Eine demografische Veränderung aufgrund sinkender Geburtenraten und höheren Lebenserwartungen ist in den letzten Jahren festzustellen. Dies hat zur Folge, dass die gesetzliche Rentenversicherung einem Wandel unterliegt und einen Bedarf an zusätzlichem Kapital notwendig werden lässt. Dies führt zu einer wachsenden Bedeutung der privaten Vorsorge, die durch Mobilisierung privat genutzter Immobilien möglich wird. Der frühzeitige Zwang zum Auszug aus seiner Immobilie ist des Kreditnehmers verwundbarste Stelle. Doch das in der Immobilie gebundene Kapital zu liquidieren ohne einen Verkauf dieser in Betracht zu nehmen, ist nicht unproblematisch. Es fehlen Instrumente, um das Wohneigentum systematisch in die private Altersvorsorge einzubinden. Zu diesen Instrumenten eines Immobilienkapitalverzehrs zählen Reverse Mortgages (RMs). Bei diesem Kreditgeschäft können ältere Wohneigentümer unter Beibehaltung des Wohnrechts zusätzliche finanzielle Mittel freisetzen. In der Regel wird der Kredit einschließlich der Zinsen sowie Zinseszinsen nicht vor dem Eintritt des Todes getilgt. Die RM kehrt den Prozess eines klassischen Darlehens um und transformiert das in der Immobilie gebundene Kapital in liquide Mittel.
Die folgende Arbeit ist in drei Kapitel gegliedert. Im ersten Kapitel werden die Instrumente zur Sicherung der Altersvorsorge in Deutschland beschrieben. Die private Altersvorsorge mittels Immobilien erfährt dabei eine besondere Berücksichtigung. Weiter-hin wird die RM als innovatives Alterssicherungsinstrument vorgestellt. Die strukturellen Rahmenbedingungen von RMs finden im zweiten Kapitel besondere Beachtung. Nachdem zunächst auf die einzelnen Konditionsbausteine eingegangen wird, erfolgt anschließend eine Betrachtung der unterschiedlichen Auszahlungsvarianten sowie eine Abbildung der meistgenutzten RM Modelle der USA. Im dritten Kapitel werden die Potenziale einer Umkehrhypothek am Standort Deutschland betrachtet. Hierbei finden die rechtlichen sowie wirtschaftlichen Rahmenbedingungen eine besondere Beachtung. Anschließend erfolgt eine Analyse des Anbieter-, sowie des Nachfragersegmentes. In einem abschließenden Fazit werden die Ergebnisse dieser Arbeit zusammengefasst.
Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
Symbolverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Tabellenverzeichnis
Einleitung
1 Einordnung von Reverse Mortgage in die Instrumente zur Sicherung der Altersvorsorge
1.1 Instrumente der finanziellen Altersvorsorge in Deutschland
1.1.1 Gesetzliche Altersvorsorge
1.1.2 Private finanzielle Altersvorsorge
1.1.3 Problemfelder der finanziellen Altersvorsorge
1.2 Alternative private Altersvorsorge mittels Immobilien
1.2.1 Wohneigentum als Möglichkeit der Altersvorsorge in Deutschland
1.2.2 Die Verwertung von Immobilienkapital zur Deckung der Altersvorsorge
1.2.3 Problemfelder der bisherigen Altersvorsorge mittels Immobilien
1.3 Reverse Mortgage als innovatives Alterssicherungsinstrument
1.3.1 Definition sowie Grundstruktur von Reverse Mortgage
1.3.2 Akteure von Reverse Mortgage in den USA
1.3.3 Internationale Marktentwicklung von Reverse Mortgage
2 Strukturelle Rahmenbedingungen von Reverse Mortgages
2.1 Grundsätzliche Berechnungssystematik von Reverse Mortgages
2.1.1 Konditionsbausteine einer Reverse Mortgage
2.1.2 Risiken einer Reverse Mortgage
2.1.3 Kalkulation des maximalen Auszahlungsbetrages
2.2 Auszahlungsvarianten von Reverse Mortgages
2.2.1 Möglichkeit der Einräumung einer Kreditlinie
2.2.2 Alternative Modelle einer Auszahlung in Raten
2.2.3 Berechnungsbeispiel einer Reverse Mortgage Auszahlungsvariante
2.3 Abbildung meistgenutzter Reverse Mortgage Modelle der USA
2.3.1 Die „Home Equity Conversion Mortgage“ nach HUD
2.3.2 Der „Home Keeper“ nach Fannie Mae
2.3.3 Der „Cash Account“ nach Financial Freedom
3 Potenziale einer Reverse Mortgage am Standort Deutschland
3.1 Rechtliche sowie wirtschaftliche Rahmenbedingungen in Deutschland
3.1.1 Rechtliche Rahmenbedingungen einer Reverse Mortgage in Deutschland
3.1.2 Rechtliche Folgefragen einer Reverse Mortgage
3.1.3 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen und Aufgaben des Staates
3.2 Analyse des Anbietersegmentes
3.2.1 Potenzielle Anbieter einer Reverse Mortgage
3.2.2 Absatzpotenzial des deutschen Marktes
3.2.3 Problemfelder der Implementierung einer Reverse Mortgage in Deutschland
3.3 Analyse der Gruppe der Nachfrager
3.3.1 Betrachtung des Kundensegments einer Reverse Mortgage
3.3.2 Treiber sowie Barrieren einer Reverse Mortgage
3.3.3 Handlungsempfehlung für die Implementierung einer Reverse Mortgage
Fazit
Anhang
Literaturverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildungsverzeichnis
Abbildungen im Textteil
Abb. 1: Wesentliche Risiken einer RM
Abb. 2: Vereinfachtes Modell von vollständigen Informationen
Abbildungen im Anhang
Abb. A 1: Das deutsche Alterssicherungssystem
Abb. A 2: Vergleich eines herkömmlichen Immobilienkredites mit einer RM
Tabellenverzeichnis
Tab. 1: Berechnung unter vollständigen Informationen
Einleitung
Eine demografische Veränderung aufgrund sinkender Geburtenraten und höheren Lebenserwartungen ist in den letzten Jahren festzustellen. Dies hat zur Folge, dass die gesetzliche Rentenversicherung einem Wandel unterliegt und einen Bedarf an zusätzlichem Kapital notwendig werden lässt. Dies führt zu einer wachsenden Bedeutung der privaten Vorsorge, die durch Mobilisierung privat genutzter Immobilien möglich wird. Der frühzeitige Zwang zum Auszug aus seiner Immobilie ist des Kreditnehmers verwundbarste Stelle. Doch das in der Immobilie gebundene Kapital zu liquidieren ohne einen Verkauf dieser in Betracht zu nehmen, ist nicht unproblematisch. Es fehlen Instrumente, um das Wohneigentum systematisch in die private Altersvorsorge einzubinden. Zu diesen Instrumenten eines Immobilienkapitalverzehrs zählen Reverse Mortgages (RMs). Bei diesem Kreditgeschäft können ältere Wohneigentümer unter Beibehaltung des Wohnrechts zusätzliche finanzielle Mittel freisetzen. In der Regel wird der Kredit einschließlich der Zinsen sowie Zinseszinsen nicht vor dem Eintritt des Todes getilgt. Die RM kehrt den Prozess eines klassischen Darlehens um und transformiert das in der Immobilie gebundene Kapital in liquide Mittel.
Die folgende Arbeit ist in drei Kapitel gegliedert. Im ersten Kapitel werden die Instrumente zur Sicherung der Altersvorsorge in Deutschland beschrieben. Die private Altersvorsorge mittels Immobilien erfährt dabei eine besondere Berücksichtigung. Weiterhin wird die RM als innovatives Alterssicherungsinstrument vorgestellt. Die strukturellen Rahmenbedingungen von RMs finden im zweiten Kapitel besondere Beachtung. Nachdem zunächst auf die einzelnen Konditionsbausteine eingegangen wird, erfolgt anschließend eine Betrachtung der unterschiedlichen Auszahlungsvarianten sowie eine Abbildung der meistgenutzten RM Modelle der USA. Im dritten Kapitel werden die Potenziale einer Umkehrhypothek am Standort Deutschland betrachtet. Hierbei finden die rechtlichen sowie wirtschaftlichen Rahmenbedingungen eine besondere Beachtung. Anschließend erfolgt eine Analyse des Anbieter-, sowie des Nachfragersegmentes. In einem abschließenden Fazit werden die Ergebnisse dieser Arbeit zusammengefasst.
1 Einordnung von Reverse Mortgage in die Instrumente zur Sicherung der Altersvorsorge
1.1 Instrumente der finanziellen Altersvorsorge in Deutschland
1.1.1 Gesetzliche Altersvorsorge
Das deutsche Alterssicherungssystem gliedert sich in drei Säulen bestehend aus gesetzlichen Regelsicherungssystemen, privater und betrieblicher Altersvorsorge, wobei sich ein Großteil der Bevölkerung auf die erste Säule, die gesetzliche Rentenversicherung stützt.[1] Etwa 80 Prozent des gesamten Einkommens der Rentnerhaushalte gründet sich auf die gesetzliche Altersversorgung. Die staatlich finanzielle Altersvorsorge ist eine Altersrente, d.h. ein Anspruch auf die Rente wird erworben, sobald das 65. Lebensjahr vollendet wird. Hierbei handelt es sich um das Prinzip einer Leibrente, was bedeutet, dass sie bis zum Todeszeitpunkt ausgezahlt wird. Da durch dieses System ein Großteil der Bevölkerung abgesichert wird, hat das Risiko der Altersarmut in Deutschland eine eher untergeordnete Position.[2]
Zur Finanzierung des gesetzlichen Regelsicherungssystems bieten sich zwei unterschiedliche Systeme an. Zum einen das in Deutschland verwendete Umlageverfahren und zum anderen das Kapitaldeckungsverfahren, wie es in privaten finanziellen Vorsorgen zu finden ist. Beim Umlageverfahren werden die aktuellen Einnahmen der Rentenversicherungsträger zur Finanzierung der jetzigen Rentenansprüche verwendet. Als Gegenleistung erhalten die heutigen Zahler eine Zusicherung auf Rentenbezug in Abhängigkeit ihrer eingezahlten Beiträge.[3]
Aufgrund steigender Lebenserwartung sowie sinkender Geburtenraten und dem daraus folgenden demografischen Wandel ist in den vergangenen Jahrzehnten das Verhältnis zwischen Rentnern und arbeitender Bevölkerung zu Lasten der Einzahler verschoben worden.[4] In der Folge kann eine Nachhaltigkeit der Rentenversicherung nicht weiter gewährleistet werden, weswegen Reformen zur dauerhaften Sicherung der Finanzierungsgrundlage nötig sind. Konkret sollen bis zum Jahr 2020 die zur Hälfte von Arbeitgebern und Arbeitnehmern gezahlten Beiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung 20 Prozent bzw. bis 2030 22 Prozent des Bruttolohns nicht übersteigen. Zum 1.1.2007 beträgt der monatliche Mindestbeitrag 19,9 Prozent und liegt somit noch knapp unter den angestrebten 20 Prozent.[5]
Die vom Gesetzgeber beschlossenen Reformen führen zu einem sinkenden Niveau der staatlichen Renten und veranlassen die Bürger, selbständig eine kapitalgedeckte Altersvorsorge abzuschließen. Die Reformen zielen auf eine Stärkung der Eigenverantwortung sowie eine Fixierung der Beitragssätze der Rentenversicherung ab. Im Ergebnis sollen sie zu einer nachhaltigen Sicherung der Altersvorsorge in Deutschland führen.[6]
1.1.2 Private finanzielle Altersvorsorge
Aufgrund des sinkenden Rentenniveaus kann in den kommenden Jahren die Alterssicherung allein über die staatliche Rente nicht mehr gewährleistet werden, weswegen private Vorsorgemodelle zunehmend an Bedeutung gewinnen. Zur privaten Vorsorge sind bereits heute verschiedene Modelle denkbar, die z. T. auch staatlich gefördert werden, wenn es sich dabei um ein Modell mit einer lebenslangen Leibrente handelt.[7] Ziel des Staates ist eine Stärkung des selbständigen und mündigen Bürgers, der zunehmend in Eigenverantwortung handelt.[8]
Innerhalb der zweiten Säule und als erste staatlich geförderte Vorsorge ist die betriebliche Altersvorsorge zu nennen. Bei diesem kapitalgedeckten Modell wird ein Teil des Gehaltes vom Arbeitgeber abgeführt und im Gegenzug werden dem Arbeitnehmer Leistungen der Alters-, Invaliditäts- oder Hinterbliebenenversorgung im Rahmen seines Arbeitsverhältnisses zugesagt. Diese können in Form von Betriebsrenten, Ruhegeldern oder einer Einmalzahlung erfolgen. Fünf Möglichkeiten der Vorsorge wie die Direktzusage, Unterstützungskasse, Pensionskasse, Pensionsfonds und Direktversicherung stehen hierfür zur Verfügung.[9]
Als weitere staatlich geförderte Vorsorgemodelle innerhalb der dritten Säule des deutschen Alterssicherungssystems existieren die sogenannten Riester- und Rürup-Rentenmodelle, welche beide kapitalgedeckt finanziert werden und der freiwilligen Ergänzung der gesetzlichen Rente dienen. Bei der Riester-Rente handelt es sich um eine Anlageform, die staatlich durch finanzielle Zulagen oder Steuerbegünstigungen gefördert wird. Voraussetzung für eine staatliche Förderung ist, dass die Rentenzahlungen frühestens ab dem 60. Lebensjahr erfolgen. Des Weiteren müssen mindestens das eingezahlte Kapital sowie lebenslange Auszahlungen garantiert sein.[10] Eine weitere wichtige Voraussetzung der Riester-Rente ist die Tatsache, dass der gesparte Vorsorgebetrag keinen Einfluss auf Zahlungen von Arbeitslosengeld II und Sozialhilfe hat und vor Pfändung geschützt ist. Für den Rentennehmer besteht die Möglichkeit, Zahlungen im Rahmen des Vertrages auszusetzen oder den Vertrag binnen einer dreimonatigen Frist zu kündigen, um das bereits vorhandene Kapital auf einen separaten Vertrag zu übertragen.[11]
Die Rürup-Rente ist ähnlich aufgebaut wie die Riester-Rente, richtet sich jedoch in erster Linie an Selbständige und bietet diesen die Möglichkeit einer Steuererleichterung im Rahmen ihrer Altersvorsorge, da die Beiträge steuerlich als Sonderausgaben geltend gemacht werden können. Die Auszahlungen erfolgen ausschließlich monatlich und frühestens ab dem 60. Lebensjahr. Wird keine Hinterbliebenenversorgung abgeschlossen, verfällt der eingezahlte Betrag mit dem Tod des Versicherten. Darüber hinaus darf die Rürup-Rente weder beliehen, veräußert noch vererbt werden und ist auch vor Pfändung gesichert und wird nicht bei einem Bezug von Arbeitslosengeld II verzehrt.[12] Zu den nicht staatlich geförderten Vorsorgemodellen gehören Vermögensbildung durch Erwerb von Immobilien, Lebensversicherungsverträgen, Kauf von Aktien und langfristigen Sparverträgen.[13]
1.1.3 Problemfelder der finanziellen Altersvorsorge
Das Hauptproblem der staatlichen Altersvorsorge stellt der Generationenvertrag dar, auf dem das Vorsorgemodell begründet ist. Die demografische Herausforderung in Deutschland besteht in einer steigenden Lebenserwartung bei gleichzeitiger Abnahme der Geburtenrate. Dieser Trend wird sich nach Ansicht des statistischen Bundesamtes auch in den kommenden Jahrzehnten fortsetzen.[14] Im Jahr 2002 lag in Deutschland der sogenannte Altenquotient[15] bei 27,5 Prozent und wird voraussichtlich bis zum Jahr 2050 auf einen Wert von 57,5 Prozent ansteigen.[16] Der rückläufigen Zahl der Beitragszahler steht eine immer größere Gruppe von Rentnern gegenüber, die zusätzlich eine steigende Tendenz in der Rentenbezugsdauer aufweisen. Lag 1995 die durchschnittliche Bezugsdauer bei Männern noch bei 13,6 Jahren und die der Frauen bei 18,2 so steigerte sie sich bis zum Jahr 2006 auf 14,8 Jahren bei der männlichen und 19,6 bei der weiblichen Bevölkerung.[17] Das Umlageverfahren und das Solidaritätsprinzip werden aus diesen Gründen zukünftig nicht mehr geeignet sein, Nachhaltigkeit zu garantieren.[18] Zwar ist die Situation in Deutschland noch nicht derart kritisch, dass bereits von Handlungsunfähigkeit gesprochen werden muss, jedoch ist die Belastung des kommenden Jahrzehnts unabwendbar. Daher ist es erforderlich, diesem Problem mit adäquaten Maßnahmen zu begegnen.[19]
Zur Problemlösung stehen zwei Möglichkeiten zur Auswahl. Zum einen kann die Höhe der Renten an die demografische Entwicklung angepasst werden, oder aber die Generation der Zahler muss die zunehmenden finanziellen Belastungen tragen. Im ersten Fall wäre die Folge ein Absinken des Rentenniveaus und das Entstehen einer Versorgungslücke, während im zweiten Fall die zu zahlenden Beiträge immer weiter steigen. In Deutschland ist nach den bereits umgesetzten Reformen der Beitragssatz zur gesetzlichen Rentenversicherung „gedeckelt“ worden, was das erwähnte Absinken des Rentenniveaus zur Folge hat.[20]
Ein Nachteil der privaten Vorsorgemodelle ist die meist relativ geringe Rentehöhe, die erzielt wird.[21] Darüber hinaus besteht noch immer keine Möglichkeit, aus der gesetzlichen Vorsorge vollständig auszusteigen und eine rein private Vorsorge zu betreiben. Jeder abhängig beschäftigte Bürger ist gezwungen, im gesetzlichen System zu verbleiben, dort weiterhin Einzahlungen zu tätigen bzw. die gesetzliche Rente in Anspruch zu nehmen. Das Konzept des mündigen Bürgers wird also nur bis zu einem gewissen Grad gefördert und stellt nicht die übergeordnete Prämisse dar.
Sowohl in der privaten als auch betrieblichen Altersvorsorge findet sich das Prinzip des Kapitaldeckungsverfahrens wieder. Dies induziert, dass eingehende Zahlungen nicht im Rahmen von Rentenbeiträgen unmittelbar ausgezahlt, sondern in einem Kapitalstock angelegt werden. Jedoch können demografische Problematiken auch das kapitalgedeckte Alterssicherungssystem negativ beeinflussen.[22]
Nachteilig anzuführen ist, dass sowohl bei dem betrieblichen Sparen als auch bei der Riester-Rente die Auszahlungen vollständig zu versteuern sind. Weiterhin kann eine Unterbrechung des Sparens im Betrieb aufgrund von beruflicher Weiterentwicklung, sei es der Jobwechsel oder eine geplante Selbstständigkeit, zu Einbußen bei der betrieblichen Altersvorsorge führen.[23] Da die staatliche Alterssicherung in Deutschland in den kommenden Jahren nicht mehr vollständig gesichert werden kann, gewinnen private Vorsorgemodelle zunehmend an Bedeutung.[24] Die private Vorsorge durch Immobilien wird in den folgenden Kapiteln thematisiert.
1.2 Alternative private Altersvorsorge mittels Immobilien
1.2.1 Wohneigentum als Möglichkeit der Altersvorsorge in Deutschland
Im Rahmen der gesetzlichen Neuregelung der privaten Altersvorsorge wird Wohneigentum lediglich als ein zeitlich beschränktes Entnahmemodell angesehen. Angespartes Kapital, eigentlich der Altersvorsorge dienend, wird bisher für die Anschaffung von Wohneigentum genutzt. Die umgekehrte Möglichkeit, Wohneigentum für die Altersversorgung zu nutzen, wird gemäß Altersvermögensgesetz (AVmG) gefördert, jedoch kaum in Betracht gezogen.[25]
Zwei Drittel aller Deutschen sehen ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung als wünschenswert an, wobei weniger als die Hälfte dieses Ziel auch erreicht. Dabei ermöglicht die Anschaffung von Wohneigentum mietfreies Wohnen im Alter oder die Option des Immobilienverkaufs und der daraus realisierbaren finanziellen Altersvorsorge.[26] Ist die anfänglich finanzielle Mehrbelastung des Immobilienkaufs verglichen zu Mietzahlungen überwunden, wird der Immobilienkauf profitabel. Nach Rechnungen des statistischen Bundesamtes aus dem Jahr 1998 sparten deutsche Einpersonen-Rentnerhaushalte mit Immobilieneigentum im Durchschnitt 519 EUR Mietkosten im Monat. Für Zweipersonen-Haushalte ergab sich eine Ersparnis von monatlich durchschnittlich 613 EUR. Für die Nettoeinkommenssituation der Rentner bedeutet dies eine Verbesserung um ca. 30 Prozent.[27]
Der Eigenheimmarkt hat sich in den letzten Jahrzehnten positiv entwickelt. Nach einer Untersuchung des statistischen Bundesamtes ist der Anteil der privaten Haushalte mit Wohneigentum von 40 Prozent im Jahre 1998 bis auf 43 Prozent im Jahr 2003 gestiegen.[28] Bausparkassen unterstützen den Aufbau von Eigenkapital sowie die Einbringung von Fremdkapital, zum Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum.[29] Die Alterssicherung durch Anschaffung einer Immobilie bietet durch die Möglichkeit der Wertsteigerung finanzielle Vorzüge.[30] Die Wohnimmobilie überzeugt zudem gegenüber anderen Rentenprodukten auch durch nicht-finanzielle Aspekte. Immobilien bieten ihren Besitzern nicht nur einem sicheren Wohnsitz in der ihnen vertrauten Umgebung, sondern sie knüpfen als anstehendes Erbe auch das sichtbare Band zwischen den Generationen.[31]
1.2.2 Die Verwertung von Immobilienkapital zur Deckung der Altersvorsorge
Der Aufbau von Immobilienkapital kann auf unterschiedliche Weise einen wertvollen Bestandteil zur Vermögensbildung vor Eintritt in das Seniorenalter bilden. Zum einen findet bei dieser Art der Altersvorsorge meist ein Wertzuwachs statt, zum anderen können Mieteinnahmen erzielt werden, was bei der Renditeberechnung berücksichtigt wird. Darüber hinaus entfallen bei der Eigennutzung der Immobilie Mietzahlungen, die als kalkulatorische Miete in einer Berechnung mit einbezogen werden müssen.[32]
Verwunderlich erscheint, dass ältere Wohneigentümer häufig über geringe monetäre Mittel verfügen. Es ist vielen älteren Wohneigentümern nicht möglich, das in der Immobilie gebundene Kapital sinnvoll freizusetzen.[33] Da Erben fehlen, oder diese bereits Immobilienbesitzer sind, erscheint die Umwandlung der Immobilie in liquide Mittel unter diesem Aspekt nahe liegend.[34]
Unabhängig davon sind Immobilien nach ihrer Anschaffung trotz grundsätzlicher Wertsteigerungen mit Kosten in Form von Instandsetzungs- und Werterhaltungsaufwendungen verbunden. Da sowohl Rentenzahlungen als auch Pensionsleistungen geringer als das vormalige Einkommen ausfallen, führt dies zu einer eher negativen Entwicklung der Liquidität von Ruhestandshaushalten bei unveränderten Lebenshaltungskosten.[35] Diese Situation dürfte sich vor dem Hintergrund sinkender Rentenniveaus bei der gesetzlichen Altersvorsorge noch weiter verschärfen. Die bereits erwähnte Versorgungslücke muss geschlossen werden, wofür sich eine lastenfreie Immobilie grundsätzlich anbietet. Es bestehen mehrere Möglichkeiten, wie das gebundene Kapital wieder freigesetzt werden kann.[36] Zum einen kann die Aufnahme eines Hypothekenkredites erfolgen. Hierbei handelt es sich um einen Allzweckkredit mit Grundpfandrechtseintrag. Zum anderen kann die Immobilie vermietet werden, um mit den Einnahmen eine günstigere Wohnmöglichkeit zu beziehen. Ist der Eigentümer bereit, Immobilienverzehr in seine Überlegungen einzubeziehen, besteht die Möglichkeit eines Verkaufs bei einem zeitgleichen Neukauf einer kleineren Wohneinheit oder der Anmietung einer kostengünstigen Wohnung. Ist der Besitzer nicht gewillt, seine Immobilie zu verlassen, bietet der Home Reversion Plan die Möglichkeit eines vollständigen oder teilweisen Verkaufs. Im Gegenzug erhält der Hausverkäufer ein lebenslanges Wohnrecht sowie Geldzahlungen, die in Form von Einmalzahlungen oder als Leib- oder Zeitrente erfolgen können. Die gesetzliche Grundlage für diese Form der Veräußerung bilden die Paragraphen §§ 759- 761 BGB. Ebenfalls möglich ist ein Sale-and-Lease-Back Modell, bei dem der Verkauf gegen den Erhalt des vollen Kaufpreises und ein Wohnrecht mit Mietzahlungen erfolgt.[37] Zuletzt zu nennen sind Lifetime bzw. RM und Shared Appreciation Mortgage. Bei diesen Möglichkeiten nutzt der Inhaber seine Immobilie zur Besicherung eines Darlehens, das erst mit seinem Tod fällig wird. Gleichzeitig bleibt er zeitlebens Eigentümer und muss sich weder einer Bonitätsprüfung stellen noch laufende Zins- oder Tilgungszahlungen tätigen.[38]
1.2.3 Problemfelder der bisherigen Altersvorsorge mittels Immobilien
Die Immobilie wurde bisher nur als Produkt zur Absicherung der Altersvorsorge, bei dem die Mietzahlungen im Alter entfallen und eine geringere finanzielle Belastung entsteht, betrachtet. Heute sehen sich sowohl jüngere als auch ältere Immobilienbesitzer verschiedenen Problembereichen ausgesetzt. Mit Beginn des Jahres 2000 ist ein spürbarer Rückgang des Eigenheimbaus festzustellen. Ursächlich hierfür ist zum einen eine rückläufige konjunkturelle Entwicklung, zum anderen die sinkende Zahl Wohneigentum bildender Generationen. Darüber hinaus ist ein Rückgang der Förderbeiträge beim Aufbau des Immobilienkapitals zu verzeichnen u. a. durch die 2006 abgeschaffte Eigenheimzulage.[39]
Senioren befinden sich auf der Suche nach einer Möglichkeit, die von ihnen aufgebaute Immobilie nicht verlassen zu müssen und trotzdem die darin gebundenen Mittel freizusetzen, um die Grundsicherung ihrer Bedürfnisse zu bewerkstelligen. Jedoch steht die Gruppe der Senioren nicht im Fokus der Hypothekenbanken wenn es um die Vergabe von Krediten geht. Im Allgemeinen wird eine Kreditentscheidung nicht anhand des Immobilienwertes getroffen, sondern mit Blick auf die Kreditwürdigkeit des lmmobilieninhabers, bei der die Lebenserwartung des Kunden eine maßgebliche Rolle spielt. Des Weiteren sehen sich Ältere aufgrund ihrer finanziellen Lage nicht im Stande, auch im Alter Zins- und Tilgungszahlungen monatlich zu leisten. Darüber hinaus wollen sich viele Rentner nach Jahrzehnte langen Tilgungszahlungen für ihre Immobilie nicht erneut an ein Kreditinstitut binden. Ein Verkauf der Immobilien kommt auch bei finanziellen Engpässen für die meisten nicht in Betracht, da Senioren ungern ihr lastenfreies Eigentum aufgeben wollen.[40]
Zur Lösung der beschriebenen Problemfelder kann die Etablierung einer RM oder Shared Appreciation Mortgage führen. Diese bietet den Eigentümern die Sicherheit, ihren Wohnort nicht wechseln zu müssen und zeitlebens Eigentümer des betroffenen Objekts zu bleiben. Gleichzeitig ermöglicht sie, das gebundene Kapital zur Sicherung der Altersvorsorge zu verwenden. Für den Fall einer Kreditaufnahme entfällt die persönliche Kreditwürdigkeitsprüfung, da die Bewertungsgrundlage für eine Kreditvergabe der Immobilienwert ist. Die lastenfreie Immobilie dient dem Kreditgeber als Sicherheit für die RM. Als Besonderheit fallen keine Zins- und Tilgungszahlungen für den Kreditnehmer während der Laufzeit an, da der Kredit inklusive aller anfallenden Zahlungen erst mit Eintritt des Todes fällig wird.[41] Trotz der genannten Vorteile ist der Markt für Immobilienverzehrprodukte bzw. RMs in Deutschland im Gegensatz zu den USA nahezu noch nicht existent.[42] Im Folgenden wird analysiert, ob eine Implementierung einer RM als privates Altersvorsorgemodell am deutschen Markt durchführbar ist.
1.3 Reverse Mortgage als innovatives Alterssicherungsinstrument
1.3.1 Definition sowie Grundstruktur von Reverse Mortgage
In den USA wurde bereits vor ca. zwanzig Jahren das System der RM eingeführt. Auch hier ist der Grund auf Probleme bei der Alterssicherung zurück zu führen. Zwar ist das Prinzip der „umgekehrten Hypothek“ auch in Deutschland seit langer Zeit bekannt, allerdings erfährt das Modell nur geringe Beachtung. Erst im Zuge der Reformen hin zu einer kostendeckenden und nachhaltigen Altervorsorge ist das Augenmerk wieder auf dieses Produkt gerichtet worden. Vereinfacht ist eine RM vergleichbar mit dem Vorgehen der Bauern im Mittelalter. Im Alter übertrugen sie Hof und Grund auf einen Nachfolger, der im Gegenzug verpflichtet war, den Lebensabend des Vorgängers finanziell und materiell zu sichern. Grund für die neuerliche Betrachtung dieser Produkttypen ist die Tatsache, dass viele Hauseigentümer „home rich“ aber „cash poor“ sind. Sie sind zwar „reich“ aufgrund ihres Immobilienbesitzes, können das darin gebundene Kapital jedoch nicht liquidieren.[43]
Das Konzept der RM wird als ein spezielles Kreditverhältnis zwischen dem Wohneigentümer als Kreditnehmer und einem Anbieter als Kreditgeber angesehen. Dabei leitet sich der Begriff Umkehrhypothek aus der Umkehrung des Zahlungsstroms eines klassischen Hypothekenkredites ab.[44] In heutigen Produkten ausgedrückt ist eine RM die Kombination aus Hypothekenkredit und einer Altersvorsorge. In beiden Fällen handelt es sich jedoch nicht um die „handelsübliche“ Variante, denn die Hypothek wird nicht wie üblich an eher junge Kunden vergeben, sondern ist explizit auf ältere Interessenten zugeschnitten, die ihre Altersvorsorge in Form einer „Aufbauhypothek“ finanzieren wollen. Voraussetzungen sind, dass es sich um eine lastenfreie Immobilie handelt, deren Inhaber nicht jünger als 62 Jahre alt sind. Falls die Immobilie noch nicht lastenbefreit ist, muss die ausstehende Schuld zu Beginn des Kredites aus der RM beglichen werden. Die Immobilieninhaber müssen mindestens zur Hälfte des Jahres das Haus bewohnen, so dass es als Erstwohnsitz anerkannt wird.[45] Der zukünftige Vertragspartner steht des Weiteren in der Pflicht, vor Abschluss ein Beratungsgespräch zu den Bedingungen und Risiken der RM zu führen.[46] Zu diesen Bedingungen zählt die Übernahme der Kosten für Immobilienbetreuung im Alter, für den Werterhalt durch notwendige Reparaturen sowie für den Immobilienverkauf.[47] Als Besonderheit angesehen wird die Tatsache, dass zwischenzeitlich keine Zins- oder Tilgungszahlungen getätigt werden und die Immobilie als Eigentum beim Kreditnehmer verbleibt.[48] Anders als bei Ratenzahlung innerhalb einer Kreditschuld sind diese zur gleichen Zeit und zwar im Todesfall fällig, so dass kein Zahlungsverzug entstehen kann.[49] Im Gegensatz zu einer normalen Kredittilgung erhöht sich die Verschuldung im Laufe der Zeit immer weiter. Dies bedeutet gleichzeitig eine sukzessive Abnahme des Eigenkapitalanteils am Objekt.[50]
Dem Inhaber der Immobilie steht eine Vielzahl von Auszahlungsvarianten zur Verfügung. Neben einer einmaligen Zahlung (lump sum) kann die Vergabe einer Kreditlinie (line of credit) erfolgen oder temporäre (term) bzw. Rentenzahlungen auf Lebenszeit (tenure) getätigt werden.[51] Die Höhe der Auszahlung wird durch das Alter des Schuldners, den Immobilienwert und die Marktzinspositionierung bestimmt. Dem Kreditnehmer obliegt zu jeder Zeit die Möglichkeit, das Immobilieneigentum zu verkaufen und die RM mit dem Erlös zu tilgen.[52] In der Regel gilt eine RM als beendet, wenn der Kreditnehmer nicht mehr länger in der Immobilie lebt. In jedem Fall führt der Tod des Kreditnehmers zur Fälligkeit. Nach Ableben des Kreditnehmers bleiben den Hinterbliebenen verschiedene Entscheidungsmöglichkeiten. Sie können das Darlehen tilgen und selber in das Haus einziehen. Weiterhin können sie das Erbe verkaufen, um damit die Hypothek auszulösen. Auf keinen Fall können die Rückzahlungsverpflichtungen den Wert der Immobilie übersteigen. Falls die Schuld den Wert des Haus übersteigt, steht dem Gläubiger maximal der Wert des Hauses zur Verfügung.[53]
1.3.2 Akteure von Reverse Mortgage in den USA
Da es in den USA bereits einen Markt für RMs, gibt werden im Folgenden die Akteure der RM in den USA betrachtet. Die Anbieter setzen sich aus privatrechtlichen und staatlichen Institutionen zusammen. Das US-amerikanische Wohnungsbauministerium (U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD)), gegründet Mitte der 1960er Jahre, stellt den wesentlichen Treiber des RM Konzeptes dar. Das Ministerium war federführend an der Entwicklung des Home Equity Conversion Mortgage (HECM)-Programm beteiligt und ist u. a. mit der Aufgabe des Versicherers betraut. Aus diesem Grund legt es Kreditbedingungen fest, definiert die Aufgaben der Kreditgeber und steuert darüber hinaus die Umsetzung der RM.[54]
Die gemäß HECM-Programm vorgesehene Kreditvergabe durch Finanzdienstleister wird von der Federal Housing Administration (FHA) gesteuert. Die FHA ist ein Teilbereich des HUD. Sie fördert den Kauf selbst genutzter Immobilien und unterstützt bei erforderlichen Renovierungsmaßnahmen. Der FHA allein obliegt die Entscheidung, wem der Vertrieb der Umkehrhypothek gestattet wird. Vorwiegend Finanzierungsinstitute und Hypothekengesellschaften bedienen diesen speziellen Sektor.[55] Erstere begründen sich aus Banken, Spar- und Kreditgesellschaften sowie Kreditgenossenschaftsbanken (Banks, Savings and Loan Associations, Credit Unions). Diese Institutionen agieren sowohl im Aktiv- als auch Passivgeschäft. Zusammengefasst bündeln diese Finanzierungsinstitute in Amerika etwa 10.000 verschiedene Kreditgeber unter sich. Im Gegensatz dazu grenzen Hypothekengesellschaften, wie Mortgage Bankers bzw. Companies, Passivgeschäfte aus ihrem Angebotsportfolio aus. Die auf ihrem eigenen Vermögen begründeten Kredite werden nach Vergabe verkauft. Käufer sind Gesellschaften des sog. Sekundärmarktes (Secondary Market Firms). Die Gruppe der Mortgage Broker ist bei mehr als 50 Prozent der Hypothekenkreditgeschäfte beteiligt. Dabei vergeben sie jedoch keine eigenen Kredite. Sie vermitteln diese vielmehr an Finanzierungsinstitute, Mortgage Bankers bzw. Companies und gelegentlich an Pensionskassen oder Versicherungen.[56] Auch bei Fannie Mae, dem Anbieter der Home Keeper Mortgage handelt es sich nicht um einen Kreditgeber. Fannie Mae kauft Kreditgebern die Kredite ab, woraufhin diese Dienstleister im Auftrag des teilstaatlichen Hypothekenfinanzierers werden.[57] Für die Kreditgeber eröffnet der Kreditkauf die Chance, weitere Kredite zu vergeben.
Die Zielgruppe für die hier vorgestellte Produktidee definiert sich aus Senioren, die eine tendenziell lastenfreie, selbst genutzte Immobilie erneut für den Lebensunterhalt teilweise mit einem Grundpfandrecht belasten wollen. Außerdem zeichnet sie sich aus durch einen pragmatischen Umgang mit dem Tod und dem Thema Vermögensübertragung. Das Spektrum der Nachfrager von RM umfasst Wohneigentümer mit einem Alter von mindestens 62 Jahren. Die RM kann von Einzelpersonen wie auch von Ehepaaren in Anspruch genommen werden.[58] Ken Scholen ist der Gründer des National Center of Home Equity Conversion, welches ein unabhängiges, gemeinnütziges Institut darstellt. Er betont, dass es sich beim charakteristischen RM Nachfrager um eine Person im Alter zwischen 75 und 76 Jahren handelt.[59] Das HUD unterstützt diese Aussagen mit einer Studie aus dem Jahr 1995. Demgemäß beträgt das durchschnittliche Alter der Kreditnehmer 76 Jahre. Bei sechs von zehn Vertragsabschlüssen handelt es sich beim nachfragenden Vertragspartner um eine allein stehende Frau. Drei Viertel der unterzeichnenden Kunden sind kinderlos.[60]
1.3.3 Internationale Marktentwicklung von Reverse Mortgage
Neben Deutschland steht eine Vielzahl weiterer Länder der Problematik des demografischen Wandels gegenüber. Gemeinsamkeit all dieser Länder ist, dass das Vermögen der Bevölkerung zu einem Großteil in Wohnimmobilien gebunden ist. Bei der Suche nach einem auf die alternde Bevölkerung zugeschnittenen sozialen Sicherungsnetz wandert der Blick über Ländergrenzen hinweg. Schon vor 400 Jahren beanspruchten europäische Investoren im Wohneigentum gebundenes Kapital zur Alterssicherung. In den angelsächsischen Ländern wurde dieses Prinzip der privaten Altersvorsorge weiter ausgefeilt. Das Modell präzisierten schließlich die Amerikaner im Jahr 1987 mit der Entwicklung der RM.[61] Der US-amerikanische Markt wird weltweit als Begründer der umgekehrten Hypothek angesehen.[62] Doch auch in den USA vollzog sich die Etablierung von RM Vertragsabschlüssen als schleichender, langwieriger Prozess. Nur mit staatlicher Unterstützung konnte 2007 die Überschreitung der 300.000 Marke an abgeschlossenen Verträgen vermeldet werden.[63] Aus diesem Grund, jedoch auch wegen der Vielzahl individueller, nicht-institutionalisierter Angebote erweist es sich als problematisch, eine internationale Marktentwicklung darzustellen.
Eine Studie des ECFS belegt die weltweite Existenz von Immobilienverzehrprodukten in 24 Ländern mit etwa 120 Anbietern und fast 180 verschiedenen Produktvarianten.[64] Dabei sind angelsächsische Länder gemessen an Kontraktdaten und Volumina neben den USA die führenden Nutzer der RM. Als erstes Land etablierte Großbritannien die Umkehrhypothek im Rahmen der privaten Altersvorsorge. Australien, Kanada, Neuseeland, Irland, Spanien, Schweden, Finnland, Frankreich, Belgien, Ungarn und die Niederlande folgten diesem Beispiel.[65] Des Weiteren finden Pilotprojekte und Studien in den Ländern Russland und Süd-Korea statt, zu denen zurzeit noch keine Forschungsergebnisse vorliegen. Allerdings verläuft die Etablierung in diesen Ländern schleppend, was mitunter auf die existierenden stabilen Rentensysteme und die zu erfüllenden Bedingungen für den Einsatz eines RM Produktes zurückzuführen ist. Zudem führt ein starkes Familienbewusstsein verbunden mit dem Wunsch, die Immobilie zu vererben, dazu, dass umgekehrte Hypotheken nicht den gewünschten Zuspruch finden. In Ländern wie Japan spielt dieser Umstand, genau wie das gemeinsame generationenübergreifende Wohnen in der Immobilie, eine wesentliche Rolle.[66]
Eine Gesetzesreform auf dem europäischen Festland führte dazu, dass seit 2005 die Einführung von RM Produkten in Ländern wie Italien oder Frankreich vorangetrieben wird. Die wesentlichen Konditionen werden in einzelnen Ländern unterschiedlich ausgestaltet.[67] Die Märkte in Großbritannien, Australien und Neuseeland sind charakterisiert durch intensiven Wettbewerb sowie wachsende Entwicklung.[68]
Im Verlauf dieses Kapitels wurde gezeigt, dass die selbst genutzte Immobilie zum Zweck der privaten Altersvorsorge verwendet werden kann und sogar muss, wenn der bisherige Lebensstandard auch im Alter gehalten werden soll. Dabei können die in Deutschland bestehenden Modelle sinnvoll durch die bereits international bekannten RM Produkte aus den USA ergänzt werden.
2 Strukturelle Rahmenbedingungen von Reverse Mortgages
2.1 Grundsätzliche Berechnungssystematik von Reverse Mortgages
2.1.1 Konditionsbausteine einer Reverse Mortgage
Vorbereitend auf die kommenden Kapitel, in denen die strukturellen Rahmenbedingungen von RMs und deren Berechnungsformen betrachtet werden, ist es in einem ersten Schritt erforderlich, die wesentlichen Konditionsbausteine zu benennen. Daher werden im Folgenden Vertragskonditionen, Kreditmodalitäten sowie Zinszahlungen näher betrachtet.
Bei einer RM handelt es sich um einen Kreditvertrag (loan agreement). Dieser begründet sich auf dem zweiseitigen Vertrag zur Hypothekenbestellung und der einseitigen Verpflichtungserklärung des Hauseigners. Bei diesem Kreditvertrag spielen Lebenserwartung, Immobilienpreis- sowie Zinsentwicklung eine wesentliche Rolle.[69] Die erforderlichen Rückzahlungsforderungen sind im Vertrag zu verankern. Die Lebenserwartung ermittelt sich mit Hilfe einer sog. Sterbetafel[70]. Dies ist erforderlich, um die Vertragslaufzeit zu prognostizieren, anhand welcher der Versorgungswert der Immobilie bestimmt wird. Mit Auszug oder bei Veräußerung der Immobilie, spätestens im Todesfall des Kreditnehmers oder bei Ehepaaren des länger lebenden Ehegatten, endet der Vertrag. Dabei können die Erben entscheiden, ob sie den Kredit auslösen oder die Wohnimmobilie dem Kreditgeber überlassen und sich den eventuell anfallenden Kreditüberschuss auszahlen lassen. Sollte der Wert der Immobilie den ausgezahlten Kreditbetrag unterschreiten, ist eine Haftung der Erben grundsätzlich ausgeschlossen.[71]
[...]
[1] Siehe Abbildung A 1.
[2] Vgl. Finanzplatz e. V. (Hrsg.) (1998), S. 6; Augsten, Ursula et al. (2004), S. 42f.; Börsch-Supan, Axel/Wilke, Christina (2006), S. 5f.; Neusel, Tibet/Arrocha, Kathrin/Beyer, Sigrid (2006), S. 25ff.
[3] Vgl. Perreng, Martina/Kerschbaumer, Judith (2002), S. 12; Birg, Herwig (2005), S. 170; Börsch-Supan, Axel/Wilke, Christina (2006), S. 5ff.
[4] Vgl. Cirkel, Michael/Hilbert, Josef/Schalk, Christa (2004), S. 7f .; Oel, Hans-Ulrich (2006), S. 424; Ruprecht, Wilhelm/Wolgast, Michael (2004), S. 4; Hauser, Jürgen (2007), S. 18.
[5] Vgl. Perreng, Martina/Kerschbaumer, Judith (2002), S. 12; Deutsche Rentenversicherung Bund (2007), S. 11; Zukunft klipp + klar (Hrsg.) (2007), S. 5.
[6] Vgl. Perreng, Martina/Kerschbaumer, Judith (2002), S. 12; S. 714; Rürup, Bert/Viermetz, Kurt F. (2002), S. 14f.; Jüngst, Wolfgang/Nick, Matthias (2005), S. 56; Wagner, Gert (2006), S44f.; Schnabl, Daniel (2007), Zukunft klipp + klar (Hrsg.) (2007), S. 5; o. V. (2008).
[7] Vgl. Jüngst, Wolfgang/Nick, Matthias (2005), S. 56.
[8] Vgl. Rürup, Bert/Viermetz, Kurt F. (2002), S. 23.
[9] Vgl. Reinhard, Hans-Joachim (Hrsg.) (2001), S. 22ff.; Perreng, Martina/Kerschbaumer, Judith (2002), S. 12.; Wagner, Gert (2006), S. 37ff.; Stiftung Warentest (2007), S. 9f.
[10] Vgl. Wagner, Gert (2006), S. 68.
[11] Vgl.Jüngst, Wolfgang/Nick, Matthias (2005), S. 56; Braun, Reiner/Pfeiffer, Ulrich (2006); Eekhoff, Johann et al. (2006), S. 2f.; Stiftung Warentest (2007), S. 9; Zukunft klipp + klar (Hrsg.) (2007), S. 5; o.V. (2008).
[12] Vgl. Jüngst, Wolfgang/Nick, Matthias (2005), S. 56; Wagner, Gert (2006), S. 26f.
[13] Siehe Abbildung. A 1; vgl. Wagner, Gert (2006), S. 44f.; Stiftung Warentest (2007), S. 10.
[14] Vgl. Cirkel, Michael/Hilbert, Josef/Schalk, Christa (2004), S. 7f.; Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e. V. (GDV) (Hrsg.) (2004), S. 10; Hauser, Jürgen (2007), S. 18, 47ff.; Rische, Herbert (2007), S. 47.
[15] Beim Altenquotient handelt es sich um das quantitative Verhältnis zwischen der Anzahl der Personen im erwerbstätigen Alter und der Anzahl der Rentner in einer Bevölkerung.
[16] Vgl. Sommer, Bettina (2003).
[17] Vgl. Deutsche Rentenversicherung Bund (2008).
[18] Vgl. Reifner, Udo/Pfau, Juliane (2000), S. 36; Birg, Herwig (2005), S. 170f.; Conrad, Alexander (2007), S. 631.
[19] Vgl. Rürup, Bert/Viermetz, Kurt F. (2002), S. 22.
[20] Vgl. Werding, Martin/Blau, Harald (2002), S. 129.
[21] Vgl. Rürup, Bert/Viermetz, Kurt F. (2002), S. 22.
[22] Vgl. Perreng, Martina/Kerschbaumer, Judith (2002), S. 12.
[23] Vgl. Stiftung Warentest (2007), S. 9f.
[24] Vgl. Pfeiffer, Ulrich et al. (2007), S. 5ff.; Schnabl, Daniel (2007), S. 714.
[25] Vgl. Reifner, Udo/Pfau, Juliane (2000), S. 2f.; zum AVmG, §1 Abs.1 S. 2 vgl. Bundesblatt Teil I (2001), S. 1323.
[26] Vgl. Dörgeloh, Petra (2001), S. 9.; Deutsche Institut für Altersvorsorge (Hrsg.) (2008).
[27] Vgl. Möller, Klaus-Peter/Günther, Matthias (2003), S. 35; Conrad, Alexander (2007), S. 631; Haase, Rüdiger/Kappel, Ivonn (2007), S. 39.
[28] Vgl. Behrends, Sylvia et al. (2003), S. 35f.
[29] Vgl. Braun, Reiner/Pfeiffer, Ulrich (2002), S. 22f.; Jüngst, Wolfgang/Nick, Matthias (2005), S.195.
[30] Vgl. Geyer, Helmut (2006), S. 20.
[31] Vgl. Reifner, Udo/Pfau, Juliane (2000), S. 2f.
[32] Vgl. Meyer, Hans Dieter (2001), S. 429; GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH (Hrsg.) (2002), S. 6; Möller, Klaus-Peter/Günther, Matthias (2003), S. 35; Braun, Reiner/Pfeiffer, Ulrich (2006).
[33] Vgl. Schneider, Mike (2007), S. 592.
[34] Vgl. Dörgeloh, Petra (2001), S. 9; Looman, Volker (2008).
[35] Vgl. Reifner, Udo/Pfau, Juliane (2000), S. 6f.; GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH (Hrsg.) (2002), S. 8.
[36] Vgl. Müller, Klaus-Peter (2006), S. 55ff.
[37] Vgl. Hügel, Stefan/Salzig, Christian (2006), S. 5ff.
[38] Vgl. Reifner, Udo/Pfau, Juliane (2000), S. 2ff.; Lassen, Ulf (2007), S. 7; Schneider, Mike (2007), S. 592f.
[39] Vgl. GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH (Hrsg.) (2002), S. 7.
[40] Vgl. Reifner, Udo/Pfau, Juliane (2000), S. 6f.; Conrad, Alexander (2007), S. 631.
[41] Vgl. Sueddeutsche (2007).
[42] Vgl. Reifner, Udo/Pfau, Juliane (2000), S. 2f.; Conrad, Alexander (2007), S. 631; Schneider, Mike (2007), S. 592; Sueddeutsche (2007).
[43] Vgl. Kulms, Rainer (2002), S. 615; Mitchell, Olivia S./Piggott, John (2003), S. 2; Lawson, Steve (2004), S.20; U.S. Department of Housing and Urban Development’s Homes and Communities (2006); Conrad, Alexander (2007), S. 632; Haugwitz, Lars (2007), S. 576; Kolbe, Andreas/Zagst, Rudi (2007), S. 1f.; Nostitz, Wolfgang von (2007), S. 591; Schnabl, Daniel (2007), S. 714f.; Tiffe, Achim (2007), S. 586.
[44] Vgl. Mayer Christopher J./Simons Katerina (1993), S. 2; Conrad, Alexander (2007), S. 632; Lang, Gunnar/Schneider, Mike (2008), S. 16.
[45] Vgl. Fannie Mae (2002), S. 12; National Reverse Mortgage Lenders Association (2002); Lawson, Steve (2004), S. 19; AARP (2006), S. 1; Schnabl, Daniel (2007), S. 715; Tiffe, Achim (2007), S. 588; Lang, Gunnar (2008), S. 71.
[46] Vgl. Kulms, Rainer (2002), S. 616f.
[47] Vgl. Tiffe, Achim (2007), S. 590; Kulms, Rainer (2002), S. 619.
[48] Vgl. Reifner, Udo/Pfau, Juliane (2000), S. 30.
[49] Vgl. Kutty, Nandinee K. (1999), S. 6; Lang, Gunnar/Westerheide, Peter (2006), S. 3; Redfoot, Donald L./Scholen, Ken/Brown, Kathi S. (2007), S. 5.
[50] Vgl. Reifner, Udo/Pfau, Juliane (2000), S. 2ff., Lang, Gunnar/Schneider, Mike (2008), S. 16f.; Schneider, Mike (2008); siehe hierzu Abb. A 2.
[51] Vgl. Leviton, Roberta (2001), S. 2; Kulms, Rainer (2002), S. 615; Conrad, Alexander (2007), S. 632.
[52] Vgl. Nostitz, Wolfgang von (2007), S. 591.
[53] Vgl. Leather, Philip/Wheeler, Rose (1988), S. 29; Reifner, Udo/Pfau, Juliane (2000), S. 26; Fannie Mae (2002), S. 32; Tiffe, Achim (2007), S. 586; Schneider, Mike (2008).
[54] Vgl. Shiller, Robert J./Weiss, Allan N. (1998), S. 2f.; Kollen-Rice, Melissa S. (2003), S. 68ff.
[55] Vgl. Reifner, Udo/Pfau, Juliane (2000), S. 9ff.
[56] Vgl. Scheider, Mike (2008).
[57] Vgl. Lang, Gunnar (2008), S. 72.
[58] Vgl. Fannie Mae (2002), S. 12f.; National Reverse Mortgage Lenders Association (2002); Scheider, Mike (2008).
[59] Vgl. Dörgeloh, Petra (2001), S. 4f.
[60] Vgl. Lang, Gunnar (2008), S. 71.
[61] Vgl. Conrad, Alexander (2007), S. 632.
[62] Vgl. Schneider, Mike (2007), S. 593.
[63] Vgl. Tiffe, Achim (2007), S. 586.
[64] Vgl. Schneider, Mike (2007), S. 592f.
[65] Vgl. Tiffe, Achim (2007), S. 587f.; Lang, Gunnar/Schneider, Mike (2008), S. 18.
[66] Vgl. Mitchell, Olivia S./Piggott, John (2003), S. 32f.; Conrad, Alexander (2007), S. 640.
[67] Vgl. Tiffe, Achim (2007), S. 587f.
[68] Vgl. Schneider, Mike (2007), S. 594.
[69] Vgl. Lang, Gunnar (2008), S. 59.
[70] Vgl. Hagelschuer, Paul B. (1987), S. 121ff.; Mueller, Ulrich/Nauck, Bernhard/Diekmann, Andreas (Hrsg.) (2000), S. 648; Statistisches Bundesamt (2008).
[71] Vgl. Reifner, Udo/Pfau, Juliane (2000), S. 9; Kulms, Rainer (2002), S. 617; Nostitz, Wolfgang von (2007), S. 591; Redfoot, Donald L./Scholen, Ken/Brown, Kathi S. (2007), S. 5; Lang, Gunnar/Schneider, Mike (2008), S. 17.
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- Björn Hielscher (Autor:in), 2008, Reverse Mortgage als Instrument zur Alterssicherung in Deutschland. Möglichkeiten und Grenzen, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/117877
