Wohnungsleerstände in Ostdeutschland

Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung

2. Hauptteil
2.1. Wohnungsleerstände in Ostdeutschland - Ursachen und Auswirkungen
2.1.1. Neubautätigkeiten, Entwicklung des Wohnungsmarktes
2.1.2. Die Demografische Entwicklung in Ostdeutschland
2.2. Ausmaße der Wohnungsleerstände in Ostdeutschland, räumliche Verteilungen
2.3. Auswirkungen und Folgen von Wohnungsleerständen
2.4. Das Programm Stadtumbau Ost
2.5. Zwischenbilanz des Bund-Länder-Programms Stadtumbau-Ost

3. Fazit

4. Literaturverzeichnis

Tabellen und Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Wohnungsleerstände in sanierten und teilsanierten Altbaubeständen. Eigene Fotos

Abbildung 2: Entwicklung der Wohnungsleerstände nach Baualtersgruppen. Verändert nach: Banse & Effenberger (2006)

Abbildung 3: Wohnungsleerstand im sanierten Altbau. Eigenes Foto

Abbildung 4: Die zentralen Handlungsfelder des Bund-Länder-Programms Stadtumbau-Ost. Verändert nach: BMVBS (2007)

Abbildung 5: Neue Werkzeuge im Rahmen des Stadtumbaus. Eigene Darstellung nach Oswald et al. (2002)

Abbildung 6: Wohnungsleerstandsquoten in den ostdeutschen Stadtumbaukommunen. Verändert nach: BMBVS (2007)

Tabelle 1: Determinanten der Bevölkerungsentwicklung in Ostdeutschland (inklusive Ostberlin) 1987 bis 1999. Verändert nach BMVBS (2000)

Anhang 1: Differenzierung des Leerstandes nach Art und Grund. Verändert nach: MIR (2005)

Anhang 2: Wohnungsbestand und Wohnungsleerstände in Ostdeutschland nach dem Mikrozensus 1998. Verändert nach: BMVBS (2000), S. 18

Anhang 3: Geschätzter Wohnungsleerstand in Leipzig und Wohnungsabgänge nach Ortsteilen. Eigene Darstellung, Daten: Stadt Leipzig 2005

1. Einleitung

Strukturelle Wohnungsleerstände sind ein seit wenigen Jahren aktuelles Phänomen des ostdeutschen Wohnungsmarktes. Nach Jahrzehnten der Wohnungsknappheit haben sich seit der Wiedervereinigung innerhalb kürzester Zeiträume die Bedingungen grundsätzlich verändert und es ist zu einem Überangebot an Wohnraum gekommen. Diesem „zu großem Kleid der Städte“ wird nun mittels staatlicher Förderung begegnet, indem erstmals in der deutschen Geschichte der Rückbau von Wohnraum im größeren Umfang gefördert wird.

Leerstand ist ein vielschichtiger Sammelbegriff, der unterschiedliche Dimensionen besitzt und einer differenzierten Herangehensweise bedarf. Einerseits über den Grad der Bewohnbarkeit eines Gebäudes. Andererseits über die Art der Bauform, die stadtstrukturelle Bedeutung des Gebäudes und die Lage innerhalb der Stadt. Auch hier gibt es vielfältige Differenzierungen zwischen Gebäuden in zentraler Lage mit einer hohen stadtstrukturellen Bedeutung, welche im Gegensatz zu Gebäuden stehen, die sich in einer peripheren Lage befinden und wo der Leerstand sich nicht auf die unmittelbare Umgebung auswirkt. Der Begriff kann auch eine Differenzierung im Bereich des Ausmaßes des Leerstandes erfahren. Teilweise kann der Leerstand sich nur auf einzelne Wohnungen innerhalb des Hauses begrenzen. Mitunter können aber auch ganze Gebäude oder sogar ganze Quartiere leer stehen. Andererseits muss bei dem Leerstandsbegriff auch zwischen einer städtebaulichen und einer wohnungswirtschaftlichen Perspektive unterschieden werden. Während für wirtschaftliche Fragestellungen vor allem nur die marktaktiven Wohnungsbestände relevant sind, müssen aus der städtebaulichen Perspektive sämtliche Leerstände betrachtet werden, da auch unbewohnbare Gebäuden für die städtische Entwicklung relevant sind (vgl. MIR 2005, S. 2).

Wohnungsleerstände existieren in Wohnungsmärkten mit einem Missverhältnis von einem zu großen Angebot und einer zu geringen Nachfrage. „Wohnungsleerstände treten (jedoch) auch in Wohnungsmärkten mit einer stärkeren Entsprechung von Angebot und Nachfrage auf und können als normal angesehen werden, solange sie eine Quote von 5-7% nicht überschreiten...“ (Franz 2001a, S. 28). Diese fluktuativen Leerstände sind für den Wohnungsmarkt unverzichtbar, da sie Spielräume, welche für Modernisierungsmaßnahmen und Umzüge benötigt werden, sicherstellen. Bei den strukturellen Leerständen hingegen stehen Teile von Beständen dauerhaft leer, was je nach dem spezifischen Ausmaß verschiedenste sozialräumliche, städtebauliche und wirtschaftliche Auswirkungen mit sich bringen kann. Als gängiges Unterscheidungskriterium zwischen fluktuativen und strukturellen Leerständen wird im Allgemeinen ein Zeitraum von 3 bis 6 Monaten der nicht-Nutzung angesetzt (vgl. MIR 2005, S. 3).

Die Gesamtzahl der ostdeutschen Wohnungsleerstände lässt sich hinsichtlich der verschiedenen Ursachen für die Mindernutzung unterteilen. Eine Umfrage bei der Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen (im Folgenden GdW), in welcher ein Großteil der ostdeutschen Wohnungsunternehmen organisiert ist, ergab, dass im Jahre 2000 mit 51,6% der Großteil der Wohnungen aufgrund von Vermietungsschwierigkeiten leer stand. In 12,7% der Wohnungen war die Unbewohnbarkeit infolge baulicher Schäden die Ursache. Die restlichen Wohnungsleerstände sind die Folgen absichtlicher Nichtvermietung aufgrund unternehmerischer Entscheidungen wie Instandsetzung/Modernisierung (16,1%), Privatisierung/Verkauf (5,3%) und aufgrund des geplanten Abrisses/Rückbaumaßnahmen (5,3%). Ein Restbestand von 8,8% der Wohnungen stand wegen sonstiger nicht weiter differenzierbarer Gründe leer. (Im Anhang 1 ist eine ausführliche Unterteilung der Leerstandsarten dargestellt.) Diese Zahlen verdeutlichen, dass der Wohnungsleerstand in Ostdeutschland vor allem durch das Missverhältnis von Angebot und Nachfrage gebildet wird und das demzufolge auf den Wohnungsmärkten der Neuen Bundesländer ein struktureller Leerstand vorherrscht. Ein zentrales Ziel der vorliegenden Hausarbeit soll daher die Herausarbeitung der verschiedenen Ursachen und eine mögliche räumliche Differenzierung der Leerstände sein.

Zur Jahrtausendwende rückte das Thema Wohnungsleerstände zunehmend in den Fokus der Öffentlichkeit und Politik. Grund war der im Jahre 2000 publizierte Bericht der Kommission „Wohnungswirtschaftlicher Strukturwandel in den neuen Bundesländern“, welcher für Ostdeutschland einen strukturellen Leerstand von 1 Millionen Wohnungen konstatierte und eine politische Intervention forderte. In der Folge wurde das Bund-Länder­Programm Stadtumbau Ost aufgelegt, welches erstmals in großem Umfang den Rückbau von Wohngebäuden förderte. Dies wurde in den Medien teilweise kontrovers diskutiert und teilweise kritisiert. So titelte die Frankfurter Allgemeine Zeitung am 04. Juni 2005 „Vom Unsinn des Wohnungsabrisses in ostdeutschen Städten“ und fordert als Alternative zum Abriss von Gebäuden den breiten Rückgang ostdeutscher Mieten, um somit Standortvorteile für die neuen Bundesländer zu schaffen (vgl. Dascher & Ribhegge 2005). Da das Programm Stadtumbau Ost bereits über einen Zeitraum von 5 Jahren praktiziert wird, soll ein weiteres Ziel der Hausarbeit darin bestehen, eine Art Zwischenbilanz hinsichtlich der Auswirkungen des Programms auf die Wohnungsleerstände zu ziehen und mögliche Probleme und Fehlentwicklungen des Stadtumbauprozesses zu beleuchten.

Aufgrund der vielfachen Verwendung von Kennzahlen und Werten in der vorliegenden Hausarbeit, möchte der Autor an dieser Stelle kurz auf die Methoden der Erhebung von Wohnungsleerständen eingehen, um eine bessere Bewertung der Zahlen zu ermöglichen. Die Erhebung von Leerständen selbst ist auf verschiedenen Wegen möglich. Einerseits können über das indirekte Verfahren der Leerstandsschätzung Daten ermittelt werden. Dabei werden Daten der Gebäudezählung, der Bautätigkeitsstatistik und der Haushaltsentwicklung gemäß Mikrozensus genutzt. Dieses Verfahren kann jedoch nur auf gesamtstädtischer Ebene eingesetzt werden und ermöglicht zudem keine Differenzierung der Leerstandsarten. Eine weitere Variante ist die Erhebung mittels des Haushaltegenerierungsverfahrens dabei wird eine Differenz zwischen dem Wohnungsbestand und der geschätzten Haushaltszahl ermittelt, welche dem Wohnungsüberhäng entspricht. Weitere Möglichkeiten zur Leerstandsschätzung ergeben sich durch die Befragung der Wohnungsunternehmen bzw. der privaten Eigentümer hinsichtlich der Vermietungssituation, was jedoch besonders bei der Vielzahl der Privateigentümer nur bedingt möglich ist. Abschließend ergeben sich noch weitere Varianten der Leerstandserhebung durch die Abfrage von Versorgerwerten, in diesem Falle von Energieunternehmen und Wasserwerken, welche Angaben über die Anzahl der angeschlossenen Haushalte machen können und die häufig angewandte, aber mit vielen Unsicherheiten verbundene Methode der Begehung (vgl. MIR 2005, S. 5ff ). Allen Verfahren ist jedoch gemein, dass die Werte nur einen bedingten Grad an Exaktheit erreichen, so dass sämtliche Leerstandszahlen immer nur Schätzwerte darstellen.

2. Hauptteil

2.1. Wohnungsleerstände in Ostdeutschland - Ursachen und Auswirkungen

Die einschneidenden Ereignisse, welche mit der deutschen Wiedervereinigung verbunden waren, haben tiefgreifende Transformationsprozesse in sozialen, wirtschaftlichen und politischen Bereichen zur Folge gehabt. Auch der ostdeutsche Wohnungsmarkt wurde von vielfältigen Veränderungen betroffen und so kann der Wohnungsleerstand in Ostdeutschland als eine Begleiterscheinung des Transformationsprozesses in Ostdeutschland beschrieben werden (vgl. Kabisch 2002, S. 14f.).

2.1.1. Neubautätigkeiten, Entwicklung des Wohnungsmarktes

Wohnungsleerstände in größerem Umfang bilden jedoch kein neuartiges Phänomen in Ostdeutschland. Bereits zu DDR-Zeiten standen große Teile der innerstädtischen Altbaubestände leer. Die Ursache lag in der Städtebaupolitik der DDR, welche den Neubau von Großwohnsiedlungen in industrieller Fertigbauweise an randstädtischen Standorten forcierte und die Altbausubstanz systematisch vernachlässigte. Weiterhin waren die Mieten ein wichtiges Propagandaelement und wurden daher bewusst auf dem niedrigen Niveau von 1935 eingefroren. Die Folge war, dass die Wohnung ihre Bedeutung als Wirtschaftsgut verlor und dringend notwendige Instandhaltungsmaßnahmen aufgrund der niedrigen Mieterlöse von den Eigentümern nicht durchgeführt werden konnten. Teilweise wurden die nun reparaturbedürftigen Gebäude dem Staat überlassen, welcher jedoch nur punktuell und in einem marginalen Umfang Sanierungsmaßnahmen durchführte. Stattdessen gab es Planungen der Partei den Altbau systematisch verfallen zu lassen und ausschließlich Wohnungen in industrieller Bauweise anzubieten, da diese Wohnungsbestände den Idealen des Sozialismus besser entsprachen (Kabisch 2002, S. 12). Und so gab es zu DDR-Zeiten das Paradoxon das trotz eines Wohnungsmangels, Wohnungen in großem Umfang leer standen, da sie nicht bewohnbar waren. Schätzungen gehen zum Zeitpunkt der Wiedervereinigung von einer Gesamtzahl von etwa 400.000 leerstehenden Wohnungen in Ostdeutschland aus (vgl. Buttolo 2006, S. 51f.).

Zu Beginn der 90er Jahre herrschte auf dem Wohnungsmarkt der ostdeutschen Städte vielfach ein qualitatives sowie quantitatives Defizit. Diesem wurde seitens des Staates mit umfangreichen Förderprogrammen begegnet. Die Folge war ein starker Anstieg der Anzahl von Neubauvorhaben bei den Ein- und Mehrfamilienhäusern, der sogar ausgeprägter war als der Wohnungsbauboom zu Zeiten des Wirtschaftswunders in der BRD. Der Neubauboom setzte jedoch in größerem Maße erst nach 1994 ein. Somit verschärfte sich in Ostdeutschland die Wohnungsnot und es wurden in Leipzig und Dresden bei

Neuvermietungen teilweise Quadratmetermieten von bis zu 18 DM erzielt (vgl. Reichart 2001, S. 44). Infolge der damit verbundenen Gewinnchancen kam es ab 1995 zu einer intensiven Bau- und Sanierungstätigkeit. So wurden im Zeitraum von 1995 - 2000 Altbauwohnungen in einem Umfang von etwa 283.000 Wohneinheiten saniert bzw. sind durch den Ausbau des Dachgeschosses neu hinzu gekommen (vgl. Kommission BMVBS 2001, S. 11f.). Diese Sanierungswelle wurde vor allem durch Steuerabschreibungs­möglichkeiten begünstigt und sorgte dafür, dass ein Großteil der bisher nicht marktaktiven Altbaubestände wieder am Wohnungsmarkt positioniert werden konnte. Auf der Angebotsseite des Wohnungsmarktes gab es dementsprechend in den 90er Jahren eine starke qualitative und vor allem quantitative Verbesserung des Angebotes. So wurden in diesem Zeitraum etwa 75% der Gesamtbestände teil- oder vollmodernisiert und insgesamt etwa 105 Mrd. DM investiert. Die Wohnfläche je Einwohner stieg in diesem Zeitraum von 29,5 m2 auf 32,8 m2 je Einwohner (vgl. BMVBS 2001, S. 12).

2.1.2. Die Demografische Entwicklung in Ostdeutschland

Der demografische Wandel und die damit einhergehende Rückgang der Gesamtbevölkerungszahl stellt einen Megatrend dar, welcher die Kommunale Stadtentwicklung zukünftig nachhaltig beeinflussen wird. Für einen Großteil der deutschen Städte werden in den nächsten Jahren und Jahrzehnte Bevölkerungsrückgänge prognostiziert und die ostdeutschen Städte und Gemeinden bilden dabei eine Art Vorreiterrolle, da die Auswirkungen des demografischen Wandels in den neuen Bundesländern zuerst spürbar sein werden. Die wesentliche Ursache für den Bevölkerungsrückgang liegt in dem massiven Geburtenrückgang, der sich nach der Wiedervereinigung vollzogen hat. So sank die durchschnittliche Kinderzahl je Frau von 1,6 auf den weltweit niedrigsten je gemessenen Wert von 0,7 (1993) (vgl. Klingholz 2006, S. 9). Da für die Reproduktion ein Wert von mindestens 2,1 Kindern je Frau notwendig wäre, welcher bis heute nicht erreicht ist, ergibt sich durch diesen „Nachwende-Knick“ ein Geburtendefizit, welches sich noch auf die nächsten Jahrzehnte auswirken wird.

Dabei ist dieses Geburtendefizit kein spezifisches ostdeutsches Problem. Die Kinderzahlen je Frau lagen zu DDR-Zeiten über den westdeutschen Werten, sanken aber jedoch wie beschrieben nach der Wiedervereinigung sogar noch unter das Niveau der alten Bundesländer und nähern sich seitdem erst langsam dem Wert wieder an. Der beschriebene Geburtenrückgang seit Ende der 80er Jahre spielt jedoch für die aktuelle Wohnnachfrage keine Rolle, da die zu den damaligen Zeiten geborenen Kinder noch keine Nachfrager von Wohnungen sind. Es wird damit gerechnet, dass erst mit 20-jähriger Verspätung die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt zu spüren sein werden. So wird prognostiziert, das beginnend mit dem Jahr 2015 ein starker Rückgang der Haushaltszahlen einsetzen wird, der unabhängig von der Neubautätigkeit zu steigenden Wohnungsleerständen in Ostdeutschland führen wird (vgl. BMVBS 2000, S. 14). So kann eine Differenzierung Deutschlands nach der Anzahl der Geburten vorgenommen werden. „Weil in keinem der knapp 440 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte die Kinderzahlen hoch genug sind, um eine langfristig stabile Bevölkerungszahl zu garantieren, können nur jene Regionen auf Stabilität hoffen oder gar wachsen, die anderswoher Menschen abziehen“ (Klingholz 2006, S. 13). Dabei spielt die Arbeitsmigration in Deutschland eine entscheidende Rolle. Durch die Nachholende Deindustrialisierung in den neuen Bundesländern kam es zu einem massiven Stellenabbau in den 90er Jahren und zu einer Transformation der bisherigen Wirtschaftsstrukturen. Durch die erhöhte Arbeitslosigkeit setzte eine verstärkte Abwanderung von Bevölkerung aus Ostdeutschland in die prosperierenden Wirtschaftsgebiete Westdeutschlands ein, so dass sich ein negatives Wanderungssaldo für die neuen Bundesländer ergab. Diese Abwanderungswelle ist daher so bedeutend, da sie sich durch einen überproportionalen Anteil junger Frauen auszeichnete. Somit kann für die ostdeutschen Länder auch zukünftig ein negatives Geburtensaldo prognostiziert werden.

Das Wanderungssaldo in Ostdeutschland war in den 90er Jahren zwar insgesamt positiv, da Abwanderungsverluste gegenüber den alten Bundesländer durch internationale Zuwanderungen ausgeglichen werden konnten, doch vor allem auf Kommunaler Ebene gab es teilweise starke Wanderungsverluste. Dabei hatten vor allem Städte zwischen 100.000 und 200.000 Einwohnern die höchsten relativen Bevölkerungsverluste zu verkraften, so dass man in den 90er Jahren durch die Suburbanisierung „einen Bedeutungsverlust der Städte als Wohnstandort feststellen“ konnte (Banse & Effenberger 2002, S. 7). Mangels Flächenalternativen und erhöhten Baulandpreisen in den Städten, vollzog sich die nachholende Eigentumsbildung in Ostdeutschland vor allem in Form des Eigenheimbaus in suburbanen Standorten. Inzwischen wurden Teile der Zielregionen der Suburbanisierung bereits von den Kommunen im Zuge der Gemeindegebietsreformen eingemeindet. Dies wirkte sich zwar positiv auf die Bevölkerungszahl aus, blieb jedoch für den Wohnungsleerstand folgenlos. Insgesamt wird geschätzt, dass die größeren ostdeutschen Städte in den 90er Jahren im Durchschnitt mindestens 20% ihrer Einwohner verloren haben, wobei eine Hälfte der Westwanderung und die andere Hälfte der Wohnsuburbanisierung zuzurechnen ist (vgl. Bullinger 2002, S. 267).

Tabelle 1: Determinanten der Bevölkerungsentwicklung ¡n Ostdeutschland (Inklusive Ostberlin) 1987 bis 1999. Verändert nach BMVBS (2000)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Die Folge des massiven Einwohnerrückgangs und des wachsenden Wohnungsangebotes sind zunehmende Wohnungsleerstände, welche jedoch auch von verschiedenen entgegenlaufenden Entwicklungen überlagert werden. Das veränderte Haushalts­bildungsverhalten vermag den Wohnungsleerstand abzumildern. So werden seit Jahren trotz Einwohnerrückgängen steigende Haushaltszahlen registriert. Diese resultieren vor allem aus der immer früheren Gründung eigenständiger Single-Haushalte und aus den zunehmenden Scheidungsraten, welche die Bildung zweier eigenständiger Haushalte zur Folge haben (Bullinger 2006, S. 265). Dieser Trend der Haushaltsverkleinerung kann dem Wohnungsleerstand nur bedingt entgegenwirken und diesen insgesamt nur abmildern, da er nicht den notwendigen Umfang erreicht und nur in bestimmten Wohnungsmarktsegmenten wie den 1-Raum Wohnungen wirksam wird. Es wird ebenso prognostiziert, dass „die stetige Haushaltsverkleinerung die sinkende Einwohnerzahl am Wohnungsmarkt nach 2015 nicht mehr kompensieren“ kann (BMVBS 2000, S.14).

2.2. Ausmaße der Wohnungsleerstände in Ostdeutschland, räumliche Verteilungen

Schätzungen gehen davon aus, dass in Ostdeutschland im Jahre 2000 etwa eine Million Wohnungen leer standen, des Weiteren wird davon ausgegangen, dass nur weniger als die Hälfte dieser Wohnungen noch marktaktiv ist (vgl. BMVBS 2000, S. 17ff). Die auf dem Mikrozensus von 1998 basierenden Zahlen stellen eine der wenigen repräsentativen Datenquellen zum Leerstand in Ostdeutschland dar. Es wird jedoch in der wissenschaftlichen Diskussion häufig kritisiert, dass die Datenbasis unzureichend ist und sie aufgrund des Erhebungsdatums nicht den aktuellen Wohnungsleerstand wiederspiegelt. Problematisch ist auch die mangelnde Differenzierung der Mikrozensus-Zahlen in marktaktive Bestände und nicht marktaktive Bestände, welche aufgrund baulicher Mängel nicht mehr vermietet werden können (vgl. Franz 2001b, S. 263).

Aktuellere Datengrundlagen bilden die Ergebnisse der jährlichen Mitgliederbefragung des Bundesverbandes deutscher Wohnungsunternehmen (GdW). Die 1.300 ostdeutschen Mitgliedsunternehmen bewirtschaften mit insgesamt 2,8 Mio. Wohnungen ca. 40% des ostdeutschen Wohnungsbestandes. Da die Mitglieder jedoch zum größten Teil aus kommunalen Wohnungsunternehmen und Genossenschaften bestehen, ergeben sich für den Gesamtbestand überproportionale Anteile an Wohnungen jüngeren Baualters und unterproportionale Anteile an Altbauwohnungen. Dies hat zur Folge, dass der GdW-Bestand kein repräsentatives Abbild des ostdeutschen Wohnungsbestandes darstellt und die in der Befragung erzielten Ergebnisse nur bedingt übertragbar sind (vgl. Franz 2001b, S. 263f.).

Gemäß der 1998 im Mikrozensus ermittelten Leerstanddaten für Ostdeutschland, welche im Anhang 2 dargestellt sind, ergibt sich für die 5 neuen Bundesländer eine Leerstandsquote von durchschnittlich 13,2%. Dabei lassen sich jedoch erhebliche Unterschiede im Bezug auf die regionale Verteilung und den einzelnen Wohnungsmarktsegmenten feststellen. Die höchsten Wohnungsleerstände weisen Sachsen und Sachsen-Anhalt mit jeweils 16,8% und 14,4% auf. Dies resultiert vor allem aus dem hohen Anteil innerstädtischer Geschosswohnungen am Gesamtwohnungsbestand, welche zum Erhebungszeitpunkt mit Abstand die höchsten Leerstände aufwiesen. Der Leerstand ist also vor allem überwiegend ein Problem der Altbaubestände. Auffällig sind die durchgängig geringeren Leerstände in Wohnungsbeständen des DDR-Wohnungsbaus, die durchschnittlich eine Quote von 8,4% aufweisen. Hier macht sich das relative Alter der Erhebung bemerkbar, denn die Altbaubestände treten zunehmend in Konkurrenz zu den Plattenbaubeständen und so hat in den letzten Jahren eine zunehmende Neuverteilung der Leerstände zulasten des DDR- Wohnungsbaus stattgefunden, die sich nach Meinung der Experten auch in Zukunft noch weiter fortsetzen wird (vgl. BMVBS 2000, S.18).

Auf kommunaler Ebene ist die Nennung einer pauschalen Ursache für die Wohnungsleerstände nur bedingt möglich, da hier verschiedenste Faktoren in der jeweiligen Mischung für die Leerstände in den einzelnen Städten relevant sind. Wesentliche Ursachen stellt eine Untersuchung, die in 30 Kommunen durchgeführt wurde, heraus. Teilweise gab es in ostdeutschen Städten schon zu DDR-Zeiten bereits erhebliche Bevölkerungsverluste, die in der Folge zu erhöhten Leerstandsraten führten. Als Beispiele hierfür können Leipzig, Magdeburg und Meißen herangezogen werden. In anderen Städten wie Halle, Dessau, Cottbus und Meißen war wiederum die Stadt-Umland-Wanderung, welche aus der mangelnden Akzeptanz für die Qualität der Bestände resultierte, der entscheidende Faktor für die Leerstände. Die größten Leerstände auf kommunaler Ebene sind jedoch in den DDR- Neubaustädten wie Wolfen, Stendal und Schwedt zu verzeichnen. Hier erweist sich vor allem die einseitige Wirtschaftsstruktur, die aktuell mit einer erhöhten Arbeitslosigkeit und erhöhten Abwanderungsraten verbunden ist, als entscheidender Faktor für die Wohnungsleerstände. In anderen Städten spielen auch die intensive Neubautätigkeit und die Sanierungstätigkeit im Altbau eine entscheidende Rolle für die aktuelle Leerstandssituation. Dies ist vor allem in Magdeburg, Leipzig, Neustrelitz und Güstrow der Fall (vgl. BMVBS 2000, S.21f.).

Allgemein kann festgestellt werden, dass in Städten mit einem höheren Altbauanteil tendenziell auch höhere Leerstände vorherrschen, da hier durch die steuerlich begünstigten Sanierungsmaßnahmen häufig ein zu großes Wohnungsangebot geschaffen wurde und ein großer Teil des Leerstandes aus DDR-Zeiten in Form von unbewohnbaren Wohnungen „geerbt“ worden ist. Die größten Leerstände in ostdeutschen Kommunen treten jedoch in den Städten auf, die zu DDR-Zeiten neu gegründet wurden. In Folge des wirtschaftlichen Strukturwandels nach 1990 kam es vor allem in diesen Städten zu einem Wegbrechen der ehemaligen monostrukturellen wirtschaftlichen Basis. So hatten diese Städte arbeitsplatzbedingte Abwanderungen in einem besonders großen Ausmaß zu verkraften. Da im Gegenzug kaum Zuzüge generiert werden konnten, ist in diesen Kommunen vor allem das negative Wanderungssaldo die Hauptursache für die erhöhten Leerstandszahlen (vgl. BMVBS 2000, S. 17).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1 : Wohnungsleerstände in sanierten und teilsanierten Altbaubeständen. Eigene Fotos

Auch auf kommunaler Ebene kann häufig eine zunehmende Konzentration der Leerstände auf bestimmte Lagen und Wohnungsbestände festgestellt werden. Diese Konzentrations­prozesse werden aktiv durch die Handlungen der Akteure auf dem Wohnungsmarkt beeinflusst, denn durch die hohen Leerstände werden von den Wohnungsunternehmen zunehmend bewohnbare Wohnungen nicht mehr am Markt angeboten, da das Vorhalten von leeren Wohnungen teuer ist. Daher werden Leerstände auf die unattraktiven Bestände konzentriert in denen in der Folge nur noch im Begrenzten Maße Investiert wird. Daher kommt es zu einer zunehmenden Konzentration von Leerständen in „ausgebuchten“ Gebäuden (vgl. BMVBS 2000, S. 20).

Die Wohnungsleerstände konzentrieren sich, wie in Abbildung 2 ersichtlich, vor allem auf die Altbaubestände, die vor 1918 errichtet wurden und auf die Wohnungsbestände, aus der Zwischenkriegszeit. Hier sind 26,4% bzw. 23,4% der Wohnungen ungenutzt. Betrachtet man jedoch die Entwicklung in dem abgebildeten 4-jahres Zeitraum, so wird deutlich, dass die vor 1918 errichteten Altbaubestände zunehmend Bevölkerungsgewinne generieren können und das dementsprechend die Leerstandsquote um nahezu 6% gesunken ist. Eine Leerstandskonzentration findet in den Altbaugebieten vor allem in den Beständen mit einfacherer Bauweise und entlang der Hauptverkehrsstraßen statt. So weisen im Beispiel Leipzig vor allem die ehemaligen Arbeiterquartiere wie Lindenau, Volkmarsdorf und Neustadt-Neuschönefeld die höchsten Leerstände auf (vgl. Anhang 3). Interessant ist auch die Leerstandsentwicklung in den Großwohnsiedlungen aus DDR-Zeiten. Laut Banse & Effenberger (2002) waren in diesen Beständen vor 1995 kaum Leerstände zu verzeichnen. Mit der zunehmend ausgeprägteren Suburbanisierungswelle und der Erhöhung des Wohnungsbestandes durch Altbausanierungen, kam es hier jedoch zu massiven Bevölkerungsverlusten, die auch mit einem Imagewandel dieser Quartiere einher gingen. Seitdem wachsen die Leerstände in diesen industriell gefertigten Großwohnsiedlungen beständig. Vor allem in den nach 1979 entstandenen Beständen hat sich zwischen 1998 und 2002 die Leerstandsquote auf 18,2% nahezu verdoppelt und nähert sich den Werten der Altbaubestände an (vgl. Abbildung 2). Auch zukünftig wird mit einer zunehmenden Nachfrage nach Altbauwohnungen gerechnet, gleichzeitig wird prognostiziert, dass die Nachfrage in den Plattenbaubeständen auch in den nächsten Jahren rückläufig sein wird (vgl. Liebmann 2007, S. 133).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Entwicklung der Wohnungsleerstände nach Baualtersgruppen. Verändert nach: Banse & Effenberger (2006)

Gemäß der 10. Koordinierten Bevölkerungsvorausrechnung wird für Ostdeutschland aufgrund des Wanderungssaldos und diverser demografischer Trends bis zum Jahr 2050 ein Bevölkerungsrückgang prognostiziert. Je nach Variante würde die Bevölkerungszahl in den neuen Ländern auf 8,9 Millionen bzw. auf 10,6 Millionen Menschen sinken. Für die Haushaltsentwicklung wird bis zum Jahr 2020 ein eine weitere Zunahme angenommen, der dann aber eine zunehmend degressive Entwicklung folgt. Da die strukturellen Veränderungen der Haushalte die Bevölkerungsverluste nicht ausgleichen können, wird die Haushaltsanzahl im Jahr 2050 um 1 bis 1,8 Millionen Haushalte geringer sein, als zum heutigen Zeitpunkt (vgl. Banse & Effenberger 2006, S. 23). Der absolute Leerstand wird sich in diesem Zeitraum um ein Viertel auf 770.000 Wohneinheiten verringern, was aufgrund des gleichzeitigen Rückgangs des Gesamtwohnungsbestandes einer Leerstandsquote von 14% entspricht. Die Leerstandsquote würde gemäß dieser Prognose also konstant bleiben. Hier ergeben sich Abweichungen von den Vorausschätzungen der sogenannten

„Leerstandskommission“, welche einen starken Anstieg der Leerstandszahlen prognostizieren. Diese Abweichungen könnten laut Auffassung des Autors dem unterschiedlichen Zeitpunkt der Entstehung der Untersuchungen geschuldet sein. Entsprechend der Wohnungsteilmärkte wird bei der aktuelleren Bevölkerungsvorausrechnung eine Angleichung der Leerstandszahlen in den einzelnen Beständen erwartet (vgl. Banse & Effenberger 2006, S. 33f.).

2.3. Auswirkungen und Folgen von Wohnungsleerständen

Die strukturellen Wohnungsleerstände in Ostdeutschland stellen vor allem für die Wohnungsunternehmen eine Belastung dar. So werden laut Schätzungen „um die Kosten für eine leer stehende Wohnung zu decken, im Durchschnitt die Einnahmen von mindestens vier nicht modernisierten Wohnungen benötigt“ (Kabisch 2002, S. 13). So fallen auch bei leerstehenden Gebäuden die Zinsen auf die Altschulden bzw. auf eventuelle Kauf- und Modernisierungskredite an. Des Weiteren ergeben sich für die Eigentümer Kosten für Versicherung, die Instandsetzung, für die Reinigung und Pflege der Außenanlagen und die Grundsteuer. Dabei werden nicht nur die Einnahmeausfälle durch Leerstände im eigenen Portfolio zur finanziellen Belastung für die Wohnungsunternehmen, sondern ebenso das Überangebot am lokalen Wohnungsmarkt. Der entspannte Wohnungsmarkt verursacht niedrige Mieteinnahmen, die teilweise dazu führen, dass Gewinne aus Steuervergünstigungen an die Mieter weitergegeben werden müssen, um eine ausreichende Auslastung der eigenen Bestände zu gewährleisten. So gehen Schätzungen davon aus, dass Mietniveau zum Beispiel im Neubau durch das Überangebot und die Subventionierungen 3­4 DM unter das Niveau gedrückt wurde, welches unter marktwirtschaftlichen Bedingungen eingetreten wäre. Dieses niedrige Mietniveau führt zu der paradoxen Situation, das standardsanierte Gebäude aufgrund der Modernisierungsinvestitionen und der Bankverbindlichkeiten häufig nur minimale Erträge abwerfen und Komplexsanierte Wohnungen sogar teilweise Altbau. Eigenes Foto Verluste einfahren, da hier hohe Sanierungskosten angefallen sind. Die Wohnungsunternehmen nutzen daher häufig eine Kreuzsubventionierung der anfallenden Verluste mit den Gewinnen aus der Vermietung ihrer unsanierten Wohnungen. Diese Bestände werden auch als „Cash-Cows“ bezeichnet, da hier nur die Altschuldenbelastung anfällt und somit relativ hohe Mieteinnahmen erzielt werden können. (vgl. BMVBS 2000, S. 31). Diese Aussagen haben jedoch keine Allgemeingültigkeit für den ostdeutschen Wohnungsmarkt. So war in den letzten Jahren vor allem in den Spitzenlagen der ostdeutschen Kommunen mit einer stabilen Bevölkerungsentwicklung ein Anstieg der Mietpreise zu beobachten, so dass in diesen Quartieren auch Komplexsanierungen eine Ertragssicherheit gewährleisten.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 3: Wohnungsleerstand im sanierten

Viele Wohnungsunternehmen und Hauseigentümer haben die Entwicklung des Wohnungsmarktes in den 90er Jahren auch zu optimistisch eingeschätzt und haben mit ihren Modernisierungen in einen Markt mit sinkenden Erträgen und Mieten investiert. Dabei stellen häufig auch Teile der sanierten Bestände ein Problem des Wohnungsunternehmens dar, da durch die strukturellen Leerstände in den ostdeutschen Kommunen nicht nur unsanierte Wohnungen mit einer schlechten Ausstattungsqualität, sondern zunehmend auch sanierte und neugebaute Bestände leer stehen (vgl. Kabisch 2002, S.13). Durch die beschriebenen finanziellen Belastungen haben vor allem die Wohnungsgesellschaften, die zu schnell und zu viel investiert haben und Unternehmen, die zu teuer saniert haben, geringe finanzielle Manövrierfähigkeiten. Je nach Größe des Unternehmens, der Kommune und den jeweiligen Beständen können die Leerstände der Wohnungsunternehmen bis zu 30% betragen, was dazu führt, dass ein Großteil der ostdeutschen Wohnungsunternehmen akut Insolvenzgefährdet ist. Da sich ein Großteil der leerstehenden Bestände im Besitz der kommunalen Wohnungsgesellschaften befindet, könnte die jeweilige Stadt als Hauptgesellschafter im Konkursfall dazu gezwungen werden das Unternehmen zu retten, was zu einer starken Belastung des kommunalen Haushalts führen würde (vgl. Bullinger 2002, S. 268).

Bei der Insolvenz nicht städtischer Unternehmen, würde dies zur Folge haben, dass die Verbindlichkeiten gegenüber den Banken verschwinden, jedoch würden die Wohnungsbestände des Unternehmens am Markt bleiben, die in der Folge zu einem niedrigen Preis und schuldenfrei in den Besitz eines Käufers übergehen würden. Dieser könnte die Preisvorteile in Form von Dumping-Mieten weitergeben, um Mieter aus den Beständen der anderen Wohnungsgesellschaften abzuziehen. So könnte diese markwirtschaftliche Lösung ohne staatliche Eingriffe leicht in einem „race to the bottom“ enden (vgl. Bernt 2002, S. 16).

Neben dieser wirtschaftlichen Dimension gibt es auch stadtentwicklungspolitisch relevante Dimensionen des Wohnungsleerstandes. Laut Kabisch (2002) wird durch die nachlassende Nutzung einzelner Wohngebäude die Funktionalität ganzer Stadtviertel bedroht. Ruinöse Gebäude strahlen auf ihre Umgebung aus und beeinträchtigen das Gesamtbild des Quartieres. Dies kann sich auf andere Gebäude auswirken, deren Bewohner aus Unzufriedenheit wegziehen. Dabei vollzieht sich dieser Abwanderungsprozess selektiv und wird durch das niedrige Mietniveau des entspannten Wohnungsmarktes begünstigt. Nach der Abwanderung der oberen und mobileren Einkommensschichten, setzt eine zweite Abwanderungswelle ein, die vor allem Bewohnergruppen des Quartiers umfasst, welche eigentlich bleiben wollten, aber aufgrund der Minderung der Lebensqualität und der Verunsicherung sich zum Wegzug veranlasst sehen. In der Folge können in derartigen Quartieren zunehmend Blight-Phänomene auftreten. „Wohnungsleerstände in einzelnen Stadtquartieren können zum Unterschreiten von betriebswirtschaftlichen Mindestgrößen für den Betrieb von Infrastruktureinrichtungen (Kindergärten, Schulen, Ladengeschäften) führen und die Verschlechterung der Lebensbedingungen und damit den Niedergang ganzer Stadtviertel beschleunigen“ (Bullinger 2002, S.268). So begünstigt laut Kabisch (2002) der erhöhte strukturelle Wohnungsleerstand in Ostdeutschland Segregationsprozesse. Durch das niedrige Mietniveau eines entspannten Wohnungsmarktes können zwar Verdrängungsprozesse sozial schwächerer Schichten vermindert werden, übersteigt die Leerstandsquote jedoch einen gewissen Schwellenwert, können in zunehmendem Maße soziale Entmischungsprozesse registriert werden. Die Indikatoren für diese residenzielle Segregation lassen sich in der im Vergleich zu Westdeutschland erhöhten Umzugshäufigkeit der ostdeutschen Haushalte bereits heute ablesen. So vollzieht sich die sozialräumliche Differenzierung nach dem Motto „die einen leben wo sie wollen, und die andern, wo sie müssen“ (Reichart 2001, S. 44). Somit sind vor allem in attraktiven Lagen der Stadt Einwohnergewinne zu verzeichnen, währen in Quartieren mit einfacher Bauweise und an Ungunststandorten sich Leerstände mehren. Die Folge der zunehmenden Leerstände und des niedrigen Mietniveaus ist eine ausbleibende Sanierung der Gebäude, die sich nicht mehr rentiert. Und so droht dem „letzten Viertel“ bzw. dem „letzten Drittel“ an unsanierten Gebäuden eine ungewisse Perspektive. Diese unsanierten Gebäude, die sich in den einfachen Lagen konzentrieren tragen wiederum zum weitern Verfall der Viertel bei.

2.4. Das Programm Stadtumbau Ost

Das Thema Wohnungsleerstände kam zuerst Ende der 90er Jahre auf die politische Agenda.

Es wurde in der Folge eine Expertenkommission unter der Leitung des ehemaligen Leipziger Oberbürgermeisters Hinrich Lehmann-Grube ins Leben gerufen, die in einem Bericht den Status quo analysierte und mögliche Lösungsvorschläge unterbreitete. Aufgrund der bereits beschriebenen Problemlagen, die mit den erhöhten Wohnungsleerständen in Ostdeutschland einhergehen, kam es zu einer staatlichen Intervention, indem das Bund- Länder-Programm „Stadtumbau-Ost“ im Jahre 2002 erstmals aufgelegt wurde. Dieses Programm enthielt ein Novum, da damit erstmals in der deutschen Städtebaupolitik der ersatzlose Abriss von Wohnraum in großem Umfang finanziell gefördert wurde (vgl. Liebmann 2007, S. 131). Für den Gebäuderückbau gewährt das Programm bei Gebäuden mit weniger als 7 Geschossen 50 € je m2 und bei Gebäuden mit 7 Geschossen und mehr werden je m2 60 € gezahlt. Die Kosten sind dabei so angelegt, dass die durch den Rückbau entstehenden Kosten dadurch abgedeckt werden und dem Eigentümer keine zusätzlichen finanziellen Belastungen entstehen. Für kommunale Wohnungsunternehmen ergibt sich durch den Gebäuderückbau noch ein zusätzlicher Vorteil, da vom Bund die auf dem Objekt lastenden Altschulden gemäß § 6a Altschuldenhilfegesetz (AHG) erlassen werden. (Liebmann 2007, S.131).

Das erklärte Ziel des Programms ist die eine verstärkte Innenentwicklung in den Kommunen anzustreben und die Zentren zu stärken. Durch Stadtumbau soll dabei der Wohnungsleerstand reduziert werden und durch Aufwertungsmaßnahmen sollen die von der Schrumpfung betroffenen Quartiere an Attraktivität gewinnen. Dabei definiert der Bund zentrale Handlungsfelder, die mit dem Stadtumbau Ost verbunden sind (vgl. Abbildung 4).

Handlungsfelder des Stadtumbau Ost

- Erarbeitung und Fortschreibung von städtebaulichen Entwicklungskonzepten auf kommunaler Ebene. Einschließlich eines Monitoringsystems zur Beobachtung von Entwicklungen und zur Wirkungskontrolle des Programms
- Abriss und Teilrückbau von Gebäuden bzw. Wohnungen, die nicht mehr bedarfs­gerecht genutzt werden können und keiner wohnungswirtschaftlich tragfähigen Nutzung zugeführt werden können
- Nachnutzung oder verträgliche Zwischennutzung freigelegter Flächen
- Erhalt und Aufwertung baukulturell bedeutsamer und stadtbildprägender Gebäude
- Rückbau und Anpassung von Anlagen und Einrichtungen der technischen und sozialen Infrastruktur
- Übertragung von Planungs-, Moderations-, und Steuerungsaufgaben an Externe

Abbildung 4: Die zentralen Handlungsfelder des Bund-Länder-Programms Stadtumbau-Ost. Verändert nach: BMVBS (2007)

Diese durch das Programm vorgesehenen Ziele sind dabei laut Bräuer (2006) kein Novum, stellen aber trotzdem eine Besonderheit dar: „Stadtumbau - das wissen alle Planer - findet im Prinzip immer statt, in standörtlicher und terminlicher Differenziertheit und unterschiedlich in Quantität und Qualität“ (Bräuer 2006, S. 25). Der Stadtumbau ist daher so kompliziert und spezifisch, da er die Vernichtung von Bausubstanz und somit von Werten unter Einsatz von öffentlichen Mitteln, also Steuergeldern vorsieht. Gleichzeitig werden durch die Maßnahmen in die Lebensbedingungen von Bürgern, also in mehr oder weniger intakte Sozialsysteme eingegriffen.

Mit dem Stadtumbau geht auch ein völlig neues Planungsverständinis einher, da in den ostdeutschen Kommunen fortan eine Stadtentwicklung betrieben werden muss, die Schrumpfungsprozesse plant und gestaltet. Im Zuge dieses Prozesses stoßen die auf Wachstum ausgerichteten bisherigen planerischen Denkstrukturen und Ansätze bei diesen Problemlagen auf ihre Grenzen. Daher ist beim Stadtumbau auch ein großer Anteil des

Experimentierens und Erfahrung sammelns eingetreten, bei denen den Stadtverwaltungen und den am Stadtumbau beteiligten Akteuren eine bedeutende Rolle zukommt (vgl. Kabisch 2002). So entwickelten sich im Laufe der Stadtumbau Prozesse mit den Stadtentwicklungsplänen neue, informelle Instrumente zusätzlich zu den formellen Instrumenten der Bebauungspläne heraus. Ebenso ergaben sich durch die neuartigen Prozesse neue Werkzeuge des Stadtumbaus.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 5: Neue Werkzeuge im Rahmen des Stadtumbaus. Eigene Darstellung nach Oswald et al. (2002)

Ein Ziel der Stadtplanung ist es den Bevölkerungsrückgang als Chance zu verstehen und nicht als zwingend negative Entwicklung. Ein Beispiel stellt die Extensivierung von Gebäuden dar. Die kostenlose Bereitstellung ermöglicht dabei vielfältige Möglichkeiten. „Durch die Verknüpfung der Ressourcen Raum (Leerstand) und Zeit (Arbeitslosigkeit) entwickeln sich Eigeninitiative und eine Ökonomie von unten“ (Oswald et al. 2002, S. 61).

Im nun folgenden Kapitel wird der Autor über aktuelle Entwicklungen und den Zwischenstand zum Stadtumbau Ost berichten. Dabei soll aufgrund der Thematik der Hausarbeit vor allem der Fokus auf den Rückbau von Wohneinheiten und die Entwicklung der Leerstandsentwicklung gelegt werden. Auf eventuelle Maßnahmen im Bereich der Umfeldgestaltung und Aufwertung von Quartieren wird im Folgenden also nicht näher eingegangen.

2.5. Zwischenbilanz des Bund-Länder-Programms Stadtumbau-Ost

Das Bund-Länder-Programm existiert seit 2002 und arbeitet mit 350 Programmstädten und - gemeinden nahezu flächendeckend in Ostdeutschland. Außer Potsdam sind alle Mittel und Großstädte in das Programm involviert. Von dem für den Gesamtzeitraum projektierten Rückbau von 350.000 Wohneinheiten, ist bis zum Februar 2007 mit 190.000 Wohneinheiten bereits etwa die Hälfte realisiert worden. Wie in Abbildung 6 erkennbar, ging die Leerstandsquote in den ostdeutschen Stadtumbaukommunen innerhalb der letzten 5 Jahre von insgesamt 16,0% auf 14,6% zurück. In 95% der am Programm beteiligten Kommunen wurden Rückbauprojekte realisiert, wobei das absolute Rückbauvolumen in Sachsen (73.072 WE) und in Sachsen-Anhalt (40.560 WE) am höchsten war. So hat sich der Gesamtwohnungsbestand in den ersten 5 Jahren um schätzungsweise 3% verringert (vgl. BMVBS 2007, S. 23).

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 6: Wohnungsleerstandsquoten in den ostdeutschen Stadtumbaukommunen. Verändert nach: BMBVS (2007)

Der bisher realisierte Rückbau konzentrierte sich dabei jedoch weitestgehend auf die Plattenbaubestände aus DDR-Zeiten. So wurden zwischen 2002 und 2006 etwa 150.000 Wohneinheiten zurückgebaut, was einem Anteil von 7% am Gesamtwohnungsbestand entspricht. Die verdeutlicht die Schieflage bei dem bisherigen Rückbaugeschehen zu Lasten des industriellen Geschosswohnungsbaus gegenüber den Altbaubeständen, welche die höchsten Leerstandskonzentrationen aufweisen. Dieses Ungleichgewicht lässt sich auch an der Leipziger Situation (Anhang 3) nachvollziehen. Auch hier sind die größten Wohnungsabgänge in den Plattenbaubeständen von Grünau zu verzeichnen, während in den Altbauquartieren mit den höchsten Leerstandszahlen die Wohnungsabgänge teilweise deutlich unter den vergleichbaren Werten der Großwohnsiedlungen liegen. Mit dieser Abrissstrategie war das Ziel verbunden eine Innenentwicklung der Städte zu forcieren, indem die Bewohner aus den zurückgebauten Plattenbauten in die Altbaubestände gelenkt werden. Doch „die ursprünglich mit dem Stadtumbau verknüpfte Hoffnung, dass der Abriss von Außen nach Innen zu einer größeren Wohnungsnachfrage in den innerstädtischen Beständen führt und damit möglichst selbsttragende Entwicklungen in den planerisch definierten „Konsolidierungsgebieten“ anstoßen könnte, geht in den meisten Fällen scheinbar bisher nicht auf“ (BMVBS 2007, S. 29). Die Gründe für diese Entwicklung liegen vor allem in einem erfolgreichen Umzugsmanagement der Wohnungsunternehmen, welches dafür sorgt, dass die Mieter verstärkt in den eigenen Beständen des Vermieters umziehen, was meist ein verbleiben innerhalb der Großwohnsiedlung bedeutet. Andererseits stellen die Altbauwohnungen für viele Mieter aufgrund individueller Wohnpräferenzen keine Alternative zu den Plattenbaubeständen dar. Die Folge ist, dass 70-80% der aufgrund einer Abrissmaßnahme umziehenden Mieterinnen innerhalb des jeweiligen Wohngebietes verbleiben (vgl. Liebmann 2007, S. 132).

Der überproportionale Rückbau in den Großwohnsiedlungen hat jedoch auch andere Ursachen. Wegen den größeren Wohnungskontingenten je Gebäude können in diesen Beständen innerhalb kurzer Zeiträume Wohnungen in einem großen Umfang vom Markt genommen werden. Außerdem gibt es in diesen Beständen im Gegensatz zum Altbau, überschaubare Eigentümerstrukturen, so dass eine Einbindung der Akteure in die kommunale Gesamtstrategie leichter gelingt. Da sich ein Großteil der Gebäude in der Hand großer Wohnungsunternehmen befindet, ergibt sich auch ein gewisser Handlungsdruck seitens der Akteure, wobei vor allem die kommunalen Wohnungsunternehmen aufgrund des Altschuldenerlasses ein besonderes Interesse am Rückbau leerstehender Bestände haben. Der Rückgang der gesamtstädtischen Leerstandszahlen geht also mit einer Schwerpunktverlagerung einher. Durch die erhöhte Anzahl von Wohnungsabgängen sinken vor allem in den DDR-Großwohnsiedlungen die Leerstandszahlen, während diese in den innerstädtischen Altbaubeständen auf einem konstant hohem Niveau verharren (vgl. Liebmann 2007, S. 132). Dieses Ungleichgewicht bei den bisherigen Rückbaumaßnahmen wird teilweise kritisiert, so weist Bernd (2002) darauf hin, dass damit eine Entwertung des Siedlungstyps Plattenbau droht, der für die Wohnversorgung in Ostdeutschland jedoch notwendig ist. So fordert er, dass neben diesen Rückbaumaßnahmen auch in stärkerem Maße Aufwertungsmaßnahmen in gewissen Teilbereichen realisiert werden sollen, um diesen Gebieten Entwicklungsperspektiven zu erhalten und damit nicht aufgrund von eventuellen „redlining“ Maßnahmen von Banken ein Investitionsstop eintritt.

In den ersten fünf Programmjahren stellten vor allem die Besitzerstrukturen eine Herausforderung für den Stadtumbauprozess dar. Durch die privatkapitalistische Organisation des deutschen Wohnwesens orientieren sich die Unternehmen sich natürlich eher am Wohl des eigenen Unternehmens anstatt an städtebaulichen Zielen, dem Gemeinwohl beziehungsweise dem öffentlichen Interesse. Dabei sind die einzelnen Akteure durchaus bestrebt Marktüberhänge abzubauen, um die eigene wirtschaftliche Situation zu verbessern, doch durch das aus der Theorie des rationalen Handelns bekannte „free-raider- Problem“ kommt es häufig zu Handlungsblockaden seitens der Akteure. Da es theoretisch für jeden einzelnen Eigentümer am besten wäre, wenn alle anderen Eigentümer so lange ihre Gebäude vom Markt nähmen, bis wieder genügend Nachfrage für die eigenen leeren Bestände vorhanden ist. Durch die Tatsache, dass alle Marktteilnehmer von der Marktbereinigung profitieren, aber die Kosten nur durch die Unternehmen, welche aktiv Rückbau betreiben, getragen werden müssen, kommen „Trittbrettfahrer“ am günstigsten weg. Die Folge ist, dass nur ein Teil der Wohnungsunternehmen aktiv am Stadtumbau partizipiert (vgl. Bernd 2002, S. 16).

Die Situation im Altbau ist im Vergleich zum DDR-Plattenbau, vor allem hinsichtlich der Eigentümerstrukturen, anders gelagert. Der Kreis der Gebäudeeigner setzt sich hier im Wesentlichen aus Wohnungsunternehmen, Erbengemeinschaften und Immobilienfonds zusammen, welche jeweils unterschiedlichste Interessen verfolgen und sich auch hinsichtlich ihrer jeweiligen Kapitalausstattung unterscheiden. Aufgrund dieser komplizierten Akteurskonstellation konnten im Altbausegment Rückbaumaßnahmen in nur geringerem Umfang realisiert werden. Im Gegensatz zu den DDR-Plattenbaubeständen gibt es im Altbaubestand auch Konflikte zum Denkmalschutz und in zunehmendem Maße wird der Stadtumbauprozess auch in der Öffentlichkeit kritisiert. So wird zum Beispiel in einem Zeitungsartikel der „Zeit“ vorgeworfen, dass der Erhalt von Baudenkmälern bei der staatlichen Förderung zu kurz komme und man somit den Gedächtnisverlust subventioniere (vgl. Rauterberg 2007, S. 41). Es werden in zunehmendem Maße auch Organisationen gegründet, welche sich gegen den Rückbau von Altbaubeständen positionieren. So kam 2004 in Leipzig durch den Zusammenschluss mehrerer Bürgervereine, Initiativen und

Architekten, zur Gründung des Stadtforums, welches sich aktiv für einen behutsamen und nachhaltigen Stadtumbau einsetzt. Das Stadtforum kritisiert den Rückbau in den Altbaubereichen, da hier ein Potenzial gesehen wird und fordert stattdessen eine Rückbaukonzentration auf die Plattenbaubestände. „Sie (Anmerkung: die Stadtentwicklungsplanung der Stadt Leipzig) geht von der nicht mehr zutreffenden Annahme aus, dass viele der Altbauquartiere ein strukturelles Leerstandsproblem hätten, und deshalb Abrisse auch in den kommenden Jahrzehnten die Hauptwege des Stadtumbaus darstellen müssten“ (Stadtforum 2006, S. 26).

In den letzten Jahren ist in Teilen der ostdeutschen Kommunen auch die Tendenz festzustellen, dass die Leerstandszahlen in den Altbauquartieren sinken. Dieser Trend zeichnet sich vor allem in den Städten mit einer stabilen Bevölkerungsentwicklung ab, da hier vor allem die Altbaubestände von Zuzügen und Reurbanisierungstendenzen profitieren. So hat die Nachfrage nach Altbau-Wohnungen in 75% der Programm-Städte seit 2002 zugenommen oder ist stabil geblieben, trotz einer in 60% der Städte sinkenden Gesamtnachfrage (Liebmann 2007, S. 133). Dabei ist die Entwicklung der einzelnen Quartiere jedoch häufig relativ differenziert, da vor allem die Quartiere mit hochwertigen Altbaubeständen und hoher Lagegunst von dieser Entwicklung profitieren. Die ehemaligen Arbeiterquartiere bleiben bei dieser Entwicklung häufig außen vor und so ist eine zunehmend bipolare Entwicklung in den Altbaubeständen zu beobachten. Während attraktive Lagen einen sehr hohen Sanierungs- und Vermietungsgrad haben und in diesen Quartieren aufgrund steigender Nachfrage in den letzten Jahren auch die Sanierungs- und Neubautätigkeiten wieder zugenommen haben, konzentrieren sich in den nicht konsolidierten Gebieten zunehmend Leerstände und das soziale Gleichgewicht droht aus den Fugen zu geraten. Durch die mangelnde Nachfrage gibt es in diesen Quartieren auch einen Sanierungsstau, so dass kaum Sanierungsinvestitionen getätigt werden und eine große Anzahl von Gebäuden verfallen und kaum Perspektiven für eine Rettung der Objekte bestehen. Daher ist eine Qualifizierung und Attraktivierung dieser Bestände durch gezielten Rückbau und Aufwertung des Wohnumfeldes notwendig, was wohl die zentrale Herausforderung der kommenden „zweiten Halbzeit“ des Stadtumbau Ost Programms darstellt. Dabei sollte laut Meinung vieler Autoren die Aufwertungsmaßnahmen eine größere Bedeutung erfahren als in den ersten 5 Programmjahren denn bisher wird sich zu sehr auf den Rückbau fokussiert, dies beeinflusst auch das öffentliche Meinungsbild zum Stadtumbau Ost der häufig mit Abriss gleichgesetzt wird. Doch laut Bernt und Kabisch ist „Eine alleinige Reduzierung auf baulich-technische Abrissmaßnahmen (ist) nicht ausreichend, weder von einem städtebaulichen-architektonischen, noch von einem sozioökonomischen Standpunkt aus betrachtet“ (Bernt & Kabisch 2003, S. 42).

Nach Einschätzungen verschiedener Autoren wird der Stadtumbau sich in seinem Tempo in den nächsten Jahren verlangsamen und die Zahl der Rückbaumaßnahmen stark abnehmen. Für Bernd (2002) liegt dies in der Sache des Abstimmungsprozesses an sich, da sich durch die erhöhte Komplexität und die kurzen Zeiträume typische Muster ergeben. „Um die Planung durchführungseffizient zu gestalten, werden leicht realisierbare Projekte priorisiert, kooperationsbereiter Akteure werden bevorzugt, Konfliktfelder werden „auf die lange Bank“ geschoben und mit allgemeinen Formulierungen überdeckt.“ (Bernt 2002, S. 11). Im Plattenbau wird erwartet, dass es zunehmend an gut sanierten Wohnungen für das Umzugsmanagement fehlen wird und dass somit die Bereitschaft der Wohnungsunternehmen am Stadtumbau zu partizipieren sinken wird. „Ein Problem ergibt sich zudem daraus, dass künftig in größerem Maße auch sanierte oder teilsanierte Gebäude abgerissen werden müssten, die neben Altschulden auch mit Neukrediten belegt sind, für die bei einem Abriss die entsprechenden Ersatzsicherheiten fehlen würden“ (Liebmann 2007, S. 134).

3. Fazit

Der Stadtumbauprozess, welcher sich seit 5 Jahren in Ostdeutschland vollzieht, stellt in vielerlei Belange ein Novum dar. Erstmals wurde die Thematik Schrumpfung und Bevölkerungsrückgang und deren negative Auswirkungen in einem breiten politischen Kontext diskutiert. Außerdem wurden mit diesen Prozessen neue Möglichkeiten der Stadtentwicklung herausgearbeitet, die sich mit ihren Instrumenten zunehmend den neuen Gegebenheiten und dem Prozess des Planens von Bevölkerungsverlusten anpassen müssen. Dabei wurde eine Vielzahl von kreativen Ansätzen gefunden, die einen stark partizipativen Charakter haben und somit eine Art Stadtentwicklung von unten darstellen. Doch das Beispiel des Stadtforums zeigt, dass die öffentliche Akzeptanz für Rückbaumaßnahmen vor allem in den Altbaubeständen sinkt. Daher sollte in der Zukunft eine stärkere Informationspolitik hinsichtlich der möglichen negativen Begleiterscheinungen von Wohnungsleerständen erfolgen und auch die mit dem Stadtumbau verbundenen städtebaulichen Verbesserungen stärker kommuniziert werden.

Zusammenfassend konnte in der Hausarbeit nachgewiesen werden, dass die Situation auf dem ostdeutschen Wohnungsmarkt eine Situation der Extreme war. Innerhalb kürzester Zeit wandelten sich die Umstände von einem extremen Vermietermarkt Anfang der 90er Jahre mit einem sehr starken Qualitätsdefizit der Wohnungsbestände hin zu einem Mietermarkt mit einem sehr hohen Anteil sanierter Wohngebäude und großen Leerständen. Um zu starke Fehlentwicklungen zu vermeiden und um eine Kontrollierbarkeit des Prozesses zu gewährleisten war eine Förderung von Gebäuderückbau die logische Konsequenz, da an dieser Stelle marktwirtschaftliche Steuerungsmechanismen versagten. In den letzten 5 Jahren sind auch schon die ersten Erfolge im Stadtumbauprozess zu vermelden und so sind sinkende Leerstandszahlen und aufgewertete Quartiere erste Anzeichen für mögliche Teilerfolge. Trotzdem sind auch eine Reihe von Fehlentwicklungen aufgetreten, wo es interessant sein dürfte, die weitere Entwicklung diesbezüglich zu beobachten.

Auffällig ist die relativ schlechte Datenbasis zu den Leerständen. Zwar wurde, um die Entwicklungen der zunehmenden Konsolidierung von einzelnen Beständen und der Stabilisierung von Teilen des Wohnungsmarktes zu überwachen, ein Monitoringsystem eingeführt, welches die Entwicklung der für den Stadtumbau relevanten Indikatoren dokumentiert. Aber insgesamt muss laut Franz (2001b) festgestellt werden, dass repräsentative Daten zu den Wohnungsleerständen Mangelware sind, was die politische Beurteilung der Problematik erschwert. So kommt häufig zu einer ungenügenden Differenzierung der Bestände zwischen marktaktiven Teilbeständen und unbewohnbaren Objekten, obwohl nur die erste Gruppe den eigentlichen Marktüberhang bildet. Des Weiteren mahnt Bernd (2002) zur Vorsicht gerade bei Aspekten der prognostizierten

Wohnungsnachfrage in den nächsten Jahren. „Die Erfahrungen, die Anfang der 90er Jahre mit oft völlig überzogenen Wachstumsvoraussagen in vielen ostdeutschen Städten gemacht wurden, raten auf jeden Fall zu viel Vorsicht, wenn es darum geht, „harte“ Politiken auf „weiche“ Prognosen zu gründen“ (Bernt 2002 S. 9).

So ist in manchen Städten mit einer stabilen bzw. einer leicht wachsenden Einwohnerzahl eventuell auch eine Modifizierung der Stadtumbaustrategie vonnöten, falls aktuelle Trends wie die Reurbanisierungstendenzen der letzten Jahre sich verstärken. Da sich wie bereits beschrieben die Umstände auf den ostdeutschen Wohnungsmärkten innerhalb kürzester Zeiträume verändern, sollte diesbezüglich vielleicht eine eher szenariobezogene Herangehensweise angestrebt werden, beziehungsweise sollten im zunehmenden Maße Entwicklungsmöglichkeiten offengelassen werden, um kurzfristig auf Veränderungen reagieren zu können. Da der Stadtumbauprozess auch in Zukunft eine bedeutende Rolle in der Stadtentwicklung spielen wird, sollte auch die Modifizierung von Instrumenten in Betracht gezogen werden. Da sich bei einer Vielzahl von Situationen zeigt, dass die informellen Instrumente nicht ausreichen, um Stadtumbaumaßnahmen durchzuführen, sollten diesbezüglich den Kommunen mehr Rechte eingeräumt werden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Anhang 1 : Differenzierung des Leerstandes nach Art und Grund. Verändert nach: MIR (2005)

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Anhang 2: Wohnungsbestand und Wohnungsleerstände in Ostdeutschland nach dem Mikrozensus 1998. Verändert nach: BMVBS (2000), S. 18

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Anhang 3: Geschätzter Wohnungsleerstand in Leipzig und Wohnungsabgänge nach Ortsteilen. Eigene Darstellung, Daten: Stadt Leipzig 2005

4. Literaturverzeichnis

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