Der Erwerb eines Grundstückes oder eines Hauses im Wege der Zwangsversteigerung kann durchaus lohnenswert sein. Um bei dieser Art des Immobilienerwerbs keine bösen Überraschungen zu erleben ist es ratsam, im voraus Informationen über das Verfahren der Zwangsversteigerung im Allgemeinen, und über das zu ersteigernde Objekt im Besonderen einzuholen.
Die vorliegende Arbeit soll dem Leser vor allem den rechtlichen Hintergrund darstellen. Zuerst wird der - meist langwierige - Weg in das Vollstreckungsverfahren erläutert. Der Gläubiger, der die Zwangsversteigerung betreibt, muss im Besitze eines vollstreckbaren Titels, d.h. eines Urteils sein, um das Verfahren überhaupt betreiben zu können. Ist das Verfahren angeordnet, beginnt die Vorbereitung des Termins; Grundstückswert und geringstes Gebot müssen festgelegt, Fristen müssen beachtet werden. Dann folgt der eigentliche, dreigeteilte Termin, an dessen Ende im günstigsten Fall der Zuschlag erfolgt. Bei alledem dürfen die Interessen der Beteiligten nicht ausser Acht gelassen werden. Für den Erwerber spielen Miet- oder Pachtverträge, die auf das Objekt abgeschlossen sind, mitunter eine grosse Rolle, vor allem wenn er beabsichtigt, das Objekt selbst zu nutzen. Die Einbeziehung eines Maklers in den Erwerb einer Immobilie im Zwangsversteigerungsverfahren ist nicht die Regel; in diesem Falle sind jedoch einige Besonderheiten zu beachten.
Abschliessend verdeutlichen Zahlen der letzten Jahre den stetigen Anstieg der Zwangsversteigerungstermine und der Werte, die in solchen Verfahren realisiert werden.
Inhaltsverzeichnis
1 DER WEG IN DAS VOLLSTRECKUNGSVERFAHREN
1.1 DIE ZULÄSSIGKEIT DER ZWANGSVERSTEIGERUNG
1.1.1 ALLGEMEINE VERFAHRENSVORAUSSETZUNGEN
1.1.2 ALLGEMEINE UND BESONDERE VOLLSTRECKUNGSVORAUSSETZUNGEN
1.2 UNTERSCHIED ZWANGS- UND TEILUNGSVERSTEIGERUNG
1.3 TEILUNGSVERSTEIGERUNG
2 DIE VORBEREITUNG DES VERSTEIGERUNGSTERMINS
2.1 FRISTEN
2.2 TERMINSBEKANNTMACHUNG UND MITTEILUNG GEMÄSS § 41 II ZVG
2.3 FESTSETZUNG DES GRUNDSTÜCKWERTES
2.4 SCHUTZVORSCHRIFTEN FÜR SCHULDNER UND GLÄUBIGER
2.4.1 5/10 GRENZE - SCHULDNERSCHUTZ DES § 85 A I ZVG
2.4.2 GENERALKLAUSEL § 765 A ZPO
2.4.3 7/10 GRENZE - GLÄUBIGERSCHUTZ DES § 74 A I ZVG
2.5 DAS GERINGSTE GEBOT
3 DREITEILUNG DES TERMINS
3.1 BEKANNTMACHUNG UND BELEHRUNG
3.2 BIETGESCHÄFT
3.3 ZUSCHLAGSENTSCHEIDUNG
3.4 ZUSCHLAGSFOLGEN
3.5 SICHERHEITSLEISTUNG
3.6 VERTEILUNGSVERFAHREN
4 INTERESSEN DER BETEILIGTEN IM ZWANGSVERSTEIGERUNGSVERFAHREN
4.1 SCHULDNER
4.2 (BESTBETREIBENDER) GLÄUBIGER
4.3 ANDERE BETEILIGTE
4.4 ANSPRÜCHE
4.5 ABLÖSUNG
4.5.1 BGB-ABLÖSUNG
4.5.2 ZVG-ABLÖSUNG
4.6 MEISTGEBOTSFINANZIERUNG
5 MIET- UND PACHTVERHÄLTNISSE
5.1 SONDERKÜNDIGUNGSRECHT
5.2 AUSSCHLUSS DES § 57 A ZVG
6 MAKLERANSPRUCH UND ZWANGSVERSTEIGERUNG
7 RESÜMEE
Zielsetzung und Themen
Die Arbeit erläutert den rechtlichen Rahmen und den Ablauf eines Immobilienerwerbs im Zwangsversteigerungsverfahren, um potenziellen Erwerbern notwendiges Wissen für eine sichere und fundierte Entscheidungsfindung zu vermitteln.
- Rechtliche Voraussetzungen und Ablauf des Vollstreckungsverfahrens.
- Schutzvorschriften für Schuldner und Gläubiger sowie die Festsetzung des Verkehrswertes.
- Die Rolle von Miet- und Pachtverhältnissen beim Eigentumsübergang.
- Besonderheiten bei der Finanzierung und bei der Inanspruchnahme von Maklerleistungen.
Auszug aus dem Buch
3.2 Bietgeschäft
Gemäß § 66 II ZVG erfolgt die Aufforderung zur Gebotsabgabe. Über die Zulassung der einzelnen Gebote wird sofort entschieden. Ein Gebot kann durch widerspruchslose Zurückweisung, Überbietung, Verfahrens-einstellung bzw. Terminaufhebung erlöschen, § 72 ZVG. § 73 I 1 ZVG regelt die Dauer der Bietstunde, nämlich mindestens 30 Minuten. Der Rechtspfleger beendet die Bietstunde durch mehrmaligen Aufruf des Meistgebotes; überbietet niemand, ist die Versteigerung beendet. Die Erklärung über das Ende die Bietstunde muss minutiös im Protokoll festgehalten werden.
3.3 Zuschlagsentscheidung
Nach der Bietstunde erfolgt nach § 74 ZVG die Zuschlagsanhörung. Dabei wird der Zuschlag verkündet, versagt, oder ein Termin zur Verkündung bestimmt (innerhalb einer Woche nach Termin), § 87 I ZVG. Die Versteigerung an sich ist in diesem Moment geschlossen und kann nicht mehr aufgenommen werden; die Wiederaufnahme verstieße gegen die Fristen des § 43 ZVG (siehe auch Abschnitt 2.1).
Den Zuschlag erhält der Meistbietende durch Beschluss gemäß §§ 81 I, 82 ZVG, wenn keine Verfahrensmängel vorliegen. Nach § 90 ZVG wird der Meistbietende Ersteher und somit Eigentümer. Der Zuschlag umfasst alle Gegenstände, die dem Verfahren unterliegen, § 90 II ZVG. Alle Rechte, die nicht in das geringste Gebot aufgenommen wurden, z.B. Rechte nachrangiger Gläubiger, erlöschen mit Zuschlag. Der Ersteher kann jedoch mit dem Gläubiger eine gesonderte Vereinbarung treffen; es gilt § 91 ZVG.
Zusammenfassung der Kapitel
1 DER WEG IN DAS VOLLSTRECKUNGSVERFAHREN: Das Kapitel behandelt die gesetzlichen Grundlagen und Voraussetzungen für die Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens.
2 DIE VORBEREITUNG DES VERSTEIGERUNGSTERMINS: Hier wird der Prozess von der Anordnung über die Fristenwahrung bis zur Festsetzung des Grundstückswertes beschrieben.
3 DREITEILUNG DES TERMINS: Das Kapitel gliedert den Versteigerungstermin in die Abschnitte Bekanntmachung, Bietgeschäft und Zuschlagsentscheidung.
4 INTERESSEN DER BETEILIGTEN IM ZWANGSVERSTEIGERUNGSVERFAHREN: Dieses Kapitel analysiert die Rollen und Handlungsmöglichkeiten von Schuldnern, Gläubigern und anderen beteiligten Akteuren.
5 MIET- UND PACHTVERHÄLTNISSE: Hier wird der Umgang mit bestehenden Miet- und Pachtverträgen sowie das Sonderkündigungsrecht des Erstehers erläutert.
6 MAKLERANSPRUCH UND ZWANGSVERSTEIGERUNG: Das Kapitel erörtert, unter welchen Umständen einem Makler bei einer Zwangsversteigerung ein Provisionsanspruch zusteht.
7 RESÜMEE: Den Abschluss bildet eine statistische Betrachtung der Fallzahlen und eine Zusammenfassung der Rentabilität des Immobilienerwerbs auf diesem Wege.
Schlüsselwörter
Zwangsversteigerung, Vollstreckungsverfahren, Verkehrswert, Meistgebot, Zuschlag, Rechtspfleger, Sicherheitsleistung, Schuldnerschutz, Gläubigerschutz, Teilungsversteigerung, Mietverhältnisse, Sonderkündigungsrecht, Maklerprovision, Grundbuch, Immobilienfinanzierung
Häufig gestellte Fragen
Was ist das grundlegende Thema der Arbeit?
Die Seminararbeit befasst sich mit den rechtlichen und praktischen Aspekten des Immobilienerwerbs im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens in Deutschland.
Welche zentralen Themenfelder werden abgedeckt?
Die Schwerpunkte liegen auf dem Verfahrensablauf, dem rechtlichen Schutz der Beteiligten, der Rolle von Mietverhältnissen und spezifischen Fragen zum Provisionsanspruch von Immobilienmaklern.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Ziel ist es, dem Leser den rechtlichen Hintergrund zu vermitteln und praktische Hinweise zu geben, um beim Erwerb einer Immobilie in der Zwangsversteigerung Risiken zu minimieren.
Welche wissenschaftliche Methode kommt zum Einsatz?
Die Arbeit stützt sich auf eine Analyse des geltenden Gesetzes (ZVG, ZPO, BGB) sowie auf einschlägige Fachliteratur und gerichtliche Entscheidungen.
Welche Inhalte umfasst der Hauptteil?
Der Hauptteil behandelt systematisch den Weg ins Vollstreckungsverfahren, die Vorbereitung des Termins, die Phasen des Versteigerungstermins selbst sowie die Interessenlagen der Beteiligten.
Durch welche Schlüsselwörter lässt sich der Inhalt charakterisieren?
Zentrale Begriffe sind unter anderem Zwangsversteigerung, Verkehrswertfestsetzung, Zuschlagsbeschluss, Sonderkündigungsrecht und Ablösungsrechte.
Warum ist die Kenntnis des Sonderkündigungsrechts für den Erwerber so wichtig?
Dies ist entscheidend, falls der Erwerber beabsichtigt, die ersteigerte Immobilie selbst zu nutzen, da er unter bestimmten Voraussetzungen bestehende Mietverträge außerordentlich kündigen kann.
Welche Auswirkung hat die Zuschlagsentscheidung auf die Rechte der Beteiligten?
Mit dem Zuschlag geht das Eigentum auf den Ersteher über und es findet eine Bereinigung der Rechte am Grundstück statt, wobei nachrangige Rechte in der Regel erlöschen.
- Quote paper
- Sina Karin Hähnchen (Author), 2002, Immobilienerwerb im Zwangsversteigerungsverfahren, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/11119
