Im grenzüberschreitenden Immobilienfinanzierungsgeschäft werden Finanzierungsentscheidungen anhand der Beurteilung ausländischer Märkte und internationaler Marktwertgutachten getroffen, aus denen der in § 16 Abs. 2 PfandBG geregelte Beleihungswert abgeleitet wird. Aufgrund der Bestimmungen der Beleihungswertermittlungsverordnung kann in Phasen von niedrigen Immobilienrenditen folgendes Konstrukt auftreten: Markt- und Beleihungswerte weichen stark voneinander ab, wobei hierbei der Beleihungswert sehr stark unterhalb des Marktwertes liegt. Die Bachelor-Thesis befasst sich mit der Problematik der Wertermittlung auf der Basis angelsächsischer Marktwertgutachten. Die Arbeit zeigt die Bestimmungen der BelWertV auf, stellt die signifikanten Besonderheiten der angelsächsischen Investment Method zu dem normierten, deutschen Ertragswertverfahren dar und liefert einen methodischen Ansatz zur Ermittlung von Beleihungswerten auf Basis von angelsächsischen Marktwertgutachten. Ziel der Ausarbeitung war es, zu überprüfen, ob die Vorschriften der deutschen BelWertV auch für Beleihungswertermittlungen auf der Grundlage von angelsächsische Marktwertgutachten kompatibel sind. Hierzu wurden zwei Thesen aufgestellt, die anhand von Modellrechnungen untersucht wurden: These 1: Bei erstklassigen Immobilien liegt auf Grund der Bestimmungen der BelWertV und dem immer noch niedrigen „Prime Yield“- Niveau in London der Marktwert und der Beleihungswert weit auseinander. These 2: Je riskanter ein Immobilienengagement ist, umso mehr nähert sich der auf Grundlage der BelWertV ermittelte Beleihungswert dem Marktwert der Immobilie an.
Die Modellrechnungen zeigten, welche Abweichungen sich zwischen Markt- und Beleihungswert bei dem zum Bewertungszeitpunkt vorliegenden „Prime Yield“-Niveau ergaben und welche Probleme bei der Anwendung der in der BelWertV festgesetzten Bewertungsparameter auftraten. Exemplarisch wurden in der Ausarbeitung Modellrechnungen zu drei fiktiven Büroimmobilien in London in den Lagezonen Mayfair, City und Hammersmith aufgezeigt. Die Modellrechnungen basieren dabei auf unterschiedlichen Sekundärdaten (Markdaten bis Mai 2008). Anfänglich wird ein Überblick über Immobilienrenditen und Spitzenrenditen in Europa gegeben und darauf folgend ein Überblick über den Büroimmobilienmarkt London. Die Modellrechnungen dienten somit der Untersuchung der vorab festgelegten Thesen. In dem Fazit wird ein Ausblick unter Einbezug der sog. Trendwende der Yield Compression gegeben.
Inhaltsverzeichnis
- Einleitung
- Aktuelle Entwicklungen des Marktes für Hypothekenpfandbriefe
- Grundsätze der Beleihungswertermittlung
- Begriffsdefinitionen
- Abweichung zwischen Markt- und Beleihungswert
- Einführung der Beleihungswertermittlungsverordnung als Basis der hypothekarischen Wertermittlung
- Hintergrundinformationen
- Gesamtnutzungsdauer nach der Beleihungswertermittlungsverordnung
- Beleihungswertermittlung nach dem Zwei-Säulen-Prinzip und Wertermittlungsrichtlinien 2006
- Kapitalisierungszinssatz versus Liegenschaftszinssatz
- Mindestansatz an Bewirtschaftungskosten
- Anforderungen an ausländische Gutachten
- Methodik der Bewertung
- Funktionsweise des deutschen Ertragswertverfahrens nach der Wertermittlungsverordnung
- Funktionsweise der angelsächsischen Investment Method
- Abgrenzung deutscher und angelsächsischer Verfahren
- Bodenwert
- Gross rent versus Jahresrohertrag
- Berücksichtigung von Erwerbsnebenkosten
- All Risks Yield versus Liegenschaftszins
- Outgoings (full repairing and insuring leases) versus Bewirtschaftungskosten
- Gemeinsamkeiten und Unterschiede zwischen dem deutschen Ertragswertverfahren und der angelsächsischen Investment Method
- Funktionsweise des Ertragswertverfahrens nach den Vorschriften der Beleihungswertermittlungsverordnung
- Methodischer Ansatz für die Ermittlung des Beleihungswertes auf der Grundlage von angelsächsischen Marktwertgutachten
- Modellrechnungen zur Beleihungswertermittlung
- Methodische Vorgehensweise
- Aktuelle Marktdaten als Sekundärdatenbasis der Modellrechnungen
- Europäisches Städteranking
- Immobilienrenditen in Europa
- Büroimmobilienmarkt London
- Modellrechnungen
- Auswertung der Modellrechnungen
Zielsetzung und Themenschwerpunkte
Diese Arbeit untersucht die Probleme bei der Beleihungswertermittlung von Immobilien auf der Grundlage angelsächsischer Marktwertgutachten. Ziel ist es, die Unterschiede zwischen dem deutschen und dem angelsächsischen Bewertungsverfahren herauszuarbeiten und die Auswirkungen auf die Beleihungswertermittlung zu analysieren.
- Vergleich deutsche und angelsächsische Immobilienbewertungsmethoden
- Analyse der Unterschiede in der Ermittlung des Beleihungswertes
- Bewertung der Auswirkungen auf die Kreditvergabe
- Identifikation von Problemen bei der Anwendung angelsächsischer Gutachten im deutschen Kontext
- Entwicklung eines methodischen Ansatzes zur Berücksichtigung angelsächsischer Gutachten
Zusammenfassung der Kapitel
Einleitung: Die Einleitung führt in die Thematik der kreditwirtschaftlichen Immobilienbewertung ein und beschreibt die Problemstellung der Arbeit. Es wird die Notwendigkeit einer detaillierten Untersuchung der Unterschiede zwischen deutschen und angelsächsischen Bewertungsmethoden im Kontext der Beleihungswertermittlung hervorgehoben. Die Zielsetzung und der Gang der Untersuchung werden klar definiert.
Aktuelle Entwicklungen des Marktes für Hypothekenpfandbriefe: Dieses Kapitel beleuchtet die Entwicklung des Marktes für Hypothekenpfandbriefe, insbesondere im Hinblick auf grenzüberschreitende Immobilienfinanzierungen und das Umlaufvolumen von Pfandbriefen. Es werden relevante Trends und Entwicklungen analysiert, die die Grundlage für die spätere Untersuchung der Beleihungswertermittlung bilden.
Grundsätze der Beleihungswertermittlung: Hier werden grundlegende Begriffe wie Verkehrswert, Marktwert und Beleihungswert definiert und die Abweichungen zwischen Markt- und Beleihungswert erläutert. Dieses Kapitel legt die theoretische Basis für das Verständnis der nachfolgenden Kapitel und der methodischen Vorgehensweise der Arbeit.
Einführung der Beleihungswertermittlungsverordnung als Basis der hypothekarischen Wertermittlung: Dieses Kapitel behandelt die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) als zentralen Bestandteil der deutschen hypothekarischen Wertermittlung. Es werden die Hintergrundinformationen, die Gesamtnutzungsdauer, das Zwei-Säulen-Prinzip, der Kapitalisierungszinssatz, die Bewirtschaftungskosten und die Anforderungen an ausländische Gutachten detailliert erläutert. Die Bedeutung der BelWertV für die einheitliche und transparente Bewertung von Immobilien wird hervorgehoben.
Methodik der Bewertung: In diesem Kapitel werden die Funktionsweisen des deutschen Ertragswertverfahrens und der angelsächsischen Investment Method detailliert verglichen und gegenübergestellt. Die Unterschiede in der Berücksichtigung von Bodenwert, Mieteinnahmen, Erwerbsnebenkosten, Zinssätzen und Bewirtschaftungskosten werden analysiert. Es wird ein methodischer Ansatz zur Ermittlung des Beleihungswertes auf Basis angelsächsischer Gutachten entwickelt.
Modellrechnungen zur Beleihungswertermittlung: Dieses Kapitel präsentiert die Ergebnisse von Modellrechnungen zur Beleihungswertermittlung anhand von Beispielobjekten in London. Die methodische Vorgehensweise, die verwendeten Marktdaten und die Auswertung der Ergebnisse werden umfassend beschrieben. Der Vergleich der Ergebnisse verdeutlicht die Auswirkungen der unterschiedlichen Bewertungsmethoden auf den ermittelten Beleihungswert.
Häufig gestellte Fragen (FAQ) zur Beleihungswertermittlung auf Basis angelsächsischer Gutachten
Was ist das Thema dieser Arbeit?
Diese Arbeit untersucht die Herausforderungen bei der Beleihungswertermittlung von Immobilien, insbesondere wenn angelsächsische Marktwertgutachten als Grundlage dienen. Der Fokus liegt auf dem Vergleich deutscher und angelsächsischer Bewertungsmethoden und deren Auswirkungen auf die ermittelten Beleihungswerte.
Welche Methoden werden verglichen?
Die Arbeit vergleicht das deutsche Ertragswertverfahren, wie es in der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) definiert ist, mit der angelsächsischen Investment Method. Der Vergleich umfasst die Berücksichtigung von Bodenwert, Mieteinnahmen (Jahresrohertrag vs. Gross Rent), Erwerbsnebenkosten, Zinssätzen (Kapitalisierungszinssatz vs. Liegenschaftszinssatz, All Risks Yield), und Bewirtschaftungskosten (Outgoings vs. Bewirtschaftungskosten).
Welche Aspekte der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) werden behandelt?
Die Arbeit erläutert die BelWertV umfassend, einschließlich der Definitionen wichtiger Begriffe, der Gesamtnutzungsdauer, des Zwei-Säulen-Prinzips, des Kapitalisierungszinssatzes, der Mindestanforderungen an Bewirtschaftungskosten und der Behandlung ausländischer Gutachten. Die Bedeutung der BelWertV für eine einheitliche und transparente Bewertung wird hervorgehoben.
Wie wird der Beleihungswert auf Basis angelsächsischer Gutachten ermittelt?
Die Arbeit entwickelt einen methodischen Ansatz zur Ermittlung des Beleihungswertes, wenn angelsächsische Marktwertgutachten vorliegen. Dieser Ansatz berücksichtigt die Unterschiede zwischen den deutschen und angelsächsischen Bewertungsmethoden und zielt darauf ab, eine Brücke zwischen den beiden Systemen zu schlagen.
Welche Daten wurden für die Modellrechnungen verwendet?
Die Modellrechnungen basieren auf aktuellen Marktdaten, einschließlich Daten zu europäischen Städterankings, Immobilienrenditen in Europa und dem Büroimmobilienmarkt in London. Diese Sekundärdaten dienen als Grundlage für die Berechnung der Beleihungswerte nach beiden Methoden.
Was sind die wichtigsten Ergebnisse der Arbeit?
Die Arbeit identifiziert die zentralen Unterschiede zwischen dem deutschen und dem angelsächsischen Bewertungsverfahren und analysiert deren Auswirkungen auf die Beleihungswertermittlung. Sie präsentiert Ergebnisse von Modellrechnungen, die diese Auswirkungen verdeutlichen und bietet einen methodischen Ansatz zur Berücksichtigung angelsächsischer Gutachten im deutschen Kontext.
Welche Probleme werden bei der Anwendung angelsächsischer Gutachten im deutschen Kontext identifiziert?
Die Arbeit beleuchtet die Herausforderungen, die sich aus den Unterschieden in den Bewertungsmethoden ergeben. Dies beinhaltet u.a. die unterschiedliche Behandlung von Bodenwert, Mieteinnahmen, Erwerbsnebenkosten und Zinssätzen. Die Arbeit zeigt auf, wie diese Unterschiede zu Abweichungen in den ermittelten Beleihungswerten führen können.
Für wen ist diese Arbeit relevant?
Diese Arbeit ist relevant für Kreditinstitute, Immobilienbewerter, Investoren und alle, die sich mit der Bewertung von Immobilien und grenzüberschreitenden Immobilienfinanzierungen beschäftigen. Sie liefert wichtige Erkenntnisse für eine fundierte und vergleichbare Immobilienbewertung im internationalen Kontext.
- Arbeit zitieren
- Bachelor of Arts (Real Estate) Franziska Wuchert (Autor:in), 2008, Kreditwirtschaftliche Immobilienbewertung, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/117796
