Die Auswirkungen der langjährigen Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

1. Einleitung
1.1 RelevanzdesThemas
1.2 Zielsetzung der Arbeit
1.3 Aufbau

2. TheoretischerHintergrund
2.1 Immobilienwirtschaft
2.2 Europäische Zentralbank
2.2.1 AufgabenundZielederEZB
2.2.2 Der Leitzins als geldpolitisches Instrument der EZB
2.2.3 Die Entwicklung der Niedrigzinspolitik der EZB

3. Auswirkungen von niedrigen Zinsen auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt
3.1 Die Entwicklung der Nachfrage nach Wohnungsbaukrediten und des Transaktionsvolumens
3.2 Die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland

4. Schlussbetrachtung
4.1 LimitationenderArbeit
4.2 Fazit
4.3 Ausblick

Literaturverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

AEUV Vertrag über die Arbeitsweise der Europäischen Union

ESZB Europäisches System der Zentralbanken

EU Europäische Union

EZB Europäische Zentralbank

HVPI HarmonisierterVerbraucherpreisindex

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: DieTeilmarktstrukturdes Immobilienmarktes

Abbildung 2: Entwicklung des Leitzinssatzes und des HVPI

Abbildung 3: Entwicklung des Leitzinssatzes und der Geldmarktzinssätze

Abbildung 4: Wohnungsbaukredite an private Haushalte in Mio. Euro

Abbildung 5: Entwicklung des Geldumsatzes in Mrd. Euro, Wohnimmobilien gesamt.,

Abbildung 6: Wohnimmobilienpreisindex Eigentumswohnungen / Häuser gesamt

1. Einleitung

1.1 Relevanz des Themas

Die Immobilienwirtschaft ist einer der vielfältigsten und größten Wirtschaftszweige in je­der Volkswirtschaft. In vielen Teilen Europas befinden sich die Immobilienmärkte im Um­bruch. Trends und Tendenzen in Städten und Regionen möglichst frühzeitig zu erkennen ist unverzichtbar, um Investitions- und Desinvestitionsentscheidungen erfolgreich treffen zu können. Marktteilnehmer der Immobilienwirtschaft sind hierbei in hohem Maße auf fundierte quantitative und qualitative Marktinformationen angewiesen. Je zeitnaher und aktueller den Marktteilnehmern relevante Marktdaten zur Verfügung stehen, desto bes­ser lassen sie sich als Indikator zur rechtzeitigen Erkennung von Tendenzen und Trends nutzen. Der demografische und wirtschaftliche Strukturwandel sowie das Wachstum eu­ropäischer Immobilienmärkte eröffnen permanent Investitionschancen. Das gilt für Wohnimmobilienmärkte, wie auch gewerbliche Immobilienmärkte.

Das Zinsniveau ist aufgrund der Interventionen der Europäischen Zentralbank infolge der Wirtschaftskrise ab dem Jahr 2008 nunmehr auf historischen Tiefstständen. Darüber hinaus suchen alte, wie auch neue Investorengruppen, verstärkt nach sicheren Anlage­möglichkeiten. Beide Voraussetzungen begünstigten in den vergangenen Jahren Immo­bilieninvestitionen in Deutschland. Die Preise für Immobilien in Deutschland steigen kon­tinuierlich auf einem stabilen Niveau an. Dabei sind nicht nur begehrte Städte von der positiven Preisentwicklung betroffen, sondern darüber hinaus auch weniger gefragte Re­gionen. Seit März 2016 liegt der Leitzins der Europäischen Zentralbank bei null Prozent und auch noch Anfang 2021 ist keine Anhebung des Leitzinses in Sicht.

Ein Zusammenhang zwischen der Geldpolitik und der Entwicklung von Immobilienprei­sen ist dabei klar abzuleiten. Viele verzinste Sparprodukte laufen aus und die niedrigen Zinsen machen eine neue Anlage weniger attraktiv. Aus diesem Grund ist die Nachfrage nach Wohnungen wie auch nach Häusern, die als vermeintlich sichere Anlagen gesehen werden, gestiegen. Ob die aktuelle Preissteigerung der Weg in eine Spekulationsblase ist, ist eine Frage, mit der sich die Medienlandschaft zunehmend beschäftigt. Die mög­licherweise starken Auswirkungen einer Zinswende in den USA oder in späterer Folge auch in Europa sorgen für ein öffentliches und großes Interesse. Die Vergangenheit hat gezeigt, wie schnell ein überhitzter Immobilienmarkt zu Preisblasen führen und die Fi­nanzstabilität stark ins Wanken bringen kann.

1.2 ZielsetzungderArbeit

Das primäre Ziel der Arbeit ist es, zu klären, welche Auswirkungen die langjährige Nied­rigzinspolitik der Europäischen Zentralbank auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt hat. Die wissenschaftliche Arbeit wird hierzu den deutschen Wohnimmobilienmarkt hin­sichtlich der Entwicklung des Kredit- und Transaktionsvolumens sowie der Preisentwick­lung untersuchen. Überdies wird ein Einblick in die theoretischen Grundlagen der The­men Immobilienmärkte sowie Europäische Zentralbank geboten.

Dabei stellt die vorliegende Arbeit keinen Anspruch auf universelle Vollständigkeit oder Gültigkeit. Sie soll lediglich einen praxisnahen Einblick in die Thematik bieten. Für die Erarbeitung und Beantwortung der Forschungsfrage wurde eine tiefgreifende Analyse der Literatur vorgenommen. Es wurden sowohl Internetquellen als auch klassische Buchquellen verwendet. Diese sollen die Aktualität sowie die empirische Gültigkeit der erarbeiteten Thematik hervorheben.

1.3 Aufbau

Um die Forschungsfrage so umfassend wie möglich zu beantworten, ist die vorliegende wissenschaftliche Arbeit wie folgt aufgebaut. Das voranstehende Kapitel dient zum einen der Darstellung der Ausgangssituation und zum anderen wird die Relevanz der Thematik unterstrichen. Ferner wird die allgemeine Zielsetzung formuliert sowie die Methodik kurz erklärt. Grundlegend ist die Hausarbeit in zwei Schwerpunkte unterteilt. Hinzu kommen die Einleitung sowie eine Schlussbetrachtung dergewonnenen Erkenntnisse.

Für ein besseres Verständnis werden im ersten Schwerpunkt begriffliche und theoreti­sche Grundlagen der Thematik erarbeitet. Zunächst wird eine umfassende Definition des Begriffes Immobilienwirtschaft gegeben sowie die Besonderheiten von Immobilienmärk­ten erklärt. Um den Leser besser in das Thema einzuführen, werden neben der Definition der Immobilienwirtschaft auch die Grundlagen zu der Europäischen Zentralbank erarbei­tet. Es wird aufgezeigt, welche Aufgaben die EZB hat und welche Ziele sie verfolgt. Dar­über hinaus wird der Leitzins als geldpolitisches Instrument der EZB erläutert und die Entwicklung der europäischen Niedrigzinspolitik dargelegt.

Im zweiten Schwerpunkt geht es darum, die Thematik „Auswirkungen der langjährigen Niedrigzinspolitik der EZB für den deutschen Wohnimmobilienmarkt“ zu untermauern. In diesem Abschnitt werden Folgen der langjährigen Niedrigzinspolitik untersucht. Hierbei wird ein besonderer Fokus auf die Entwicklung des Kredit- und Transaktionsvolumens sowie der Immobilienpreise auf dem Wohnimmobilienmarkt gelegt.

Im Schlussteil der vorliegenden Arbeit werden Limitationen aufgeführt, ein Fazit gezogen und ein Ausblick auf das Thema in der Zukunft gewährt.

2. Theoretischer Hintergrund

2.1 Immobilienwirtschaft

In der Literatur stehen sich mehrere unterschiedliche Definitionen der Immobilienwirt­schaft gegenüber. Im Folgenden wird eine engere und eine weitere Definition des Be­griffes gegeben. Die Immobilienwirtschaft im engeren Sinne entspricht nach der Wirt­schaftsklassifikation des Statistischen Bundesamtes dem Wohnungs- und Grundstücks­wesen, zuzüglich der privaten Kleinvermieter und Selbstnutzer.¹ Hierzu zählen alle Haushalte und Unternehmen, die Immobilien verwalten, vermitteln, bewirtschaften oder damit Handel betreiben. Die Definition im engeren Sinne hat die Vorteile, dass die dafür notwendigen Daten leichter verfügbar sind sowie internationale Vergleiche ermöglicht werden. Auf dem Immobilienmarkt sind an der Wertschöpfung jedoch eine Vielzahl von Unternehmen beteiligt.² Eine Definition im weiteren Sinne heißt daher wie folgt: „Zur Im­mobilienwirtschaft werden dabei alle Unternehmen gezählt, die gemäß dem Lebenszyk- lus-Ansatz in die Planung, Erstellung, Finanzierung, Bewirtschaftung sowie die Verwal­tung und Vermittlung von Immobilien involviert sind“.³ Auf Grundlage dieser Abgrenzung zählen unter anderem auch Unternehmen in den Bereichen Architektur, Immobilienfi­nanzierung, Bauwesen und Anbieter vieler anderer Dienstleistungen zur Immobilienwirt­schaft.⁴

Immobilienmärkte

Der Immobilienmarkt ist ein Markt in der Immobilienwirtschaft, auf dem die Anbieter und Nachfragervon Immobilien Zusammentreffen. Immobilienmärkte und deren Immobilien­nachfrage werden von drei makroökonomischen Faktoren beeinflusst. Als erster Punkt spielt die Einkommensentwicklung und damit verbunden auch die Entwicklung des Ar­beitsmarktes eine zentrale Rolle. Die Nachfrage von Immobilien steigt in einem Auf­schwung und fällt in einem Abschwung.⁵ Dies gilt für nahezu alle Immobilienanlageklas­sen, allerdings unterschiedlich stark und zeitversetzt. Die Nachfrage nach Wohnimmo­bilien ist im Allgemeinen stabiler als die Nachfrage nach Logistik- oder Büroflächen, da letztere am wirtschaftlichen Produktionszyklus hängen. Ein weiterer Faktor, der die Im­mobiliennachfrage beeinflusst, ist der Zinssatz. Da Immobilien angesichts ihrer hohen Preise selten allein mit Eigenkapital finanziert werden können und langfristig genutzte Güter sind, hängt die Nachfrage vom Zinssatz ab. Der dritte makroökonomische Faktor ist das Wachstum der Bevölkerung. In Folge des Bevölkerungswachstums werden zu­sätzliche Gewerbe- und Wohnflächen geschaffen. Ruckartige Änderungen gerade in den Wanderungsbewegungen schlagen in Nachfrageänderungen auf Immobilienmärkten um.⁶

Es ist anzumerken, dass es auf dem Immobilienmarkt sachliche und regionale Teil­märkte gibt. Eine zusätzliche Nachfrage an Wohnraum in Berlin lässt sich nicht durch ein überhängendes Angebot in Köln ausgleichen und ein Überhang an Wohnflächen kann steigende Büromieten nicht bremsen. Darüber hinaus kann auch die Standortbin­dung von Immobilien zu mehreren verschiedenen Ungleichgewichten führen. Wenn Menschen von Hamburg nach Stuttgart ziehen, gibt es kurzfristig Leerstände in Hamburg und Wohnraumknappheit in Stuttgart. Beide Entwicklungen können innerhalb einer ein­heitlichen gesamtwirtschaftlichen Lage entstehen, erfordern aber sehr unterschiedliche Reaktionen der Marktteilnehmer.^{7 8}

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 1: DieTeilmarktstrukturdes Immobilienmarktes8

„Abbildung 1“ zeigt die große Anzahl und vor allem die Vielfalt der Teilmärkte, welche die Markttransparenz in der Immobilienbranche enorm erschwert. Dies findet besonders in dem geringen Datenangebot seitens der offiziellen Statistik Ausdruck. Zwar sind in den letzten Jahren deutliche Verbesserungen festzustellen, jedoch fehlen für die Wirt­schaftsimmobilienmärkte weiterhin selbst grundlegende Marktinformationen wie Miet- und Leerstandsentwicklungen sowie Immobilienbestände. Private Datenanbieter kön­nen zwar zahlreiche Datenlücken füllen, doch die meisten dieser Informationen stehen nur einer kleinen Gruppe von Marktakteuren zur Verfügung. Die asymmetrische Infor­mationenverteilung kann zu Verzerrungen der Märkte führen.⁹

Infolge der mangelhaften Markttransparenz und Datenverfügbarkeit müssen viele Ak­teure der Immobilienwirtschaft zeitaufwändige und umfangreiche Due Diligence bezie­hungsweise Prüfungsprozesse durchführen. Die Intransparenz der Märkte verlangsamt Prozesse und verhindert, schneller auf Ungleichgewichte des Marktes reagieren zu kön­nen. Der langwierige Entwicklungs- und Vermarktungsprozess wird demzufolge zusätz­lich in die Länge gezogen. Die geringe Reaktionsgeschwindigkeit respektive Anpas­sungselastizität im Falle von Marktveränderungen, kann auf Immobilienmärkten zu hef­tigen Marktzyklen führen.¹⁰ Wenn eine Steigerung des Wohnungsangebotes in einer Stadt beispielsweise erst mit einer Verspätung von mehreren Jahren auf einen Nachfra­geanstieg folgt, kommt es in Zeiten der Wohnungsknappheit zunächst zu stark steigen­den Preisen und Mieten, die dann, falls sich unterdessen die Nachfrage zyklisch bedingt abkühlt, umso stärkerwiederfallen.

Im Immobilienmarkt werden drei Teilmärkte unterschieden. Hierzu gehören derVermie- tungsmarkt, der Investmentmarkt und der Markt für Fertigstellungen. Im Zentrum der Im­mobilienmärkte steht der Vermietungsmarkt. Jede Immobilie erhält ihren Wert erst durch ihre Nutzung. Ein dauerhaft ungenutztes Büro ist unabhängig von der Bauqualität und der Lage ebenso wertlos, wie eine dauerhaft unbewohnte Wohnung. Einem Objekt kann nach einer längeren Leerstandszeit erst im Zuge einer Nachnutzung wieder ein Wert zugeschrieben werden.¹¹ Auf den Investitionsmärkten sind Objektpreise eng an die Höhe der Mieten gebunden. Die Marktmiete bildet sich aus dem Zusammenspiel von Vermie­tungsangebot und Vermietungsnachfrage. Höhere Mieten rechtfertigen in der Immobili­enwirtschaft auch höhere Preise. Wenn die Preise auf den Investmentmärkten steigen, werden Projektentwickler angelockt, so dass auf dem Baumarkt neue Projekte entste­hen, die langfristig das Angebot für den Vermietungsmarkt erhöhen. So sind alle drei Märkte eng miteinander verzahnt. Ein Eingriff auf dem Vermietungsmarkt beeinflusst so­wohl die Neubauaktivitäten als auch die Investitionen im Bestand und umgekehrt.¹²

2.2 Europäische Zentralbank

Innerhalb des Europäischen Systems der Zentralbanken (ESZB) und des Eurosystems stellt die Europäische Zentralbank (EZB), als EU-Organ mit eigener Rechtspersönlich­keit, die zentrale Schaltstelle der einheitlichen Geldpolitik dar. Die EZB wurde am 1. Juni 1998 als unabhängige Instanz mit Sitz in Frankfurt am Main gegründet. Sie verwaltet den Euro und ist für die Gestaltung und Durchführung der Wirtschafts- und Währungs­politik zuständig. Am 01. Januar 1999 übernahm die EZB die Verantwortung für die eu­ropäische Geldpolitik. Die EZB arbeitet mit den nationalen Zentralbanken aller EU-Mit­gliedsstaaten zusammen. Gemeinsam bilden sie das Europäische System der Zentral­banken. Die ESZB umfasst alle Zentralbanken der EU-Mitgliedstaaten, unabhängig da­von, ob sie den Euro eingeführt haben oder nicht. Die Aufgaben der ESZB sind im Ver­trag über die Arbeitsweise der Europäischen Union geregelt und werden in der Satzung des Europäischen Systems der Zentralbanken und der Europäischen Zentralbank weiter ausgeführt.¹³

Die EZB hat zwei Beschlussorgane, das EZB-Direktorium und den EZB-Rat. Das Direk­torium setzt sich aus dem Präsidenten, dem Vizepräsidenten und vier weiteren Mitglie­dern zusammen. Die Aufgaben des Direktoriums sind unter anderem die Führung des laufenden Geschäfts, die Vorbereitung von Sitzungen sowie die Umsetzung der Be­schlüsse des Rates. Dem Rat gehören das Direktorium und die Präsidenten der Zentral­banken aus dem Euro-Währungsgebiet an. Zu den Hauptaufgaben des Rates gehören unter anderem die Festlegung der Geldpolitik des gemeinsamen Währungsraumes so­wie die Erlassung von Leitlinien und Beschlüssen, die zur Erfüllung der übertragenen Aufgaben benötigt werden. Das dritte Beschlussorgan, der erweiterte Rat, umfasst den Rat und zusätzlich die Präsidenten der Zentralbanken aus den Mitgliedsstaaten, die den Euro nicht eingeführt haben. Der erweiterte Rat übernimmt die Aufgaben des ehemali­gen europäischen Währungsinstituts, wie beispielsweise die Koordination der Geldpolitik aller EU-Mitgliedsstaaten ohne den Euro als Währung.¹⁴

2.2.1 Aufgaben und Ziele der EZB

Die Aufgaben sowie Ziele der EZB wurden im Vertrag von Maastricht festgelegt.¹⁵ Das wichtigste Ziel der Europäischen Zentralbank ist die Gewährleistung der Preisstabilität, also den Wert des Euro zu wahren. Sie beobachtet die Preisentwicklung und beurteilt das daraus entstehende Risiko für die Preisstabilität. Die Stabilität der Preise ist unab­dingbar für das Wirtschaftswachstum und die Schaffung von Arbeitsplätzen.¹⁶ Hierbei ist der Grundsatz der offenen Marktwirtschaft und des freien Wettbewerbes zu berücksich­tigen, um einen effizienten Umgang der Ressourcen zu unterstützen.¹⁷ Die Preisstabilität wird anhand des Harmonisierten Verbraucherpreisindexes (HVPI) ermittelt und ist aus Sicht der EZB bei einer jährlichen HVPI-Teuerungsrate von knapp unter zwei Prozent erreicht.¹⁸ Dieser Preisanstieg wird auch als Inflation bezeichnet.

Die EZB legt die Leitzinsen fest, zu denen sie an Geschäftsbanken im Euroraum Geld ausgibt und kontrolliert die Geldmenge sowie die Inflation. Darüber hinaus verwaltet sie als oberste Instanz die Währungsreserven des Euroraums und kauft oder verkauft Wäh­rungen, um die Wechselkurse im Gleichgewicht zu halten. Eine weitere Aufgabe der EZB ist, dafür zu sorgen, dass die Finanzmärkte und -institute von den nationalen Behörden angemessen beaufsichtigt werden und das Zahlungssysteme reibungslos funktionie­ren.¹⁹ Des Weiteren ist sie für die Gewährleistung von Sicherheit sowie Stabilität im eu­ropäischen Bankensystem zuständig und genehmigt die Ausgabe von Banknoten in den Ländern des Euroraums.²⁰

[...]

¹ Vgl. Voigtländer, Dr. M.; Henger, Dr. R.; Haas, H.; Schier, M. (2013, S.3)

² Vgl. Muncke, G.; Dziomba, M.; Walther, M. (2002, S.53)

³ Vgl. Voigtländer, Dr. M.; Demary, M. (2017, S.44)

⁴ Vgl. Godring, H. (2004, S.27)

⁵ Vgl. Godring, H. (2004, S.31)

⁶ Vgl. Rottke, N.B.; Voigtländer, M. (2017, S.109)

⁷ Vgl. Godring, H. (2004, S.32)

⁸ Vgl. Gromer, C. (2012, S.29)

⁹ Vgl. Muncke, G.; Dziomba, M.; Walther, M. (2002, S.59)

¹⁰ Just, Dr. Tobias; Voigtländer, Dr. Michael (2017, S.5)

¹¹ Vgl. Godring, H. (2004, S.68)

¹² Vgl. Rottke, N.B.; Voigtländer, M. (2017, S.112)

¹³ Vgl. Europäische Zentralbank (EZB), auf https://europa.eu/european-union/about-eu/instituti- ons-bodies/european-central-bank_de (Stand: 19.05.2021)

¹⁴ Vgl. Die Geldpolitik der EZB (2011), auf https://www.ecb.europa.eu/ecb/tasks/monpol/html/in- dex.de.html, (Stand: 25.05.2021, S.19-20)

¹⁵ Vgl. Berg, T.O.; Carstensen, K. (2012, S.79)

¹⁶ Vgl. Aufgaben der EZB, auf https://www.ecb.europa.eu/ecb/tasks/html/index.de.html (Stand: 28.05.2021)

¹⁷ Vgl. Ergebnisse der Niedrigzinsumfrage 2017, auf https://www.bundesbank.de/de/presse/pres- senotizen/ergebnisse-der-niedrigzinsumfrage-2017-665430 (Stand: 28.05.2021)

¹⁸ Vgl. Europäische Zentralbank, Geldpolitik (2011, S.9)

¹⁹ Vgl.AEUV, Art. 127,Abs.2.

²⁰ Vgl. Europäische Zentralbank (EZB), auf https://europa.eu/european-union/about-eu/instituti- ons-bodies/european-central-bank_de (Stand: 28.05.2021)