Der Shopping-Center-Markt Istanbuls aus Sicht eines deutschen institutionellen Investors


Bachelorarbeit, 2008
85 Seiten, Note: 2,0

Leseprobe

INHALTSVERZEICHNIS

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Problemstellung und Zielsetzung der Arbeit
1.2 Abgrenzung der Arbeit
1.3 Gang der Untersuchung

2 Standort- und Marktanalyse Istanbul
2.1 Standortanalyse
2.1.1 Geographische Lage
2.1.2 Infrastrukturelle Zentralität
2.1.3 Soziodemographische Struktur
2.1.4 Wirtschaftsentwicklung
2.2 Analyse des Shopping-Center-Marktes
2.2.1 Abgrenzung der relevanten Teilmärkte
2.2.1.1 Räumliche Marktabgrenzung
2.2.1.2 Sachliche Marktabgrenzung
2.2.2 Flächenangebotsanalyse
2.2.2.1 Verfügbares Flächenangebot
2.2.2.2 Bestehende Shopping-Center nach Größenklassen
2.2.2.3 Leerstandsraten
2.2.2.4 Shopping-Center Development-Pipeline
2.2.3 Flächennachfrageanalyse
2.2.3.1 Branchenstruktur am Praxisbeispiel
2.2.3.2 Einzelhändlernachfrage
2.2.3.3 Konsumentennachfrage
2.2.4 Mietpreisanalyse
2.2.4.1 Entwicklung des Mietpreisniveaus und der Spitzenmieten
2.2.4.2 Allgemeine Mietvertragsgestaltung
2.2.5 Qualitative Anforderungen
2.3 Analyse des Investmentmarktes für Shopping-Center
2.3.1 Transparenz des Marktes
2.3.2 Rendite- und Risiko-Entwicklungen
2.3.3 Marktteilnehmer
2.3.4 Entwicklung der relevanten Shopping-Center-Preise
2.3.4.1 Unbebaute Grundstücke
2.3.4.2 Bestehende Shopping-Center
2.3.4.3 Baukosten
2.3.5 Bedeutende Transaktionen

3 Rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen
3.1 Rechtliche Restriktionen
3.1.1 Abwicklung des Grunderwerbs
3.1.2 Immobilienerwerb durch Ausländer
3.1.2.1 Geeignete Gesellschaftsformen
3.1.2.2 Beteiligungsmöglichkeiten
3.1.3 Baurecht
3.2 Steuerrechtliche Restriktionen
3.2.1 Steuern beim Erwerb einer Immobilie
3.2.2 Besteuerung des Immobilienbestandes
3.2.3 Steuern bei der Immobilienveräußerung

4 Fazit
4.1 Zusammenfassung der Ergebnisse
4.2 Bewertung des Marktes und Ausblick

ANLAGENVERZEICHNIS

LITERATURVERZEICHNIS

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Geographische Lage Istanbuls

Abbildung 2: BIP-Entstehung 2005: Hauptsektoren und deren wichtigsten Branchen

Abbildung 3: Stadtbezirke Istanbul 2008

Abbildung 4: Türkei: Shopping-Center Bestand nach Städten 2007

Abbildung 5: Shopping-Center Akmerkez

Abbildung 6: Shopping-Center Kanyon

Abbildung 7: Shopping-Center MetroCity

Abbildung 8: Bestehende Shopping-Center in Istanbul nach bestimmten Größenklassen

Abbildung 9: Development-Pipeline nach Städten bis 2010

Abbildung 10: Branchenstruktur MetroCity in m² und %

Abbildung 11: Kaufkraft 2006 in Europa

Abbildung 12: Transparency Index Europa, Mittlerer Osten und Afrika

Abbildung 13: Total Return vs. City Risk Ratings 2007

Abbildung 14: Zusammenhang des Vermögens- und Flächenmarktes bezogen auf den Shopping-Center Markt in Istanbul

Abbildung 15: Effekt der positiven Flächennachfrage auf dem

Shopping-Center-Markt in Istanbul

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Wirtschaftswachstum in Europa (reales BIP-Wachstum in %) 9

Tabelle 2: International Standards for European Shopping Center Types 14

Tabelle 3: Bedeutende Shopping-Center Istanbuls in der Development-Pipeline 23

Tabelle 4: Spitzenmieten in Istanbul, Izmir und Ankara Dezember 2007 31

Tabelle 5: Spitzenrenditen in Istanbul, Izmir und Ankara Dezember 2007 40

Tabelle 6: Grundstückspreise Istanbuls in US$/m² 42

Tabelle 7: Shopping-Center-Preise Istanbuls in €/m² 2007 43

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

1.1 Problemstellung und Zielsetzung der Arbeit

Das Schlagwort des 21. Jahrhunderts scheint der Begriff „Global“ zu sein. So schreitet die Globalisierung der Immobilienmärkte, der sich auch deutsche institutionelle Investoren nicht verschließen, immer schneller voran.1

Dabei werden die klassischen Immobilienmarktfaktoren wie Angebot und Nachfrage sowie die wirtschaftlichen Entwicklungsperspektiven eines Standortes in der Zukunft eine immer größere Rolle spielen. Das in den vergangenen Jahren für Immobilien- investments vorgesehene hohe Kapital hat diese Faktoren oftmals in den Hintergrund treten lassen. Die starke Nachfrage nach Immobilien in Deutschland hat dazu geführt, dass in allen Sektoren die Nettoanfangsrenditen zum Teil historische Tiefstände erreicht haben. Daher suchen Investoren zunehmend wieder nach höheren Renditen und sind dabei bereit, größere Risiken in Kauf zu nehmen.2

Aufgrund der eingeschränkten Investitionsalternativen und vor dem Hintergrund der Risikodiversifikation erweitert sich darüber hinaus der geographische Anlagehorizont.3

„Nachdem sich die Renditeunterschiede zwischen den etablierten Märkten in Westeuropa mit denen in Polen, Tschechien und Ungarn minimiert haben, geraten neue Märkte wie Rumänien, Bulgarien, Russland sowie die Türkei in den Focus der Investoren.“4

Im Besonderen tritt die Türkei als Emerging Market in den Focus institutioneller Investoren. In der jüngsten Studie von Price Waterhouse Coopers und Urban Land Institute wird die Türkei unter den Gewinnern der Investmentmärkte Europas als „the India of Europe“5 bezeichnet. Die Türkei wird neben Russland als Hotspot der kommenden Jahre gehandelt.6

Mit über 70 Millionen Einwohnern, einem Durchschnittsalter von rund 25 Jahren und seinem seit Jahren stabilen, hohen Wirtschaftswachstum zählt die Türkei zu den dynamischsten Märkten weltweit. Daneben will die Europäische Union (EU) die seit 2005 laufende Beitrittsverhandlung mit der Türkei beschleunigen.7

Als erster deutscher institutioneller Anleger entdeckte die Commerz Grundbesitz Gruppe die Türkei. Im Juli 2005 wurden knapp 80 Millionen Euro in das Shopping- Center „Forum Bornova“ in Izmir über einen offenen Fonds investiert.8

Im Gewerbebereich sind es vor allem Einzelhandelsimmobilien bei denen das Interesse seitens der Investoren überwiegt.9 Aufgrund der stark wachsenden Bevölkerung und steigendem Einkommen zieht dieses Segment immer mehr die Aufmerksamkeit institutioneller Investoren auf sich.10 Allein die Metropole Istanbul (12,6 Mio. Einwohner)11 zählte im Jahr 2006 insgesamt 50 Shopping-Center.12 Im Vergleich hierzu bestehen in Berlin (3,4 Mio. Einwohner)13 derzeit 58 Shopping- Center.14

Bei diesen Angaben stellt sich die Frage, ob sich Investitionen im Einzelhandelsbereich, vor allem in Istanbul, lohnen? Ob „Istanbul will be the star of the next decade“ bei näherer Betrachtung des Standortes wirklich zutrifft und eigentlich

„müssten deutsche Immobilien-Investoren in der Türkei längst Schlange stehen“ wirklich der Fall ist.

Was steckt hinter diesen Aussagen? Ist die Türkei und primär die Metropole Istanbul ein lukrativer Standort für Shopping-Center?

Ziel dieser Arbeit ist es, den Shopping-Center-Markt aus Sicht eines deutschen institutionellen Investors zu analysieren, einen zusammenfassenden Überblick über die relevanten Aspekte zu geben und diese anschließend zu bewerten. Abschließend wird eine Empfehlung darüber gegeben, ob eine Investition in diesem Segment in Istanbul vorteilhaft ist.

1.2 Abgrenzung der Arbeit

Institutionelle Investoren sind definiert als „juristische Personen […], die im Sinne von Kapitalsammelstellen für Dritte Gelder professionell anlegen und verwalten, wobei die Kapitalanlagetätigkeit Haupt- oder Nebenzweck der unternehmerischen Tätigkeit sein kann.“15 Zu ihnen zählen Versicherungen und Pensionskassen, geschlossene und offene Fonds, Banken, Kapitalanlagegesellschaften etc..16 In der Regel sind institutionelle Investoren durch ihre Risikoscheuheit und ihr rationales Handeln gekennzeichnet.17

Daneben gilt in dieser Arbeit folgende Definition:

Ein europäisches Shopping-Center ist eine Einzelhandelsimmobilie, welche als eine einschließende, gemeinschaftliche Einheit geplant, gebaut und gemanaget wird, mit einer vermietbaren Bruttofläche (GLA) von mindestens 5.000 m².18

1.3 Gang der Untersuchung

Die vorliegende Arbeit ist in vier Kapitel gegliedert. Nach der Einleitung im ersten Kapitel, wird im Zweiten auf die Standort- und Marktanalyse für Shopping-Center in Istanbul eingegangen, da diese für einen Investor als Entscheidungsgrundlage für ein Investment dienen.19 Die Standortanalyse umfasst dabei alle derzeitigen sowie zukünftigen Rahmenbedingungen in Istanbul. Da in dieser Ausarbeitung kein explizites Investitionsobjekt sondern der gesamte Investitionsstandort Istanbul analysiert wird, wird dabei lediglich auf den Makrostandort eingegangen. Anschließend wird der Shopping-Center Markt Istanbuls analysiert. Dabei werden zu Beginn die relevanten Teilmärkte bestimmt, denn der korrekten Abgrenzung des relevanten Marktes kommt hier eine besondere Bedeutung zu.20 Die erzielbare Rendite ist für einen Investor das ausschlaggebende Entscheidungskriterium bei einer Investition. Daher ist die Untersuchung des Investmentmarktes aus Investorensicht von großer Bedeutung. Angesichts der Tatsache, dass der Investmentmarkt in großer Abhängigkeit mit dem Flächen- bzw. Mietmarkt steht, wird dies in der vorliegenden Arbeit berücksichtigt.21 So wird zunächst der Flächen- bzw. Mietmarkt und anschließend der Investmentmarkt analysiert. Da bei langfristig orientierten institutionellen Investoren hochwertige und moderne Shopping-Center im Vordergrund stehen, wird in diesem Kapitel abschließend auf die qualitativen Anforderungen eines Centers in Istanbul eingegangen.22

Im dritten Kapitel wird auf die rechtlichen und steuerrechtlichen Restriktionen für eine Immobilieninvestition in Istanbul eingegangen, denn diese sind vor einem Markteintritt zu berücksichtigen.

Im vierten Kapitel werden schließlich die gesammelten Ergebnisse zusammenfassend dargestellt und anschließend wird der Shopping-Center-Markt in Istanbul bewertet sowie ein Ausblick gegeben.

2 Standort- und Marktanalyse Istanbul

Die Leistungen der Standort- und Marktanalyse beinhalten eine „[…]objektive, methodisch aufgebaute, fachlich fundierte Untersuchung der wesentlichen Rahmenbedingungen für eine Immobilieninvestition[…]“23. Eine mögliche Zielsetzung dabei ist, unter ökonomischen Gesichtspunkten verschiedene Standorte auf ihre jeweilige Eignung bezüglich eines bestimmten Nutzungskonzeptes zu bewerten.24

2.1 Standortanalyse

Die Charakteristika eines Grundstücks und dessen Umfeld werden anhand von Standortanalysen in kritischer Art und Weise untersucht. Diese Analysen sind in der Regel auf eine lange Sicht angelegt, da sich Standorte typischerweise nur über langfristige Zeithorizonte verändern.25 Zunächst besteht die Aufgabe der Standortanalyse darin, alle aktuellen und zukünftig absehbaren Gegebenheiten im räumlichen Umfeld einer Immobilie zu erheben und anschließend für die geplante Nutzungsart zu beurteilen. Dabei stehen die spezifischen Standortanforderungen des jeweiligen Nutzungssektors im Vordergrund. Die räumliche Bezugsbasis wird hierbei nach dem Makrostandort, also dem großräumlichen Verflechtungsgebiet wie Stadt, Region etc. und dem Mikrostandort, also der unmittelbaren Umgebung des jeweiligen Projektstandortes unterschieden. Des Weiteren erfolgt eine Unterscheidung nach der Lage, also der Einzelparzelle.26

Da in dieser Ausarbeitung kein expliziter Projektstandort bzw. explizites Investitionsobjekt, sondern der gesamte Investitionsstandort Istanbul analysiert wird, wird im Folgenden lediglich auf den Makrostandort eingegangen.

„Bei der Analyse des Makrostandortes wird die Immobilie einem geographisch bestimmten Raum zugeordnet, innerhalb dessen die wirtschaftlichen, gesellschaftlichen und politischen Entwicklungen Wert bildenden Einfluss auf eine Liegenschaft haben.“27

2.1.1 Geographische Lage

Geographisch erstreckt sich die Türkei über zwei Kontinente. Der größte Teil des Landes befindet sich mit ca. 97% auf dem asiatischen Kontinent und 3% der Gesamtfläche liegen auf dem europäischen Kontinent. Die Landesgrenzen haben eine Gesamtlänge von ca. 9.848 km, davon sind 7.200 km vom Meer umgrenzt. Im Norden liegt das Schwarze Meer, im Süden das Mittelmeer und im Westen das Ägäische Meer. Daneben teilt sich das Land mit acht Nachbarländern seine Grenze. Im Nordosten grenzt die Türkei an Georgien, Armenien, Aserbaidschan, im Osten an den Iran, im Süden an den Irak und Syrien und im Nordwesten an Griechenland und Bulgarien.28 Istanbul, das wichtigste wirtschaftliche und kulturelle Ballungszentrum der Türkei, liegt im Westen und ist die größte Stadt des Landes. Mit einer Fläche von ca. 1.269 km² erstreckt sich Istanbul über die asiatische als auch die europäische Seite –geteilt durch den Bosporus- und ist somit die einzige Metropole, die auf zwei Kontinenten liegt.29

Abbildung 1: Geographische Lage Istanbuls

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: In Anlehnung an: Cografya, Türkiye Haritasi, o. S.

2.1.2 Infrastrukturelle Zentralität

Besonders bei Gewerbeimmobilien ist die infrastrukturelle Zentralität ein relevantes Kriterium.30 „Darunter versteht man die Lage im Raum – d.h. die jeweiligen Entfernungen zu anderen wichtigen Städten – sowie die Anbindung an den Straßenverkehr, Autobahn, Bahn, Flughafen oder Wasserstraßen.“31 Aufgrund der Tatsache, dass die Verkehrsinfrastruktur historisch sehr langsam wächst, handelt es sich dabei um langfristig effiziente Standortvor- oder –nachteile. Aus diesem Grund sollten aktuelle Planungen ebenfalls einbezogen werden.32

Istanbul ist eine sich sehr stark entwickelnde Stadt. Besonders in größeren Städten wie Istanbul sind der Verkehr und die Beförderungsmittel eines der größten Probleme. Derzeit leben 60% der Bevölkerung auf der europäischen und 40% auf der asiatischen Seite der Stadt, während 66% der Einwohner auf der europäischen und 34% auf der asiatischen Seite arbeiten. Bis zum Jahr 2023 wird prognostiziert, dass 71% auf der europäischen und 29% auf der asiatischen Seite Istanbuls leben werden und die Zahl der Beschäftigten sich weiterhin auf die europäische Seite verlagern wird. Die hohe Konzentration auf die europäische Seite bringt mit sich, dass dies Auswirkungen auf den Verkehr der Stadt haben wird und überwiegend die beiden Bosporus-Brücken der Stadt darunter leiden werden.33

Im nationalen und internationalen Fernverkehr besitzt Istanbul zwei internationale Flughäfen, der Atatürk International Airport auf der europäischen und Sabiha Gökcen auf der asiatischen Seite. Das Besondere an der Stadt ist, dass sie über den wichtigsten Hafen des Landes verfügt. Darüber hinaus besitzt die Stadt mit dem Busbahnhof Esenler den größten Bahnhof Europas und ein gut ausgebautes Autobahnnetz, welches fortlaufend erweitert wird.34 Den Hauptanteil des Verkehrsaufkommens stellen das relativ gut vernetzte Bussystem, die Dolmus (Sammeltaxen), Taxen und Pkws dar.35

Istanbul steht im Mittelpunkt der laufenden und geplanten Investitionen beim Ausbau der Straßeninfrastruktur und Verbesserung der Nationalstraßen. Bis 2015 werden insgesamt 22,6 Mrd. Neue Türkische Lira (1 Euro = 1,88 YTL) in den Verkehrssektor investiert, um die Straßenverkehrsprobleme in den Griff zu bekommen. Beispielsweise ist derzeit eine dritte Hängebrücke am Bosporus geplant. Die Planung befindet sich allerdings noch in der Frühphase. Aktuell wird der Bau eines Unterwassertunnels für leichte Straßenfahrzeuge unter dem Marmara-Meer vorgenommen.36

Für die Zukunft müssen sowohl die Stadt als auch Investoren bezüglich der Verkehrsplanung deutlich aufmerksamer werden als bisher, denn nach MetroCity- Chefin Semet Yolac beeinflusst jedes neue Shopping-Center den Verkehr negativ.37

2.1.3 Soziodemographische Struktur

Ende 2007 wurde durch die Statistikbehörde TÜIK eine Neuzählung der Einwohner des Landes vorgenommen und die Einwohnerzahl der Türkei wurde dabei von 73 Mio. Einwohner auf 70,6 Mio. Einwohner korrigiert. Die Bevölkerungszahl Istanbuls hat sich dagegen um ungefähr 2 Mio. auf 12,6 Mio. erhöht. Der Anteil der städtischen Bevölkerung liegt momentan bei 70,5%, wobei die Tendenz steigend und die Zunahme in Istanbul ungebremst ist. 17,8% der Gesamtbevölkerung leben in Istanbul. Im Gegensatz zu den meisten europäischen Ländern ist die Türkei ein extrem junger Markt. Das Durchschnittsalter liegt bei 28,3 Jahren und über ein Viertel der Einwohner der Türkei sind jünger als 15 Jahre. Nur 7,1% der Bevölkerung sind über 65 Jahre alt und zwei Drittel fallen demnach in die wirtschaftlich aktive Altersgruppe der

15 - 64-Jährigen (66,5%). Im Landesdurchschnitt erreicht die Bevölkerungsdichte

92 Einwohner pro km², wobei die Metropole Istanbul einen Spitzenwert von 2.420 Personen pro km² aufweist.38 Im Vergleich hierzu hat Berlin 3.800 Einwohner je km².39 Bezogen auf Shopping-Center in Istanbul liegt das Durchschnittsalter der Kunden bei ungefähr 38 Jahren. Anzumerken ist in diesem Zusammenhang auch, dass die Kunden jünger, wohlhabender und anspruchsvoller geworden sind.40

Die positive Bevölkerungsstruktur und –entwicklung ist ein entscheidender Faktor für den Bedarf an Shopping-Center-Flächen. Daneben sind Kennzahlen wie beispielsweise das Einkommen und die Kaufkraft ebenfalls wichtige Kriterien für die Flächenentwicklung und werden im Kapitel 2.2.3 Flächennachfrageanalyse näher erläutert.

2.1.4 Wirtschaftsentwicklung

Die wirtschaftliche Entwicklung des Ziellandes ist eine der wichtigsten Faktoren für das Interesse eines Investors.41

Die Entwicklung der türkischen Wirtschaft ist trotz der politischen Verunsicherung durch die vorgezogene Parlaments- und Präsidentenwahlen und der zugespitzten Lage in den Grenzgebieten zum Irak sowie der amerikanischen Hypothekenkrise im Jahr 2007 insgesamt positiv verlaufen.42

Die jährlich erscheinende Studie „Emerging Trends in Real Estate Europe“ beleuchtet

27 Immobilienmärkte in Europa, basiert auf Umfragen und Interviews mit 500 Entscheidungsträgern aus der Immobilienwirtschaft und gibt Ausblicke zur Entwicklung der diversen Immobilienbereiche und –märkte sowie deren Rolle im Kapitalmarkt und in der allgemeinen Wirtschaft.43 In der Studie 2007 landete die Türkei auf dem ersten Platz der wirtschaftswachstumsstärksten Länder und im Jahr 2008 belegte die Türkei den 2. Platz.44

Tabelle 1: Wirtschaftswachstum in Europa (reales BIP-Wachstum in %)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: In Anlehnung an: PWC / ULI, Emerging Trends in Real Estate Europe 2008, S. 5.

Nach dem starken Aufschwung der letzten fünf Jahre mit Wachstumsraten des Bruttoinlandsproduktes von durchschnittlich mehr als 7% pro Jahr, betrug im Jahr 2007 das Bruttoinlandsprodukt 5,7%, was eine leichte Abschwächung des Zuwachses gegenüber dem Jahr 2006 (6,1%) bedeutet.45 Allerdings erwartet die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) im Zeitraum und 2012 weiterhin ein durchschnittlich reales Wachstum des BIP von 7,2% pro Jahr.46

Wichtiger Faktor für die Entwicklung des BIP war für 2007 der Export. Jedoch gilt die jährlich um etwa 20% expandierende Bauwirtschaft (siehe Abbildung 2) als weitere Triebkraft, die sich weiterhin besonders dynamisch zeigt.47 Das Bruttoinlandsprodukt pro Kopf für 2007 erhöhte sich durch die in Kapitel 2.1.3 beschriebene Anpassung der Bevölkerung um 297 US$ auf 6.470 US$.48

Abbildung 2: BIP-Entstehung 2005: Hauptsektoren und deren wichtigsten Branchen

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: In Anlehung an: Baden-Württemberg International, Türkei 2007 – Daten und Fakten, S. 7.

Dem Immobiliensektor kommt durch den kräftig expandierenden Wohnungsbau und Investitionen in kommerzielle Immobilien wie Einkaufs- und Freizeitzentren sowie Bürohäuser eine steigende Bedeutung zu. Darunter verstärken auch deutsche Unternehmen ihr Engagement in diesem Bereich.49 Das Zentrum der Bauindustrie der Türkei, der Yapi Endüstri Merkez, prognostiziert für die Türkei eine 50%-ige Zunahme der Aktivitäten in der Bauwirtschaft bis 2014.50

Bei ausländischen Direktinvestitionen wird nach einem neuen Höchststand von fast 22 Mrd. US$ 2007 für das folgende Jahr nun ein Rückgang erwartet. Ursachen hierfür sind neben einer abwartenden Haltung angesichts der politischen Unsicherheiten die mögliche Verschiebung einiger Privatisierungsprojekte.51

Die Inflationsrate, die im Jahr 2002 noch bei 45% lag, betrug bereits im Jahr 2005 8%.52 Ähnlich wie in den meisten westlichen Industrieländern wurde ein geldpolitischer Ausschuss gegründet, der über die Zinspolitik entscheidet. Des Weiteren wurde ein System eines Inflationsziels eingeführt, das für das Jahr 2006 bei 5% und für die Jahre 2007 und 2008 jeweils bei 4% liegt.53 Das Inflationsziel konnte allerdings mit 9,6% im Jahr 2006 und 7,7% in 2007 nicht gehalten werden. Für 2008 wird mit einer Inflation von 5,5% gerechnet.54

Aufgrund der Währungsreform am 01.01.2005, bei der es einen Währungsschnitt um sechs Nullen gab, wurde durch die Zentralbank eine größere Transparenz und Glaubwürdigkeit in der Geldpolitik geschaffen. Jedoch ist das türkische Währungs- system weiterhin anfällig. So führte der starke Wertefall der türkischen Lira zum Euro für einen sofortigen Anstieg der Inflationsrate, die in den Sommermonaten 2007 erstmals wieder im zweistelligen Bereich lag.55

Des Weiteren ist Deutschland seit langem wichtigster Handelspartner der Türkei. So nahm im Jahr 2006 der Handel in beide Richtungen gegenüber dem Vorjahr erneut stark zu. Darüber hinaus war Deutschland im Jahr 2007 das wichtigste Zielland für türkische Güter und war mit einem Anteil von 11,4% vor Großbritannien (7,8%) und Italien (7,4%) vertreten.56

In der ersten Jahreshälfte 2008 wird das konjunkturelle Bild der Türkei durch innere sowie äußere Faktoren getrübt. Fortgesetzte Verfahren und Diskussionen um Verfassungsänderungen und Parteiverbote behindern die wirtschaftspolitische Arbeit und sorgen für Verunsicherung in der Bevölkerung. Die soeben genannten Kennziffern sind daher negativer ausgefallen als es aufgrund der Basisdaten möglich wäre.57 Trotz dessen befindet sich die türkische Wirtschaft in einem Prozess der Öffnung und Modernisierung, zu dem auch ausländische Investoren beitragen.58

2.2 Analyse des Shopping-Center-Marktes

Um als institutioneller Investor eine erfolgreiche Investitionsentscheidung im Bereich Shopping-Center treffen zu können, bedarf es unter anderem einer Analyse des Einzelhandels- bzw. Shopping-Center-Marktes am jeweiligen Standort.59

„Das Ziel der Marktanalyse ist die kurz- und mittelfristige Abschätzung des Vermietungs- und Verkaufserfolgs einer Nutzungskonzeption für ein Objekt oder Projekt. Dazu wird die Angebots- und Nachfragesituation auf den Anlage- und Vermietungsmärkten untersucht“60 Dabei erstreckt sich die Untersuchung im Wesentlichen auf den relevanten Teilmarkt, wobei der korrekten Abgrenzung des Marktes eine besondere Bedeutung zukommt (siehe Kapitel 2.2.1).61 Darüber hinaus lassen sich Marktanalysen in quantitativer und qualitativer Form unterscheiden. So wird im Kapitel 2.2.2 bis Kapitel 2.2.4 das Angebot und die Nachfrage auf m²-Basis untersucht und im Kapitel 2.2.5 ein allgemeines Bild im Hinblick auf die qualitativen Aspekte wie Einzelhandelskonzepte und architektonische Anforderungen gegeben.62 Da in dieser Arbeit kein expliziter Projektstandort bzw. explizites Investitionsobjekt analysiert wird und somit unter anderem keine konkrete Vorstellung von Art und Größenordnung (allerdings größer als 5.000 m²) des Shopping-Centers existiert, wird im Folgenden ein allgemeiner Überblick über die im Punkt 2.2.1.1 definierten Stadtbezirke Istanbuls gegeben. Dieser Punkt dient als Grundlage für die darauf folgenden Kapitel, die sich mit der Analyse des Mietmarktes für Shopping-Center- Flächen in Istanbul befassen. Anschließend wird auf die qualitativen Anforderungen eines Shopping-Centers in Istanbul eingegangen, da für einen institutionellen Investor hochwertige und moderne Shopping-Center im Vordergrund stehen. Abschließend wird in diesem Kapitel der Investmentmarkt Istanbuls analysiert, da dieser in Abhängigkeit mit dem Flächen- bzw. Mietmarkt steht (Abhängigkeiten werden im Kapitel 4.2 näher erläutert).

2.2.1 Abgrenzung der relevanten Teilmärkte

In Abhängigkeit vom anvisierten Genauigkeitsgrad der Marktanalyse erfolgt eine aggregierte Analyse, also eine Untersuchung des Gesamtmarktes oder eine disaggregierte Analyse, d. h. es basiert auf einer genauen Differenzierung in räumliche und sachliche Teilmärkte.63 Nachfolgend wird auf die räumliche und sachliche Marktabgrenzung eingegangen.

2.2.1.1 Räumliche Marktabgrenzung

Aus Sicht eines institutionellen Investors sind Einzelhandelslagen vor allem im Stadtkern besonders interessant, da hier aufgrund einer höheren Nachfrage und mangelnder Anzahl an Flächen höhere Mieten erzielt werden können.64 Um die Aussagekraft der Marktanalyse zu steigern, werden in dieser Ausarbeitung Town Centre Malls und District Shopping-Center untersucht.

Nach dem British Council of Shopping-Center (BCSC) werden Town Center Malls als Shopping-Center klassifiziert, die in der Innenstadt oder in den Central Business Districts (CBD) angesiedelt sind. Hingegen werden District Shopping-Center als Center klassifiziert, die sich außerhalb der Town Center Malls, allerdings innerhalb der Stadt Istanbul befinden.65 Town Center Malls sind in der folgenden Abbildung in gelb unterteilt und beinhalten die Stadtbezirke Bakirköy, Sisli, Besiktas, Kagithane, Üsküdar und Kadiköy.66

Folglich beziehen sich alle Angaben der Marktanalyse räumlich auf die in der Abbildung 3 dargestellten Stadtbezirke.

Abbildung 3: Stadtbezirke Istanbul 2008

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: In Anlehnung an: Az ve öz, Istanbul’un yeni haritasi, o. S.

Aufgrund der teilweise stark besiedelten Stadtviertel wurde Istanbul in diesem Jahr in insgesamt 39 Stadtbezirke eingeteilt (vorher 32). Beispielsweise gab es in dem Stadtteil Gaziosmanpasa rund 1 Mio. Einwohner, was zur Folge hatte, dass dieser Stadtteil geteilt wurde und Sultangazi hinzukam.67

2.2.1.2 Sachliche Marktabgrenzung

Der Shopping-Center-Markt Istanbuls wird nachfolgend sachlich abgegrenzt, wobei hier u. a. gebäudespezifische Aspekte eine Rolle spielen.

So hat der International Council of Shopping Center (internationaler Wirtschafts- verband der Einkaufszentren) die europäischen Shopping-Center nach ihren Typen und Standards definiert. Diese werden auch von der türkischen Alisveris Merkezleri ve Perakendiciler Dernegi (AMPD) - die auch der Trade Council of Shopping Centers & Retailers angehört (TCSCR) - auf türkische Shopping-Center angewandt.68

Die Klassifizierung erfolgt in elf internationale Standards für europäische Center-Typen, die wiederum in traditionelle und spezialisierte Center gruppiert werden (siehe Tabelle 2). Die Marktanalyse wird sich dabei nur auf die traditionellen Center beziehen, da Retail Parks, Factory Outlet Center sowie Theme-Oriented Center nicht Bestandteil dieser Untersuchung sind.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Eigene Darstellung: In Anlehnung an: Lambert, One Step Closer to a Pan-European Shopping Center Standard, S. 35.

Unter traditionellen Centern wird ein multifunktionales Konzept verstanden, welches umschlossen oder nicht umschlossen (engl. Open-air) sein kann und durch die Größe klassifiziert ist.69

Hierbei werden die Shopping-Center von „Small“ bis „Very Large“ eingestuft und mit den Angaben der jeweiligen vermietbaren Bruttoflächen ergänzt.

In der vorliegenden Arbeit basieren alle Angaben in der Marktanalyse auf alle traditionelle Shopping-Center-Typen von einer Größenklasse größer als 5.000 m².

2.2.2 Flächenangebotsanalyse

Die Analyse des Flächenangebotes umfasst das verfügbare Flächenangebot, den Leerstand und die Neufertigstellungen.70 Nachfolgend werden diese Aspekte in Bezug auf den Shopping-Center-Markt in Istanbul untersucht. Ergänzend zum Flächenangebot werden die bestehenden Shopping-Center nach Größenklassen analysiert und anhand von drei Centern beispielhaft näher gebracht. Auf diese drei Center wird in dieser Arbeit vermehrt Bezug genommen.

2.2.2.1 Verfügbares Flächenangebot

Der Shopping-Center-Markt Istanbuls hat sich in den letzten zwei Jahren signifikant entwickelt. Die Metropole ist mit momentan 62 Centern und einer vermietbaren Bruttofläche (GLA) von 1,5 Mio. m² im Vergleich zum Gesamtmarkt Türkei (3,8 Mio. m²) weit führender Standort. Für das Jahr 2007 ergibt sich ein Anteil von 40% an Shopping-Centern allein in Istanbul.71

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: In Anlehnung an: DTZ Pamir & Soyuer, Turkey retail market overview, S. 5.

Ende 2006 zählte die Stadt 50 Shopping-Center mit einer Gesamtfläche von rund 1,1 Mio. m².72 Dies entspricht einem Anstieg bis zum Februar 2008 von knapp

500.000 m² vermietbarer Bruttofläche mit 11 neuen Centern.73 Daneben lag im Jahr 2006 der Anteil an Town Center Malls (Innenstadt oder in CBC’s) bei 46% und an Distict Shopping-Center (außerhalb der Town Center Malls, innerhalb der Stadt) bei 42%.74

Darüber hinaus lag die durchschnittlich vermietbare Bruttofläche pro 1.000 Einwohner im Jahr 2006 bei rund 95 m², im Gesamtmarkt Türkei lag dieser bei 58 m². Istanbul belegte hier im Vergleich zu anderen türkischen Städten den ersten Platz.75

Im darauf folgenden Jahr 2007 lag der Durchschnitt der Stadt bei rund 110 m² pro

1.000 Einwohner. Trotz des Wachstums und dem größten Anteil an vermietbarer Bruttofläche erreichte Istanbul dabei den 3. Platz nach Eskisehir und Ankara.76 Aufgrund des Anstiegs der gesamten Bruttofläche bis zum Frühjahr 2008 entwickelte sich diese Kennzahl weiterhin auf 118 m² pro 1.000 Einwohner. Im Vergleich mit der Stadt Warschau (500 m² pro 1.000 Einwohner) und Prag (400 m² pro 1.000 Einwohner) liegt die Dichte des Shopping-Center-Marktes Istanbuls dennoch ziemlich unter diesen Werten. Diese Unterentwicklung der Fläche in m² pro 1.000 Einwohner (der europäische Durchschnitt liegt bei 200) ist für den Investor ein wichtiger Schlüsselfaktor77 und wird infolgedessen im Kapitel 2.2.3 Flächennachfrageanalyse erneut dargelegt.

Darüber hinaus wurde in der Türkei bis September 2007 im Vergleich zur selben Periode im Vorjahr 2006 ein Wachstum des Einzelhandelsumsatzes von 23% verzeichnet. Dieser lag für das Gesamtjahr 2007 bei 137 Mrd. US$ (entspricht ca. 98,42 Mrd. €)78 und soll bis 2010 auf 199 Mrd. US$ (entspricht ca. 142,96 Mrd. €)79 ansteigen (Wachstum von 45%).80 Daneben lag der Einzelhandelsumsatz in Deutschland im Jahr 2006 bei 391,9 Mrd. € und stieg im Jahr 2007 um 0,5% auf 393,9 Mrd. €.81

2.2.2.2 Bestehende Shopping-Center nach Größenklassen

Die hohe Bedeutung von Shopping-Centern für die Versorgung Istanbuls wird anhand der Verkaufsflächenausstattung deutlich. Rund 1 Mio. m² GLA weist die Kategorie Shopping-Center über 20.000 m² mit über 30 Centern aus. Großflächige Malls sind vor allem in der Innenstadt oder CBD’s (Town Center Malls) wie in Sisli und Besiktas angesiedelt.82 Um namenhafte Shopping-Center und ihre Größenklassen in einem bestimmten Gebiet zu nennen, werden nachfolgend Center in den soeben erwähnten Bezirken Sisli und Besiktas kurz vorgestellt.

Akmerkez

Das in Etiler (Besiktas) gelegene Akmerkez wird als „Mutter der modernen Shopping- Center“ bezeichnet und wurde 1993 als drittes Einkaufszentrum am Bosporus eröffnet. Mit seinen 34.500 m² Einzelhandelsfläche zählt das Center in Istanbul zu den Shopping-Centern mittlerer Größe (siehe Tabelle 2). 1995 wurde das Akmerkez durch den ICSC zum besten europäischen Center gewählt und im darauf folgendem Jahr sogar zum weltweit besten Einkaufszentrum. Seine Besonderheit ist der dreieckige Grundriss und im Gesamten ist das Akmerkez ein Gebäudekomplex mit gemischter Nutzung (Einzelhandel, Büro, Wohnen).83

[...]


1 Vgl. Allendorf/Virubova, Strukturmodell für den Aufbau multinationaler Immobilienportfolios, S. 258 f.

2 Vgl. Hinrichs, Entwicklung grenzüberschreitender Immobilieninvestitionen, S. 78.

3 Vgl. Allendorf/Virubova, Strukturmodell für den Aufbau multinationaler Immobilienportfolios, S. 258 f.

4 Vgl. Hinrichs, Entwicklung grenzüberschreitender Immobilieninvestitionen, S. 78.

5 PriceWaterhouseCoopers / Urban Land Institute, Emerging Trends in Real Estate Europe 2008, S. 31.

6 Vgl. Maierhofer, „Dubai zwischen den Kontinenten“, S. 30.

7 Vgl. Süddeutsche Zeitung, EU will Verhandlung beschleunigen, o. S.

8 Vgl. Escher/Raggamby, Zwischen Okzident und Orient, S. 16.

9 Vgl. Bomke, Investoren suchen in der Türkei nach dem rechten Dreh, S. 3.

10 Vgl. ECE, Center News – 2006, S. 13.

11 Vgl. Bundesagentur für Außenwirtschaft, Bevölkerungszahl der Türkei ist geringer als angenommen, o. S.

12 Vgl. DTZ Pamir & Soyuer, Turkey retail market overview 2006, S. 7.

13 Vgl. Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Bevölkerung in Berlin im September 2007, S. 1.

14 Vgl. IHK Berlin, Liste der Shopping-Center in Berlin, S. 2.

15 Walbröhl, Die Immobilienentscheidung im Rahmen des Kapitalanlagemanagements institutioneller Anleger, S. 9.

16 Vgl. Von Sydow, Grundlagen der Anlagepolitik von Versicherungen, S. 215.

17 Vgl. Bysh, Anlagestrategien, Märkte und Beteiligungsformen ausländischer Global Player im Überblick, S. 202.

18 Vgl. Lambert (ICSC), One Step Closer to a Pan-European Shopping Center Standard, S. 35.

19 Vgl. Bulwien, Immobilienwirtschaft, Standortfaktoren, Mieten und Preise (am Beispiel Deutschland), S. 19.

20 Vgl. Bone-Winkel / Isenhöfer / Hofmann, Projektentwicklung, S. 248.

21 Vgl. Isenhöfer / Väth / Hofmann, Immobilienanalyse, S. 433 f.

22 Vgl. Mfi, Joint-Venture: Henderson und mfi gründen Shopping-Center-Fonds, o. S

23 Muncke/Dziomba/Walter, Standort- und Marktanalysen in der Immobilienwirtschaft – Ziele, Gegenstand, methodische Grundlagen und Informationsbeschaffung, S. 133.

24 Vgl. Muncke/Dziomba/Walter, Standort- und Marktanalysen in der Immobilienwirtschaft – Ziele, Gegenstand, methodische Grundlagen und Informationsbeschaffung, S. 133.

25 Vgl. Väth/Hoberg, Immobilienanalyse – die Beurteilung von Standort, Markt, Gebäude und Vermietung, S. 361.

26 Vgl. Muncke/Dziomba/Walter, Standort- und Marktanalysen in der Immobilienwirtschaft – Ziele, Gegenstand, methodische Grundlagen und Informationsbeschaffung, S. 143.

27 Demmer, Vom strategischen zum operativen Portfoliomanagement, S. 367.

28 Vgl. Weltbericht, Die Geographie Türkei, Abrufdatum: 16.05.2008, o. S.

29 Vgl. Türkei Reiseführer, Das Reiseziel Türkei, Abrufdatum: 16.05.2008, o. S.

30 Vgl. Väth/Hoberg, Immobilienanalyse – die Beurteilung von Standort, Markt, Gebäude und Vermietung, S. 364.

31 Väth/Hoberg, Immobilienanalyse – die Beurteilung von Standort, Markt, Gebäude und Vermietung, S. 364.

32 Vgl. Väth/Hoberg, Immobilienanalyse – die Beurteilung von Standort, Markt, Gebäude und Vermietung, S. 364 f.

33 Vgl. Turkey Real Estate Yearbook 2007, Turkey’s Miracle, S. 37.

34 Vgl. Degi-Research Immobilien Fokus, uzun vadeli gelismeler, S. 2.

35 Vgl. Fologo, Straßenverkehr Istanbul, o. S.

36 Vgl. Bundesagentur für Außenwirtschaft, Türkei baut Straßen- und Schienenwege aus, o. S.

37 Vgl. Hardebusch, Flächenboom am Bosporus, S. 46 f.

38 Vgl. Bundesagentur für Außenwirtschaft, Bevölkerungszahl der Türkei ist geringer als angenommen,

o. S.

39 Vgl. Statistik Berlin, Fläche und Bevölkerung, o. S.

40 Vgl. Hardebusch, Flächenboom am Bosporus, S. 46 f.

41 Vgl. Väth/Hoberg, Immobilienanalyse – die Beurteilung von Standort, Markt, Gebäude und Vermietung, S. 365.

42 Vgl. Bundesagentur für Außenwirtschaft, Wirtschaftstrends – Türkei Jahreswechsel 2007/2008, Abrufdatum: 16.05.2008, S. 1.

43 Vgl. PriceWaterhouseCoopers, Moskau und Istanbul: Top-Immobilienmärkte hinsichtlich Investment und Development – London fällt stark zurück, o. S.

44 Vgl PriceWaterhouseCoopers / Urban Land Institute, Emerging Trends in Real Estate Europe 2007, S.6; PriceWaterhouseCoopers / Urban Land Institute, Emerging Trends in Real Estate Europe 2007, S. 5.

45 Vgl. PWC / ULI, Emerging Trends in Real Estate Europe 2008, S. 5.

46 Vgl. Baden-Württemberg International, Türkei 2007 – Daten und Fakten, S. 28.

47 Vgl. Bundesagentur für Außenwirtschaft, Wirtschaftstrends – Türkei Jahreswechsel 2007/2008, S. 1.

48 Vgl. Bundesagentur für Außenwirtschaft, Bevölkerungszahl der Türkei ist geringer als angenommen, o. S.

49 Vgl. Baden-Württemberg International, Türkei 2007 – Daten und Fakten, S. 28.

50 Vgl. Bundesagentur für Außenwirtschaft, Wirtschaftstrends – Türkei Jahreswechsel 2007/2008, S. 11 f.

51 Vgl. Bundesagentur für Außenwirtschaft, Wirtschaftstrends kompakt Türkei Jahresmitte 2008, o. S.

52 Vgl. Gerharz, Ein Traum aus 1001 Nacht, S. 16.

53 Vgl. Baden-Württemberg International, Türkei 2007 – Daten und Fakten, S. 40.

54 Vgl. Bundesagentur für Außenwirtschaft, Wirtschaftstrends – Türkei Jahreswechsel 2007/2008, S. 1 f.

55 Vgl. Baden-Württemberg International, Türkei 2007 – Daten und Fakten, S. 40.

56 Vgl. Bundesagentur für Außenwirtschaft, Wirtschaftstrends – Türkei Jahreswechsel 2007/2008, S. 6 f.

57 Vgl. Bundesagentur für Außenwirtschaft, Wirtschaftstrends kompakt Türkei Jahresmitte 2008, o. S.

58 Vgl. Himmighoffen, Aufbruch zwischen Europa und Asien, S. 46.

59 Vgl. Wollweber, Rahmenbedingungen und Beispiele erfolgreicher Investitionsentscheidungen international tätiger Investoren, S. 610.

60 Bone-Winkel / Isenhöfer / Hofmann, Projektentwicklung, S. 248.

61 Vgl. Bone-Winkel / Isenhöfer / Hofmann, Projektentwicklung, S. 248.

62 Vgl. Isenhöfer / Väth / Hofmann, Immobilienanalyse, S. 395.

63 Vgl. Isenhöfer / Väth / Hofmann, Immobilienanalyse, S. 395.

64 Vgl. Jones Lang LaSalle, Investors turn to Turkey as Shopping Centre Market Hots up, o. S.

65 Vgl. DTZ, Turkey retail market overview 2007, S. 12.

66 Vgl. DTZ, Turkey retail market overview 2006, S. 8.

67 Vgl. Az ve öz, Istanbul’un yeni haritasi, o. S.

68 Vgl. AMPD, ICSC´nin AVM standartlarina göre siz hangi kategoridesiniz?, S. 48.

69 Vgl. Lambert, One Step Closer to a Pan-European Shopping Center Standard, S. 35.

70 Vgl. Isenhöfer / Väth / Hofmann, Immobilienanalyse, S. 437.

71 Vgl. Jones Lang LaSalle / Alkas, Turkey Retail Market Commentary- April 2008, S. 3.

Abbildung 4: Türkei: Shopping-Center Bestand nach Städten 2007

72 Vgl. DTZ Pamir & Soyuer, Turkey retail market overview 2006, S. 7.

73 Vgl. Jones Lang LaSalle / Alkas, Turkey Retail Market Commentary- April 2008, S. 3.

74 Vgl. DTZ Pamir & Soyuer, Turkey retail market overview 2006, S. 7.

75 Vgl. DTZ Pamir & Soyuer, Turkey retail market overview 2006, S. 4.

76 Vgl. DTZ Pamir & Soyuer, Turkey retail market overview 2007, S. 5.

77 Vgl. Jones Lang LaSalle / Alkas, Turkey Retail Market Commentary- April 2008, S. 3 f.

78 Vgl. Haspa Hamburger Sparkasse, Wechselkurs - Archiv 2007, o. S.

79 Vgl. Haspa Hamburger Sparkasse, Wechselkurs - Archiv 2007, o. S.

80 Vgl. Jones Lang LaSalle, Turkey Shopping Centre Market Update, November 2007, S. 3.

81 Vgl. Financial Times Deutschland, Einzelhandelsumsatz in Deutschland, o. S.

82 Vgl. Krägenau, Think a little bit bigger in Istanbul, S. 14.

83 Vgl. Hardebusch, Flächenboom am Bosporus, S. 46 f.

Ende der Leseprobe aus 85 Seiten

Details

Titel
Der Shopping-Center-Markt Istanbuls aus Sicht eines deutschen institutionellen Investors
Hochschule
HAWK Hochschule für angewandte Wissenschaft und Kunst - Fachhochschule Hildesheim, Holzminden, Göttingen  (HAWK Holzminden)
Note
2,0
Autor
Jahr
2008
Seiten
85
Katalognummer
V112588
ISBN (eBook)
9783640110322
ISBN (Buch)
9783640117956
Dateigröße
1787 KB
Sprache
Deutsch
Anmerkungen
Die Arbeit beinhaltet zusätzlich eine aktuelle Shopping-Center-Liste Istanbuls mit zusätzlich wichtigen Informationen zu den jeweiligen Centern!
Schlagworte
Shopping-Center-Markt, Istanbuls, Sicht, Investors
Arbeit zitieren
Bachelor of Arts in Real Estate Deniz Ülkü (Autor), 2008, Der Shopping-Center-Markt Istanbuls aus Sicht eines deutschen institutionellen Investors, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/112588

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