Bereits heute ist die mit Euphemismen wie „Revitalisierung“ belegte Krise in den Shopping-Centern in Mittel- und Kleinstädten aber auch in den Randlagen der Metropolen angekommen. Belege dafür sind nur schwer zu erhalten, weil sich die betroffenen Unternehmen pauschal mit vermeintlichen Erfolgsstorys öffentlich äußern, konkrete Zahlen über unerfüllt gebliebene Mietertragsprognosen, Mietausfälle, erforderliche Abschreibungen etc. dieser leistungsgestörten Gewerbeimmobilien aber nicht allgemein zugänglich sind.
Hinsichtlich der Umsätze wirken sich insbesondere die konjunkturelle Dämpfung der Warennachfrage sowie die strukturellen Umschichtungen im privaten Verbrauch, d.h. der Rückgang des Anteils der Warennachfrage am privaten Verbrauch, negativ aus. Indikator dafür ist u.a. die steigende Sparquote der privaten Haushalte, die 2007 mit 10,8% des verfügbaren Einkommens auf ihrem höchsten Stand seit 1995 notiert und auch in 2008 voraussichtlich weiter ansteigen wird.
Problematisch für den klassischen Einzelhandel ist darüber hinaus das wachsende Segment des Online-Shoppings. Das physische Einkaufserlebnis von Shopping-Centern kann hierdurch zwar nicht ersetzt werden, Online-Shopping weist jedoch Vorteile im Hinblick auf die Einkaufsbequemlichkeit auf. Der Verbraucher erhält außerdem eine bessere Marktübersicht, der Preiswettbewerb wird intensiviert.
Auswirkungen sind indes nicht nur auf der Nachfrager- sondern auch auf der Anbie-terseite, d.h. sowohl bei den Investoren als auch bei den filialisierten und internatio-nal verstrickten Mietpartnern zu befürchten.
Dieses Ungleichgewicht zwischen der Entwicklung der Flächen einerseits und der Entwicklung der Nachfrage andererseits führt zu einem Ausleseprozeß, in dessen Folge zahlreiche Flächen nicht mehr marktfähig sind.
Spätestens hier ist ein umfassender Restrukturierungsprozess mit ganzheitlichem Ansatz anzustoßen.
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
1.1. Entwicklung in Europa
1.2. Entwicklung in Deutschland
2. Bestandsaufnahme
3. Restrukturierungsprozess
3.1. Methodik
3.2. Endogene und exogene Einflussfaktoren
3.2.1. Eigentümer
3.2.2. Öffentlichkeit
3.2.3. Wettbewerber
3.2.4. Bestandsmieter
3.3. Restrukturierungsparameter
3.3.1. Wettbewerbsfaktoren
3.3.2. Wirtschaftliche Erfolgsparameter
3.4. Restrukturierungsmanager
4. Schlussbetrachtung
Zielsetzung & Themen
Die Arbeit untersucht den ganzheitlichen Prozess der Restrukturierung von leistungsschwachen Shopping-Centern in Deutschland. Das primäre Ziel besteht darin, darzulegen, wie durch eine fundierte Analyse der exogenen und endogenen Einflussfaktoren sowie den Einsatz eines spezialisierten Restrukturierungsmanagements langfristige Wettbewerbsfähigkeit und wirtschaftliche Stabilität für derartige Immobilien erzielt werden kann.
- Historische Entwicklung und aktuelle Trends bei Shopping-Centern
- Methodische Phasen des Restrukturierungsprozesses
- Analyse kritischer Erfolgsfaktoren (Lage, Mieterstruktur, Funktionalität)
- Die Rolle und Verantwortlichkeiten eines spezialisierten Restrukturierungsmanagers
- Strategien zur Vermeidung von Leerständen und zur Steigerung der Attraktivität
Auszug aus dem Buch
3.4.Restrukturierungsmanager
Der Restrukturierungsprozess eines leistungsgestörten Shopping-Centers ist für alle Beteiligten eine außergewöhnliche Situation, weshalb die Anforderung an den Restrukturierungsmanager besonders hoch ist. Er muß den initiierten Restrukturierungsprozess in gesamtverantwortlicher Position begleiten und zielgerichtet zum Erfolg bringen. In dieser Funktion hat er die Aufgabe, aufgrund einer Schwachstellenanalyse den Prozess unter Einbeziehung aller Parameter in Verbindung mit den exogenen und endogenen Einflussfaktoren zu strukturieren, in eine konsistente Story zu übersetzen und mittels Handlungsanweisung zu organisieren.
Die Person des Restrukturierungsmanagers ist elementar für den Erfolg der Maßnahmen. Er steht im Fokus, reflektiert die Zwischenergebnisse, muss Fehlentwicklungen erkennen und rechtzeitig eingreifen und gegensteuern. Er ist das Bindeglied zwischen Eigentümer und dem ihm unterstellten Centermanager. Alle mit der Restrukturierung zusammenhängenden Schritte sind mit ihm abzustimmen. Die Legitimation hierfür muss vertraglich verankert sein und darf zu keinem Zeitpunkt in Frage gestellt werden. Sehr gute Sozial- und Führungskompetenz sowie eine hohe persönliche und fachliche Reputation sind daher Basis seines Wirkens. Die offensive Übernahme der Verantwortung muss mit der gebotenen Zurückhaltung und Freiräumen für alle am Prozess Beteiligten korrespondieren.
Der Restrukturierungsmanager darf dabei nicht in das Tagesgeschäft eingebunden werden, da andernfalls die für den Prozess erforderliche Distanz verloren ginge. Das Tagesgeschäft ist vom Centermanager zu tragen. Auch unpopuläre Maßnahmen sind vom Restrukturierungsmanager durchzusetzen, in diesen Fällen schützt er die im Prozess involvierten Mitarbeiter, insbesondere den Centermanager.
Restrukturierung ist temporär und beinhaltet den erfolgreichen Abschluss, der Restrukturierungsmanager darf deshalb jedoch nicht die Zeit nach erfolgreichem Abschluss des Prozesses außer Acht lassen. Er muss das Shopping-Center auf eine nachhaltige Entwicklung ausrichten.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Dieses Kapitel definiert den Begriff des Shopping-Centers im internationalen und deutschen Kontext und skizziert die historische Marktentwicklung in den USA, Europa und Deutschland.
2. Bestandsaufnahme: Hier erfolgt eine kritische Analyse des aktuellen Marktumfeldes, der zunehmenden Flächensättigung und der daraus resultierenden Problematik leistungsgestörter Gewerbeimmobilien.
3. Restrukturierungsprozess: Das Hauptkapitel erläutert die methodische Vorgehensweise, analysiert die relevanten Einflussfaktoren und definiert die notwendigen Parameter sowie die Rolle des Managements bei der Sanierung.
4. Schlussbetrachtung: Das Fazit fasst die Notwendigkeit für professionelle Restrukturierungsansätze zusammen und weist auf den steigenden Beratungsbedarf in der Branche hin.
Schlüsselwörter
Shopping-Center, Restrukturierung, Immobilienmanagement, Gewerbeimmobilien, Leerstand, Revitalisierung, Standortanalyse, Einzelhandelsfläche, Restrukturierungsmanager, Erfolgsfaktoren, Marktanalyse, Immobilienwirtschaft, Wettbewerbsfähigkeit, Mieterstruktur, Investitionsplanung
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit behandelt die professionelle Restrukturierung von Shopping-Centern, die wirtschaftliche Probleme aufweisen oder deren Performance hinter den Erwartungen zurückbleibt.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die Schwerpunkte liegen auf der Standort- und Marktanalyse, der Identifikation von Erfolgsfaktoren (wie Lage und Mieterstruktur) und dem Prozess der strategischen Neuausrichtung.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Ziel ist es, einen ganzheitlichen, methodischen Ansatz aufzuzeigen, wie leistungsgestörte Shopping-Center durch ein aktives, spezialisiertes Management erfolgreich restrukturiert werden können.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit basiert auf einer fundierten Literaturanalyse und der Untersuchung relevanter immobilienwirtschaftlicher Kennzahlen und Einflussfaktoren, die den Restrukturierungsprozess bestimmen.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in eine Bestandsaufnahme des Marktes sowie die detaillierte Darstellung des Restrukturierungsprozesses, unterteilt in Phasen, Einflussfaktoren und Erfolgsparameter.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wichtige Begriffe sind Shopping-Center, Restrukturierung, Immobilienmanagement, Revitalisierung und Erfolgsfaktoren.
Welche Rolle spielt der Restrukturierungsmanager genau?
Er fungiert als Bindeglied zwischen Eigentümer und Centermanagement, trägt die Gesamtverantwortung für die Sanierungsmaßnahmen und muss eine konsistente Strategie ("Story") für das Objekt entwickeln und durchsetzen.
Warum reicht das normale Centermanagement oft nicht aus?
Das operative Centermanagement ist stark in das Tagesgeschäft eingebunden und verfügt oft nicht über die nötige Distanz oder Spezialisierung, um strukturelle Probleme, wie sie bei leistungsgestörten Objekten vorliegen, objektiv und ganzheitlich zu lösen.
- Quote paper
- Ullrich Janke (Author), 2008, Shoppingcenter - Restrukturierung leistungsgestörter Gewerbeimmobilien, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/123068
