Historische Entwicklung und gegenwärtige Relevanz von Wohnungsbaugenossenschaften am Beispiel von Berlin

Inhaltsverzeichnis

1 Einleitung

2 Die Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt
2.1 Selbstnutzer
2.2 Private Kleinanbieter
2.3 Professionell-gewerbliche Anbieter
2.3.1 Privatwirtschaftliche professionell-gewerbliche Eigentümer
2.3.2 Öffentliche Wohnungsbauunternehmen
2.3.3 Kirchliche Wohnungsbauunternehmen
2.3.4 Wohnungsbaugenossenschaften
2.3.4.1 Identitätsprinzip
2.3.4.2 Gleichbehandlungsprinzip
Selbsthilfe-, Selbstverantwortungs- und Selbstverwaltungsprinzip
2.3.4.3 Demokratieprinzip

3 Geschichtliche Entwicklung
3.1 Industrielle Revolution und Genese des Genossenschaftsgesetzes (GenG)
3.2 Zwischenkriegszeit
3.3 Nationalsozialismus
3.4 Nachkriegszeit
3.5 Achtziger- und Neunzigerjahre
3.6 Entwicklung seit der Jahrtausendwende

4 Bestandsaufnahme: Wohnungsbaugenossenschaften heute

5 Aufbau- und Organisationsstrukturen
5.1 Rechtsfähigkeit
5.2 Genossenschaftsorgane
5.2.1 General- bzw. Vertreterversammlung
5.2.2 Vorstand
5.2.3 Aufsichtsrat
5.2.4 Beiräte

6 Staatliche Förderung in Berlin
6.1 Neubau- und Bestandserwerbsförderung
6.1.1 Projektaufruf zur Förderung von Wohnungsbaugenossenschaften in Berlin
6.1.2 Sonstige Förderinstrumente: Vorkaufsrecht und Erbbaurecht
6.1.3 Baulandzuweisung
6.2 Beitrittsförderung

7 Praxisbeispiel
7.1 Gründungsgeschichte
7.2 Bauphase
7.3 Heutige Verfassung

8 Fazit

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Die Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt (in Anlehung an GDW 2018)

Abkürzungsverzeichnis

AG Aktiengesellschaft

AWG Arbeiterwohnungsgenossenschaft

BRD Bundesrepublik Deutschland

DDR Deutsche Demokratische Republik

Degewo Deutsche Gesellschaft zur Förderung des Wohnungsbaues

eG Eingetragene Genossenschaft

eV Eingetragener Verein

GemVO Gemeinnützigkeitsverordnung (RGBl., S. 593) – Teil der Verordnung zur Sicherung von Wirtschaft und Finanzen vom 1.Dezember 1930

GenG Genossenschaftsgesetz

GLS Gemeinschaftsbank eG für Leihen und Schenken

GmbH Gesellschaft mit beschränkter Haftung

GWG Gemeinnützige Wohnungsgenossenschaft

KfW Kreditanstalt für Wiederaufbau

SE Europäische Aktiengesellschaft (Société Européenne)

WFB 2019 Verwaltungsvorschriften für die soziale Wohnraumförderung des Miet- und Genossenschaftswohnungsbaus in Berlin 2019 (Wohnungsbauförderungsbestimmungen 2019)

WGG Gesetz über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz)

WGLi WGLi Wohnungsgenossenschaft Lichtenberg

1 Einleitung

In dieser Seminararbeit nehme ich das deutsche Wohnungsbaugenossenschaftswesen in den Blick, zeichne seine Entstehungsgeschichte und Entwicklung nach und stelle seine heutige Rolle bei der Wohnraumbereitstellung in deutschen Städten dar. Auch werde ich eine Analyse der rechtlichen Grundlagen der Genossenschaft als Kooperationsform und einen Abgleich mit den sonstigen Anbietern auf dem deutschen Wohnungsmarkt vornehmen.

Hierzu untersuche ich zunächst die derzeitige Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt und definiere die einzelnen, dort tätigen Akteure (Ziff. 2). Besonderes Augenmerk soll hierbei auf die Alleinstellungsmerkmale von Wohnungsbaugenossenschaften in Abgrenzung zu den sonstigen Wohnungsanbietern gelegt werden. Sodann soll auf die Entstehungs- und Entwicklungsgeschichte des Genossenschaftswesens allgemein und der Wohnungsbaugenossenschaften im Besonderen eingegangen werden (Ziff. 3). Es folgt eine Bestandsaufnahme, im Rahmen derer ich die heutige Bedeutung von Wohnungsbaugenossenschaften bei der Wohnraumbereitstellung in Deutschland sowie die Herausforderungen beleuchten werde, denen Wohnungsbaugenossenschaften sich heutzutage stellen müssen (Ziff. 4). Schließlich sollen die innere Verfassung und Funktionsweise von Genossenschaften skizziert (Ziff. 5), die staatliche Förderung von Wohnungsbaugenossenschaften in den Blick genommen (Ziff. 6) sowie ein aktuelles Beispiel untersucht (Ziff. 7) werden. In Ziff. 8 werde ich die von mir gefundenen Erkenntnisse zur aktuellen Situation des Wohnungsbaugenossenschaftswesens in Berlin zusammenfassen und ein Fazit ziehen.

2 Die Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt

Die Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt ist sehr heterogen. Grundsätzlich ist eine Unterscheidung in Selbstnutzer, private Kleinanbieter sowie professionell gewerbliche Anbieter möglich.¹ Die diesen Kategorien unterfallenden Akteure sollen im Folgenden zunächst definiert und ihr jeweiliger Marktanteil dargelegt werden. Hierbei soll besonderes Augenmerk auf die Alleinstellungsmerkmale von Genossenschaften im Vergleich zu den sonstigen Anbietern gelegt werden.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Die Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt (in Anlehung an GDW 2018)

2.1 Selbstnutzer

Mit einem Anteil von 43 % am Gesamtbestand² ist die Anzahl der Selbstnutzer, also jener Menschen, die eine in ihrem Eigentum stehende Immobilie bewohnen, hierzulande so gering wie nirgendwo anders in Europa.³ Nach Erhebungen des statistischen Bundesamtes ist diese Zahl in jüngerer Zeit sogar wieder rückläufig.⁴

2.2 Private Kleinanbieter

Private Kleinanbieter betreiben die Wohnraumvermietung im kleineren Rahmen als Nebeneinkunftsquelle oder zur Alterssicherung. Ihr Marktanteil liegt in Deutschland bei 36 %.⁵

2.3 Professionell-gewerbliche Anbieter

Obwohl sie mit 21 % einen verhältnismäßig geringen Marktanteil⁶ besitzen, stellen professionell-gewerbliche Anbieter die heterogenste Anbietergruppe am deutschen Wohnungsmarkt dar. Zu ihnen zählen privatwirtschaftliche professionell-gewerbliche Eigentümer, öffentliche und kirchliche Wohnungsbauunternehmen sowie Genossenschaften. All diesen Akteuren ist gemeinsam, dass sie die Wohnraumvermietung im Rahmen eines professionell eingerichteten Gewerbebetriebes betreiben.

2.3.1 Privatwirtschaftliche professionell-gewerbliche Eigentümer

Privatwirtschaftliche professionell-gewerbliche Eigentümer (besser: „profitorientierte professionelle Anbieter“) stellen, was die Bestandszahlen angeht, die größte Unterkategorie der professionell-gewerblichen Eigentümer dar. Von 8,7 Millionen Wohnungen, die im Eigentum professionell-gewerblicher Eigentümer stehen, fallen 3,9 Millionen Wohnungen auf sie, was einem Anteil von 44,8 % entspricht.⁷ Profitorientierten professionellen Anbietern dient Wohnraum als Anlageobjekt. Ziel ist es, Gewinne durch Mieteinnahmen und/oder aus Weiterveräußerung zu erwirtschaften. Dabei muss es sich bei der Wohnraumvermietung nicht zwingend um das Hauptbetätigungsfeld des jeweiligen Konzerns oder Unternehmens handeln. Neben reinen privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen investieren auch Kreditinstitute, Versicherungsunternehmen, Immobilienfonds sowie sonstige Kapitalgesellschaften in Wohnimmobilien.⁸

Der größte⁹ profitorientierte professionelle Anbieter von Wohnraum in Deutschland, die Vonovia SE hält derzeit ca. 415.000 Wohneinheiten,¹⁰ davon rund 40.000 in Berlin¹¹ und ist als Europäische Aktiengesellschaft bzw. Société Européenne (SE) börsennotiert.

2.3.2 Öffentliche Wohnungsbauunternehmen

Öffentliche Wohnungsbauunternehmen sind privatwirtschaftlich, zumeist als Aktiengesellschaft (AG) oder Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) organisierte Unternehmungen der Länder und Kommunen,¹² die von der öffentlichen Hand beherrscht werden. Durch sie erlangt der Staat unternehmerische Handlungsmöglichkeiten bei der Mitgestaltung der Stadtentwicklung. Öffentliche Wohnungsbauunternehmen stellen Mietobjekte insbesondere für einkommensschwächere Bevölkerungsschichten zur Verfügung und kooperieren zur Erreichung ihrer Ziele mit der öffentlichen Hand.¹³ Ihr Anteil an Wohnungsbestand der professionell-gewerblichen Anbieter liegt bei 28,74 %.¹⁴

Das Land Berlin verfügt über sechs städtische Wohnungsbaugesellschaften.¹⁵ Das größte Berliner Wohnungsbauunternehmen, die „Deutsche Gesellschaft zur Förderung des Wohnungsbaues“ (Degewo), welches 1924 gegründet wurde, zählt über 73.000 Wohneinheiten in seinem Bestand und ist als AG organisiert.¹⁶

2.3.3 Kirchliche Wohnungsbauunternehmen

Kirchliche Wohnungsbauunternehmen sind als Kapitalgesellschaften, Genossenschaften oder Stiftungen organisiert.¹⁷ Sie halten mit 2,33 %¹⁸ der im Eigentum professionell-gewerblicher Eigentümer stehenden Wohnungen einen verhältnismäßig geringen Anteil an Mietwohnungen am deutschen Wohnungsmarkt, nehmen aber dennoch eine bedeutende Rolle ein, da sie vor allem sozialen Wohnungsbau fördern. Auch stehen die Errichtung und Bewirtschaftung von sozialen Einrichtungen wie Kindergärten und Wohnprojekten für ältere Menschen im Fokus kirchlicher Unternehmen.

Die größte in Deutschland existierende kirchliche Einrichtung, die mit dem Wohnungsbau befasst ist, ist die Hilfswerk- Siedlung GmbH der Evangelischen Kirche Berlin-Brandenburg-schlesische Oberlausitz.¹⁹ Sie verwaltet rund 10.000 Immobilien aus Eigen- und Fremdbesitz in Berlin, Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern sowie in Sachsen.²⁰

2.3.4 Wohnungsbaugenossenschaften

Der Genossenschaftsbegriff wird in § 1 GenG wie folgt definiert: „Gesellschaften von nicht geschlossener Mitgliederzahl, deren Zweck darauf gerichtet ist, den Erwerb oder die Wirtschaft ihrer Mitglieder oder deren soziale oder kulturelle Belange durch gemeinschaftlichen Geschäftsbetrieb zu fördern“. Es bedarf also einer bestimmten (veränderlichen) Anzahl von Personen (i), eines gemeinschaftlichen Förderungszwecks (ii) sowie der Einrichtung eines Geschäftsbetriebs zur Erreichung dieses Zwecks (iii).

Genossenschaften nehmen in verschiedener Art und Weise am Wirtschaftsleben teil. Die Mehrheit bilden dabei sogenannte Förderungsgenossenschaften.²¹ Sie kennzeichnet, dass ihre Mitglieder weitestgehend selbstständig agieren, das heißt, einen eigenen Geschäftsbetrieb bzw. Haushalt (sogenannte Mitgliederwirtschaft) betreiben.²² Die genossenschaftliche Organisationsform dient hier vor allem der Erzielung günstigerer Konditionen auf bestimmten Absatz- und Beschaffungsmärkten.²³ In diese Kategorie fallen die Wohnungsbaugenossenschaften.²⁴ Wohnungsbaugenossenschaften sind Zusammenschlüsse von Privatpersonen, deren gemeinsames Interesse der Zugang zu günstigem Wohnraum ist.²⁵

Die zweite Gruppe bilden die Produktivgenossenschaften. Hier stehen die Mitglieder in einem Arbeitnehmerverhältnis zur Genossenschaft und betreiben nebenher keine eigene Mitgliederwirtschaft.²⁶ Von Angestellten herkömmlicher Unternehmen unterscheiden sich die Mitglieder einer Produktivgenossenschaft insofern, als dass sie über weitgehende, genossenschaftsrechtlich verbürgte Mitbestimmungsrechte verfügen und am Kapital der Genossenschaft beteiligt sind.²⁷ Produktivgenossenschaften sind heutzutage vor allem im Agrarbereich anzutreffen, insbesondere in den neuen Bundesländern, wo sie nach der Wende vereinzelt die Rechtsnachfolge ehemaliger Landwirtschaftlicher Produktionsgenossenschaften angetreten sind.²⁸

Von profitorientierten Wohnungsbauunternehmen unterscheiden sich Genossenschaften dadurch, dass sie keinen wirtschaftlichen Gewinn, sondern lediglich das Wohlergehen ihrer Mitglieder anstreben. Falls doch einmal Gewinne erwirtschaftet werden, können diese wie bei Aktien am Jahresende als Dividende an die Mitglieder ausgezahlt werden.²⁹ Im Unterschied zu öffentlichen Wohnungsbauunternehmen handelt es sich bei Wohnungsbaugenossenschaften um Selbsthilfeorganisationen, bei denen nicht der Staat, sondern die Betroffenen selbst initiativ werden. Das Element des „Sich-Zusammenschließens“ wirkt identitätsstiftend. Der einzelne Wohnungssuchende verfolgt sein Interesse nicht mehr alleine, sondern kooperiert mit einer Gemeinschaft Gleichgesinnter. Damit handelt es sich bei genossenschaftlichem Wohneigentum formal gesehen zwar um privatwirtschaftliches Eigentum, dieses kann jedoch aufgrund seiner sozialen Zweckbindung gemeinhin als Kollektiveigentum betrachtet werden.

Wohnungsbaugenossenschaften halten aktuell 24,14 % der im Eigentum professionell-gewerblicher Eigentümer stehenden Mietwohnungen.³⁰ Derzeit ist die Wohnungsgenossenschaft Lichtenberg (WGLi) mit rund 25.000 Mitgliedern und über 10.000 Wohneinheiten die größte Wohnungsbaugenossenschaft in Berlin.³¹ Auf Bundesebene ist die Aufbau Dresden eG mit ca. 17.000 Wohneinheiten³² die größte Wohnungsbaugenossenschaft.³³

Die wesentlichen Unterschiede zwischen Genossenschaften und den sonstigen Akteuren auf dem deutschen Wohnungsmarkt lassen sich am anschaulichsten entlang der sogenannten Genossenschaftsprinzipien nachzeichnen.

2.3.4.1 Identitätsprinzip

Ein bedeutsames Alleinstellungsmerkmal von Genossenschaften stellt das sogenannte Identitätsprinzip dar. Dieses beschreibt die Fusion zweier am Markt normalerweise getrennter Rollen, die sich typischerweise durch ein wirtschaftliches Gefälle auszeichnen (z. B. von Mieter und Vermieter bei Wohnungsbaugenossenschaften) in der Person der Mitglieder.³⁴ Diese nehmen einerseits als mitbestimmungsberechtige Eigentümer an der Willensbildung in der Genossenschaft teil, gehen andererseits aber auch als Kunden Geschäftsbeziehungen mit ihr ein.³⁵ Jedes Mitglied ist Anteilseigner sowie, sofern es ein Mietobjekt der Genossenschaft bewohnt, gleichzeitig auch Kunde der Wohnungsbaugenossenschaft. Erst das Eingehen dieser Geschäftsbeziehungen ermöglicht es der Genossenschaft, ihrem Förderungsauftrag durch Gewährung möglichst günstiger Konditionen nachzukommen. So wird zwischen der Wohnungsbaugenossenschaft und dem einzelnen Mitglied in der Regel kein Miet- sondern ein (Dauer-)Nutzungsvertrag abgeschlossen.³⁶ Dieser unterliegt zwar grundsätzlich denselben gesetzlichen Regeln, die auch auf Mietverträge Anwendung finden.³⁷ Da die Nutzer jedoch über ihre Stellung als mitbestimmungsberechtigte Genossenschaftsmitglieder mittelbar Einfluss auf dessen Ausgestaltung nehmen, wird der Dauernutzungsvertrag meist weitaus mieter- bzw. nutzerfreundlichere Bestimmungen enthalten als herkömmliche Wohnungsmietverträge.

Häufig wird etwa das ordentliche Kündigungsrecht der Genossenschaft (jedenfalls für die Dauer der Mitgliedschaft des Mieters/Nutzers) ausgeschlossen.³⁸ Damit entfällt insbesondere die in § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB eröffnete Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung.³⁹ Eine solche Eigenbedarfskündigung ist bei Genossenschaften allerdings ohnehin nur in Ausnahmesituationen möglich, zum Beispiel wenn ein Mitglied wegen genossenschaftswidrigen Verhaltens aus der Genossenschaft ausgeschlossen wird und die von ihm genutzte Wohnung für ein anderes Mitglied benötigt wird.⁴⁰ Das Recht zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund (etwa wegen Zahlungsverzugs) bleibt hiervon unangetastet.⁴¹

2.3.4.2 Gleichbehandlungsprinzip

Bei der Ausgestaltung der Miet- bzw. Nutzungsverträge wird die Vertragsfreiheit der Parteien zudem durch das genossenschaftsrechtliche Gleichbehandlungsprinzip eingeschränkt. Dieses besagt, dass alle Mitglieder bezüglich der genossenschaftlichen Rechte und Pflichten gleichzustellen sind.⁴² Daraus folgt etwa, dass die Genossenschaft nicht ohne sachlichen Grund unterschiedlich hohe Nutzungsentgelte von ihren Mitgliedern verlangen darf.⁴³

Selbsthilfe-, Selbstverantwortungs- und Selbstverwaltungsprinzip

Genossenschaften sind Zusammenschlüsse von Privatpersonen zum Zweck der Selbsthilfe. Dies meint, dass die Mitglieder einer Genossenschaft zusammenwirken, um ihre jeweiligen Einzelinteressen zu fördern. Die damit einhergehende Freiheit von Fremdhilfe gewährt Genossenschaften und ihren Mitgliedern ein weites Maß an Selbstbestimmung, setzt jedoch auch ein Mindestmaß an Solidarität und Partizipation voraus. Denn ohne Mitwirkung in den Selbstverwaltungsorganen (Generalversammlung, Aufsichtsrat und Vorstand)⁴⁴ und gelegentliches Zurückstellen der unmittelbar eigenen Interessen ist die Genossenschaft nicht handlungsfähig. Die Genossenschaftsorgane dürfen zudem ausschließlich mit Genossenschaftsmitgliedern besetzt sein.⁴⁵ Dieses sogenannte Selbstverwaltungsprinzip stellt auch eine nicht unwesentliche Hürde bei der Gründung und dem Betrieb einer Genossenschaft dar. Denn es setzt das Vorhandensein von betriebswirtschaftlichem sowie rechtlichem Knowhow und nicht zuletzt auch von zur Verfügung stehender Zeit auf Seiten der Mitglieder voraus. Der Gesetzgeber hat dies erkannt und für Genossenschaften in § 54 GenG die Pflichtmitgliedschaft in einem Prüfungsverband vorgesehen. Seine Prüfungskompetenz erstreckt sich gemäß § 53 Absatz 1 GenG nicht nur auf die wirtschaftlichen Verhältnisse, sondern auch auf die „Ordnungsgemäßheit der Geschäftsführung“. Darüber hinaus dient er den Mitgliedern als Anlaufstelle in rechtlichen, betriebswirtschaftlichen und steuerlichen Fragen.⁴⁶ Auf diese Weise werden nicht nur die Mitglieder, sondern auch die Geschäftspartner der Genossenschaft vor finanziellen Schäden geschützt.⁴⁷

Nach dem in § 2 GenG geregelten Selbstverantwortungsgrundsatz haftet die eingetragene Genossenschaft gegenüber ihren Gläubigern ausschließlich mit ihrem Vermögen, jedoch nicht mit dem eigenen Vermögen eines jeden Mitglieds (keine persönliche Haftung der Mitglieder).⁴⁸ Im Gegensatz zu Kapitalgesellschaften wie einer Aktiengesellschaft oder Gesellschaft mit beschränkter Haftung bedarf es zur Gründung einer Genossenschaft allerdings keines Mindestkapitals.⁴⁹

2.3.4.3 Demokratieprinzip

Weiterhin ist für Genossenschaften wesensbestimmend, dass bei ihnen das sogenannte Demokratieprinzip vorherrscht. Daraus folgt, dass jedem Mitglied – unabhängig von seiner individuellen Kapitaleinlage – eine Stimme in dem obersten Entscheidungsorgan der Genossenschaft, der Generalversammlung zusteht (§ 43 Absatz 3 GenG). In der Generalversammlung werden die wichtigsten Entscheidungen der Genossenschaft getroffen.

Während Kunden profitorientierter Wohnungsbauunternehmen keinerlei Einfluss auf die Unternehmensleitung bei ihren Vermietern besitzen, existieren bei öffentlichen Unternehmen in der Regel bestimmte Institutionen zur Integration der Mieterschaft. So sind etwa die landeseigenen Wohnungsbauunternehmen Berlins durch das im Jahr 2016 in Kraft getretene Berliner Wohnraumversorgungsgesetz verpflichtet, sogenannte Mieterräte einzuführen.⁵⁰ Neben den bereits existierenden Mieter beiräten, welche als Ansprechpartner und Interessensverbände der Mieterschaft auf Quartiersebene fungieren, sollen die Mieterräte zur Integration und Mitbestimmung der Mieterschaft beitragen, indem sie diese an der Unternehmensplanung teilhaben lassen und in die Entscheidungsfindung im Unternehmen integrieren.⁵¹ Jeweils ein Mitglied aus dem Mieterrat wird zusätzlich in den Aufsichtsrat der öffentlichen Wohnungsunternehmen gesandt, um aktiv die Interessen der Mieterschaft zu vertreten. Durch die Mieterräte wird auch bei öffentlichen Wohnungsbauunternehmen ein Instrument zur Stärkung der Mietermitbestimmung, zum Interessensausgleich und zur Demokratisierung geschaffen.⁵²

3 Geschichtliche Entwicklung

3.1 Industrielle Revolution und Genese des Genossenschaftsgesetzes (GenG)

Das Baugenossenschaftswesen hat seinen Ursprung in der Zeit der industriellen Revolution in Europa.⁵³ Der Wohnungsmarkt war Mitte des 19. Jahrhunderts dereguliert und konnte die Nachfrage, welche infolge des starken Zuzugs der Landbevölkerung in die Städte massiv angestiegen war, nicht ansatzweise befriedigen.⁵⁴ Aufgrund der schlechten Angebotslage kam es zu unverhältnismäßig hohen Preisanstiegen bei Bauland und Wohnungsmieten. Hinzukam das Fehlen sozialer Absicherungen. Eine Wohnung konnte ohne Angabe eines besonderen Grundes monatlich gekündigt werden.⁵⁵ Die Qualität des angebotenen Wohnraums war zudem häufig mangelhaft.⁵⁶ Die Belegung einzelner Zimmer mit bis zu acht Personen war nicht unüblich und beförderte die Ausbreitung von Krankheiten wie Typhus, Cholera oder auch Tuberkulose.⁵⁷ Der Mangel an Licht und Luft, die Überhitzung der Wohnungen im Sommer, der Ofenrauch und die Kälte führten zu chro­nischen Krankheiten und Behinderungen bei Kindern.⁵⁸

Diese desolate Lage der Arbeiterklasse veranlasste den Literaturprofessor Victor Aimé Huber (1800-1869) zur Entwicklung erster genossenschaftlicher Konzepte auf dem Gebiet des Wohnungsbaus.⁵⁹ Huber, der heute als erster Hochschulprofessor gilt, der Vorlesungen zur sozialen Frage hielt,⁶⁰ war ein streng religiöser Monarchist.⁶¹ Neben Friedrich Wilhelm Raiffeisen⁶² und Hermann Schulze-Delitzsch⁶³ zählt er zu den Gründervätern und Pionieren des deutschen Genossenschaftswesens.⁶⁴ Sein ideelles und auch finanzielles Engagement⁶⁵ ist für die Entstehung der ersten deutschen Genossenschaften emblematisch. Deren Gründung wurde in der Regel erst durch das wohltätige Handeln von Vertretern des Bürgertums möglich, ohne deren Hilfe die Arbeiter solche Vorhaben schon finanziell nicht hätten bewältigen können.⁶⁶ Huber formulierte erste Gedanken zu Siedlungsgenossenschaften im Stil englischer Gartenstädte.⁶⁷ Bezüglich deren Finanzierung appellierte er an das Gewissen von Fabrikanten und Adeligen.⁶⁸ Zwar fanden Hubers Ideen zu Lebzeiten wenig Beachtung, dennoch gilt er heute als wichtiger Sozialreformer und Wegbereiter für die soziale Wohnungswirtschaft.⁶⁹

Auf dem so vorbereiteten Boden entstanden in der zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts die ersten Wohnungsbaugenossenschaften. Den Anfang machte im Jahr 1862 die Häuserbau-Genossenschaft zu Hamburg, ein Zusammenschluss von Schiffszimmerern.⁷⁰ Es folgten die Gründung des Flensburger Arbeiter-Bauvereins im Jahr 1878 sowie des Spar- und Bauvereins im Jahr 1889 in Hannover.⁷¹

Mit Verabschiedung des ersten Genossenschaftsgesetzes in Preußen im Jahr 1867⁷² wurde die Genossenschaft als Rechtsform rechtlich anerkannt. Im Jahr 1889 beschloss der Reichstag ein Gesetz zur Änderung des Genossenschaftsgesetzes, das unter anderem die Einführung der oben bereits besprochenen beschränkten Haftpflicht⁷³ vorsah.⁷⁴ Zusätzlich wurde im selben Jahr das Sozialversicherungsgesetz abgeändert, wodurch eine zinsbegünstigte Kreditaufnahme von Darlehen für gemeinnützige Wohnungsunternehmen ermöglicht wurde.⁷⁵ In der Folge kam es zu einem sehr starken Anstieg bei der Anzahl der Genossenschaften bis zum Ende des Kaiserreiches, da von nun an vermehrt in Genossenschaftsprojekte investiert wurde.

Bis zum Ende des Ersten Weltkriegs hatten sich dabei drei verschiedene Arten von Wohnungsbaugenossenschaften herausgebildet⁷⁶: Die aus wohltätigen Motiven von Vertretern des Bürgertums ins Leben gerufenen sozialreformerischen Genossenschaften, staatlich geförderte Beamtenwohnungsvereine sowie „echte“ Selbsthilfegenossenschaften, die von Arbeitern gegründet und verwaltet wurden.

3.2 Zwischenkriegszeit

Am Ende des deutschen Kaiserreichs im Jahre 1918 gab es in Deutschland ca. 1.400 Baugenossenschaften.⁷⁷ Nachdem der Wohnungsbau während des Ersten Weltkriegs zum Erliegen gekommen war, folgte auf dessen Ende eine erneute Wohnungsnot.⁷⁸ Da eine Lösung durch Privatinvestoren nicht zu erwarten war, musste der Staat selbst aktiv werden. In den ersten Jahren der Weimarer Republik wurden daher vermehrt öffentliche Wohnungsbauunternehmen gegründet.⁷⁹ Auch förderte der Staat verstärkt Eigeninitiative. Genossenschaften wurden staatliche Darlehen gewährt, welche aus einer eigens eingeführten, sogenannten Hauszinssteuer finanziert wurden.⁸⁰ Auf verschiedenen Ebenen (Reich, Länder, Kommunen) wurden steuerliche Erleichterungen⁸¹ für Gemeinnützige Wohnungsbauunternehmen eingeführt und im Jahre 1930 in einer einheitlichen, für das gesamte Reich geltenden Rechtsgrundlage, der "Gemeinnützigkeitsverordnung" (GemVO) zusammengefasst.⁸² In § 6 GemVO wurde erstmals der Hauptzweck von gemeinnützigen Wohnungsbauunternehmen definiert: „Das Wohnungsunternehmen darf sich satzungsgemäß und tatsächlich nur mit dem Bau und der Betreuung von Kleinwohnungen im eigenen Namen befassen (gemeinnütziger Zweck).“⁸³ Nicht selten erwarben Kommunen gar selbst Genossenschaftsanteile und entsandten Vertreter in deren Leitungsorgane.⁸⁴ Es folgte ein explosionsartiger Anstieg der Genossenschaftsgründungen mit einem Allzeithoch von 5.300 Neugründungen im Jahr 1919.⁸⁵ Insgesamt stieg die Anzahl der Genossenschaften (Baugenossenschaften und andere) in Deutschland von 1914 bis 1933 trotz eines zwischenzeitlichen Rückgangs aufgrund der Weltwirtschaftskrise um knapp 50 % von 34.600 auf 51.500.⁸⁶

3.3 Nationalsozialismus

Ab 1933 wurden im Rahmen der nationalsozialistischen Gleichschaltungspolitik zahlreiche Genossenschaften zwangsfusioniert.⁸⁷ Auch zwang man sie dazu, sich Monopolverbänden, deren Führungsgremien mit Nationalsozialisten besetzt waren, anzuschließen.⁸⁸ Dies führte zu einem extremen Rückgang bei der Anzahl der Wohnungsbaugenossenschaften auf nur noch 1.600 nach Ende des Zweiten Weltkriegs.⁸⁹ Die steuerlichen Erleichterungen für Gemeinnützige Wohnungsbauunternehmen ließen die Nationalsozialisten hingegen weitestgehend unangetastet. Sie wurden in das 1940 beschlossene "Gesetz über die Gemeinnützigkeit im Wohnungswesen" (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, WGG) übernommen.⁹⁰

[...]

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¹ Vgl. GdW (2018).

² Vgl. GdW (2018).

³ Vgl. LBS (2020).

⁴ Vgl. ebd.

⁵ Vgl. GdW (2018).

⁶ Vgl. ebd.

⁷ Vgl. ebd. (dort in absoluten Zahlen).

⁸ Vgl. ebd.

⁹ Vgl. Statista (2020).

¹⁰ Vgl. ebd.

¹¹ Vgl. Vonovia SE (2021).

¹² Der Bund verfügt derzeit über keine eigene Wohnungsbaugesellschaft, Vgl. Haufe Online (2020).

¹³ Vgl. Stranetzki, J. (2019). chiedene Prinzipien, welche die Kerneigenschdanken darstellen, erläutert. ftenfeorganisation en Wohnraum t, eingegangen.

¹⁴ Vgl. GdW (2018) (dort in absoluten Zahlen).

¹⁵ Vgl. Schlieter, K. (2018).

¹⁶ Vgl. Degewo (2019).

¹⁷ Vgl. GdW (2021).

¹⁸ Vgl. EBD. (dort in absoluten Zahlen).

¹⁹ Vgl. Listenchampion (2020).

²⁰ Vgl. Stranetzki, J. (2019).

²¹ Vgl. Dautzenberg, N. (2021).

²² Vgl. Mändle (2021).

²³ Vgl. ebd.

²⁴ Vgl. Ebd.

²⁵ Vgl. Engelmann (2011).

²⁶ Vgl. Mändle (2021).

²⁷ Vgl. Dautzenberg, N. (2021).

²⁸ Vgl. Martens, B. (2020).

²⁹ Vgl. Zinsbaustein GmbH (2019).

³⁰ Vgl. GdW (2018) (dort in absoluten Zahlen).

³¹ Vgl. Wohnungsbaugenossenschaften-Berlin.info (2021).

³² Vgl. WG Aufbau Dresden eG (2019).

³³ Vgl. Müller, J. (2019).

³⁴ Vgl. Engelmann, D. (2011).

³⁵ Vgl. Ringle, G. (2021).

³⁶ Vgl. Berliner MieterGemeinschaft e.V. (2021).

³⁷ Vgl. Winkelmann, M. (2012).

³⁸ Vgl. Winkelmann, M. (2012).

³⁹ Vgl. Ebd.

⁴⁰ Vgl. Poggemann, H. (2020).

⁴¹ Vgl. Winkelmann, M. (2012).

⁴² Vgl. Pfeiffer, S. (2017).

⁴³ Vgl. Poggemann, H. (2020).

⁴⁴ Vgl. §§ 24, 36, 43 GenG.

⁴⁵ Vgl. Engelmann, D. (2011).

⁴⁶ Vgl. Genossenschaftsverband – Verband der Regionen (2021).

⁴⁷ Auf die einzelnen Kompetenzen der Generalversammlung wird unten (Ziff. 5.2.1) ausführlicher eingegangen.

⁴⁸ Vgl. GdW (2014).

⁴⁹ Vgl. § 8a Absatz 1 GenG, wonach die Satzung ein Mindestkapital bestimmen „kann“.

⁵⁰ Vgl. BBU (2019).

⁵¹ Vgl. WVB (2019).

⁵² Vgl. Ebd.

⁵³ Vgl. Crome, B. (2007, S. 212).

⁵⁴ Vgl. Ebd.

⁵⁵ Vgl. Müller, N. (2016, S. 3).

⁵⁶ Vgl. Ebd.

⁵⁷ Vgl. Ebd.

⁵⁸ Vgl. Ebd.

⁵⁹ Vgl. Crome, B. (2007, S. 212).

⁶⁰ Vgl. Schmale, I. (2007, S. 40).

⁶¹ Vgl. Schmale, I. (2007, S. 38).

⁶² Raiffeisen (1818–1888), der als Bürgermeister mehrerer Gemeinden im Westerwald vor allem das Leiden der Kleinbauern und Kleingewerbetreibenden im Blick hatte, legte mit der Gründung des „Spar- und Darlehnskassen-Vereins für das Kirchspiel Anhausen“ 1862 den Grundstein für die spätere Entstehung sogenannter Raiffeisen- bzw. Genossenschaftsbanken, Vgl. Ringle, G. (2007, S. 17-18).

⁶³ Der Jurist Schulze-Delitzsch (1808–1883) gilt als Begründer der Produktivgenossenschaften und Wegbereiter einer genossenschaftlichen Kreditwirtschaft in Deutschland, Vgl. Hermann-Schulze- Delitzsch-Gesellschaft (2021).

⁶⁴ Vgl. Schmale, I. (2007, S. 33).

⁶⁵ Vgl. Schmale, I. (2007, S. 42).

⁶⁶ Vgl. Crome, B. (2007, S. 212) / Ullrich, K. (2021).

⁶⁷ Vgl. Schmale, I. (2007, S. 40-41).

⁶⁸ Vgl. Ebd. (2007, S. 40-41).

⁶⁹ Vgl. Crome, B. (2007, S. 212).

⁷⁰ Vgl. Ebd.

⁷¹ Vgl. Ebd.

⁷² Vgl. Martens, H. (2014, S.6).

⁷³ Siehe oben Ziff. 0.

⁷⁴ Vgl. Martens, H. (2014, S. 9).

⁷⁵ Vgl. ZdK (2019).

⁷⁶ Vgl. Novy, K. / von Neumann-Cosel, B. (1991, S. 56).

⁷⁷ Vgl. Crome, B. (2007, S. 212).

⁷⁸ Vgl. Martens, H. (2019, S. 56).

⁷⁹ Vgl. Martens, H. (2019, S. 57).

⁸⁰ Vgl. Crome, B. (2007, S. 212).

⁸¹ Gemeinnützige Wohnungsbauunternehmen wurden von der Körperschafts-, Gewerbe- und Vermögensteuer sowie von bestimmten Abgaben und Gebühren befreit, Vgl. Sethmann, J. (2016).

⁸² Vgl. Jelli, J. (2021).

⁸³ Vgl. Kuhnert, J. / Leps, O. (2015, S. 57).

⁸⁴ Vgl. Martens, H. (2019, S. 57).

⁸⁵ Vgl. Ebd.

⁸⁶ Vgl. Ebd.

⁸⁷ Vgl. Crome, B. (2007, S. 212).

⁸⁸ Vgl. Ebd.

⁸⁹ Vgl. Crome, B.. (2007, S. 214).

⁹⁰ Vgl. Jelli, J. (2021).