Immobilien-Crowdfunding. Eine alternative Finanzierungsform?

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

1. Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Ziel der Arbeit
1.3. Beschreibung des Ablaufs

2. Grundlagen der Immobilienfinanzierung
2.1 Traditionelle Finanzierungsformen
2.2 Besonderheit von Immobilienfinanzierungen

3. Konzept von Immobilien-Crowdfunding als Finanzierungsinstrument
3.1 Definition und Entstehung des Crowdfundings
3.2 Crowdfunding-Modelle
3.3 Funktionsweise von Crowdfunding und seiner Plattformen
3.4 Der Crowdinvest-Markt für Immobilien in Deutschland

4. Vor- und Nachteile traditioneller Finanzierungsformen im Vergleich zum Immobilien- Crowdfunding als alternatives Finanzierungsinstrument
4.1 Vorteile traditioneller Finanzierungsformen
4.2 Nachteile traditioneller Finanzierungsformen
4.3 Vorteile Immobilien-Crowdfunding
4.4 Nachteile Immobilien-Crowdfunding
4.5 Gemeinsamkeiten und Unterschiede

5. Zusammenfassung und Ausblick
5.1 Fazit
5.2 Ausblick

6. Literaturverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Akteure des Crowdfunding-Prozesses

Abbildung 2: Ablauf einer Crowdfunding-Kampagne

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Traditionelle Finanzierungsformen erfolgt durch Abgrenzung der Rechtsstellung

Tabelle 2: Die Crowdfunding-Modelle

1. Einleitung

1.1 Problemstellung

Innerhalb des Marktes für Crowdinvestments befindet sich seit einigen Jahren vor allem das Segment der Immobilien auf Wachstumskurs. Immer mehr Immobilienprojekte werden durch Crowdfunding realisiert. Crowdfunding als Finanzierungsform stellt eine junge Art der Immobilienfinanzierung dar. Traditionell wurden Immobilien neben dem eigenen Kapital vor allem durch Fremdkapital, dem Kapital Dritter, finanziert. Die Möglichkeiten der Finanzierung werden stetig vielfältiger und der Markt für Immobilienfinanzierungen dynamischer. Hybride und alternative Finanzierungsformen, wie die des Crowdfunding, werden neben der klassischen Finanzierung zunehmend relevanter.

Die Wahl der Finanzierung spielt eine sehr wichtige Rolle bei der erfolgreichen Realisierung von Immobilienprojekten. Die Auswahl der richtigen Finanzierungsform ist entscheidend für den Erfolg oder Misserfolg von Projekten. Daher ist es von besonderer Relevanz, sich näher mit dem Crowdfunding als alternative Finanzierungsform für Immobilien auseinanderzusetzen.

1.2 Ziel der Arbeit

Das Ziel dieser der Hausarbeit ist es, Crowdfunding als alternatives Instrument für die Finazierung von Immobilien auf dem deutschen Markt zu analysieren und zu hinterfragen. Eine mögliche Substituierung von traditionellen Finanzierungsformen und dem Immobilien-Crowdfunding soll untersucht werden. Mithilfe der Aufarbeitung der Grundlagen sowie die Gegenüberstellung der Vor- und Nachteile wird die Gewinnung der Erkenntnis konkretisiert. Darauf aufbauend wird das Ziel verfolgt, Immobilien- Crowdfunding als gegenwärtige Finanzierungsform und die zukünftigen Chancen des Immobilien-Crowdfunding-Trends als alternative Immobilienfinanzierung darzustellen.

1.3 Beschreibung des Ablaufs

Die Hausarbeit unterteilt sich in fünf Kapitel. Zum Einstieg und zur Bearbeitung des Themas werden nach der Einleitung theoretische Grundlagen vermittelt. In Kapitel 2 werden die traditionellen Immobilienfinanzierung aufgezeigt. Im Anschluss werden die Besonderheiten von Immobilienfinanzierung unterstrichen. Das dritte Kapitel fokusiert sich auf das Crowdfunding. Am Anfang wird eine Definition des Crowdfundings vorgenommen und anschließend der geschichtliche Hintergrund aufgearbeitet. Daran knüpfen die verschiedenen Crowdfunding-Modelle an. Im Anschluss wird die klassische Crowdfunding Kampagne beschrieben. Hierauf aufbauend werden die erfolgreichsten Immobilien-Crowdfunding-Plattformen, die in der Praxis genutzt werden, vorgestellt. Die Aufarbeitung der theoretischen Grundlagen im zweiten und dritten Kapitel dient der folgenden Analyse in Kapitel 4. Zuerst werden die Vor- und Nachteile einer traditioneller Finanzierungsform beleuchtet. Danach wird dasselbe Vorgehen bei den Vor- und Nachteilen des Immobilien-Crowdfundings angewandt. Im Anschluss werden die tradtionellen Finanzierungsformen und das Immobilien-Crowdfunding im direkten Vergleich gegenübergestellt. Dadurch werden Gemeinsamkeiten und Unter­schiede herauskristallisiert. Die Vorgehenweise soll dem Ziel der Arbeit gerecht werden.

2. Grundlagen der Immobilienfinanzierung

2.1 Traditionelle Finanzierungsformen

Die Kapitalbeschaffung für die Realisierung eines Immobilienprojektes wird als Finanzie­rung bezeichnet. Grundlage für die Fnanzierung ist die Kreditvergabe durch die diversen Kreditinstitute¹. Das kann auf vielfältige Art und Weise erfolgen.

Kapitalnehmer haben die Möglichkeit, Finanzierungen mit Eigen-, Fremd- und Mezzanine- Kapital (Finanzierungsform mit Eigen- und Fremdkapital) zu wählen². Die folgende Tabelle unterscheidet die genannten traditionellen Finanzierungsformen, die sich aus der Abgren­zung der Rechtstellung ergibt:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Tabelle 1: Traditionelle Finanzierungsformen erfolgt durch Abgrenzung der Rechtsstel-
lung³

Bekommt ein Unternehmen von seinen Anteilseignern Geld zur Verfügung gestellt, wird dieses Geld als Eigenkapital bezeichnet. Der Kapitalgeber erhält im Zuge seiner Bereitstel­lung eine Beteiligung in Form vom Stimm-, Mitwirkungs und Krontrollrecht am Unterneh- men⁴. Wie in der Tabelle 1 aufgeführt, bekommt das Unternehmen Eigenkapital ohne zeitli­che Beschränkung bereitgestellt. Eine Gewinnbeteiligung wird z. B. aus Unternehmenserträ­gen generiert, aus denen die Sicherheiten und die Rückzahlung an den Kreditgeber erfolgen. Fremdkapitel definiert eine Form der Kapialbereitstellung, bei dem der Kreditgeber und Kreditnehmer einen schuldrechtlichen Verag schließen⁵. Der Tabelle 1 kann entnommen werden, dass dem Unternehmer Fremdkapital für eine vertraglich festgelegte Laufzeit zur Verfügung gestellt wird. In dieser Laufzeit muss der Kapitalnehmer dem Kapitalgeber die geschuldete Summe nebst Zinsen in einer vorher festgelegten Rückzahlungvereinbarung zu­rückzuzahlen. Die Rückzahlung kann durch ein Annuitäten-, End-, oder Tilgunsdarlehen erfolgen⁶. Die letzte Spalte spiegelt das Mezzanine-Kapital wider. Diese Form des Kapitals enthält Elemente der Eigenkapital- bzw. Fremdkapitalfinanzierung und wird als Hybridform bezeichnet⁷. Die Laufzeit entspricht der Fremdkapitalfinanzierung. Der Rückfluss kann in­dividuell vereinbart werden, entweder als Gewinnbeteiligung oder mittels Tilgung inkl. Zin­sen.

2.2 Besonderheit von Immobilienfinanzierungen

Immobilien sind Wirtschaftsgüter, die mit speziellen Merkmalen gekennzeichnet sind, auf die im Rahmen der Immobilienfinanzierung zu achten ist. Das führt dazu, dass Immobilien nicht nur einem hohen Kapitalbedarf unterliegen, sondern auch gleichzeitig einem hohen Fremdkapitalanteil. Insbesondere Bauträger, Immobilienhändler und Eigenbestandsverwal­ter sind weitestgehend auf Fremdkapital angewiesen. Der hohe Wert der Immobilien macht einen erheblichen Bedarf von Kapitalbeschaffungsmaßnahmen nötig. Ein weiterer Punkt sind die eingeschränkten Möglichkeiten zur Aufnahme von weiterem Eigenkapital⁸.

Immobilien sind im Vergleich zu anderen Wirtschaftsgütern an einen Standort gebunden. Der Standort der Immobilie hat einen erheblichen Einfluss auf die Wertgröße und Werthal- tigkeit der Immobilie. Die Standortgebundenheit führt dazu, dass eine Immobilie nicht sub­stituierbar ist und als zusätzliche Sicherheit oder Inflationsschutz dient. Die lange Lebens­dauer begründet eine langfristige Kapitalbindung. Ergänzend durchlebt eine Immobilie während ihres Lebenszyklus Wertveränderungen, die durch Abnutzung, Veränderung des Umfeldes oder durch Modernisierungserfordernisse zustande kommen⁹.

Die Immobilienfinanzierung durch ein Kreditinstitut richtet sich nach der Art und dem Um­fang des zu finanzierenden Objektes, den persönlichen sowie den rechtlichen Verhältnissen des Kreditnehmer, des Alters, sowie weiteren Objektspezifika¹⁰.

3. Konzept von Immobilien-Crowdfunding als Finan­zierungsinstrument

3.1 Definition und Entstehung des Crowdfundings

Crowdfunding ist eine Finanzierungsart. Der Begriff des Crowdfundings setzt sich aus zwei Begriffen zusammen. Der englische Begriff „Crowd“ beschreibt eine große Gruppe an Men­schen, die über das Internet zusammengebracht wird, um sich zu einer Finazierung (englisch „funding“) für ein gemeinsames Projekt zusammenschließen. Diese Projekte werden dann von der sogenannten „Crowd“ durchgeführt, wobei die Beteiligten unabhängig voneinander handeln¹¹. Die Crowd vereint Geldbeträge, die sich dann zu einer Zielsumme, dem „Fun­dingziel“ zusammensetzen. Die Höhe des Geldbetrages legt jeder der Beteiligten für sich selbst fest. Im Zusammenhang mit Crowdfunding wird im Deutschen oft der Begriff der „Schwarmfinanzierung“ benutzt¹². Im Crowdfunding gibt es mehrere Beteiligte. Der Haupt­beteiligte ist der Gründer, der auch als Initiator bezeichnet wird. Reicht das Eigenkapital des Initiators nicht aus, benötigt er Fremdkapital zur Realisierung seiner Idee. Um Fremdkapital zu sammeln, stellt der Initiator der Crowd, den weiteren Beteiligten des Konzeptes, seine Idee vor. Die Gruppe findet die Idee aus verschiedenen Gründen unterstützenswert und stellt dem Initiator das Kapital zur Verfügung. Auf dem sogenannten Marktplatz treffen der Initiator und die Crowd auf den dritten Beteilligten, der Crowfunding-Plattform im Internet. Auf der Plattform können die Initiatoren ihre Ideen vorstellen und die Crowd kann ihr Ka­pital beliebig verteilen¹³.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Akteure des Crowdfunding — Prozesses¹⁴

Die Anfänge des Crowdfundings entstanden in den USA und wurden auch in Deutschland immer beliebter. Bereits 1885 fand das Modell des Crowdfundings das erste Mal seine An­wendung. Es handelte sich um die Finanzierung des Fundamentes der Freiheitstatue in New York. Die Stadt befand sich damals in einer schlechten finanziellen Situation und war nicht in der Lage, den Aufbau der Freiheitstatue fortzuführen. Daraufhin startete der Herausgeber einer Zeitung einen Spendenaufruf. Die Leser wurden um finanzielle Unterstützung gebeten für eine Zielsumme von 100.000 $. Als Belohnung sollten die Leser namentlich in der Zei­tung aufgeführt werden. Die Zielsumme wurde erreicht und der geplante Aufbau der Frei­heitsstatue konnte fertiggestellt werden. Durch das Internet konnte sich das damalige Crowdfunding weiterentwickeln.

[...]

¹ Vgl. Brauer, K. (2019): S. 416

² Vgl. Schmoll, F. (2015): S. 742

³ Vgl. Eigene Darstellung basierend auf Schmoll, F. (2015): S. 743-745

⁴ Vgl. Bock, C. (2010): S. 65

⁵ Vgl. ebd.: S. 65

⁶ Vgl. Krepold, H./ Fischbeck, S. (2011): S. 107

⁷ Vgl. Bock, C. (2010): S. 65

⁸ Vgl. Hellerforth, M. (2008) S. 37-39

⁹ Vgl. Vgl. Sartor, F./ Keller, H. (2017): S. 1

¹⁰ Vgl. Hellerforth, M. (2008) S. 55

¹¹ Vgl. Schramm, M./ Carstens, J. (2014): S. 5

¹² Vgl. Assenmacher, K. (2017): S. 5

¹³ Vgl. Schramm, M./ Carstens, J. (2014): S. 5

¹⁴ Vgl. Günther, E./ Riethmüller, T. (2020) S. 8