Immobilien im Bereich Vermietung und Verpachtung. Steuerliche Betrachtung

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Einleitung und allgemeine Einordnung

2 Begriffsdefinitionen
2.1 Definition des Begriffs Immobile
2.1.1 zivilrechtlicher Begriff des Grundstücks
2.1.2 steuerrechtlicher Begriff des Grundstücks
2.2 Definition von Vermietung & Verpachtung

3 Bewertung von Immobilien
3.1 Bewertung von Immobilien im Zeitpunkt des Erwerbs
3.1.1 Handelsrecht
3.1.2 Steuerrecht
3.2 Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung
3.2.1 lineare Abschreibung
3.2.2 degressive Abschreibung
3.2.3 Sonderabschreibung nach § 7b EStG

4 Fallbeispiel
4.1 Anschaffung
4.2 Abschreibung für Abnutzung
4.3 Veräußerung

5 Fazit

Literaturverzeichnis

Intemetquellen

Rechtssprechungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1 Einleitung und allgemeine Einordnung

Seit dem Jahr 2013 steigt der Umsatz der Branche der Vermietung und Verpachtung von Immobilien in Deutschland stetig an und nach Schätzung des statistischen Bundesamtes steigt der Umsatz bis zum Jahr 2024 immer weiter.¹ Somit wird der Bereich der Vermie­tung und Verpachtung immer populärer. Die Gründe hierfür können ganz unterschiedlich sein, sei es zum Aufstocken der laufenden Einnahmen oder als Altersvorsorge. Doch die wenigsten wissen genaueres über das Thema, seien es die verschiedenen Definitionen der Begriffe, z.B. von Grund und Boden oder Gebäude, noch die weitreichenden Folgen der Bewertung der Immobilien bis hin zur Veräußerung.

Die vorliegende Arbeit befasst sich mit dem Thema „Immobilien im Bereich V+V“ und erläutert zunächst die Begriffe Grundstück und Immobilie. Im weiteren Verlauf wird die Bewertung von Immobilien dargestellt. Die steuerliche Betrachtung steht in allen Kapi­teln im Vordergrund. Weiterführend werden die handelsrechtlichen Vorschriften eben­falls betrachtet, da diese oftmals die Grundlage für das Steuerrecht bilden. Im Anschluss daran wird das Thema der Abschreibung erläutert. Um das Vorgehen realitätsnah zu be­trachten und zu vertiefen folgt ein Fallbeispiel. In dieser Arbeit wird lediglich die Seite der Ertragsteuem im genannten Bereich fokussiert, da die weitere steuerliche Betrachtung mit Umsatzsteuer, Grunderwerbsteuer etc. zu umfangreich wären. Zudem wird davon ausgegangen, dass die Immobilie käuflich erworben oder selbst hergestellt wurde. Eine Übertragung im Rahmen einer Erbauseinandersetzung wird nicht in Betracht gezogen.

Ziel der Arbeit ist es, die verschiedenen Begriffe in den genannten Bereichen zu definie­ren und die ertragsteuerliche Sicht der Immobilien im Bereich V+V zu erläutern.

2 Begriffsdefinitionen

Als Grundlage für diese Arbeit und um ein grundlegendes Verständnis für das angege­bene Thema zu schaffen müssen zunächst verschiedene Begriffe definiert und erklärt werden. Die Unterschiede zwischen einer Immobilie und einem Grundstück sind elemen­tar wichtig, genau wie die Begriffsbestimmung der Vermietung und Verpachtung.

2.1 Definition des Begriffs Immobile

Im allgemeinen Sprachgebrauch beschreibt der Begriff „Immobilie“ ein bebautes oder unbebautes Grundstück, sowie deren Zubehör. Daher leitet sich der Begriff der Immobilie vom Begriff des Grundstücks ab. Da es keinen einheitlichen steuerlichen Begriff des Grundstücks gibt, werden die steuerlichen Grundlagen des Grundstücksbegriffs - ausge­hend vom zivilrechtlichen Grundstücksbegriffs - dargestellt.²

2.1.1 zivilrechtlicher Begriff des Grundstücks

Eine Legaldefinition für den Begriff des Grundstücks gibt es nicht. Vielmehr wird der Begriff aus verschiedenen zivilrechtlichen Quellen subsummiert wie z.B. § 94 Abs. 1 und § 873 Abs. 1 BGB. Als Grundstück wird demnach ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der katastermäßig vermessen und bezeichnet ist, verstanden. Außerdem wird das Grundstück im Grundbuch auf einem gesonderten Grundbuchblatt geführt.³ Zum Grundstück gehören gern. §§ 93, 94 Abs. 1 BGB die wesentlichen Bestandteile, die mit dem Grund und Boden untrennbar verbunden sind. Hierzu zählen insbesondere die Gebäude, die auf dem Grund und Boden errichtet worden sind. Grund und Boden und Gebäude bilden daher regelmäßig eine zivilrechtliche Einheit, das Grundstück.⁴

2.1.2 steuerrechtlicher Begriff des Grundstücks

Im Steuerrecht kann ein Grundstück im Gegensatz zum Zivilrecht auch aus mehreren selbständigen Wirtschaftsgütem bestehen. Da der reine Grund und Boden keiner Ab­schreibung unterliegt, muss bei einem bebauten Grundstück eine Aufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäude erfolgen. Innerhalb eines Gebäudes ist eine Unterscheidung zwischen den selbständigen und den unselbständigen Gebäudebestand­teilen erfolgen.⁵

Steuerrechtlich ist beim Begriff des Grund und Bodens lediglich die reine Grundstücks­fläche zu verstehen.⁶ Besondere Anlagen wie z.B. Park- und Gartenanlagen, Drainagen etc. sowie im Boden ruhende Bodenschätze wie z.B. Kies, Sand etc. stellen selbständige Wirtschaftsgüter dar.^{7 8} Eine Abgrenzung zwischen Gebäude und Grund und Boden grds. unproblematisch.

Im Bereich der Gebäude und Gebäudebestandteile ergibt sich die Problematik bei der Unterscheidung im Bereich der bereits oben genannten selbständig nutzbaren Bestandtei­len. Maßgebend für den Begriff des Gebäudes ist das Bewertungsrecht (siehe R7.1 Abs. 5 Satz 1 EStR). Gemäß der vorgenannten Richtlinie ist ein Bauwerk dann als Gebäude anzusehen, sobald es Menschen oder Sachen durch die räumliche Umschließung Schutz gegen Witterungseinflüsse gewährt und den Aufenthalt von Menschen gestattet. Des Weiteren muss es fest mit dem Grund und Boden verbunden sein sowie von einiger Be­ständigkeit und ausreichend standfest sein.⁹ Unter einem Bauwerk versteht man dagegen eine unbewegliche Sache, die mit dem Erdboden verbunden ist und durch Arbeit und Material hergestellt wurde.¹⁰ Ob ein Gebäude als ein einzelnes Wirtschaftsgut gilt oder ob durch eine gemischte Nutzung mehrere Wirtschaftsgüter entstehen hängt von der Nut­zung ab. Wird ein Gebäude einheitlich genutzt, stellt es ein einzelnes Wirtschaftsgut dar. Wird ein Gebäude gemischt genutzt stellt es mehrere selbständige Wirtschaftsgüter, sog. Gebäudeteile, dar. Vor allem die Unterscheidung in eigenbetriebliche Nutzung, Nutzung zu eigenen Wohnzwecken und die Nutzungsüberlassung an Dritte kommen hier in Be­tracht (vgl. R 4.2 Abs. 4 EStR). Innerhalb eines Gebäudes ist zwischen selbständigen und unselbständigen Gebäudebestandteilen zu unterscheiden (vgl. R 4.2 Abs. 5 EStR). Jeder selbständige Gebäudebestandteil bildet ein eigenes Wirtschaftsgut, für das ggf. eine ab­weichende Abschreibung vorzunehmen ist. Unselbständige Gebäudebestandteile verlie­ren im Moment der Unselbständigkeit, also z.B. durch Einbau, ihre Eigenständigkeit und gehen somit im Gebäude unter. Gemäß R 4.2 Abs. 5 EStR ist ein Gebäudebestandteil selbständig, wenn er im einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude steht. Dies gilt ebenfalls, wenn sie wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind. Ein Gebäudebestandteil ist demnach unselbständig, wenn er der eigentlichen Nutzung des Gebäudes dient. Selbständige Gebäudebestandteile können beweglich oder unbeweglich sein. Bewegliche Gebäudebestandteile stellen vor allem Betriebsvorrichtungen und Scheinbestandteile gem. R7.1 Abs. 3 und 4 EStR dar. Dahingegen stellen Mietereinbau­ten unbewegliche Gebäudebestandteile dar (vgl. R 7.1 Abs. 6 EStR). Die Abschreibung der selbständigen beweglichen Gebäudebestandteile erfolgt grundsätzlich nach § 7 Abs.

1 EStG und die Abschreibung der unbeweglichen Wirtschaftsgüter erfolgt grundsätzlich gern. § 7 Abs. 5a EStG. Selbständige und somit einzeln abzuschreibende Wirtschaftsgüter stellen vor allem die sog. Betriebsvorrichtungen dar. Diese können unter anderem als we­sentlicher Bestandteil eines Grundstückes als selbständiges Wirtschaftsgut gelten und sind dahingehend zwingend als eigene Einheit nach den Vorschriften des § 7 Abs. 1 und
2 EStG abzuschreiben.¹¹ Unter einer Betriebsvorrichtung versteht man nach § 68 Abs. 2 Nr. 2 BewG Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die einer Betriebsanlage angehören. Dies gilt ebenfalls, wenn sie wesentliche Bestandteile des Grundstücks dar­stellen. Wenn beim betreffenden Bauwerk schon sämtliche Gebäudemerkmale erfüllt sind, kann hier schon keine Betriebsvorrichtung mehr vorliegen. Da eine gewerbliche Verflechtung bei den Überschusseinkunftsarten in der Regel auszuschließen ist, ist eine Betriebsvorrichtung im Umkehrschluss meistens auszuschließen.¹²

2.2 Definition von Vermietung & Verpachtung

Im Bereich der Vermietung und Verpachtung ist zwischen bürgerlichen Recht und Steu­errecht zu unterscheiden. Bei einer Vermietung wird nach bürgerlichem Recht dem Mie­ter durch Vertrag das Recht gewährt, eine bestimmte Sache für einen vereinbarten Zeit­raum zu gebrauchen (vgl. § 535 Abs. 1 BGB).¹³

[...]

¹ vgl. https://de.statista.com/prognosen/925093/vermietung-verpachtung-von-immobilien-umsatz-in- deutschland

² vgl. https://datenbank.nwb.de/Dokument/Anzeigen/489545/?shigh=immobilien&listPos=l&lis- tId=1514925#rz_r50

³ vgl. BGH,Beschlussv. 19.12.1967-VBLw24/67,BGHZ49, 145-148

⁴ vgl. https://datenbank.nwb.de/Dokument/Anzeigen/489545/?shigh=immobilien&listPos=l&lis- tId=1514925#rz_r50

⁵ vgl. https://datenbank.nwb.de/Dokument/Anzeigen/489545/?shigh=immobilien&listPos=l&lis- tld=1514925

⁶ vgl. BFHUrteil v. 14.03.1961 -1 17/60 S BStBl 1961 III S. 398

⁷ vgl. BFHUrteilvom27. 10. 1961 -VR319/58U,BStBl 1961 IIIS. 12

⁸ vgl. BFHUrteilvom 17. 8. 1961,HFR1962 S. 162

⁹ vgl. Oberste Finanzbehörden der Länder, Erlasse vom 5.6.2013 - S3130, BStBl 2003 I S. 734, Tz 2.2 ff.

¹⁰ vgl. BeckOK BGB/Faust, 57. Ed. 1.2.2021,BGB § 438 Rn. 21

¹¹ vgl. Eisele, NWB 2013 S. 2473 ff. NWB YAAAE-41265

¹² vgl. BFH IIIR8/09V.7.4.11, BFH/NV 11,1187

¹³ vgl. BFH Urteil v. 15.02.2005 - IX R 16/04