Die steuerrechtlichen Aspekte bei einem REIT

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Einleitung

1 Vorraussetzungen und Umfang der Steuerbefreiung auf Gesellschaftsebene

2 Beginn und Ende der Steuerbefreiung auf Gesellschaftsebene

3 Besteuerung von Tochtergesellschaften der REIT-AG

4. Besteuerung auf Gesellschafterebene
4.1 Besteuerung der Ausschüttungen an die Gesellschafter
4.2 Besteuerung von Veräußerungsgewinnen und Anteilen an ausländischen REITs

5 Probleme und Ausblick

Literaturverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Einleitung

Mit der rückwirkenden Einführung der Real Estate Investment Trust AG (REIT-AG) zum 1.1.2007 beabsichtigt der Gesetzgeber eine neue Immobilienanlageform am Kapi- talmarkt zu schaffen. Diese soll die im internationalen Vergleich niedrige Bucheigen- kapitalquote deutscher Unternehmen durch Ausgliederung von Immobilien und He- bung der stillen Reserven erhöhen. Darüber hinaus wird eine Mobilisierung des bisher volkswirtschaftlich nicht optimal genutzten Kapitals, das in Immobilien, die im Be- triebsvermögen gehalten werden, gebunden ist. Diese beabsichtigten wirtschaftlichen Vorgänge haben mitunter große steuerliche Auswirkungen, so dass der deutsche Ge- setzgeber hinsichtlich der REIT-AGs eine gesonderte Besteuerung vorsieht. So wird das traditionell im deutschen Steuerrecht geltende Trennungsprinzip, also die getrennte Besteuerung auf Gesellschafts- und Gesellschafterebene, durchbrochen. Erfüllt näm- lich eine AG die Voraussetzungen des REIT Gesetzes (REITG), wird sie sowohl von der Körperschaftssteuer als auch von der Gewerbesteuer befreit. Da bei einer REIT- AG also keine Besteuerung auf der Gesellschaftsebene erfolgt, wird somit im Ergebnis das Transparenzprinzip implementiert. Der Gewinn der AG unterliegt nur auf der Ge- sellschafterebene der Besteuerung, wodurch ein steuerlicher Durchgriff auf die An- teilseigner erfolgt¹.

Im Folgenden werden nun die besonderen Aspekte der Besteuerung einer REIT-AG näher betrachtet.

1 Vorraussetzungen und Umfang der Steuerbefreiung auf Gesell- schaftsebene

Damit eine bestehende unbeschränkt körperschaftssteuerpflichtige Aktiengesellschaft, die nicht aufgrund der Regelungen eines Doppelbesteuerungsabkommens in einem anderen Vertragsstaat als ansässig gilt, in den oben genannten Genuss der Steuerbe- freiung auf Gesellschaftsebene kommt, muss sie die gesetzlichen Voraussetzungen einer REIT-AG erfüllen, die u.a. in den §§ 8 – 15 REITG geregelt sind. Erfüllt eine Aktiengesellschaft diese Vorraussetzungen und liegt somit eine REIT-AG vor, so wer- den sämtliche Erträge und Einkünfte unabhängig von ihrer Herkunft gem. § 16 Abs. 1 REITG sowohl von der Körperschafts- als auch Gewerbesteuer befreit. Diese Befrei- ung erstreckt sich allerdings nicht auf andere Steuerarten wie z.B. Umsatzsteuer, Grundsteuer und Grunderwerbssteuer. Diese Steuern müssen gem. der allgemein gel- tenden Vorschriften für inländische Aktiengesellschaften an den Fiskus abgeführt werden². Aufgrund der von der REIT-Einführung erhofften größeren Anzahl an Grundstücksübertragungen werden sich gerade die Steuereinnahmen aus der Grunder- werbssteuer erhöhen. Dies lässt sich anhand der Entwicklungen in Frankreich prognos- tizieren³.

Das REITG sieht vor, dass nur nach § 1 KStG unbeschränkt körperschaftsteuerpflich- tige Unternehmen einen Anspruch auf Befreiung von der deutschen Körperschafts- und Gewerbesteuer haben. Gem. § 2 KStG nur beschränkt körperschaftssteuerpflichti- ge Kapitalgesellschaften unterliegen der regulären Unternehmensbesteuerung. Dies gilt auch für den Fall, dass die Kapitalgesellschaft die Voraussetzungen der §§ 8 -15 REITG erfüllt. Die Intention für diese Regelung ist die Vermeidung des totalen Steu- erausfalles bei ausländischen Anteilseignern. In diesem Fall unterliegen inländische Erträge weder auf Gesellschaftsebene noch bei der Ausschüttung an die beschränkt steuerpflichtigen ausländischen Gesellschafter der deutschen Ertragsbesteuerung. Ur- sache hierfür ist die in vielen Doppelbesteuerungsabkommen häufig verankerte Be- schränkung der Erhebung der Kapitalertragssteuer bei Ausschüttungen einer be- schränkt steuerpflichtigen Kapitalgesellschaft⁴.

Aufgrund ihrer subjektiven Steuerbefreiung kann eine REIT-AG bestimmte Begünsti- gungsnormen nicht beanspruchen. So kann z.B. gem. § 14 Abs. 1 Nr. 2 KStG eine REIT-AG nicht als Organträger in einer steuerlichen Organschaft auftreten. Ebenfalls ist gem. des Umwandlungsgesetzes keine gewinnneutrale Verschmelzung einer ande- ren Körperschaft auf die REIT-AG oder gewinnneutrale Einbringung eines Betriebes, Teilbetriebes oder Mitunternehmeranteils in eine REIT-AG möglich. Weiterhin lässt sich die REIT-AG durch ihre subjektive Steuerbefreiung nicht mehr als Gesellschaft i.S.d. Art. 2 der EU-Mutter-/Tochterrichtlinie qualifizieren. Somit entfällt die vollstän- dige Entlastung von ausländischen Dividendenquellensteuern. Eine Anwendung der EU-Fusionsrichtlinie scheidet ebenfalls aus⁵.

2 Beginn und Ende der Steuerbefreiung auf Gesellschaftsebene

Die Befreiung von der Körperschafts- und Gewerbesteuer tritt gem. § 17 Abs. 1 REITG zu Beginn desjenigen Wirtschaftsjahres ein, in dem die REIT-AG nach vo- rausgegangener Anmeldung gem. § 8 REITG unter einer Firma i.S.d. § 6 REITG in das Handelsregister eingetragen wird. Durch diese Rückwirkung des Beginns ist keine unterjährige Abrechnung nötig. Gemäß der Vorschriften des § 13 KStG⁶, die zu Be- ginn der Steuerbefreiung einer jeden Kapitalgesellschaft Anwendung finden, muss die REIT-AG eine Schluss- bzw. Anfangsbilanz zu Teilwerten aufstellen. Somit müssen alle stillen Reserven des Vermögens aufgedeckt und entstehende Entstrickungsgewin- ne auch versteuert werden⁷. Gem. § 17 Abs. 2 REITG unterliegen die aufgedeckten stillen Reserven, die auf Grund und Boden entfallen, nur zur Hälfte der Besteuerung (sog. Exit-Tax).

Die Steuerbefreiung einer REIT-AG endet, wenn eine der in § 18 Abs. 1 bis 5 REITG aufgeführten Voraussetzungen erfüllt ist. In diesem Fall erfolgt ein Statutswechsel in eine steuerpflichtige Aktiengesellschaft⁸.

[...]

¹ Vgl. Hechtner, F.; Hundsdoerfer, J: Der G-REIT als transparent besteuerte Kapitalgesellschaft – steuerliche Umsetzung und Vorteilhaftigkeitsvergleich, in: Die Wirtschaftsprüfung 60, 2007, Heft 15, S. 647.

² Vgl. Sieker, K.; Göckeler, S.; Köster, O.: Das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG), in: DB 60, 2007, Heft 17, S. 939.

³ Vgl . Schultz, F.; Thießen O.: Der Referentenentwurf zum German Real Estate Investment Trust (G-REIT), in: DB 59, 2006, Heft 40, S. 2147.

⁴ Vgl. Sieker, K.; Göckeler, S.; Köster, O.: Das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG), in: DB 60, 2007, Heft 17, S. 939 f.

⁵ Vgl. Sieker, K.; Göckeler, S.; Köster, O.: Das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG), in: DB 60, 2007, Heft 17, S. 940.

⁶ Für die Gewerbesteuer ist § 7 GewStG entsprechend anzuwenden.

⁷ Vgl. Hechtner, F. und Hundsdoerfer, J: Der G-REIT als transparent besteuerte Kapitalgesellschaft – steuerliche Umsetzung und Vorteilhaftigkeitsvergleich, in: Die Wirtschaftsprüfung 60, 2007, Heft 15, S. 650.

⁸ Vgl. Sieker, K.; Göckeler, S.; Köster, O.: Das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG), in: DB 60, 2007, Heft 17, S. 940 f.