Für eine seriöse Bewertung einer Immobilie ist die Verkehrswertermittlung eine wichtige Technik. Die Ermittlung beruht auf der wirtschaftlichen Nutzbarkeit einer Immobilie. Hierfür werden eine Vielzahl von unterschiedlichen Informationen und Bewertungsverfahren herangezogen. In der Verkehrswertermittlung gibt es drei grundlegende Verfahrensarten. Beim Vergleichswertverfahren werden umliegende Grundstücke zum Wertvergleich herangezogen. Dieses Verfahren wird hauptsächlich für unbebaute Grundstücke genutzt. Beim Sachwertverfahren wird die Immobilienbestand und dessen Zustand genauer betrachtet. Der Sachwert wird aus dem Gebäudewert und dem Bodenwert ermittelt. Dieser Wert wird aus Baukosten abzüglich der vorherigen Abnutzung in der Nutzungsdauer errechnet. Das Ertragswertverfahren ist dagegen zukunfts- und gewinnorientiert. Er ermittelt einen Immobilien- oder Baugrundwert zur Voraussage möglichen Ertrages.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
2 Ertragswertverfahren
2.1 Bodenwertverzinsung
2.2 Allgemeines Ertragswertverfahren
2.3 Vereinfachtes Ertragswertverfahren
2.4 Zusammenhänge
2.5 Unterschiede
3 Liegenschaftszinssatz
3.1 Bestimmung dessen Größe aus Marktdaten
4 Beispiel Mehrfamilienhaus
4.1 Rechenablauf
4.2 Fazit
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit befasst sich mit der methodischen Anwendung des Ertragswertverfahrens zur Immobilienbewertung und untersucht, wie durch die korrekte Ermittlung von Bodenwerten und Liegenschaftszinssätzen der Verkehrswert von Renditeobjekten bestimmt werden kann, um Investitionsentscheidungen auf eine fundierte Grundlage zu stellen.
- Grundlagen des Ertragswertverfahrens und seine Varianten
- Die Rolle der Bodenwertverzinsung bei der Immobilienbewertung
- Methoden zur Bestimmung des Liegenschaftszinssatzes aus Marktdaten
- Praktische Anwendung der Bewertungsmethodik an einem Beispielobjekt
- Analyse von Standortfaktoren und Marktsituationen für Immobilieninvestitionen
Auszug aus dem Buch
2 Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren findet im allgemeinen Geschäftsverkehr nutzen. Hierbei geht es darum, dass das Erwirtschaften von Erträgen (z.B. aus Mieten) im Fokus der Nutzung einer Immobilie steht. Es wird vordergründig zur Anlage benutzter Objekte wie Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, oder Büro/Gewerbeimmobilien angesetzt – es geht hier demnach um Renditeobjekte. Diese Erträge werden über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Objektes betrachtet und anhand von dem Liegenschaftszinssatz, in der Funktion eines Kapitalisierungszinssatzes, werden die Erträge auf den vorbedachten Wertermittlungsstichtag/Kaufdatum in Gewinn umgewandelt.
Zu beachten gilt, dass es hier eher darauf ankommt, wie das Objekt ‚überwiegend‘ genutzt wird bzw. zu nutzen gilt und nicht die momentane Nutzungssituation. Daraus folgt, dass der Kaufpreis, welche für eine Immobilie bezahlt wird immer abhängig sein wird von der Verzinsung des Startkapitals.
In den §§17 bis 20 der ImmoWertV wird das Verfahren zur Ermittlung des Ertragswertes beschrieben. Auch in den §§1 bis 8 sowie §§9 und 14 sind die allgemeinen Verfahrensgrundsätze bestimmt. Weiterhin ist das Ertragswertverfahren im BewG §§ 184 bis 188 geregelt.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Diese Einleitung führt in die Bedeutung der Verkehrswertermittlung ein und differenziert zwischen den drei wesentlichen Bewertungsarten: dem Vergleichswert-, Sachwert- und dem zukunftsorientierten Ertragswertverfahren.
2 Ertragswertverfahren: Das Kapitel erläutert die Funktionsweise der Ertragswertermittlung für Renditeobjekte sowie die Berechnung der Bodenwertverzinsung, die Abgrenzung zum vereinfachten Verfahren und die methodischen Zusammenhänge.
3 Liegenschaftszinssatz: Hier wird die zentrale Rolle des Liegenschaftszinssatzes bei der Verzinsung des eingesetzten Kapitals und der Bestimmung des marktgerechten Kaufpreises unter Berücksichtigung aktueller Marktdaten thematisiert.
4 Beispiel Mehrfamilienhaus: Dieses Kapitel veranschaulicht die theoretischen Bewertungsmodelle anhand einer konkreten Beispielrechnung für ein Mehrfamilienhaus und schließt mit einer kritischen Würdigung der Marktsituation ab.
Schlüsselwörter
Wertermittlung, Ertragswertverfahren, Immobilienbewertung, Liegenschaftszinssatz, Bodenwert, Bodenrichtwert, Immobilienmarkt, Reinertrag, Rendite, Investition, ImmoWertV, Mietspiegel, Verkehrswert, Gebäudeertragswert, Kapitalisierung.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit behandelt die systematische Bewertung von Immobilien mittels Ertragswertverfahren, um den wirtschaftlichen Wert von Renditeobjekten zu bestimmen.
Was sind die zentralen Themenfelder der Publikation?
Zentrale Themen sind die mathematische Herleitung des Ertragswerts, die Bedeutung des Bodenrichtwerts sowie die Bestimmung und Anwendung des Liegenschaftszinssatzes.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist es, Investoren einen transparenten Leitfaden an die Hand zu geben, wie sie mittels standardisierter Verfahren den angemessenen Wert einer Immobilie berechnen können.
Welche wissenschaftlichen Methoden werden verwendet?
Die Arbeit nutzt Methoden der Immobilienwertermittlung gemäß ImmoWertV und BewG sowie empirische Daten aus Mietspiegeln und Bodenrichtwert-Informationssystemen (BORIS).
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die theoretische Darstellung der Ertragswertverfahren, die Erläuterung der Liegenschaftszinssätze und deren praktische Anwendung in einer Fallstudie.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit lässt sich primär über die Begriffe Wertermittlung, Ertragswertverfahren, Liegenschaftszinssatz und Rendite definieren.
Wie unterscheidet sich das allgemeine vom vereinfachten Ertragswertverfahren?
Der Hauptunterschied liegt darin, dass das vereinfachte Verfahren den Liegenschaftszins des Bodenwerts in seiner Berechnung unberücksichtigt lässt und von konstant bleibenden Erträgen ausgeht.
Warum ist der Liegenschaftszinssatz für Banken relevant?
Banken nutzen den Liegenschaftszinssatz zur unabhängigen Wertberechnung, um Finanzierungs- oder Beleihungsgrenzen festzulegen und das Investitionsrisiko einzuschätzen.
Was ist das Fazit der Beispielrechnung für das Mehrfamilienhaus?
Die Analyse zeigt, dass eine Investition in die beispielhaft betrachtete Immobilie unter den aktuellen Marktbedingungen des Berliner Zentrums aufgrund hart umkämpfter Flächen und niedriger Renditen wirtschaftlich kaum lohnenswert ist.
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- Misturat Anifowose (Author), 2020, Verkehrswertermittlung mit Ertragswertverfahren. Ausschreibung, Vergabe und Wertermittlung, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/1147452
