Entwicklung des spanischen Wohnimmobilienmarktes vor dem Hintergrund der dortigen Finanzierungen


Bachelorarbeit, 2008

70 Seiten, Note: 1,3


Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung
1.1 Motivation und Ziel der Untersuchung
1.2 Gang der Arbeit

2 Der spanische Wohnimmobilienmarkt
2.1 Historische Einflüsse zur Entwicklung der Wirtschaft
2.1.1 Politik nach der Franco-Diktatur
2.1.2 Beitritt zur Europäischen Gemeinschaft - 1986
2.1.3 Währungswechsel zum Euro - 1999
2.2 Gesamtwirtschaftliche und politische Rahmenbedingungen heute
2.2.1 Staatsorganisation und politische Gliederung
2.2.2 Sozialpolitik – „Sparpolitik“
2.2.3 Fiskalpolitische Indikatoren
2.2.4 Geldpolitische Indikatoren
2.2.5 Wirtschaftliche Indikatoren
2.3 Strukturelle und klimabezogene Einflussfaktoren
2.3.1 Demografische Entwicklung mit Blick auf die Immigrationspolitik
2.3.2 Infrastruktur und staatliche Subventionen
2.3.3 Klimawandel – indirekte Auswirkungen auf den Immobilienmarkt
2.4 Status quo und Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes
2.4.1 Mietwohnungsmarkt und Mietgesetz
2.4.2 Wohneigentumsmarkt und rechtliche Grundlagen
2.4.3 Bauboom – Entstehung der Immobilienpreisblase
2.4.4 Erwartungshaltung in Bezug auf einen möglichen Crash

3 Finanzierungen spanischer Wohnimmobilien
3.1 Übliche Kreditform - der Hypothekarkredit
3.1.1 Bewertungsverfahren – Richtlinien und Beleihungswert
3.1.2 Zinsbindungsformen – variable und feste Zinsen
3.1.3 Vorfälligkeitsentschädigungen für Kreditgeber
3.1.4 Refinanzierung – Covered Bonds
3.2 Vergabemodalitäten des Hypothekarkredits
3.2.1 Konditionen für den Kreditnehmer
3.2.2 Mortgage Equity Withdrawal - Eigenkapitalentnahmen
3.2.3 Auswirkungen der Unterverbriefung
3.3 Entwicklung des Hypothekenmarktes

4 Interdependenzen von Wohnimmobilien- und Hypothekenmarkt
4.1 Mögliche Szenarien
4.1.1 Worst-Case-Szenario – Die Immobilienpreisblase Spanien platzt
4.1.2 Best-Case-Szenario – Erholung nach kurzer Reserviertheit
4.2 Handlungsempfehlungen

5 Resümee

Literaturverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Autonome Gemeinschaften Spaniens

Abb. 2: Entwicklung der jährlichen Inflationsrate in Spanien und im Euro-Raum

Abb. 3: Transmission geldpolitischer Impulse über den Immobilienmarkt

Abb. 4: Gesamtwirtschaftliche Trends in Prozent

Abb. 5: Reales BIP-Wachstum, Verbraucherpreise u. Arbeitslosenquote in Prozent

Abb. 6: Bevölkerungswachstum seit 1998 in Millionen Einwohner

Abb. 7: Bevölkerungswachstum nach Regionen

Abb. 8: Bevölkerungspyramide mit Anteil der spanischen und der ausländischen Bevölkerung 2000/2006

Abb. 9: Sterblichkeitsrate je 1.000 Einwohner seit 1975

Abb. 10: Entwicklung der ausländischen Bevölkerung seit 1999 in Millionen Personen

Abb. 11: Infrastrukturelle Maßnahmen

Abb. 12: Entwicklung der Mietquoten von 1960 bis 2000 im europäischen Vergleich

Abb. 13: Transaktionskosten beim Erwerb einer Immobilie im Wert von 300.000 Euro im Vergleich zu anderen EU-Staaten

Abb. 14: Anzahl der geförderten Sozial-Eigentumswohnungen nach Regionen

Abb. 15: Immobilienpreisentwicklung in Euro pro Quadratmeter - Eigene Darstellung mit statischen Daten des Instituto Nacional Estadístico

Abb. 16: Entwicklung der Hauspreise und Gehälter in Spanien von 1985 bis 2003.

Abb. 17: Aktuelle Quadratmeterpreise nach Regionen und ihre vierteljährlichen und jährlichen Veränderungsraten in Prozent

Abb. 18: Entwicklung der Referenzzinssätze auf dem Hypothekenmarkt von

1990 bis 2003

Abb. 19: Entwicklung des EURIBORs seit April 2006

Abb. 20: Viele Kredite für die immobilienahe Wirtschaft

Abb. 21: Die Schwergewichte – Marktkapitalisierung in Mrd. Euro

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung

„…la fiesta inmobiliaria se ha acabado.”1Die Party ist vorbei, so ist es aus einschlägigen Gazetten gegenwärtig fast täglich zu entnehmen. Nach einer Zeit des schier unaufhaltsamen Immobilienbooms und einer stets wachsenden Baubranche, die in ihrer Behändigkeit beispiellos für Europa war, tritt in Spanien allmählich Resignation ein. Seit Jahren wird der rasante Preisanstieg der Wohnimmobilien mit kritischen Augen betrachtet. Die Wohnimmobilienpreise haben sich in den letzten 20 Jahren mehr als verdoppelt. Der Anteil der im Eigentum stehenden Immobilien beläuft sich auf mehr als 80 Prozent. Mieten für Wohnimmobilien sind teuer und eine Finanzierung für den Erwerb eines Eigenheims war bisher für die spanische Bevölkerung lohnenswerter. Die Banken scheuen sich nicht und finanzieren die stetig im Preis steigenden Immobilien bei zeitgleicher Gefahr des Einsturzes der Immobilienpreise. Absichern tun sie sich über bis zu 100-prozentige Beleihungen der Immobilie, Kopplung der Verträge an variable Zinssätze und immer länger werdende Kreditlaufzeiten. Die durchschnittliche Verschuldung der privaten Haushalte beläuft sich mittlerweile auf 150.000 Euro wobei die Einkommenssituation sich unter dem EU- Durchschnitt befindet und auch nichts auf einen zukünftigen Anstieg der Gehälter hindeutet. Die Haushalte laufen Gefahr bei steigenden Zinssätzen ihren Kreditverpflichtungen nicht mehr nachkommen zu können. Eine Vielzahl von Verkäufen als mögliche Folge drohender privater Insolvenzen hätte auch Auswirkungen auf die Preise am Markt. Befürchtet wird der abrupte Einbruch der Immobilienpreisblase schon lange. Um genauer zu sein, waren die Rufe der skeptischen Ökonomen schon seit Anfang 2000 zu hören, ihrer Einschätzung nach stand schon derzeit ein Immobiliencrash bevor. Ist es diesmal abermals nur unbegründete Panikmache? Oder bricht tatsächlich jetzt, drei Jahre nach Ablösung des spanischen Regierungschefs José María Aznar, der auf eine positive Bilanz zurückblicken konnte, mit der derzeitigen Regierung der sozialistischen PSOE mit José Luis Rodríguez Zapatero eine neue Phase wirtschaftlicher Entwicklung ein?

1.1 Motivation und Ziel der Untersuchung

Der spanische Immobilienmarkt ist also, wie bereits deutlich geworden sein sollte, ein aktuelles und brisantes Thema. Nichtsdestotrotz ist die deutsche Literatur dazu rar. Zudem bezieht sich diese meist auf rechtliche Gegebenheiten des Übergangs von Immobilienbesitz und wendet sich an Adressaten, die sich eine Immobilie zwecks Ferienwohnsitzes zulegen wollen. Motivation dieser Arbeit ist hingegen eine Auseinandersetzung mit dem Thema unter Berücksichtigung aller relevanten Faktoren. Inhaltliches Ziel ist dabei, die Bedingungen und Funktionsweisen des spanischen Immobilienmarktes mit seinen Finanzierungen zu untersuchen und daraus Schlüsse für eine mögliche Entwicklung zu ziehen. Die Marktbeobachtung bezieht sich auf das gesamte Land Spanien und behandelt, wie der Titel schon sagt, ausschließlich Wohnimmobilien. Die Thesis richtet sich an solche, die sich für den Markt und dessen Gegebenheiten interessieren und sich einen umfassenden Überblick zur gegenwärtigen Situation verschaffen wollen.

1.2 Gang der Arbeit

Die vorliegende Arbeit ist neben Einleitung und Resümee grob in drei Teile gegliedert: einem Überblickskapitel über den spanischen Wohnimmobilienmarkt und seinen Einflussfaktoren, einem vertiefenden Kapitel über die Finanzierung spanischer Wohnimmobilien und einem Kapitel über die Interdependenzen von Wohnimmobilien- und Hypothekenmarkt und möglichen Folgeentwicklungen.

In dem auf diese Einleitung folgenden zweiten Kapitel soll dem Leser ein genereller Überblick über den spanischen Wohnimmobilienmarkt gegeben werden, angefangen von der Darstellung historischer Einflüsse der Wirtschaft über die gegenwärtig gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen und struktureller Einflussfaktoren bis hin zu dem bedeutsamen Zusammenhang dieser Einflussfaktoren mit der Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes, was den Hauptteil der Arbeit darstellt. Mit Blick auf den Umfang wird in der vorliegenden Arbeit das Immobilienrecht nur im Rahmen anderer Kapitel, nicht aber gesondert behandelt. Ebenfalls wird darauf verzichtet den für die Wirtschaft so wichtigen Tourismusmarkt näher zu durchleuchten. Das Kapitel drei setzt sich mit der Finanzierung spanischer Wohnimmobilien auseinander. Ausgangspunkt ist hierbei die übliche Kreditform des Hypothekarkredits. Des Weiteren wird auf die Kreditvergabemodalitäten eingegangen und abschließend auf die Entwicklung des Hypothekenmarktes. Das vierte Kapitel bringt dem Leser die Zusammenhänge der vorangegangenen Kapitel näher und stellt anhand zweier Szenarien die mögliche Entwicklung der Situation dar. Mögliche Handlungsempfehlungen runden das Kapitel ab und das Resümee die Arbeit. Die häufige Verwendung spanisch- und englischsprachiger Literatur wirkt sich auf die Beschriftung der Abbildungen aus.

2 Der spanische Wohnimmobilienmarkt

Der spanische Wohnimmobilienmarkt wird durch zahlreiche Einflussfaktoren bestimmt. Bevor ich am Ende des zweiten Kapitels (2.4) auf die Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes an sich eingehe, werde ich mich entsprechend zunächst mit den wirtschaftlichen, politischen, strukturellen und klimabezogenen Rahmenbedingungen auseinandersetzen.

2.1 Historische Einflüsse zur Entwicklung der Wirtschaft

Die wirtschaftliche Entwicklung eines Landes hängt im hohen Maße von den einschneidenden Ereignissen der Vergangenheit ab. Für Spanien zählen unter anderem hierzu: Die Zeit der Diktatur Francos, der Übergang zur Demokratie, die Eingliederung Spaniens in die Europäische Union und nicht zuletzt die Einführung des Landes in die Europäische Wirtschafts- und Währungsunion. Die genannten Ereignisse möchte ich kurz und in ihrem Zusammenhang zum Immobilienmarkt darstellen.

2.1.1 Politik nach der Franco-Diktatur

Nach dem Tod des spanischen Generals und Diktators Francisco Franko am 20. November 1975 gelang Spanien nach der seit 1939 vorherrschenden Diktatur der friedliche Übergang zur Demokratie. Begünstigt wurde dies durch den wirtschaftlichen und sozialen Wandel in den 1960er und 1970er Jahren, der das letzte Drittel des franquistischen Regimes, welches durch die bewusste Abkopplung seiner politischen Entwicklung von den westlichen Gesellschaften geprägt war, schon zunehmend delegitimierte. Franco sah bereits Ende der vierziger Jahre des 20. Jahrhunderts die Wiedereinführung der Monarchie als seine Nachfolge vor. In dem Zuge sollte Juan Carlos de Borbón nach Francos Tot die Führung als König erhalten. König Juan Carlos erklärte bereits wenige Tage nach Ableben Francos, dass er das franquistische System in der Form nicht weiter führen würde und die Demokratie eingeführt werden würde.2Er ernannte Adolfo Suárez im Juli 1976 zum Regierungschef. Die Partei Movimiento, dessen Vorsitzender Suárez war und das noch aus franquistischen Zeiten zusammengesetzte Parlament (Cortes), stimmten dann im November 1976 mit dem „Gesetz zur politischen Reform“ überein. Anfang des Jahres 1977 wurden die Grundzüge der neuen Demokratie Spaniens vereinbart und noch im selben Jahr, fanden zum ersten Mal die freien Wahlen statt. Das hieraus erstmals frei gewählte Parlament (Cortes), begann unmittelbar mit der Ausarbeitung einer neuen Verfassung die nach Unterzeichnung des Königs am 06. Dezember 1978 in Kraft trat.3Im selben Jahr begann die politische Dezentralisierung, welche die Gründung der autonomen Gemeinschaften (Comunidades Autónomas) zur Folge hatte.4

Auch die Zuständigkeiten der Wohnungspolitik wurde neugeordnet und in die Verfassung in Artikel 47 mit dem Recht auf angemessenes Wohnen fest verankert. Die öffentliche Hand wurde somit verpflichtet zur Verwirklichung dieses Rechts die Rahmenbedingungen in Einklang mit den öffentlichen Interessen zu bringen, lokale Gebietskörperschaften an den Wertzuwächsen der kommunalen Entwicklung zu beteiligen und Spekulationen zu verhindern.5

Da die Situation des Wohnungsbaus bis dato von Qualitäts-Defiziten und zunehmenden Preissteigerungen der Wohnungen geprägt war, wurden Reformen in der Wohnungspolitik notwendig. Statt der bisherigen Bausubventionierungen wurde eine verstärkte Förderung der Wohnungsnutzer und damit der Nachfrageseite bezweckt. Diese Ziele sollten mit der Politik der Sozialwohnung (Vivienda social) ab 1976 erreicht werden6und waren im Einzelnen:

„1. Deckung des Defizits an ’’Sozialwohnungen’’ innerhalb von vier Jahren
2. Verbesserung der Wohnungsqualität durch präzisere Vorgaben und Kontrolle bei Bauausführung und Einrichtung
3. Zugangsförderung für die unteren Einkommensschichten mit weniger als dem 2 1/2-fachen des gesetzlichen Mindesteinkommens
4. Schaffung von Arbeitsplätzen“7

Trotz der guten Ansätze scheiterte das neue Sozialwohnungssystem da der Zeitpunkt der Einführung mit der der ökonomischen Krise zusammenfiel. Von den 1976 bis 1978 geplanten 450.000 Wohnungen wurden nur etwa 18.000 gebaut.8

2.1.2 Beitritt zur Europäischen Gemeinschaft - 1986

Für den Beitritt zur Europäischen Gemeinschaft (EG) musste sich Spanien einem schmerzlichen Modernisierungsprozess der Industrie mit ihren teilweise veralteten Strukturen unterziehen, hierbei ging es um den Abbau unproduktiver Arbeitsplätze. In der Zeit von 1975 bis 1985 verlor Spanien im Rahmen der Vorbereitungen des EG- Beitritts ca. 774.000 industrielle Arbeitsplätze.9Infolge des dann großen Schritts Richtung reifer Demokratie und Wohlstand, durch den Beitritt Spaniens zur EG am 01. Januar 1986, flossen aus Brüssel in der Zeit von 1988 bis 1996 jährlich 192 Milliarden Deutsche Mark. Die Regierung hat wie kaum ein anderes Land von der Europäischen Union (EU) profitiert und nutzte die Strukturhilfen intelligent für Investitionen in den Aufbau der Infrastruktur und erfuhr somit einen wirtschaftlichen Boom. Der Nutzen des Beitritts ist klar visuell zu erkennen: neue infrastrukturelle Erschließungen wie der Ausbau des Straßennetzes, modernere Flughäfen, architektonische Monumente wie die Puente del Alamillo in Sevilla oder der kürzlich fertig gestellte Wolkenkratzer Torre Espacio mit 223 Metern, öffentliche Verkehrsmittel wie Metros und Hochgeschwindigkeitsstrecken können sich allmählich mit den anderen EU-Ländern messen. Weitere Meilensteine setzt Spanien mit dem derzeit entstehenden Hochhauskomplex Cuatro Torres Business Area der die bisherigen Rekordhalter in Umfang und Höhe ablösen wird. Infrastrukturziele der Regierung konnten zwar mit Hilfe der EU erreicht werden, allerdings ist auch zu erkennen, dass wesentliche Probleme wie steigende Inflationsraten, Arbeitslosigkeit und Verschuldungen nicht gelöst werden konnten. Die Gelder wurden zu wenig für die Bildung eingesetzt, wodurch Spanien auch deutlich unter dem EU-Durchschnitt für Bildungsinvestitionen liegt.10Trotz der erkannten Defizite konnte mittels effizienter Nutzung der Gelder für Infrastruktur das Wirtschaftswachstum angekurbelt und die Arbeitslosenquote drastisch gesenkt werden. Dies ist nun für neue Beitrittsländer wie Polen ein absolutes Vorbild.11Infolge der EU-Osterweiterung ist allerdings folgerichtig, dass eine Reduzierung der Förderung aus dem Kohäsionsfonds der EU für Spanien stattfinden wird. Bislang war Spanien der Hauptnutznießer der EU- Finanzierungsperioden zwischen 1989 und 2006. In diesem Zeitraum erhielt Spanien den größten Anteil an den Gesamtmitteln des EU-Strukturfonds was allein bis 2004 ca. 27.000 Mio. Euro entsprachen.12Davon profitierte der Bausektor ganz klar.

2.1.3 Währungswechsel zum Euro - 1999

Die erwähnten Strukturhilfen aus dem Kohäsionsfond haben es Spanien ermöglicht, die Maastricht-Kriterien für die Zugehörigkeit zur Europäischen Wirtschafts- und Währungsunion (EWWU) zu erfüllen. Am 01. Januar 1999 wurde der Euro auch die Währung Spaniens. Bereits Mitte des Jahres 1998 hatte Spanien nach langem Bemühen alle Kriterien erfüllt, die zu einem ausgeglichenen Staatshaushalt führen sollen. Zudem war 1998 das wirtschaftlich erfolgreichste Jahr Spaniens im 20. Jahrhundert und die größten Probleme der Wirtschaft wie Inflation, Staatsdefizit und Arbeitslosigkeit konnten durch die Konvergenzpolitik auf so niedrige Zahlen wie nie zuvor gedrückt werden.13Für die Wirtschaft Spaniens stellte die Erfüllung der Maastricht-Kriterien ein bedeutendes Ziel für die wirtschaftliche Anpassung an Europa sowie die Aufnahme in den Kreis der entwickelten Volkswirtschaften dar. Gewiss bewirkte Maastricht, dass Spaniens Selbstbestimmung über die Geldpolitik abgegeben und die vorgegebene Geldpolitik von Deutschland und Frankreich übernommen wurde. Aber der wichtige politische Erfolg durch die Konvergenz und schlussendlich die Erfüllung der Kriterien förderte wieder das Vertrauen der Gesellschaft in ihr Land und seine Zukunft. Ferner markierte dies den Ausgangspunkt einer neuen Volkswirtschaft.14

Laut Angaben der Bundesagentur für Außenwirtschaft wäre ohne den Euro weder die beeindruckend angestiegene spanische Unternehmenspräsenz auf den Weltmärkten noch der Immobilienboom denkbar gewesen, da beide Entwicklungen unter anderem über den europäischen Kapitalmarkt finanziert wurden.15Nebeneffekt in Bezug auf die Immobilienwirtschaft war, dass die nahende Einführung des Euros dazu führte, dass große Mengen an Schwarzgeld, besonders in den Jahren 2000 und 2001, in den Immobiliensektor flossen. Der Einsturz der weltweiten Börsen im Jahr 2001 bewegte dann immer mehr spanische Investoren ihre Finanzaktiva in Immobilien umzuwandeln.16

2.2 Gesamtwirtschaftliche und politische Rahmenbedingungen heute

Der Immobilienmarkt und seine Entwicklung wird durch Förderinstrumente der Politik und Wirtschaft gesteuert. So sind Maßnahmen der Regierung in der Sozialpolitik, Steuererhebungen oder Steuernachlässe in der Geldpolitik genauso zu betrachten wie Wirtschaftswachstum, Konsum und Beschäftigungszahlen. Die nächsten Abschnitte gehen hierauf ein.

2.2.1 Staatsorganisation und politische Gliederung

Das Königreich Spanien (Reino de España) ist entsprechend der seit dem 06. Dezember 1978 gültigen Verfassung eine Erbmonarchie mit parlamentarischen- demokratischem Regierungssystem.17Staatsoberhaupt und Oberbefehlshaber der Streitkräfte ist der derzeitige König Juan Carlos der I.18Die Gesetzgebung in Spanien obliegt dem Zweikammernparlament (Cortes Generales). Diese teilt sich in das Abgeordnetenhaus (Congreso de los Diputados) und dem Senat (Senado). Das Abgeordnetenhaus (Congreso de los Diputados) besteht aus mindestens 300 und höchstens 400 Kongressabgeordneten, die gewählt werden. Wahlkreise sind die Provinzen, jedem Wahlkreis stehen zwei Abgeordnete zu. Die autonomen Städte Ceuta und Melilla werden durch jeweils einen Abgeordneten vertreten. Die übrigen Mandate werden im Verhältnis zur Bevölkerungszahl aufgeteilt.19Der vom Abgeordnetenhaus (Congreso de los Diputados) am 17. April 2004 gewählte Ministerpräsident (Presidente del Gobierno – wortwörtlich Regierungspräsident) ist derzeit José Luis Rodríguez Zapatero. Dieser ist bereits seit dem Jahr 2000 Vorsitzender der Sozialistischen Arbeiter Partei Spaniens (Partido Socialista Obrero Español, kurz: PSOE) welche sich heute als sozialdemokratische Partei sieht. Amtssitz ist der Palacio de la Moncloa in Madrid.20Der Senat (Senado) vertritt die 17 autonomen Gebietskörperschaften (Comunidades autónomas) und die zwei autonomen Städte Ceuta und Melilla (Ciudades autónomas). Der Senat hat ca. 250 Mitglieder, wovon 200 gewählt werden. Hierbei gilt, dass jede Provinz vier Senatoren wählt, die Inseln Gran Canaria, Teneriffa und Mallorca wählen jeweils drei Senatoren. Die kleineren Inseln Ibiza, Formentera, Menorca, Fuerteventura, Lanzarote, La Gomera, El Hierro und La Palma wählen jeweils einen Senator und die Städte Ceuta und Melilla wählen jeweils zwei. Zusätzlich werden ca. 50 weitere Senatoren von den Autonomen Gemeinschaften Spaniens je Gemeinschaft und je einer Million Einwohner ernannt.21Wie die Autonomen Gemeinschaften geografisch aufgeteilt sind, ist aus der folgenden Abbildung zu entnehmen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 1: Autonome Gemeinschaften Spaniens, Quelle: Wikipedia, Autonome Gemeinschaften Spaniens, URL: http://de.wikipedia.org/wiki/Autonome_ Region_%28Spanien%29, Abrufdatum 02.05.2007.

2.2.2 Sozialpolitik – „Sparpolitik“

Spanien hält sich in seiner Sozialpolitik im Gegensatz zu anderen EU-Staaten wie Deutschland stark zurück. Eine Sozialhilfe, Eltern- oder Wohngeld wie in Deutschland, gibt es nicht. Die staatlichen Hilfen beschränken sich auf Rente, Arbeitslosenhilfe und Krankenversorgung. Im Vergleich zu Deutschland wo die staatlichen Sozialleistungen sich etwa auf 26,5 Prozent belaufen liegen diese in Spanien nur bei 14,1 Prozent. Die Durchschnittliche Rente liegt nur bei etwa 800 Euro. Dieser Umstand führt dazu, dass viele Spanier privat vorsorgen müssen. Nur diejenigen, die bereits in den eigenen vier Wänden wohnen und keine Miete zu zahlen haben, profitieren dadurch. Ein Arbeitsloser erhält so zum Beispiel maximal 1.200 Euro im Monat und arbeitende Mütter erhalten parallel zum Einkommen einen Zuschuss von 100 Euro für jedes Kind um die Zeit bis zur Vorschule zu überbrücken. Staatlich subventionierte Kindertagesstätten sind eher rar. Lediglich von wirklicher Armut betroffene Haushalte und Großfamilien erhalten staatliche Zuwendungen in Form Zuschüssen für Wohnung oder Transportmittel. Diese sind jedoch nicht besonders hoch und reichen kaum zum Überleben. Demzufolge wird die Bevölkerung zum Arbeiten gezwungen. Während seiner Amtszeit von 1996 bis 2004, bedeutete für den damaligen Ministerpräsidenten José Maria Aznar Sozialpolitik lediglich das Schaffen von Arbeitsplätzen. In seiner Rede zu Lage der Nation kündigte der derzeitige Ministerpräsident José Luis Rodríguez Zapatero 2006 jedoch an, einen Großteil des im Jahr 2005 erwirtschafteten Haushaltsüberschusses in die Pensionsrücklagen und Sozialversicherungen zu einzufügen. Bislang belaufen sich diese Reserven auf 31 Milliarden Euro, was etwa 3,5 Prozent des Bruttoinlandsproduktes ausmacht. Darüber hinaus will die Regierung für die Einführung einer Pflegeversicherung, finanziert aus Steuergeldern, sorgen. Der Fokus dieser Reform liegt auf der häuslichen Pflege. An der spanischen Sparmentalität wird sich jedoch nicht viel verändern. Das Prinzip Arbeit zu schaffen statt Arbeitslose zu fördern, wird die spanische Politik beibehalten.22

2.2.3 Fiskalpolitische Indikatoren

Die Sicherung des Grundbedürfnisses Wohnen kommt der Aufgabe eines jeden Sozialstaates, wie auch Spanien ein solcher ist, zu und ist mit höchster Priorität zu betrachten. Daher ist der Wohnungsbau mit seiner Finanzierung ein politisches Instrument, welches stets unter besonderer Aufmerksamkeit der Öffentlichkeit steht. Generell ist davon Auszugehen, dass der Politik daran gelegen ist den Wohnimmobilienmarkt mit seinen Finanzierungen nicht sich selbst zu überlassen, sondern ihn anhand von speziellen Förderprogrammen und Subventionen zu steuern, um der Gefahr von Ungleichgewichten zum Nachteil sozial Schwacher und gesellschaftlichen Spannungen vorzubeugen.23Der Fiskus hat, wie bereits in Kapitel 2.1.1 erwähnt, das Recht auf angemessenes Wohnen in Artikel 47 der spanischen Verfassung verankert. Weitere gesetzliche Bestimmungen, die für den Wohnimmobiliemarkt von Bedeutung sind, sind zum einen das Bodengesetz (Ley del Suelo), das Gesetz über Städtische Vermietung (Ley de Arrendamientos Urbanos) und der Sozialwohnungsplan (Plan de Vivienda). Hinsichtlich der Wirtschaft, greift der Fiskus mit wirtschaftlichen Regulierungsmaßnahmen (Regulación Ecónomia) und Unterstützungsleistungen (Medidas Presupuestarias) ein.24Durch Steuerreformen im Jahr 1999 und 2003 hat die Regierung die privaten Haushalte deutlich entlastet.25Es existieren in Spanien zahlreiche Steuervergünstigungen die den Erwerb von Eigenheimen fördern, was die Entwicklung des Immobilienmarktes angeheizt hat. So, ist es möglich, jährlich 15 Prozent des Hypothekenkredits von der Einkommensteuer (Impuesto sobre la Renta de las Persona Físicas) abzusetzen, in den ersten beiden Jahren nach Vertragsschluss sind es sogar 25 Prozent.26Um weitere Einsparungen zum Beispiel in Hinsicht auf Erbschafts- und Schenkungssteuern, die immerhin bei 40,8 bis 81,6 Prozent liegen, zu machen, besteht die Möglichkeit eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung (Sociedad de Responsabilidad Limitada, kurz: S.L.) zu gründen. Die Steuersätze für natürliche Personen liegen bei max. 45 Prozent Einkommensteuer, max. 15 Prozent anwendbar auf Kapitalgewinne für Kapitalgewinnsteuer über mehr als ein Jahr und max. 2,5 Prozent Vermögensteuer.27Das spanische Wohnungs- eigentumsförderprogramm ist eines der teuersten in Europa und die Subventionsleistungen für Wohnungseigentümer können, je nach Gemeinde, zwischen 20 und 50 Prozent des Kaufpreises liegen.28

2.2.4 Geldpolitische Indikatoren

Seit Beitritt der Europäischen Wirtschafts- und Währungsunion (EWWU) im Jahr 1999 betreibt nicht mehr die spanische Zentralbank die Geldpolitik sondern das Europäische System der Zentralbanken (ESZB), das sich aus der Europäischen Zentralbank (EZB) und den nationalen Zentralbanken zusammensetzt. Durch die neu eingeführte Unabhängigkeit der spanischen Nationalbank (Banco de España), die 1995 initiiert worden war, gewann die spanische Geldpolitik an Sicherheit und erlaubte im Hinblick auf die Verlangsamung der Inflation einen allmählichen Rückgang der Zinsen.29 Somit schwächte sich die Inflation zwar ab, lag aber trotz des stabilitätspolitischen Inflationsziels der EU im Vergleich zum Durchschnitt immer noch fast doppelt so hoch. In der nachstehenden Abbildung ist die jährliche Entwicklung der Inflationsrate Spaniens im Vergleich der des Euro-Raums zu entnehmen.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 2: Entwicklung der jährlichen Inflationsrate in Spanien und im Euro-Raum, Quelle: IFW: Spain – 2006 Article IV Consultation – Staff Report, S. 38.

Auf Seiten der nationalen Zentralbanken und internationalen Organisationen, wie dem Internationalen Währungsfonds, der OECD, Bank of international Settlements und der EU-Kommission, hat das Interesse am spanischen Wohnimmobilienmarkt zugenommen. Diese beobachten und untersuchen kritisch die schnellen Preissteigerungsraten der Immobilien, die in Kapitel 2.4.3 näher untersucht werden. Die Befürchtung eines Einbruchs der Immobilienpreise durch Platzen der Immobilienblase besteht auch aus ihrer Sicht. Grund der Aufmerksamkeit ist die Bedeutung des Immobilienmarktes für Transmissionen geldpolitischer Impulse.30Die folgende Abbildung stellt den Wirkungsweg geldpolitischer Impulse für Immobilienpreise und den privaten Konsum dar.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 3: Transmission geldpolitischer Impulse über den Immobilienmarkt, Quelle: Hüther, Michael: 2006 Immobilienmärkte - Geldpolitik und die Gesamtwirtschaft, zitiert nach: Schulte, Karl-Werner (Hrsg.): Immobilienökonomie 4, S. 6.

Im Fall Spanien wird hier von einer in der Vergangenheit expansiven Geldpolitik ausgegangen, die zu einer Zinssenkung geführt hat. Letztlich ist das spanische Beschäftigungswunder zu einem beträchtlichen Teil eine Folge dieser Geldpolitik.31Jedoch ist eine Trendwende der bisherigen Geldpolitik zu vernehmen. Durch den Zinserhöhungszyklus der EZB haben sich die bisher günstigen Finanzierungsbedingungen für Immobilien Ende 2005 deutlich verschlechtert. Derzeit wird erwartet, dass die EZB im Juni dieses Jahres weiter auf 4 Prozent erhöht. Das hat einen Anstieg der durchschnittlichen Zinsbelastungen auf Immobilienkredite mit variabler Verzinsung von 4 Prozent auf über 5 Prozent des Jahreseinkommens zur Folge, sogar obwohl Zinsleistungen auf selbstgenutzte Immobilien steuerlich absetzbar sind.32

2.2.5 Wirtschaftliche Indikatoren

Die seit Jahren anhaltend dynamische Wirtschaft ist auf die unverändert hohe Binnennachfrage zurückzuführen. Die Indikatoren hierzu geben allesamt kräftige Wachstumsraten an, wie der Abbildung 4 zu entnehmen ist. Erwartet wird sogar ein Anstieg bis auf 4 Prozent. Durch eine veränderte Auslandsnachfrage ist die Ausfuhrauftragssituation bedeutend angestiegen und trotz der geringen Erwartungen des Exportanstiegs im Vorjahr von real 3,2 Prozent, werden nun sogar 6,6 Prozent für erreichbar gehalten. Einige Industriesparten profitierten von der zusätzlichen Dynamik und erfuhren spürbare Belebungen. Zudem beläuft sich der Importzuwachs geschätzt auf etwa 9 Prozent wobei der Nettoaußenbeitrag traditionell negativ ausfällt und den BIP-Anstieg für 2006 wohl um 1,2 Punkte kürzen wird. Die Staatsverschuldung mit noch 61,1 Prozent des BIP im Jahr 2000 konnte bis Ende 2006 auf 39,8 Prozent gesenkt werden. Für 2008 wird eine weitere Senkung auf 34,6 Prozent des BIP angestrebt.33

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 4: Gesamtwirtschaftliche Trends in Prozent, Quelle: BFAI: Wirtschaftstrends Spanien - Jahreswechsel 2006/07, S. 2.

Zu den wichtigen Großprojekten Spaniens gehören die Erweiterung des Eisenbahnhochgeschwindigkeitsnetzes, auf das im Kapitel 2.3.2 näher eingegangen wird und der Ausbau des Energiemarktes im Elektrizitätssektor (MIBEL) und im Gassektor (MIBGAS). Zudem sollen öffentliche Projekte im Rahmen von Public Private Partnership an Bedeutung gewinnen. Nach Einschätzungen des Bundesamtes für Außenwirtschaft gehört das Baugewerbe mit seinen nachgelagerten Sparten entgegen der aktuellen Pressenmeldungen weiterhin zu den Wachstumssektoren. Danach folgt der regenerative Bereich der Energiewirtschaft wie Biomasse, Wind- und Solarkraft. Wachstumspotential zeigen auch der Umweltbereich unter anderem mit Recycling und die Wasserwirtschaft. Des Weiteren wird die Chemiebranche innerhalb der Industrie als wachstumsstarker Zweig gesehen. Die führenden Wachstumssparten in der Dienstleistung sind nach wie vor die Logistik, der Tourismus und Unternehmens- sowie Telekommunikationsdienste.34

Die Beschäftigung wuchs aufgrund des starken Wirtschaftswachstums während des letzten Jahrzehnts spürbar an. Im dritten Quartal 2006 lag die Anzahl der Erwerbsbevölkerung bei 21,7 Mio. Personen, gegenüber dem Vorjahresquartal macht das eine Steigerung um 3,4 Prozent. Der Anteil der Beschäftigten hiervon belief sich auf 19,9 Mio. Personen mit einer Steigerung von 3,7 Prozent zum Vorjahr. Der Anteil der Arbeitslosen an der Erwerbsbevölkerung veränderte sich nicht und liegt bei 1,8 Mio. Personen. Die Zahl der Selbständigen ist mit 3,5 Mio. um 2,8 Prozent angestiegen und die Zahl der Unselbständigen hat um fast 4 Prozent auf 16,4 Mio. zugenommen. Die Arbeitslosenquote ging um 0,3 Punkte auf 8,1 Prozent zurück. Bei den befristeten Arbeitsverträgen die im Laufe der 1980er Jahren eingeführt wurden, konnte jedoch noch keine erfolgreiche Besserung erreicht werden. Im dritten Quartal 2006 lag der Anteil der Zeitarbeitsverträge am Arbeitsmarkt bei fast 5,7 Mio., was beinahe 35 Prozent aller Beschäftigungsverhältnisse ausmacht. Trotz dieses Defizits, welches für die Erwerbsbevölkerung keine langen Arbeitsverhältnisse garantiert, gelang es Spanien in etwa zehn Jahren die Anzahl der Beschäftigten von 12,4 Mio. Personen auf fast 20 Mio. Personen zu erhöhen. Die Zahl der Unselbständigen legte zugleich von 9,3 Mio. Personen um mehr als 5 Mio. Personen zu und die der als selbständig geführten Erwerbspersonen stieg um 0,6 Mio. an. Die Arbeitslosenzahl hat sich also mehr als halbiert.35Allerdings muss hier auch betont werden, dass die Beschäftigten im EU-Durchschnitt vergleichsweise gering qualifiziert sind. So haben in Spanien mehr als 38 Prozent der Bevölkerung zwischen 25 und 34 Jahren einen tertiären Bildungsabschluss, in Deutschland beträgt der Anteil 16 Prozent.36

Trotz der Beobachtung, dass die Realeinkommen kaum anziehen und die Zinsen ansteigen und somit ein nachlassender Trend vermutet werden könnte, ist der Konsum unverändert stark.37 Der durchschnittliche Monatslohn liegt in Spanien etwa bei 1.524 Euro im Gegensatz zum Euro-Raum von ungefähr 2.399 Euro.38 Die der Konsumnachfrage unterliegenden Indikatoren deuten ebenfalls entgegen den Vermutungen weiterhin auf einen Anstieg hin. Die begünstigenden Faktoren hierzu liegen in der anwachsenden Gesamtbevölkerung, die, was näher gehend in Kapitel2.3.1 behandelt wird, auf den ungebrochenen Immigrantenzustrom zurück zu führen ist. Des Weiteren sind der Anstieg der Ein- und Zweipersonenhaushalte zu berücksichtigen, die Zunahme der in ihrer Zweitresidenz dauerhaft wohnenden Europäer, der anhaltend hohe Besucherstrom sowie nicht zuletzt eine allgemein eher positive Lebenseinstellung. Bei nicht zu drastischen Zinserhöhungen könnte für das Jahr 2007 eine Konsumgüternachfrage von etwa 3,5 Prozent erreicht werden und auch die staatliche Konsumgüternachfrage gestaltet sich mit ungefähr 4 Prozent recht kräftig.39Der Konsumgüterpreisindex (Índice de Precios de Consumo, kurz: IPC) erreichte im dritten Quartal 2006 mit 2,9 Prozent einen um 0,9 Punkte unter der Vorjahreshöhe liegenden Wert. Der Preisauftrieb lag mit gleichzeitig um 1,0 Punkte über dem Durchschnitt der EU, was die Wettbewerbsfähigkeit der iberischen Produkte damit einschränkt.40Die nachfolgende Abbildung stellt das reale BIP-Wachstum, Verbraucherpreise und die Arbeitslosigkeit im Vergleich zu anderen Staaten mit Ausblick auf 2008 dar.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 5: Reales BIP-Wachstum, Verbraucherpreise und Arbeitslosenquote in Prozent, Quelle: IMF: World Economic Outlook, S. 49.

[...]


1 García Montalvo, José: El inmobiliario no es un sector de aterrizajes suaves, Abrufdatum 02.05.2007.

2 Vgl. Linz, Juan J.: Das Erbe Francos und die Demokratie, S. 388f.

3 Vgl. Barrios, Harald: Grundzüge des politischen Systems Spaniens, S. 51-53.

4 Vgl. Scheid, Andreas Hildenbrand: Der Autonomiestaat – 1977 – 2002, S. 145.

5 Vgl. Hagemeier, Irene: Der Einsatz staatlicher Instrumente in der Wohnungs- und Bodenpolitik des 20. Jahrhunderts, S. 155.

6 Vgl. Klein, Rainer: Stadtplanung und Wohnungsbau in Spanien nach 1960, S. 71.

7 Klein, Rainer: Stadtplanung und Wohnungsbau in Spanien nach 1960, S. 71.

8 Vgl. Klein, Rainer: Stadtplanung und Wohnungsbau in Spanien nach 1960, S. 72.

9 Vgl. Breuer, Toni: Der geografische Raum und seine wechselnde Bewertung, S. 34f.

10 Vgl. Müller, Stefanie: Schatten im Sonnenland, Abrufdatum 11.05.2007.

11 Vgl. Müller, Stefanie: Europa ist viel mehr als Brüssel, Abrufdatum 05.05.2007.

12 Vgl. Europäische Kommission: Der Kohäsionsfonds – Stärkung der europäischen Solidarität, S. 7.

13 Vgl. Pérez Alcalá, G.M.: Die spanische Wirtschaft in der Ära Aznar, S. 391.

14 Vgl. ebd, S. 392.

15 Vgl. BFAI: Wirtschaftstrends Spanien – Jahreswechsel 2006/07, S. 7.

16 Vgl. Pérez Alcalá, G.M.: Die spanische Wirtschaft in der Ära Aznar, S. 381.

17 Vgl. Kirchheim, Philipp: Spanien – Königreich Spanien, S. 640.

18 Vgl. Microsoft Encarta: Spanien, Abrufdatum: 06.05.2007.

19 Vgl. Barrios, Harald: Grundzüge des politischen Systems Spaniens, S. 55ff.

20 Vgl. Wikipedia: Spanien - Staatsorganisation, Abrufdatum 02.05.2007.

21 Vgl. Kirchheim, Philipp: Spanien – Königreich Spanien, S. 640.

22 Vgl. Müller, Stefanie: Zurück zu Mutti; Abrufdatum 11.05.2007; Bundesministerium für Gesundheit und soziale Sicherung: Sozial-Kompass Europa 2007.

23 Vgl. Steiner, Claus: Immobilienfinanzierung in den Ländern der Europäischen Gemeinschaft, S. 21.

24 Vgl. García Montalvo, José: La Vivienda en España, S. 8.

25 Vgl. Rietzler, Katja: Spanien – Kräftige monetäre Impulse überdecken strukturelle Schwächen, S. 2.

26 Vgl. Ernst&Young: Blick über die Grenze – Steuern in Spanien, S. 10.

27 Vgl. Kirchheim, Philipp: Spanien – Königreich Spanien, S. 53.

28 Vgl. García Montalvo, José: La Vivienda en España, S. 15.

29 Vgl. Pérez Alcalá: Die spanische Wirtschaft in der Ära Aznar, S. 374f.

30 Vgl. Jäger, Manfred/Voigtländer, Michael: Immobilienfinanzierung, S. 6ff.

31 Vgl. Rietzler, Katja: Spanien - Kräftige monetäre Impulse überdecken strukturelle Schwächen, Abrufdatum 12.05.2007.

32 Vgl. o.V.: Korrektur am Immobilienmarkt schwächt Spaniens Wirtschaft, Abrufdatum 28.05.2007.

33 Vgl. Bundesagentur für Außenwirtschaft: Wirtschaftstrends Spanien – Jahreswechsel 2006/07, S. 1ff.

34 Vgl. BFAI: Wirtschaftstrends Spanien – Jahreswechsel 2006/07, S. 1ff.

35 Vgl. ebd., S.7f.

36 Vgl. Wilén, Hakan: Überalterung der Erwerbsbevölkerung, S. 2.

37 Vgl. BFAI: Wirtschaftstrends Spanien – Jahreswechsel 2006/07, S. 6.

38 Vgl. BFAI: Branche kompakt – Spanien Bauwirtschaft, S. 2.

39 Vgl. BFAI: Wirtschaftstrends Spanien – Jahreswechsel 2006/07, S. 6.

40 Vgl. ebd., S. 8.

Ende der Leseprobe aus 70 Seiten

Details

Titel
Entwicklung des spanischen Wohnimmobilienmarktes vor dem Hintergrund der dortigen Finanzierungen
Hochschule
HAWK Hochschule für angewandte Wissenschaft und Kunst - Fachhochschule Hildesheim, Holzminden, Göttingen
Note
1,3
Autor
Jahr
2008
Seiten
70
Katalognummer
V117006
ISBN (eBook)
9783640327201
ISBN (Buch)
9783668095670
Dateigröße
1441 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
immobilien, spanien, finanzierung, wohnungsmarkt
Arbeit zitieren
Mona Lutkat (Autor), 2008, Entwicklung des spanischen Wohnimmobilienmarktes vor dem Hintergrund der dortigen Finanzierungen, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/117006

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