Die vorliegende Arbeit stellt eine theoretische Analyse der Anwendbarkeit der Rechtsinstrumente städtebaulicher Verträge nach § 11 BauGB im Zusammenhang mit der Baulandentwicklung durch Investoren dar.
Folgende Leitfragen sollen untersucht werden: Welche einzelnen Interessen und Ziele verfolgen die jeweiligen Vertragspartner im Rahmen der Baulandentwicklung? Welche städtebaulichen Instrumente und Strategien stehen den Gemeinden konkret zur Verfügung, und unter welchen Bedingungen sind diese anwendbar, um den kommunalpolitischen Bedürfnissen Rechnung zu tragen? Können die Forderungen der Gemeinde in grenzenloser Diversität vertraglich berücksichtigt werden und dürfen sie dabei gesetzliche Bestimmungen derogieren? Kann der Investor im Zuge der Baulandentwicklung generell zur Unterzeichnung eines städtebaulichen Vertrages verpflichtet werden, dessen Inhalt maßgeblich in seine Rechte eingreift? Wie kann sich die Gemeinde zur Erfüllung ihrer vertraglichen Forderungen rechtlich absichern?
Inhaltsverzeichnis
A. Einleitung
I. Problemstellung
II. Zielsetzung
B. Allgemeines zu städtebaulichen Verträgen
I. Entstehungsgeschichte
II. Begrifflichkeit
III. Rechtsnatur
IV. Interessen und Ziele
1. der Gemeinde am Abschluss eines städtebaulichen Vertrages
2. des Investors am Abschluss eines städtebaulichen Vertrages
C. Anwendungsbereich städtebaulicher Verträge
I. Zur Baurechtschaffung
II. Zur Baulandentwicklung und -erschließung
1. im Vorfeld der Bauleitplanung
2. im Rahmen der Bauleitplanung
D. Baulandentwicklungsmodelle
I. Vorbemerkung
II. Kooperation mit dem Investor als Initiator des Vorhabens
III. Einschaltung eines privaten Maßnahmenträgers im Rahmen des Investorenmodells
IV. Beispiele aus der Praxis
1. Das Münchner Modell der Sozialgerechten Bodennutzung (SoBon)
2. Das Stuttgarter Innenentwicklungsmodell (SIM)
3. Das Berliner Modell
E. Allgemeine Anforderungen an die Rechtmäßigkeit städtebaulicher Verträge
I. Formelle Anforderungen
1. Formbedürftigkeit
2. Zuständigkeit
3. Vergaberecht
II. Materielle Schranken
1. Vorwegbindungen nach § 1 Abs. 3 Satz 2 BauGB
2. Eingriffe in das Privateigentum
a) Beschränkung auf Aufwendungs- und Kostenersatz
b) Beachtung des Angemessenheitsgebots
c) Anwendbarkeit der §§ 305 ff. BGB (AGB)
3. Koppelungsverbot
III. Rechtsfolgen der Verletzung von Vorschriften
1. Verstoß gegen Formvorschriften
2. Verstoß gegen materielle Vorschriften
3. Strafrechtliche Risiken
F. Die einzelnen, wesentlichen Typen städtebaulicher Verträge
I. Städtebauliche Verträge zur Vorbereitung und Durchführung städtebaulicher Maßnahmen nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB
1. Beauftragung von Planungsleistungen durch den Investor
2. Neuordnung der Grundstücksverhältnisse
3. Bodensanierung und sonstige vorbereitende Maßnahmen
II. Erschließungsvertrag gem. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB
1. Vorbemerkung
2. Vertragsformen
a) Echter Erschließungsvertrag
b) Unechter Erschließungsvertrag
3. Wesentlicher Inhalt des Erschließungsvertrages
a) Vertragspartner
b) Herzustellende Erschließungsanlagen
c) Umfang der Kostenübernahme
III. Städtebauliche Verträge zur Förderung und Sicherung städtebaulicher Maßnahmen gem. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB
1. Bau- und Nutzungsverpflichtung
2. Maßnahmen zum Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft
3. Bindungen zur Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen
4. Regelungen zur Wohnraumversorgung ortsansässiger, einkommensschwächerer Bevölkerung (Einheimischenmodell)
a) Gemeindlicher Zwischenerwerb
b) Ankaufsrecht der Gemeinde (Weilheimer Modell)
c) Zustimmungsvorbehalt (Traunsteiner Modell)
IV. Städtebauliche Verträge zur Übernahme von Kosten nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB
1. Erstattung von Planungskosten der Gemeinde
2. Erstattung verwaltungsinterner Personal- und Sachkosten
3. Erstattung von Infrastrukturfolgekosten
a) Folgekostenfähige städtebauliche Maßnahmen
b) Anforderungen an die Bestimmtheit der Maßnahmen
c) Beachtung der Kausalität
V. Städtebauliche Verträge zum Klimaschutz und zur energetischen Qualität von Gebäuden nach § 11 Abs. 1 Satz 2 Nrn. 4 und 5 BauGB
1. Klimabezogene Infrastruktur
2. Vereinbarung von Energiestandards der Gebäude
G. Sicherungen zur Erfüllung vertraglicher Pflichten
I. Erforderlichkeit von Sicherungen
II. Einzelne Sicherungsmittel
1. Vertragsstrafe
2. Bankbürgschaft
3. Patronatserklärung
4. Ankaufs- und Wiederkaufsrecht, Aufzahlungsverpflichtung
5. Dienstbarkeit und Reallast
6. Unterwerfung unter die sofortige Vollstreckung
H. Leistungsstörungen
I. Vorbemerkung
II. Anwendbare Rechtsvorschriften
1. Regelungen zu Leistungsstörungen im städtebaulichen Vertrag
2. Regelungen zu Leistungsstörungen im BauGB
3. Regelungen zu Leistungsstörungen im VwVfG
4. Regelungen zu Leistungsstörungen im BGB
III. Mögliche Leistungsstörungen
1. durch die Gemeinde
2. durch den Investor
I. Rechtsschutz gegen städtebauliche Verträge
I. Zuständige Gerichtsbarkeit
II. Klagearten
J. Fazit
K. Mustertext eines echten Erschließungsvertrages
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit analysiert theoretisch die Anwendung städtebaulicher Verträge nach § 11 BauGB bei der Baulandentwicklung durch Investoren. Dabei untersucht sie die vertraglichen Möglichkeiten der Gemeinden zur Steuerung der Baulandentwicklung sowie die rechtlichen Grenzen und Sicherungsinstrumente für diese Verträge.
- Grundlagen und rechtliche Einordnung städtebaulicher Verträge
- Anwendungsbereiche in der Baurechtschaffung und Baulanderschließung
- Praxismodelle der kooperativen Baulandentwicklung (München, Stuttgart, Berlin)
- Rechtmäßigkeitsanforderungen und materielle Schranken (z.B. Koppelungsverbot)
- Sicherungsmöglichkeiten und Umgang mit Leistungsstörungen
Auszug aus dem Buch
I. Entstehungsgeschichte
In der Erstfassung des BauGB von 1987 fand die Begrifflichkeit des städtebaulichen Vertrages keine Berücksichtigung. Lediglich in § 124 Abs. 2 BauGB 1987 war geregelt, dass die Gemeinde die Erschließung durch Vertrag auf einen Dritten übertragen kann. Erst mit dem zum 01. Januar 1998 in Kraft getretenen BauROG wurde die Bestimmung über städtebauliche Verträge in § 11 BauGB eingeführt. Dabei wurde die im bis zum 31. Dezember 1997 befristeten BauGB-MaßnahmenG 1993 normierte Regelung des § 6 in modifizierter Weise, insbesondere durch Erweiterung der Gestaltungsmöglichkeiten übernommen2. Den Gemeinden war es gem. § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BauGB fortan möglich, Kosten in einen Folgekostenvertrag einzubeziehen, die bereits entstanden sind.
Weitere Änderungen des § 11 BauGB erfolgten durch das EAG Bau 2004 sowie durch die Klimaschutznovelle 2011, die den Vertragspartnern künftig vertragliche Regelungen zur Förderung des Klimaschutzes und der Baukultur einräumten3. Im Rahmen der Novellierung des Baugesetzbuches 2013 wurden Verträge über die Erschließung gem. § 124 Abs. 2 BauGB generell als Verträge im Sinne des § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB qualifiziert. Die letzte Änderung des § 11 BauGB erfolgte mit dem Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt vom 04. Mai 2017. Aufgrund der Vorbehalte der EU-Kommission zu Einheimischen-Verträgen, hat der Gesetzgeber nun den Erwerb von Wohnraum auf einkommensschwächere und weniger begüterte Personen beschränkt4.
Zusammenfassung der Kapitel
A. Einleitung: Definiert die Problemstellung der Baulandentwicklung durch Investoren aus gemeindlicher Perspektive und formuliert die zentralen Forschungsfragen.
B. Allgemeines zu städtebaulichen Verträgen: Beleuchtet die historische Entwicklung, die rechtliche Einordnung sowie die Interessenlagen der beteiligten Akteure bei Vertragsabschluss.
C. Anwendungsbereich städtebaulicher Verträge: Erläutert die Einsatzfelder dieser Verträge, insbesondere bei der Schaffung von Baurecht und der praktischen Baulandentwicklung.
D. Baulandentwicklungsmodelle: Stellt verschiedene Kooperationsmodelle vor und analysiert praxisrelevante Beispiele aus München, Stuttgart und Berlin.
E. Allgemeine Anforderungen an die Rechtmäßigkeit städtebaulicher Verträge: Analysiert kritisch die formellen Voraussetzungen sowie die materiellen Schranken und Rechtsfolgen bei Verstößen.
F. Die einzelnen, wesentlichen Typen städtebaulicher Verträge: Vertieft die konkreten Vertragstypen wie Planungsaufträge, Erschließungsverträge und Vereinbarungen zu sozialen oder ökologischen Zielen.
G. Sicherungen zur Erfüllung vertraglicher Pflichten: Beschreibt Instrumente zur Absicherung der vertraglichen Verpflichtungen des Investors, wie etwa Bürgschaften oder Vertragsstrafen.
H. Leistungsstörungen: Untersucht die rechtlichen Rahmenbedingungen und Konsequenzen bei Störungen des vertraglichen Erfüllungsprozesses.
I. Rechtsschutz gegen städtebauliche Verträge: Klärt die Zuständigkeit der Gerichte und die verfügbaren Klagearten im Streitfall.
J. Fazit: Fasst die Ergebnisse der theoretischen Analyse zusammen und bewertet die Eignung der Instrumente zur Steuerung städtebaulicher Prozesse.
K. Mustertext eines echten Erschließungsvertrages: Bietet ein praktisches Beispiel für die vertragliche Ausgestaltung eines Erschließungsvorhabens.
Schlüsselwörter
städtebauliche Verträge, Baugesetzbuch, Baulandentwicklung, Investoren, Erschließungsvertrag, Bauleitplanung, Planungshoheit, Koppelungsverbot, Angemessenheitsgebot, Einheimischenmodell, Sozialgerechte Bodennutzung, Infrastrukturfolgekosten, Leistungsstörungen, Rechtsschutz, Klimaschutz
Häufig gestellte Fragen
Was ist das grundlegende Thema dieser Bachelor-Thesis?
Die Arbeit untersucht theoretisch die Anwendung städtebaulicher Verträge nach § 11 BauGB, um die Baulandentwicklung durch private Investoren aus Sicht der Gemeinden rechtlich zu steuern.
Welche zentralen Themenfelder deckt die Untersuchung ab?
Die Arbeit umfasst die Interessenlagen der Akteure, die verschiedenen Anwendungsbereiche (Erschließung, Baurechtschaffung), rechtliche Schranken (z.B. Koppelungsverbot), Sicherungsmittel und den Umgang mit Leistungsstörungen.
Was ist das primäre Ziel der Forschungsarbeit?
Ziel ist es, die Möglichkeiten und Grenzen aufzuzeigen, wie Gemeinden durch städtebauliche Verträge trotz eigener finanzieller Engpässe eine qualitätsvolle und sozialverträgliche Baulandentwicklung erreichen können.
Welche wissenschaftliche Methode kommt zum Einsatz?
Die Arbeit verfolgt eine theoretische Analyse der Rechtsinstrumente, gestützt auf die aktuelle Gesetzgebung, die einschlägige Rechtsprechung sowie die wissenschaftliche Fachliteratur.
Was ist der inhaltliche Schwerpunkt des Hauptteils?
Der Hauptteil gliedert sich in die Darstellung der verschiedenen Vertragstypen (Erschließung, SoBon, etc.), die Analyse der Rechtmäßigkeitsanforderungen und die Erläuterung notwendiger Sicherungsinstrumente bei Leistungsstörungen.
Welche Schlagworte charakterisieren das Dokument?
Die zentralen Schlagworte sind städtebauliche Verträge, BauGB, Baulandentwicklung, Koppelungsverbot, Erschließungsvertrag und kommunale Planungshoheit.
Was unterscheidet das Münchner vom Stuttgarter oder Berliner Modell?
Während das Münchner SoBon eine Kappungsgrenze für den garantierten Bodenwertzuwachs vorsieht, sind die Konditionen in Stuttgart verschärft (Einbeziehung gewerblicher Objekte) und das Berliner Modell zeichnet sich durch eine eigene Berechnungsmethodik aus, die von der ImmoWertV abweicht.
Warum ist das Koppelungsverbot eine kritische Schranke?
Es verbietet Gemeinden, bestehende Baurechte zu „verkaufen“. Ein städtebaulicher Vertrag darf nicht als Bedingung für die Erteilung von Genehmigungen dienen, wenn diese bereits planungsrechtlich zulässig sind.
- Arbeit zitieren
- LL.B. Benjamin Leistner (Autor:in), 2020, Anwendung städtebaulicher Verträge nach § 11 BauGB im Zusammenhang mit Baulandentwicklung durch Investoren, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/1159433
