zusammenschluss von international tätigen Agenturen der Werbebranche zu einer Multi-Media-Agentur sollte ein vorhandenes Unternehmens-Netzwerk erweitert werden. Hierfür wurden verschiedene neue Geschäftsstandorte an strategisch wichtigen Plätzen benötigt, die sich jeweils unmittelbar am S-Bahnring durch eine verkehrstechnisch günstige Anbindung auszeichnen.

Exemplarisch waren vier neue Gebäudekomplexe zu entwickeln, welche sich alle in unmittelbarer Nähe des Berliner S-Bahnringes befinden. Neben dem städtebaulichen Gesamtkonzept - das in der Gruppe entwickelt wurde - sowie einem zukunftsfähigen Gebäudekonzept, war dabei auch die Entwicklung eines gemeinsamen Leitmotivs (Corporate Identity) für das Unternehmen gefordert.

Grundlage für das Medium Medien ist die Wahrnehmung. Darauf basiert auch die Verkörperung der Medienagentur und ihre wiederkehrende Darstellung an verschiedenen Standorten entlang des Berliner S-Bahnrings. Das Spiel mit der Wahrnehmung lässt Konturen verschwimmen, Informationen treten in den Vordergrund – Details werden fokussiert.

Der Würfel als gleichförmige und gleichbleibende Hülle umgibt den individuellen, standortbedingten Kern – dezenter Rahmen für Einblicke in das Unternehmen.

Im Wechselspiel dazu erleben Kunden, Besucher und Mitarbeiter durch einen kompakten Kern mit gezielten Ausblicken eine Fokussierung auf Details oder Merkmale der jeweiligen Umgebung. Den Raum zwischen Kern und Hülle bildet das Atrium, welches mit der Außentreppe die Promenade in das Gebäude hineinzieht und vertikal bis zum im obersten Geschoss gelegenen Vortragssaal weiterführt.

1.2 Grundstück /Ort

Das zu beplanende Grundstück befindet sich am Anfang der Halbinsel Stralau in Berlin-Treptow. Es wird nach Westen begrenzt durch den Bahndamm der S-Bahn, im Süden erstreckt sich eine Promenade entlang der Spree. Hauptmerkmale der Umgebung sind der auf der gegenüberliegende Spreeseite befindliche Treptower Park sowie der Allianz Treptower diagonal auf der anderen Seite der S-Bahn.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Der Entwurf umfasst neben dem Gebäude auch die Neugestaltung der Uferpromenade der Spree gegenüber der Dampferanlegestelle Treptow. Somit sind die Eingriffe in Natur und Landschaft gemäß dem Berliner Naturschutzgesetz vorzunehmen. Generell kann jedoch gesagt werden, dass auf grund der geplanten Ausdehnung der Parkanlage, keine Bedenken bezüglich des Erhalts der Natur aufkommen sollten. Das Konzept der Neugestaltung der Uferpromenade sieht einen Erhalt des Charakters der „grünen Halbinsel Stralau“ vor.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1.3 Baubeschreibung

Es handelt sich um einen Stahlbetonskelettbau mit sechs oberirdischen Vollgeschossen und einem Kellergeschoss. Er beinhaltet Büroetagen, Schulungsräume sowie einen Vortragssaal mit Cafeteria.

Der unregelmäßige feste Innenkörper wird von einer Gitterfassade als Außenhaut umspannt. Aufgrund der quadratischen Form des Außenkörpers bildet sich ein großes Atrium, innerhalb dessen eine Außentreppe abgehängt ist.

Die Geometrie des Innenkörpers beruht auf einem Raster von 6 x 6 Metern. Die Tragstruktur wird aus Stahlbeton gebildet. Fundamente, Unterzüge, Decken und Stützen werden in Ortbeton ausgeführt. Zur Abdichtung des Kellergeschosses wird eine Weisse Wanne ausgebildet. Die vorgehängte Fassade besteht aus vorgefertigten Stahlbetonfertigteilen. Die horizontale Aussteifung des Gebäudes erfolgt hauptsächlich durch den Treppenhauskern, der gleichzeitig die Sanitär- und Installationsbereiche enthält. Der Außenkörper besteht aus einem Edelstahlgitter. Die Horizontallasten werden hier über horizontale Fachwerke abgeleitet. Die Vertikallasten aus den Eigenlasten des Gitters, der Einfachverglasung des Atriums sowie der abgehängten Außentreppe werden durch HEM-Profile aufgenommen.

1.4 Art der baulichen Nutzung

Das Gebäude soll in erster Linie der Verwaltung Medienagentur dienen; darüber hinaus gibt es drei Schulungsräume, die Unternehmensintern verwendet werden. In den oberen Geschossen sind ein Vortragssaal für 200 Personen und eine Cafeteria zu finden, in denen auch öffentliche Veranstaltungen stattfinden sollen.

1.5 Maß der baulichen Nutzung

GFZ(gem. §20BauNVO)= 0,80 GRZ(gem. §19BauNVO)=0,16

BRI=19.250m³ BGF=3.440m²

Grundfläche=718m²

Anzahl der Vollgeschosse=6

Grundstücksfläche (Neubau)=4.700m² Grundstücksfläche (Altbau)=3200m²

Anzahl der Stellplätze im UG: 11 Anzahl weiterer Stellplätze: 8

Ein Stellplatznachweis ist nicht mehr erforderlich.

Weitere Informationen zum Entwurf der Medienagentur, insbesondere zur Baukonstruktion und zum Ausbau sind im Internet unter http://www.telg.de/architektur/medien.htm zu finden.

2 Rechtliche Rahmenbedingungen und Genehmigungsfähigkeit

Da der Entwurf (unüblicherweise) ohne Berücksichtigung des Beschlusses zur Aufstellung eines B-Plans, und somit ohne Kenntnis der durch den Bezirk verfolgten Ziele, in den vorigen Semestern entstand, kommt es folglich zu Konflikten mit dem Bauplanungsrecht.

Die uns vorliegenden bauplanungsrechtlichen Vorgaben sind nur bedingt rechtsverbindlich, da der B-Plan-Entwurf noch nicht beschlossen worden ist. Die Planung des Bauvorhaben ist hingegen weit fortgeschritten, und es ist davon auszugehen, dass der Investor einen schnellstmöglichen Baubeginn anstrebt.

Deshalb werden in diesem Kapitel verschiedene instrumentelle Möglichkeiten aufgeführt, die zu einer baldigen Genehmigung des Vorhabens führen sollen.

Das Recht, bauliche Anlagen zu errichten und zu ändern, gehört nach dem Artikel 14 des Grundgesetzes zum Inhalt des Eigentums. Allerdings bestimmt dieser Artikel auch, dass Inhalt und Schranken dieses Grundrechtes durch die Gesetzte, wie insbesondere durch bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Vorschriften des Bundes und der Länder, bestimmt werden.

2.1 Beschlüsse und Festsetzungen

2.1.1 Entwicklungsgebiet

Seit April 1994 ist die Stralauer Halbinsel Teil eines förmlich festgesetzten städtischen Entwicklungsgebietes. Die Planungen für eine Neubebauung der Stralauer Halbinsel sind im Bereich des Quartier Stralau schon weit vorangeschritten. Der Entwicklungsbereich zählt zum Bereich der inneren Stadt der Bundeshauptstadt Berlin und ist durch eine hohe Standortgunst gekennzeichnet. In den 90er Jahren wurde ein Masterplan von Prof. Brenner ausgearbeitet. Die Entwürfe der neuen Bebauungspläne orientieren sich an den Zielen dieses Plans.

Das Vorhaben befindet sich also im städtebaulichen Entwicklungsbereich gem. §165 BauGB, und dem Bezirk steht somit ein umfassendes Steuerinstrumentarium zur Verfügung. Einerseits kann dadurch eine schnelle Durchführung der Entwicklungsmaßnahmen garantiert werden, andererseits können aber auch Genehmigungsvorbehalte nach §§ 144, 155 für den Investor unerwünschte Nebenwirkungen darstellen. Nach § 144 BauGB ist für das Vorhaben die Zustimmung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung notwendig, um zu prüfen, ob das Vorhaben mit den Entwicklungszielen übereinstimmt. Eine gesonderter Antrag geht an das Bauaufsichtsamt, das sich dann eine städtebauliche Stellungnahme zur planungsrechtlichen Zulässigkeit des Bauvorhabens beim Planungsamt einholt. (Ein Antrag auf entwicklungsrchtliche Genehmigung befindet sich im Anhang)

Jedoch hat das Entwicklungsgebiet auch viele Vorteile für den Investor. So kann eine Umlegung zugunsten der Bebaubarkeit stattfinden, aber es können zum Beispiel auch Städtebauförderungsmittel nach § 169 (1) 9 beantragt werden.