Mit der rückwirkenden Einführung der Real Estate Investment Trust AG (REIT-AG) zum 1.1.2007 beabsichtigt der Gesetzgeber eine neue Immobilienanlageform am Kapitalmarkt zu schaffen. Diese soll die im internationalen Vergleich niedrige Bucheigenkapitalquote deutscher Unternehmen durch Ausgliederung von Immobilien und Hebung der stillen Reserven erhöhen. Darüber hinaus wird eine Mobilisierung des bisher volkswirtschaftlich nicht optimal genutzten Kapitals, das in Immobilien, die im Betriebsvermögen gehalten werden, gebunden ist. Diese beabsichtigten wirtschaftlichen Vorgänge haben mitunter große steuerliche Auswirkungen, so dass der deutsche Gesetzgeber hinsichtlich der REIT-AGs eine gesonderte Besteuerung vorsieht. So wird das traditionell im deutschen Steuerrecht geltende Trennungsprinzip, also die getrennte Besteuerung auf Gesellschafts- und Gesellschafterebene, durchbrochen. Erfüllt nämlich eine AG die Voraussetzungen des REIT Gesetzes (REITG),wird sie sowohl von der Körperschaftssteuer als auch von der Gewerbesteuer befreit. Da bei einer REIT-AG also keine Besteuerung auf der Gesellschaftsebene erfolgt, wird somit im Ergebnis das Transparenzprinzip implementiert. Der Gewinn der AG unterliegt nur auf der Gesellschafterebene der Besteuerung, wodurch ein steuerlicher Durchgriff auf die Anteilseigner erfolgt [Hechtner, Hundsdoerfer: Die Wirtschaftsprüfung 60, 2007, Heft 15, S. 647.]. Im Folgenden werden nun die besonderen Aspekte der Besteuerung einer REIT-AG näher betrachtet.
Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
Einleitung
1 Vorraussetzungen und Umfang der Steuerbefreiung auf Gesellschaftsebene
2 Beginn und Ende der Steuerbefreiung auf Gesellschaftsebene
3 Besteuerung von Tochtergesellschaften der REIT-AG
4. Besteuerung auf Gesellschafterebene
4.1 Besteuerung der Ausschüttungen an die Gesellschafter
4.2 Besteuerung von Veräußerungsgewinnen und Anteilen an ausländischen REITs
5 Probleme und Ausblick
Literaturverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Einleitung
Mit der rückwirkenden Einführung der Real Estate Investment Trust AG (REIT-AG) zum 1.1.2007 beabsichtigt der Gesetzgeber eine neue Immobilienanlageform am Kapi- talmarkt zu schaffen. Diese soll die im internationalen Vergleich niedrige Bucheigen- kapitalquote deutscher Unternehmen durch Ausgliederung von Immobilien und He- bung der stillen Reserven erhöhen. Darüber hinaus wird eine Mobilisierung des bisher volkswirtschaftlich nicht optimal genutzten Kapitals, das in Immobilien, die im Be- triebsvermögen gehalten werden, gebunden ist. Diese beabsichtigten wirtschaftlichen Vorgänge haben mitunter große steuerliche Auswirkungen, so dass der deutsche Ge- setzgeber hinsichtlich der REIT-AGs eine gesonderte Besteuerung vorsieht. So wird das traditionell im deutschen Steuerrecht geltende Trennungsprinzip, also die getrennte Besteuerung auf Gesellschafts- und Gesellschafterebene, durchbrochen. Erfüllt näm- lich eine AG die Voraussetzungen des REIT Gesetzes (REITG), wird sie sowohl von der Körperschaftssteuer als auch von der Gewerbesteuer befreit. Da bei einer REIT- AG also keine Besteuerung auf der Gesellschaftsebene erfolgt, wird somit im Ergebnis das Transparenzprinzip implementiert. Der Gewinn der AG unterliegt nur auf der Ge- sellschafterebene der Besteuerung, wodurch ein steuerlicher Durchgriff auf die An- teilseigner erfolgt1.
Im Folgenden werden nun die besonderen Aspekte der Besteuerung einer REIT-AG näher betrachtet.
1 Vorraussetzungen und Umfang der Steuerbefreiung auf Gesell- schaftsebene
Damit eine bestehende unbeschränkt körperschaftssteuerpflichtige Aktiengesellschaft, die nicht aufgrund der Regelungen eines Doppelbesteuerungsabkommens in einem anderen Vertragsstaat als ansässig gilt, in den oben genannten Genuss der Steuerbe- freiung auf Gesellschaftsebene kommt, muss sie die gesetzlichen Voraussetzungen einer REIT-AG erfüllen, die u.a. in den §§ 8 – 15 REITG geregelt sind. Erfüllt eine Aktiengesellschaft diese Vorraussetzungen und liegt somit eine REIT-AG vor, so wer- den sämtliche Erträge und Einkünfte unabhängig von ihrer Herkunft gem. § 16 Abs. 1 REITG sowohl von der Körperschafts- als auch Gewerbesteuer befreit. Diese Befrei- ung erstreckt sich allerdings nicht auf andere Steuerarten wie z.B. Umsatzsteuer, Grundsteuer und Grunderwerbssteuer. Diese Steuern müssen gem. der allgemein gel- tenden Vorschriften für inländische Aktiengesellschaften an den Fiskus abgeführt werden2. Aufgrund der von der REIT-Einführung erhofften größeren Anzahl an Grundstücksübertragungen werden sich gerade die Steuereinnahmen aus der Grunder- werbssteuer erhöhen. Dies lässt sich anhand der Entwicklungen in Frankreich prognos- tizieren3.
Das REITG sieht vor, dass nur nach § 1 KStG unbeschränkt körperschaftsteuerpflich- tige Unternehmen einen Anspruch auf Befreiung von der deutschen Körperschafts- und Gewerbesteuer haben. Gem. § 2 KStG nur beschränkt körperschaftssteuerpflichti- ge Kapitalgesellschaften unterliegen der regulären Unternehmensbesteuerung. Dies gilt auch für den Fall, dass die Kapitalgesellschaft die Voraussetzungen der §§ 8 -15 REITG erfüllt. Die Intention für diese Regelung ist die Vermeidung des totalen Steu- erausfalles bei ausländischen Anteilseignern. In diesem Fall unterliegen inländische Erträge weder auf Gesellschaftsebene noch bei der Ausschüttung an die beschränkt steuerpflichtigen ausländischen Gesellschafter der deutschen Ertragsbesteuerung. Ur- sache hierfür ist die in vielen Doppelbesteuerungsabkommen häufig verankerte Be- schränkung der Erhebung der Kapitalertragssteuer bei Ausschüttungen einer be- schränkt steuerpflichtigen Kapitalgesellschaft4.
Aufgrund ihrer subjektiven Steuerbefreiung kann eine REIT-AG bestimmte Begünsti- gungsnormen nicht beanspruchen. So kann z.B. gem. § 14 Abs. 1 Nr. 2 KStG eine REIT-AG nicht als Organträger in einer steuerlichen Organschaft auftreten. Ebenfalls ist gem. des Umwandlungsgesetzes keine gewinnneutrale Verschmelzung einer ande- ren Körperschaft auf die REIT-AG oder gewinnneutrale Einbringung eines Betriebes, Teilbetriebes oder Mitunternehmeranteils in eine REIT-AG möglich. Weiterhin lässt sich die REIT-AG durch ihre subjektive Steuerbefreiung nicht mehr als Gesellschaft i.S.d. Art. 2 der EU-Mutter-/Tochterrichtlinie qualifizieren. Somit entfällt die vollstän- dige Entlastung von ausländischen Dividendenquellensteuern. Eine Anwendung der EU-Fusionsrichtlinie scheidet ebenfalls aus5.
2 Beginn und Ende der Steuerbefreiung auf Gesellschaftsebene
Die Befreiung von der Körperschafts- und Gewerbesteuer tritt gem. § 17 Abs. 1 REITG zu Beginn desjenigen Wirtschaftsjahres ein, in dem die REIT-AG nach vo- rausgegangener Anmeldung gem. § 8 REITG unter einer Firma i.S.d. § 6 REITG in das Handelsregister eingetragen wird. Durch diese Rückwirkung des Beginns ist keine unterjährige Abrechnung nötig. Gemäß der Vorschriften des § 13 KStG6, die zu Be- ginn der Steuerbefreiung einer jeden Kapitalgesellschaft Anwendung finden, muss die REIT-AG eine Schluss- bzw. Anfangsbilanz zu Teilwerten aufstellen. Somit müssen alle stillen Reserven des Vermögens aufgedeckt und entstehende Entstrickungsgewin- ne auch versteuert werden7. Gem. § 17 Abs. 2 REITG unterliegen die aufgedeckten stillen Reserven, die auf Grund und Boden entfallen, nur zur Hälfte der Besteuerung (sog. Exit-Tax).
Die Steuerbefreiung einer REIT-AG endet, wenn eine der in § 18 Abs. 1 bis 5 REITG aufgeführten Voraussetzungen erfüllt ist. In diesem Fall erfolgt ein Statutswechsel in eine steuerpflichtige Aktiengesellschaft8.
[...]
1 Vgl. Hechtner, F.; Hundsdoerfer, J: Der G-REIT als transparent besteuerte Kapitalgesellschaft – steuerliche Umsetzung und Vorteilhaftigkeitsvergleich, in: Die Wirtschaftsprüfung 60, 2007, Heft 15, S. 647.
2 Vgl. Sieker, K.; Göckeler, S.; Köster, O.: Das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG), in: DB 60, 2007, Heft 17, S. 939.
3 Vgl . Schultz, F.; Thießen O.: Der Referentenentwurf zum German Real Estate Investment Trust (G-REIT), in: DB 59, 2006, Heft 40, S. 2147.
4 Vgl. Sieker, K.; Göckeler, S.; Köster, O.: Das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG), in: DB 60, 2007, Heft 17, S. 939 f.
5 Vgl. Sieker, K.; Göckeler, S.; Köster, O.: Das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG), in: DB 60, 2007, Heft 17, S. 940.
6 Für die Gewerbesteuer ist § 7 GewStG entsprechend anzuwenden.
7 Vgl. Hechtner, F. und Hundsdoerfer, J: Der G-REIT als transparent besteuerte Kapitalgesellschaft – steuerliche Umsetzung und Vorteilhaftigkeitsvergleich, in: Die Wirtschaftsprüfung 60, 2007, Heft 15, S. 650.
8 Vgl. Sieker, K.; Göckeler, S.; Köster, O.: Das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REITG), in: DB 60, 2007, Heft 17, S. 940 f.
- Arbeit zitieren
- B.A. Economics Sven Wegener (Autor:in), 2008, Die steuerrechtlichen Aspekte bei einem REIT, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/117682
