Reverse Mortgage - Die neue Zusatzrente

Inhaltsverzeichnis:

Abkürzungsverzeichnis:

Abbildungsverzeichnis:

Tabellenverzeichnis:

1 Einleitung
1.1 Problemstellung
1.2 Motivation und Zielsetzung
1.3 Vorgehensweise

2 Struktur der Altersvorsorge in Deutschland
2.1 Definition Altersvorsorge
2.2 Heutige Rentensystematik der Bundesrepublik Deutschland

3 Immobilien als Altersvorsorge in Deutschland
3.1 Definition des Immobilienbegriffs
3.2 Heutige Nutzung von selbstgenutztem Immobilienvermögen als Altersvorsorge
3.3 Risiken von selbstgenutztem Immobilienvermögen

4 Reverse Mortgage
4.1 Definition und Begriffsbestimmung
4.2 Zugangsvoraussetzungen
4.3 Rechte und Pflichten
4.4 Auszahlformen
4.4.1 Einmalauszahlung
4.4.2 Rentenzahlung
4.4.3 Kreditlinie
4.4.4 Kombination
4.5 Determinanten der Auszahlungshöhe
4.5.1 Alter des Kreditnehmers
4.5.2 Wert der Immobilie
4.5.3 Der Kreditzins
4.6 Beispielrechnung
4.7 Die Kosten
4.7.1 Veranlassungsgebühr („Origination Fee“)
4.7.2 Versicherungskosten („Mortgage Insurance Premiums (MIP)“)
4.7.3 Servicekosten („Servicing Fee“)
4.7.4 Abschlusskosten („Closing Fee“)
4.7.5 Total Annual Loan Cost („TALC”)
4.8 Die Risiken
4.8.1 Die Risiken aus Anbietersicht
4.8.1.1 Das Langlebigkeitsrisiko
4.8.1.2 Das Zinsrisiko
4.8.1.3 Das Risiko der Immobilienpreisentwicklung
4.8.1.4 Das moralische Risiko
4.8.1.5 Das Prepaymentrisiko
4.8.2 Die Risiken aus Nachfragersicht
4.8.2.1 Das Insolvenzrisiko
4.8.2.2 Das Zinsänderungsrisiko
4.8.2.3 Das Inflationsrisiko
4.9 Klassifizierung der Reverse Mortgage-Nehmer
4.10 Aktuelle Situation in Deutschland und deren Entwicklung

5 Fazit und Ausblick

Literaturverzeichnis

Eidesstattliche Versicherung

Abkürzungsverzeichnis:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildungsverzeichnis:

Abbildung 1: Realer und monetärer Kreislauf

Abbildung 2: Das Drei Säulen Modell

Abbildung 3: Wandel vom Drei Säulen Modell zum Drei Schicht Modell

Abbildung 4: Altersaufbau der Bevölkerung Deutschlands

Abbildung 5: Altersvorsorge und Mieterhöhungen sind die treibenden Kaufmotive

Abbildung 6: Vergleich Miet- und Finanzierungskosten

Abbildung 7: Mögliche Einflussfaktoren auf die Entscheidungsfindung für die selbstgenutzte Immobilie

Abbildung 8: Zahlungsströme Klassisches Darlehen und Reverse Mortgage

Abbildung 9: Kreditverlauf eines klassischen Kredits im Vergleich zu Reverse Mortgage

Abbildung 10: Rising Debt, Falling Equity

Abbildung 11: Verlauf Reverse Mortgage und Immobilienpreis

Abbildung 12: Die Zahlungsströme im Zeitverlauf

Abbildung 13: Wesentliche Risiken von Reverse Mortgage

Abbildung 14: Zusammenhänge der Risikoarten für den Kreditgeber

Abbildung 15: Zahlungsströme des Sondervermögens des Landes

Abbildung 16: Möglicher Produktablauf

Tabellenverzeichnis:

Tabelle 1: Schichten der Altersvorsorge

Tabelle 2: Risiken der selbstgenutzten Immobilie

Tabelle 3: Vergleich klassischer Kredit mit Reverse Mortgage

Tabelle 4: Reverse Mortgage Zahlungsoptionen: Pro und Contra

1 Einleitung

Die selbstgenutzte Immobilie als Altersvorsorge steht seit Jahrzehnten mit an erster Stelle bei der privaten Altersvorsorge in Deutschland und spielt dort eine herausragende Rolle.^[1] Daher wird sie auch in der Bevölkerung als gute Altersvorsorge bezeichnet.^[2] Dies zeigt sich auch in der aktuellen Diskussion, die `Riester-Förderungen´<sup>[3]</sup> auf den Erwerb respektive die Erstellung von selbstgenutzten Immobilien auszuweiten. Der Gesetzgeber hat dies erkannt und zertifizierte zum 01. November 2008 `Wohnriester- Verträge´ der privaten Anbieter. Damit wird die eigene Immobilie nicht nur de facto als Altersvorsorge akzeptiert, sondern auch de jure in Form des Eigenheimrentengesetzes.

1.1 Problemstellung

Damit ergibt sich die Frage, wie sinnvoll der Erwerb von Wohneigentum für die eigene Altersvorsorge ist. Die Diskussion ist aktueller denn je. Sinkende Rentenprognosen der gesetzlichen Rente, steigende Lebenshaltungskosten (Strom, Gas, Nahrungsmittel, etc.), Wandel in der Bevölkerungsstruktur, Fortschritte in der Medizin und die damit verbundene erhöhte Lebenserwartung führen zukünftig zu mehr Bedarf an finanzieller Absicherung, um den erzielten Lebensstandard zu bestreiten und zu halten.^[4] Diesen zukünftigen Veränderungen steht ein enorm hohes gebundenes immobiles Vermögen gegenüber. „Im Jahr 2003 besaßen 12,6 Mill. (68%) Haushalte in der Bundesrepublik Deutschland mit einem Haupteinkommensbezieher im Alter zwischen 35 und 65 Jahren Haus und Grundbesitz. In 4,6 Mill. (25%) Immobilienbesitzerhaushalten war der Haushaltsvorstand 65 Jahre und älter.“^[5] „Mehr als die Hälfte (52,3%) des für die Altersvorsorge zur Verfügung stehenden Vermögens ist zurzeit in Immobilien gebunden, wobei davon ausgegangen wird, dass es sich zum überwiegenden Teil um selbst genutztes Wohneigentum handelt.“^[6]

1.2 Motivation und Zielsetzung

In der deutschen Bankenlandschaft sind Reverse Mortgage Produkte kaum aufzufinden und daher auch in der Bevölkerung wenig bzw. nicht bekannt. Es ist deshalb Aufgabe dieser Arbeit, den Begriff systematisch zu erläutern und in die bestehende Altersvorsorgesystematik der Bundesrepublik Deutschland einzuordnen. Dabei erhebt diese Arbeit keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Es soll vielmehr aufgezeigt werden, welche Möglichkeiten Immobilienvermögen (neben den bereits in Deutschland bekannten) bietet, um auch im Rentenalter über ein adäquates Einkommen zu verfügen. Ein Schwerpunkt liegt dabei in der Identifizierung und Darstellung möglicher Risiken aus einer Reverse Mortgage.

Das Privatvermögen privater Haushalte in Deutschland, welches in Immobilien gebunden ist, beträgt ca. 4,2 Billionen Euro. Dabei beträgt der durchschnittliche Verkehrswert der Immobilien ca. 245.000 Euro.^[7] Dem gegenüber hat die gesetzliche Rentenversicherung die „(…) Grenze (..) [ihrer] Leistungsfähigkeit erreicht“^[8].

Die Kombination von sinkenden staatlichen Renten, Langlebigkeit der Bevölkerung und ein hohes gebundenes Vermögen in Immobilien zeigt deutlich die Notwendigkeit, die Immobilien über die derzeitigen Förderungen hinaus mit in die Altersvorsorgebetrachtung einzubeziehen. Die Kombination von hohem Immobilienvermögen und geringen Rentenzahlungen wird als `asset rich - cash poor´^[9] bezeichnet und summiert damit präzise das Dilemma dieser Kombination.

Ausgehend von diesen Grundlagen wird daher aufgezeigt, wie das Reverse Mortgage als neues Finanzierungsmodell eingesetzt werden kann, um das gebundene Kapital in Immobilien wieder freizusetzen und als Einkommensquelle (Zusatzrente) im Alter zu nutzen. Es wird im Wesentlichen auf die US-amerikanischen Reverse Mortgage Produkte Bezug genommen, die den größten RM-Markt darstellen.

1.3 Vorgehensweise

Das erste Kapitel liefert eine Einführung in das Thema und eine Übersicht der Problemstellung, der Motivation, der Zielsetzung sowie der Vorgehensweise.

Zur systematischen Darstellung und Erläuterung des Reverse Mortgage wird die Struktur der deutschen Altersvorsorge dargestellt (Kapitel 2). Dabei wird zunächst der Begriff der Altersvorsorge definiert (2.1). Darauf basierend wird die Rentensystematik mit den zentralen Begriffen der `3-Säulen-Theorie´ und den `3 Schichten der Altersvorsorge´ kurz dargestellt und der aktuelle Wandel der Altersvorsorge in Deutschland aufgezeigt (2.2). Das Kapitel 3 beschreibt die bereits bestehenden Möglichkeiten, Immobilien als Altersvorsorge zu nutzen. Dabei wird der Immobilienbegriff definiert und auf die verschiedenen Risiken der selbstgenutzten Immobilie eingegangen. Das Instrument Reverse Mortgage wird anschließend in Kapitel 4 betrachtet. Hier wird der Begriff definiert und die Funktionsweise erläutert. Dabei wird im Einzelnen auf die Themengebiete `Zugangsvoraussetzungen´, `Rechte und Pflichten´, `Auszahlformen´ und `Determinanten der Auszahlungshöhe´ eingegangen. Aufbauend auf den theoretischen Grundlagen wird das Instrument Reverse Mortgage anhand einer Beispielrechnung (4.6) praktisch dargestellt und die wesentlichen Kosten aufgezeigt (4.7). Ein Schwerpunkt dieser Arbeit liegt in der Darstellung der Risiken einer Reverse Mortgage. Dabei werden die Risiken aus Anbieter- und aus Nachfragersicht betrachtet (4.8). Daran anschließend findet die Klassifizierung und Charakterisierung eines Reverse Mortgage-Nehmers statt (4.9). Den Abschluss bildet die Darstellung der aktuellen Situation in Deutschland mit ihren Entwicklungen (4.10) sowie ein Fazit und abschließender Ausblick in Kapitel 5.

2 Struktur der Altersvorsorge in Deutschland

2.1 Definition Altersvorsorge

Ausgangslage: In einer Volkswirtschaft ohne staatliche Sicherungssysteme (Rentenkassen, Sozialkassen, etc.) treten Menschen im arbeitsfähigen Alter als Anbieter von Arbeit auf dem Arbeitsmarkt auf. Ihre Arbeitskraft wird von Unternehmen nachgefragt. Mit dem verdienten Geld können sie ihren Konsum bestreiten. Der Lebensstandard der Haushalte bleibt dabei gleich, oder erhöht sich ceteris paribus bei steigendem Einkommen. Abstrahiert man den soeben beschriebenen Fall, so ergibt sich Folgendes:

Zwischen Haushalten (Menschen) und Unternehmen finden Tauschvorgänge statt. Haushalte stellen Faktorleistungen (z. B. Arbeitskraft) den Unternehmen zur Erstellung von Gütern oder Dienstleistungen zur Verfügung. Für die Bereitstellung der Faktorleistungen erhalten die Haushalte im Gegenzug Faktoreinkommen (z. B. Geld).

Mit dem Faktoreinkommen können die Haushalte nun wiederum die erstellten Güter von den Unternehmen erwerben.^[10] Diesen Vorgang stellt die Abbildung 1 schematisch dar.

Abbildung 1: Realer und monetärer Kreislauf

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Bergen, V. u. a. (2002), unveränderte Übernahme

Diese einfache Darstellung des Wirtschaftskreislaufes macht deutlich, das die Menge der Konsumgüter, welche ein Haushalt erhält, von der Höhe der Faktoreinkommen abhängig ist. Die Höhe der Faktoreinkommen ist ein wesentlicher Bestandteil, den Lebensstandard zu halten oder gar zu erhöhen. Faktoreinkommen erzielt aber nur derjenige, der seine Arbeitskraft auf dem Arbeitsmarkt anbietet und diese dann auch in Form von Faktorleistungen nachgefragt wird. Voraussetzungen für ein Angebot der eigenen Arbeitskraft sind vor allem intrapersoneller Art. Dies bedeutet, dass Menschen körperlich und geistig in der Lage sein müssen, die angebotene Arbeit (geistige und körperliche) auch durchzuführen. Mit zunehmendem Alter schwindet jedoch diese Fähigkeit. Kein Faktoreinkommen erzielen Rentner, da sie –üblicherweise- keine Faktorleistungen am Arbeitsmarkt anbieten. Daher fehlen ihnen auch die dementsprechenden Faktoreinkommen.^[11]

Im Alter bleiben jedoch die Konsumbedarfe in veränderter Form bestehen und werden sogar zukünftig steigen.^[12] Dies bedeutet, dass bei fehlendem Faktoreinkommen keine Konsumgüter mehr nachgefragt werden können. Das Ergebnis wäre Verarmung der Altengeneration bzw. Verarmung der nicht arbeitenden Bevölkerung. Vor diesem Hintergrund ist es für jeden Menschen notwendig, Kapital (Geld bzw. Sachvermögen) während der aktiven Arbeitszeit aufzubauen, um bei fehlendem Faktoreinkommen im Rentenalter weiterhin Konsumausgaben tätigen zu können.^[13]

„Der Begriff Altersvorsorge umfasst die Gesamtheit aller Maßnahmen, die getroffen wurden, um nach dem Ausscheiden aus dem Erwerbsleben von angespartem Vermögen oder erworbenen Anwartschaften den weiteren Lebensunterhalt ohne Einschränkungen des Lebensstandards bestreiten zu können“^[14].

Als Altersvorsorge kann daher jede finanzielle Maßnahme verstanden werden, die zukünftigen Konsumbedürfnisse im Rentenalter zu ermöglichen. Es geht dabei nicht um den alleinigen Aufbau eines Kapitalstocks, sondern um die Absicherung dauerhafter und lebenslanger Einkommen (Renten) im Alter. Es soll damit vornehmlich das biometrische Risiko der Langlebigkeit minimiert werden. Dabei bedeutet Altersvorsorge gleichzeitig Konsumverzicht für die Gegenwart zu Gunsten der zukünftigen Ausgaben. Dies entspricht der Definition des Sparens im Allgemeinen.^[15] Der Unterschied zur Altersvorsorge besteht darin, dass der Konsumverzicht für die Altersvorsorge zweckgebunden und terminfix ist. „Altersvorsorge dient dem Ziel, (…) keine wesentlichen Einbußen am Lebensstandard hinnehmen zu müssen.“^[16] „Kern der Altersvorsorge ist die dauerhafte Leistung bei hohem Lebensalter.“^[17] Eine Aufgabe des Konsumverzichts vor Renteneintritt z. B. für gegenwärtige Ausgaben, führt zu einem nicht ausreichenden Kapitalstock im Alter und somit zu einem zu kleinen Einkommen. Das Ergebnis wäre somit erzwungener Konsumverzicht im Alter; hervorgerufen durch zu geringe verfügbare liquide Mittel.

Erweitert man den Wirtschaftskreislauf um die Komponente des Staates, dann sehe die Budgetgleichung eines Haushaltes wie folgt aus:

Y = C + SN + SA + T

Dabei entspricht Y dem Faktoreinkommen, C den Konsumausgaben, SN dem normalen Sparen, SA dem zweckgebundenen Altersvorsorgesparen und T den Steuerzahlungen an den Staat. Stellt man nun diese Budgetgleichung einer Budgetgleichung eines Haushaltes ohne Altersvorsorgesparen gegenüber, ergibt sich folgende Ungleichung:

C1 = Y - SN – T > C2 = Y – SN – SA – T

Diese Ungleichung macht deutlich, dass durch das Altersvorsorgesparen weniger Konsummöglichkeiten bestehen, da C1 > C2. Daher „(…) besteht eine ideale Altersvorsorge in regelmäßigen monatlichen Zahlungen, die in der Weise erfolgen, dass es über die Jahre hinweg zu keinerlei Einschränkungen des Lebensstandards kommt und die Konsumausgaben des Rentners bei Rentenbeginn nicht reduziert werden müssen.“^[18]

2.2 Heutige Rentensystematik der Bundesrepublik Deutschland

Die Altersvorsorge in Deutschland war bis zum Jahre 2005 durch die `Drei Säulen Theorie´ geprägt. Dabei gab der Staat den Bürgern den Freiraum, sich neben der staatlichen Altersvorsorge auch privat bzw. mit Hilfe der betrieblichen Altersvorsorge das Einkommen für das Alter zu sichern.<sup>[19]</sup> Der Gesetzgeber der Bundesrepublik Deutschland erkannte bereits in den 1970er, dass die staatliche Rente alleine nicht ausreichen würde, um allen Rentnern der Zukunft ausreichend Einkommen zu gewährleisten. Daher wurden „(…)- beginnend mit dem Betriebsrentengesetz im Jahre 1974 - nach und nach die nötigen steuer- und arbeitsrechtlichen Grundlagen, die die betriebliche Altersvorsorge heute zu einer der drei tragenden Säulen der Altersvorsorgung macht“<sup>[20]</sup> geschaffen. Die Struktur der Altersvorsorge in Deutschland zeigt Abbildung 2. Die Hauptlast der Alterssicherung lag dabei auf der `Säule´ der gesetzlichen Rente.^[21] Die beiden `Säulen´ der betrieblichen und privaten Altersvorsorge sollten dabei nur zusätzliche Liquidität im Alter schaffen und waren darüberhinaus auch nicht jedem zugänglich. So beruhte die betriebliche Altersvorsorge z. B. „(…) auf betriebliche und tarifvertragliche Vereinbarungen.“^[22] Es ist damit deutlich, dass diese Form der Altersvorsorge nicht allen Erwerbstätigen die Möglichkeit bot, weitere Maßnahmen für die eigene Altersvorsorge zu treffen. Sie waren abhängig und in ihrer Selbstbestimmung teilweise beschränkt.

Abbildung 2: Das Drei Säulen-Modell

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Giesen, Udo (2005), unveränderte Übernahme

Vor dem Hintergrund der immer weiter fortschreitenden Absenkung des staatlichen Rentenniveaus, wurde eine staatliche Förderung der zweiten und dritten Säule eingeführt, um einen Ausgleich für die Absenkung zu schaffen.^[23] Die staatliche Förderung ist somit ein Anreiz, in die „(…) kapitalfundierte Altersvorsorge auf freiwilliger Basis (…)“^[24] einzusteigen. Zusätzlich wurde die Rentensystematik neu aufgestellt. Sie besteht nunmehr aus drei Schichten und soll langfristig die Vorrangstellung der gesetzlichen Rente^[25] durch einen Rentenmix ersetzen. In der folgenden Abbildung 3 wird die neue Systematik schematisch dargestellt.

Abbildung 3: Wandel vom Drei Säulen-Modell zum Drei Schicht-Modell

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Giesen, Udo (2005), unveränderte Übernahme

Die staatlichen Anreize finden z. B. in Form von staatlichen Zulagen (Rechtsgrundlage ist das AVmG), welche aus Steuermitteln finanziert werden^[26], steuerlichen Begünstigungen in Form der nachgelagerten Besteuerung (Rechtsgrundlage ist das AltEinkG) und in Form der Sozialversicherungsfreiheit statt^[27]. Tabelle 1 gibt einen Überblick über die einzelnen Schichten und deren Produkte. Dabei ist zu berücksichtigen, dass nur die Produkte der Schichten 1 und 2 in Form der nachgelagerten Besteuerung gefördert werden. Die Schicht 3 bleibt weitestgehend von Förderungen ausgeschlossen, da diese „(…) mit der Möglichkeit zur kumulierten

Auszahlung kein lebenslanges Einkommen für den Rentnerhaushalt (..) [gewährleistet].“^[28]

Tabelle 1: Schichten der Altersvorsorge

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an Giesen, U. (2005)

Gemäß dem im Kapitel 2.1 definierten Begriff der Altersvorsorge wird durch die staatlichen Förderungen der Schichten 1 und 2 deutlich, dass es hier um Aufbau und Absicherung einer lebenslangen `Leibrente´ geht. Auch innerhalb dieser neuen Systematik nimmt die selbstgenutzte Immobilie eine besondere Stellung ein.^[29] Seit dem 01.01.2008 ist der Erwerb von selbstgenutzten Immobilien ebenfalls riesterförderfähig. Dies bedeutet, dass staatliche Zulagen zum Erwerb bzw. zur Entschuldung genutzt werden können. Im Fokus steht hier nicht mehr nur die Erzielung von Rentenzahlungen im Alter, sondern ebenfalls die Reduzierung zukünftiger Ausgaben in Form von Mietausgaben.^[30] Die selbstgenutzte Immobilie ist daher momentan in die Schicht 2 - die kapitalgedeckte Altersvorsorge - einzugruppieren. Dabei liegt der Fokus der Betrachtung einzig auf dem - einer Geldrente gleichzusetzen - mietfreien Wohnen im Alter.^[31]

Die Hauptlast der Rentenzahlungen trägt heute die umlagenfinanzierte gesetzliche Rentenversicherung.^[32] Dabei ist das Umlageverfahren „(…) ins Wanken geraten.“^[33] Höhere Lebenserwartung aufgrund des medizinischen Fortschritts, steigende Beitragsausfälle durch hohe Arbeitslosigkeit und sinkende Geburtenziffern führen dazu, dass die gesetzliche Rentenkasse durch Steueraufkommen subventioniert werden muss. Im Ergebnis stehen steigende Rentenbeiträge der arbeitenden Bevölkerung kombiniert mit sinkenden Rentenansprüchen im Alter.^[34] Die Entwicklung der Bevölkerungsstruktur in Deutschland bis zum Jahr 2050 zeigt die Abbildung 4.

Abbildung 4: Altersaufbau der Bevölkerung in Deutschland

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Statistisches Bundesamt (2006), unveränderte Übernahme

„Die Relationen zwischen Alt und Jung werden sich stark verändern.“^[35] Immer mehr Senioren werden der Bevölkerung im Erwerbsalter gegenüberstehen. So entfielen im Jahr 2005 auf 100 Personen im Erwerbsalter 32 Ältere im Alter von 65 und mehr Jahren. Im Jahre 2050 werden ca. 60 Ältere auf 100 Personen im Erwerbsalter treffen.^[36] Damit hat „der „Generationenvertrag“ der gesetzlichen Rentenversicherung (..) die Grenzen seiner Leistungsfähigkeit erreicht.“^[37]

3 Immobilien als Altersvorsorge in Deutschland

3.1 Definition des Immobilienbegriffs

In der Literatur findet man keine einheitliche Definition des Immobilienbegriffs. Die Literatur nimmt jedoch eine „(…) Abgrenzung des Immobilienbegriffs aus rechtlicher und wirtschaftlicher Sicht vor, ohne dass der Gesetzgeber den Immobilienbegriff rechtlich kodifiziert hätte.“^[38] Aus § 94 BGB kann man ableiten, „(…) dass – rein rechtlich gesehen – Immobilien als Gegenstände zu qualifizieren sind, welche nicht beweglicher Natur sind.“^[39] Den wirtschaftlichen Charakter erhält sie dadurch, dass sie

„(…) allein betrachtet keinen isolierten Wert besitzt, sondern vielmehr durch eine ökonomisch sinnvolle Nutzung (…)“^[40]. Als Immobilienvermögen wird im weiteren Verlauf dieser Arbeit jede fertiggestellte, bebaute, nicht transportable, abgeschlossene Einheit verstanden^[41], die zu selbstgenutzten Wohnzwecken dient. Dies sind vor allem das Wohnungseigentum^[42] (Eigentumswohnungen) und das Wohneigentum. Eine Betrachtung von unbebauten Grundstücken findet hier nicht statt, da es um die Selbstnutzung von Immobilien in Form des Wohnens geht und daher eine Bebauung unerlässlich ist.

3.2 Heutige Nutzung von selbstgenutztem Immobilienvermögen als Altersvorsorge

Neben dem Schutz vor künftigen Mieterhöhungen ist der Aufbau einer Altersvorsorge eines der wichtigsten Motive für den Erwerb von Wohneigentum (vgl. Abbildung 5).

Abbildung 5: Altersvorsorge und Mieterhöhungen sind die treibenden Kaufmotive

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft (2007); Gutachten für den Zentralen Immobilienausschuss, unveränderte Übernahme

Obwohl die Thematik Altersvorsorge eines der zentralen Motive für den Erwerb von Immobilien ist, gibt es in Deutschland bisher nur zwei Möglichkeiten die Immobilie als Altersvorsorge zu nutzen. Im Detail sind dies:

1. Verkauf der Immobilie
2. Selbstnutzung der Immobilie

Beim Verkauf der Immobilie wird der Verkaufserlös zum Erwerb einer kleineren (günstigeren) Immobilie verwendet und der überschüssige Erlös für zukünftige Konsumausgaben verwendet bzw. durch den Verkaufserlös zukünftige Mietzahlungen bestritten, welche sich durch den Bezug einer Mietwohnung ergeben.^[43] Eine dauerhafte Absicherung zukünftigen Einkommens wird hiermit nicht sichergestellt, da die Dauer bis zum vollständigen Kapitalverzehr von den Variablen Mietzins, Höhe der Konsumausgaben und erreichter Verkaufserlös abhängig ist.^[44]

Bei der Selbstnutzung der Immobilie erhalten die Senioren ein fiktives Einkommen in Höhe der ersparten Mietzahlungen. Dies entspricht in etwa einer Erhöhung des Einkommens in Höhe von ca. 25% eines durchschnittlichen Seniorenhaushaltes.^[45] Sinn und Zweck des Erwerbs von selbstgenutzten Immobilien ist die Mietfreiheit im Alter. Dies bedeutet, dass die Kosten einer Immobilienfinanzierung (dies ist die Alternative zu den Mietzahlungen) im Idealfall bei Renteneintritt vollständig wegfallen müssen. Nur eine schuldenfreie Immobilie stellt demzufolge eine geeignete Altersvorsorge dar.^[46] Bei Erreichen der vollständigen Tilgung der Finanzierungsmittel zu Beginn der Rentenphase ergibt sich somit eine Erhöhung der Konsummöglichkeiten um den o. g. relativen Betrag. Demzufolge ergibt sich auch eine Rendite (angemessene Verzinsung des investierten Kapitals) für die selbstgenutzte Immobilie. Es gilt folgende Renditeformel:

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Dabei steht r für die Rendite, R0 für den jährlichen Ertrag, K0 für das eingesetzte Kapital und g für die Steigerungsrate der jährlichen Erträge. Die jährlichen Erträge entsprechen den ersparten Mietzahlungen.^[47]

Die Alternative kein Immobilienvermögen zu erwerben führt dazu, dass die Mietzahlungen weiterhin bestehen und somit im Rentenalter keine Entlastung entsteht, da Miethaushalte ca. 30% ihres Einkommens für Mietzahlungen aufwenden müssen.^[48]

Vergleicht man die Alternative `Eigentum zu erwerben´ mit der Alternative `weiterhin Mietzahlungen zu leisten´, so zeigt sich, dass die Belastungen aus Mieten anfänglich geringer sind, als die Finanzierungskosten, jedoch sich dieses Bild mit steigendem Alter umkehrt.^[49] Dieses Verhältnis stellt die Abbildung 6 dar.

Abbildung 6^[50]: Vergleich Miet - und Finanzierungskosten

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: eigene Darstellung

Die Mietersparnis entspricht der Fläche zwischen den Punkten ABC und stellt das bereits erwähnte (kumulierte) fiktive Einkommen dar. Die anfänglichen Mehrkosten einer Finanzierung sind durch die Fläche ADE gekennzeichnet. Eine individuelle Darstellung der genauen Mehrkosten bzw. Mietkostenersparnis ist von den Variablen Mietzins, Steigerungsrate des Mietzinses, Darlehensvolumen zur Finanzierung und den durchschnittlichen Zinskosten der Finanzierung abhängig.

Beide derzeitig in Deutschland praktizierten Modelle haben jedoch erhebliche Nachteile für zukünftige Rentengenerationen. Das Leben in den `eigenen vier Wänden´ führt dazu, dass das Einkommen um ca. 25% steigt, jedoch wird die Problematik der steigenden Nebenkosten, Lebenshaltungskosten, Kosten für medizinische Maßnahmen und Instandsetzungsmaßnahmen an dem eigenen Objekt außer Betracht gelassen. Werden diese zukünftigen Kosten berücksichtigt, bleibt meist nach Verzehr der evtl. bestehenden weiteren Rücklagen (Vermögen) nur der Verkauf der eigenen Immobilie.

Ein Verkauf ist oftmals mit einem Wohnwechsel verbunden, den ältere Wohneigentümer in Deutschland vermeiden wollen.^[51]

Die Motivation (Abbildung 7) ist die Grundlage des Entscheidungsprozesses eine eigene Wohnimmobilie zu erwerben. Der Entscheidungsprozess ist durch mehrere Faktoren beeinflussbar. Das folgende Bild zeigt schematisch, welche Faktoren auf die direkte Entscheidungsfindung für selbstgenutzte Immobilien einwirken können.

Abbildung 7: Mögliche Faktoren auf die Entscheidungsfindung für die selbstgenutzte Immobilie^[52]

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: eigene Darstellung

3.3 Risiken von selbstgenutztem Immobilienvermögen

Wie bei jedem Investment ist auch das Investment Immobilie einigen Risiken unterworfen. Diese Risiken kann man systematisch einteilen. So bestehen die Risiken aus mittelbaren und unmittelbaren Risiken. Mittelbare Risiken sind Risiken, die nur unter bestimmten Umständen anfallen. Die unmittelbaren Risiken sind solche, welche permanent vorhanden sind. Weitere Risikodimensionen sind die natürlichen Risiken und die derivaten Risiken. Dabei sind die natürlichen Risiken solche Risiken, welche sich ursprünglich aus dem Objekt ergeben. Solche Risiken nennt man auch Elementarrisiken. Dies ist vor allem der Untergang der Immobilie durch Sturm, Feuer, Wasser, Erdrutsch, etc..^[53] Derivate Risiken sind abgeleitete Risiken, die sich durch das Zusammenspiel verschiedener Konstellationen ergeben. Hier ist vor allem das Risiko des Preises zu nennen. Dieser ist abhängig von der Nachfrage, vom allgemeinen Immobilienangebot, von der Qualität der Immobilie, vom Standort der Immobilie und vom allgemeinen Zinsniveau. Dies ist naturgemäß keine abschließende Auflistung. Sie macht jedoch deutlich, dass eine Vielzahl von Variablen auf den Preis einwirkt, welche vom Immobilienbesitzer (fast) nicht beeinflussbar ist. Die Tabelle 2 stellt die verschiedenen Risiken systematisch dar.

Tabelle 2: Risiken der selbstgenutzten Immobilie

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Quelle: eigene Darstellung

Die natürlichen unmittelbaren Risiken lassen sich durch entsprechende Versicherungsverträge absichern, jedoch sind die derivativen Risiken in ihrer Form nicht versicherbar. Die derivativen mittelbaren Risiken sind für den Immobilienbesitzer dann von Bedeutung, wenn es zum Verkauf der Immobilie kommt. Hier kann es u. U. zu Verlusten kommen, wenn zu einem ungünstigen Zeitpunkt (aus Verkäufersicht) verkauft wird. Dies führt dann zur Realisierung von Wertverlusten. Im Rentenalter ist dann die „(…) lebensgrundlagesichernde Funktion (…)“^[54] der Immobilie nicht mehr gegeben. Besteht beim Immobilienbesitzer Liquiditätsbedarf, so kann er nicht davon ausgehen, dass er die Immobilie zu seinen Preisvorstellungen verkaufen kann.

[...]

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^[1] Vgl. Klemmer, P. (2005), S. 39.

^[2] Vgl. LBS (2008), S. 39.

^[3] Grundlage ist die private Zulagenförderung des Altersvermögensbildungsgesetzes. In Deutschland unter dem Namen des ehemaligen Bundesarbeitsministers `Riester´ bekannt und verbreitet.

^[4] Vgl. Klemmer, P. (2004), S. 1 ff.

^[5] Kott, K.ƒKrebs, T. (2004), S. 776.

^[6] Reifner, U./Tiffe, A. (2005), S. 68.

^[7] Vgl. Tiffe, A. (2007), S. 587.

^[8] Dus, I./Maurer, R. (2007), S. 1.

^[9] Vgl. Schneider, M. (2007), S. 3.

^[10] Vgl. Bergen, V. u. a. (2002), S. 77 f.

^[11] Vgl. Klemmer, Paul (2004), S. 3.

^[12] Vgl. BMFSFJ (2008), S. 5 ff.

^[13] Vgl. Bundesverband deutscher Banken (2008), S. 9.

^[14] o. V. (2008:2), o. S.

^[15] Vgl. Wurm, G. u. a. (2002), S.367.

^[16] o. V. (2008), o. S.

^[17] ebd.

^[18] Stork, P. (2007), S. 7.

^[19] Vgl. Ott, N. (2003), S. 525.

^[20] Giesen, U. (2005), S. 5.1.

^[21] Vgl. Ott, N. (2003), S. 522.

^[22] Ott, N. (2003), S. 522.

^[23] Vgl. Ott, N., S. 522.

^[24] Ott, N (2003), S. 525.

^[25] Vgl. Ott, N. (2003), S.522

^[26] Vgl. Ott, N. (2003), S. 525.

^[27] Vgl. Giesen, U. (2005), S. 5.1 ff.

^[28] Stork, P. (2007), S.15.

^[29] Vgl. Klemmer, P. (2005), S. 39.

^[30] Vgl. Deutscher Bundestag (2008), S. 16.

^[31] Vgl. ebd.

^[32] Vgl. Ott, N. (2004), S.522.

^[33] Dus, I./Maurer, R. (2007), S. 1.

^[34] Vgl. Dus, I./Maurer, R. (2007), S. 1.

^[35] Statistisches Bundesamt (2006), S. 5.

^[36] Vgl. Statistisches Bundesamt (2006), S. 6.

^[37] Dus, I./Maurer, R.(2007), S. 1.

^[38] Maier, F. (200f), S. 46.

^[39] ebd.

^[40] ebd.

^[41] Vgl. ebd.

^[42] Vgl. § 1 (2) WEG.

^[43] Vgl. Lang, G. (2008), S. 55.

^[44] Vgl. Stork, P. (2007), S. 74.

^[45] Vgl. Wirnhier (2005), S. 95.

^[46] Vgl. O.V. (2008), S. 10.

^[47] Vgl. Stork, P. (2007), S. 51.

^[48] Vgl. Stork, P. (2007), S. 52.

^[49] Vgl. LBS (2008), S. 38.; Pfeiffer, U./Braun, R. (2006), S. 29.

^[50] Grundlage für den Vergleich ist eine Nettokaltmiete von 500 EUR pro Monat und einer jährlichen Steigerungsrate von 2%. Das Finanzierungsvolumen wurde mit 100 TEUR zu Grunde gelegt und mit durchschnittlich 7% verzinst; Rückzahlung innerhalb von 30 Jahren; jährliche Kosten 7,50 EUR; Summe der Zahlungen gesamt: 239.682,25 EUR, davon Zinsen 139.457,25 EUR und Kosten 225,00 EUR.

^[51] Vgl. Lang, G. (2008), S. 55.

^[52] Vgl. Pfeiffer, U./Braun, R. (2006), S. 37ff.

^[53] Vgl. Guse, H.ƒLeitolf, J. (2007), S. 75.

^[54] Stork, P. (2007), S. 72.