Wertermittlung von Hotelimmobilien. Branchenspezifische Besonderheiten und internationale Wertermittlungsverfahren


Fachbuch, 2008
75 Seiten

Leseprobe

Inhaltsverzeichnis

I. Abkürzungsverzeichnis

II. Abbildungsverzeichnis

III. Tabellenverzeichnis

1. Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Aufbau und Zielsetzung

2 Wertermittlung in der Theorie
2.1 Allgemeine Aufgabe der Wertermittlung
2.2 Bewertungsgelegenheiten
2.3 Ziele der Wertermittlung
2.4 Verfahren zur Wertermittlung
2.5 Definition branchenspezifischer Bewertungsbegriffe
2.6 Branchenrelevante Bewertungsstandards

3 Einführung in die Bewertung von Hotelimmobilien
3.1 Sonder-, Management- oder Betreiberimmobilie ?
3.2 Bewertungsrelevante Faktoren
3.3 Situationen für Wertermittlungen

4 Bewertung von Hotelimmobilien nach §4 BauGB
4.1 Das Ertragswertverfahren nach §194 BauGB
4.1.1 Allgemeines Pachtwertverfahren
4.1.2 Die ertragskraftorientierte Pachtwertmethode (sog. EOP-Methode)
4.2 Sachwertverfahren nach §§ 21 bis 25 WertV
4.3 Vergleichswertverfahren gemäß §§ 13 und WertV
4.4 Abgekürztes Ertragswertverfahren

5 Ertragswertverfahren bzw. DCF-Verfahren in der Hotelwertermittlung
5.1 Historischer Abriss
5.2 Grundmodell des Ertragswertverfahrens
5.3 Barwert
5.3.1. Wertermittlungsstichtag
5.3.2 Cashflow-Prognose
5.3.2.1 Betriebskonzept
5.3.2.2 Festlegung der unterstellten Preisentwicklung
5.3.2.3 Festlegung der Gesamtfinanzierungsstruktur
5.3.2.4 Ausschüttungspolitik der Cashflows über den Betrachtungszeitraum
5.3.2.5 Zusammensetzung des bewertungsrelevanten Cashflows
5.3.3 Kalkulationszinssatz im Ertragswertverfahren
5.3.3.1 Ermittlung und Festlegung des Basiszinssatzes
5.3.3.2 Praxisrelevante Ansätze zur Festlegung des Risikozuschlages
5.3.3.2.1 Orientierung an der zu diskontierenden Ertragsverteilung
5.3.3.2.2 Risikozuschlag durch Einbeziehung des CAPM
5.3.3.2.3 Festlegung des Risikozuschlags mit Hilfe eines Multiplikators
5.3.3.2.4 Weitere in der Wertermittlungspraxis angewandte Hilfsverfahren
5.3.4 Ableitung des Ertragswertes und Market Value
5.3.5 Klassische Fehler im Zusammenhang mit Hotelbewertungen

6 Abschließende Diskussion
6.1 Interpretation und Einordnung der Ergebnisse
6.2 Ausblick über die zukünftige Wertermittlungspraxis

7 Literaturverzeichnis

8 Anlageverzeichnis
8.1 Ertragswerte je Betriebskonzept bei gleicher Risikoeinschätzung

I. Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

II. Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Aufgaben der Unternehmensbewertung nach der sog. Kölner Funktionslehre

Abb. 2: Darstellung der Bewertungsgelegenheiten; Eigene Darstellung

Abb. 3: Darstellung der Bewertungsverfahren

Abb. 4: Entscheidungskriterien für ein Vertragsmodell

Abb. 5: Darstellung der Bewertungsverfahren

Abb. 6: Gewichtete Liegenschaftszinssätze bei Hotelimmobilien

Abb. 7: Ermittlung des Ertragswertes nach §4 BauGB

Abb. 8: Ermittlung der Bodenwertverzinsung in Euro

Abb. 9: Ermittlung des Vervielfältigers nach WertV

Abb. 10: Ermittlung des Sachwertes nach BauGB; Eigene Darstellung

Abb. 11 Abgekurztes Ertragsverfahren

Abb. 12: 2-Phasen-Ertragswertermittlung ohne Wachstumsberucksichtigung

Abb. 13: Darstellung der Bewertungsgelegenheiten

Abb. 14: Risikozuschlag aufgrund typisierter Unternehmensmerkmale

Abb. 15: Festlegung des Risikozuschlags mit Hilfe eines Multiplikators

III. Tabellenverzeichnis

Tab. 1: Verwendete Pachtanteile an den Erträgen

Tab. 2: Vervielfaltiger gemas der Anlage 4 zur WertR

Tab. 3: Gestehungskosten fur Hotelimmobilien nach DIN 276

Tab. 4: Gewichtung der Vergleichstransaktion

Tab. 5: Ermittlung der durchschnittlichen Zimmerrate/ -belegung

Tab. 6: Ermittlung des Speise- und Getrankeumsatzes

Tab. 7: Ermittlung des Speise- und Getränkeumsatzes; Eigene Darstellung

Tab. 8: Ermittlung der Gemeinkosten; Eigene Darstellung

Tab. 9: Ermittlung des Bruttobetriebsergebnisses; Eigene Darstellung

Tab. 10: Ermittlung des bewertungsrelevanten Cashflow

Tab. 11: Beispiel zur Ermittlung des Risikozuschlags mit Hilfe des CAPM

Tab. 12: Risikokategorien bei der Bewertung von KMU’s

Tab. 13: Errechnung des Market Value

1. Einleitung

Durch die wirtschaftlichen Veränderungen innerhalb Europas und der Internationalisierung der Finanz- und Kapitalmärkte sind die Immobilienmärkte sowie die damit verbundenen Immobilienbewertungsstandards und die Wertermittlungspraxis in der Bundesrepublik Deutschland stark beeinflusst. Der Prozess der Vereinheitlichung der europäischen Wertermittlungsstandards hat im Wesentlichen die angelsächsischen Wertermittlungsverfahren in den Vordergrund gehoben. Dies führt seit geraumer Zeit in der Bundesrepublik Deutschland zu einer kontroversen Diskussion zwischen den angelsächsischen und deutschen Wertermittlungsverfahren.

In der Vergangenheit erfolgte in der Bundesrepublik Deutschland die Wertermittlung von Hotelimmobilien hauptsächlich mit Hilfe der Ertragswertberechnung auf Basis des Bundesbaugesetzbuches. Da beim deutschen Ertragswertverfahren nach der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (WertV) wesentliche Faktoren wie die Entwicklungen der Mieten, Instandhaltungskosten etc. nicht detailliert analysiert werden, wird dieses Verfahren von Investoren auf internationaler Ebene als rückwärtsgerichtet und antiquiert bezeichnet. Durch die fehlende Flexibilität wird das Verfahren als unsachgemäß und veraltert für die Wertermittlung von Renditeobjekten angesehen. Im Zuge von grenzüberschreitenden Unternehmenszusammenschlüssen wird daher verstärkt das Discounted Cashflow-Verfahren (DCF-Verfahren) bei der Wertermittlung von gewerblichen Betreiber- bzw. Managementimmobilien herangezogen. Das DCF-Verfahren basiert, wie das Ertragswertverfahren auf dem Kapitalwertkalkül[1]. Das Verfahren kann sowohl zur Wertermittlung bei Unternehmenstransaktionen und zur wertorientierten Steuerung von Unternehmen genutzt werden.

1.1 Problemstellung

Wertermittlungen von Hotelimmobilien werden in der Bundesrepublik Deutschland insbesondere durch öffentlich bestellt und vereidigte Sachverständige, zertifizierte Sachverständige (z.B. HypZert, BVFS, BDSF etc.), Wirtschaftsprüfer und Steuerberater, bewertende Schwesterunternehmen finanzierender Banken sowie verstärkt durch sog.

Chartered Surveyors durchgeführt. Eine nationale und internationale Vereinheitlichung bzw. Anpassung der wertermittelnden Berufsgruppen wird seit Jahren von unterschiedlichen Stellen vergeblich versucht. Die Wertermittlungsqualifikationen der Bewertenden reichen von erfahrenen Pragmatikern bis zu wissenschaftlich ausgebildeten Akademikern.

Das Wertermittlungsverfahren orientiert sich in der Bundesrepublik Deutschland überwiegend an den Richtlinien des IdW Institut der Wirtschaftsprüfer e.V.. Diese anerkannten Grundsätze sind jedoch nicht allen bewertungsdurchführenden Berufsgruppen bekannt bzw. für die Anwendung bindend. Dies führt zu stark abweichenden Bewertungsauffassungen zwischen den Berufsgruppen sowie in der Bewertungspraxis zu gravierend abweichenden Ergebnissen. Hinzu kommt, dass ausländische Berufsgruppen mit unterschiedlichen Qualifikationen und eigenen Bewertungsstandards Wertermittlungen durchführen, deren Anerkennung in der Bundesrepublik Deutschland nicht zwingend möglich ist. Durch die starke Nachfrage an Hotelimmobilien in den letzten Jahren, sind diese Diskrepanzen verstärkt zum Vorschein gekommen und häufig Grundlage von rechtlichen Auseinandersetzungen. Im Zuge der Bankenkrise in den letzten 18 Monaten wurden u.a. Hotelimmobilien fehlerhaft bewertet, was zu einem immensen Abschreibungsbedarf führte. Die Folgen sind weiterhin täglich der Presse zu entnehmen.

Da zur Anwendung des Ertragswertverfahrens bzw. des DCF-Verfahrens die bewertungsrelevanten Cashflows und der Kapitalisierungszinssatz von wesentlicher Bedeutung sind, kann eine professionelle Wertermittlung ohne detaillierte Markt- und Branchenkenntnisse sowie ohne Kenntnisse der branchenspezifischen Besonderheiten nur ungenau erfolgen. Die wertbeeinflussenden Faktoren einer Hotelimmobilie müssen daher zunächst identifiziert und im Anschluss im Rahmen der Wertermittlung entsprechend gedeutet werden. Dieses ist jedoch nur mit entsprechender Marktnähe, Detailkenntnissen der Branche und Erfahrungen bei der Wertermittlung zu erzielen. Ein allgemeingültiges Standardwerk bzw. Modell zur Anwendung in der Wertermittlung, wie häufig verlangt, wird es somit wohl auch zukünftig nicht geben.

1.2 Aufbau und Zielsetzung

In dieser vorliegenden Arbeit befasse ich mich nach einer kurzen Einführung in die Theorie der Wertermittlung mit den branchenspezifischen Besonderheiten der Hotelindustrie und deren Einfluss auf die Anwendung von branchenunabhängigen, standardisierten und anerkannten Bewertungsmethoden. Hierauf aufbauend soll der wesentliche Wertermittlungsprozess bis zur Ableitung des sog. „Market Value" auf Grundlage des Discounted Cashflow-Verfahrens dargestellt werden.

Hierbei verzichte ich bewusst auf die zwingend zu Bewertungsbeginn durchzuführenden Analyseprozesse u.a. zum Unternehmen, der Markt- und Konkurrenzsituation sowie den Vergangenheitsdaten, da dies wesentliche Grundlage jedweder Bewertung ist und in der fachbezogenen Literatur bereits vertiefend bearbeitet wurde[2]. Vielmehr lege ich Wert auf die methodische Darstellung der branchenspezifischen Cashflowermittlung anhand aktueller Beispiele. Als zweiten Schwerpunkt betrachte ich die branchenspezifische Festlegung des Kapitalisierungszinssatzes. Hierbei werden die zurzeit bekannten theoretischen und in der Praxis angewandten Ansätze für die Festlegung der Zinssätze erläutert und auf belastbare Anwendbarkeit bei der Wertermittlung von Hotelimmobilien hinterfragt. Im Schlussteil gebe ich nach der Einordnung der Ergebnisse einen Ausblick über die aktuellen Tendenzen der Wertermittlung.

2 Wertermittlung in der Theorie

2.1 Allgemeine Aufgabe der Wertermittlung

In der wissenschaftlich-theoretischen Betriebswirtschaft sind die wichtigsten Fragestellungen der Wertermittlung in Haupt- und Nebenfunktionen eingeordnet. Hierbei ist innerhalb der Wertermittlung kein Konsens hinsichtlich der Ausgestaltung der Äquivalenz zwischen Unternehmenswert und Bewertungszweck vorzufinden. Dies liegt insbesondere an der Existenz von zwei unterschiedlichen Funktionslehren: der Kölner Funktionslehre und der maßgeblich vom IdW Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V. (nachfolgend nur IdW) konzipierten Funktionslehre (Funktionslehre des IdW). Diese Werttheorien stellen keine theoretischen Modelle dar, sondern sind vielmehr von hoher praktischer Relevanz. Die jeweilige zugrundezulegende Wertkonzeption bestimmt die Vorgehensweise im Rahmen der Wertermittlung.

Abb. 1: Aufgaben der Unternehmensbewertung nach der sog. Kölner Funktionslehre[3]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

In der Funktion des Vermittlers besteht die Aufgabe des Wertermittlers darin, einen Schiedswert zu ermitteln, der allen Parteien gerecht wird. Hierbei soll unter Berücksichtigung der „verschiedenen subjektiven Wertvorstellungen der Parteien ein Einigungs-wert"[4] als Schiedsgutachter festgestellt werden, der üblicherweise z.B. zwischen dem Entscheidungswert eines Verkäufers als Untergrenze und dem Entscheidungswert des Käufers als Obergrenze liegt[5].

In der Argumentationsfunktion unterstützt der Wertermittler einen Argumentierenden (parteiisch) durch zur Verfügungstellung von Argumentationshilfen. Ziel ist es, den Vertragspartner möglichst nah an den Entscheidungswert und damit an die Preisgrenze zu bringen.

In der Praxis ist diese Funktion nach dem IdW für die Berufsklassen der Wirtschaftsprüfer und Sachverständigen nicht vorgesehen. Das IdW präferiert die Funktion „des neutralen Gutachters"[6]. Hierbei steht die Ermittlung eines von den individuellen Wertvorstellungen der betroffenen Parteien unabhängigen individuellen Werts mittels nachvollziehbarer Methoden im Vordergrund.

Weitere Nebenfunktionen dienen „der Ermittlung von konventionalisierten Werten für spezifische Zwecke"[7]. Aufgrund der Aufgabenstellung ist es manchmal zweckmäßig, von den Grundsätzen der Unternehmensbewertung abzuweichen. Die Nebenfunktion zur Steuerbemessung ist z.B. im Zusammenhang mit Generationswechseln und der Ermittlung der Erbschaftssteuer sowie eines Fremdvergleichs bei Transaktionen relevant. Das Thema der Vertragsgestaltung ist für Personengesellschaften wichtig. Desweiteren dient die Bewertung dazu die Unternehmensführung zu unterstützen, indem sie als Entscheidungshilfe fungiert[8].

2.2 Bewertungsgelegenheiten

Die Gelegenheiten für Wertermittlungen lassen sich auf verschiedenste Art und Weisen systematisieren. Eine Systematisierung der Bewertungsgelegenheiten ist notwendig, um festzustellen, welcher Bewertungszweck schlussendlich verfolgt wird. Abhängig vom Bewertungszweck erfolgt die Festlegung der jeweiligen Prämissen. Bei der Festlegung der Bewertungsvorschriften ist es von Bedeutung, ob eine tatsächliche oder potentielle Veränderung der Eigentumsverhältnisse eintritt und dies durch den dominierenden Willen einer Partei erfolgt[9].

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abb. 2: Darstellung der Bewertungsgelegenheiten; Eigene Darstellung

Es ist somit im Einzelfall zu analysieren, wie aus dem Zusammenhang heraus die entsprechende Vorschrift abgeleitet und bestimmt werden kann. Die wichtigsten Beispiele sind Eigentümerwechsel, bei deren Gelegenheit beide Parteien zustimmen (z.B. Kauf oder Verkauf).

2.3 Ziele der Wertermittlung

Durch die Bewertungsgelegenheiten lassen sich die entsprechenden Zielsetzungen ableiten. Insbesondere die Ermittlung eines objektiven bzw. subjektiven Entscheidungswertes, des Einigungswertes zwischen „subjektiven Wertvorstellungen oder entsprechend gesetzlich oder vertraglich festgelegter Bewertungsvorschriften" [10] ist hierbei hervorzuheben.

Da objektive Werte weitestgehend frei von subjektiven Vorstellungen ermittelt werden sollen, werden sie in der Fachliteratur auch objektivierte Werte genannt. Hierbei wird unterstellt, dass die Ermittlung dieser Werte auf Grundlage von Bewertungsvorschriften und -verfahrensweisen erfolgt, die „branchenspezifisch als gültig angesehen werden"[11].

In diesem Zusammenhang sollte klargestellt werden, dass es „den" objektivierten Wert nicht geben kann, da Bewertungsergebnisse immer subjektiv sind. Wie sollte man ansonsten das Kauf- bzw. Verkaufsverhalten am Markt erklären, in dem Transaktionspreise über oder auch unter den ermittelten Ertragswerten erzielt werden[12]. Hintergrund hierfür sind häufig unterschiedliche Einschätzungen zu wertbeeinflussenden Faktoren wie z.B. Management und Marktentwicklung, die sich mit wissenschaftlichen Bewertungsmethoden nicht objektiv begründen lassen.

2.4 Verfahren zur Wertermittlung

In der Literatur und Praxis wurden verschiedene Verfahren zur Ermittlung des Unternehmenswerts entwickelt. Diese lassen sich in Gesamt- und Einzelbewertungs- sowie Misch- und Überschlagsverfahren unterscheiden.

Abb. 3: Darstellung der Bewertungsverfahren[13]

Die Gesamtbewertungsverfahren haben eine investitionstheoretische Ausrichtung und basieren somit auf dem Kapitalwertkalkül. Diese Verfahren unterstellen, dass sich der Wert eines Unternehmens aus einer Gesamtbewertung, d.h. aus einer Kombination von materiellen und immateriellen Vermögensgegenständen und deren Zusammenwirken ergibt. Die Barwerte der sich hieraus ergebenden Überschüsse (Cashflows) stellen den Unternehmenswert dar. Sie verstoßen somit nicht gegen den Grundsatz der Bewertungseinheit, da sie die nicht bilanzierungsfähigen immateriellen Vermögensgegenstände, wie z.B. den Goodwill erfassen. Die Einzelbewertungsverfahren setzen an den einzelnen Vermögenswerten (Assets) und somit am Schema der Bilanz oder des Inventars als Grundlage an. Der Unternehmenswert ergibt sich demnach aus der Summe der Vermögensgegenstände abzüglich der Schulden des Unternehmens[14].

Bereits hieraus ist ersichtlich, dass die Einzelbewertungsverfahren gegen zwei wesentliche Grundsätze der Bewertungslehre verstoßen. Zum einen wird gegen den Grundsatz der „Zukunftsbezogenheit" verstoßen, da sich die Wertermittlung nicht an zukünftigen Werten orientiert. Weiterhin verstößt die Bewertung von Einzelteilen gegen den Grundsatz der „Bewertungseinheit". Dieser besagt, dass ein „Bewertungsobjekt als Gesamtheit aller zusammenwirkenden Bereiche eines Unternehmens zu erfassen ist, da alle Unternehmensbereiche gemeinsam zu den zukünftigen finanziellen Überschüssen bei-tragen"[15]. Die Anwendung der Einzelbewertungsverfahren erfolgt in der Bewertungspraxis lediglich als Hilfsfunktion. Der Substanzwert dient dabei beispielsweise als Grundlage für die Bewertung des nicht betriebsnotwendigen Vermögens bzw. der Liquidationswert als Wertuntergrenze bei der Kaufpreisermittlung[16].

Die dargestellten Mischverfahren basieren auf dem Substanzwertverfahren und werden mit den Werten des Ertragswertes ergänzt. Mit dem Mittelwert- und diversen Übergewinnverfahren werden in der Bewertungspraxis entsprechende Mischverfahren angewandt, wobei das erbschaftssteuerlich relevante Stuttgarter Verfahren[17] die größte Bedeutung hat[18]. Bei Überschlagsrechnungen werden Bewertungen auf der Grundlage von Marktdaten erstellt. Hierbei können Marktpreise von vergangenen Transaktionen verwendet werden, um auf gegenwärtige Werteinschätzungen zu kommen (transacti-ons approach). Weiterhin können Preise für Aktien oder gehandelte Beteiligungen ver gleichbarer Unternehmen zur Bewertung herangezogen werden (comparable company approach). Aufgrund fehlender Informationen haben diese Verfahren in der Wertermittlung von Hotelimmobilien jedoch keine Relevanz.

2.5 Definition branchenspezifischer Bewertungsbegriffe

Aufgrund der branchenbezogenen Besonderheiten werden im Folgenden einige Begriffe erklärt, die für das spätere Verständnis für die Wertermittlung von Bedeutung sind.

Der Wert, zu dem eine Hotelimmobilie angeboten oder nachgefragt wird bzw. eine Transaktion abgeschlossen wurde, wird als Preis bezeichnet. Der Preis ist häufig das Ergebnis einer Wertermittlung[19].

Der Marktwert (Market Value) entspricht dem prognostizierten Betrag, den ein Bewertungsobjekt am „Bewertungsstichtag nach erfolgter ordnungsgemäßer Vermarktung übertragen wird"[20]. Voraussetzung hierfür ist jedoch das beide Vertragsparteien unabhängig, wissentlich und ohne Zwang gehandelt haben.

In der Wertermittlungspraxis versteht man unter dem Substanzwert den Wert der aufzubringen ist, um die im Bewertungsobjekt befindlichen, bewertbaren inventarfähigen Einzelwirtschaftsgüter wieder zu beschaffen. Hierbei ist sowohl die zeitliche Abnutzung und Gebrauchsabnutzung mit einzubeziehen, sodass das Wertermittlungsergebnis als Teilrekonstruktionswert angesehen werden kann. Da ergänzend die immateriellen Werte wie z.B. Mitarbeiter- und Kundenstamm nicht berücksichtigt werden, hat der Substanzwert in der betriebswirtschaftlichen Wertermittlung keine Relevanz.

Für die Banken ist die Feststellung der Beleihungsgrenze insbesondere bei der Immobilienfinanzierung wesentlich. Für die Feststellung des Beleihungswertes sind somit die Dauerhaftigkeit der Grundstückseigenschaften und die Nachhaltigkeit der Erträge ausschlaggebend, was naturgemäß zur Berücksichtigung von Risikoabschlägen bei der Wertermittlung führt[21].

Die Ermittlung des Versicherungswertes stützt sich ausschließlich auf den Gebäudewert und orientiert sich primär an den Wiederbeschaffungskosten (Neubauwert). Für die Wertermittlung wird ein angepasstes Sachwertverfahren verwendet, der z.B. altersbedingte Wertminderungen, Grund und Boden, Fundamente und Grundmauern nicht erfasst. Dennoch kann als Versicherungswert auch der Verkehrswert nach §194 BauGB herangezogen werden. Für steuerliche Zwecke wird der Einheits- bzw. Grundbesitzwert ermittelt. Dieser bezieht sich auf inländischen Grundbesitz, d.h. auf Grundstücke und auf Betriebsgrundstücke, wobei die Wertermittlungsvorschriften dem Bewertungsgesetz (BewG) zu entnehmen sind.

2.6 Branchenrelevante Bewertungsstandards

Die Bewertung von gastgewerblichen- bzw. hotelspezifischen Immobilien erfolgt in der Praxis auf Grundlage betriebswirtschaftlich begründeter und überwiegend nicht standardisierter Methoden, national und international entwickelter Standards sowie nationaler Regelungen. Zu betriebswirtschaftlichen Bewertungsfragen, wie z.B. einer Erwerbs- bzw. Veräußerungstransaktion, wird überwiegend der Ertragswert ermittelt[22]. Grundlage hierfür sind üblicherweise die internationalen Ermittlungsstandards. Häufig erfolgt jedoch die Bewertung ohne Bezug auf einen Standard, was in Bewertungsberichten entsprechend angegeben werden muss.

Bei gesetzlich vorgeschriebenen Bewertungsanlässen sind in der Bundesrepublik Deutschland die Vorschriften des Bundesbaugesetzbuchs wesentlich. Die Ermittlung des Verkehrswertes ist nach Bundesbaugesetzbuch (BauGB) im §4 geregelt. Auf Grundlage einer Ermächtigungsvorschrift in §199 BauGB sind die Ermittlungsvorschriften in der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (WertV) im Detail geregelt[23]. Ergänzend hat das Bundesministerium für Verkehr-, Bau- und Wohnungswesen eine Richtlinie zur einheitlichen Auslegung von Gesetz und Verordnung erlassen (Wertermittlungsrichtlinie 2006 - WertR 2006).

Im Zusammenhang mit der Verkehrswertermittlung erlaubt die WertV die Anwendung sowohl von einer als auch der drei angebotenen Bewertungsmethoden (Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren) gleichzeitig. Das Verfahren ist grundsätzlich frei wählbar und muss lediglich begründet werden. Hinsichtlich der Anwendbarkeit der Verkehrswertermittlung nach BauGB gibt es in Teilen des Steuerrechts, des Entschädigungsrechts, in der Kreditwirtschaft bei Zwangsversteigerungen[24] und bei der Veräußerung im Haushaltsrecht bindende Regelungen. Im Gegensatz zu den internationalen Standards enthalten die Bewertungsvorschriften nach §4 BauGB überwiegend Normierungen bei der Anwendung der Bewertungsmethoden.

Die Wertermittlung von Hotelimmobilien kann auch in Anlehnung der Bewertungsstandards des IdW erfolgen. Der Entwurf einer Neufassung des IdW Standards (IdW ES 1 i.d.F. 2007) liegt aktuell mit Stand 05. September 2007 vor[25]. Wesentlicher Inhalt dieser Standards sind Vorschriften zur Vorgehensweise in allen wesentlichen Schritten zur Wertermittlung, wobei diese lediglich für Steuerberater und Wirtschaftsprüfer bindender Natur sind. In der Bewertungspraxis für Hotelimmobilien zeigt sich verstärkt, dass diese Regelungen auch von öffentlich bestellt und vereidigten Sachverständigen angewandt werden.

Die „The European Group of Valuators Association (TEGoVA)" entwickelten die "Euro-pean Valuation Standards", um einheitliche Standards zur Wertermittlung innerhalb Europas zu schaffen[26]. Zentraler Punkt dieser Standards (auch „Blue Book" genannt) ist der Marktwert unter derzeitiger (Existing use) oder alternativer Nutzung (Alternative use). Hinsichtlich der Bewertungsstandards wird ebenfalls das Ertragswert-, Sachwert-und die Vergleichswertmethode vorgeschrieben. Die Verfahrensweise kann dem Anlass und dem Ziel der Bewertung individuell angepasst werden und ist nicht wie im BauGB zwingend vorgeschrieben.

Die im „Appraisal and Valuation Manual" veröffentlichten Bewertungsstandards sind auch unter dem Namen „Red Book" bekannt und wurden von dem Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) entwickelt. Obwohl im „Red Book", genau wie im „Blue Book" keine methodische Vorgehensweise zur Wertfindung festgelegt ist, werden insbesondere die Wertbegriffe „Market Value" und „Existing Use Value" definiert[27].

Durch das International Valuation Standards Committee (IVSC) der Vereinten Nationen wird das sog. „White Book" veröffentlicht[28]. Hierin erfolgt die Vereinheitlichung der angewendeten Bewertungsgrundsätze der Mitgliedsländer und den internationalen Rechnungslegungsorganisationen. Bestehende nationale Gesetzgebungen und Richtlinien werden hierbei nur gering berücksichtigt.

3 Einführung in die Bewertung von Hotelimmobilien

3.1 Sonder-, Management- oder Betreiberimmobilie ?

Im Zusammenhang mit der Bewertung von gewerblichen Immobilien stellt die Hotelimmobilie eine Ausnahme dar. Als Sonder- bzw. Betreiberimmobilie besteht ein direkter Zusammenhang zwischen Immobilienwert und Betreiber, da das Gebäude lediglich als bloßer Produktionsfaktor[29] anzusehen ist. Das liegt zum einen an den hohen Investitionskosten bei der Errichtung einer Hotelimmobilie sowie der erschwerten Umnutzung zu einem späteren Zeitpunkt. Im Gegensatz zu anderen gewerblichen Branchen ist zudem die betriebswirtschaftliche Bewertung der Ertragsstruktur mit seinen beeinflussbaren Variablen für branchenfremde nur schwer nachvollziehbar.

Diese Punkte stellen im Wesentlichen den Unterschied zu Büro-, Wohn- oder Geschäftsimmobilien dar, „deren Wert in der Regel allein aus der Höhe der erzielbaren Mieten reduziert" und unabhängig vom Erfolg des Mieters ist[30]. Ergänzend ist hinzuzufügen, dass sich die Wertermittlung bei den obengenannten Immobilien insbesondere auf Marktmieten und vermietete Flächen stützen, deren Werte weitestgehend transparent[31] vorliegen. Die Wertermittlung für eine Immobilie kann sich somit für einen bestimmten Standort über einen „Vergleich" ergeben.

Diese Verfahrensweise lässt sich bei Hotelimmobilien nicht Eins zu Eins adaptieren, da ein Hostel nicht zwingend einen geringeren Wert haben muss als ein 3-Sterne-Hotel und diesbezüglich Vergleichswerte nicht vorliegen[32]. Durch die unflexible Nutzungsmöglichkeit ist zudem eine getrennte Betrachtung von Immobilie und Hotelbetrieb unzweckmäßig. Vielmehr sind im Zusammenhang mit der Hotelbewertung die wesentlichen bewertungsrelevanten Faktoren für das gesamte Objekt zu untersuchen.

3.2 Bewertungsrelevante Faktoren

Der bewertungsrelevanteste Faktor ist neben der Marke der Hotelstandort, dessen Auswirkung auf die wirtschaftliche Entwicklung des Hotelbetriebes z.B. durch die umliegende Infrastruktur (Parkplätze für Busse, Nähe zu Sehenswürdigkeiten, Anbindung an den ÖPNV etc.) oder die Nähe zu potentiellen Nachfragern (Hotels in Flughafennähe etc.) geprägt ist.

Desweiteren sind Kenntnisse des jeweiligen Hotelmarktes sowie der sich hieraus ableitbaren möglichen zukünftigen Marktsegmente je Kategorie und Betriebstyp notwendig[33]. Weiterhin sind Einschätzungen zur Wettbewerbsfähigkeit des Bewertungsobjektes erforderlich. Dies erfolgt durch genaue Analyse der bestehenden „Hard- und Software" sowie der Marktpositionierung des Bewertungsobjektes.

Als Management- bzw. Betreiberimmobilie liegt ein weiteres wesentliches Augenmerk auf dem bestehenden Betreiber bzw. die Erfahrung und Professionalität des eingesetzten Managements. Insbesondere Hotelketten mit großem Vertriebspotential haben hier klare Vorteile gegenüber Kleinhoteliers. Zudem ist die bestehende Kostenstruktur, die „grundsätzlich durch den Betriebstyp vorgegeben wird" [34], ein untersuchungsrelevanter Faktor. Häufig gibt die Analyse des Kostenmanagements bereits Auskünfte zum eingesetzten Management bzw. über den Betreiber.

Weiterhin ist die vertragliche Konstellation der Hotelbetreibung für den nachhaltigen Erfolg zu prüfen. Bei dem Abschluss eines langfristigen Pachtvertrages ist neben den Vertragsbedingungen (z.B. Pacht-/Miethöhe inklusive Anpassungsmöglichkeiten, Verteilung der Dach & Fach- bzw. FF&E-Aufwendungen [Fixtures, Furniture & Expenditure] etc.) beispielsweise auch die Bonität des Pächters zu berücksichtigen[35]. Bei Hotelketten als Managementgesellschaft ist ergänzend die Vertriebsstärke, die branchenspezifische Reputation sowie die Markttiefe zu berücksichtigen. Die Entscheidungskriterien für die Wahl des jeweiligen Vertragsmodells lassen sich exemplarisch wie folgt darstellen:

Abb. 4: Entscheidungskriterien für ein Vertragsmodell

Auch aus der Analyse der branchenrelevanten Faktoren ist ersichtlich, dass die Grundlage für die Bewertung einer Hotelimmobilie nur der zukünftige Erfolg sein kann. Dieser Erfolg wird durch Einnahmeüberschüsse aus dem Hotelbetrieb abgebildet. In der Vergangenheit getätigte Investitionen sowie der wirtschaftliche Verlauf bis zum Bewertungsstichtag sind irrelevant. Sie werden in der Bewertungspraxis lediglich zur Plausibilisierung hinzugezogen[36].

3.3 Situationen für Wertermittlungen

Innerhalb der Hotellerie kommt die Bewertung insbesondere bei bestehenden Hotelbetrieben vor, wobei eine weitere Hotelnutzung oder eine Alternativnutzung bei der Bewertung unterstellt werden kann. Hierbei ist festzuhalten, dass Bestandsobjekte vergleichsweise kostenintensiv errichtet und nur mit großem finanziellem Aufwand umgebaut werden können. Umnutzungen machen nur bei baulicher bzw. technischer Abnutzung einen Sinn, wobei die rechtlichen Rahmenbedingungen vorliegen müssen[37]. Bei einer Betriebsfortführung sind z.B. Erweiterungs-, Umbau- und Ausbaumaßnahmen, die Optimierung des Hotelmanagements bzw. der bestehenden Verträge oder die Repositionierung am Markt und deren wirtschaftliche Folgen zu berücksichtigen.

Im Zusammenhang mit der Entwicklung von unbebauten Grundstücken wird naturgemäß zunächst die wirtschaftlichste Nutzungsmöglichkeit im Rahmen einer Bewertung ermittelt. Die unterschiedlichen Ergebnisse der prognostizierten Investitionsausgaben sowie ermittelten Renditen (z.B. als Wohn- oder Geschäftshaus) lassen eine Ableitung des Grundstückswertes als Restgröße (Residualwert) zu. Wird eine Hotelnutzung als Bewertungsgegenstand vorgegeben, so erfolgt die Bewertung unter Berücksichtigung dieser Nutzung. Bewertungsrelevante Verträge innerhalb der Hotellerie sind neben Miet- bzw. Pachtvertrag der Management- und Franchisevertrag. In den letzten Jahren wurden vermehrt sog. Hybridvereinbarungen abgeschlossen, die Bestandteile von Mietbzw. Pacht-, und Managementverträgen vereinen und somit eine gleichmäßigere Risiko- und Chancenverteilung zwischen Eigentümer und Betreiber berücksichtigen[38]. Diese Verträge werden branchenüblich mit einer Mindestlaufzeit von 10 bis 25 Jahren inklusive einer ein- bis zweimaligen, meist einseitigen Verlängerungsoption abgeschlossen. Aus diesem Grund ist die Kündigungsfrist und/oder die Restlaufzeit sowie die Branchenüblichkeit der übrigen Regelungen wesentliche Grundlage für die zu bewertenden Ergebnisse[39].

Abb. 5: Darstellung der Bewertungsverfahren

Im Zusammenhang mit der Veräußerung eines bestehenden Hotels sind zunächst nur die dinglich gesicherten Lasten bewertungsrelevant. Aufgrund rechtlicher Regelungen (z.B. §566 BGB - Kauf bricht nicht Miete) sind bestehende Miet- bzw. Pachtvereinbarungen, unabhängig der Person des Eigentümers vollumfänglich zu erfüllen und somit ebenfalls in der Bewertung zu berücksichtigen. Die in Miet- bzw. Pachtvereinbarungen üblicherweise zu findenden Regelungen der durchzuführenden Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen können sich ebenfalls als bewertungsrelevant herausstellen, insbesondere wenn sie beispielsweise nicht eingehalten wurden.

Darüber hinaus sind existierende Vertragskonditionen in Bezug auf Vertrieb, Management bzw. Einkauf einer Hotelimmobilie im Bewertungsfall bedeutend, da mögliche Synergien z.B. nicht sofort umsetzbar bzw. eine Bindung an wirtschaftlich schlechtere Konditionen die Folge sind. Dringende Anpassungen an die Konzeption oder die Positionierung des Hotels verschieben sich somit, was sich wiederum auf die Wirtschaftlichkeit auswirken kann.

Aus Sicht eines Immobilieneigentümers ist die Wertermittlung auch auf Grundlage der vertraglich vereinbarten und gezahlten Miet- bzw. Pachtzahlungen möglich. Die voraussichtlichen Miet- bzw. Pachtzahlungen dienen bei der Ertragswertermittlung dabei als Berechnungsgrundlagen für die Barwertermittlung[40].

4 Bewertung von Hotelimmobilien nach §4 BauGB

Grundsätzlich hängen die anzuwendenden Vorschriften bzw. das Verfahren zur Wertermittlung von Hotelimmobilien von der Bewertungsgelegenheit und dem Bewertungsziel ab. Die Wertermittlung einer Hotelimmobilie richtet sich nach den allgemeinen gesetzlichen Vorschriften beziehungsweise internationalen Bewertungsstandards für gewerbliche Immobilien. Diese ist für die Ermittlung des Verkehrswertes ein Spezialfall der Wertermittlung von gewerblich genutzten Immobilien.

Für die Wertermittlung von als Hotel genutzten Immobilien findet in der Bundesrepublik Deutschland §194 BauGB in Verbindung mit der Wertermittlungsverordnung (WertV) Anwendung. Hiernach ist der Verkehrswert von Hotelimmobilien nach dem Ertragswertverfahren zu ermitteln[41]. Die Ermittlung der Herstellungs- oder Wiederbeschaffungskosten für ein Hotel durch Anwendung des Sachwertverfahrens, ist für die Ermittlung des Verkehrswertes nur selten wesentlich. Aufgrund nicht ausreichend vorliegender Vergleichsobjekte und deren Transaktionsparameter kommt das Vergleichswertverfahren ebenfalls nur selten zur Anwendung.

4.1 Das Ertragswertverfahren nach §194 BauGB

Der Grundgedanke der Ertragswertmethode nach BauGB ist das der zukünftige Nutzen aus der Immobilie, hier der Hotelbetrieb den Verkehrswert, bestimmt. Zur Ermittlung des Ertragswertes nach den Vorschriften des §4 BauGB beziehungsweise der §§15 bis 20 WertV ist daher zunächst der nachhaltig zu erwartende Einnahmeüberschuss aus der Hotelimmobilie, also der sogenannte Reinertrag zu ermitteln[42]. Dieser Reinertrag wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der sich aus dem Liegenschaftszins-satz[43] und der Restnutzungsdauer der zu bewertenden Hotelimmobilie ergibt. Der erforderliche Wert des Grund und Bodens wird dabei gesondert ermittelt und dem Ertragswert hinzugerechnet. Für die Wertermittlung benötigte Liegenschaftszinssätze sowie Bodenrichtwerte[44] werden üblicherweise durch den jeweiligen lokalen bzw. regionalen Gutachterschuss ermittelt und veröffentlicht.

Hierbei zeigt sich verstärkt, dass sich die veröffentlichen Liegenschaftszinssätze nicht explizit auf Hotelimmobilien beziehen. Die Folge hieraus ist, dass Wertermittler überregionale Benchmarks bzw. Vorschläge aus der Literatur verwenden. Da der Liegenschaftszinssatz den erhöhten Risiken in Bezug auf Wertentwicklung Rechnung tragen muss, erfolgt in der Wertermittlungspraxis die bewertungsobjektspezifische Bewertung durch Risikozuschläge.

Abb. 6: Gewichtete Liegenschaftszinssätze bei Hotelimmobilien

In der Bewertungspraxis wird zur Ermittlung des Jahresrohertrages unterstellt, dass die Immobilie als Hotel zur gewerblichen Nutzung verpachtet bzw. vermietet ist. Dies erfolgt unabhängig davon, ob der Betrieb tatsächlich durch den bestehenden Eigentümer selbst oder durch eine Hotelgesellschaft für den Eigentümer geführt wird. Berechnungsbasis ist somit eine fiktive Jahresmiete bzw. Jahrespacht[45].

[...]


[1] IdW Institut der Wirtschaftsprüfer (2008): S. 21.

[2] Vgl. Haller, T. in Frehse, J./ Weiermair, K. (2007): S. 210.

[3] Vgl. Behringer, S. (2004): S. 37.

[4] IdW Institut der Wirtschaftsprüfer (2008): S. 5.

[5] Vgl. Behringer, S. (2004): S. 39.

[6] IdW Institut der Wirtschaftsprüfer (2008): S. 5.

[7] Sieben, G. (1993): Sp. 4316.

[8] Vgl. Behringer, S. (2004): S. 51.

[9] Vgl. a.a.O. (2004): S. 33 ff.

[10] Hommel, M., Braun, I. (2005): S. 38 ff.

[11] Ballwieser, W. (2007): S. 3 ff.

[12] Vgl. Schröder, M./ Forstnig, J./ Widmann, M. (2005): S. 12.

[13] Vgl. a.a.O. (2007): S. 8.

[14] Vgl. Thommen, J. P./ Achleitner, A. K. (1999): S. 556.

[15] Vgl. WP-Handbuch (2006): S. 19 ff. bzw. IdW Institut der Wirtschaftsprüfer (2008): S. 7.

[16] Vgl. Behringer, S. (2004): S. 206.

[17] Das Stuttgarter Verfahren ist ein Verfahren zur Bewertung nichtnotierter Anteile an Kapitalgesellschaften nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Die Bestimmung im BewG besagt lediglich, dass der Wert dann, wenn er nicht aus Verkäufen abgeleitet werden kann, zu schätzen ist. Das Stuttgarter Verfahren hat diese Bestimmung konkretisiert, insbesondere auf der Grundlage der Berücksichtigung sowohl des Vermögenswertes als auch des Ertragswertes. Bei der Ermittlung des Ertragswertes mit Hilfe des Stuttgarter Verfahrens kommt es auf den voraussichtlichen künftigen Jahresertrag an. Für die Schätzung dieses Jahresertrags bietet der in der Vergangenheit tatsächlich erzielte gewichtete Durchschnittsertrag eine wichtige Beurteilungsgrundlage. Auszugehen ist von dem Betriebsergebnis der letzten drei Wirtschaftsjahre.

[18] Vgl. Ballwieser, W. (2007): S. 193 f.

[19] Vgl. Kranebitter, G. (2007): S. 81.

[20] Schröder M./ Forstnig, J./ Widmann, M. (2005): S. 22.

[21] Vgl. Bienert, S. (2005): S. 115 f.

[22] Vgl. Schröder, M. in Frehse, J./ Weiermair, K. (2007): S. 210.

[23] Vgl. Schröder M./ Forstnig, J./ Widmann, M. (2005): S. 23.

[24] Vgl. a.a.O. (2005): S. 24.

[25] Weitere Informationen hierzu gibt die Internetseite des IdW unter www.idw.de.

[26] Vgl. hierzu die Homepage der deutschen Delegation der TeGoVa unter www.tegova.de.

[27] Mehr Informationen auf der Homepage der RICS Deutschland unter www.joinricsineurope.eu/de

[28] Detailinformationen sind auf der Homepage unter www.ivsc.org zu entnehmen.

[29] Vgl. Schulte, K.-W./ Schäfers, W./ Pfrang, D. in Frehse, J./ Weiermair, K. (2007): S. 31.

[30] Schröder, M./ Forstnig, J./ Widmann, M. (2005): S. 9.

[31] z.B. durch Veröffentlichungen des Gewerbemietspiegels, Branchenberichten, Gutachterausschüssen etc.

[32] Vgl. a.a.O. (2007): S. 23.

[33] Vgl. IHA Hotelverband Deutschland (2008): S. 46 ff.

[34] Schröder M./, Forstnig, J./ Widmann, M. (2005): S. 17 ff.

[35] Vgl. Baurmann, J. in Frehse, J./ Weiermair, K. (2007): S. 68 ff.

[36] Vgl. Schröder M./ Forstnig, J./ Widmann, M. (2005): S. 11.

[37] In Stadtlagen und touristisch genutzten Orten bzw. Gebieten ist dies nicht immer gegeben.

[38] Vgl. Baurmann, J. in Frehse, J./ Weiermair, K. (2007): S. 57 ff.

[39] Vgl. a.a.O. (2007): S. 57 ff.

[40] Vgl. Baurmann, J. in Frehse, J./ Weiermair, K. (2007): S. 60 ff.

[41] Definition des Verkehrswertes gem. §194 BauGB: „Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

[42] Vgl. Mannek, W. (2005): S. 68 ff.

[43] Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt verzinst wird (§11 WertV).

[44] Hierbei ist zu beachten, dass wesentliche Probleme bei der Festlegung der Bodenrichtwerte durch die Gutachterausschüsse auftreten. Häufig fehlen tatsächliche Kauffälle, die keine besonderen Umstände vermuten lassen. Weiterhin gibt es keine einheitliche Berechnungsgrundlage für den Bodenrichtwert der Gutachterausschüsse. Das führt dazu, dass der Bodenwert lediglich durch indirekte Ermittlung des Sachwertes des Gebäudes ermittelt wird. Durch die fehlenden Bodenrichtwerte werden die veröffentlichten Bodenrichtwerte von Gutachterausschüssen für Folgeperioden mit pauschalen Zu- oder Abschlägen mangels tatsächlicher Kaufpreise fortgeschrieben.

[45] Vgl. Simon, J./ Reinhold, W. (2001): S. 64.

Ende der Leseprobe aus 75 Seiten

Details

Titel
Wertermittlung von Hotelimmobilien. Branchenspezifische Besonderheiten und internationale Wertermittlungsverfahren
Autor
Jahr
2008
Seiten
75
Katalognummer
V120003
ISBN (eBook)
9783640236770
ISBN (Buch)
9783640238668
Dateigröße
2999 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
Wertermittlung, Hotelimmobilien, Berücksichtigung, Besonderheiten, Gutachter, Gutachten, Sachverständige, Sachverständiger, Insolvenz, Insolvenzverwalter, Zwangsversteigerung, Zwangsverwaltung, Gericht, Gerichtsgutachten, Gerichtsgutachter, öffentlich bestellt, öffentlich bestellt und vereidigt, hotelgutachter, hotelsachverständiger, Bewertung, hoga, dehoga, hotelverband, hotelkooperation, hotelgesellschaft, banken, bank, versicherung, Hausverwaltung, privatgutachten, idw, Institut der Wirtschaftsprüfer, gerichtsgutachten, bewertungsstandard, bewertungsunternehmen, beratungsunternehmen, beratung, npl, hotelentwicklung, standortanalyse, machbarkeitsanalyse, machbarkeitsgutachten, Feasibility-Study, businessplan, Unternehmenskonzept, hoteldevelopment, franchise, franchisegesellschaft, bewertung, hotelbewertung, hotelbewerter, hotelconsultant, hotelassistent, hotelassistenz, treugast, hotour, pkf, wirtschaftlichkeitsberechnung, ivsc, gross operating profit, GOP, nop, net operating profit, Hotelberater
Arbeit zitieren
Giancarlo Bethke, MBC (Autor), 2008, Wertermittlung von Hotelimmobilien. Branchenspezifische Besonderheiten und internationale Wertermittlungsverfahren, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/120003

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