Eine demografische Veränderung aufgrund sinkender Geburtenraten und höheren Lebenserwartungen ist in den letzten Jahren festzustellen. Dies hat zur Folge, dass die gesetzliche Rentenversicherung einem Wandel unterliegt und einen Bedarf an zusätzlichem Kapital notwendig werden lässt. Dies führt zu einer wachsenden Bedeutung der privaten Vorsorge, die durch Mobilisierung privat genutzter Immobilien möglich wird. Der frühzeitige Zwang zum Auszug aus seiner Immobilie ist des Kreditnehmers verwundbarste Stelle. Doch das in der Immobilie gebundene Kapital zu liquidieren ohne einen Verkauf dieser in Betracht zu nehmen, ist nicht unproblematisch. Es fehlen Instrumente, um das Wohneigentum systematisch in die private Altersvorsorge einzubinden. Zu diesen Instrumenten eines Immobilienkapitalverzehrs zählen Reverse Mortgages (RMs). Bei diesem Kreditgeschäft können ältere Wohneigentümer unter Beibehaltung des Wohnrechts zusätzliche finanzielle Mittel freisetzen. In der Regel wird der Kredit einschließlich der Zinsen sowie Zinseszinsen nicht vor dem Eintritt des Todes getilgt. Die RM kehrt den Prozess eines klassischen Darlehens um und transformiert das in der Immobilie gebundene Kapital in liquide Mittel.
Die folgende Arbeit ist in drei Kapitel gegliedert. Im ersten Kapitel werden die Instrumente zur Sicherung der Altersvorsorge in Deutschland beschrieben. Die private Altersvorsorge mittels Immobilien erfährt dabei eine besondere Berücksichtigung. Weiter-hin wird die RM als innovatives Alterssicherungsinstrument vorgestellt. Die strukturellen Rahmenbedingungen von RMs finden im zweiten Kapitel besondere Beachtung. Nachdem zunächst auf die einzelnen Konditionsbausteine eingegangen wird, erfolgt anschließend eine Betrachtung der unterschiedlichen Auszahlungsvarianten sowie eine Abbildung der meistgenutzten RM Modelle der USA. Im dritten Kapitel werden die Potenziale einer Umkehrhypothek am Standort Deutschland betrachtet. Hierbei finden die rechtlichen sowie wirtschaftlichen Rahmenbedingungen eine besondere Beachtung. Anschließend erfolgt eine Analyse des Anbieter-, sowie des Nachfragersegmentes. In einem abschließenden Fazit werden die Ergebnisse dieser Arbeit zusammengefasst.
Inhaltsverzeichnis
Einleitung
1 Einordnung von Reverse Mortgage in die Instrumente zur Sicherung der Altersvorsorge
1.1 Instrumente der finanziellen Altersvorsorge in Deutschland
1.1.1 Gesetzliche Altersvorsorge
1.1.2 Private finanzielle Altersvorsorge
1.1.3 Problemfelder der finanziellen Altersvorsorge
1.2 Alternative private Altersvorsorge mittels Immobilien
1.2.1 Wohneigentum als Möglichkeit der Altersvorsorge in Deutschland
1.2.2 Die Verwertung von Immobilienkapital zur Deckung der Altersvorsorge
1.2.3 Problemfelder der bisherigen Altersvorsorge mittels Immobilien
1.3 Reverse Mortgage als innovatives Alterssicherungsinstrument
1.3.1 Definition sowie Grundstruktur von Reverse Mortgage
1.3.2 Akteure von Reverse Mortgage in den USA
1.3.3 Internationale Marktentwicklung von Reverse Mortgage
2 Strukturelle Rahmenbedingungen von Reverse Mortgages
2.1 Grundsätzliche Berechnungssystematik von Reverse Mortgages
2.1.1 Konditionsbausteine einer Reverse Mortgage
2.1.2 Risiken einer Reverse Mortgage
2.1.3 Kalkulation des maximalen Auszahlungsbetrages
2.2 Auszahlungsvarianten von Reverse Mortgages
2.2.1 Möglichkeit der Einräumung einer Kreditlinie
2.2.2 Alternative Modelle einer Auszahlung in Raten
2.2.3 Berechnungsbeispiel einer Reverse Mortgage Auszahlungsvariante
2.3 Abbildung meistgenutzter Reverse Mortgage Modelle der USA
2.3.1 Die „Home Equity Conversion Mortgage“ nach HUD
2.3.2 Der „Home Keeper“ nach Fannie Mae
2.3.3 Der „Cash Account“ nach Financial Freedom
3 Potenziale einer Reverse Mortgage am Standort Deutschland
3.1 Rechtliche sowie wirtschaftliche Rahmenbedingungen in Deutschland
3.1.1 Rechtliche Rahmenbedingungen einer Reverse Mortgage in Deutschland
3.1.2 Rechtliche Folgefragen einer Reverse Mortgage
3.1.3 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen und Aufgaben des Staates
3.2 Analyse des Anbietersegmentes
3.2.1 Potenzielle Anbieter einer Reverse Mortgage
3.2.2 Absatzpotenzial des deutschen Marktes
3.2.3 Problemfelder der Implementierung einer Reverse Mortgage in Deutschland
3.3 Analyse der Gruppe der Nachfrager
3.3.1 Betrachtung des Kundensegments einer Reverse Mortgage
3.3.2 Treiber sowie Barrieren einer Reverse Mortgage
3.3.3 Handlungsempfehlung für die Implementierung einer Reverse Mortgage
Zielsetzung & Themen der Arbeit
Die Arbeit untersucht die Eignung der „Reverse Mortgage“ (Umkehrhypothek) als Instrument zur privaten Altersvorsorge in Deutschland vor dem Hintergrund des demografischen Wandels und sinkender Rentenniveaus. Ziel ist eine kritische Analyse der strukturellen Rahmenbedingungen sowie der angebots- und nachfrageseitigen Potenziale für eine Markteinführung.
- Finanzielle Altersvorsorge in Deutschland und ihre Problemfelder.
- Grundlagen und Funktionsweise der Reverse Mortgage nach US-amerikanischem Vorbild.
- Analyse der strukturellen Rahmenbedingungen und Berechnungssystematiken.
- Marktpotenziale und Implementierungshürden im deutschen Kontext.
- Zielgruppenspezifische Anforderungen und Handlungsempfehlungen für Anbieter.
Auszug aus dem Buch
1.3.1 Definition sowie Grundstruktur von Reverse Mortgage
In den USA wurde bereits vor ca. zwanzig Jahren das System der RM eingeführt. Auch hier ist der Grund auf Probleme bei der Alterssicherung zurück zu führen. Zwar ist das Prinzip der „umgekehrten Hypothek“ auch in Deutschland seit langer Zeit bekannt, allerdings erfährt das Modell nur geringe Beachtung. Erst im Zuge der Reformen hin zu einer kostendeckenden und nachhaltigen Altervorsorge ist das Augenmerk wieder auf dieses Produkt gerichtet worden. Vereinfacht ist eine RM vergleichbar mit dem Vorgehen der Bauern im Mittelalter. Im Alter übertrugen sie Hof und Grund auf einen Nachfolger, der im Gegenzug verpflichtet war, den Lebensabend des Vorgängers finanziell und materiell zu sichern. Grund für die neuerliche Betrachtung dieser Produkttypen ist die Tatsache, dass viele Hauseigentümer „home rich“ aber „cash poor“ sind. Sie sind zwar „reich“ aufgrund ihres Immobilienbesitzes, können das darin gebundene Kapital jedoch nicht liquidieren.
Das Konzept der RM wird als ein spezielles Kreditverhältnis zwischen dem Wohneigentümer als Kreditnehmer und einem Anbieter als Kreditgeber angesehen. Dabei leitet sich der Begriff Umkehrhypothek aus der Umkehrung des Zahlungsstroms eines klassischen Hypothekenkredites ab. In heutigen Produkten ausgedrückt ist eine RM die Kombination aus Hypothekenkredit und einer Altersvorsorge. In beiden Fällen handelt es sich jedoch nicht um die „handelsübliche“ Variante, denn die Hypothek wird nicht wie üblich an eher junge Kunden vergeben, sondern ist explizit auf ältere Interessenten zugeschnitten, die ihre Altersvorsorge in Form einer „Aufbauhypothek“ finanzieren wollen. Voraussetzungen sind, dass es sich um eine lastenfreie Immobilie handelt, deren Inhaber nicht jünger als 62 Jahre alt sind.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einordnung von Reverse Mortgage in die Instrumente zur Sicherung der Altersvorsorge: Das Kapitel beschreibt das deutsche Alterssicherungssystem und die steigende Notwendigkeit privater Vorsorge mittels Immobilienkapital durch das Instrument der Reverse Mortgage.
2 Strukturelle Rahmenbedingungen von Reverse Mortgages: Hier werden die technischen Grundlagen, Konditionsbausteine, Risiken sowie die gängigen Auszahlungsvarianten und US-amerikanischen Modelle der Reverse Mortgage detailliert analysiert.
3 Potenziale einer Reverse Mortgage am Standort Deutschland: Das Kapitel untersucht die rechtlichen und ökonomischen Bedingungen, analysiert Anbieter- sowie Nachfragersegmente und gibt konkrete Empfehlungen zur Implementierung des Produkts am deutschen Markt.
Schlüsselwörter
Reverse Mortgage, Umkehrhypothek, Altersvorsorge, Immobilienkapital, demografischer Wandel, Wohneigentum, Rentenversicherung, Kapitalfreisetzung, Kreditmodell, Zinsrisiko, Immobilienbewertung, Finanzierung, Altersarmut, Kundenanalyse, Marktimplementierung.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Diplomarbeit grundsätzlich?
Die Arbeit analysiert die Möglichkeiten und Grenzen der "Reverse Mortgage" als Instrument, um das in selbst genutzten Immobilien gebundene Kapital für die private Altersvorsorge nutzbar zu machen.
Welche zentralen Themenfelder werden bearbeitet?
Die zentralen Felder umfassen die Einordnung in das deutsche Rentensystem, die technische Struktur und Risiken des Modells sowie die Analyse des deutschen Marktes hinsichtlich Anbieterpotenzialen und Kundennachfrage.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist es, die Durchführbarkeit einer Implementierung von Umkehrhypotheken am deutschen Markt kritisch zu bewerten und Handlungsempfehlungen abzuleiten.
Welche wissenschaftliche Methode kommt zum Einsatz?
Es erfolgt eine systematische Literaturanalyse sowie der Vergleich von US-amerikanischen Modellen, kombiniert mit einer theoretischen Herleitung der Berechnungssystematik und einer Analyse der hiesigen Rechtslage.
Was umfasst der Hauptteil der Arbeit?
Der Hauptteil behandelt die strukturellen Rahmenbedingungen der Reverse Mortgage, inklusive der Konditionsbausteine, Risikoarten und verschiedener Auszahlungsvarianten, sowie die Analyse der Erfolgsaussichten am deutschen Standort.
Welche Schlüsselbegriffe sind für die Arbeit zentral?
Die wichtigsten Schlagworte sind Reverse Mortgage, Immobilienverzehr, Altersvorsorge, Langlebigkeitsrisiko, Beleihung und demografischer Wandel.
Warum spielt die Langlebigkeit des Eigentümers eine so große Rolle bei der Kalkulation?
Da die Auszahlungen oft lebenslang erfolgen und der Kredit erst beim Tod fällig wird, beeinflusst die tatsächliche Lebensdauer direkt das Ausfall- und Zinsrisiko des Anbieters.
Was unterscheidet das deutsche Umfeld maßgeblich vom US-amerikanischen Markt für Reverse Mortgages?
Ein entscheidender Unterschied ist die in Deutschland fehlende staatliche Förderung und Absicherung, die in den USA maßgeblich durch Programme wie HECM zur Marktentwicklung beigetragen hat.
Welche Rolle spielt die "non-recourse" Klausel für den Kreditnehmer?
Sie schützt den Kreditnehmer (bzw. die Erben) davor, bei Fälligkeit des Kredits mehr als den Wert der Immobilie zurückzahlen zu müssen, was das Risiko einer Überschuldung eliminiert.
- Quote paper
- Björn Hielscher (Author), 2008, Reverse Mortgage als Instrument zur Alterssicherung in Deutschland. Möglichkeiten und Grenzen, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/117877
