Das Schlagwort des 21. Jahrhunderts scheint der Begriff „Global“ zu sein. So schreitet die Globalisierung der Immobilienmärkte, der sich auch deutsche institutionelle Investoren nicht verschließen, immer schneller voran. Dabei werden die klassischen Immobilienmarktfaktoren wie Angebot und Nachfrage sowie die wirtschaftlichen Entwicklungsperspektiven eines Standortes in der Zukunft eine immer größere Rolle spielen. Das in den vergangenen Jahren für Immobilieninvestments vorgesehene hohe Kapital hat diese Faktoren oftmals in den Hintergrund treten lassen. Die starke Nachfrage nach Immobilien in Deutschland hat dazu geführt, dass in allen Sektoren die Nettoanfangsrenditen zum Teil historische Tiefstände erreicht haben. Daher suchen Investoren zunehmend wieder nach höheren Renditen und sind dabei bereit, größere Risiken in Kauf zu nehmen. Aufgrund der eingeschränkten Investitionsalternativen und vor dem Hintergrund der Risikodiversifikation erweitert sich darüber hinaus der geographische Anlagehorizont. „Nachdem sich die Renditeunterschiede zwischen den etablierten Märkten in Westeuropa mit denen in Polen, Tschechien und Ungarn minimiert haben, geraten neue Märkte wie Rumänien, Bulgarien, Russland sowie die Türkei in den Focus der Investoren.“ Im Besonderen tritt die Türkei als Emerging Market in den Focus institutioneller Investoren. In der jüngsten Studie von Price Waterhouse Coopers und Urban Land Institute wird die Türkei unter den Gewinnern der Investmentmärkte Europas als „the India of Europe“ bezeichnet. Die Türkei wird neben Russland als Hotspot der kommenden Jahre gehandelt. Mit über 70 Millionen Einwohnern, einem Durchschnittsalter von rund 25 Jahren und seinem seit Jahren stabilen, hohen Wirtschaftswachstum zählt die Türkei zu den dynamischsten Märkten weltweit. Daneben will die Europäische Union (EU) die seit 2005 laufende Beitrittsverhandlung mit der Türkei beschleunigen.
Als erster deutscher institutioneller Anleger entdeckte die Commerz Grundbesitz Gruppe die Türkei. Im Juli 2005 wurden knapp 80 Millionen Euro in das Shopping-Center „Forum Bornova“ in Izmir über einen offenen Fonds investiert.
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Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
1.1 Problemstellung und Zielsetzung der Arbeit
1.2 Abgrenzung der Arbeit
1.3 Gang der Untersuchung
2 Standort- und Marktanalyse Istanbul
2.1 Standortanalyse
2.1.1 Geographische Lage
2.1.2 Infrastrukturelle Zentralität
2.1.3 Soziodemographische Struktur
2.1.4 Wirtschaftsentwicklung
2.2 Analyse des Shopping-Center-Marktes
2.2.1 Abgrenzung der relevanten Teilmärkte
2.2.1.1 Räumliche Marktabgrenzung
2.2.1.2 Sachliche Marktabgrenzung
2.2.2 Flächenangebotsanalyse
2.2.2.1 Verfügbares Flächenangebot
2.2.2.2 Bestehende Shopping-Center nach Größenklassen
2.2.2.3 Leerstandsraten
2.2.2.4 Shopping-Center Development-Pipeline
2.2.3 Flächennachfrageanalyse
2.2.3.1 Branchenstruktur am Praxisbeispiel
2.2.3.2 Einzelhändlernachfrage
2.2.3.3 Konsumentennachfrage
2.2.4 Mietpreisanalyse
2.2.4.1 Entwicklung des Mietpreisniveaus und der Spitzenmieten
2.2.4.2 Allgemeine Mietvertragsgestaltung
2.2.5 Qualitative Anforderungen
2.3 Analyse des Investmentmarktes für Shopping-Center
2.3.1 Transparenz des Marktes
2.3.2 Rendite- und Risiko-Entwicklungen
2.3.3 Marktteilnehmer
2.3.4 Entwicklung der relevanten Shopping-Center-Preise
2.3.4.1 Unbebaute Grundstücke
2.3.4.2 Bestehende Shopping-Center
2.3.4.3 Baukosten
2.3.5 Bedeutende Transaktionen
3 Rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen
3.1 Rechtliche Restriktionen
3.1.1 Abwicklung des Grunderwerbs
3.1.2 Immobilienerwerb durch Ausländer
3.1.2.1 Geeignete Gesellschaftsformen
3.1.2.2 Beteiligungsmöglichkeiten
3.1.3 Baurecht
3.2 Steuerrechtliche Restriktionen
3.2.1 Steuern beim Erwerb einer Immobilie
3.2.2 Besteuerung des Immobilienbestandes
3.2.3 Steuern bei der Immobilienveräußerung
4 Fazit
4.1 Zusammenfassung der Ergebnisse
4.2 Bewertung des Marktes und Ausblick
Zielsetzung & Themen
Ziel dieser Arbeit ist es, den Shopping-Center-Markt in Istanbul aus der Sicht eines deutschen institutionellen Investors zu analysieren, einen Überblick über relevante Marktaspekte zu geben und schließlich eine Empfehlung bezüglich der Vorteilhaftigkeit von Investitionen in diesem Segment auszusprechen.
- Analyse des Standort- und Marktumfeldes in Istanbul
- Untersuchung von Flächenangebot und -nachfrage im Shopping-Center-Sektor
- Bewertung der Markttransparenz sowie von Rendite- und Risikofaktoren
- Analyse der rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen für ausländische Investoren
Auszug aus dem Buch
2.1.1 Geographische Lage
Geographisch erstreckt sich die Türkei über zwei Kontinente. Der größte Teil des Landes befindet sich mit ca. 97% auf dem asiatischen Kontinent und 3% der Gesamtfläche liegen auf dem europäischen Kontinent. Die Landesgrenzen haben eine Gesamtlänge von ca. 9.848 km, davon sind 7.200 km vom Meer umgrenzt. Im Norden liegt das Schwarze Meer, im Süden das Mittelmeer und im Westen das Ägäische Meer. Daneben teilt sich das Land mit acht Nachbarländern seine Grenze. Im Nordosten grenzt die Türkei an Georgien, Armenien, Aserbaidschan, im Osten an den Iran, im Süden an den Irak und Syrien und im Nordwesten an Griechenland und Bulgarien.
Istanbul, das wichtigste wirtschaftliche und kulturelle Ballungszentrum der Türkei, liegt im Westen und ist die größte Stadt des Landes. Mit einer Fläche von ca. 1.269 km² erstreckt sich Istanbul über die asiatische als auch die europäische Seite –geteilt durch den Bosporus- und ist somit die einzige Metropole, die auf zwei Kontinenten liegt.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Dieses Kapitel führt in die Globalisierung der Immobilienmärkte ein und definiert das Ziel, den Shopping-Center-Markt in Istanbul aus Investorensicht zu untersuchen.
2 Standort- und Marktanalyse Istanbul: Das Kapitel liefert eine umfassende Analyse der makroökonomischen Standortfaktoren, des Shopping-Center-Marktes hinsichtlich Angebot, Nachfrage und Mieten sowie des Investmentmarktes.
3 Rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen: Hier werden die rechtlichen Restriktionen beim Immobilienerwerb durch Ausländer sowie die steuerlichen Aspekte bei Erwerb, Haltung und Veräußerung behandelt.
4 Fazit: Das abschließende Kapitel fasst die Ergebnisse zusammen und bewertet die Investitionsaussichten für Shopping-Center in Istanbul mittels eines 4-Quadranten-Modells.
Schlüsselwörter
Istanbul, Shopping-Center, Immobilieninvestment, institutionelle Investoren, Markttransparenz, Rendite, Standortanalyse, Flächennachfrage, Einzelhandel, Mietvertrag, Baurecht, Steuerrecht, Emerging Markets, Projektentwicklung, Kapitalanlage
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Bachelor-Thesis grundsätzlich?
Die Arbeit analysiert den Shopping-Center-Markt in Istanbul als potenzielles Ziel für Investitionen aus der Perspektive eines deutschen institutionellen Investors.
Welche zentralen Themenfelder werden in der Arbeit abgedeckt?
Die Arbeit behandelt die Standortfaktoren Istanbuls, die Marktsituation für Shopping-Center, die spezifischen Investmentbedingungen sowie rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist eine fundierte Analyse und Bewertung des Marktes, um eine Entscheidungshilfe für institutionelle Investoren hinsichtlich einer Investition in diesem Segment zu bieten.
Welche wissenschaftlichen Methoden kommen zum Einsatz?
Es erfolgt eine qualitative und quantitative Marktanalyse, gestützt auf aktuelle Studien, Datenerhebungen vor Ort sowie die Anwendung des 4-Quadranten-Modells zur Darstellung der Marktmechanismen.
Was steht im Hauptteil der Arbeit im Vordergrund?
Der Hauptteil gliedert sich in die Standortanalyse, die detaillierte Untersuchung des Flächen- und Mietmarktes sowie eine Analyse des Investmentmarktes unter Berücksichtigung von Transparenz und Rendite.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Untersuchung?
Wesentliche Begriffe sind Immobilieninvestment, Istanbuler Shopping-Center-Markt, Rendite-Risiko-Profil, institutionelle Investoren und die steuerlichen Rahmenbedingungen für ausländische Gesellschaften.
Welche Rolle spielt die asiatische Seite Istanbuls in der Marktanalyse?
Die Arbeit identifiziert die asiatische Seite als aktuell unterversorgt mit Shopping-Center-Flächen, was langfristig ein erhebliches Potenzial für neue Projektentwicklungen bietet.
Wie bewertet der Autor die Auswirkungen des "4-Quadranten-Modells"?
Das Modell dient dazu, das komplexe Zusammenspiel von Flächenmarkt und Vermögensmarkt zu veranschaulichen, um die Auswirkungen von Nachfrageverschiebungen auf Mieten und Immobilienpreise verständlich darzustellen.
- Citar trabajo
- Bachelor of Arts in Real Estate Deniz Ülkü (Autor), 2008, Der Shopping-Center-Markt Istanbuls aus Sicht eines deutschen institutionellen Investors, Múnich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/112588
