Der Ablauf einer Projektplanung von Wohnquartieren der Zukunft ist individuell gestaltbar. Im Rahmen der rechtlichen Gegebenheiten ist der Projektentwickler als Planer und Gestalter gefragt. Ein Blick in die Zukunft kann auch von Experten lediglich anhand von Erfahrungswerten, Marktbeobachtungen und Studien durchgeführt werden und ist niemals fest in Stein gemeißelt. Jedoch sind es jene Experten, die nah am gegenwärtigen und zukünftigen Markt tätig sind und es sich zur Aufgabe gemacht haben, das Thema „Wohnen in Quartieren“ für die jeweiligen Nutzergruppen attraktiv zu gestalten. So drängt sich die Frage auf, wie die Zukunftsvisionen zur Quartiersentwicklung entstehen und welche Einflussfaktoren sich auf die Projektentwickler und zu entwickelnden Projekte auswirken. Über diverse theoretische Vorstudien werden die grundsätzlichen Begrifflichkeiten geklärt, sodass auf diesen Experteninterviews aufgebaut werden können. Im Anschluss werden die Auswertungsergebnisse mit der Vorstudie verglichen und analysiert. Abschließend wird das Ergebnis mit der Antwort auf die Forschungsfrage, zusammengefasst, ein Fazit formuliert und ein Ausblick für die Zukunft aufgestellt.
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Tabellenverzeichnis
Vorwort
1. Einleitung
1.1 Anlass und Ausgangslage
1.2 Zielsetzung
1.3 Aufbau und methodische Vorgehensweise
2. Theoretischer Hintergrund
2.1 Definition Quartier
2.2 Projektentwickler
2.3 Einflussfaktoren auf Quartiersentwicklung
2.3.1 Demografischer Wandel
2.3.2 Räumliche Unterschiede
2.3.3 Lebenszyklus
2.3.4 Marktsituation
2.3.5 Rechtliche Einflüsse
2.3.6 Zwischenfazit
3. Methodische Herangehensweise
3.1 Auswahl Experten
3.2 Befragung
3.3 Auswertung
3.3.1 Auswertung Projektentwicklungsprozess
3.3.2 Auswertung Unterschiede große/kleine Projekte
3.3.3 Auswertung Werte Projektentwickler
3.3.4 Auswertung Entwicklung Nachfrage
3.3.5 Auswertung Definition Quartier
3.3.6 Auswertung weiterer Gesprächsinhalt
4. Analyse und Interpretation
4.1 Projektentwicklungsprozess
4.2 Unterschiede große/kleine Projekte
4.3 Werte Projektentwickler
4.4 Entwicklung Nachfrage
4.5 Definition Quartier
4.6 Weiterer Gesprächsinhalt
5. Zusammenfassung und Ausblick
5.1 Fazit
5.2 Ausblick
A. Anhang
A.1. Interview Projektentwickler Düsseldorf
A.2. Interview Projektentwickler Dortmund
A.3. Interview Projektentwickler Münster
A.4. Interview Projektentwickler Frankfurt
A.5. Interview Projektentwickler Trier
A.6. Interview Projektentwickler München
A.7. Interview Projektentwickler Leipzig
A.8. Interview Projektentwickler Hamburg
A.9. Interview Projektentwickler Hamburg
A.10. Interview Projektentwickler Hamburg
Literaturverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Eigene Darstellung Projektentwicklungsprozess nach Bone Winkel
Abbildung 2: Qualifikation eines Projektentwicklers
Abbildung 3: Altersaufbau der Bevölkerung in Deutschland 2019 vs 1990
Abbildung 4: Überblick über Bau- und Planungsrecht nach Rabe
Abbildung 5: Deutschlandkarte nach Google Maps
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Eigene Darstellung Formen der Befragung
Tabelle 2: Quantitative Auswertung Projektentwicklungsprozess
Tabelle 3: Quantitative Auswertung Unterschiede große/kleine Projekte
Tabelle 4: Quantitative Auswertung Werte Projektentwickler
Tabelle 5: Quantitative Auswertung Entwicklung der Nachfrage
Tabelle 6: Quantitative Auswertung Definition Quartier
Tabelle 7: Quantitative Auswertung weiterer Gesprächsinhalt
Vorwort
Im Interesse einer besseren Lesbarkeit werden im Folgenden personenbezogene Bezeichnungen, die sich zugleich auf Frauen und Männer oder andere Geschlechter und Geschlechteridentitäten beziehen, generell nur in der im Deutschen üblichen männlichen Form angeführt, also insbesondere „Projektentwickler“ statt „Projektentwicklerin“ oder dergleichen. Dies soll jedoch keinesfalls eine Geschlechterdiskriminierung oder eine Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes zum Ausdruck bringen.
1. Einleitung
Die Zukunft kann man am besten voraussagen, wenn man sie selbst gestaltet.
- Alan Kay1
„Wohnen“ ist ein menschliches Grundbedürfnis und wird auch zukünftig einen enormen Stellenwert für die Menschen einnehmen. Die Planung von Wohnquartieren bedarf einer Mischung aus Kreativität, Erfahrung, Wissen und Marktkenntnis der beauftragten Projektentwickler. Der Ablauf von einer Projektplanung von Wohnquartieren der Zukunft ist individuell gestaltbar. Im Rahmen der rechtlichen Gegebenheiten ist der Projektentwickler als Planer und Gestalter gefragt. Ein Blick in die Zukunft kann auch von Experten lediglich anhand von Erfahrungswerten, Marktbeobachtungen und Studien durchgeführt werden und ist niemals fest in Stein gemeißelt. Jedoch sind es jene Experten, die nah am gegenwärtigen und zukünftigen Markt tätig sind und es sich zur Aufgabe gemacht haben, das Thema „Wohnen in Quartieren“ für die jeweiligen Nutzergruppen attraktiv zu gestalten. So drängt sich die Frage auf, wie die Zukunftsvisionen zur Quartiersentwicklung entstehen und welche Einflussfaktoren sich auf die Projektentwickler und zu entwickelnden Projekte auswirken. Die Klärung dieser Fragestellung ermöglicht ein grundsätzliches Verständnis der Gedankengänge bei einer Projektentwicklung.
1.1 Anlass und Ausgangslage
Die Immobilie als heterogenes Gut ist einzigartig und individuell. Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich auch aufgrund der Niedrigzinsphase der Europäischen Zentralbank am Höhepunkt. Wohnraum bleibt trotz der Corona Krise gefragt und der Wunsch nach Verbesserung der eigenen Lebenssituation nimmt in der Bevölkerung weiter zu. Die Quartiersforschung beschäftigt bereits seit vielen Jahren Experten und nimmt einen großen Anteil in der wissenschaftlichen Forschung ein. Projektentwicklungsunternehmen haben es sich zur Aufgabe gemacht, den Markt zu sondieren und die Nachfrage nach attraktivem Wohnraum zu stillen. Diese Unternehmen bestimmen, wie der zukünftige Markt aussehen wird. Dabei sind sie an gewisse Faktoren gebunden. Es drängt sich also die Frage auf, wie der Ablauf einer Quartiersentwicklung verläuft, um tatsächlich zukunftsfähig bauen zu können.
1.2 Zielsetzung
Zu einem erfolgreichen Abschluss dieser wissenschaftlichen Arbeit kann die Frage beantwortet werden, wie der Ablauf einer Quartiersentwicklung aufgeteilt ist und welche Faktoren auf die Zukunftsvisionen von Projektentwicklern Einfluss nehmen. Eine realitätsnahe Analyse muss in diesem Zuge anhand von Experteninterviews durchgeführt werden und soll Aufschluss über die tatsächlichen Gegebenheiten geben. Die Auswertung kann schließlich mit zuvor aufgestellten theoretischen Einflussfaktoren abgeglichen werden.
1.3 Aufbau und methodische Vorgehensweise
Die Entwicklung von Zukunftsvisionen, Strategien zur Umsetzung der eigenen Planung und Einflussfaktoren auf die Prozesse werden in dieser wissenschaftlichen Arbeit thematisiert und in Form von theoretischen Vorstudien und Experteninterviews mit Projektentwicklern vertieft. Im ersten Kapitel sollen die Grundlagen aufgefasst und die Begriffe „Quartier“ und „Projektentwickler“ definiert werden. In diesem Theorieteil sollen erste Einflussfaktoren auf Projektentwicklungen der Zukunft benannt und erläutert werden. Hierbei wird auf den demographischen Wandel in Deutschland, räumliche Unterschiede zwischen einzelnen Projektstandorten, den Lebenszyklus von Immobilien, den Immobilienmarkt und rechtliche Einflüsse eingegangen. Anschließend wird über die methodische Herangehensweise, die Durchführung der Experteninterviews näher gebracht. Hier werden die Auswahl der Experten, der Ablauf der Befragung und eine quantitative und qualitative Auswertung der Interviews durchgeführt. Im Anschluss werden die Auswertungsergebnisse mit der Vorstudie verglichen und analysiert. Abschließend wird das Ergebnis mit der Antwort auf die Forschungsfrage, zusammengefasst, ein Fazit formuliert und ein Ausblick für die Zukunft aufgestellt.
2. Theoretischer Hintergrund
Vorstudien sind im Umfang begrenzte empirische Untersuchungen, welche für die eigentliche Untersuchung notwendiges Wissen beschaffen sollen. Es ist ratsam, vor dem Hintergrund der begrenzten Interviewpartner und Informationsgehalte eine solche Vorstudie durchzuführen.2 Eine Vorstudie ermöglicht vor der empirischen Untersuchung die Entwicklung von theoretischen Erkenntnissen.
In diesem Kapitel wird der theoretische Teil zur Ausarbeitung einer genaueren Definition der Thematiken Quartier, Projektentwickler und die Einflussfaktoren auf die Projektentwicklung bearbeitet. Das Verständnis der Begrifflichkeiten „Quartier“ und Projektentwickler ermöglichen im weiteren Verlauf der wissenschaftlichen Arbeit eine bessere Betrachtungsweise und Grundlage zu den auszuwertenden Experteninterviews. Die Einflussfaktoren in der theoretischen Ausarbeitung können in den Interviews überprüft, wiedergefunden und ergänzt werden. Diese mögen in der Praxis die tägliche und zukunftsgerichtete Arbeit der Projektentwickler beeinflussen.
2.1 Definition Quartier
Die Definition eines Quartiers ist grundsätzlich abhängig vom jeweiligen Betrachter. Eine klare Abgrenzung wie sie beispielsweise bei Stadtteilen oder Ortsteilen vorliegt, herrscht ebenso wenig wie eine genaue und einheitliche Definition. Quartiere sind immer in einen gesamtstädtischen oder weiter gefassten Kontext eingebunden. Dabei sind die Quartiere groß genug, um als eigenständige Handlungs- und Planungsräume zu fungieren. Ein Quartier dient als Wohnort, Ort der Versorgung, Ort der Fortbewegung und des Verkehrs sowie als Ort des Aufenthalts und der Begegnung. Zusätzlich zu den räumlichen Komponenten schließt das Quartier auch die sozialen Aspekte mit ein. Quartiere dienen somit nicht nur als „Gefühl von Zuhause“, sondern auch als Sozialraum, womit sich die Bewohner identifizieren können.
Befasst man sich mit groben Eckpunkten eines Quartiers, so lässt sich festhalten, dass Quartiere keine fest definierten Größen besitzen. Das wichtigste „Größenkriterium“ ist die Überschaubarkeit. Quartiere müssen zur Entwicklung einer Identifikation, einen menschlichen Maßstab aufweisen und sozial konstruierbar und reproduzierbar sein.3 Man könnte diese vielmehr als kleine Dörfer in einer Stadt bezeichnen, da der Begriff Quartier auf räumlichen und sozialkulturellen Gegebenheiten basiert. Quartiere fungieren eigenständig städtebaulich, infrastrukturell und sozial vielfältig. Die Heterogenität jedes einzelnen Quartiers stellt Planer und Entwickler vor spannende Aufgaben in Hinblick auf Themen wie Nachhaltigkeit, Technologie und Mobilität.4
Je nach Quartier muss die Planung während aller Phasen des Lebenszyklusses an die Nutzerbedürfnisse angepasst werden. Der Lebenszyklus erstreckt sich zeitlich über die tatsächliche Lebensdauer der Gebäude bzw. Quartiere, also den Zeitraum von der Entstehung bis zum Rückbau. So wird bereits während der Planungs- und Entstehungsphase der Fokus auf die Folgekosten gelegt, da Immobilien langlebige Güter sind. Für die Entwicklung eines Quartiers sind zwar die Entstehungskosten eine wichtige Kennzahl, der Großteil der Lebenszyklus- kosten entsteht jedoch in der Nutzungsphase. Ein Ende findet die technische Nutzungsdauer eines Quartiers, sobald das Quartier seine vorgesehene Funktion nicht mehr erfüllt und es auch nicht durch Instandsetzungen wiederherstellbar ist. Quartiere mit nicht mehr zeitgemäßer Beschaffenheit (bspw. Energieeffizienz, Flexibilität bei Nutzungsänderungen oder Ausstattungsqualität), nicht ausreichenden baulichen oder technischen Qualitäten sowie sinkender Nutzerzufriedenheit erfordern neue Konzepte und Projektplanungen.5
Für die Definition eines erfolgreichen Quartiers gibt es keine verallgemeinernde Definition. Damit ein Quartier erfolgreich ist muss es jedoch ein gewisses Maß an Qualität bieten. Hier lässt sich die Qualität jedoch nicht anhand einer DIN-Norm erklären. Zur Qualität zählen Kriterien wie Aufenthaltsqualität, Wohnqualität, Standortqualität, Lagequalität, Nutzungsqualität, Qualität des Umfeldes und ökonomische Qualität. Welche Qualitäten hier für ein erfolgreiches Quartier an Priorität genießen liegt im Auge des Betrachters. Interesse an einem erfolgreichen Quartier haben unter anderem Bewohner, Nutzer, Investoren und Vermieter. Die genannten Qualitäten wirken sich unmittelbar auf die Akzeptanz der Nutzer eines Quartiers aus. Das Maß der Qualität bestimmt somit den Erfolg des Quartiers, denn nimmt der Nutzer das Quartier nicht an, so scheitert es von Beginn an. Weiterhin muss der Frage nachgegangen werden, für wen das Quartier erfolgreich sein soll. Für Projektentwickler beispielsweise sind in der Regel monetäre Aspekte von Bedeutung. Geht die Kalkulation des Projektentwicklers auf und kommt es zu einem geldwerten Gewinn, so ist das Projekt erfolgreich. Bewohner und Mieter haben ein Interesse an einem ansprechenden Mietzins, städtebaulicher Qualität und Sicherheit. Ein attraktiver Nutzungsmix mit Geschäften, Restaurants, Dienstleistungen und Aufenthaltsqualität steigern ebenfalls das Interesse der Nutzer. Erfolgreiche Quartiere gelten als „Leuchtturmprojekte,“ sofern sie für alle Beteiligten eine Win-Win-Situation schaffen. Erfolgreiche Quartiere müssen somit diverse baulichräumliche, soziale, ökonomische und ökologische Aspekte abdecken.
2.2 Projektentwickler
Eine genauere Betrachtungsweise des Berufsbildes „Projektentwickler“ sowie auf die Zusammenhänge und Einflüsse auf Entscheidungen dienen dem besseren Verständnis der Thematik. Eine festgelegte und einheitliche Definition des Begriffs „Projektentwickler“ existiert nicht. Der deutsche Bauingenieur Claus Jürgen Diederichs hat die in Deutschland am weitesten verbreitete Definition zur Projektentwicklung gegeben:
„Durch Projektentwicklungen sind die Faktoren Standort, Projektidee und Kapital so miteinander zu kombinieren, dass einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige, arbeitsplatzschaffende und -sichernde sowie gesamtwirtschaftlich sozial und umweltverträgliche Immobilienobjekte geschaffen und dauerhaft rentabel genutzt werden können.“6
Der Projektentwickler steht in der Regel am Anfang des Prozesses und trifft Entscheidungen über Erfolg oder Misserfolg von Bauprojekten. Seine Konzepte können vom späteren Eigentümer der Immobilie, bei Misserfolg nur schwer oder mit großem Kostenaufwand geändert werden. Projektentwickler haben einen erheblichen Einfluss auf den Verlauf der Marktzyklen und damit den Verlauf von Leerständen und Mietpreisen. Denn die Märkte der Zukunft zu erkennen ist eine der größten Herausforderungen, denen sich Projektentwickler stellen müssen.7 Typische Projektentwicklerunternehmen sind inhabergeführt, mittelständisch geprägt und haben oftmals nicht mehr als zehn Mitarbeiter. Der Projektentwicklung wird eine hohe Marktbedeutung zugesprochen, nichts desto trotz gibt es kaum verlässliche Zahlenangaben, über die Geschäftstätigkeit von Projektentwicklern. Laut Expertenschätzungen können ca. 1200 bis 1500 Unternehmen in Deutschland der Projektentwicklung zugerechnet werden. Das moderne Verständnis der Projektentwicklung orientiert sich an dem gesamten Lebenszyklus einer Immobilie. Es schließt also nicht mit Fertigstellung und Übergabe der Gebäude ab, sondern befasst sich auch mit Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen während der Nutzungsphase sowie mit der Revitalisierung der Immobilie zum Ende ihres Lebenszyklusses. Aufgrund des Grundstücksmangels verschiebt sich die Projektentwicklung von unbebauten Grundstücken zur Projektentwicklung des vorhandenen Gebäudebestandes.
In wissenschaftlichen Diskussionen wird zwischen der technischen und wirtschaftlichen Perspektive der Projektentwicklung differenziert. In der technischen Perspektive der Projektentwicklung wird eher auf die Teilleistungen des Planungs- und Bauprozesses eingegangen. Hier findet eine Anlehnung an der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) Gebrauch, was jedoch wesentliche Aspekte der Projektentwicklung nicht berücksichtigt. Die wirtschaftliche Perspektive hingegen befasst sich mit der Multidisziplinarität des Projektentwicklungsprozesses. Ferner werden hierbei die Koordination von Planungs-, Bau- und Vermarktungsprozessen mit dem Ziel der Wertschöpfung verwirklicht.8
Die DIN 69901 definiert ein Projekt als ein „Vorhaben, das im Wesentlichen durch Einmaligkeit der Bedingungen in ihrer Gesamtheit gekennzeichnet ist“. Hierzu zählen zum Beispiel die Zielvorgabe, zeitliche, finanzielle, personelle und andere Begrenzungen, Abgrenzung gegenüber anderen Vorhaben und die projektspezifische Organisation.9 Insbesondere die Heterogenität jedes einzelnen Projektes ist ein wesentliches Merkmal der Projektentwicklung. Standardisierte Leistungsprozesse sind somit allein durch die Einmaligkeit der jeweiligen Lagen von Grundstücken nicht möglich und müssen individuell angepasst werden. Die Projektentwicklung besteht aus der Zusammenführung einer Projektidee, einem Grundstück, dem dazugehörigen Kapital und Nutzer. Ziel soll es dabei sein, eine rentable Investition zu erzielen.10
Jede Projektentwicklung durchläuft in Ihrer Entwicklung verschiedene Phasen. Diese Phasen sind notwendig, um ein Projekt von der Initiierung bis zur Baufertigstellung und Nutzerübergabe heranzubilden. Das Phasen-Modell nach Bone- Winkel befasst sich weniger mit den Inhalten der Planungs- und Bauabwicklung, sondern viel mehr mit den Entscheidungsschritten in der Entstehung und Realisierung eines Projektes. Nach diesem Modell wird der Projektentwicklungsprozess in fünf Hauptkomponenten gegliedert: in die Projektinitiierung, Projektkonzeption, Projektkonkretisierung, Projektmanagement und die Projektvermarktung. Die Projektinitiierung und die Projektkonzeption nehmen von diesen Hauptkomponenten den größten Teil in dem Planungs- und Entwicklungsprozess einer Quartiersentwicklung ein. In der Projektinitiierung sucht der Projektentwickler entweder ein Grundstück für ein geplantes Konzept oder im umgekehrten Falle ein passendes Konzept für ein vorhandenes Grundstück. Die Projektidee bzw. das Nutzungskonzept stehen hier im Vordergrund, während auch das benötigte Kapital von hoher Bedeutung ist. In der folgenden zweiten Phase, der Projektkonzeption, folgt eine systematische Analyse des zu umrissenen Projektes. Die Realisierungsfähigkeit des Projektes kann hier anhand von Daten und Prognosen erläutert werden. Nutzer, Investoren sowie die Öffentlichkeit können als weitere Projektbeteiligte auf diesem Wege überzeugt werden. Sofern das Projekt als erfolgreich erachtet wird, folgt eine Einleitung in die Verhandlungs- und Entscheidungsphase (Projektkonkretisierung). Die Projektkonkretisierung beinhaltet unter anderem die anschließende Grundstückssicherung, Schaffung von Baurecht durch Einholung einer Baugenehmigung, die architektonische Bepla- nung, Ausschreibungen und Vergabe von Bauleistungen, erste Mietvertragsverhandlungen und die Sicherung von Finanzierungen. In der anschließenden Projektmanagementphase übernimmt der Projektentwickler die Rolle des Bauherrn. Schwerpunkte bilden hier das Qualitäts-, Kosten-, und Terminmanagement, welche intern als auch extern durch Projektsteuerer vorgenommen werden können. In der Projektvermarktung liegt der Schwerpunkt in der Vermietung und Veräu-ßerung des Projektes. Es wird bereits in frühen Phasen damit begonnen erste Mieter/Nutzer für das Projekt zu gewinnen und das Marketing wird hier vollendet. In der Praxis kommt es oftmals zu einer Vermischung der hier beschriebenen Phasen. Überlappungen, Parallele Abläufe und Rückkopplungseffekte gehören zum Alltag.11
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abb. 1 eigene Darstellung nach Bone-Winkel
Das Berufsbild des Projektentwicklers ist unter leistungsorientierten, jungen Menschen sehr gefragt und zeichnet sich durch hohe fachliche und persönliche Qualifikationen aus. Gewisse Eigenschaften eines erfolgreichen Projektentwicklers müssen in diesem Kontext besonders hervorgehoben werden. So sollte ein Projektentwickler über einen guten Unternehmergeist (Entrepreneurship) verfü-gen, ausgeprägte analytischkonzeptionelle Fähigkeiten besitzen, eine hohe soziale Kompetenz nachweisen und kreativ arbeiten können. Die nachfolgende Abbildung soll die Kompetenzfelder des Projektentwicklers verdeutlichen.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abb. 2 Qualifikation eines Projektentwicklers12
Insgesamt lassen sich drei Typen der Projektentwicklungsleistung unterscheiden. Die Service Developer bieten eine reine Dienstleistung im Sinne einer modularen Leistungspalette an. Sie handeln im Auftrag fremder Dritter, auf fremde Rechnung und ohne Risiko. Der Trader Developer nimmt den größten Anteil an Projektentwicklern ein. Seine Entwicklungen finden auf eigenen Namen, auf dem eigenen Grundstück und auf eigene Rechnung statt. Sein Ziel ist in der Regel das akquirierte Grundstück zu beplanen, zu entwickeln und mit Gewinn zu veräußern. Der Projektgewinn spiegelt sich in der Differenz der kumulierten Projektkosten und dem Verkaufserlös wieder. Der Investor Developer hingegen führt die gesamte Projektentwicklung ab Erwerb des Grundstücks bis Fertigstellung selbst durch, mit dem Ziel die Immobilie anschließend in den eigenen Bestand aufzunehmen. Aufgrund des eigenen Interesses an einer nachhaltigen Gewinnerzielung befasst sich der Investor Developer intensiv mit der Nutzungsphase der Immobilie und den zu erzielenden Mieterträgen.
Aufgrund der Komplexität des Prozesses der Projektentwicklung, ist es dem Projektentwickler in der Regel nicht möglich sämtliche Aufgaben selbst zu übernehmen. Er ist verpflichtet, den Prozess zu koordinieren und für einen effizienten und reibungslosen Ablauf zu sorgen. Dabei steht der Projektentwickler im Zentrum der Aufgaben des wirtschaftlichen Bereichs, des technischplanerischen Bereichs und des rechtlichsteuerlichen Bereichs. Er muss in diesen Bereichen soweit qualifiziert sein, dass er die jeweils nötigen Aufgaben koordinieren und an Projektbeteiligte vergeben kann.
2.3 Einflussfaktoren auf Quartiersentwicklung
Eine Quartiersentwicklung wird von einigen Faktoren beeinflusst. Der demografische Wandel beschreibt Veränderungen in Zu- und Abwanderungen, Altersstruktur, Wohnverhalten sowie Geburten- und Sterberaten. Diese Faktoren geben Aufschluss auf zukünftige Trends und Entwicklungen. Eine Projektentwicklung wird sich unweigerlich mit diesen Veränderungen befassen, um ein zeitgemäßes Quartier zu errichten. Auch räumliche Unterschiede wirken sich auf Planungen unterschiedlich aus. In einigen Regionen ist die Nachfrage nach Wohnraum deutlich höher als in strukturschwächeren. Hier müssen unterschiedliche Konzepte umgesetzt werden, um den Bedarf zu stillen. Der Lebenszyklus von Immobilien begleitet den Projektentwickler von der Planung bis zur Umnutzung und ist somit bereits zu Beginn mit zu berücksichtigen. Weiterhin wirken sich die Marktentwicklung und rechtliche Gegebenheiten enorm auf Planung, Umsetzung und Akzeptanz aus. Im Folgenden sollen die einzelnen Einflussfaktoren aufgeschlüsselt und näher erläutert werden.
2.3.1 Demografischer Wandel
Der demografische Wandel in Deutschland ist für die Projektentwicklung und Planung von Quartieren als Megatrend von enormer Bedeutung. Der Wandel umfasst die Geburten- und Sterberaten, sowie die Differenz aus Zuzügen und Fortzügen aus Deutschland (Wanderungssaldo). Schlagwörter wie „weniger, älter, bunter“ spiegeln Perspektiven der Bevölkerungsentwicklung wieder. Aufgrund unterschiedlicher demografischer Einflüsse, des Wandels der jeweiligen Lebensformen und Haushaltsstrukturen verändern sich die Ansprüche an das Wohnen.
Die Eheschließungen gingen zwischen 1991 bis 2007 von 450.000 auf 369.000 pro Jahr zurück. Anschließend stieg dieser Trend wieder leicht an. Paare gehen mittlerweile durchschnittlich erst in einem Alter von Anfang 30 Jahren die Ehe ein, während es in den 70er Jahren noch rund zehn Jahre vorher zur Hochzeit kam. Die spätere Eheschließung hat indirekt auch Auswirkungen auf das Geburtenverhalten und den Entscheid zum Kinderwunsch. Betrachtet man die Kohorten Fertilität nach Altersgruppen, also die Kinder je Frau nach ihren Geburtsjahrgängen, so fällt auf, dass eine steigende Anzahl an Frauen erst in einem Alter von 30-49 Jahren eine Familie gründen. Daraus resultiert, dass die Kinder pro deutscher Frau sinken. Hinzugezogene Frauen hingegen gleichen diesen Wert etwas aus, da sie im Schnitt bereits vor ihrem 29. Lebensalter das erste Kind gebären. Ihr Anteil an allen Frauen bei den 1970er-Jahrgängen ist gestiegen und hat damit die Gesamtfertilität positiv beeinflusst.13
Eine steigende Zahl an älteren Menschen in Relation zu immer weniger jungen Menschen führt zwangsläufig zu einer Verschiebung des demografischen Rahmens. Die sogenannte Babyboom-Genration der Jahrgänge 1955 bis 1970 bildete sowohl in der Vergangenheit als auch in Zukunft die größte Altersgruppe. Somit werden zukünftig weitaus mehr Menschen aus dem Erwerbsalter ausscheiden als es bisher der Fall war. Die Zahl der Menschen im Alter ab 67 Jahren ist bereits zwischen 1990 und 2018 um 54% auf 15,9 Millionen gestiegen. Das statistische Bundesamt geht davon aus, dass es bis 2039 zu einem weiteren Anstieg auf 21 Millionen kommen wird. Parallel dazu wird die Bevölkerung im Erwerbsalter zwischen dem Jahre 2018 und 2035 um vier bis sechs Millionen auf bis zu 47,4 Millionen sinken.14
Fortschritte in der medizinischen Versorgung, Hygiene und Ernährung sorgen ebenso wie Wohnsituation, verbesserte Arbeitsbedingungen und einem gestiegenen Wohlstand für eine höhere Lebenserwartung ab Geburt. Das statistische Bundesamt geht zukünftig davon aus, dass die Lebenserwartung bis zum Jahre 2060 weiter ansteigen wird.15
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abb. 3 Altersaufbau der Bevölkerung in Deutschland 2019 vs. 1990
Eine verstärkte Anzahl an Zuwanderung trägt dazu bei, dass die Alterung der Bevölkerung auf den ersten Blick nicht ersichtlich wird. Migration ist neben der Alterung ein wesentlicher demografischer Aspekt unserer Zeit. In der Regel sind die Zuwanderer Deutschlands jünger als die ansässige Bevölkerung. Somit wirkt die Zuwanderung der Alterung entgegen und verjüngt die Altersstruktur Deutschlands. Die Alterung kann durch die Zuwanderung zwar nicht umgekehrt werden, sie wird jedoch durch diese gebremst. Im Jahre 2016 hatten ca. 11,2 % der deutschen Bevölkerung eine ausländische Staatsangehörigkeit. Größtenteils kamen die Zuwanderer aus Europa (ca. 70 %), hierzu zählten vor allem türkische (15 %), polnische (8 %), syrische (6 %), italienische (6 %) und rumänische (5 %) Staatsangehörige. Im Jahre 2019 betrug die Zahl der Menschen mit Migrationshintergrund einschließlich der Menschen mit ausländischen Wurzeln knapp 21 Millionen. Auch hier ist Europa die wichtigste Herkunftsregion. Aufgrund der Flüchtlingskrise der vergangenen Jahre haben die weiteren Erdteile, in Bezug auf die Migration, an Bedeutung gewonnen. 3,2 Millionen Menschen in Deutschland haben mittlerweile ihre Wurzeln im Nahen und Mittleren Osten sowie knapp eine Million in Afrika.16
Eine aktuelle koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung für Deutschland ergibt sich aus der gegenwärtigen Altersstruktur der Bevölkerung, den Annahmen zur Geburtenhäufigkeit, der Lebenserwartung und des Saldos der Wanderungen nach und aus Deutschland bis zum Jahre 2060. Bis zum Jahre 2024 wird die Bevölkerungszahl voraussichtlich zunehmen, während sie spätestens im Jahre 2040 zurückgehen wird. Die Prognose besagt, dass im Jahre 2060 die deutsche Bevölkerung bei 74 bis 83 Millionen Menschen liegen wird. Die aktuelle Altersstruktur hat einen Anstieg der Seniorenanzahl und einen Rückgang der Menschen im erwerbsfähigen Alter zur Folge. Der Wanderungssaldo wird sich bis zum Jahre 2060 stabilisieren und nur begrenzt durch demografische Einflussfaktoren beeinflusst.17
2.3.2 Räumliche Unterschiede
Der Immobilienmarkt in Deutschland zeigt regional sehr unterschiedliche Entwicklungstrends. Aus rein rechnerischer Sicht wäre der Wohnraumbedarf in Deutschland gedeckt, während in der Realität der Bedarf auf regionaler Ebene sehr unterschiedlich ist. Wachsende Städte und Regionen wie Berlin oder Frankfurt erleben durch Wanderungsgewinne aus dem In- und Ausland eine steigende Nachfragesituation mit Wohnungsengpässen sowie steigenden Preisen, während es zu Einwohnerrückgängen in strukturschwachen Regionen wie Rostock kommt. Hier kommt es vor allem zu Land-Stadt-Wanderungen, welche weiter an Dynamik gewinnen.
Hinsichtlich Wohnraumstruktur zeigen sich auf regionaler Ebene vor allem in städtisch geprägten Gebieten höhere Geschosswohnungsbauten und kleinere Einheitsgrößen. Währenddessen ländliche Gegenden von einem individuellen Wohnungsbau geprägt sind. Vergleicht man Ost- und Westdeutschland bezüglich 3-4 Zimmerwohnungen so fällt auf, dass historisch bedingt der Anteil an großen Wohnungen in den neuen Bundesländern höher ist. In strukturstarken ländlichen Gebieten wird regional betrachtet der Fokus weiterhin auf Ein- und Zweifamilienhäusern liegen, während es in den regionalen Zentren vor allem an bezahlbarem Wohnraum im Geschosswohnungsbau mangelt. Steigende Baukosten und Grundstückspreise, wie auch verschärfte Bauvorschriften und langwierige Genehmigungsprozesse erschweren ausreichende Bauaktivitäten. Zu erwarten sind somit weiterhin steigende Miet- und Kaufpreise, Wanderungsbewegungen ins direkte Umland von Großstädten sowie eine Nutzung von Wohnungen, die den eigentlichen Anforderungen widersprechen. Ein viel diskutierter Mietpreisdeckel wird aller Voraussicht nach eher die Neubauaktivitäten hemmen, statt für eine Entspannung der Angebotssituation zu sorgen.18
Auch kommunale und regionale Rahmenbedingungen sind aufgrund von verschiedenen Landesbauordnungen unterschiedlich. Grundsätzlich wollte die Bundesregierung in ihrem Koalitionsvertrag von 2018 neue Anreize durch steuerliche Begünstigungen für den sozialen Wohnungsbau schaffen. Die Verantwortung liegt jedoch bei den Bundesländern. So unterscheiden sich die Anforderungen an den sozialen Wohnungsbau deutlich. Im Jahre 2011 wurde mit dem „Vertrag für Hamburg“ beispielsweise festgelegt, den Wohnungsbau anzukurbeln, schnellere Baugenehmigungsverfahren zu erwirken und 30 % der neu gebauten Wohnungen für sozialen Wohnungsbau zur Verfügung zu stellen. Insgesamt sollten somit jährlich für 10.000 Wohnungen die Baugenehmigung erteilt werden, wovon 3.000 öffentlich geförderte Mietwohnungen darstellen werden.19 Auch die Anforderungen an die sozial geförderten Wohnungen unterscheiden sich je nach Bundesland. Dies ist darauf zurück zu führen, dass die Länder auf den jeweiligen Bedarf reagieren können und müssen. In Nordrhein Westfalen müssen alle geförderten Wohnungen gemäß den dort geltenden Wohnraumförderungsbedingungen barrierefrei sein, während in Hessen der Bau von Aufzü-gen nicht erforderlich ist.20
2.3.3 Lebenszyklus
Da Immobilien sehr langlebige Güter sind, sollte bereits bei der Konzeption von Gebäuden der gesamte Lebenszyklus mit beachtet werden. So kann über die gesamte Lebensdauer ein wirtschaftlicher Betrieb gewährleistet werden. Projektentwicklung kann als zeitliche Spanne im Rahmen des Lebenszyklus unterschiedlich weit reichen. Hier unterscheidet Diederichs in der Projektentwicklung im engeren Sinne und der Projektentwicklung im weiteren Sinne. Die Phasen der Projektinitiierung und Konzeption schließen lediglich die Projektentwicklung im engeren Sinne ein. Diese endet in der Regel mit der Planungsbeauftragung. Die Projektentwicklung im weiteren Sinne befasst sich mit den neun Lebenszyklus- phasen einer Immobilie und somit mit dem gesamten Lebenszyklus. Um zukunftsfähig und nachhaltig bauen zu können, muss bereits in der Planungsphase durch den Projektentwickler der Grundstein gelegt werden. Ob Verantwortung gegenüber kommenden Generationen oder der am Markt höher erzielbaren Renditen durch nachhaltige Bauweisen, grundsätzlich befasst sich der Großteil von Projektentwicklern mit diesen Vorüberlegungen. Zu Beginn des Lebenszyklusses stehen oftmals mindestens eine von drei Ausgangssituationen zu Buche. Der vorhandene Standort mit der zu entwickelnden Projektidee und dem zu beschaffenden Kapital ist dabei die erste Ausgangssituation. Weiterhin könnte bereits das Kapital vorhanden sein, die Projektidee und der Standort müssen allerdings noch beschafft werden. Und letztlich könnte bereits eine Projektidee vorliegen, es mangelt allerdings noch an Kapital und einem geeigneten Standort zur Realisierung.21
Die anschließende Nutzungsphase befasst sich mit dem technischen, dem infrastrukturellen und kaufmännischen Management von Gebäuden. In dieser Phase können Umstrukturierungen, wie beispielsweise ein Umbau von Büro- zur Wohnfläche stattfinden und Gegenstand von Projektentwicklungen werden. Auch Renovierungen, Sanierungen und Modernisierungen tragen in der Nutzungsphase zu einer längeren Lebensdauer der Gebäude bei. Zeitlich verläuft der Lebenszyklus somit über die tatsächliche Lebensdauer des Gebäudes bis zum Rückbau. Die tatsächliche Lebensdauer von Gebäuden setzt keine Nutzung voraus und ist abhängig von technischen und wirtschaftlichen Einflüssen.
Sobald die Immobilie ihre vorgesehene Funktion nicht mehr erfüllt und dies auch nicht durch Instandsetzungmaßnahmen reparabel ist, ist das Ende der technischen Lebensdauer erreicht. Um die technische Lebensdauer so langfristig wie möglich aufrecht zu erhalten ist es für die Projektplanung von Bedeutung, einen großen Wert auf die Auswahl der Grundbaustoffe und Qualität der Ausführung zu legen. Auch spielt die Qualität der Instandhaltung während der Nutzungsphase eine gewichtige Rolle, sowie das Nutzerverhalten und weitere äußere Einwirkungen.
Die wirtschaftliche Lebensdauer endet, sobald das Grundstück nach Umbau oder Revitalisierung unter Berücksichtigung der Aufwendungen eine höhere Rendite erwirtschaften kann als zuvor. Mit der Nutzungsdauer wird der Zeitraum der tatsächlichen Nutzung beschrieben. Sofern Nutzer nicht zwangsläufig ökonomisch handeln, kann die wirtschaftliche Lebensdauer in der Nutzungsdauer über- oder unterschritten werden. Hierzu können beispielsweise der Erhalt von Baudenkmälern oder das öffentliche Interesse zählen.
Mit dem Rückbau der Immobilie endet die tatsächliche Lebensdauer einer Immobilie. Der Rückbau ist häufig bereits Teil der Projektentwicklung und bedingt einen neuen Zyklus. Sofern wiederverwendbare Rohstoffe eingesetzt wurden, können diese zu einer nachhaltigen Nutzung beitragen.22
2.3.4 Marktsituation
Kaum ein Markt ist so heterogen wie der Immobilienmarkt. Die Standortgebundenheit der Immobilien ist ausschlaggebend für die Einzigartigkeit des Gutes. Die Lage einer Immobilie verdeutlicht zudem einen der wichtigsten Einflussfaktoren für die Wertermessung. Einerseits verfügen Immobilien über einen langen Produktionszeitraum bis zur Nutzungsübergabe, andererseits besitzen Immobilien auch eine gewisse Langlebigkeit (Wohnimmobilien ca. 74 Jahre). Betrachtet man den gesamten Immobilienmarkt so fällt auf, dass lediglich ein Prozent des Immobilienbestandes aus neu hergestellten Wohnungen besteht und somit dem Bestandsimmobilienmarkt eine deutlich höhere Bedeutung zuteil wird.23 Die Immobilienbranche ist sehr hoch frequentiert und verfügt über viele Marktteilnehmer. Grob gesagt lassen sich die Akteure auf dem Immobilienmarkt in Eigentü-mer, Nutzer, Investoren, Betreiber und Dienstleister unterteilen. Das Treiben rund um die Immobilie ist stark regional geprägt, dies ist auf die Immobilität des Gutes zurückzuführen. Andere Waren oder Güter können im Vergleich zur Immobilie bundes- oder weltweit vertrieben werden, während Immobilien stets regionaler Natur sind. Projektentwickler sind somit gefordert Mikro- und Makrostandorte genau zu kennen und sich mit dem regionalen Nachfragemarkt vertraut zu machen. Von grundsätzlichem Interesse für die Thematik der Quartiersforschung sind in diesem Falle private Eigentümer, Nutzer und Investoren.24
Die Prinzipien von Angebot und Nachfrage sowie einer grundsätzlichen Kenntnis des Marktes seitens der Käufer und Verkäufer wurden bereits 1960 mit Einführung des Bundesbaugesetzes (BBauG) zur Einführung der amtlichen Wertermittlung berücksichtigt. Im Laufe der Jahre und auch mit zunehmender Bedeutung der Internetportale und Inserate veränderte sich der Immobilienmarkt und wurde der grundsätzlichen Forderung nach Transparenz etwas gerechter. Immobilientransparenz konnte durch amtliche Stellen geschaffen werden. Gutachterausschüsse für Grundstückswerte bilden unabhängige Gremien und sammeln anonymisiert Daten aus sämtlichen notariellen Kaufverträgen in Deutschland. Aus diesen Daten kann somit ein tatsächlicher Überblick über den Immobilienmarkt gegeben werden.25
Die Kaufpreise von Immobilien stehen grundsätzlich auch in Relation zu Mietpreisen vergleichbarer Objekte. Möchte ein Käufer die von ihm erworbene Immobilie selbst nutzen, dann kann dies ebenfalls dadurch begründet sein, dass ihm die Nutzung einer anderen Immobilie zur Miete über den gesamten Zeitraum als teurer erscheint. Dieses Prinzip der Opportunitätskosten zeigt auf, dass sobald die Mieten steigen, private Haushalte eher dazu bereit sind eine Immobilie zur Selbstnutzung zu erwerben. Bei steigender Nachfrage steigt somit ebenso der Preis für neue oder gebrauchte Immobilien weiter an.26
Lediglich die Hälfte aller Deutschen (ca. 51,1 %) kann sich als Immobilienbesitzer zählen, was im europäischen Vergleich einen unteren Wert belegen würde. In Rumänien (ca. 95,8 %) oder Ungarn (ca. 91,7 %) besitzt nahezu jeder Bürger eine Immobilie selbst.27 Dementsprechend hoch sind in Deutschland die Mieterquote und der Bedarf nach bezahlbarem Wohnraum. Ziel der Quartiersarbeit soll es sein, Eigentümer und Mieter zu einem gemeinsamen Zusammenleben zu vereinen.
Grundsätzlich lässt sich in Anbetracht der derzeitigen Immobilienpreise festhalten, dass sowohl in Wachstumsregionen als auch in Schrumpfungsregionen die Immobilienpreise weiterhin ansteigen. Gemäß einer Statistik von empirica für Eigentumswohnungen, guten Zustands zwischen 60 bis 80 m[2] haben sich die Angebotspreise seit 2012 nahezu verdoppelt. Dies kann zum einen mit den sinkenden Zinsbelastungen bei der Kreditaufnahme, zum anderen mit dem gestiegenen Kaufkraftindex begründet werden.28 Trotz steigender Geburtenzahlen ist die Haushaltsgröße zwischen 2000 bis 2018 auf 2,01 Personen pro Haushalt gesunken. Gemäß einer Haushaltsvorausberechnung des statistischen Bundesamtes setzt sich diese Haushaltsverkleinerung auch weiterhin bis zum Jahre 2035 fort. Im Schlussjahr wird der niedrigste Wert mit 1,90 Personen je Haushalt erwartet. Die Haushaltsanzahl von 41,4 Millionen (Stand 2020) wird trotz Einwohnerrückgängen bis zum Jahre 2035 weiter auf bis zu 43,2 Millionen Haushalte ansteigen. Grundsätzlich kann davon ausgegangen werden, dass Mehrpersonenhaushalte (ab drei Personen) bis zum Jahre 2035 abnehmen werden.29
Die Entwicklung des Wohnungsbestandes ist seit 1990 mit positiven Zuwächsen verbunden. Zwischen 1992 und 2000 kam es zu über einem Prozent Zuwachs an neuen Wohnungen, während sich diese Entwicklung in den Folgejahren durchaus abschwächte und bei rund 0,3 % Zuwachs stagnierte. Die zwischen den 90er- Jahren und dem Jahr 2002 verringerten Baugenehmigungen für Mehrfamilienhäuser verringerten in dieser Folge ebenso die Fertigstellungen. Der Anteil der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern differenziert deutlich zwischen Ost- und Westdeutschland. Im Westen liegt der Anteil der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern beispielsweise mit 50 % über dem Anteil in Mehrfamilienhäusern, während sich im Osten rund 66 % aller Wohnungen in Mehrfamilienhäusern befinden. Nach dem zweiten Weltkrieg schuf man Anreize durch die Förderung von sozialem Wohnungsbau, Mietwohnungen mit gutem Standard zu bauen. So konnte trotz geringen Kapitals der Bevölkerung die Woh- nungsknappheit abgewendet werden. Die Nachwirkungen des in der ehemaligen DDR forcierten Geschosswohnungsbaus in Großwohnanlagen wirken sich noch heute auf die Projektentwicklungen in Ostdeutschland aus. Das Bund-Länder-Programm „Stadtumbau Ost“ hat zum Ziel, das Wohnungsangebot der rückläufigen Nachfrage anzupassen und Leerstände zu verringern. Abrisse von Immobilien mit hohen Leerstandsquoten sind in diesen Fällen oftmals die einzig effiziente Lösung.
Seit dem Frühjahr 2020 beeinträchtigt die weltweite Corona-Krise nicht nur das tägliche Leben, sondern auch den Immobilienmarkt. Die Zunahme an Homeoffice Arbeitsplätzen führt dazu, dass eine größere Nachfrage an Immobilien im Umland von Großstädten besteht. Die Arbeitswege werden zweitrangig und die vergleichsweise günstigeren Kaufpreise in Randlagen attraktiv. Folglich steigen auch die Immobilienpreise im Umland der Ballungsgebiete an, während die extremen Preissteigerungen in Großstädten etwas abflachen könnten.30 Gemäß einer Analyse von Marion Peyinghaus, Geschäftsführerin beim Competence Center Process Management Real Estate, werden Effekte, die vor der Krise bereits begonnen haben, mit den Corona Auswirkungen noch verstärkt. Hierzu zählen Merkmale wie Klimaschutz, Luftqualität und kurze Wege. So wächst auch der Bedarf an „Urban Villages“, gemischten Wohn- und Arbeitsquartieren am Rande großer Städte.31 Die Zahl der Erwerbstätigen lag im Februar 2021 laut Angaben des statistischen Bundesamtes bei rund 44,3 Millionen Personen mit Wohnort in Deutschland. Diese Zahl sank saisonbedingt im Vergleich zum Vormonat um 26.000 Personen (-0,1 %) sowie nicht saisonbedingt um rund 7.000 Personen (0,0 %). Im Vergleich zum Vorkrisenniveau lässt sich festhalten, dass im Februar 2021 insgesamt 765.000 Personen weniger erwerbstätig waren als im gleichen Monat des Jahres 2020. Oftmals mussten Arbeitnehmer in Kurzarbeit arbeiten. Diese gelten in den Berechnungen als Erwerbstätige und nicht als Erwerbslose. Die Erwerbslosenquote hingegen lag im Februar 2021 bei ca. 2,04 Millionen Personen und damit 538.000 Personen mehr als im Februar 2020.32 Inwieweit die Corona Krise den Immobilienmarkt beeinträchtigen wird ist schwierig abzusehen, das „normale“ Alltagsleben ist verändert und könnte dazu führen, Hygienestandards, Trends wie Homeoffice Plätze oder die Vorliebe zu einem Balkon/eigenen Garten beizubehalten.
2.3.5 Rechtliche Einflüsse
Die vergangenen zehn Jahre sind von erheblichen Veränderungen gekennzeichnet. Der britische Ausstieg aus der Europäischen Union, die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentral Bank (EZB), die steigenden Flüchtlingszahlen in Europa sowie die Corona-Krise stehen beispielhaft für die größten Veränderungen dieser Zeit. Politische Entscheidungen und gesellschaftliche Entwicklungen haben direkten Einfluss auf den Immobilienmarkt und damit auch auf die wirtschaftliche Entwicklung Deutschlands. Aber auch der Immobilienmarkt hat einen großen Einfluss auf die wirtschaftliche Entwicklung eines Staates. Die Immobilie als langlebige Anlageform dient der Bevölkerung als Wohn- und Lebensqualität und ist somit von enormer Bedeutung.33
In der Immobilienbranche rückt Environmental, Social & Governance (ESG) sowie nachhaltiges Investieren immer mehr nach oben auf der Agenda. Die hierdurch entstehenden Auswirkungen auf die Immobilienakteure sind erheblich und reichen von rechtlichen und regulatorischen Themen bis hin zur strategischen Planungs- und Unternehmenssteuerung. Gebäude sind für etwa 40 % des Energieverbrauchs und ca. 36 % der CO2-Emissionen der EU verantwortlich. Durch diese Werte nehmen Regulierungsbehörden, Investoren und die Öffent- lichkeit die Immobilienunternehmen zunehmend in die Pflicht, sich für die Einhaltung der ESG-Ziele einzusetzen.34 Die steigende Relevanz der Nachhaltigkeitsthemen wird durch neue Entwicklungen der Gesetzgebung vorangetrieben und steht im direkten Zusammenhang mit dem Klimawandel. In dem Pariser Klimaabkommen 2015 beschlossen die Vereinten Nationen, die globale Erderwärmung im 21. Jahrhundert auf weniger als 2 °C zu begrenzen. Um die Ziele zu erreichen sollen zukünftig 35 Millionen Gebäude, die vor 2001 gebaut wurden, saniert werden. Weiterhin gehören zu den ehrgeizigen Zielen für Immobilienunternehmen, dass diese gewisse Kennzahlen bei Recycling, Wasserverbrauch und Materialrückgewinnung erzielen müssen.35
In Deutschland sind die energetischen Vorgaben an Gebäuden im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt. Dieses löst die bis 01.11.2020 geltende Energieeinsparverordnung (EnEV) ab und verbindet die Inhalte mit dem Erneuerbare-Energien- Wärmegesetz (EEWärmeG). Zur Ermittlung des Energiehaushaltes eines Gebäudes werden neben der Raumheizung und Kühlung auch die Warmwassererzeugung, der Betrieb von Lüftungsanlagen sowie Strom berücksichtigt. Auch müssen Gebäude bestimmte Vorgaben zum Luftaustausch und zur Minimierung von Wärmebrücken erfüllen. Das GEG trägt alles in allem dazu bei, ein behagliches Wohn- und Arbeitsumfeld zu schaffen und den Bedarf an Heizenergie zu begrenzen. Den größten Teil des GEG nimmt der Neubau ein. Hier sollen die Auswirkungen des Neubau-Energiebedarfs zum Heizen und zur Warmwasseraufbereitung auf die Umwelt begrenzt werden. Dies wird üblicherweise mittels der errechneten Primärenergie getätigt. Im Neubau ist eine Förderung für KfW- Effizienzhaus-Standards 55, 40 und 40 Plus möglich. Bei der KfW Vorgabe handelt es sich um ein so genanntes Referenzgebäude mit vorgegebenen Standards zur Beheizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und zu den Bauteilen. Der Ener- giebedarf wird nach dem GEG-Primärenergieverfahren berechnet, jedoch verbraucht ein KfW-Effizienzhaus weniger Energie. Insgesamt erfordert die Umsetzung dieser Vorgaben einen höheren Kostenaufwand in der Erstellungsphase, senkt jedoch im Laufe der Nutzungsphase die Nebenkosten.36
Auch gilt es das Bau- und Planungsrecht zu beachten. Dieses enthält alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften, die bei der Errichtung von Bauvorhaben sowie deren Nutzung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung von öffentlichem Interesse sind. Durch baurechtliche Vorschriften wird vorgegeben, wo und in welcher Weise gebaut werden darf. Das Bau- und Planungsrecht beschränkt damit sowohl den Bauwilligen wie auch den Nutzer der baulichen Anlage. Gerechtfertigt werden kann diese Beschränkung unter anderem durch das Sozialstaatprinzip, welches den Staat verpflichtet, angemessene Lebensverhältnisse und Entwicklungsmöglichkeiten für alle Bürger zu schaffen. Das gesamte Bau- und Planungsrecht umfasst mehrere Planungsbereiche. Diese können in drei Gruppen zusammengefasst werden: Raumordnungs- und Landesplanungsrecht, Städtebaurecht sowie Bauordnungsrecht. Je nach Regelungsbereich sind diese vom Bund oder jeweiligen Land geregelt.37
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Abb. 4 Überblick über Bau- und Planungsrecht nach Rabe
Die Bauleitplanung gilt als zentrales städtebauliches Gestaltungsinstrument des Baugesetzbuchs (BauGB). Die Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Vorgabe des Baugesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten (§1 I BauGB). Zu den Bauleitplänen zählen der Flächennutzungsplan und die Bebauungspläne. Diese sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung gewährleisten und unterschiedliche Planungsziele miteinander in Einklang bringen. Die Bauleitpläne sind dabei von der Gemeinde in eigener Verantwortung aufzustellen.38
2.3.6 Zwischenfazit
Als Zwischenfazit lässt sich festhalten, dass die Arbeit von Projektentwicklern von großer Bedeutung für die Wohnverhältnisse der Bevölkerung ist. Eine Projektentwicklung ist sehr vielschichtig und die einzelnen Entwicklungsphasen greifen ineinander. Die Entwicklung eines Quartiers bedarf bereits bei der Grundstücksakquisition einer professionellen Herangehensweise. Je nach Standort sind Entwickler frühzeitig gefordert, sich über die Umsetzbarkeit ihrer Ideen mit Kommunen, Städten und dem Markt zu beschäftigen. Eine gute Marktkenntnis erleichtert die spätere Nutzerakzeptanz und somit auch die Vermarktung des Projektes. Da die Projektentwicklung überaus komplex ist kann der gesamte Prozess nicht alleine durch einen Projektentwickler ausgeführt werden und bedarf der Hilfe von einzelnen Fachleuten. Die Einmaligkeit jeden Projektes spiegelt die Bedeutung der Planung wider. Soll ein Quartier erfolgreich in Nutzung und Vermarktung werden, so müssen einige Aspekte beachtet werden. Ein gutes Quartier zeichnet beispielsweise einen hohen Identifikationsfaktor und ein „zu Hause Gefühl“ der Nutzer aus. Weiterhin kommt es in einem Quartier dann nicht zu einer Zweiklassengesellschaft, wenn eine gute Durchmischung erreicht werden kann. Das gewisse Maß an Qualität und welche Arten von Qualitäten Priorität genießen, liegt im Auge des Betrachters. Monetäre Gewinne sind in der Regel das Ziel von Projektentwicklern, während Nutzer die Aufenthalts- und Wohnqualität bevorzugen. Deckt ein Quartier die Bedürfnisse aller Beteiligten ab, so gilt es als „Leuchtturmprojekt“. Auf dem Weg zu einem solchen erfolgreichen Quartier hat der Projektentwickler sich mit zahlreichen Einflussfaktoren zu befassen. Eine grundsätzliche Kenntnis über den gegebenen Markt ist erforderlich, um die Nachfrage zu verstehen. Zu erzielende Kauf- oder Mietpreise spielen in den Kalkulationen eines Projektentwicklers eine ebenso große Bedeutung, wie die steigenden Baukosten. Der Wohnungsmarkt ist grundsätzlich sehr nachgefragt. Jedoch sollten vorab die Nachfrage- und Wohnungstrends des Standortes geprüft und berücksichtigt werden. Auch rechtliche Einflüsse, wie unterschiedliche Landesbauordnungen oder Vorschriften zum sozialen Wohnungsbau bergen Risiken in einer Projektentwicklung. Je nach Reaktionszeit der Behörden können Quartiersplanungen in zeitlichen Verzug geraten. Dauern gewisse Bauvorhaben über einen längeren Zeitraum an, so können sich teilweise Gesetze zum Neubau verändern und eine teilweise Umplanung erfordern. Weiterhin befassen sich Projektentwickler mit dem Lebenszyklus von Immobilien und sind gefordert den Nachhaltigkeitsgedanken weiter zu verwirklichen. Sowohl Politik als auch Bevölkerung legen hier vermehrt Wert auf eine nachhaltige Bauweise und sinkende Nebenkosten in der Unterhaltung von Gebäuden. Die Thematik der Barrierefreiheit nimmt ebenso einen wichtigen Posten ein, welcher steigende Baukosten mit sich trägt. Die Bevölkerung wird aufgrund des demografischen Wandels immer älter, bunter und weniger. Zuwanderungen aus Krisengebieten mindern den Trend der Überalterung nur marginal. Quartiere werden zukünftig weiterhin einen großen Aufschwung erleben und sind von großer Bedeutung für die Wohnqualität im innerstädtischen Leben. Die Folgen und Schlüsse aus der Corona Pandemie verdeutlichen, die Nachfrage nach gesellschaftlicher Interaktion, Freizeitaktivitäten und Aufenthaltsqualität im Grünen.
3. Methodische Herangehensweise
Aufbauend auf dem theoretischen Verständnis werden im Folgenden die theoretischen Vorstudien durch praxisnahe Interviews mit ausgewählten Experten überprüft, ausgewertet und verglichen. Zunächst gilt es zu klären, was unter dem Begriff „Experte“ tatsächlich verstanden werden kann. Zu aller erst kommen hier Gedanken an Menschen, die über ein besonderes Wissen verfügen in den Sinn. Diese können ihr Wissen auf Anfrage weitergeben und für die Lösung von Problemen einsetzen. Experten in diesem Sinne sind Angehörige einer Funktionselite, welche über besonderes Wissen verfügen. Ein Experteninterview wäre somit ein Interview mit Angehörigen dieser Eliten, die aufgrund ihrer Position über besonderes Wissen verfügen. Grundsätzlich müssen Experten nicht immer in herausgehobenen Positionen arbeiten, sollten jedoch als unmittelbar beteiligt gelten. Experten haben aufgrund ihrer individuellen Position und ihrer persönlichen Beobachtungen eine besondere Perspektive auf jeweilige Sachverhalte. Die interviewten Experten bieten somit eine Quelle an Spezialwissen über die zu erforschende Fragestellung der Planung und Durchführung einer Quartiersentwicklung der Zukunft.
Im Jahre 1993 wurde die grundsätzliche Methode der Experteninterviews von Hopf eingeführt. Diese Methodik verfügt seither in der Soziologie und Politikwissenschaft über zwei wichtige Merkmale. Zum einen gelten Experten als eine Art Medium, zur Erschließung von Wissen über einen gewissen Sachverhalt. Dabei gelten sie als „Zeugen“ von Prozessen. Zum anderen haben die zu interviewenden Experten eine besondere und exklusive Stellung in dem sozialen Kontext. Diese rekonstruierenden Prozesse sollen das Wissen, welches aufgrund der Beteiligung an Prozessen erlangt wurde, widerspiegeln. Die qualitative Inhaltsanalyse soll im weiteren Verlauf durchgeführt und erfolgreich abgeschlossen werden.39
Hierbei gilt es einerseits das Prinzip der Offenheit zu beachten, wonach der gesamte Forschungsprozess offen für unerwartete Informationen bleiben muss. Hiernach können während der Durchführung der Interviews Informationen entstehen, die vorher nicht erfasst oder sogar dem zuvor entwickelten Vorverständnis gänzlich widersprechen. Andererseits gilt das Prinzip des theoriegeleiteten Vorgehens zu beachten, welches die Notwendigkeit an vorhandenes theoretisches Wissen anzuknüpfen betont. Das theoretische Vorwissen gilt dabei als gewonnene Erfahrung anderer Experten.40
Grundsätzlich sind Interviews zu unterscheiden anhand ihres Standardisierungsgrades. Darunter zählen die (voll-)standardisierten Interviews, die halbstandardisierten Interviews und die nichtstandardisierten Interviews. Bei den (voll-)standardisierten Interviews sind sowohl Fragen als auch Antwortmöglichkeiten vorgegeben. Diese Methoden sind vor allem in der quantitativen Sozialforschung zu beobachten. Der Interviewpartner muss somit eine vorgegebene Antwortmöglichkeit auswählen und hat selbst keinen Erzählspielraum. Diese Interviewform ist für die Erschließung der Forschungsfrage nicht geeignet. In der qualitativen Erhebung finden nichtstandardisierte Interviews Anwendung, da in dieser Variante weder Fragen noch Antwortmöglichkeiten standardisiert sind und mehr Informationen gewonnen werden können. Halbstandardisierte Interviews stellen die Antwortmöglichkeiten des Interviewpartners frei standardisieren aber den Fragebogen. Bei dieser Form der Interviewführung wird lediglich der Interviewende standardisiert und die Informationsgewinnung bleibt vielschichtiger. Sofern es für den Interviewenden gewisse Vorgaben in der Interviewführung gibt, spricht man häufig von teilstandardisierten Interviews. Eine häufige Anwendung finden in diesen teilstandardisierten Interviews die sogenannten Leitfadeninterviews. Hier werden vorgegebene Themenbereiche und Fragelisten abgearbeitet und im Interview beantwortet. Eine verbindliche Reihenfolge der Fragen sowie Formulierungsformen sind hier nicht erforderlich. Es entsteht somit ein offeneres Gespräch und der Interviewende kann auf gewisse Themenbereiche direkt Einfluss nehmen. Im Leitfaden sind die unbedingt zu stellenden Fragen enthalten, sodass diese als eine Art „roter Faden“ verwendet werden können.
Ein grundsätzlich wichtiger Aspekt der Befragung ist ferner die Form der Kommunikation. Quantitative Interviews können mittels standardisiertem Fragebogen per Post versandt werden. Hier kommt kein persönlicher Kontakt zu- stande.41 Weitere Formen der Interviewführung können wie folgt in den jeweiligen Interviewformen stattfinden:
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Tabelle 1: eigene Darstellung Formen der Befragung
Für die Ausarbeitung der notwendigen Informationen wird im Folgenden die Form des Leitfadeninterviews verwendet (teilstandardisiertes Interview), sodass eine qualitative Erhebungsmethode entsteht. Durch diese Methodik werden Interviewprotokolle (siehe Anhang) entstehen, welche anschließend auszuwerten sind.
3.1 Auswahl Experten
Neben dem Erkenntnisinteresse wird der Inhalt vor allem durch die Interviewpartner bestimmt. Das hat zur Folge, dass die Auswahl der Experten bzw. Interviewpartner von hoher Relevanz für die Art und Qualität der Informationen ist. Da sich die Expertentypen nicht unterscheiden sollen und als Experten Projektentwickler ausgewählt werden, wird ein einheitlicher Interviewleitfaden angefertigt. Zur Beschaffung aller notwendigen Informationen ist es erforderlich mehrere Akteure zu befragen. Jeder Interviewpartner wird aus seiner persönlichen Perspektive berichten, sodass ein einzelner nicht sämtliche Informationen preisgeben wird. Eine Triangulation von mehreren Experteninterviews ist somit ratsam und unausweichlich. Inhaltliche und methodische Überlegungen bilden die Grundlage für diese Experteninterviews. Die Auswahl der Experten wird jedoch ebenfalls durch die Erreichbarkeit und Bereitschaft der potenziellen Interviewpartner beeinflusst. Zur Auswahl der Experten wurden vorab folgende Fragestellungen angelehnt an den Leitfaden zu Experteninterviews geklärt:
- Wer verfügt über die relevanten Informationen?
- Wer ist am ehesten in der Lage, präzise Antworten zu geben?
- Wer ist am ehesten bereit, Informationen zu geben?
- Wer von den Informanten ist verfügbar?
Letztere Fragestellung wurde vor allem durch die aktuelle Corona Pandemie erschwert. Viele Experten haben auf Anfrage abgelehnt, da diese teilweise im Homeoffice tätig waren oder derzeit zeitaufwändige Prozesse vorgezogen haben. Die Arbeitsbelastung schien auch durch Corona extrem hoch, sodass selbst in der Hierarchie niedriger gestellte Projektentwickler nicht immer verfügbar waren. Die Anzahl der Interviewpartner ist abhängig von der verfügbaren Zeit.42 Um auch für die Auswertung der Ergebnisse genügend Zeit zu haben, wurden zur Beantwortung der Fragestellung insgesamt zehn Projektentwickler befragt.
In der Vorüberlegung zur Auswahl der Projektentwickler wurde zum Ziel gesetzt, möglichst über den gesamten Bereich Deutschlands, Projektentwickler zum Gespräch zu akquirieren. Die folgende Karte verdeutlicht die erfolgte Streuung, welche eine höhere Aussagekraft über den gesamt deutschen Immobilienmarkt zur Folge haben soll.
Anmerkung der Redaktion: diese Grafik wurde aus urheberrechtlichen Gründen entfernt
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Abb. 5: Quelle Google Maps
3.2 Befragung
Optisch betrachtet ähnelt das Leitfadeninterview einem natürlichen Gespräch, dessen Grundlage eine vorbereitete Liste offener Fragen (Leitfaden) darstellt. Einige wesentliche Merkmale werden im Umgang mit den Befragten jedoch vorausgesetzt. Der Befragte darf jederzeit die Antwort verweigern oder so ausführlich wie gewünscht beantworten. Dazu zählt auch, dass dieser nicht sämtliche internen Prozesse preisgeben muss.
Weiterhin wird zwischen Befragtem und Fragendem eine feste Rollenverteilung ausgemacht. Diese ist vor dem Interview von beiden Parteien anerkannt. Somit führt der Fragende den Dialog, mit der Ausrichtung auf ein bestimmtes Informationsziel. Um die Differenz zwischen dem ursprünglich erarbeiteten wissenschaftlichen Kontext und dem Expertenwissen durch Beobachtungen und Handlungen zu überwinden, muss der Interviewende die Fragen in den kulturellen Kontext des Gesprächspartners umwandeln. Dies beginnt mit der Formulierung von Leitfragen.
Ein Leitfadeninterview zu führen, bedeutet einen Kommunikationsprozess zu planen und durchzuführen. Die Befragung findet dabei freiwillig statt, sodass der Interviewer um ein vertrauensvolles Gespräch bemüht ist. Je besser sich das Gesprächsklima entwickelt, desto ausführlicher werden die Antworten des Interviewpartners ausfallen. Bei der Gestaltung des Leitfadens muss der Wert auf die Reichweite gelegt werden. Das bedeutet, dass ein breites Spektrum an Problemen angesprochen werden muss, um nicht nur die fixierten Einflussfaktoren abzufragen. Auch die Art und Weise, wie gefragt wird, entscheidet über die Antworten. Dabei müssen die Fragen mindestens offen, neutral, klar und einfach formuliert werden. In der Befragung können verschiedene Fragetypen auftreten. Dazu zählen Fragen nach Erfahrungen, Wissensfragen sowie Hintergrundfragen. Die Fragen nach Erfahrungen beziehen sich auf Beobachtungen und Handlungen des Interviewpartners. Wissensfragen beziehen sich hingegen auf nicht eigens erlebtes, sondern angeeignetes Wissen. Und Hintergrundfragen vermitteln notwendige Informationen über die Person des Interviewpartners. Erzählanregungen können geschaffen werden durch die Fragepronomen „wie“, „warum“ und „wodurch“. Dadurch können längere Antwortmöglichkeiten entstehen und Begründungen geliefert werden. Durch offene Fragen kommt man nicht nur dem bereits erwähnten Prinzip der Offenheit nach, sondern nimmt man ebenso wenig Einfluss auf den Inhalt der Antwortmöglichkeiten. Hier muss ein ausgewogener Kompromiss zwischen Leitfadenabhandlung und Forderung nach Offenheit gebildet werden, sodass keine Fehlinterpretationen der Fragen zustande kommen. Das Gebot der Neutralität besagt, dass die Fragen nicht so formuliert werden dürfen, dass dem Befragten bestimmte Antwortmöglichkeiten vorgegeben werden. Ebenfalls sollten die Fragen klar und unmissverständlich formuliert werden.
Um die Forschungsfrage „wie Projektentwicklungen von Quartieren der Zukunft entstehen“ zu klären, wurden in den jeweiligen Experteninterviews folgende Leitfragen gestellt:
- Wie verläuft der Prozess der Projektentwicklung in Ihrem Unternehmen?
- Wie unterscheiden sich große und kleine Projekte in der Planung und Durchführung?
- Was ist Ihnen bei Ihrer Arbeit als Projektentwickler besonders wichtig (Werte, Ziele, Unternehmenstraditionen)?
- Wie wird sich die Nachfrage zukünftig entwickeln?
- Wie definieren Sie ein Quartier? Anschlussfrage: Was macht ein gutes Quartier aus?
- Gibt es sonst noch Dinge, die Sie gerne erzählen möchten über die wir bisher noch nicht gesprochen haben?
An die Leitfragen angeschlossen wurden konkrete Fragen gestellt, welche ebenfalls der Erkenntnisgewinnung dienen sollten. Dabei wurden unter anderem kommunale und lokale Rahmenbedingungen oder auch Einschätzungen zur Entwicklung der Finanzierungsmöglichkeiten von Projektentwicklungen abgefragt (siehe Anhang). Fragen zur Aufrechterhaltung des Gespräches haben das Interview dabei abgerundet.
Den Interviewfragen sollte eine Notiz vorausgehen aus der hervorgeht, was vor dem Interview gesagt werden muss. Hierbei gilt es das Prinzip der informierten Einwilligung zu beachten. Dieses besagt, dass vor dem Interview über das Ziel der Untersuchung und die Rolle des Interviews zur Zielerreichung gesprochen werden muss. Weiterhin muss begründet werden, wie die persönlichen Daten des Interviewpartners geschützt werden und die Anonymität gesichert wird.
Da die Interviews im Anschluss ohne Informationsverlust abgetippt werden sollten, wurde eine ausdrückliche Einwilligung des jeweiligen Interviewpartners eingeholt. Ein negativer Aspekt, der gegen eine Tonaufnahme spricht ist jedoch, dass hierdurch eine natürliche Gesprächssituation unterbrochen wird. Die einleitenden Sätze sowie die Einwilligung zur Tonaufnahme erfolgten vor jedem Gespräch als sogenannter Vorspann. Dieser wurde einheitlich zuvor niedergeschrieben und wiederholt. Die einleitenden Sätze können wie folgt zusammengefasst werden: „Vielen Dank, dass Sie sich heute die Zeit genommen haben, mir ein wenig über die Projektentwicklung in Ihrem Unternehmen und mein Oberthema Quartier zu erzählen.
Dieses Interview ist Teil meiner Masterarbeit zum Thema „Projektentwicklung und Quartier heute und morgen“. Mich interessieren Ihre täglichen Herausforderungen in der Projektentwicklung sowie Ihre Planung von zukünftigen Projekten. Bitte erzählen Sie mir die Geschichten und Situationen, die Ihnen einfallen, so genau und ausführlich, wie Sie es für angemessen halten. Mich interessiert dabei alles, was auch Sie interessant finden, es gibt also keine richtigen oder falschen Antworten.
Ich würde unser Gespräch gerne auf Tonband aufzeichnen, um die Inhalte später für meine Arbeit nutzen zu können. Die Aufzeichnung wird anonymisiert und allein für wissenschaftliche Zwecke genutzt. Wenn Sie nichts dagegen haben, schalte ich das Gerät jetzt ein.“
3.3 Auswertung
Eine Auswertung der Interviews soll auf Basis einer quantitativen und qualitativen Inhaltsanalyse erfolgen. In der Aufbereitung der Interviewtexte werden bestimmte Operationen vorausgesetzt, die in allen Verfahren der quantitativen Inhaltsanalyse gemeinsam sind. Dazu zählen das Aufbauen eines geschlossenen Kategoriesystems vor der Analyse, das Zerlegen des Interviews in einzelne Analyseeinheiten, das Durchsuchen des Interviews auf relevante Informationen und die Zuordnung dieser Information zu Kategorien (Verkodung des Interviews). Diese Ermittlung von Häufigkeiten von Kategorien im Interview wird auch Quantifizierung genannt. Die Häufigkeiten werden daraufhin Gegenstand der weiteren Analyse. Dem Vorgehen dieser quantitativen Analyse liegt zugrunde, dass es einen Zusammenhang zwischen der Häufigkeit des Auftretens bestimmter Kategorien und der Bedeutung der Sachverhalte gibt. Kritisch wird gesehen, dass die variierende Bedeutung von gewissen Interviewelementen keine Berücksichtigung findet. Ein Ausgleich soll in der zusätzlich gebildeten qualitativen Inhaltsanalyse geschaffen werden. Jedes auszuwertende Experteninterview enthält Material, in dem Daten enthalten sind. Führt man die qualitative Inhaltsanalyse durch, so entnimmt man diesen Interviews diese Daten. Man extrahiert somit Rohdaten, bereitet diese Daten auf und wertet sie aus. Der Unterschied zum Kodieren liegt in der Tatsache, dass eine Extraktion gewisse Informationen auswertet und nicht den Text an sich. Diese Informationen werden einzelnen Kategorien eines Suchrasters zugeordnet und unter diese Kategorie eingetragen.43 Dieses Kategoriesystem baut auf dem in Kapitel 2 erarbeiteten theoretischen Teil auf. Somit kann sichergestellt werden, dass die theoretischen Vorüberlegungen die Extraktion anleiten. Die Vorüberlegungen strukturieren damit die Informationsbasis und unterstützen bei der Beantwortung der Forschungsfrage. Dabei bleibt das Kategoriesystem weiterhin offen, um auch hier dem Prinzip der Offenheit zu dienen. In der Ausarbeitung des Rohmaterials werden Gemeinsamkeiten und Widersprüche geprüft und erstmals interpretiert. Nachstehend werden die einzelnen Interviews inhaltlich, qualitativ ausgewertet.
3.3.1 Auswertung Projektentwicklungsprozess
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Tabelle 2: Quantitative Auswertung Projektentwicklungsprozess
Der Prozess der Projektentwicklung verläuft gemäß den Aussagen eines Düsseldorfer Projektentwicklers wie folgt: Klassischer Weise beginnt die Projektplanung mit der Akquisephase. In dieser Phase wird das Unternehmen auf ein Grundstück aufmerksam. Dies kann über die regionalen Maklerunternehmen, durch Kontakte oder auch einer Teilnahme an Ausschreibungen geschehen. Eine erste Konzeptionierung erfolgt bereits mit den Vertragsverhandlungen, sodass die grundsätzliche Überlegung der Bebauung klar ist. Nach Erwerb wird eine Auswahl an Architekten und Fachplanern mittels Architektenpitch getroffen, wodurch die Grundlagen für die Absprachen mit der Stadt gelegt werden können. In den Gesprächen mit der Stadt geht es vor allem immer um Kompromisslösungen. Beispielsweise muss ein gewisser Anteil an sozialem, öffentlich geförderten Wohnungsbau geschaffen oder eine Kindertagesstätte integriert werden. Nachdem diese Dinge geklärt wurden kann der Bauantrag gestellt werden. Um eine gewisse Vorvertriebsquote zu erzielen wird bereits frühzeitig mit der Vermarktung gestartet, um sich anschließend mit der Suche nach den Bauunternehmen zu befassen. Die geförderten Wohnungsbauten werden in der Regel im Investorenvertrieb vermarktet, sodass bereits während oder vor der Bauphase, die Suche nach einem Investor beginnt. Anschließend wird mit der Vermietung fortgefahren, welche durch die eigene Verwaltung abgedeckt wird. Diese Verwaltung kümmert sich ebenfalls um Gewährleistungen und alle Folgetermine. Der gesamte Prozess wird sehr strukturiert mit ca. 174 Eckpunkten festgehalten, welcher die Kernpunkte Grundstücksankauf, Planung finalisiert, Vertriebsstart, Baustart, Baufertigstellung und Gewährleistungsablauf beinhaltet. In den Projektentwicklungsprozessen bezieht das Düsseldorfer Unternehmen erst sehr spät die späteren Nutzer mit ein, es sei denn es handelt sich um Gewerbeimmobilien. Es wird hauptsächlich nach eigenen und fremden Erfahrungswerten geplant. Lokale und kommunale Rahmenbedingungen spielen eine zentrale Rolle für den gesamten Planungsprozess. Die Erstellung von Bebauungsplänen in Kooperation mit der Stadt birgt gewisse Risiken durch die Verpflichtung, gewisse Auflagen zu erfüllen. Auch zeitliche Aspekte sind Risikofaktoren, welche enorme Kapazitäten und Geld erfordern. Positiv erwähnt wurden die trotz gestiegener Baukosten weiterhin steigenden Verkaufspreise. Die Einschätzung zur Entwicklung der Finanzierungsmöglichkeiten ist eher altmodischer Natur. Das Unternehmen finanziert geplante Projekte hauptsächlich über Banken und hat sich mit Themen wie Crowdfunding noch nicht befasst. Hier sieht der Projektentwickler jedoch extrem viel Potenzial für die Zukunft.
[...]
1 Vgl. 2021, Roschk, S., Zukunft Zitate: http://zitate.net/zukunft-zitate, letzter Zugriff 28.05.2021
2 Vgl. Gläser, J., Laudel, G., (2010): Experteninterviews und qualitative Inhaltsanalyse als Instrumente rekonstruierender Untersuchungen, VS Verlag für Sozialwissenschaften, Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH, 4. Auflage, S. 107f.
3 Vgl. Schnur, O., Quartiersforschung Zwischen Theorie und Praxis, 2. Auflage, Springer Fachmedien Wiesbaden 2008, 2014, S.43
4 Vgl.: , Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes Nordrhein Westfalen, Landesbüro altengerechte Quartiere.NRW: https://www.aq-nrw.de/quartier-gestalten/prozessmodul/uebersicht-prozessmodul/definition-des-quartiers/?schluessel=wie#wie letzter Zugriff 28.05.2021
5 Vgl. Arnold, B., Rottke, N. B., Winter, R. (2017): Wohnimmobilien: Lebenszyklus, Strategie, Transaktion, Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH, S. 315ff.
6 Vgl. Wieland, Andreas. Projektentwicklung Nutzungsgemischter Quartiere : Analyse Zur Generierung Von Erfolgsfaktoren, Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH, 2014. S. 29
7 Vgl. Bach, H., Ottmann, M., Sailer, E., Unterreiner, F. P., (2011): Immobilienmarkt und Immobilienmanagement: Entscheidungsgrundlagen für die Immobilienwirtschaft, Franz Vahlen Verlag, S. 238f.
8 Vgl. Rottke, N., Thomas, M. (2017): Immobilienwirtschaftslehre – Management, Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH, S. 504ff.
9 Vgl. Zielasek, G. (1999): Projektmanagement als Führungskonzept, Springer Verlag Berlin Heidelberg, S. 6f
10 Vgl. Rottke, N., Thomas, M. (2017): Immobilienwirtschaftslehre – Management, Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH, S. 506
11 Vgl. Wieland, A. (2014): Projektentwicklung nutzungsgemischter Quartiere: Analyse zur Generierung von Erfolgsfaktoren, Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH, S. 34f.
12 Vgl. Rottke, N., Thomas, M. (2017): Immobilienwirtschaftslehre – Management, Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH, S. 514
13 Vgl. Statistisches Bundesamt (Destatis), 2021: https://www.destatis.de/DE/Themen/Querschnitt/Demografischer-Wandel/_inhalt.html#sprg371528 , letzter Zugriff 28.05.2021
14 Vgl. Statistisches Bundesamt (Destatis), 2021: https://www.destatis.de/DE/Themen/Querschnitt/Demografischer-Wandel/demografie-mitten-im-wandel.html , letzter Zugriff 28.05.2021
15 Vgl. Statistisches Bundesamt (Destatis), 2021: https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Bevoelkerung/Bevoelkerungsvorausberechnung/aktualisierung-bevoelkerungsvorausberechnung.html, letzter Zugriff 28.05.2021
16 Vgl. Statistisches Bundesamt (Destatis), 2021: https://www.destatis.de/DE/Themen/Querschnitt/Demografischer-Wandel/_inhalt.html, letzter Zugriff 28.05.2021
17 Vgl. Statistisches Bundesamt (Destatis), 2021: https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Bevoelkerung/Bevoelkerungsvorausberechnung/_inhalt.html, letzter Zugriff 28.05.2021
18 Vgl. Zentral Boden Immobilien Gruppe (2020): Der deutsche Immobilienmarkt – Erkentnisse zur nationalen Angebots- und Nachfrageentwicklung sowie zu der Situation auf lokalen Wohnungsmärkten, S. 11 unter: https://www.zbi.de/sites/default/files/2020-02/Wohnimmobilienmarkt_Deutschland_ZBI.pdf, letzter Zugriff 28.05.2021
19 Vgl. Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen: https://www.hamburg.de/bsw/vertragfuer-hamburg/, letzter Zugriff 28.05.2021
20 Vgl. Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB) - Runderlass des Ministeriums für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung: https://www.mhkbg.nrw/sites/default/files/media/document/file/2021_02_16_wfb_2021_final.pdf, letzter Zugriff 28.05.2021
21 Vgl. Diederichs, C. D., (2006): Immobilienmanagement im Lebenszyklus, Projektentwicklung, Projektmanagement, Facility Management, Immobilienbewertung, 2. erweiterte und aktualisierte Auflage, Springer-Verlag Berlin Heidelberg, S.6f
22 Vgl. Arnold, B., Rottke, N. B., Winter, R. (2017): Wohnimmobilien: Lebenszyklus, Strategie, Transaktion, Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH, S. 315ff.
23 Vgl. Bach, H., Ottmann, M., Sailer, E., Unterreiner, F. P., (2011): Immobilienmarkt und Immobilienmanagement: Entscheidungsgrundlagen für die Immobilienwirtschaft, Franz Vahlen Verlag, S. 278f.
24 Vgl. Bach, H., Ottmann, M., Sailer, E., Unterreiner, F. P., (2011): Immobilienmarkt und Immobilienmanagement: Entscheidungsgrundlagen für die Immobilienwirtschaft, Franz Vahlen Verlag, S. 218ff.
25 Vgl. Arbeitskreis der oberen Gutachterausschüsse, zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland, (2019): Immobilienmarktbericht 2019 der Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland, S.21
26 Vgl. Ottmann, M., Sailer, E., & Unterreiner, F. P. (2011): Immobilienmarkt und Immobilienmanagement: Entscheidungsgrundlagen für die Immobilienwirtschaft, S. 288
27 Vgl. Statistisches Bundesamt (Destatis), 2021: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/155734/umfrage/wohneigentumsquoten-in-europa/, letzter Zugriff 28.05.2021
28 Vgl. Specht, F., Handelsblatt GmbH, Deutsche können sich heute für eine Stunde Arbeit dreimal mehr leisten als 1960, 04.08.2018: https://www.handelsblatt.com/politik/deutschland/kaufkraftentwicklung-deutsche-koennen-sich-heute-fuer-eine-stunde-arbeit-dreimalmehr-leisten-als-1960/22874504.html?ticket=ST-5657669-m3QUb4pf6EJxWfs7ep0c-ap2, letzter Zugriff 28.05.2021
29 Vgl. Zentral Boden Immobilien Gruppe (2020): Der deutsche Immobilienmarkt – Erkentnisse zur nationalen Angebots- und Nachfrageentwicklung sowie zu der Situation auf lokalen Wohnungsmärkten, S. 10 unter: https://www.zbi.de/sites/default/files/2020-02/Wohnimmobilienmarkt_Deutschland_ZBI.pdf , letzter Zugriff 28.05.2021
30 Vgl. Jegers, A., So wird das Immobilienjahr 2021, G + J Wirtschaftsmedien Verwaltungs GmbH, 01.01.2021, https://www.capital.de/immobilien/so-wird-das-immobilienjahr-2021, letzter Zugriff 28.05.2021
31 Vgl. Sonnenberg, P., SWR, Beeinflusst Corona den Immobilienmarkt?, tagesschau.de: https://www.tagesschau.de/wirtschaft/immobilienpreise-corona-101.html, letzter Zugriff 28.05.2021
32 Vgl. Statistisches Bundesamt (Destatis), 2021: https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2021/03/PD21_160_132.html;jsessionid= 616 E9951B83B153E4C8A69C61C3E38B3.live742 , letzter Zugriff 28.05.2021
33 Vgl. Arbeitskreis der oberen Gutachterausschüsse, zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland, (2019): Immobilienmarktbericht 2019 der Gutachterausschüsse in der Bundesrepublik Deutschland, S.18
34 Vgl. Müller, M., Deloitte GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, ESG in der Immobilienwirtschaft, 2021: https://www2.deloitte.com/de/de/pages/real-estate/articles/esg-immobilienwirtschaft. html, letzter Zugriff 28.05.2021
35 Vgl. Deloitte. ESG Real Estate Insights 2021, Article #2, (2021): Euopean Green Deal, What’s in there for real estate companies?: https://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/de/Documents/real-estate/Real_Estate_EGD_No.2.pdf , letzter Zugriff 28.05.2021
36 Vgl. Verbraucherzentrale NRW e.V. (2020): https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/energie/energetische-sanierung/geg-was-steht-im-neuen-gebaeudeenergiegesetz-13886, letzter Zugriff 28.05.2021
37 Vgl. Rabe, Klaus, et al. Bau- und Planungsrecht : Raumordnungs- und Landesplanungsrecht, Allgemeines Städtebaurecht, Städtebauliche Sanierung und Entwicklung, Bauordnungsrecht, Bauaufsichtliche Maßnahmen, Baurechtlicher Nachbarschutz, Deutscher Gemeindeverlag, S. 1ff.
38 Vgl. Rabe, Klaus, et al. Bau- und Planungsrecht : Raumordnungs- und Landesplanungsrecht, Allgemeines Städtebaurecht, Städtebauliche Sanierung und Entwicklung, Bauordnungsrecht, Bauaufsichtliche Maßnahmen, Baurechtlicher Nachbarschutz, Deutscher Gemeindeverlag, S. 35
39 Gläser, J., Laudel, G., (2010): Experteninterviews und qualitative Inhaltsanalyse als Instrumente rekonstruierender Untersuchungen, VS Verlag für Sozialwissenschaften, Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH, 4. Auflage, S. 11ff.
40 Gläser, J., Laudel, G., (2010): Experteninterviews und qualitative Inhaltsanalyse als Instrumente rekonstruierender Untersuchungen, VS Verlag für Sozialwissenschaften, Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH, 4. Auflage, S. 31
41 Gläser, J., Laudel, G., (2010): Experteninterviews und qualitative Inhaltsanalyse als Instrumente rekonstruierender Untersuchungen, VS Verlag für Sozialwissenschaften, Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH, 4. Auflage, S. 41ff.
42 Gläser, J., Laudel, G., (2010): Experteninterviews und qualitative Inhaltsanalyse als Instrumente rekonstruierender Untersuchungen, VS Verlag für Sozialwissenschaften, Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH, 4. Auflage, S. 117f.
43 Gläser, J., Laudel, G., (2010): Experteninterviews und qualitative Inhaltsanalyse als Instrumente rekonstruierender Untersuchungen, VS Verlag für Sozialwissenschaften, Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH, 4. Auflage, S. 192ff.
- Quote paper
- Florian Skok (Author), 2021, Einflussfaktoren auf die Planung von Wohnquartieren der Zukunft. Ablauf einer Projektplanung, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/1138947
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