Offene und Geschlossene Immobilienfonds im Vergleich von Eigenschaften und Transparenzverhalten


Bachelorarbeit, 2007

90 Seiten, Note: 1,3


Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Einleitung

1 EINFÜHRUNG IMMOBILIENFONDS
1.1 Immobilienfonds als Kapitalanlage

2 KONSTRUKTION UND FUNKTIONSWEISE OFFENER UND GESCHLOSSENER IMMOBILIENFONDS
2.1 Offene Immobilienfonds
2.1.1 Wesentliche Grundlagen
2.1.1.1 Allgemeine Rechtsgrundlagen
2.1.1.2 Kapitalanlagegesellschaft (KAG)
2.1.1.3 Sondervermögen
2.1.1.4 Depotbank
2.1.1.5 Der Sachverständigenausschuss
2.1.1.6 Weitere Instanzen
2.1.2 Produktmerkmale
2.1.2.1 Fungibilität
2.1.2.2 Kosten und Haftung
2.1.2.3 Besteuerung
2.1.2.4 Mindesteinlage und Anlegerkreis
2.1.2.5 Rendite-Risikoverhalten offener Immobilienfonds
2.2 Geschlossene Immobilienfonds
2.2.1 Rechtsgrundlagen und Rechtsformen
2.2.1.1 Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)
2.2.1.2 Kommanditgesellschaft (KG)
2.2.1.3 Die GmbH & Co. KG
2.2.2 Konstruktionsvarianten geschlossener Immobilienfonds
2.2.2.1 Steuerorientierte Fonds
2.2.2.2 Renditefonds
2.2.2.3 Ansparfonds
2.2.2.4 Blind-Pools
2.2.2.5 Hamburger Modell
2.2.3 Produktmerkmale geschlossener Immobilienfonds
2.2.3.1 Fungibilität
2.2.3.1.1 Liquidation
2.2.3.1.2 Individuelle Kündigungsoptionen
2.2.3.1.3 Zweitmarktfähigkeit
2.2.3.2 Mindestlosgröße und Anlagezeitraum
2.2.3.3 Anlegerkreis
2.2.3.4 Rendite-Risikoverhalten geschlossener Immobilienfonds .

3 IMMOBILIENFONDSVERGLEICH
3.1 Vergleich der Eigenschaften offener und geschlossener Immobilienfonds
3.2 Transparenzvergleich 51
3.2.1 Transparenz offener Immobilienfonds
3.2.1.1 Publikationspflichten
3.2.1.1.1 Prospekte offener Immobilienfonds
3.2.1.1.2 Jahres-, Halbjahres- und Auflösungsberichte
3.2.1.2 Transparenzoffensive 2004
3.2.1.3 Der BVI-Maßnahmenkatalog
3.2.1.4 Ratings offener Immobilienfonds
3.2.2 Transparenz geschlossener Immobilienfonds
3.2.2.1Publikationspflichten
3.2.2.1.1Anlegerschutzverbesserungsgesetz
3.2.2.1.2 Prospektprüfung
3.2.2.2 Leistungsbilanzen
3.2.2.3 Ratings geschlossener Immobilienfonds
3.2.2.4 Mittelverwendungskontrolle
3.2.3 Tabellarischer Transparenzvergleich

4 SCHLUSSBETRACHTUNG

4.1 Fazit

Anhang:

Quellenverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: indirekte Immobilienanlageninvestitionen 2005, Gesamtvolumen: 390 Mrd. Euro

Abbildung 2: Mittelaufkommen inländischer Publikumsfonds/ offene Immobilienfonds

Abbildung 3: Das Investmentdreieck

Abbildung 4: Investmentrechtliche Konstruktion

Abbildung 5: Anteilswertberechnung

Abbildung 6: Risikomanagementsystem der TMW Pramerica KAG

Abbildung 7: BVI-Renditeberechnungsmethode offener Immobilienfonds

Abbildung 8: Grundkonstruktion geschlossener Immobilienfonds

Abbildung 9: Treuhandschaft bei Kommanditgesellschaften

Abbildung 10: Risiken geschlossener Immobilienfonds

Abbildung 11: Überblick der Renditebestandteile

Abbildung 12: Errechnung der tatsächlichen Höhe der Ausschüttung

Abbildung 13: Beispiel für eine Ratingskala

Abbildung 14: Meldeformular des monatlichen Berichts offener Immobilienfonds für Statistiken der Deutschen Bundesbank

Abbildung 15: Bsp. Vergleichsdaten, Arte Fabrik München TMW-Weltfonds

Abbildung 16: Beispiel einer Leistungsbilanz – Analyse des DFI (Seite 1/2)

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Besteuerung von Immobilien-Publikumsfonds und Spezialfonds

Tabelle 2: Tabellarischer Vergleich offener und geschlossener Immobilienfonds

Tabelle 3: Tabellarischer Vergleich von Jahresbilanzen offener Fonds und Prospekten geschlossener Fonds

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Einleitung

Indirekte Immobilienanlageprodukte genießen in Deutschland bei Kapitalanlegern einen hohen Stellenwert. Inzwischen sind über 390 Mrd. Euro in diese Produkte investiert worden und es ist fest davon auszugehen, dass nach einer langen Zeit der Immobilienrezession in Deutschland die Preise für Immobilien wieder steigen werden und daher möglichst viele Anleger an dem erhofften Aufschwung mit teil- haben wollen. Da eine Direktanlage aufgrund des hohen Kapitaleinsatzes für viele private Kapitalanleger nicht in Frage kommt, stellen daher die Immobilienanlage- produkte eine äußerst gefragte Alternative dar. Somit können auch Personen mit niedrigerem Einkommen an den spezifischen Vorteilen von Immobilienanlagen profitieren.

Etwa zwei Drittel des gesamten Anlagevolumens in Immobilienanlageprodukte besteht aus dem Vermögen der offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Gerade diese beiden Produkte sind äußerst beliebt bei Anlegern, obwohl sie grund- verschiedene Eigenschaften besitzen und jeweils unterschiedlich funktionieren. Die Präferenzen der Anleger können sich ebenso differenzieren. Sowohl eine relativ sichere Altersvorsorge bei den offenen Fonds als auch ein renditestarkes Nebenein- kommen mit geschlossenen Fonds wären durch Immobilienfonds möglich. Meist übernehmen Vermittler, beispielsweise Banken, die Aufgabe, das geeignete Produkt an den richtigen Mann zu bringen und geben persönliche Empfehlungen weiter, an denen sich die meisten Anleger orientieren. Vielen Kapitalanlegern fehlt jedoch das Hintergrundwissen zu speziellen Funktionsweisen, den Eigenschaften und auch der Konzipierung ihrer Anlage. Dieses jedoch ist für eine eigenverantwortliche und richtig gewählte Anlageentscheidung unerlässlich, um selbst das größtmögliche Potenzial aus dem eigenem Kapital zu ziehen und mögliche Performanceeinflüsse rechtzeitig erkennen zu können. Anleger müssen daher die Chance besitzen, sich umfassend informieren zu können. Hohe Transparenzanforderungen werden daher an die Produkte gestellt. Dazu gibt es mehr oder weniger umfassende Transparenz- vorschriften des Staates als auch freiwillige Publikationen der Fondsanbieter und Standards, um mehr Anlegervertrauen zu gewinnen und einen entsprechenden Anlegerschutz garantieren zu können.

Diese Arbeit wird sich daher aus genannten Gründen der Vermittlung wesentlicher Grundlagen offener und geschlossener Immobilienfonds widmen und die Produkte vergleichend gegenüberstellen. Zudem soll untersucht werden, welche Informa- tionsquellen zum jeweiligen Produkt dem Interessenten bei seiner Recherche zur Bewertung und eigentlichen Anlageentscheidung zur Verfügung stehen. Anschlie- ßend wird das Transparenzverhalten von offenen und geschlossenen Immobilien- fonds verglichen, um mögliche Transparenzdefizite bei den jeweiligen Produkten herausfiltern zu können.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 EINFÜHRUNG IMMOBILIENFONDS

1.1 Immobilienfonds als Kapitalanlage

Schon lange stellen Immobilien eine attraktive Kapitalanlage dar und die Nachfrage zu diesem Segment steigt stetig an. Gerade Immobilien als Bestandteil der Vermö- gensdiversifikation oder Asset-Allokation bieten gegenüber alternativen Kapital- anlagen besondere Vorteile. Zum einem sind sie gut geeignet, die Vermögens- substanz weitestgehend vor Inflation zu schützen und garantieren nebenbei ein geregeltes und meist kalkulierbares Zusatzeinkommen mit einem hohen Cash-Flow. Durch ihre niedrige Volatilität1 eignen sich Immobilien im Gesamtportfolio Schwan- kungen bei Portfolioerträgen zu verringern. Ein weiterer Vorteil liegt in der Steuer- gesetzgebung. Meist sind es steuerliche Motive, z.B. hohe steuerfreie Anteile an Ausschüttungen bei offenen Immobilienfonds oder Abschreibungen, welche viele Anleger zur Investition bewegen.2

Es existieren zwei Formen von Immobilienanlagen. Einerseits gibt es Direktinvestiti- onen in Immobilien und andererseits die „indirekten“ Investments, wie beispiels- weise Immobilienaktien, REITs sowie offene und geschlossene Immobilienfonds. Sie werden auch als Immobilienanlageprodukte bezeichnet. Es handelt sich dabei um ein indirektes Investment, wenn Anleger nur einen Anteil der Immobilie erwerben. Dabei wird die Anlage verbrieft und die Anleger erwerben Zertifikate nicht an der Immobilie selbst, sondern an der Verbriefung. Bei offenen Immobilienfonds handelt es sich um Anteilscheine am Vermögenswert. Auch wenn es gegenüber direkten Anlagen einen teilweise geringeren steuerlichen Gestaltungsspielraum gibt, sind sie wegen ihrer höheren Flexibilität besser geeignet, bestimmte Anlagestrategien zu verfolgen. Hier besteht die Möglichkeit, indirekte Immobilienanlageprodukte zum Wertpapierportfolio beizumischen, die Anlagen international zu diversifizieren, ein aktives Anlagemanagement zu betreiben und grundlegende Entscheidungen, wie z.B. Objekt- und Standortwahl, professionellen Immobilienfachleuten überlassen zu können.3

In der Vergangenheit waren es insbesondere Immobilienfonds, die sich im Vergleich zu den anderen Immobilienanlageprodukten stark etablieren konnten (Abbildung 1)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: indirekte Immobilienanlageninvestitionen 2005, Gesamtvolumen: 390 Mrd. Euro

Quelle: VGF, Investitionen,

Bei Immobilienfonds wird grundsätzlich zwischen offenen und geschlossenen Immo- bilienfonds unterschieden. Sie werden auch als „open-end“ und „closed-end“-Fonds bezeichnet. Oft wird in der Literatur die Bezeichnung „Immobilienfonds“ für beide Kategorien verwendet, obwohl zwischen ihnen erhebliche Unterschiede bestehen, welche im Verlauf dieser Arbeit untersucht werden sollen. Der Begriff „Fonds“ ist eine aus dem Ausland stammende juristische Bezeichnung für eine Vermögens- masse bzw. ein Sondervermögen. Aus dem französischem wörtlich übersetzt bedeutet Fonds soviel wie Geldmittel oder Geldvorrat. Durch einen Fonds werden kostenintensive Güter durch das Bündeln von Kapital vieler Investoren oft erst finanzierbar. Bei den Gütern kann es sich dabei beispielsweise um Aktien, Renten- papiere oder um Immobilien handeln.4 Ziel einer Fondsgesellschaft ist es, weniger vermögenden Anlegern die gleichen Vorteile an großen Investitionsobjekten in guter Lage zu schaffen wie vermögenden Investoren. Fondsgrundgedanke ist es, das gebündelte Kapital einem Management zu unterstellen, welches die Aufgabe hat, die Mittel vermögenswirksam anzulegen und professionell zu verwalten. Durch eine gute Streuung der Kapitalanlage kann zudem das Risiko gesenkt werden. Für den Klein- anleger verbinden sich mit solch einer Anlage mehrere Vorteile.

Er besitzt die Möglichkeit, trotz eines relativ geringen Kapitaleinsatzes der gegen- über dem Immobilienwert in der Höhe ungebunden ist, mit weniger Informations- und Zeitaufwand sowie entsprechendem know-how genauso effizient und kostengünstig wie Großinvestoren an den Chancen des Kapitalmarktes teilzuhaben.5

2 KONSTRUKTION UND FUNKT IONSWEISE OFFENE R UND GESCHL OSSENER IMMOBILIENF O NDS

2.1 Offene Immobilienfonds

Neben den geschlossenen Immobilienfonds sind es gerade die offenen, welche sich gegenüber anderen Immobilienanlageprodukten behaupten konnten. Ende 2006 betrug das verwaltete Vermögen aller offenen Immobilienfonds ca. 95 Mrd. Euro, davon 75 Mrd. Euro auf Publikumsfonds und 20 Mrd. auf Spezialfonds. Inzwischen gehören sie zu einem unverzichtbaren Bestandteil eines effizienten Vermögens- portfolios. Ebenfalls scheinen die Krisen der letzten Jahre überwunden zu sein. Im Dezember 2005 setzte erstmals ein offener Fonds der Deutschen Bank-Tochter DB Real Estate wegen schlechter konjunktureller Situation auf dem Büromarkt die Anteilrücknahme vorübergehend aus. Damals wollte die DB Real Estate die Anleger vor einer voreiligen Rückgabe der Anteile bewahren um damit mögliche Liquiditäts- engpässe zu vermeiden. Begünstigt durch Direktbanken und Internetdepots war man sich der Schnelligkeit eines „Runs“ bewusst, weshalb man diese in bestimmten Situationen gesetzlich erlaubte Maßnahme ergriff. Mitverursacht durch ein Negativ- rating kam es zu einem Vertrauensverlust seitens der Anleger, so dass Anfang 2006 ebenfalls zwei weitere Fonds geschlossen werden mussten. So flossen allein im Dezember 2005 etwa 3 Mrd. Euro ab. Spätestens drei Monate später nahmen die Fonds den Handel wieder auf und erfreuen sich inzwischen stetiger Wertsteiger- ungen. Im Juni 2006 verzeichneten die offenen Immobilienfonds nach einer sechs Monate andauernden Zeit der Mittelabflüsse erstmals wieder ein positives Netto- Mittelaufkommen von 220 Millionen Euro. In der Praxis wurde durch jene Turbu- lenzen bewiesen, dass die gesetzlich vorgesehenen Maßnahmen funktionieren. Dazu wurden inzwischen gesetzliche Verbesserungen, zuletzt am InvG 2007 vor- genommen. Deutsche offene Immobilienfonds haben sich seit ihrer Einführung 1959 mittlerweile zu einem sehr harmonisierten Konstrukt mit Beispielwirkung für andere europäische Länder entwickelt.6

Eine Statistik der deutschen Bundesbank verdeutlicht übersichtlich die Turbulenzen und Entwicklung offener Immobilienfonds in den letzten Jahren:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Mittelaufkommen inländischer Publikumsfonds/ offene Immobilienfonds

Quelle: Deutsche Bundesbank, Mittelaufkommen,

Im folgenden Kapitel soll dem Leser das komplexe System eines offenen Immo- bilienfonds vorgestellt werden. Dabei werden seine Organisation, Konzeption, recht- liche und steuerliche Hintergründe, sowie insbesondere auch dessen Eigenschaften, Rendite-Risikoverhalten und die Betrachtung im Gesamtmarkt Gegenstand dieses Abschnitts sein

2.1.1 Wesentliche Grundlagen

Offene Immobilienfonds oder open-end Fonds werden so bezeichnet, da im Gegen- satz zu geschlossenen Immobilienfonds sowohl die Anzahl der Anleger bzw. Inhaber der Investmentzertifikate, als auch die Anzahl der Investitionsobjekte aus Gründen der Risikostreuung unbegrenzt ist. Somit variiert sowohl die Höhe des Fondskapitals als auch die Zahl der Gesellschafter ständig. Anteilseigner haben die Möglichkeit, sich jederzeit gegen Rückgabe des Anteilsscheins ihren Anteil am Sondervermögen auszahlen zu lassen, soweit die liquiden Mittel des Fonds ausreichen. Vorher fest- gesetzte Laufzeiten gibt es bei offenen Fonds nicht

Bei ihnen wird das klassische Investmentprinzip auf den Immobiliensektor über- tragen. Im engeren Sinn versteht man unter einem offenen Immobilienfonds ein rechtlich unselbstständiges Sondervermögen, das von einer Kapitalanlage- gesellschaft (KAG) verwaltet wird. Hauptsächlich investieren diese offenen Fonds in Grundstücke, Grundstücksgesellschaften sowie grundstücksgleiche Rechte und nehmen damit aktiv am Grundstücksmarkt teil. Wenn die Kapitalanlagegesellschaft einen geeigneten Zeitpunkt gefunden hat, werden die Objekte auch wieder verkauft.7

Im Gegensatz zu geschlossenen Fonds unterliegen die offenen strengen gesetz- lichen Bestimmungen. Diese sind notwendig, um z.B. zu verhindern, dass Grund- stücke zu utopischen oder gegebenenfalls zu niedrigen Preisen verkauft werden. Umgesetzt wird dies unter anderem durch eine strikte Trennung vom eigenen Vermögen, der Betreuung durch eine Depotbank oder der bindenden Objekt- bewertung eines Sachverständigenausschusses.8

Das rechtliche Kernkonstrukt offener Immobilienfonds bildet das Investmentdreieck. Gemeint ist damit eine strikte Kompetenz- und Aufgabenteilung zwischen der Kapi- talanlagegesellschaft, der Depotbank und dem Sondervermögen.9

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Das Investmentdreieck

Quelle: TMW Pramerica Property Investment GmbH, Verkaufsprospekt, 2007, S.

In einer erweiterten Darstellung des Investmentdreiecks werden die beteiligten Kontrollorgane, die Aufgaben der beteiligten Instanzen und deren vertragliche Beziehungen nochmals verdeutlicht:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 4: Investmentrechtliche Konstruktion

Quelle: Siebel, Rahmenbedingungen, 2006, S.12

Staatliches Kontrollorgan über ordnungsgemäßen Betrieb und Instanz der Vergabe einer Betriebserlaubnis ist die Bundesanstalt für Finanzdienstleistung (BaFin)

Bisher ist der Markt solcher KAG, welche offene Immobilienfonds verwalten, sehr überschaubar. Einige KAG verwalten mehrere offene Immobilienfonds, so dass es Abweichungen zwischen der Anzahl der Kapitalanlagegesellschaften und ange- botener Fonds gibt. Offene Immobilienfonds sind zu unterscheiden in Publikums- fonds und Spezialfonds. Publikumsfonds bieten ihre Fondsanteile am Markt allgemein verfügbar an, währenddessen es bei Spezialfonds aufgrund schriftlicher Vereinbarungen mit der KAG nicht mehr als 30 Anteilinhaber gibt, die zudem allesamt juristische Personen sind

Bei einem offenen Immobilienfonds handelt es sich um ein sehr komplexes Kapital- anlageprodukt, bei dem mehrere Instanzen miteinander agieren. Viele Anleger wissen zumeist um ihr Rendite-Risiko Profil ihres Investitionsproduktes, doch sind sie sich oft nicht über die Funktionsweise, die Prozesszusammenhänge, Eigenschaf- ten und die Mitwirkung unterschiedlicher Einrichtungen ihrer Kapitalanlage bewusst. Daher wird sich dieser Abschnitt näher mit den genannten Schwerpunkten befassen

2.1.1.1 Allgemeine Rechtsgrundlagen

Den spezifischen rechtlichen Rahmen setzt das Investmentgesetz (InvG) vom

15. Dezember 2003. Es ersetzte das bis dahin gültige Gesetz über Kaptialanlage- gesellschaften (KAGG) aus dem Jahr 1957. Geregelt werden darin die mögliche rechtliche Konstruktion und Kapitalanlagemöglichkeit sowie Fragen der Fungibilität, Bewertung und steuerlicher Behandlung. Geregelt werden u.a.:

-Befugnisse und Aufgaben der Kapitalanlagegesellschaft und Depotbank

-Ausgabe und Rücknahme der Anteilscheine

-Ermittlung des Ausgabe- und Rücknahmepreises

-Liquiditätshaltung und Investitionsgrenzen

Ergänzt und verändert wurde es zudem durch das Erste, Zweite, Dritte und Vierte Finanzmarktförderungsgesetz (FMFG). Die letzte Änderung erfuhr das InvG Anfang 2007. Zudem wurde Ende April 2007 vom Kabinett ein Entwurf für ein Investment- änderungsgesetz beschlossen. Die vier Hauptziele sind Deregulierung, Förderung von Produktinnovation, Verbesserung des Anlegerschutzes und Corporate Governance sowie letztendlich die Modernisierung offener Immobilienfonds

Insbesondere dieser Punkt ist ausschlaggebend. Im neuen Gesetz sollen dem Fondsmanagment neue Instrumente zur Verfügung gestellt werden, um auch in schwierigen Marktsituationen zum Nutzen der Anleger angemessen steuern zu können. Fondsgesellschaften sollen nach den gestellten Zielen des Gesetzes von der täglichen Fungibilität abweichen und zur Einführung von Risikomanagement- systemen verpflichtet werden. Die Unabhängigkeit des Sachverständigenausschus- ses soll zudem gestärkt werden. Ebenfalls sollen zur Erhöhung der Transparenz die Bewertungsvorschriften geändert werden.10

Zusätzlich bestehen zu jedem Fonds von der BaFin genehmigte Vertrags- bedingungen, welche das Rechtsverhältnis zwischen der KAG und dem Investor regeln. Vor Erwerb eines Fondsanteils müssen dem Käufer diese Vertragsbedingung zusammen mit dem Verkaufsprospekt und dem letzten Rechenschafts- sowie ggf. dem Halbjahresbericht übermittelt werden

2.1.1.2 Kapitalanlag egesellschaft (KAG)

„Kapitalanlagegesellschaften sind Kreditinstitute, deren Hauptzweck in der Verwal- tung von Sondervermögen oder in der Verwaltung von Sondervermögen und der individuellen Vermögensverwaltung besteht.“11 Laut InvG ist die KAG damit direkt für das Fondsmanagement zuständig und handelt treuhänderisch auf gemeinschaftliche Rechnung der Inhaber der Fondsanteile. Im Gegensatz zu geschlossenen Immo- bilienfonds werden die Anleger nicht Gesellschafter der Kapitalanlagegesellschaft, sondern treten in ein Vertragsverhältnis mit der Gesellschaft ein

Grundsätzlich ist das Sondervermögen vom Vermögen der Kapitalanlagegesellschaft getrennt zu halten. Ihre Hauptaufgaben liegen im Erwerb, Verwaltung und Veräuße- rung von Vermögensgegenständen.12 Weitere Aufgaben liegen im Immobilien- management. Dazu zählen unter anderem die Bestandsentwicklung, Mieterakqui- sition, das Objektmanagement, entsprechende Marketingaktivitäten, bzw. Research und Produktvertrieb. Outsourcing einzelner Teilaufgaben ist nach § 16 InvG durch- aus zulässig. Des weiteren ist sie zuständig für die Liquiditätsanlagen des Fonds. Ebenfalls darf eine KAG gewisse Dienstleistungen erbringen. Darunter zählen Tätig- keiten der Anlageberatung sowie das aktive Vermögensmanagement von Immobilien einzelner Investoren.13

Die KAG darf entweder als eine AG oder GmbH mit Sitz in der Bundesrepublik Deutschland betrieben werden.14 Damit beschränkt sich die vertragswirksame Haftung für den Anleger nur bis zur Höhe seiner Einlage, jedoch bleibt den Zertifikatsinhabern ein direkter Einfluss auf die Geschäfts- bzw. Anlagepolitik der Investmentgesellschaft verwehrt.15 Bisher bilden GmbH´s den Großteil der Kapital- anlagegesellschaften. Das Startkapital der KAG muss bei der Gründung nach

§11 Abs. 1 InvG mindestens 2,5 Mio. Euro betragen. Vorstandsmitglieder bzw. Geschäftsführer müssen verantwortlich im Sinne des Anlegers handeln und sind gegenüber der KAG verpflichtet, einen Nachweis der Zuverlässigkeit und fachlicher Eignung zu führen.16 Ebenso ist das Prinzip der Risikostreuung prägend für die gesamte Anlagepolitik der Gesellschaft

Durch Einstufung der Kapitalanlagegesellschaft als Kreditinstitut gem. § 2 Abs. 1 des InvG unterliegt sie den rechtlichen Vorgaben des Kreditwesengesetzes (KWG), womit sie durch die BaFin kontrolliert wird.17

2.1.1.3 Sondervermögen

Sondervermögen sind Investmentfonds, welche für Rechnung der Anleger von einer Kapitalanlagegesellschaft verwaltet werden. Dabei darf eine KAG gleichzeitig auch mehrere Sondervermögen verwalten. Das Rechtsverhältnis zwischen KAG und Anleger richtet sich nach den Vorgaben des InvG und den jeweiligen Vertrags- bestimmungen. Dabei haben Anleger das Recht ihre Anteilscheine jederzeit wieder zurückzugeben.18

Beim Erwerb von Immobilien sind die Kapitalanlagegesellschaften vom InvG einge- schränkt. Sie dürfen folgende Vermögensgegenstände erwerben:

-Miet-, Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke

-Grundstücke während der Bebauung bei Fertigstellung in angemessener Zeit; bis zu 20 Prozent des Sondervermögens

-unbebaute Grundstücke bei alsbaldiger eigener Bebauung; bis zu 20 Prozent des Sondervermögens

-Erbbaurechte19

Seit dem Vierten Finanzmarktförderungsgesetz ist es zudem möglich, auch in Immobilien außerhalb des europäischen Wirtschaftsraumes zu investieren, soweit nicht mehr als 30 Prozent aller Fondsanlagen einem Währungsrisiko unterliegen

Weiterhin gibt es Regelungen zur Risikostreuung. In der Vergangenheit musste eine KAG mindestens zehn Grundstücke vorweisen. Diese Vorgabe wurde jedoch 2002 durch das Vierte Finanzmarktförderungsgesetz außer Kraft gesetzt. Derzeit darf der Gesamtwert aller Immobilien, deren Einzelwert 10 Prozent des Sondervermögens nicht übersteigen darf, maximal 50 Prozent des Sondervermögens betragen. Erreicht wurde damit eine höhere Flexibilität und bessere Wettbewerbsfähigkeit. Dazu können Beteiligungen an Immobiliengesellschaften erworben werden, welche einen Anteil bis zu 49 Prozent des Sondervermögens betragen dürfen. Mehrheits- und Minderheitsbeteiligungen sind ebenfalls möglich.20

Das Sondereigentum ist selbst nicht rechtsfähig und befindet sich im Eigentum der KAG als Treuhänderin, ist aber zum Schutz der Anleger strikt vom eigenen Vermögen getrennt zu halten. Somit haben Anleger keine dinglichen Rechte am Sondervermögen, dafür lediglich schuldrechtliche Ansprüche gegenüber der KAG, welche formal als Vollrechts-Inhaberin fungiert, obwohl den Anteilinhabern das wirtschaftliche Eigentum zugesprochen wird

Eine Form des Miteigentums der Anteilinhaber wäre aufgrund der ständig wechselnden Anteilinhaber und der damit verbundenen Grundbuchänderungen nicht praktikabel. Ebenfalls wäre damit die Besonderheit der Fungibilität stark ein- geschränkt.21

Die tägliche Verfügbarkeit der Anteilscheine ist bei offenen Immobilienfonds ein- malig, da es sich gerade bei Immobilien um eine langfristige Kapitalanlage handelt. Somit wurde ein Anlagekonstrukt geschaffen, welches „die ständige Disponibilität von Investitionen in mittel- bis langfristige Investitionsobjekte ermöglicht und somit eine extreme Fristentransformation gewährleistet.“22 Offene Immobilienfonds sind daher im Prinzip eine risikoreiche Kapitalanlage. Umfassende gesetzliche Regel- ungen und die tägliche Rücknahmegarantie für den Anleger sind unablässig für sein Vertrauen in dieses Produkt

2.1.1.4 Depotbank

Das Sondervermögen wird durch eine separate Depotbank verwahrt. Durch diese Dreiteilung der Institutionen soll die Anlegerschutz- und Kontrollfunktion bei Investmentfonds gestärkt werden. Als beteiligtes Kreditinstitut sind Depotbanken für die Überwachung des Sondergutes, der Ausgabe und Rücknahme von Anteilen, der regelmäßigen Berechnung des Anteilswertes und für die Ausschüttung der Erträge verantwortlich.23 Der gesamte Zahlungsverkehr wird dabei über gesonderte, gesperrte Konten abgewickelt. Des weiteren bedürfen jegliche Verfügungen über Immobilien und Erbbaurechte des Sondervermögens die Zustimmung derselben, indem ein grundbuchrechtlicher Sperrvermerk zugunsten der Depotbank eingetragen wird, was deren Kontroll- und Aufsichtsfunktion nochmals unterstreicht.24

Um Interessenskonflikte zu vermeiden, wurden einige Regelungen getroffen. Dazu gehört, dass die Depotbank ausschließlich im Interesse der Anleger und unabhängig von der KAG handelt, jedoch hat sie die Weisungen der KAG auszuführen. Ebenfalls dürfen Geschäftsleiter, Prokuristen und jegliche Handlungsbevollmächtigte der Depotbank nicht gleichzeitig Angestellte der KAG sein

Für einige Geschäfte bedarf die KAG die Zustimmung der Depotbank bei:

-Aufnahme von Krediten

-Anlage von Mitteln des Sondervermögens

-Belastung von Immobilien

-Verfügung über Beteiligung an Immobilien-Gesellschaften.25

Verantwortlich ist die Depotbank zusätzlich für die tägliche Verfügbarkeit der Anteil- scheine. Dafür muss ständig ein Anteil von 5 bis 49 Prozent des Sondervermögens in liquiden Mitteln vorhanden sein, welche als Guthaben bei der Depotbank mit einer Mindestfrist von einem Jahr zu unterhalten sind. Zusätzlich wird die gesetz- liche Mindestliquidität als Sicherheitsreserve durch Eigenkapitalausstattungen der Depotbank abgesichert. Sollte die Liquiditätsgrenze unterschritten werden, so darf ein Fonds im Ausnahmefall „geschlossen“ werden, was Ende 2005 auch bei drei offenen Fonds der Fall war. Ein professionelles Liquiditätsmanagment ist für offene Immobilienfonds mittlerweile unablässig, um jederzeit kurzfristig genügend verfüg- bare Mittel für laufende Kosten zur Verfügung zu stellen, der Rücknahme- verpflichtung nachzukommen und um Neuakquisitionen betreiben zu können.26

Aus dieser Vermögenszusammenstellung ergibt sich, dass offene Fonds meist einen beachtlichen Teil an liquiden Mitteln in Form von Aktien und Rentenfonds besitzen. Der restliche Anteil wird tatsächlich auch in Immobilien investiert.27

2.1.1.5 Der Sachver ständigenausschuss

Für die Wertermittlung der Immobilien ist gem. § 77 InvG ein unabhängiger Sachverständigenausschuss zuständig. Er muss aus mindestens drei Mitgliedern bestehen. Meist sind die Sachverständigen in der Regel öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige der Industrie- und Handelskammer oder ähnlich quali- fizierte Immobilienexperten. Der Sachverständigenausschuss ist von der KAG zu bestellen. Dabei darf eine KAG gleichzeitig mehrere Sachverständigenausschüsse bilden.28

Seine Aufgabe ist es, das fondseigene Immobilienvermögen bei Erwerb und Veräußerung sowie einmal jährlich den Gesamtbestand der im Sondervermögen befindlichen Liegenschaften zu bewerten. Die durch das Ertragswertverfahren ermittelten Werte dürfen dabei nicht über- bzw. unterschritten werden. Direkt aus dem vom Sachverständigenausschuss ermittelten Wert der Fondsimmobilien wird ebenfalls der Preis der Investmentzertifikate berechnet, indem der Wert des Sondervermögens durch die Anzahl der Anteilscheine geteilt wird. Für die Anteils- scheinberechnung ist jedoch die Depotbank zuständig.29

Alle Mitglieder des Sachverständigenausschusses „müssen unabhängige, zuver- lässige und fachlich geeignete Persönlichkeiten mit besonderen Erfahrungen auf dem Gebiet der Bewertung von Immobilien sein.“30 Ihre Tätigkeit ist auf fünf Jahre begrenzt, kann aber gem. § 77 Abs. 2 um ein Jahr verlängert werden, wenn die Tätigkeiten für die KAG maximal 30 Prozent der Gesamteinnahmen betragen haben

2.1.1.6 Weitere Instanzen

Neben den drei Hauptakteuren KAG, Depotbank und dem Sachverständigenaus- schuss gibt es noch zwei weitere Kontrollorgane

Besteht bei der KAG die Rechtsform einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) so muss gemäß § 6 Abs. 2 InvG ein Aufsichtsrat gebildet werden. Bei Aktiengesellschaften ergibt sich solch ein Kontrollgremium aus den Bestimmungen des Aktienrechtes. Seine Aufgabe ist es, die Gesellschaftsgeschäftsführung im Interesse der Investoren zu überwachen.31

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BaFin) stellt die Kontrollinstanz im Investmentgeschäft dar. Deren Aufgabe ist die Überprüfung der Einhaltung von gesetzlichen Vorschriften des InvG und des KWG sowie der Vertragsbedingen der einzelnen Gesellschafter. Sie erteilt zudem die Betriebserlaubnis für die Aufnahme des Geschäftsbetriebes und überwacht die Einhaltung der gesetzlich vorgeschrie- benen Anlagegrenzen und die sachgerechte Verwendung der Erträge. Die Basis für die Überwachungstätigkeit bildet ein umfassendes Meldewesen. KAG sind verpflichtet, die Überschreitung bestimmter Anlage- und Erwerbsgrenzen unter Angabe von Gründen anzuzeigen. Ebenfalls müssen sowohl Verkaufsprospekt, Rechenschafts- und Halbjahresberichte unmittelbar bei der deutschen Bank und der BaFin eingereicht werden. Vorlegen müssen KAG ebenfalls später festgestellte Jahresabschlüsse über das eigene Vermögen sowie Lageberichte. Ein Abschluss- prüfer fasst zudem die Prüfung des Rechenschaftsberichtes jedes Sondervermögens und des Jahresabschlusses der KAG in einem Bericht zusammen, der unverzüglich an die Deutsche Bundesbank und die BaFin versandt werden muss.32

Im Bezug auf den Sachverständigenausschuss überprüft sie die Eignung der Sachverständigen aufgrund der von der KAG einzureichender Unterlagen und darf gegebenenfalls verlangen, andere Personen einzusetzen

Ebenso darf die BaFin von der KAG verlangen, die Depotbank zu wechseln, falls sie ihren gesetzlichen Pflichten nicht nachkommt oder deren haftendes Eigenkapital unterschritten wird.33

Bei der Immobilienwertermittlung verlangt die BaFin Gutachten, welche sowohl Berechnungen nach dem Ertragswert- als auch nach dem Sachwertverfahren enthalten. Ebenfalls wird eine übliche separate Bodenwertermittlung verlangt.34

Die BaFin ersetzte das frühere Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen (BAKred)

2.1.2 Produkt m erkmale

Nachdem wesentliche Rahmenbedingungen und Akteure eingehend betrachtet wurden, folgt nun eine Ausarbeitung der wesentlichen Eigenschaften offener Immobilienfonds. Bei diesem Anlageprodukt handelt es sich um ein rechtlich fest konzipiertes Konstrukt mit spezifischen Merkmalen. Insbesondere für den Anleger ist es von hohem Interesse, ob sich seine Präferenzen mit diesen Produkt- eigenschaften decken. Daher wird im folgenden Teil die Fondsliquidität sowie der Kosten- und Haftungsrahmen, die Mindesteinlage als auch mögliche Steuervorteile untersucht. Zuletzt wird sowohl der geeignete Anlegerkreis und das Rendite- Risikoverhalten offener Fonds betrachtet. Transparenzeigenschaften offener Immobilienfonds werden in einem weiteren Kapitel mit den geschlossenen Immobi- lienfonds verglichen

2.1.2.1 Fungibilität

Bei Immobilien handelt es sich um schwer fungible Investitionsobjekte. Besonders bei Immobilientransaktionen fallen sehr hohe Erwerbsnebenkosten an, wie z.B. Steuern und Notarkosten, was in der Summe mitunter zehn Prozent des Gesamt- kaufpreises ausmachen kann. Aus diesem Grund besitzen Immobilien auch einen langfristigen Anlagecharakter, da sich die Erwerbsnebenkosten nur über einen längeren Zeitraum amortisieren können. Aufgrund der hohen Erwerbsnebenkosten berechnet die Gesellschaft meist einen hohen Ausgabeaufschlag für die Anteile, um übereilte Verkaufsentscheidungen zu erschweren.35

Trotzdem handelt es sich bei offenen Immobilienfonds für den Investor um ein relativ stark liquides Kapitalanlageprodukt, denn es besteht eine grundsätzliche Verpflich- tung durch die Kapitalanlagegesellschaft, die Anteile jederzeit zum entsprechenden Rücknahmepreis zurückzunehmen.36 Das birgt im Grunde ein systematisches Risiko bei offenen Immobilienfonds, da viele kleine Beiträge bei täglicher Rücknahme- garantie in langfristige Immobilieninvestitionen gebündelt werden. Es findet somit eine risikoreiche Fristentransformation statt. Diese steht im Gegensatz zur

„goldenen Finanzierungsregel“ mit dem Finanzierungsgrundsatz, dass langfristige Passiva auch mit langfristigen Aktiva gedeckt werden sollten. Aus diesem Grund ist eine gesetzlich geforderte Mindestliquidität unablässig. Je nach Vertrags- bedingungen darf bei einer Maximalbelastung des Fonds, wenn ein entsprechender

„Run“ ausgelöst wurde und die Mindestliquidität gefährdet ist, die KAG eine Rücknahme der Anteile für eine bestimmte Zeit aussetzen. Die Dauer richtet sich nach den Vertragsbedingungen und ist maximal verlängerbar auf bis zu zwei Jah- re.37

Eine Rücknahme von Anteilen geschieht durch Vorlage der Anteilscheine oder durch Erteilung eines Rücknahmeauftrages bei der Depotbank, der KAG oder ggf. bei einem entsprechenden Kreditinstitut. Bei einer täglichen Verkaufsgarantie muss der Wert eines Anteils täglich ermittelt und börsentäglich in Tages- und Wirtschafts- zeitungen veröffentlicht werden. Dabei ergibt sich der Anteilwert, auch Inventarwert genannt, aus der Teilung des Wertes des Sondervermögens durch die Anzahl der Anteile. Der berechnete Anteilwert ist maßgebend für den Ausgabe- bzw. Rück- nahmepreis pro Anteil. Der Ausgabeaufschlag liegt zwischen 5 und 5,5 Prozent und wird zum Inventarwert pro Anteil hinzugerechnet. Anleger werden nicht in der gesamten Höhe ihrer Zahlung am Sondervermögen beteiligt, sondern nur in Höhe der Zahlung des entsprechenden Inventarwertes, so dass für den Investor nur ein Gewinn entsteht, wenn der Wertzuwachs den zuvor gezahlten Aufschlag über- steigt. 38 Als Grundlage für die Berechnung werden für Liegenschaften die einmal jährlich ermittelten Verkehrswerte des Sachverständigenausschusses, Bank- guthaben zum Nennwert, Wertpapiere zum Kurswert und Forderungen zum zuletzt bekannt gewordenen Terminkurs angesetzt.39

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Anteilswertberechnung

Quelle: Vgl. Wurm, Bankbetriebslehre, 2001, S.

[...]


1 Volatilität: durchschnittliche Schwankungsbreite aller Renditen abwärts vom Mittelwert. Je größer die Volatilität, desto größer sind die Marktrisiken

2 Vgl. Klug, Offene Immobilienfonds, 2004, S.

3 Vgl. ebenda, S. 6 f

4 Vgl. Klumpe; Nastold, Immobilienfonds, 1993, S.

5 Vgl. von Hagen; von Stein, Geld-, Bank, und Börse, 2000, S.

6 Vgl. o.V, Investment 2007, 2007, S.

7 Vgl. Kippes; Sailer, Immobilienmanagement, 2005, S.

8 Vgl. ebenda, 2005, S.

9 Vgl. Francke; Rehkugler, Immobilienmärkte, 2005, S.

10 Bundesregierung, Gesetz zur Änderung des Investmentgesetzes, 2007, S.

11 § 2 Abs. 6 InvG

12 Vgl. Francke/ Rehkugler, Immobilienmärkte, 2005, S.

13 Vgl. § 7 Abs. 2 InvG

14 Vgl. § 6 Abs. 1 InvG

15 Vgl. Bone-Winkel, Strategisches Management, 1994, S

16 Vgl. ebenda, 1994, S

17 Vgl. Klug, Offene Immobilienfonds, S.

18 Vgl. § 2 Abs. 2 InvG

19 Vgl. § 67 Abs. 1 InvG

20 Vgl. Klug, Offene Immobilienfonds, 2004, S

21 Vgl. ebenda, 2004, S

22 Hähndel, Bachelorarbeit, 2007, S.

23 Vgl. Bone-Winkel, Strategisches Management, 1994, S.

24 Vgl. Klug, Offene Immobilienfonds, 2004, S.

26 Vgl. Schulte, Handbuch Immobilieninvestition, 2005, S.

27 Vgl. Hähndel, Bachelorarbeit, 2007, S.

28 Vgl. Bone-Winkel; Schulte; Thomas, Handbuch Immobilien-Investition, 2005, S.

29 Vgl. Hähndel, Bachelorarbeit, 2007, S.

31 Vgl. Klug, Offene Immobilienfonds, 2004, S.

32 Vgl. von Hagen; von Stein, Geld-, Bank-, und Börse, 2000, S. 902 f

35 Vgl. Klug, Offene Immobilienfonds, 2004, S.

36 Vgl. § 37 InvG

37 Vgl. § 81 InvG

38 Vgl. Klumpe; Nastold, Immobilienfonds, 1993, S. 15 f

39 Vgl. Gondring, Immobilienwirtschaft, 2004, S. 777

Ende der Leseprobe aus 90 Seiten

Details

Titel
Offene und Geschlossene Immobilienfonds im Vergleich von Eigenschaften und Transparenzverhalten
Hochschule
Bauhaus-Universität Weimar
Note
1,3
Autor
Jahr
2007
Seiten
90
Katalognummer
V111991
ISBN (eBook)
9783640098576
ISBN (Buch)
9783640099405
Dateigröße
1436 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Offene, Geschlossene, Immobilienfonds, Vergleich, Eigenschaften, Transparenzverhalten
Arbeit zitieren
Felix Baltes (Autor), 2007, Offene und Geschlossene Immobilienfonds im Vergleich von Eigenschaften und Transparenzverhalten, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/111991

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