Durch die wirtschaftlichen Veränderungen innerhalb Europas und der Internationalisierung der Finanz- und Kapitalmärkte sind die Immobilienmärkte sowie die damit verbundenen Immobilienbewertungsstandards und die Wertermittlungspraxis in der Bundesrepublik Deutschland stark beeinflusst. Der Prozess der Vereinheitlichung der europäischen Wertermittlungsstandards hat im Wesentlichen die angelsächsischen Wertermittlungsverfahren in den Vordergrund gehoben. Dies führt seit geraumer Zeit in der Bundesrepublik Deutschland zu einer kontroversen Diskussion zwischen den angelsächsischen und deutschen Wertermittlungsverfahren.
In der Vergangenheit erfolgte in der Bundesrepublik Deutschland die Wertermittlung von Hotelimmobilien hauptsächlich mit Hilfe der Ertragswertberechnung auf Basis des Bundesbaugesetzbuches. Da beim deutschen Ertragswertverfahren nach der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (WertV) wesentliche Faktoren wie die Entwicklungen der Mieten, Instandhaltungskosten etc. nicht detailliert analysiert werden, wird dieses Verfahren von Investoren auf internationaler Ebene als rückwärtsgerichtet und antiquiert bezeichnet.
Durch die fehlende Flexibilität wird das Verfahren als unsachgemäß und veraltert für die Wertermittlung von Renditeobjekten angesehen. Im Zuge von grenzüberschreitenden Unternehmenszusammenschlüssen wird daher verstärkt das Discounted Cashflow-Verfahren (DCF-Verfahren) bei der Wertermittlung von gewerblichen Betreiber- bzw. Managementimmobilien herangezogen. Das DCF-Verfahren basiert, wie das Ertragswertverfahren auf dem Kapitalwertkalkül. Das Verfahren kann sowohl zur Wertermittlung bei Unternehmenstransaktionen und zur wertorientierten Steuerung von Unternehmen genutzt werden.
Wertermittlungen von Hotelimmobilien werden in der Bundesrepublik Deutschland insbesondere durch öffentlich bestellt und vereidigte Sachverständige, zertifizierte Sachverständige (z.B. HypZert, BVFS, BDSF etc.), Wirtschaftsprüfer und Steuerberater, bewertende Schwesterunternehmen finanzierender Banken sowie verstärkt durch sog. Chartered Surveyors durchgeführt. Eine nationale und internationale Vereinheitlichung bzw. Anpassung der wertermittelnden Berufsgruppen wird seit Jahren von unterschiedlichen Stellen vergeblich versucht. Die Wertermittlungsqualifikationen der Bewertenden reichen von erfahrenen Pragmatikern bis zu wissenschaftlich ausgebildeten Akademikern.
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Aufbau und Zielsetzung
2 Wertermittlung in der Theorie
2.1 Allgemeine Aufgabe der Wertermittlung
2.2 Bewertungsgelegenheiten
2.3 Ziele der Wertermittlung
2.4 Verfahren zur Wertermittlung
2.5 Definition branchenspezifischer Bewertungsbegriffe
2.6 Branchenrelevante Bewertungsstandards
3 Einführung in die Bewertung von Hotelimmobilien
3.1 Sonder-, Management- oder Betreiberimmobilie ?
3.2 Bewertungsrelevante Faktoren
3.3 Situationen für Wertermittlungen
4 Bewertung von Hotelimmobilien nach §194 BauGB
4.1 Das Ertragswertverfahren nach §194 BauGB
4.1.1 Allgemeines Pachtwertverfahren
4.1.2 Die ertragskraftorientierte Pachtwertmethode (sog. EOP-Methode)
4.2 Sachwertverfahren nach §§ 21 bis 25 WertV
4.3 Vergleichswertverfahren gemäß §§ 13 und 14 WertV
4.4 Abgekürztes Ertragswertverfahren
5 Ertragswertverfahren bzw. DCF-Verfahren bei der Hotelwertermittlung
5.1 Historischer Abriss
5.2 Grundmodell des Ertragswertverfahrens
5.3 Barwert
5.3.1 Wertermittlungsstichtag
5.3.2 Cashflow-Prognose
5.3.2.1 Betriebskonzept
5.3.2.2 Festlegung der unterstellten Preisentwicklung
5.3.2.3 Festlegung der Gesamtfinanzierungsstruktur
5.3.2.4 Ausschüttungspolitik der Cashflows über den Betrachtungszeitraum
5.3.2.5 Zusammensetzung des bewertungsrelevanten Cashflows
5.3.3 Kalkulationszinssatz im Ertragswertverfahren
5.3.3.1 Ermittlung und Festlegung des Basiszinssatzes
5.3.3.2 Praxisrelevante Ansätze zur Festlegung des Risikozuschlages
5.3.3.2.1 Orientierung an der zu diskontierenden Ertragsverteilung
5.3.3.2.2 Risikozuschlag durch Einbeziehung des CAPM
5.3.3.2.3 Festlegung des Risikozuschlags mit Hilfe eines Multiplikators
5.3.3.2.4 Weitere in der Wertermittlungspraxis angewandte Hilfsverfahren
5.3.4 Ableitung des Ertragswertes und Market Value
5.3.5 Klassische Fehler im Zusammenhang mit Hotelbewertungen
6 Abschließende Diskussion
6.1 Interpretation und Einordnung der Ergebnisse
6.2 Ausblick über die zukünftige Wertermittlungspraxis
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit zielt darauf ab, den Prozess der Hotelwertermittlung methodisch darzustellen und insbesondere die branchenspezifischen Besonderheiten sowie deren Einfluss auf die Ermittlung des "Market Value" mittels des Discounted Cashflow-Verfahrens zu analysieren und kritisch zu hinterfragen.
- Theorie der Unternehmensbewertung im Kontext der Hotelindustrie
- Methodische Darstellung der Cashflow-Ermittlung unter Berücksichtigung branchenspezifischer Faktoren
- Analyse und Festlegung von Kapitalisierungszinssätzen in der Hotelbewertung
- Kritische Diskussion gängiger Bewertungsmethoden und Fehlerquellen
Auszug aus dem Buch
3.1 Sonder-, Management- oder Betreiberimmobilie ?
Im Zusammenhang mit der Bewertung von gewerblichen Immobilien stellt die Hotelimmobilie eine Ausnahme dar. Als Sonder- bzw. Betreiberimmobilie besteht ein direkter Zusammenhang zwischen Immobilienwert und Betreiber, da das Gebäude lediglich als bloßer Produktionsfaktor anzusehen ist. Das liegt zum einen an den hohen Investitionskosten bei der Errichtung einer Hotelimmobilie sowie der erschwerten Umnutzung zu einem späteren Zeitpunkt. Im Gegensatz zu anderen gewerblichen Branchen ist zudem die betriebswirtschaftliche Bewertung der Ertragsstruktur mit seinen beeinflussbaren Variablen für branchenfremde nur schwer nachvollziehbar.
Diese Punkte stellen im Wesentlichen den Unterschied zu Büro-, Wohn- oder Geschäftsimmobilien dar, „deren Wert in der Regel allein aus der Höhe der erzielbaren Mieten reduziert“ und unabhängig vom Erfolg des Mieters ist. Ergänzend ist hinzuzufügen, dass sich die Wertermittlung bei den obengenannten Immobilien insbesondere auf Marktmieten und vermietete Flächen stützen, deren Werte weitestgehend transparent vorliegen. Die Wertermittlung für eine Immobilie kann sich somit für einen bestimmten Standort über einen „Vergleich“ ergeben.
Diese Verfahrensweise lässt sich bei Hotelimmobilien nicht Eins zu Eins adaptieren, da ein Hostel nicht zwingend einen geringeren Wert haben muss als ein 3-Sterne-Hotel und diesbezüglich Vergleichswerte nicht vorliegen. Durch die unflexible Nutzungsmöglichkeit ist zudem eine getrennte Betrachtung von Immobilie und Hotelbetrieb unzweckmäßig. Vielmehr sind im Zusammenhang mit der Hotelbewertung die wesentlichen bewertungsrelevanten Faktoren für das gesamte Objekt zu untersuchen.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Darstellung der Einflussfaktoren auf Immobilienmärkte durch die Globalisierung und die daraus resultierende Diskussion zwischen traditionellen deutschen und modernen internationalen Wertermittlungsverfahren.
2 Wertermittlung in der Theorie: Erläuterung der theoretischen Grundlagen der Unternehmensbewertung, inklusive der verschiedenen Funktionslehren und der Systematisierung von Bewertungsanlässen und -zielen.
3 Einführung in die Bewertung von Hotelimmobilien: Analyse der Besonderheiten von Hotels als Betreiberimmobilien und Identifikation der für eine Bewertung relevanten Standort- und Managementfaktoren.
4 Bewertung von Hotelimmobilien nach §194 BauGB: Vorstellung der klassischen deutschen Bewertungsverfahren wie Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren im spezifischen Kontext der Hotelbewertung.
5 Ertragswertverfahren bzw. DCF-Verfahren bei der Hotelwertermittlung: Detaillierte Untersuchung des Discounted Cashflow-Verfahrens, der Ermittlung von Cashflows sowie der problematischen Festlegung des Kapitalisierungszinssatzes.
6 Abschließende Diskussion: Zusammenfassende Interpretation der Bewertungsproblematiken und Ausblick auf die zukünftige Entwicklung der Wertermittlungspraxis im Hotelbereich.
Schlüsselwörter
Hotelimmobilien, Wertermittlung, Ertragswertverfahren, Discounted Cashflow-Verfahren, Market Value, Kapitalisierungszinssatz, Betreiberimmobilie, Cashflow-Prognose, Hotelbewertung, Verkehrswert, Risikozuschlag, Hotelmanagement, Immobilienfinanzierung, Pachtvertrag.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit behandelt die methodischen Herausforderungen und Spezifika bei der Wertermittlung von Hotelimmobilien unter Berücksichtigung branchenspezifischer Besonderheiten.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die zentralen Felder sind die Bewertungsmethodik (insb. Ertragswert- und DCF-Verfahren), die Analyse von Cashflows im Hotelbetrieb sowie die komplexe Ermittlung von Kapitalisierungszinssätzen.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Das Ziel ist es, den Wertermittlungsprozess für Hotels bis zur Ableitung eines "Market Value" unter Nutzung des DCF-Verfahrens darzustellen und die Anwendungsgrenzen gängiger Modelle aufzuzeigen.
Welche wissenschaftlichen Methoden werden verwendet?
Die Arbeit nutzt eine theoretische Fundierung durch einschlägige Fachliteratur und Standards (IdW), ergänzt durch die methodische Aufarbeitung von Praxisbeispielen und Cashflow-Berechnungen.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die theoretische Basis, die Einführung in die spezifische Hotelbewertung, die Erörterung gesetzlicher Verfahren nach BauGB sowie die detaillierte Analyse moderner DCF-Modelle und deren Risikokomponenten.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wichtige Begriffe sind Hotelimmobilien, Wertermittlung, Ertragswertverfahren, DCF-Verfahren, Market Value und Kapitalisierungszinssatz.
Warum ist die Bewertung von Hotels komplexer als bei Büroimmobilien?
Da das Hotelgebäude lediglich als Produktionsfaktor dient, ist der Wert direkt vom operativen Erfolg des Betreibers abhängig, was eine getrennte Betrachtung von Immobilie und Betrieb erschwert.
Welchen Stellenwert haben Risikozuschläge bei der Bewertung?
Aufgrund der branchenspezifischen Risiken (z.B. Standort, Management, Kapitalstruktur) sind Risikozuschläge entscheidend, da sie die erhöhte Unsicherheit in den Kapitalisierungszinsfuß überführen.
Welche Rolle spielt das CAPM in diesem Dokument?
Das CAPM wird als marktgestützte Methode zur Ermittlung des Risikozuschlags diskutiert, wobei der Autor kritisch anmerkt, dass die notwendigen Daten für nicht börsennotierte Hotelbetriebe schwer zugänglich sind.
Was sind die "klassischen Fehler" bei Hotelbewertungen?
Zu den Fehlern zählen unter anderem eine oberflächliche Vergangenheitsanalyse, das Ignorieren von Instandhaltungsrücklagen (FF&E), irreführende Preisvergleiche und ein unreflektierter Einsatz allgemeiner Branchenkennzahlen.
- Quote paper
- Giancarlo Bethke, MBC (Author), 2008, Wertermittlung von Hotelimmobilien. Branchenspezifische Besonderheiten und internationale Wertermittlungsverfahren, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/120003
