Bereits heute ist die mit Euphemismen wie „Revitalisierung“ belegte Krise in den Shopping-Centern in Mittel- und Kleinstädten aber auch in den Randlagen der Metropolen angekommen. Belege dafür sind nur schwer zu erhalten, weil sich die betroffenen Unternehmen pauschal mit vermeintlichen Erfolgsstorys öffentlich äußern, konkrete Zahlen über unerfüllt gebliebene Mietertragsprognosen, Mietausfälle, erforderliche Abschreibungen etc. dieser leistungsgestörten Gewerbeimmobilien aber nicht allgemein zugänglich sind.
Hinsichtlich der Umsätze wirken sich insbesondere die konjunkturelle Dämpfung der Warennachfrage sowie die strukturellen Umschichtungen im privaten Verbrauch, d.h. der Rückgang des Anteils der Warennachfrage am privaten Verbrauch, negativ aus. Indikator dafür ist u.a. die steigende Sparquote der privaten Haushalte, die 2007 mit 10,8% des verfügbaren Einkommens auf ihrem höchsten Stand seit 1995 notiert und auch in 2008 voraussichtlich weiter ansteigen wird.
Problematisch für den klassischen Einzelhandel ist darüber hinaus das wachsende Segment des Online-Shoppings. Das physische Einkaufserlebnis von Shopping-Centern kann hierdurch zwar nicht ersetzt werden, Online-Shopping weist jedoch Vorteile im Hinblick auf die Einkaufsbequemlichkeit auf. Der Verbraucher erhält außerdem eine bessere Marktübersicht, der Preiswettbewerb wird intensiviert.
Auswirkungen sind indes nicht nur auf der Nachfrager- sondern auch auf der Anbie-terseite, d.h. sowohl bei den Investoren als auch bei den filialisierten und internatio-nal verstrickten Mietpartnern zu befürchten.
Dieses Ungleichgewicht zwischen der Entwicklung der Flächen einerseits und der Entwicklung der Nachfrage andererseits führt zu einem Ausleseprozeß, in dessen Folge zahlreiche Flächen nicht mehr marktfähig sind.
Spätestens hier ist ein umfassender Restrukturierungsprozess mit ganzheitlichem Ansatz anzustoßen.
Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
Abbildungs- und Tabellenverzeichnis
1. Einleitung
1.1. Entwicklung in Europa
1.2. Entwicklung in Deutschland
2. Bestandsaufnahme
3. Restrukturierungsprozess
3.1. Methodik
3.2. Endogene und exogene Einflussfaktoren
3.2.1. Eigentümer
3.2.2. Öffentlichkeit
3.2.3. Wettbewerber
3.2.4. Bestandsmieter
3.3. Restrukturierungsparameter
3.3.1. Wettbewerbsfaktoren
3.3.2. Wirtschaftliche Erfolgsparameter
3.4. Restrukturierungsmanager
4. Schlussbetrachtung
Literaturverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildungs- und Tabellenverzeichnis
Abbildung 1: Quadratmeter Shopping-Center je 1.000 Einwohner in Europa
Abbildung 2: Quadratmeter Geschäftsfläche je 1.000 Einwohner in Deutschland
Abbildung 3: Entwicklung der Einzelhandelsumsätze in Deutschland
1. Einleitung
Ein Shopping-Center ist gemäß der Definition des in diesem Bereich als international führend anerkannten Urban Land Institute (ULI)[1]:
„A group of retail or other commercial establishments that is planned, developed, owned and managed as a single property. On-site parking is provided. The center´s size and orientation are generally determined by the market characteristics of the trade area served by the center. The two main configurations of shopping centers are malls and open-air strip centers.”[2]
Es handelt sich demnach um eine bewusst geplante und errichtete Einzelhandelsagglomeration mit einheitlichem Management.[3]
In Deutschland findet sich der Begriff „Einkaufszentren“, in § 11 Abs. 3 S. 1 Nr. 1 Baunutzungsverordnung (BauNVO), der in einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 27.04.1990 (BVerwG 4 C 16.87) ausgelegt wird:
“Ein "Einkaufszentrum" im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO 1977 setzt im Regelfall einen von vornherein einheitlich geplanten, finanzierten, gebauten und verwalteten Gebäudekomplex mit mehreren Einzelhandelsbetrieben verschiedener Art und Größe - zumeist verbunden mit verschiedenartigen Dienstleistungsbetrieben - voraus. Sollen mehrere Betriebe ohne eine solche Planung ein Einkaufszentrum im Rechtssinne darstellen, so ist hierfür außer ihrer engen räumlichen Konzentration ein Mindestmaß an äußerlich in Erscheinung tretender gemeinsamer Organisation und Kooperation erforderlich, welche die Ansammlung mehrerer Betriebe zu einem planvoll gewachsenen und aufeinander bezogenen Ganzen werden lässt.”[4]
Die Parallelelen zu der Definition des Urban Land Institute sind unübersehbar. Das BVerwG stellt insbesondere auf die Wahrnehmung des Shopping-Centers durch die Kunden als äußerlich zusammengehörigen Betrieb, also z.B. mehrere Gebäude unterschiedlicher Eigentümer mit einheitlicher Architektur und aufeinander bezogener Ausrichtung ab.[5]
In der Immobilienwirtschaft wird in Nachbarschaftszentren mit unter 8.000 m² Handelsfläche zur Versorgung eines eng begrenzten Einzugsgebietes, Gemeinde- bzw. Stadtteilzentren mit einem weiter gehenden Einzugsgebiet und einer Einzelhandelsfläche von 8.000 bis 15.000 m² sowie Regionalen Shopping Centern mit umfassendem Angebot und mind. 15.000 m² Fläche unterschieden. Daneben gibt es eine Reihe weiterer Spezialformen wie z.B. Fachmarktzentren, Themen-Center, Bahnhofscenter usw.[6]
Vorreiter in der Entwicklung von Shopping-Centern sind die USA. Bereits 1922 wurde das erste Center in Kansas City (Missouri) eröffnet. Aus gerade 100 Centern im Jahr 1950 wurden 3.000 in 1960 und insgesamt 47.700 Center mit 553 Mio. m² Handelsfläche im Jahr 2004, allein in den USA.[7] Seit Anfang der 90er Jahre hat sich der Zuwachs an neuen Shopping-Centern dort erheblich abgeschwächt.[8]
1.1. Entwicklung in Europa
Erst Mitte der 60er Jahre entstanden die ersten Shopping-Center auch in Europa und haben sich seither fest etabliert. Insbesondere in den letzten 20 Jahren hat die Entwicklung neuer Flächen mit durchschnittlich 5,2 Mio. m² p.a. rasant zugenommen. Per Ende 2008 beläuft sich die Gesamtfläche aller Shopping-Center in Europa auf nahezu 115 Mio. m². Aufgrund der vorliegenden Planungen ist in den kommenden Jahren sogar mit einem Flächenzuwachs von ca. 15 Mio. m² p.a. zu rechnen. Der Zuwachs findet jedoch nicht gleichmäßig sondern regional stark differenziert statt.[9]
Sehr unterschiedlich ist das Verhältnis von Center-Fläche und Bevölkerung in den einzelnen EU-Staaten. An der Spitze liegt Norwegen mit nahezu 500 m² je 1.000 Einwohner, Deutschland liegt mit ca. 166 m² je 1.000 Einwohner noch unter dem EU-Schnitt von ca. 200 m² je 1.000 Einwohner.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Quelle: Cushman & Wakefield, Shopping Centre Development Report Europe, 2008.
Abbildung 1: Quadratmeter Shopping-Center je 1.000 Einwohner in Europa
1.2. Entwicklung in Deutschland
Das erste Shopping-Center in Deutschland, das Main-Taunus-Zentrum in Sulzbach bei Frankfurt am Main, wurde 1964 eröffnet. Dieses Center war charakteristisch für die 1. Generation von Shopping-Centern in Deutschland, die i.d.R. auf „der grünen Wiese“ mit einer ebenerdigen Verkaufsebene, einfacher Architektur und einem Kaufhaus als Magnetmieter errichtet wurden.
Ab 1973 wurden die Standorte dann zunehmend in die Innenstädte verlegt (sog. 2. Generation), zwischen 1982 und 1992 wurden nahezu ausschließlich städtische Standorte mit stetig anspruchsvollerer Architektur und heller, freundlicher Präsentation entwickelt (3. Generation).
Nach der Deutschen Einheit am 03. Oktober 1990 bis zum Jahr 1999 begann dieser Zyklus in den östlichen Bundesländern von neuem, zunächst mit einem kurzfristigen Bau von Centern auf der grünen Wiese[10], während in den alten Bundesländern bereits die Revitalisierung älterer Center sowie die Entwicklung neuer Kombinationen von Freizeit und Shopping im Vordergrund stand (4. Generation).
In der 5. Generation seit dem Jahr 2000 geht der Trend nun wieder verstärkt zurück in die Innenstadt, aber auch in bisher noch unbesetzte Mittel- und Kleinstädte. Die Realisierung spezieller Shoppingcenterformen wie z.B. Factory-Outlet-Center (Verkauf direkt vom Hersteller) oder Themencenter (Konzentration auf bestimmte Waren oder Themen), das Aufspüren bestimmter Nischen also, steht im Fokus der Entwicklung.[11]
[...]
[1] Das international anerkannte Urban Land Institute wurde 1936 in Washington D.C. als gemeinnützige Forschungs- und Bildungsorganisation für Stadt- und Regionalplanung gegründet. Es hat heute 40.000 Mitglieder in 92 Ländern. Weitere Informationen unter http://germany.uli.org.
[2] Vgl. www.uli.org, Stand: 15.12.2008.
[3] Vgl. Falk/ Falk (2005), S. 95.
[4] Vgl. http://lexetius.com/1990,183, Stand: 15.12.2008.
[5] Vgl. Falk/ Falk (2005), S. 95.
[6] Vgl. ebd., S. 96.
[7] Vgl. ebd.
[8] Vgl. Falk (1998), S. 30.
[9] Quelle: Cushman & Wakefield Shopping Centre Development Report Europe, Autumn 2008.
[10] Die Ursache für diese Entwicklung lag z.T. allerdings auch in ungeklärten Restitutionsansprüchen.
[11] Vgl. Falk/ Falk (2005), S. 100.
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