Informationsmanagement bei gewerblichen Immobilieninvestitionen unter besonderer Berücksichtigung des Risikofaktors Miete


Diplomarbeit, 2003

111 Seiten, Note: 1,7


Leseprobe


Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Tabellenverzeichnis

A. Einleitung
I. Entwicklung der Immobilienmärkte
II. Problemstellung und Zielsetzung

B. Grundlagen I. Investition. 1. Investitionsbegriff
1.1. Investitionsziele
1.2. Investitionsplanung
1.2.1. Kapitalbedarf
1.2.2. Kapitaldeckung
1.3. Investitionsentscheidung
1.3.1. Einzelinvestition
1.3.2. Auswahlproblem
1.3.3. Ersatzproblem
1.4. Investitionskontrolle

2. Investitionsrechnung 2.1. Ziele der Investitionsrechnung
2.2. Verfahren der Investitionsrechnung bei Sicherheit
2.2.1. Statische Verfahren
2.2.2. Dynamische Verfahren
2.3. Verfahren der Investitionsrechnung bei Unsicherheiten
2.3.1. Unsicherheit und ihre Formen
a) Risiko
b) Ungewissheit
2.3.2. Traditionelle Ansätze
a) Korrekturverfahren
b) Sensitivitätsanalyse
2.3.3. Entscheidungstheoretische Ansätze
a) Entscheidungsregeln bei Ungewissheit
b) Szenarioanalyse
c) Risikoanalyse
d) Entscheidungsbaumanalyse
2.4. Rendite bei Immobilieninvestitionen
2.4.1. Renditebegriff
2.4.2. Berechnungsgrößen
a) Vorhersagegenauigkeit der Berechnungsgrößen
b) Risiko als Abweichung der erwarteten Rendite
II. Finanzierung
1. Finanzierungsziele
2. Finanzierungsregeln

C. Informationsbedürfnisse bei Immobilieninvestitionen I. Elemente des Immobilien Market Research 1. Grundlagen
1.1. Charakteristik Wirtschaftsgut Immobilie
1.1.1. Standortgebundenheit
1.1.2. Einmaligkeit
1.1.3. Heterogenität
1.1.4. Produktionsdauer.
1.1.5. Kapitalbindung
1.1.6. Dauerhaftigkeit.
1.2. Theorie der zentralen Orte

2. Markt- und Standortanalyse
2.1. Standortanalyse
2.1.1. Makro- und Mikrostandort
2.1.2. Harte und weiche Standortfaktoren
2.2. Marktanalyse

3. Wettbewerbsanalyse
3.1. Analyse der Branchenstruktur
3.2. Konkurrenzanalyse

4. Auswahlverfahren der Indikatoren
II. Mietpreisermittlung
1. Parameter
2. Mietpreiserhebung
2.1. Marktberichte
2.2. City-Reports
2.3. Aktuelle Mietpreislage

D. Entwicklung einer Mietpreisprognose
I. Analyse und Prognosen von Zeitreihen
1. Korrelations- und Regressionsanalyse
1.1. Korrelationsanalyse
1.2. Regressionsanalyse

2. Zeitreihenanalyse
2.1. Anwendung quantitativer Prognoseverfahren
2.1.1. Gleitende Durchschnitte
2.1.2. Exponentielle Glättung
2.1.3. Extrapolation
2.1.4. ARIMA Modelle
2.2. Kritik an quantitativen Prognosemethoden
2.3. Zusammenfassung

3. Indexanalyse
3.1. Berücksichtigung der bisherigen Mieteinnahmen
3.2. Markt-Indizes
3.3. Zusammenfassung
II. Risikobetrachtungen
1. Subjektive Wahrscheinlichkeit
2. Objektive Wahrscheinlichkeit
3. Berücksichtigung des Zeithorizontes

E. Zusammenfassung und Ausblick

Literaturverzeichnis

Eidesstattliche Erklärung

Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: Kategorien von Investitionsrechnungen

Abbildung 2: Methoden zur Unsicherheitsmessung

Abbildung 3: Verfahren der Sensitivitätsanalyse

Abbildung 4: Abgrenzung zwischen Wirtschaftlichkeit, Rentabilität und Rendite

Abbildung 5: Bedeutung zahlungswirksamer Renditefaktoren

Abbildung 6: Vorhersagegenauigkeit und Bedeutung finanzwirtschaftlicher Einflussgrößen einer Immobilieninvestition

Abbildung 7: Risiko als Abweichung von der erwarteten Rendite

Abbildung 8: Schematische Darstellung einer Feasibility Analysis

Abbildung 9: Bedeutung von Standortfaktoren aus Nutzersicht

Abbildung 10: Auswahlverfahren für die Informationsverarbeitung

Abbildung 11: Entwicklung der Spitzenmieten ab 1982

Abbildung 12: Immobilienuhr, 3.Quartal 2002

Abbildung 13: Lineare Regression der erzielten Mieten / Jahr für Hamburg, Berlin, Frankfurt(Main)

Abbildung 14: Gleitende Durchschnitte für Hamburg, Berlin, Frankfurt/Main

Abbildung 15: Exponentielle Glättung für Hamburg, Berlin, Frankfurt/Main

Abbildung 16: Trendextrapolation der Spitzenmieten bis 2010

Abbildung 17: ARIMA-Prognose Hamburg

Abbildung 18: ARIMA-Prognose: Frankfurt/Main

Abbildung 19: ARIMA-Prognose Berlin

Abbildung 20: Indexierung der erzielten Mieteinnahmen der Städte Hamburg, Frankfurt/Main, Berlin mit 1991=100

Abbildung 21: Real Estate Market Index des Institutes Bulwien und Partner

Abbildung 22: Normalverteilung mit m = 8 und unterschiedlichen s

Abbildung 23: Entwicklung der Bürospitzenmieten Hamburg / Frankfurt (Main) / Berlin

Abbildung 24: Änderung Mietniveau Hamburg / Frankfurt (Main) / Berlin gegenüber Vorjahr

Abbildung 25: Normalverteilung bei verschiedenen Zeiträumen

Tabellenverzeichnis

Tabelle 1: Systematik der Finanzierung

Tabelle 2: : Finanzierungsregeln

Tabelle 3: Aufbau und Inhalt von Feasibility Analysis und Due Diligence

Tabelle 4: Korrelationskoeffizient und Bestimmtheitsmaß der untersuchten Städte 57 Tabelle 5: Mietpreisprognose durch gleitende Durchschnitte

Tabelle 6: Auswirkung des a Parameter bei der exponentiellen Glättung

Tabelle 7: Mietpreisprognose durch exponentielle Glättung

Tabelle 8: Mietpreisprognose durch Extrapolation

Tabelle 9: Mietpreisprognose durch ARIMA-Modellierung

Tabelle 10: Mittelwerte und Standardabweichungen für die erzielten Mieteinnahmen im Zeitraum 1989 – 2002 der Städte Hamburg, Frankfurt/Main, Berlin

Tabelle 11: Prognose der zukünftigen Mietpreisentwicklung der Städte Hamburg, Frankfurt / Main, Berlin bis zum Jahre 2012

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

A. Einleitung

I. Entwicklung der Immobilienmärkte

In Zeiten, in denen das Kapital ein immer knapperes Gut wird und Schlagworte wie

„Börsen-Crash“ oder „Bankenkrise“ die Medienwelt prägen, wird es für Investoren immer fragwürdiger, woran sich eine gute Investition messen lässt. Nachdem viele Menschen von den goldenen Märkten der Zukunft und Internethypes geheilt sind, kommen immer mehr Investoren auf die schon totgesagten Immobilien zurück. Diese können zwar nicht mit Traumrenditen glänzen, sind aber unter verschiedenen Gesichtspunkten betrachtet sicherer, da hier ein bleibender Wert geschaffen wird, den jeder sehen und anfassen kann.

Trotz eines rückläufigen Trends, wie in den meisten anderen Teilmärkten, wies der Immobilienmarkt im Jahr 2001 ein Umsatzvolumen von 143 Mrd.€1, im Gegensatz zu 1996 mit 174 Mrd. 2, auf. Somit zählt der Immobilienmarkt immer noch zum größten Teilmarkt der bundesdeutschen Volkswirtschaft. Ersichtlich wird aus diesem rückläufigen Umsatzvolumen, dass sich, wie der Finanzmarkt, der Markt für Immobilienanlagen stark verändert hat.3

Vergleichbare wirtschaftliche, politische, gesellschaftliche, aber auch technologische Veränderungen bestimmen das Umfeld der Immobilienwirtschaft, welches durch stärkere Fluktuationen und zunehmend internationaler Ausrichtung an Komplexität und Dynamik gewonnen hat.4 Durch diese Marktveränderungen und der Neuausrichtung von Investoren wird Immobilienvermögen zunehmend nicht mehr im klassischen Sinne nur als Gebäudebesitz und bilanziell als stille Reserve, sondern verstärkt unter dem Stichpunkt Asset-Management als aktives Investment angesehen. Hierbei umfasst das Asset-Management die Bereiche der Investmentanalyse, Risiko- und Portfoliomanagement und ergänzt und erweitert die klassische Betrachtungsweise des Property-Management, welches überwiegend die reine Verwaltung des Besitzes umfasst.5

II. Problemstellung und Zielsetzung

Immobilieninvestitionen unterscheiden sich in vielfacher Hinsicht von „normalen“ Investitionen, wie sie oftmals in der Industrie anzufinden sind. Dies liegt zum einen an den sehr hohen Investitionskosten und der sehr langen Kapitalbindung, zum anderen liegt der Unterschied aber vielmehr darin, dass jede Immobilie ein Unikat ist.

Nachdem die Ausgaben bei Bauprojekten i. a. relativ gut kalkuliert werden können, steht hinter den Einnahmen der fertiggestellten und vermieteten Immobilie während der Planungsphase bedauerlicherweise immer noch ein Fragezeichen.

Dieses Fragezeichen und die grundlegende Problematik der Investition sowie der hieraus resultierende Informationsbedarf sollen in dieser Arbeit etwas näher beleuchtet werden.

Hierzu werden in Abschnitt B zuerst die allgemeinen Grundlagen geschaffen. Dies beinhaltet den Bereich der Investition und Finanzierung. Insbesondere wird die Problematik des Risikobegriffs näher betrachtet, da genau hiervon die Betrachtungsweise ausgeht, wie sich einzelne Einflussdaten entwickeln werden und wie die Besonderheit von Sicherheit, Risiko und Ungewissheit auf die Immobilieninvestition übertragen werden kann.

Nur wenn in der Planungsphase die richtigen Grundlagen für die Investition geschaffen werden, kann von einem nachhaltigen Erfolg6 der Immobilie ausgegangen werden. Diese Grundlagen der Planungsphase sind im wesentlichen abhängig von den geeigneten Informationen.

Deshalb wird in Abschnitt C, nachdem die Grundlagen und das Verständnis für eine Immobilieninvestition in Abschnitt B geschaffen wurden, dargestellt welche Informationsbedürfnisse in der Planungsphase entstehen und wie diese befriedigt werden können.

Weiterhin wird herausgearbeitet, welches die wesentlichen Risikofaktoren bei geplanten Immobilieninvestitionen sind. Bei der näheren Betrachtung dieser Risikofaktoren wird sich zeigen, dass bei der Entwicklung oder Akquisition einer Immobilie die erzielbaren Mieteinnahmen mit einem der größten Unsicherheitsfaktoren überhaupt behaftet sind.

Aus diesem Grund sei der interessierte Leser gleich auf den Abschnitt D verwiesen, da hier die wissenschaftliche Auswertung des Risikofaktors „Mieteinnahmen“ erfolgt. Hierzu werden verschiedene Prognoseverfahren miteinander verglichen, um daraus resultierend eine abschließende Stellungnahme zur zukünftigen Mietpreisentwicklung bei Gewerbeimmobilien zu treffen.

B. Grundlagen

I. Investition

1. Investitionsbegriff

Im wirtschaftswissenschaftlichen Sprachgebrauch wird der Begriff Investition sehr vielseitig für nahezu jede zukunftsorientierte bzw. zukunftswirksame Geldausgabe verwendet. Für eine Investition ist typisch, dass finanzielle Mittel in der Gegenwart mit einer unmittelbaren oder mittelbaren künftigen Ertragsabsicht für das Unternehmen eingesetzt werden. Hierbei ist zu beachten, dass nicht jede Kapitalverwendung als Investition angesehen werden kann. Steuerzahlungen, Spenden und auch die Rückzahlung von Eigen- oder Fremdkapital sind keine Investition, da dieser Kapitalverwendung kein Zuwachs an Kapitalgegenwerten gegenüber steht.

Prinzipiell wird in der Fachliteratur zwischen Real-, Sach- oder Produktinvestitionen, immateriellen Investitionen und Finanzinvestitionen unterschieden.7 Finanzinvestitionen stellen eine Anlage von Geldmitteln in geldwerten Ansprüchen (Forderungen) (z.B. Bankguthaben, Pfandbriefe usw.) dar. Immaterielle Investitionen sind z.B. Investitionen in Personalaus- und weiterbildung, in Forschung sowie Entwicklung und in Marketing. Bei der Real-, Sach- oder Produktinvestition hingegen werden materielle Objekte mit Geldmitteln eingekleidet (investire, lat. = einkleiden, bekleiden). Zu dieser Art von Investition zählen nicht nur Maschinen, sondern auch Grundstücke, Gebäude, Fahrzeuge usw.8

Jede Investition wird durch die Art der Mittelverwendung näher klassifiziert. Aus diesem Grund soll hier als Untergruppe der Realinvestition der in dieser Arbeit im Vordergrund stehende, immobilienwirtschaftliche Investitionsbegriff eingeführt werden. Diese Investition ist insbesondere dadurch gekennzeichnet, dass knappes Kapital in unbeweglichen Wirtschaftsgütern (Immobilien) gebunden wird, und zwar

mit der Zielsetzung, die individuellen Präferenzen des Handelnden (Investor) nach Maßgabe von Handlungskriterien bestmöglich zu erfüllen.

Charakteristisch für immobilienwirtschaftliche Investitionen ist, dass es sich um materielle Realinvestitionen mit i.d.R. relativ langfristiger Nutzungsdauer, hoher Kapitalbindung, Heterogenität und Standortgebundenheit des Investitionsgegenstandes, hohen Transaktionskosten und langer Transaktionsdauer handelt. In der Praxis kann bei der Immobilieninvestition zwischen drei grundlegenden Investitionen unterschieden werden:

- Errichtungsinvestitionen (Neubau oder Ankauf von Immobilien)
- Laufende Investitionen (Instandsetzung / Instandhaltung von Immobilien)
- Ergänzungsinvestitionen (Modernisierung, Umbau, Erweiterung von Immobilien)
Durch die sehr lange Lebensdauer von Immobilien können diese Investitionsarten sowohl alternativ, wie auch additiv verwendet werden.

1.1. Investitionsziele

Am Beginn jeder Unternehmung sollte der Investor sich über den Sinn und Zweck seiner Unternehmung Gedanken machen. Nur durch die genaue Definition der Ziele kann die optimale Investitionsentscheidung für einen Investor gefunden werden. So kann z.B. ein Objekt mit sehr hoher Rendite für den Investor dennoch uninteressant sein, wenn durch dieses Projekt nicht das gewünschte Prestige erfüllt wird. Somit kann also nur die Handlungsweise als optimal bezeichnet werden, mit der der Investor seine Ziele am besten erreicht.9

Hierbei sind die monetären von den nicht-monetären Ziele10 zu unterscheiden, die sich wie folgt charakterisieren:

Unternehmungen verfolgen i.a. nicht nur ein einziges Ziel (etwa Gewinnstreben), sondern ein ganzes Bündel von Zielen gleichzeitig (etwa Streben nach Einkommen, Ansehen, ökonomischer Macht und Marktanteilen). Solche Bündel nennt man Zielsysteme. Innerhalb dieser Zielsysteme kann man zwischen monetären und nicht monetären Zielen unterscheiden. Hierbei sind als monetäre Ziele solche zu verstehen, die sich in Geld messen lassen (z.B. Gewinn-, Umsatz- oder Rentabilitätsstreben). Nicht monetäre Ziele sind dagegen z.B. das Streben nach Ansehen oder Macht. Hierbei haben monetäre Ziele den Vorteil, dass sie sich stets quantifizieren lassen. Investitionsrechnungen orientieren sich immer an monetären Zielen. Nicht monetäre Ziele müssen außerhalb der Investitionsrechnung berücksichtigt werden.

Für den Immobilieninvestor wird hier das langfristige Gewinnstreben unterstellt. Doch die Zielsetzung „Gewinnstreben“ ist ohne Angabe präzisierender Erläuterungen nicht operational. Zu einer operationalen Definition des Gewinnziels gehören zwei Dinge: Zielinhalt und Zielerreichungsvorschrift.11

Aus diesem Grund wird das langfristige Gewinnstreben nun um das Streben nach hoher Rendite der Immobilie und somit um das Streben nach Vermögensmaximierung erweitert.Das Streben nach maximaler Rentabilität (Gewinn im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital) wird hier in Anlehnung an Kruschwitz und Hax gleichgesetzt mit der identischen Zielsetzung des Gewinnstrebens.12

1.2. Investitionsplanung

Nachdem die Phase der Zielsetzung abgeschlossen ist, beginnt die Phase der Investitionsplanung. Über die Investitionsplanung werden auf lange Sicht alle wesentlichen Grundlagen des Unternehmens fixiert. Aus diesem Grund darf die Investitionsplanung nicht isoliert von der Investitionsentscheidung betrachtet werden.13

Als Investitionsplanung kann die planerische Tätigkeit im finanzwirtschaftlichen Bereich des Unternehmens bezeichnet werden.14 Hierbei ist zu beachten, dass die Planungsphase ein rein gedanklicher Prozess ist und vor der eigentlichen Investition liegt. Hierdurch können zu diesem Zeitpunkt noch aufgedeckte

„Fehlentscheidungen“ ohne Kostenverluste revidiert werden.

Für die Investitionsplanung ist es erforderlich zu wissen, wie hoch der Kapitalbedarf des Unternehmens ist und ob bzw. wie er gedeckt werden kann. Aus diesem Grund muß auf folgende Punkte weiter eingegangen werden:15

1.2.1. Kapitalbedarf

Der Kapitalbedarf ergibt sich aus der Differenz der Ausgaben und Einnahmen und deren zeitlicher Abstand. Prinzipiell kann bei der Immobilieninvestition davon ausgegangen werden, dass ein sehr großer Kapitalbedarf vorliegt, da die Einnahmen aus Verlauf oder Miete zu einem sehr viel späteren Zeitpunkt erfolgen als die zu leistenden Ausgaben. Aus diesem Grund ist es besonders sinnvoll, den Geldmarkt genauestens zu beobachten und eine geeignete Finanzierungsmethode zu wählen.16

1.2.2. Kapitaldeckung

Die Kapitaldeckung wird im Rahmen der Finanzplanung unter Zuhilfenahme des Finanzplans ermittelt. Hieraus ergibt sich, ob die geplanten Investitionen auch durch ausreichendes Kapital gedeckt sind, oder ob zur Realisierung weitere Geldmittel aufgenommen werden müssen.

1.3. Investitionsentscheidung

Die Voraussetzung für eine Entscheidung bedingt immer das Vorhandensein von mindestens zwei Alternativen. Dabei sind aber bei den hier analysierten Problemkomplexen nur solche Investitionsentscheidungen zu verstehen, die einer wissenschaftlichen Lösung bedürfen, da sie nicht durch Routine bzw. über den gesunden Menschenverstand zu lösen sind.

Grundsätzlich können Investitionsentscheidungen in drei Problemkreise gegliedert werden17:

- Einzelinvestition
- Auswahlproblem
-Ersatzproblem

Diese drei Problemkreise lassen sich auch auf die Immobilieninvestitionen transformieren.

1.3.1. Einzelinvestition

Der einfachste Fall ist die Entscheidung der Frage der Durchführung oder der Unterlassung einer Investition. Hierbei wird nur die Einzelinvestition und deren Vorteilhaftigkeit geprüft, für die es keine Alternative gibt. Bei mangelnder Vorteilhaftigkeit wird die Investition nicht durchgeführt

Die Entscheidung hierüber wird als Ja-Nein-Entscheidung bezeichnet und die Vorteilhaftigkeit als absolute Vorteilhaftigkeit.18

1.3.2. Auswahlproblem

Das Auswahlproblem stellt sich immer dann, wenn zwischen verschiedenen Investitionsalternativen entschieden werden soll. Hierbei kann jede einzelne Alternative geprüft werden und frei nach dem Gesichtspunkt Vorteilhaftigkeit ausgewählt werden.

1.3.3. Ersatzproblem

Prinzipiell wird das Ersatzproblem dadurch definiert, dass sich die Frage stellt, wann es als vorteilhaftig angesehen werden kann, ein in Nutzung befindliches, technisches, durchaus weiter verwendbares Investitionsobjekt durch ein neues, gleichartiges Investitionsobjekt zu ersetzen.19

Dieses Problem muss im immobilienwirtschaftlichen Sinne dahingehend abgewandelt werden, als dass es sich um die optimale Nutzungsdauer bzw. den optimalen Verkaufszeitpunkt handelt.

1.4. Investitionskontrolle

Während es sich bei den bisherigen Stufen der Investition um vorgeschaltete Aufgaben handelt, setzt die Investitionskontrolle direkt nach dem Beginn der Investition ein. Es werden sämtliche laufenden Zahlungsströme überwacht und mit den prognostizierten Zahlungsströmen verglichen. Hierbei werden Abweichungen aufgedeckt und können analysiert und ggfs. behoben werden.

2. Investitionsrechnung

2.1. Ziele der Investitionsrechnung

Grundlage der Investitionsentscheidung ist neben den quantifizierbaren Faktoren die Investitionsrechnung.20 Die Investitionsrechnung versucht, unter zur Hilfenahme aller quantifizierbaren Einflussgrößen ein Modell der zu erwartenden Strömungsgrößen zu schaffen und hieraus eine Entscheidungshilfe für den Investor entstehen zu lassen. In diesem Zusammenhang stellt sich die Investitionsrechnung nicht als Beschreibungs- oder Erklärungsmodell dar, sondern ausschließlich als mathematisches Modell.

2.2. Verfahren der Investitionsrechnung bei Sicherheit

Die Investitionsrechnung i.w.S. umfasst sowohl die Verfahren der Wirtschaftlichkeitsrechnung, als auch die Verfahren zur Unternehmensbewertung. Im Vordergrund dieser Arbeit steht jedoch der immobilienwirtschaftliche Investitionsbegriff, so dass hier die Investitionsrechnung immer als Wirtschaftlichkeitsrechnung verstanden wir

Aufgrund der großen Komplexität von Simultanmodellen dominieren heute in der Praxis die Sukzessivansätze. Sie gelten als praxisrelevante Entscheidungshilfen für Investitionsprobleme. Von der weiteren Untersuchung der Totalmodelle wird in diesem Zusammenhang abgesehen, da diese ausschließlich in Modellen der Bilanzplanung und des vollständigen Finanzplanes Verwendung finden.21

Einen Überblick über die Kategorien von Investitionsrechnungen gibt Abbildung 1.

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 1: Kategorien von Investitionsrechnungen22

2.2.1. Statische Verfahren

Statische Verfahren werden in der Praxis sehr häufig verwendet, da sie relativ einfach anzuwenden sind. Ihre Eignung, dem Investor eine wirkliche Entscheidungshilfe zu sein, wird indessen sehr unterschiedlich beurteilt. Hierfür gibt es verschiedene Gründe, wie z.B., dass nur Bezug auf eine Periode genommen wird, dass keine Interdependenzen berücksichtigt werden, und dass die Basis nur Kosten und Erträge sind.23

Aufgrund dieser Einschränkungen sollen die statischen Verfahren hier keine weitere Verwendung finden.

2.2.2. Dynamische Verfahren

Dynamische Verfahren finden in der Praxis weniger Anwendung als die statischen Verfahren, haben aber den großen Vorteil, dass sie nicht nur die Höhe der einzelnen Zahlungsströme berücksichtigen, sondern auch den Zeitpunkt. Der Grundgedanke der dynamischen Kalküle besteht darin, dass eine Investition zum gegenwärtigen Zeitpunkt höher bewertet wird, als zu einem zukünftigen Zeitpunkt.24 Des weiteren basiert die dynamische Investitionsrechnung auf Einnahmen und Ausgaben, nimmt Bezug auf alle Nutzungsperioden und bedient sich finanzmathematischer Methoden. Aus diesen Gründen können die dynamischen Methoden positiver als die statischen Verfahren beurteilt werden.25

2.3. Verfahren der Investitionsrechnung bei Unsicherheiten
2.3.1. Unsicherheit und ihre Formen

Jedes neue Projekt stellt für den Immobilieninvestor eine Investition dar, die das Betriebsgeschehen langfristig verändert. Aus diesem Grund muss bei der Beurteilung der Vorteilhaftigkeit einer Investition die zukünftige Entwicklung der Umwelt mit in die Planung einbezogen werden, da die Möglichkeit des Verlustes des eingesetzten Kapitals mit zunehmenden Zeithorizont ansteigt.26

Diese Planung kann mit Hilfe verschiedener Messungen durchgeführt werden. Für den Immobilieninvestor wurde im Rahmen einer Studie die bevorzugten Methoden zur Unsicherheitsmessung ermittelt. Die Ergebnisse sind aus Abbildung 2

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Abbildung 2: Methoden zur Unsicherheitsmessung27

Doch bevor auf die einzelnen Methoden näher eingegangen wird, soll hier noch eine differenzierte Betrachtung der Begriffe Risiko und Ungewissheit erfolgen.

a) Risiko

Über Risiko wird gesprochen, wenn nicht eindeutig festgelegt werden kann, wie sich die einzelnen Einflussdaten entwickeln werden. Das Risiko lässt sich dergestalt überbrücken, indem objektive Wahrscheinlichkeiten über die Einflussdaten ermittelt werden.28

Hierbei steht die Glaubwürdigkeit der zugrundegelegten Daten im Mittelpunkt, die durch Informationen aus der Vergangenheit belegt werden können und mit Hilfe der Wahrscheinlichkeitsrechnung auf die Zukunft projiziert werden. Für das Aufstellen der benötigten Wahrscheinlichkeitsverteilungen der Umweltzustände gibt es zwei grundsätzliche Möglichkeiten:29

(1) Objektive Wahrscheinlichkeiten 30 liegen dann vor, wenn in der Vergangenheit eine größere Anzahl gleichartiger Entscheidungen getroffen wurden, aus denen dann empirische Kennzahlen exakt ermittelt werden können. Diese Art der Bestimmung von Wahrscheinlichkeitsziffern ist allerdings im Investitionsbereich nur selten möglich.31
(2) Subjektive Wahrscheinlichkeiten 32 werden auf der Grundlage von subjektiven Erfahrungen und Überlegungen bestimmt. Dies ist der Versuch, die eigentlich nicht berechenbare Wahrscheinlichkeit zu spezifizieren. Auf diese Weise ermittelte Wahrscheinlichkeitsziffern spielen im Investitionsbereich eine entscheidende Rolle.33

b) Ungewissheit

Können bei der Investitionsentscheidung für das Eintreten der relevanten Umweltzustände keine Wahrscheinlichkeiten, also weder objektive noch subjektive, angegeben werden, dann handelt es sich um eine Entscheidung unter Ungewissheit.34 Bei dieser Situation ist dem Entscheider nicht klar, welchen Wert er den Zustandsvariablen zuweisen soll. Hierbei ist eine rationale Lösung für das Problem nicht vorstellbar, da es für den Entscheider keine Rolle spielt, welche Alternative er wählt.

2.3.2. Traditionelle Ansätze

a) Korrekturverfahren

Die Unsicherheit, die durch die Einflussdaten geprägt ist, wird beim Korrekturverfahren durch „Risikozuschläge“ und „Risikoabschläge“ berücksichtigt. Diese Zu- bzw. Abschläge werden vor allem bei folgenden Daten eingesetzt:36

- Kalkulationszinssatz
- Nutzungsdauer
- Rest(erlös)wert bzw. Liquidationserlös
- Gewinne

Das Korrekturverfahren findet in der Praxis sehr häufig Anwendung. Dies liegt insbesondere in der einfachen Handhabung begründet, dennoch hat dieses Verfahren mehrere Nachteile:

- Die Zu- bzw. Abschläge erfolgen nicht auf analytischer Basis, sondern lediglich summarisch.
- Die Zu- bzw. Abschläge lassen sich in ihrer Höhe nicht objektivieren, da entsprechende Maßstäbe fehlen.
- Die Zu- bzw. Abschläge werden auf Einflussfaktoren aufgeschlagen, die selbst gar nicht so unsicher sind.
- Es kann zu einer Negativ-Kummulation kommen, die zu viele Abschläge auf die Investition projizieren und das Projekt somit „totrechnen“.
Aufgrund dieser Nachteile kann das Korrekturverfahren nur als Faustregel für die Praxis bezeichnet werden.

b) Sensitivitätsanalyse

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

Mit Hilfe der Sensitivitätsanalyse kann gezeigt werden, wie empfindlich ein durch die Investitionsrechnung ermitteltes Ergebnis reagiert, wenn Einflussgrößen verändert werden. Prinzipiell kann sich die Sensitivitätsanalyse auf Einflussgrößen der Investition beziehen.

Abbildung 3: Verfahren der Sensitivitätsanalyse36

Aus Abbildung 3 ist ersichtlich, dass es zwei unterschiedliche Analysen gibt. Bei jeder Art der Analyse stehen grundsätzlich zwei Rechenverfahren zur Verfügung.37

(1) Bei der Ergebnis-Änderungs-Rechnung (Outputänderung bei vorgegebener Inputänderung38 ) werden die als unsicher erachteten Eingabewerte variiert und die Änderung des Ergebnisses analysiert. Die Variation der Inputgrößen erfolgt i.a. über einen frei gewählten Prozentsatz vom Ausgangswert oder aber um die Differenz zum optimistischen bzw. pessimistischen Wert.
(2) Die Kritische Werte-Rechnung versucht aufzuzeigen, inwieweit die als unsicher erachteten Werte von denen in der Ursprungskalkulation abweichen dürfen, ohne dass eine Entscheidung über die Investition revidiert werden muss. Eine Entscheidung müsste dann revidiert werden, wenn der Kapitalwert der geplanten Investition negativ wird. Somit werden die als Inputgrößen (n) gesucht, die einen Kapitalwert von Null ergeben. Je nach eindimensionaler- bzw. mehrdimensionaler Analyse erhält man entweder einen kritischen Punkt oder eine kritische Punktmenge (z.B. n=2: kritische Linie, n=3: kritische Fläche)39.

Mit der Hilfe von Sensitivitätsanalysen kann das Problem der Entscheidung nicht gelöst werden. Sie vermitteln jedoch einen Einblick in die Struktur des Investitionsobjektes und zeigen die Auswirkungen der Unsicherheit auf.40

2.3.3. Entscheidungstheoretische Ansätze

a) Entscheidungsregeln bei Ungewissheit

Der Begriff der Ungewissheit wurde bereits definiert; hier sollen nun einige Entscheidungsregeln aufgezeigt werden, die in Ungewissheitssituationen zu einer Entscheidungsfindung beitragen können. Die Entscheidungsregeln können bei alternativen Handlungsmöglichkeiten eindeutige Auswahlvorschriften anbieten. Die

eine Möglichkeit, eine Entscheidung zu finden, liegt in den Entscheidungsregeln ohne differenzierte Wahrscheinlichkeitsverteilung.41 Hierzu zählen42 :

- Minimax-Kriterium: Wähle die Alternative, deren minimales Ergebnis größer ist als die minimalen Ergebnisse aller anderen Alternativen!
- Minimax-Risiko-Kriterium: Wähle die Alternative, bei der die maximal mögliche Enttäuschung, die nicht beste Alternative gewählt zu haben, am geringsten ist!
Die andere Möglichkeit liegt in den Entscheidungsregeln, die mit differenzierten Wahrscheinlichkeitsverteilungen arbeiten. Hierzu zählen:
- Kriterium der höchsten Wahrscheinlichkeit: Wähle die Alternative, die das höchste Ergebnis von allen vorhandenen wahrscheinlichkeitsgewichteten Ergebnissen aufweist!
- Kriterium des maximalen Erwartungswertes: Wähle die Alternative, deren wahrscheinlichkeitsgewichtete Ergebnissumme am größten ist!

Das Kriterium des maximalen Erwartungswertes findet Anwendung in der Bayes- Regel (m-Prinzip), im Bernoulli-Prinzip und in der Erweiterung zum ms-Prinzip. Die Bayes-Regel fordert die Maximierung des Erwartungswertes aus der Wahrscheinlichkeitsverteilung. Dies bedingt, dass der Entscheider eine genaue Kenntnis über die Wahrscheinlichkeitsverteilung der alternativen Zukunftslagen hat.43 Hieraus ergibt sich für jede Alternative ein Erwartungswert, aus dem das Maximum zu wählen ist. Die Problematik der Bayes-Regel liegt zum einen darin, dass der Entscheider teilweise eben nicht die Kenntnis über die Zukunftslagen besitzt. Zum anderen ist in dieser Regel die persönliche Risikoeinstellung völlig vernachlässigt. Aus diesem Grund gibt es zwei Erweiterungen der Regel.

Das Bernoulli-Prinzip berücksichtigt das Risiko in drei Nutzenfunktionen, aus denen der Entscheider auswählen kann. Die drei Nutzenfunktionen sind die klassische lineare Nutzenfunktion, die Nutzenfunktion bei Risikofreude und bei Risikoscheu.44 Hervorgehend aus den drei Nutzenfunktionen sind die Bernoulli-Nutzeneinheiten. Hiernach erfolgt die gleiche Vorgehensweise, wie bei der Bayes-Regel. Als zweite

Erweiterung ist das kombinierte Risiko-Erwartungswertkriterium (ms-Prinzip) zu nennen, dass neben dem Erwartungswert (m) ebenfalls das zusätzliche Risiko (s) berücksichtigt. Das Risiko wird durch die Standardabweichung beschrieben, wobei das Streuungsmaß die Streuung der Einzelerwartungen um den Erwartungswert ist.45

Die Ergebnisse des ms-Prinzip lassen sich wie folgt interpretieren: Eine Alternative ist vorteilhafter als eine andere Alternative, wenn sie bei mindestens gleich hohem Erwartungswert eine niedrigere Standardabweichung hat bzw. bei höchstens ebenso hoher Standardabweichung einen höheren Erwartungswert aufweist.46

b) Szenarioanalyse

Szenarioanalysen sind für die Untersuchung über die Auswirkung und Änderung einer oder mehrer Input-Größen auf eine Zielgröße geeignet. Es wird versucht, aus der gegenwärtigen Situation mögliche Zukunftsbilder zu generieren. Theoretisch sind hierbei sämtliche Datenkonstellationen möglich. Dies ist aber bei komplexen Fällen aufgrund der immensen Datenflut kaum möglich. Aus diesem Grund muss jede Szenarioanalyse mit einer nachvollziehbaren Systematik geführt werden.47 Hierbei steht weniger das Ziel der Vorhersage der tatsächlich eintretenden Sachverhalte im Vordergrund, vielmehr ist das Erkennen möglicher Entwicklungen und somit das Denken in Alternativen und Brandbreiten wichtig.

Szenarien sind bedingte Voraussagen, die auf Simulationen beruhen und sich durch explizite Angaben der Prämissen, unter denen die Vorhersage erstellt wurde, auszeichnen.48 Die allgemeine Vorgehensweise beruht auf der Ausarbeitung von drei Prognosen. Dabei wird für alle oder nur für eine als entscheidend erachtete Input-Größe ein bestmöglicher, ein schlechtestmöglicher und ein als normal erwarteter Wert prognostiziert. Resultat dieser Simulation sind drei Ergebnisse, die in der Praxis als „Best Case“, „Worst Case“ und „Standard Case“ bezeichnet werden. Die jeweils resultierenden Zielwerte dokumentieren die für möglich gehaltene Bandbreite, wobei der „Standard Case“ den wahrscheinlichsten und „Best

/ Worst Case“ die Extremwerte darstellen. Dies lässt sich mit einer statistischen Dreiecksverteilung vergleichen.49

Harte Szenario-Analysen – wie z.B. die weltweit bekannt gewordenen Szenarien des Club of Rome – arbeiten mit quantitativen, weiche Szenario-Analysen mit qualitativen Daten.50

Kritisch zu den Drei-Punkte-Prognosen anzumerken bleibt, dass sich in der Realität wohl nie alle Parameter best- bzw. schlechtmöglichst einstellen werden. Somit sollten Investitionsalternativen, die im „Worst-Case“-Szenario unterhalb der gewünschten Rendite liegen, nicht allein aufgrund dieser Aussage abgelehnt werden. Liegt anderseits die „Worst-Case“ Rendite überhalb des Erwartungswertes, kann das Risiko einer Fehlentscheidung annähernd ausgeschlossen werden.

c) Risikoanalyse

Unter dem Begriff Risikoanalyse werden diejenigen Verfahren zusammengefasst, deren Zweck darin liegt, eine Wahrscheinlichkeitsverteilung für den Zielwert und seine Streuung, also z.B. für den Endwert, zu bestimmen. Diese Verfahren werden auch als Operations-Research-Verfahren bezeichnet. Die Wahrscheinlichkeitsverteilung dieser Verfahren basiert gewöhnlich auf den subjektiven Vorstellungen des Investors. Ziel ist hierbei, dass nach Anwendung der Verfahren eine einzige Verteilung für das Entscheidungskriterium der Investitionsrechnung entsteht.51 Die Durchführung einer Risikoanalyse erfordert das Durchlaufen verschiedener Schritte, die hier kurz vorgestellt werden:

(1) Ermittlung aller relevanten Input-Größen und Identifikation der als unsicher betrachteten Größen:

In diesem grundlegenden Schritt geht es um die Entwicklung eines Modells, in dem das Entscheidungskriterium in Abhängigkeit von deterministischen und/oder stochastischen Daten dargestellt wird. Insbesondere muss sich für ein statisches oder dynamisches Investitionsrechenverfahren entschieden werden. Die als relativ

sicher anzusehende Größen in der immobilienwirtschaftlichen Investitionsrechnung sind:

-Investitionsauszahlung
- Eigenkapitaleinsatz
-Flächenangaben
- (anfängliche) Bewirtschaftungskosten
-Abschreibungssätze
-Zinssätze

Durch die ständige Änderung der Markt-, Konjunktur-, Steuer- und politischen Verhältnisse bieten sich folgende Größen als stochastische Inputgrößen an:

- Mieteinnahmen
- Entwicklung der Steuersätze
- Verkauferlös der Immobilie am Ende des Betrachtungszeitraumes

Zusätzlich sollte in diesem Schritt noch eine Analyse der stochastischen Abhängigkeiten erfolgen, um diese mit in das Modell einfließen zu lassen. Eine solche Abhängigkeit ist in der Immobilienwirtschaft z.B. zwischen Mietpreis und Mietausfallwagnis gegeben (je höher der Mietpreis, desto höher das Mietausfallwagnis und umgekehrt). Diese Abhängigkeiten können durch Schätzungen von Korrelationskoeffizienten oder durch die Bildung einer bedingten Wahrscheinlichkeitsverteilung aufgezeigt werden. Problematisch bei diesen Abhängigkeiten ist, dass je detaillierter die Betrachtung der Abhängigkeiten erfolgt, desto größer werden die Schätzprobleme. Somit steigt die Gefahr von Fehlschätzungen. Hieraus können Fehlinformationen entstehen, die das Modell hinfällig werden lassen. Je globaler jedoch die Abhängigkeiten betrachtet werden, desto geringer werden zwar die Schätzprobleme, aber es steigt auch die Gefahr von Fehlinformationen aufgrund der Nichtberücksichtigung der Abhängigkeiten.52

(2) Schätzung von Wahrscheinlichkeitsverteilungen, die sich aus dem Modell ergeben:

Die Schätzung der Wahrscheinlichkeitsverteilung für die unsicheren Inputgrößen kann entweder als objektive Wahrscheinlichkeit anhand empirischer Werte der Vergangenheit oder als empirische/theoretische subjektive Wahrscheinlichkeit auf der Basis persönlicher Einschätzungen des Entscheidungsträgers erfolgen. Da eine objektive Wahrscheinlichkeitsermittlung kaum möglich ist und empirisch-subjektive Wahrscheinlichkeiten aufwendig und fragwürdig sind, werden in der Praxis i.d.R. theoretisch subjektive Wahrscheinlichkeitsverteilungen auf der Basis standardisierter Verteilungstypen ermittelt. Hierbei kommen „schätzfreundliche“ Verteilungen, wie z.B. die Dreiecksverteilung, zum Einsatz. Der für die Immobilienwirtschaft typische Fall der Dreiecksverteilung würde für eine stochastische Inputgröße einen oberen Grenzwert („best case“), einen unteren Grenzwert („worst case“) und den erwarteten häufigsten Wert („standard oder middle case“ = Dichtemaximum) ergeben. Hiermit lassen sich dann Erwartungswert und Streuung berechnen. Kritisch anzumerken bleibt, dass die gewählte Verteilung nicht unbedingt der wahren Verteilung entsprechen muss, und dass die unterstellten Verteilungen subjektiv geprägt sind.

(3) Berechnung und Darstellung der Zielgröße:

Die Durchführung der Berechnung kann aufgrund drei verschiedener Verfahren erfolgen. Bei der Vollenumeration werden alle möglichen Datenkonstellationen durchgerechnet. Als zweite Methode sind die analytischen Verfahren zu nennen, bei denen auf der Basis des Grenzwertsatzes der Statistik die Ergebnisverteilung bestimmt wird. Aufgrund der engen Restriktionen und der teilweise sehr komplexen Modellstrukturen sind diese beiden Verfahren jedoch kaum noch praktikabel.53 Das dritte Verfahren der Berechnung ist die Simulation oder auch Monte-Carlo-Methode genannt. Die grundlegende Vorgehensweise bei der Simulation liegt darin, dass für jede stochastische Inputgröße eine Zufallszahl auf Grundlage der gewählten Wahrscheinlichkeitsverteilung gezogen wird. In Kombination mit den deterministischen Größen ergibt sich ein Zielwert, der protokolliert wird. Dieser

Vorgang wird solange wiederholt, bis eine ausreichende Anzahl an Ergebnissen zur Verfügung steht, aus denen sich dann eine Wahrscheinlichkeitsverteilung ergibt. Hieraus kann dann wiederum der Erwartungswert und die Streuungsmaße entnommen werden. Die Wahrscheinlichkeitsfunktion stellt gleichzeitig die Risikofunktion der Investition dar. Aus ihr können dann Höchst- und Niedrigstwert und die Wahrscheinlichkeit für einen bestimmten Wert entnommen werden.

d) Entscheidungsbaumanalyse

Die Entscheidungsbaumanalyse ist eine gute Grundlage für eine mehrstufige Investitionsplanung, die durch Unsicherheit geprägt ist,54 da die zustandsabhängigen Folgeentscheidungen mit in das Kalkül einbezogen werden können.55 Der Entscheidungsbaum soll hierbei eine zeitliche und strukturelle Übersicht erzeugen, mit dessen Hilfe der Entscheider vorher aufzeigen kann, welchen Verlauf die Investition nehmen kann, wenn verschiedene Faktoren eintreten. Dabei soll der optimale Weg durch den Entscheidungsbaum gefunden werden, der vom Ursprung über Zufallsereignisse zum Endpunkt führt. Jedem Endpunkt wird ein Überschuss und die Wahrscheinlichkeit des eintretenen Ereignisses zugeordnet.

2.4. Rendite bei Immobilieninvestitionen
2.4.1. Renditebegriff

Der Begriff der Rendite wird umgangssprachlich oft mit den Begriffen der Wirtschaftlichkeit und Rentabilität synonymisiert und in der Fachliteratur teilweise mit unterschiedlichen Inhalten belegt56 (zur eindeutigen Zuordnung der Begriffe siehe Abbildung 4).

[...]


1 Vgl. www.RDM.net, Immobilienumsätze, Meldung vom 27.04.2002.

2 Vgl. Falk, Bernd: Immobilienmanagement, 1997, S.17.

3 Vgl. Wüstefeld, Hermann: Risiko und Rendite, 2000, S.28.

4 Vgl. Falk, Bernd: Immobilien-Marketing, 1997, S.49.

5 Vgl. Wüstefeld, Hermann: Risiko und Rendite, 2000, S.29.

6 i.S. von positiver Rendite.

7 Vgl. Däumler, Klaus-Dieter: Investitionsrechnung, 2000, S.16 / Schierenbeck, Henner: BWL, 2000, S.310.

8 Vgl. Däumler, Klaus-Dieter: Investitionsrechnung, 2000, S.16.

9 Vgl. Kruschwitz, Lutz: Investitionsrechnung, 1987, S.10.

10 Monetarismus: geldtheoretisches und -politisches Konzept und gleichzeitig Vorläufer der angebotsorientierten Wirtschaftspolitik (Angebotspolitik), entstand als kritische Reaktion auf den Keynesianismus. Begründer und Hauptvertreter dieser Richtung ist der US-Amerikaner Milton Friedman. Im Gegensatz zum Keynesianismus halten die Monetaristen die Fiskalpolitik sowie auch sonstige fallweise bzw. punktuelle staatliche Eingriffe in den Wirtschaftsablauf zur wirtschaftspolitischen Gestaltung für ungeeignet. Statt dessen wird die längerfristig konzipierte und praktizierte Geld(mengen)politik empfohlen, da in erster Linie monetäre Impulse geeignet sind, realwirtschaftliche Effekte (z.B. Beschäftigung, Wachstum) auszulösen. Insbesondere die Entwicklung der Geldmenge ist diesem Konzept entsprechend für Inflation und Konjunkturverlauf (Konjunkturphasen) von entscheidender Bedeutung. Die wirtschaftspolitische Forderung der Monetaristen läßt sich auf eine stetige und schwankungsfreie Geldmengenentwicklung nach Maßgabe der Entwicklung des gesamtwirtschaftlichen Produktionspotentials reduzieren. (Fischers Wirtschaftslexikon).

11 Vgl. Kruschwitz, Lutz: Investitionsrechnung, 1987, S.12.

12 Vgl. Kruschwitz, Lutz: Investitionsrechnung, 1987, S.15. 13 Vgl. Blohm, Hans / Lüder, Klaus: Investition, 1991, S.29. 14 Vgl. Olfert, Klaus: Investition, 1988, S.40.

15 Vgl. Olfert, Klaus: Investition, 1988, S.40.

16 Vgl. Abschnitt Finanzierung.

17 Vgl. Olfert, Klaus: Investition, 1988, S. 31.

18 Vgl. Däumler, Klaus-Dieter: Leitfaden zur Investitionsrechnung, 1990, S.11.

19 Vgl. Olfert, Klaus: Investition, 1988, S.32.

20 Vgl. Perridon, Louis / Steiner, Manfred: Finanzwirtschaft, 1993, S.34.

21 Vgl. Schierenbeck, Henner: BWL, 2000, S.324.

22 Vgl. Schierenbeck, Henner: BWL, 2000, S.323.

23 Vgl. Olfert, Klaus: Investition, 1988, S.99.

24 Vgl. Blohm, Hans / Lüder, Klaus: Investition, 1991, S.49.

25 Vgl. Olfert, Klaus: Investition, 1988, S.147.

26 Vgl. Perridon, Louis / Steiner, Manfred: Finanzwirtschaft, 1993, S. 96.

27 Vgl. E&P Expertise: Performance-Controlling, 2002, S.9.

28 Vgl. Olfert, Klaus: Investition, 1988, S.63.

29 Vgl. Perridon, Louis / Steiner, Manfred: Finanzwirtschaft, 1993, S.96.

27 Vgl. E&P Expertise: Performance-Controlling, 2002, S.9.

28 Vgl. Olfert, Klaus: Investition, 1988, S.63.

29 Vgl. Perridon, Louis / Steiner, Manfred: Finanzwirtschaft, 1993, S.96.

30 In der Literatur auch als Empirische Häufigkeitsverteilung bezeichnet.

31 Vgl. Blohm, Hans / Lüder, Klaus: Investition, 1991, S.231.

32 In der Literatur auch als Glaubwürdigkeitsziffern bezeichnet.

33 Vgl. Blohm, Hans / Lüder, Klaus: Investition, 1991, S.231.

34 Vgl. Bamberg, Günther / Coenenberg, Adolf-Gerhard: Entscheidungslehre, 1991, S.104.

35 Vgl. Blohm, Hans / Lüder, Klaus: Investition, 1991, S.232ff., Olfert, Klaus: Investition, 1988, S.68f, Perridon, Louis / Steiner, Manfred: Finanzwirtschaft, 1993, S.98f.

36 Vgl. Hermsdorf, Jens: Skript Investition und Finanzierung, FH Wedel, 2002

37 Vgl. Olfert, Klaus: Investition, 1988, S.70.

38 Vgl. Vgl. Blohm, Hans / Lüder, Klaus: Investition, 1991, S.236.

39 Der interessierte Leser sei hier auf die Vorgehensweise der beiden Verfahren verwiesen, die sich sowohl in Blohm, Hans / Lüder, Klaus: Investition, 1991, S.236ff. als auch in Olfert, Klaus: Investition, 1988, S68ff. wiederfinden.

40 Vgl. Blohm, Hans / Lüder, Klaus: Investition, 1991, S.239.

41 Vgl. Schierenbeck, Henner: BWL, 2000, S.179.

42 Diese Regeln finden sich auch in Schierenbeck, Henner: BWL, 2000, S.178f.

43 Vgl. Perridon, Louis / Steiner, Manfred: Finanzwirtschaft, 1993, S.103f.

44 Die Nutzenfunktionen finden sich wieder in Perridon, Louis / Steiner, Manfred: Finanzwirtschaft, 1993, S.110f.

45 Vgl. Schierenbeck, Henner: BWL, 2000, S.379.

46 Schierenbeck, Henner: BWL, 2000, S.379.

47 Vgl. Neidt, Ivo: Dynamische Investitionsrechnung, 1998, S.25f.

48 Vgl. Corsten, Hans / Reiß, Michael: Betriebswirtschaftslehre, 1999, S.1041.

49 Vgl. Neidt, Ivo: Dynamische Investitionsrechnung, S.25f.

50 Vgl. Corsten, Hans / Reiß, Michael: Betriebswirtschaftslehre, 1999, S.1041.

51 Vgl. Perridon, Louis / Steiner, Manfred: Finanzwirtschaft, 1993, S.115ff.

52 Vgl. Blohm, Hans / Lüder, Klaus: Investition, 1991, S.252.

53 Vgl. Perridon, Louis / Steiner, Manfred: Finanzwirtschaft, 1993, S.116.

54 Vgl. Olfert, Klaus: Investition, 1988, S.71.

55 Vgl. Blohm, Hans / Lüder, Klaus: Investition, 1991, S.264.

56 Vgl. Brauer, Kerry-U: Immobilienwirtschaft, 2001, S.347.

Ende der Leseprobe aus 111 Seiten

Details

Titel
Informationsmanagement bei gewerblichen Immobilieninvestitionen unter besonderer Berücksichtigung des Risikofaktors Miete
Hochschule
Fachhochschule Wedel  (FB Wirtschaftsingenieurwesen)
Note
1,7
Autor
Jahr
2003
Seiten
111
Katalognummer
V12430
ISBN (eBook)
9783638183178
Dateigröße
1166 KB
Sprache
Deutsch
Schlagworte
informationsmanagement, immobilieninvestitionen, berücksichtigung, risikofaktors, miete
Arbeit zitieren
Jan Kuschnik (Autor:in), 2003, Informationsmanagement bei gewerblichen Immobilieninvestitionen unter besonderer Berücksichtigung des Risikofaktors Miete, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/12430

Kommentare

  • Gast am 29.6.2008

    Informationsmanagement bei gewerblichen Immobilieninvestitionen unter besonderer Berücksichtigung des Risikofaktors Miete.

    Leider sehr theorielastiger Text, nix praktisch! Zu Kapitel 2, Investitionsrechnung, gibt nix gerechnetes; m.E. sollte in so einer Arbeit auch mal ein Beispiel durchgerechnet werden, sonst würde das Kapitel vielleicht besser z.B. Informationsdimensionen in der Investitionsrechnung heissen. Die Literaturverweise nennen viele Quellen zu statistischen Fragen, wer das sucht... Für mich ein Schlag ins Wasser!

Blick ins Buch
Titel: Informationsmanagement bei gewerblichen Immobilieninvestitionen unter besonderer Berücksichtigung des Risikofaktors Miete



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