Bewertung von Wege- und Leitungsrechten

INHALTSVERZEICHNIS

ABBILDUNGSVERZEICHNIS

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS

1.Einleitung

2. Grundstücksrechte und Belastungen
2.1 Allgemein
2.2 Beschränkt dingliche Rechte
2.2.1 Dienstbarkeiten
2.2.2 Grunddienstbarkeiten
2.2.3 Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten

3. Wege- und Leitungsrechte
3.1 Wegerechte
3.2 Wertermittlung von Wegerechten
3.2.1 Wegerechtsrente
3.2.2 Allgemeine Wertermittlungsgrundsätze
3.2.3 Wertermittlungsansätze nach Kleiber/Simon/Weyers
3.2.4 Wertermittlungsansätze nach Kröll
3.2.5 Wertermittlungsansätze gemäß Wertermittlungsrichtlinien 2006
3.2.6 Exkurs - Notwegerecht
3.3 Leitungsrechte
3.4 Wertermittlung von Leitungsrechten
3.4.1 Wertermittlungsgrundsätze
3.4.2 Wertermittlungsabschläge

4. Zusammenfassung

ANLAGEN

LITERATURVERZEICHNIS

ABBILDUNGSVERZEICHNIS

Abb. 1 – Aufgliederung Wege-, Fahr- und Straßenrechte

Abb. 2 – Ausgestaltungsformen von Wege-, Fahr- und Gehrechten

Abb. 3 – Dienendes und herrschendes Grundstück bei einem Wegerecht

Abb. 4 – Wegerecht tangiert gesamtes Grundstück A (Beispiel 2. Variante)

Abb. 5 – Wegerecht als Grunddienstbarkeit nach Simon/Kleiner/Weyers

Abb. 6 – Wegerecht als beschränkt persönliche Dienstbarkeit nach Simon/Kleiner/Weyers

Abb. 7 – Vorgehensweise für ein dienendes Wegerechtsgrundstück nach Kröll

Abb. 8 – Übersicht über %-Abschläge vom Bodenwert nach Kröll

Abb. 9 – Flurkarte zum Beispiel ‹Nicht vertretbarer Nachteil› nach Kröll

Abb. 10 – Bodenwert des Grundstücks, über das ein Notweg führt

Abb. 11 – Bodenwert des Grundstücks, das den Notweg beansprucht

Abb. 12 – Lageskizze zum Beispiel ‹Notweg›

Abb. 13 – Grobklassifizierung der Beeinträchtigung durch Leitungsrechte

Abb. 14 – Abschläge bei Leitungsrechten nach Simon/Kleiber/Weyers

Abb. 15 – Abschläge bei Leitungsrechten nach BDGS in Anlehnung an Clemens

Abb. 16 – Lageskizze zum Beispiel ‹unwesentliche Beeinträchtigung›

Abb. 17 – Lageskizze zum Beispiel ‹wesentliche Beeinträchtigung›

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Einleitung

Neben der Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken im üblichen Sinn -frei von Rechten und Belastungen-, kann ein Sachverständiger auch mit der Wertermittlung von Grundstücken beauftragt werden, die durch ein Wege- oder Leitungsrechts begünstigt oder belastet sind. Bei diesen Grundstücken müssen bei der Wertermittlung jedoch einige Besonderheiten und Feinheiten beachtet werden. Um sich intensiv mit diesen auseinander zu setzen, habe ich mich entschieden, das Thema „Bewertung von Wege- und Leitungsrechten“ in meiner zweiten Belegarbeit an der Hochschule Anhalt (FH) im Ergänzungsstudiengang Immobilienbewertung zu behandeln.

In der Arbeit wird zunächst ganz allgemein auf Grundstücksrechte und Belastungen, deren Untergliederung, sowie detailliert auf die Unterschiede und Gemeinsamkeiten der zu den beschränkt dinglichen Rechten gehörenden Dienstbarkeiten, Grunddienstbarkeiten und beschränkt persönlichen Dienst, eingegangen.

Anschließend werden im Hauptteil der Arbeit Wege- und Leitungsrechte behandelt. Hierbei wird zunächst das Wegerecht allgemeinen erläutert, um dann detailliert in das Kapitel der Wertermittlung von Wegerechten einzusteigen. Neben der Wegerechtsrente und den allgemeinen Wertermittlungsgrundsätzen werden dabei verschiedene Wertermittlungs- ansätze aufgezeigt und durch Beispiele erläutert. Das Kapitel zum Wegerecht wird durch einen Exkurs zum Notwegerecht abgerundet.

Im Weiteren wird dann das Leitungsrecht allgemein behandelt, um anschließend die Wertermittlung von Leitungsrechten detailliert zu betrachten. Hierbei wird zunächst auf die Wertermittlungsgrundsätze und dann auf die Wertermittlungsabschläge, die durch praxisnahe Beispiele näher veranschaulicht werden, eingegangen.

Abschließend werden in einer Zusammenfassung die gewonnenen Erkenntnisse noch einmal dargestellt und gewürdigt. Mit einer Empfehlung für die Bewertung von Wege- und Leitungsrechten endet die Zusammenfassung, bzw. wird die Arbeit abgeschlossen.

2. Grundstücksrechte und Belastungen

2.1 Allgemein

Die Gründe, aus denen Rechte und Belastungen des Grundeigentums entstehen, sind zahlreich und zum Teil sehr unterschiedlich. Man unterscheidet zwischen dem Grundeigentum, den grundstücksgleichen Rechten und den Beschränkungen des Grundeigentums. Das Grundeigentum ist das uneingeschränkte dingliche Recht am Grundstück. Man differenziert beim Grundeigentum zwischen dem Alleineigentum, dem Miteigentum und dem Gesamthandseigentum. Zu den grundstücksgleichen Rechten gehören das Erbbaurecht, das Jagd- und Fischereirecht, das Bergrecht, sowie das Eigentum an einem Schiff oder Luftfahrzeug. Ein Sachverständiger wird insbesondere mit dem Erbbaurecht konfrontiert sein, wenn er mit grundstücksgleichen Rechten zu tun hat. Bei den Beschränkungen des Grundeigentums unterscheidet man zwischen den gesetzlichen Beschränkungen und den Rechten Dritter. Die gesetzlichen Beschränkungen unterteilen sich wiederum in die privatrechtlichen Beschränkungen des Nachbarrechts nach BGB, bzw. nach Landesrecht und den öffentlich-rechtlichen Beschränkungen, z.B. nach dem BauGB. Bei den Rechten Dritter handelt es sich um beschränkt dingliche Rechte, wie Nießbrauch, Dienstbarkeiten, Vorkaufsrechte, Reallasten und Grundpfandrechte. Bei den Rechten Dritter wird zwischen Nutzungsrechten, Verfügungs- und Erwerbsrechten, sowie Sicherungs- und Verwertungsrechten differenziert.¹ Einen Gesamtüberblick über die unterschiedlichen Rechte und Belastungen an Grundstücken zeigt die Abbildung in Anlage 1.

Die auf dem Grundstück ruhenden Belastungen, und die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbundenen Rechte, können unter Umständen auf den Wert des Grundstücks erhebliche Auswirkungen haben. Dies gilt vor allem für gewisse beschränkt dingliche Rechte des Grundeigentums, die am häufigsten in der Form von Wege- und Leitungsrechten auftreten. Diese sind dann als Dienstbarkeiten (Grunddienstbarkeit oder beschränkt persönlichen Dienstbarkeit) begründet und werden im Rahmen dieser Belegarbeit detailliert in Hinsicht auf ihre Bewertung und Berücksichtigung bei der Wertermittlung betrachtet.

2.2 Beschränkt dingliche Rechte

2.2.1 Dienstbarkeiten

Dienstbarkeiten umfassen dinglich gesicherte Rechte an Grundstücken oder an grundstücksgleichen Rechten, die den Eigentümer eines belasteten Grundstücks beschränken und es den Berechtigten ermöglicht, ein Grundstück in einem bestimmten Umfang zu nutzen. Rechtlich sind die Dienstbarkeiten im 4. Abschnitt des BGB in den §§ 1018-1093 geregelt. Zu ihnen gehören im engeren Sinne die Grunddienstbarkeiten² (Benutzungs-, Unterlassungs-, Ausschließungsdienstbarkeit) und die beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten³ (Wege- und Leitungsrechte, Wohnungsrecht, Dauerwohn- oder Dauernutzungsrecht) und im weiteren Sinne der Nießbrauch⁴.

Dienstbarkeiten entstehen in der Regel durch ein Rechtsgeschäft (Angebot und Annahme) und einer dinglichen Sicherung d.h. Einigung und Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs. Ihre Löschung erfolgt durch Aufhebung oder einen Staatsakt. Durch die Dienstbarkeit wird dem Berechtigten das Recht verliehen, auf das Grundstück eines anderen zum Zwecke einer bestimmten Nutzung, einzuwirken. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks wird durch die Dienstbarkeit verpflichtet, eine Duldung oder Unterlassung hinzunehmen.

2.2.2 Grunddienstbarkeiten

Die Grunddienstbarkeit (§§ 1018-1029) wird zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks begründet.⁵ Sie begründet demnach eine rechtliche Beziehung zwischen einem herrschenden und einem dienenden Grundstück. Das dienende Grundstück ist mit einer Grunddienstbarkeit belastet und dient der Ausübung der Grunddienstbarkeit. Das herrschende Grundstück begünstigt den jeweiligen Eigentümer mit dem Recht, die Grunddienstbarkeit auszuüben. Die Grunddienstbarkeit ist Bestandteil des Grundsstücks (§ 96 BGB), mit dem Eigentum am Grundstück unmittelbar verbunden und hat Wirkung für den jeweiligen Eigentümer. Das dienende Grundstück wird durch die Grunddienstbarkeit in der Weise belastet⁶, dass - der jeweilige Eigentümer des herrschenden Grundstücks das dienende Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf (Benutzungsdienstbarkeit).

- auf dem dienenden Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen (Unterlassungsdienstbarkeit).
- die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt (Ausschließungsdienstbarkeit).

Genutzt wird das Instrument der Grunddienstbarkeit, um nachbarschaftliche Grundstücks- beziehungen zu regeln, sowie im gewerblichen Rahmen, um Interessen des Begünstigten zu sichern.

Für Benutzungs-, Unterlassungs- und Ausschließungsdienstbarkeiten kommen unter anderem folgende Rechte und Beschränkungen in Betracht⁷:

Benutzungsdienstbarkeiten

- Wege-, Fahrt- und Gehrechte
- Leitungs- und Kanalisationsrechte
- Gewerbebetriebs- und Warenvertriebsrechte
- Ausbeutungs- und Entnahmerechte
- Errichtung und Nutzung von Bauwerken oder gewerblichen Anlagen

Unterlassungsdienstbarkeiten

- Bau- und Benutzungsbeschränkungen
- Bauverbote zum Freihalten von Abstandsflächen
- Wettbewerbs- und Verkaufsbeschränkungen, Bezugs- und Vertriebsverbote
- Wärme- und Energiedienstbarkeiten
- Wohnungsbelegungsrechte
- Verbot von Immissionen wie Geruch, Lärm oder Rauch über das gesetzliche Maß hinaus

Ausschließungsdienstbarkeit

€ Ausschluss von Einwirkungsrechten
- Verzicht auf zulässige Immissionen (§ 906 BGB)
- Verzicht auf zu duldenden Notweg (§ 917 BGB)
€ Ausschluss von Abwehrrechten
- Verzicht auf Einhaltung nachbarschützender Bauvorschriften
- Verzicht auf Abwehr übermäßiger, nicht zu duldender Immissionen ( § 906 BGB)
€ Ausschluss von Ausgleichsansprüchen
- Verzicht auf künftige Entschädigungsansprüche ( § 1004 BGB)
- Verzicht auf Entschädigungsansprüche wegen Bergschäden (§ 112 BBergG)

2.2.3 Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten

Die beschränkt persönliche Dienstbarkeit (§§ 1090-1093) entspricht inhaltlich der Grunddienstbarkeit. Sie unterscheidet sich aber von dieser dadurch, dass diese zu Gunsten einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person begründet wird und nicht mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden ist.⁸

Gegenüber einer Grunddienstbarkeit, bei der der Nutzeffekt für ein Grundstück im Vordergrund steht, sind beschränkt persönliche Dienstbarkeiten mehr auf die Interessen einer einzelnen Person zugeschnitten. Sie können befristet, höchstens lebenslang, aber auch bedingt bestellt werden. Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten sind nicht übertragbar, nicht vererblich und erlöschen auf jeden Fall mit dem Tod des Berechtigten. Nur ihre Ausübung kann einem anderen überlassen werden, wenn die Überlassung gestattet ist.⁹

Es kann auch sein, dass der Berechtigte der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit der Eigentümer (Miteigentümer) des belasteten Grundstücks ist. In diesem Fall spricht man dann von einer Eigentümerdienstbarkeit.¹⁰

Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten sind zum Beispiel¹¹

- Wege- und Leitungsrechte für Strom, Gas, Wasser, Abwasser, Fernheizung zugunsten eines bestimmten Versorgungsunternehmen
- Unterfahrungsrechte für Betreiber von öffentlichen Verkehrsmitteln (z.B. U-Bahn)
- dingliches Wohnrecht einer Person
- wettbewerbsbeschränkte Dienstbarkeiten, so das Verbot eines konkurrierenden Gewerbebetriebs (häufig Brauerei-, Gastwirtschaft- und Tankstellenrechte), was bis zu Warengattung und einzelnen Waren aufgesplittet werden kann
- Gründstücksbenutzungs- und Wohnungsbelegungsrechte, vor allem im Zusammen- hang mit Subventionen beim öffentlich geförderten Wohnungsbau

[...]

¹ vgl. Simon J./Kleiber/Joeris/Simon Th. S.481 Rn. 6.1

² §§ 1018-1029 BGB

³ §§ 1090-1093 BGB

⁴ §§ 1030-1089 BGB

⁵ vgl. WertR 2006 Pkt. 4.4.1

⁶ Gerady/Möckel/Troff 46. Nachlieferung 9/2000 S.5.2.4/51

⁷ vgl. Simon/Kleiber/Weyers S.2296 Rn 333

⁸ vgl. Simon J./Kleiber/Joeris/Simon Th. S.511 Rn. 6.62

⁹ vgl. § 1092 I 2 BGB

¹⁰ vgl. Simon/Kleiber/Weyers S.2296 Rn 333

¹¹ vgl. Gerady/Möckel/Troff 46. Nachlieferung 9/2000 S.5.2.4/75