Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit der Frage, ob es Sinn macht, Immobilien im Privat- oder Geschäftsvermögen zu halten und welche Gegebenheiten für die Investition im Privat- oder Geschäftsvermögen von Vorteil sind. Zudem soll ermittelt werden, welche Form für den Investor die lukrativste Investitionsmöglichkeit bietet. Auch werden die Kosten berücksichtigt, die in der Praxis anfallen.
Die Preise auf dem Immobilienmarkt haben sich in den letzten Jahren stets positiv entwickelt und bieten den Investoren nach wie vor eine interessante Investitionsmöglichkeit. Doch dabei stellt sich den Investoren häufig die Frage, ob Immobilieninvestitionen im Privat- oder Geschäftsvermögen gehalten werden soll. Während beim Privatvermögen nur die Investition direkt möglich ist gibt es beim Geschäftsvermögen wiederum mehrere Investitionsmöglichkeiten mit der Aktiengesellschaft und unter den kollektiven Kapitalanlagen mit dem Immobilienfonds und der Immobilien-SICAV.
Ausgehend von einer umfassenden Literaturrecherche und deren Erkenntnissen bezüglich den möglichen Steuerarten sowie Steuersätzen, haben die Autoren in Excel diverse Berechnungen getätigt. Die Immobilieninvestition wurde dabei jeweils in drei Phasen untersucht. Zuerst wurde die Phase des Kaufs betrachtet, worauf die Haltephase und schlussendlich die Phase des Verkaufs folgen. Es wurden anschliessend jeweils zwei Investitionsbeispiele für das Privatvermögen (Allein- und Miteigentum), die Aktiengesellschaft und die kollektive Kapitalgesellschaft getätigt, um Unterschiede hinsichtlich der Steuerprogression darzustellen.
Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Tabellenverzeichnis
1. Einleitung
1.1 Ausgangssituation und Kontext
1.2 Problemstellung und Zielsetzung
1.3 Aufbau der Arbeit
2. Einführung in die Immobilienbesteuerung
2.1 Das Steuersystem der Schweiz
2.2 Verschiedene Steuerkategorien
3. Steuerarten in Verbindung mit der Immobilienanlage
3.1 Direkte Steuern des Bundes, der Kantone und der Gemeinden
3.1.1 Einkommens- und Gewinnsteuer
3.1.2 Vermögens- und Kapitalsteuern
3.2 Indirekte Steuern des Bundes
3.2.1 V errechnungssteuer
3.2.2 Stempelabgaben
3.3 Grundstücksgewinn-, Handänderungs- und Liegenschaftssteuer
3.3.1 Grundstücksgewinnsteuer
3.3.2 Handänderungssteuer
3.3.3 Liegenschaftssteuer
3.4 Übersicht Steuern
4. Strukturierung von Immobilieninvestitionen
4.1 Anlagestruktur
4.1.1 Direkt
4.1.2 Indirekt
4.2 Anlagemöglichkeiten
4.2.1. Alleineigentum und Miteigentum
4.2.2. Immobilien-Aktiengesellschaft
4.2.3. Kollektive Kapitalanlagen mit direktem/indirektem Grundbesitz
5.Vergleich von direkten und indirekten Anlagestrukturen in den steuerlichen Phasen
5.1. Methodisches Vorgehen
5.2. Besteuerung des Erwerbsvorgangs
5.2.1. Alleineigentum und Miteigentum
5.2.2. Immobilien-Aktiengesellschaften
5.2.3. Kollektive Kapitalanlage mit direktem Grundbesitz
5.3 Laufende Besteuerung/Ausschüttungen
5.3.1. Alleineigentum und Miteigentum
5.3.2. Immobilien-Aktiengesellschaften
5.3.3. Kollektive Kapitalanlage mit direktem Grundbesitz
5.4 Besteuerung der Veräusserung/Liquidation
5.4.1 Alleineigentum und Miteigentum
5.4.2. Immobilien-Aktiengesellschaften
5.4.3. Kollektive Kapitalanlage mit direktem Grundbesitz
5.5 Überblick Ergebnisse
5.6 Weitere Faktoren zur Wahl des richtigen Anlagevehikels
6.Fazit und Empfehlung
Literatur- und Quellenverzeichnis
Anhangsverzeichnis
Management Summary
Die Preise auf dem Immobilienmarkt haben sich in den letzten Jahren stets positiv entwickelt und bieten den Investoren nach wie vor eine interessante Investitionsmöglichkeit. Doch dabei stellt sich den Investoren häufig die Frage, ob Immobilieninvestitionen im Privat- oder Geschäftsvermögen gehalten werden soll. Während beim Privatvermögen nur die Investition direkt möglich ist gibt es beim Geschäftsvermögen wiederum mehrere Investitionsmöglichkeiten mit der Aktiengesellschaft und unter den kollektiven Kapitalanlagen mit dem Immobilienfonds und der Immobilien-SICAV. In dieser Semesterarbeit wird einerseits die Investition in eine Aktiengesellschaft und andererseits die Investition in eine kollektive Kapitalgesellschaft genauer betrachtet.
Die vorliegende Arbeit beschäftigt sich mit der Frage, ob es Sinn macht, Immobilien im Privat- oder Geschäftsvermögen zu halten und welche Gegebenheiten für die Investition im Privat- oder Geschäftsvermögen von Vorteil sind. Zudem soll ermittelt werden, welche Form für den Investor die lukrativste Investitionsmöglichkeit bietet. Auch werden die Kosten berücksichtigt, die in der Praxis anfallen.
Ausgehend von einer umfassenden Literaturrecherche und deren Erkenntnissen bezüglich den möglichen Steuerarten sowie Steuersätzen, haben die Autoren in Excel diverse Berechnungen getätigt. Die Immobilieninvestition wurde dabei jeweils in drei Phasen untersucht. Zuerst wurde die Phase des Kaufs betrachtet, worauf die Haltephase und schlussendlich die Phase des Verkaufs folgen. Es wurden anschliessend jeweils zwei Investitionsbeispiele für das Privatvermögen (Allein- und Miteigentum), die Aktiengesellschaft und die kollektive Kapitalgesellschaft getätigt, um Unterschiede hinsichtlich der Steuerprogression darzustellen.
Die Ergebnisse der vorliegenden Arbeit zeigen, dass die Investition in eine kollektive Kapitalanlage unter den getroffenen Annahmen am lukrativsten ist. Hierbei muss jedoch erwähnt werden, dass bei dieser Investitionsmöglichkeit nicht selbst entschieden werden kann, in welche Immobilie investiert werden soll. Wird eine Investition in eine bestimmte Liegenschaft gewünscht, so kommt ein Immobilieninvestor nicht um das Privateigentum oder die Investition mittels Aktiengesellschaft herum. In den Berechnungen der vorliegenden Arbeit ist die Investition im Privatvermögen um einiges lukrativer ausgefallen als die Investition mittels Aktiengesellschaft. Dies ist vor allem auf die Doppelbesteuerung zurückzuführen, da bei der Aktiengesellschaft zuerst die Gewinne und anschliessend die Dividenden (Ausschüttung) besteuert werden müssen.
Abkürzungsverzeichnis
Ungegliederte Abkürzungen:
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Preisentwicklung
Abbildung 2: Steuerbelastung der Aktiengesellschaften in den Kantonen, 2004
Abbildung 3: Direkte Immobilienanlagestruktur
Abbildung 4: Indirekte Immobilienanlagestruktur
Abbildung 5: Struktur Kapitalanlagen mit direktem/indirekten Grundbesitz
Abbildung 6: Grundstruktur vertraglicher Anlagefonds
Abbildung 7: Gesellschaftsstruktur SICAV
Abbildung 7: Zeitstrahl Investitionsphasen
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Übersicht über Steuerarten und Hoheitsträger im Schweizer Steuersystem
Tabelle 2: Übersicht Besteuerung Liegenschaftsgewinne
Tabelle 3: Übersicht Steuern
Tabelle 4: 1.Phase Erwerbsnebenkosten Privatvermögen
Tabelle 5: 1. Phase Gesamtsteuerbelastung Privatvermögen Alleineigentum
Tabelle 6: 1. Phase Gesamtsteuerbelastung Privatvermögen Alleineigentum
Tabelle 7: 1. Phase Erwerbsnebenkosten Aktiengesellschaft
Tabelle 8: 1. Phase Erwerbsnebenkosten auf Ebene des Anlegers der AG
Tabelle 9: 1. Phase Gesamtsteuerbelastung Aktiengesellschaft
Tabelle 10: 1. Phase Erwerbsnebenkosten kollekt. Kapitalanlage
Tabelle 11: 1. Phase Erwerbsnebenkosten des Anlegers der kollekt. Kapitalanlage
Tabelle 12: 1. Phase Gesamtsteuerbelastung kollektive Kapitalanlage
Tabelle 13: Kalkulation 2. Phase Alleineigentum
Tabelle 14: Kalkulation 2. Phase Miteigentum
Tabelle 15: Gesamtsteuerbelastung 2. Phase Alleineigentum
Tabelle 16: Gesamtsteuerbelastung 2. Phase Miteigentum
Tabelle 17: 2. Phase Aktiengesellschaft
Tabelle 18: Gesamtsteuerbelastung 2. Phase Aktiengesellschaft
Tabelle 19: 2. Phase kollektive Kapitalanlage mit direktem Grundbesitz
Tabelle 20: Gesamtsteuerbelastung 2. Phase koll. Kapitalanlage mit direktem Grundbesitz
Tabelle 21: 3. Phase Alleineigentum
Tabelle 22: 3. Phase Miteigentum
Tabelle 23: 3. Phase Alleineigentum/Miteigentum
Tabelle 24: 3. Phase juristische Person
Tabelle 25: 3. Phase Aktiengesellschaft
Tabelle 25: 3. Phase Aktiengesellschaft
Tabelle 26: 3. Phase Aktiengesellschaft
Tabelle 27: 3. Phase kollektive Kapitalanlage mit direktem Grundbesitz
Tabelle 28: 3. Phase kollektive Kapitalanlage mit direktem Grundbesitz
Tabelle 29: 3. Phase kollektive Kapitalanlage mit direktem Grundbesitz
Tabelle 30: Übersicht Beispiel 1
Tabelle 31: Übersicht Beispiel 2
1. Einleitung
1.1 Ausgangssituation und Kontext
Wohlhabende Schweizer Bürger und Familien stehen oftmals vor dem Problem, dass sich nicht nur im Ausland, sondern auch in der Schweiz kaum mehr eine Rendite mit Festgeldprodukten oder Sparbuch erwirtschaften lässt. Viele Banken erheben schon oder planen Negativzinsen auf die Ersparnisse von Kunden, um die reinen ungenutzten Einlagen bei der Bank unattraktiver zu machen. Aber wohin mit dem Geld, was davor auf der Bank lag?
Hier stehen neben dem Aktienmarkt viele weitere interessante Anlageklassen zur Verfügung. Eine der wichtigsten hierunter sind Immobilien. Gemäss Staub und Rütter (2014, S.4-10) verfügte die Schweiz im Jahr 2011/2012 über einen Gebäudepark von 2.5 Mio. Immobilienmit einem Erstellungswert von 2.5 Billionen CHF. Alle Immobilien zusammen erreichten eine Geschossfläche von über 940 Mio. Quadratmeter, wovon zwei Drittel auf Wohngebäude (Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser), 12% auf Industrie und Gewerbe, 8% auf Handel, Büro- / Verwaltungsbauten und der Rest auf weitere entfallen. Die Immobilienwirtschaft trägt mit 11 % einen beachtlichen Teil zur Schweizer Wirtschaftsleistung bei. Werden die Mieteinnahmen und die Eigenmieten der privaten Haushalte ebenfalls miteinbezogen, beläuft sich der Anteil auf 18 % des BIP, welches einer Bruttowertschöpfung von 100 Mrd. CHF entspricht. Diese Zahlen zeigen, dass der Immobilienmarkt grosses Investitionspotential bietet. Die folgende Grafik zeigt die Preisentwicklung der letzten 22 Jahre auf dem Schweizer Immobilienmarkt.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 1: Preisentwicklung
Quelle: Darstellung aus (IAZI AG-CIFI SA, online)
Der Grafik kann entnommen werden, dass sich die Preise auf dem Schweizer Immobilienmarkt in den letzten Jahren stetig positiv entwickelt haben und dies sowohl bei den Einfamilienhäusern, Eigentumswohnungen als auch bei Renditenliegenschaften der Fall ist. Neben Mieteinahmen konnten die Investoren somit auch von der Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt profitieren. Aber wie kann die Anlage möglichst steuereffizient sein und was muss hierbei in den verschiedenen Phasen beachtet werden? Genau damit beschäftigt sich diese Arbeit. Die Autoren beleuchten die beiden verschiedenen steuerlichen Möglichkeiten sowohl der direkten Immobilienanlage über eine natürliche Person (im Privatvermögen) als auch der indirekten Anlage in Immobilien über eine Körperschaft (Geschäftsvermögen). Bei ersterer Möglichkeit stellt sich oftmals die Frage, ob die Immobilien über das Privatvermögen als Alleineigentum oder Miteigentum gehalten werden, oder ob es allenfalls aus steuerlichen Gründen mehr Sinn macht, mittels einer Gesellschaft in die Immobilien zu investieren (Post Finance AG, online). Aufgrund der vielen verschiedenen Anlagemöglichkeiten in Immobilien beschäftigt sich diese Arbeit mit einer Gesamtbetrachtung, welche der verschiedenen Möglichkeiten sowohl von der Steuer- als auch von der Gesamtkostenseite am sinnvollsten ist, und vor allem, wann welche Anlage sinnvoller ist.
1.2 Problemstellung und Zielsetzung
Das Angebot für ein Immobilieninvestment ist vielfältig und für Laien ist es oft schwierig, den Überblick zu behalten. Vermögende Einzelpersonen sowie Familien müssen sich heutzutage entscheiden, ob sie ihr Privatvermögen direkt oder indirekt über eine Gesellschaft am Schweizer Immobilienmarkt investieren möchten. Die beiden Anlageformen bringen mit ihren unterschiedlichen Besteuerungsarten sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich.
Das Ziel der Arbeit ist, anhand der wesentlichen Aspekte von direkten und indirekten Immobilienanlagen und der Anwendung dieser Strukturen in einem Praxisbeispiel Unterschiede herauszuarbeiten und daraus ableitend eine Empfehlung für die sinnvollste Anlage zu geben. Der Fokus soll hierbei auf folgenden Punkten liegen:
- Welche Unterschiede lassen sich bei der Besteuerung sowie den Kosten von Immobilieninvestments im Privatvermögen (direkt) beziehungsweise im Geschäftsvermögen (indirekt) ausmachen und wie spiegelt sich das schlussendlich in den Erträgen wider?
- Welche Faktoren bevorzugen eine indirekte und welche eine direkte Immobilienanlage und die damit einhergehenden Anlagemöglichkeiten?
Letztendlich soll die Arbeit übersichtlich darstellen, welche Ausgangslage und Faktoren für ein direktes, respektive indirektes Investment sprechen.
1.3 Aufbau der Arbeit
Diese Arbeit befasst sich mit der steuerlichen Behandlung von Immobilieninvestments. Unterteilt wird hier in die direkte Investition in Immobilien als natürliche Person sowie in die indirekte Investition, welche über eine Körperschaft und keine natürliche Person abgewickelt wird. Zu Beginn der Arbeit findet eine Einführung in das Steuersystem der Schweiz sowie die verschiedenen Steuerarten statt. In diesem Kapitel soll vor allem eine Einführung in das Schweizer Steuersystem sowie eine Eingliederung der erhobenen Steuern in Kategorien erfolgen. Kapitel 2.1 soll vor allem klären, ob und welche Institution also Bund, Kantone oder Gemeinden die im Zusammenhang mit Immobilienerträgen anfallenden Steuern erheben darf. Das Kapitel 2 dient somit als Grundlage für eine weitere Vertiefung und soll dem Leser helfen, die grundlegende Steuerstruktur der Schweiz zu verstehen.
In Kapitel 3 werden die Steuerarten im Zusammenhang mit der steuerlichen Betrachtung von Immobilieninvestitionen eingeführt und definiert. Untergliedert wird das Kapitel in Direkte Steuern des Bundes, der Kantone und der Gemeinden, indirekte Steuern des Bundes sowie spezielle Steuern wie die Grundstücksgewinn-, Handänderungs- und Liegenschaftssteuer, welche bei Immobilien anfallen können. In diesem Kapitel werden die Steuerarten auch den steuerlichen Personen zugeordnet, also welche dieser Steuern auf Ebene der natürlichen oder juristischen Personen zum Tragen kommen.
In Kapitel 4 werden neben den Anlagestrukturen die Anlagemöglichkeiten vorgestellt. Als Anlagestruktur werden die direkte und die indirekte Anlagestruktur eingeführt. Anlagemöglichkeiten für die direkte Anlagestruktur stellen das Alleineigentum sowie das Miteigentum an einer Liegenschaft dar, während unter der indirekten Anlagestruktur der Kauf der Liegenschaft in der dazwischengeschalteten Gesellschaft erfolgt und im Privatvermögen nur die Anteile der jeweiligen gehalten werden. Als Gesellschaften für die indirekte Struktur werden die Aktiengesellschaft, auch speziell als Immobilienaktiengesellschaft bezeichnet, sowie die kollektive Kapitalanlage mit direktem Grundbesitz eingeführt. Verschiedene weitere Strukturen werden dabei nicht behandelt, da diese die gängigsten sind und es zudem den Umfang der Arbeit sprengen würde.
Im fünften Kapitel werden anhand einer beispielhaften Praxiskalkulation die unterschiedlichen steuerlichen Phasen hinsichtlich der direkten und indirekten Anlagestruktur beleuchtet. Eingeleitet wird das Kapitel mit dem Methodischen Vorgehen für die Praxiskalkulation, in welcher die den nachfolgenden Kapiteln zugrunde liegenden Annahmen getroffen werden. Für den Kanton wird der Kanton Aargau angenommen. Eine Definition des Kantons in diesem frühen Teil der Arbeit erlaubt eine spezifischere Beschreibung der Steuerarten, da diese deutliche kantonale Unterschiede aufweisen. Die steuerlichen Phasen untergliedern sich in die Besteuerung des Erwerbsvorgangs, die laufende Besteuerung von Mieteinnahmen zuzüglich der Ausschüttungen an Anleger sowie in die Besteuerung der Veräusserung der Liegenschaft und der Liquidation der Anteile oder des Verkaufs der Mehrheitsanteile. In den folgenden Unterkapiteln wird die Beispielkalkulation anhand der verschiedenen Anlagemöglichkeiten im Zusammenhang mit der direkten Struktur und der indirekten Struktur durchgeführt. Auffälligkeiten werden in Unterkapitel 5.5 zusammengestellt und erläutert. Zusätzlich werden nebensteuerliche Aspekte im Kapitel 5.6 aufgezeigt, welche neben der reinen Renditebetrachtung entscheidend für die Anlageform sind. So soll es dann für das Fazit in Kapitel 6 möglich sein, eine Empfehlung für eine oder mehrere Anlagestrukturen zu geben.
2. Einführung in die Immobilienbesteuerung
2.1 Das Steuersystem der Schweiz
Die Schweiz zeichnet sich durch ein sehr föderalistisches Steuersystem aus, was eine hohe Steuerautonomie der Kantone bedeutet (EFD, online). Während derBund nur insoweit Steuern erheben darf als es ihm durch die Bundesverfassung erlaubt ist,sind die Kantone grundsätzlich in der Wahl ihrer Steuern frei. Einzig ein Verbot durch die Bundesverfassung verbietet ausdrücklich die Erhebung bestimmter Steuern durch die Kantone (EFD, online). Aus diesem Grund hat jeder der 26 Kantone sein eigenes Steuergesetz (EFD, online; Rohner et al., 2005, S. 6). Der Bund sowie die Kantone besitzen somit die ursprüngliche Steuerhoheit, während die Gemeinden nur dort Steuern erheben dürfen, wo sie von den Kantonen ermächtigt werden. Dieses Vorgehen wird auch als abgeleitete oder delegierte Steuerhoheit bezeichnet(EFD, online).
Die wichtigsten Steuern werden in nachfolgender Abbildung gezeigt.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Tabelle 1: Übersicht über Steuerarten und Hoheitsträger im Schweizer Steuersystem
Quelle: Darstellung in Anlehnung an (Höhn & Waldburger, 2001, S. 40 zit. in Kubaile & Suter, 2015, S. 61)
Die Steuerbelastung unterscheidet sich wegen dieser Strukturen über die verschiedenen Kantone teils erheblich, was in der nachfolgenden Grafik zur Steuerbelastung der Aktiengesellschaften in den Kantonen deutlich wird (EFD, online; Rohner et al., 2005, S. 6).
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
i TOTALINDEX REINGEWINN - UND KAPITALBELASTUNG >
Abbildung 2: Steuerbelastung der Aktiengesellschaften in den Kantonen, 2004
Quelle: Darstellung aus (Rohner et al., 2005, S. 5)
Die Verteilung der Steuererträge zwischen dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sieht dabei folgendermassen aus: Rund 50 % der Fiskaleinnahmen lassen sich dabei den Steuern des Bundes zurechnen, während rund 30 % auf die Einnahmen der Kantone und 20 % aufdie Gemeinden entfallen (siehe Anhang 3 für eine genauere Aufgliederung) (Mäusli-Allenspach & Oertli, 2020, S. 58).
2.2 Verschiedene Steuerkategorien
Die Steuern lassen sich anhand von bestimmten Kriterien in periodische und nicht periodische Steuern, Subjekt- und Objektsteuern, Direkte- und Indirekte sowie in Steuern, die beim Empfänger erhoben werden, oder Quellensteuern untergliedern (Mäusli-Allenspach & Oertli, 2020, S.61-62; Meier-Mazzucato, 2015, S. 50).
Direkte und Indirekte Steuern: Diese Unterteilung ist die häufigste und oftmals gesetzlich festgeschrieben. Direkte Steuernbelasten das Vermögen der steuerpflichtigen Person unmittelbar und bilden die grösste Einnahmequelle für die Kantone (Meier-Mazzucato, 2015, S. 5051). Bei der direkten Steuer gleichen sich Steuersubjekt und Steuerträger. Es kann somit keine Steuerüberwälzung stattfinden (Mäusli-Allenspach & Oertli, 2020, S. 62). Beste Beispiele für direkte Steuernauf Kantonsebene sind die Einkommenssteuer bei natürlichen und die Gewinn- und Kapitalsteuer bei juristischen Personen sowie auf Bundesebene die Verrechnungssteuer und die direkte Bundessteuer (Meier-Mazzucato, 2015, S. 50-51). Indirekte Steuern dagegen werden vom Steuerpflichtigen als Steuersubjekt auf den Steuerträger, also denjenigen übergewälzt, der die Steuer wirtschaftlich trägt (Mäusli-Allenspach & Oertli, 2020, S. 62; Meier-Mazzucato, 2015, S. 51).
Periodische und nicht periodische Steuern: Periodische Steuern treten in der Regel jährlich oder in einem bestimmten Zyklus auf und sind wiederholend. Hierzu können beispielweise die Einkommens- und Vermögenssteuer, die Gewinn- und Kapitalsteuer sowie die Liegenschaftssteuer gezählt werden. Nicht periodische Steuern treten im Gegensatz nur unregelmässig auf. Beispiele hierfür sind die Stempelsteuer, die Erbschaftssteuer oder die Grundstücksgewinnsteuer (Mäusli-Allenspach & Oertli, 2020, S. 61).
Subjekt- und Objektsteuern: Diese werden hinsichtlich ihres Verhältnisses der Steuer zur persönlichen Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen unterschieden. Die Subjektsteuer berücksichtigt die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der zu besteuernden Person, während Objektsteuern ohne Beachtung der wirtschaftlichen Situation nur einen einmaligen Sachverhalt besteuern. Beispiele für eine Subjektsteuer sind Einkommens- und Vermögens- sowie Gewinn- und Kapitalsteuern, während als Beispiel für Objektsteuern die Verrechnungs- und die Mehrwertsteuer genannt werden können (Mäusli-Allenspach & Oertli, 2020, S. 61; Meier-Mazzucato, 2015, S. 62-63).
Beim Empfänger erhobene Steuern und Quellensteuern: Steuern auf Verkehrsvorgänge und Wertzuflüsse können entweder beim Leistungsempfänger oder dem Leistungsschuldner erhoben werden (Meier-Mazzucato, 2015, S. 61). Häufig werden die Steuern beim Leistungsempfänger nach Eintritt des steuerbaren Ereignisses erhoben (Mäusli-Allenspach & Oertli, 2020, S. 62). Beispiele für eine Steuererhebung beim Leistungsempfänger sind die Einkommenssteuer, die Grundgewinnsteuer sowie die Erbschafts- und Schenkungssteuer (Meier-Mazzucato, 2015,
S. 61). Wird auf der anderen Seite die Steuerschuld beim Leistungsschuldner direkt verrechnet und abgezogen, handelt es sich um eine Quellensteuer, die bei der Leistungserbringung erhoben wird (Mäusli-Allenspach & Oertli, 2020, S. 62; Meier-Mazzucato, 2015, S. 61). Beispiele hierfür sind die Verrechnungssteuer sowie die Quellensteuer auf Einkommen von ausländischen Arbeitnehmern (Mäusli-Allenspach & Oertli, 2020, S. 62).
3. Steuerarten in Verbindung mit der Immobilienanlage
Im Kapitel 3 werden die unterschiedlichen Steuern erläutert und anschliessend in einer Tabelle zusammengefasst.
3.1 Direkte Steuern des Bundes, der Kantone und der Gemeinden
3.1.1 Einkommens- und Gewinnsteuer
In der Schweiz werden die natürlichen Personen nach deren Einkommen besteuert. Für die juristischen Personen ist der jeweilige Jahresgewinn für die Besteuerung relevant. Die Einkommenssteuer wird auf das gesamte Einkommen der natürlichen Personen erhoben, wobei eine Steuer auf Bundes-, Kantons- und Gemeindeebene fällig wird. Auch die juristischen Personen werden auf allen drei Ebenen auf Basis des Reingewinns besteuert (Kubaile & Suter, 2015, S. 62).
3.1.1.1 Einkommenssteuer natürliche Person
Die direkte Bundessteuer bei den natürlichen Personen ist in der Schweiz progressiv ausgestaltet. Bei verheirateten Personen werden die Verdienste summiert, wobei diese somit mit der Progression stärker besteuert werden. So werden verheiratete Zweitverdiener- und Rentnerpaare steuerlich schlechter behandelt als gleichsituierte Konkubinatspaare, wasals Heiratsstrafe bekannt ist. Die Kantons- und Gemeindesteuern sind mehrheitlich mit Ausnahme des Kantons Obwalden auch progressiv. Die kantonalen/kommunalen Steuerbelastungen variieren jedoch stark. Im Jahr 2013 betrug die Belastung je nach Kanton, Gemeinde, Zivilstand sowie Höhedes steuerbaren Einkommens zwischen 0und 34.7%(Kubaile & Suter, 2015, S. 62).
Das steuerbare Einkommen der Privatpersonen wird wie folgt berechnet:
Bruttoeinkommen
- Gewinnungskosten
- allgemeine Abzüge
Reineinkommen
- Sozialabzüge
Steuerbares Einkommen
Die Gewinnungskosten sind sämtliche Kosten, welche zur Erzielung der Einkünfte benötigt wurden. Unter den allgemeinen Abzügen können Beiträge an die berufliche oder individuelle Vorsorge, private Schuldzinsen etc. geltend gemacht werden. Bei den Sozialabzügen kann beispielsweise der Kinderabzug getätigt werden. Werden die jeweiligen Abzüge respektive Kosten vom Bruttoeinkommen abgezogen, so erhält man das steuerbare Einkommen (Kubaile &Suter, 2015, S. 65). Bei der Besteuerung der Ehegatten stützt sich das schweizerische Steuersystem auf das Prinzip der Familienbesteuerung. Dies bedeutet, dass die Einkommen der Ehepartner summiert werden und dies die Basis für die Besteuerung bietet (EFD, online). Besitzt eine natürliche Person zusätzlich eine Liegenschaft, welche sie selbst bewohnt, so wird der Eigenmietwert der Liegenschaft mit dem steuerbaren Einkommen summiert. Gemäss Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer wird vorgeschrieben, dass der Mietzins,auf welchen ein Hauseigentümer verzichtet, ebenfalls als steuerbares Einkommen gezählt wird. Der Eigenmietwert wird entweder von einem Liegenschaftsschätzer geschätzt oder mittels einer Formel, welche Lage, Baujahr, Marktverhältnisse sowie Nutzungsintensität etc. beinhaltet, berechnet. Ziel ist es, dass der Eigenmietwert den Marktwert der Liegenschaft so gut wie möglich abbildet. Da der Eigenmietwert auf kantonaler Ebene besteuert wird, kann dieser sehr unterschiedlich besteuert werden. Eigenheimbesitzer haben die Möglichkeit, gewisse Kosten wie beispielsweise Unterhaltskosten, Versicherungsprämien sowie Hypothekarzinsen abzuziehen, womit das steuerbare Einkommen reduziert werden kann (Viments, online).
3.1.1.2 Gewinnsteuer juristische Person
Juristische Personen müssen ihren Gewinn am Standort besteuern, wo sie ihren Hauptsitz haben (EFD, online). Die juristischen Personen werden aufBundes- sowie Kantons- und Gemeindeebene mit der sogenannten Gewinnsteuer besteuert. Auf Bundesebene beträgt der proportionale Nominalsteuersatz 8.5%, welcher sich auf den Reingewinn nach Steuer bezieht. Aufgrund der Abzugsfähigkeit der Steuer beträgt der effektive Steuersatz 7.83 %. Diese Steuersätze gelten für Aktiengesellschaften, Kommanditgesellschaften sowie Gesellschaften mit beschränkter Haftung. Stiftungen, Vereine und übrige juristische Personen werden auf Bundesebene mit 4.25 % nominal, respektive 4.08 % effektiv besteuert. Grösstenteils sind die Steuern auf Kantonsund Gemeindeebene auch proportional. Die effektiven Steuersätze sind jedoch sehr unterschiedlich und variieren zwischen 5.26 % Kanton Luzern und 18.95 % Kanton Genf. In den Kantonen AG, GR, MW, OW, SH, SO und TG gibt es zusätzlich die sogenannte Mindeststeuer. Diese wird für Kapitalgesellschaften und Genossenschaften erhoben, sofern die von den jeweiligen Kantonalen Steuergesetzen geforderten Mindesthöhen der Gewinn- und Kapitalsteuer nicht erreicht werden (Kubaile &Suter, 2015, S. 68-70).
3.1.2 Vermögens- und Kapitalsteuern
Neben dem Einkommen bei natürlichen Personen und Gewinn bei juristischen Personen wird auch das Vermögen respektive Kapital in der Schweiz besteuert. Die Steuer wird jedoch nur auf Kantons- und Gemeindeebene erhoben. Der Bund besteuert weder natürliche noch juristische Personen inBezug auf Vermögen und Kapital(Kubaile &Suter, 2015, S. 71-72).
3.1.2.1 Vermögenssteuer natürliche Personen
In der Schweiz erheben alle Kantone und Gemeinden eine Vermögenssteuer bei natürlichen Personen. Die Steuer wird jährlichfällig undmit derselben Steuererklärungwie das Einkommen abgehandelt. Den wesentlichen Anteil macht jedoch die Einkommenssteuer aus. Sodient die Vermögenssteuer vorwiegend dazu, Rückschlüsse auf die Einkünfte der Steuerpflichtigen zu ziehen, und kann somit auch als Kontrollinstrument angesehen werden(EFD, online).
Das steuerbare Vermögen berechnet sich gemäss Kubaile & Suter (2015, S.73)wie folgt:
Vermögenswerte
- Schulden
Reinvermögen
- Sozialabzüge bzw. steuerfreies Minimum
Steuerbares Vermögen
Die Vermögenswerte sind grundsätzlich zum Verkehrswert respektive Marktwert zu bewer- ten.Zu den Vermögenswerten gehört sowohl bewegliches als auch unbewegliches Vermögen. Bespiele für bewegliches Vermögen sind beispielsweise Wertschriften, Bankguthaben, Motorfahrzeuge etc. (Kubaile & Suter, 2015, S. 73). Die Schulden können unbeschränkt von den Vermögenswerten abgezogen werden, womit das Reinvermögen resultiert(EFD, online).Des Weiteren werden Sozialabzüge gewährt, welche von Kanton zu Kanton unterschiedlich sind. Es gibt zudem Kantone, welche keine Sozialabzüge gewähren j edoch Beträge, welche eine gewisse Schwelle nicht übersteigen, von der Vermögenssteuer befreien(Kubaile &Suter, 2015, S. 73).
Unbewegliches Vermögen wie beispielsweise eine weitere Immobilie wird am jeweiligen Standort der Immobilie versteuert. So können Privatpersonen mehrere Steuerdomizile aufweisen.
Mehrheitlich sind auch die Vermögenssteuern in der Schweiz progressiv. Es gibt einzelne Ausnahmenwie die Kantone AI, GL, LU, NW, OW, SG, SZ, TG und UR, welche keine festen Steuersätze kennen. Mehrheitlich wird der Ansatz eines gesetzlich festgelegten Steuersatzes gewählt, welcher anschliessend mit dem periodisch festgelegten Steuerfuss multipliziert wird(Kubaile &Suter, 2015, S. 73-74).
3.1.2.2 Kapitalsteuern juristische Personen
Relevant für die Besteuerung ist das einbezahlte Aktien-, Grund- und Stammkapital sowie die offenen und aus versteuertem Gewinn gebildeten stillen Reserven, welche beispielsweise Abschreibungen und Rückstellungen, die steuerlich nicht anerkannt sind, sein können.DieMehr- zahl der Kantone fordert eine proportionale Steuer (Kubaile & Suter, 2015, S. 74-76). Die einfache Kapitalsteuer ist ein Promillesatz, welcher mit dem Steuerfuss und oft einem festen Zuschlag für Gemeinden aufgerechnet wird (Mäusli-Allenspach & Oertli, 2020, S. 366).
3.2 Indirekte Steuern des Bundes
Neben den direkten Steuern werden in der Schweiz auch indirekte Steuern wie beispielsweise Stempelabgaben und Verrechnungssteuer erhoben. Die vorgenannten Steuern werden in den folgenden Unterkapiteln genauer behandelt.
3.2.1 Verrechnungssteuer
Auf der Grundlage von BV 132 Abs. 2 ist der Bund berechtigt, die Verrechnungssteuer zu erheben (Mäusli-Allenspach & Oertli, 2020, S. 366). Bei der Verrechnungssteuer handelt es sich um eine indirekte Steuer, welche der Bund als Quellensteuer auf:
1. Erträge von beweglichem Kapitalvermögen (Art. 4 VStG),
2. Erträge aus Lotterien (Art. 6 VStG) und
3. Versicherungsleistungen (Art. 7 VStG)
erhebt(Kubaile & Suter, 2015, S. 78).Die Erhebung der Verrechnungssteuer als Quellensteuer bedeutet, dass sie direkt beim Schuldner und nicht beim Empfänger der steuerbaren Leistung erhoben wird(Art. 10 Abs. 1 VStG).Somit werden beispielweise Dividenden oder andere Ausschüttungen von Aktiengesellschaften direkt bei der Ausschüttung um die Verrechnungssteuern bereinigt und die Dividende netto an die Anteilsinhaber ausgeschüttet. Durch diese Kürzung findet die Überwälzung (Art. 14 Abs. 1 VStG) der Verrechnungssteuer auf die Empfänger (Gläubiger) statt. Die Aktiengesellschaft ist somit verpflichtet, die Verrechnungssteuer an die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) abzuführen (Kubaile & Suter, 2015, S. 78; Mäusli- Allenspach & Oertli, 2020, S. 366).
Bei der Verrechnungssteuer handelt es sich zudem gleichermassen auch um eine Objektsteuer. Das bedeutet, dass sie ohne Berücksichtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen anfällt(Mäusli-Allenspach & Oertli, 2020, S. 366).
Die Steuersätze der Verrechnungssteuer liegen bei(Art. 13 Abs. 1 VStG):
1. 35%der steuerbaren Leistung auf Kapitalerträge und Gewinne aus Geldspielen,
2. 15% der steuerbaren Leistung für Leibrenten und Pensionen sowie
3. 8 % der steuerbaren Leistung auf sonstige Versicherungsleistungen (Kubaile & Suter, 2015, S. 78).
Unter bestimmten Umständen lässt sich die Verrechnungssteuer rückerstatten bzw. anrechnen. Die Voraussetzungen für eine Rückerstattung sind folgende:
1. Steuerliche Ansässigkeit von natürlichen und juristischen Personen in der Schweiz zum Zeitpunkt der Fälligkeit.
2. Ordnungsgemässe Deklaration der der VSt. unterliegenden Einkünfte sowie der Vermögenswerte (ESTV (a), 2019, S. 19; Kubaile & Suter, 2015, S. 81).
Die Verrechnungssteuer ist in dieser Arbeit nicht relevant, da angenommen wird, dass die Verrechnungssteuern über die Jahressteuererklärung erstattet und mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz verrechnet werden.
3.2.2 Stempelabgaben
Bei den Stempelabgaben handelt es sich um vom Bund erhobene Steuern auf bestimmte Vorgänge des Rechtsverkehrs (ESTV (c), online). Ausgenommen von den Stempelabgaben sind Urkunden des Grundstück- und Grundpfandverkehrs (Mäusli-Allenspach & Oertli, 2020, S. 415).Das Bundesgesetz über die Stempelabgaben (StG) regelt dabei drei Arten von Stempelabgaben (Art. 1 StG):
1. Die Emissionsabgabe, welche auf die Ausgabe von inländischen Beteiligungsrechten (Ziffer 3) erhoben wird.
2. Die Umsatzabgabe, welche auf den Handel von in- und ausländischen Wertpapieren (Ziffer 4) anfällt.
3. Die Abgabe auf Prämienzahlungen für bestimmte Versicherungen (Ziffer 5) (ESTV (b), 2019, S. 3).
Im Rahmen der Arbeit wird nachfolgend nur dieunter Nr. 2 dargestellte Umsatzabgabe behandelt, da die anderen Fälle hierfür keine grosse Relevanz haben.
Die Umsatzabgabe fällt auf die entgeltliche Übertragung von Eigentum an gewissen in- und ausländischen Urkunden (Art. 13 Abs. 1 StG) an. Die Voraussetzungen hierfür sind:
1. Es handelt sich um steuerbare Urkunden1.
2. Das Eigentum an den Urkunden muss vollständig und entgeltlich übertragen werden.
3. Es muss mindestens ein inländischer Effektenhändler als Partei oder als Vermittler beteiligt sein (Mäusli-Allenspach & Oertli, 2020, S. 440).
Von der Umsatzabgabe befreite Transaktionen nach (Art. 14 StG) bei Ausgabe sind inländische Aktien, Stammanteile von GmbHs und Genossenschaften, Partizipationsscheine, Genussscheine einschliesslich der Festübernahme durch eine Bank oder Beteiligungsgesellschaft und der Zuteilung bei einer nachfolgenden Emission und einige weitere (ESTV (b), 2019, S. 7), die aufgrund des fehlenden Bezugs zu dieser Arbeit nicht aufgelistet werden. So soll eine Kumulation der Emissions- und Umsatzabgabe verhindert werden (ESTV (b), 2019, S. 7).
Abgabepflichtig sind am Geschäft beteiligte inländische Effektenhändler. Hierzu zählen vor allem Banken und bankähnliche Finanzgesellschaften im Sinne des Bankgesetzes (BankG), gewerbsmässige Händler und Vermittler, Kapitalgesellschaften mit steuerbaren Urkunden im Wert von über CHF 10 Millionen und der Bund, Kantone und politische Gemeinden (Art. 17 Abs. 1 StG) (ESTV (b), 2019, S. 9-10). Die Abgabesätze unterscheiden sich zwischen in- und ausländischen steuerbaren Urkunden. Die Berechnung erfolgt auf Basis des Entgelts oder, wenn die Leistung nicht aus einem Entgelt besteht, aus dem Verkehrswert der vereinbarten Gegenleistung. 1.5 werden für die von einem Inländer ausgegebene Urkunde und 3.0 für die von einem Ausländer ausgegebene Urkunde berechnet. Jeder Vertragspartei wird die Hälfte der Gebühr berechnet (ESTV (b), 2019, S. 11).
Die Erhebung der Umsatzabgabe kann auf unterschiedliche Arten erfolgen und hängt von der vorliegenden Konstellation der Parteien (in- oder ausländisch), der Urkunden (in- oder ausländische Urkunden, Obligationen oder Aktien), des Auftretens der Effektenhändler (Vertragspartei oder nur Vermittler) oder aber davon ab, ob der gewerbsmässige Händler für bzw. aus seinem eigenen Handelsbestand erwirbt oder veräussert (ESTV (b), 2019, S. 11). Sobald es sich um ein steuerbares Geschäft handelt, wird je eine halbe Abgabe (Art. 17 Abs. 1 und 2 StG) fällig, die bei bestimmten Situationen bei Eigengeschäften oder aber bei Vermittlungsgeschäften fällig werden (ESTV (b), 2019, S. 11-13).
3.3 Grundstücksgewinn-, Handänderungs- und Liegenschaftssteuer
Im folgenden Kapitel werden die Grundstücksgewinn-, Handänderungs- und Liegenschaftssteuer erläutert. Vorab ist zu erwähnen, dass die Erhebung von Grundsteuern an die Kantone und Gemeinden delegiert ist und es dadurch zu Unterschieden in der Besteuerung von Erwerb, Besitz und Veräusserung von Liegenschaften kommen kann(Kubaile & Suter, 2015, S. 107).
3.3.1 Grundstücksgewinnsteuer
Bei der Grundstücksgewinnsteuer handelt es sich um eine sog. Spezialeinkommenssteuer (Mäusli-Allenspach & Oertli, 2020, S. 299).Die rechtliche Grundlage findet sich in Art. 2 Abs. 1 Bst. D und Art. 12 StHGsowie in den jeweiligen kantonalen Steuergesetzen (Kubaile & Suter, 2015, S. 107). Bei der Grundstücksgewinnsteuer handelt es sich um eine Ersatzsteuer für die Einkommenssteuer bei der Veräusserung von Liegenschaften zur Besteuerung von Grundstücksgewinnen. Da die restliche einkommenssteuerliche Situation der steuerpflichtigen Person keine Rolle spielt,zählt sie zu den Objektsteuern (Mäusli-Allenspach & Oertli, 2020, S. 299).
Die Anwendung der Grundstücksgewinnsteuer kann auch auf Geschäftsvermögen erfolgen, wobei hier die Gewinne von der Einkommens- und Gewinnsteuer entweder ausgenommen oder aber die Grundstücksgewinnsteuer auf die Einkommens- und Gewinnsteuer angerechnet werden muss(Art. 12 Abs. 4 StHG zit. in Kubaile & Suter, 2015, S. 107-108).
Bei der Erhebung der Grundstücksgewinnsteuer unterschiedet sich die Erhebung zwischen dem monistischen und dem dualistischen System. Kantone, die das monistische System verwenden2, besteuern neben Wertzuwächsen aus Privatvermögen auch s.g. Wertzuwächse in Geschäftsliegenschaften, also zugehörig zum Geschäftsvermögen, mit der Grundstücksgewinnsteuer (Ku- baile & Suter, 2015, S. 108; Mäusli-Allenspach & Oertli, 2020, S. 300).
Bei Kantonen, die das dualistische System verwenden3, erfolgt die Besteuerung von Geschäftsvermögen zwar nicht durch den Bund mit der Grundstücksgewinnsteuer, aber dafür mit der Gewinn- oder Einkommenssteuer (Kubaile & Suter, 2015, S. 108). Bei Privatvermögen erfolgt die Besteuerung grundsätzlich über die Grundstücksgewinnsteuer (Mäusli-Allenspach & Oertli, 2020, S. 299).
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Tabelle 2: Übersicht Besteuerung Liegenschaftsgewinne
Quelle: Darstellung in Anlehnung an (Kubaile & Suter, 2015, S. 110)
Als Steuersubjekt gilt in diesem Fall der Veräusserer der Liegenschaft. Als Steuerobjekt4 lassen sich die Wertzuwachsgewinne bei der Veräusserung von Liegenschaften im Privatvermögen oder beim monistischen System auch im Geschäftsvermögen festmachen. Inkludiert sind auch Gewinne auf land- oder forstwirtschaftliche Liegenschaften (Mäusli-Allenspach & Oertli, 2020, S. 301). Diese lassen sich aus der Differenz zwischen dem Anlagewert (Anschaffungskosten inkl. Wertmehrende Aufwendungen) und dem Verkehrswert, also dem realisierten Kaufpreis ermitteln (Kubaile & Suter, 2015, S. 110). Abzugsfähig auf den ermittelten Gewinn bei der Berechnung der Grundstücksgewinnsteuer sind zudem für natürliche Personen die bei Erwerb bezahlte Handänderungsgebühr, welche als Erwerbskosten vom Gewinn abzuziehen sind. (Weka (a), 2021). Zudem sind ebenfalls Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb und der Veräusserung wie beispielsweise Grundbuchgebühren, Notariatsgebühren und übliche Maklerprovisionen abzugsfähig (§ 104 Abs. 1 lit. c StG und § 45 StGV) (Kanton Aargau (i), 2021, S. 13).
Speziell zu beleuchten ist auch die wirtschaftliche Handänderung. Nach 12 StHG Abs. 2 gilt jede Übertragung der wirtschaftlichen Verfügungsgewalt über eine Liegenschaft als wirtschaftliche Handänderung (Mäusli-Allenspach & Oertli, 2020, S. 302). Besondere Relevanz hat dies im Rahmen dieser Arbeit bei der Übertragung einer Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft. Es muss besonders zwischen der wirtschaftlichen und zivilrechtlichen Handänderung unterschieden werden. Im Gegensatz zu der zivilrechtlichen Handänderung, die bei Eintrag ins Grundbuch vollzogen ist, versteht man unter der wirtschaftlichen Handänderung den Übergang der reinen Verfügungsgewalt. Dies geschieht bei Immobiliengesellschaften meist mit dem Übergang von mehr als 50 % der Beteiligungsrechte (Mäusli-Allenspach & Oertli, 2020, S. 303-304).
Die meisten Kantone haben progressive Grundstücksgewinnsteuertarife, wobei einige, darunter auch der Kanton Aargau, der im Praxisteil der Arbeit besonders relevant ist, einen proportionalen Tarif nach SAR 651.100 §100 kennen (siehe Anhang 1) (Kanton Aargau (a), online; Kubaile & Suter, 2015, S. 110).
3.3.2 Handänderungssteuer
Bei der Handänderungssteuer handelt es sich um eine Rechtsverkehrssteuer, diein den meisten Kantonen den Übergang von Grundstücken oder Anteilen daran belastet,und als Objektsteuer ausgestaltet ist(Kubaile & Suter, 2015, S. 111; Mäusli-Allenspach & Oertli, 2020, S. 557).
Als Handänderung gilt:
1. der zivilrechtliche Eigentumswechsel,
2. die Übertragung der tatsächlichen und wirtschaftlichen Verfügungsgewalt sowie
3. die entgeltliche Belastung mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder wesentlichen und andauernden öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (Mäusli-Allenspach & Oertli, 2020, S. 557).
Die Handänderungssteuer wird nicht wie die Grundstücksgewinnsteuer auf den erzielten Gewinn erhoben, sondern es wird der Verkehrsvorgang als solches erfasst (Höhn & Waldburger, 2001, zit. in Kubaile & Suter, 2015, S. 111). Die Steuererhebung erfolgt durch die Kantone und/oder Gemeinden.5 Die Basis für die Besteuerung ist normalerweise der Kaufpreis. Wird aufgrund von Schenkung, Erbgang oder Tausch kein entgeltlicher Übergang vereinbart, so bietet der allgemein geltende Verkehrswert oder auch bekannt als Steuerwert und Katasterwert die Basis für die Besteuerung (Kubaile & Suter, 2015, S. 111).
Die Tarife der Handänderungssteuer sind in der Regel proportional ausgestaltet und betragen in den meisten Kantonen zwischen 1%und 3 % des Kaufpreises, des Verkehrswertes oder des amtlichen Werts des Grundstücks. Der Kanton VS schreibt dagegen progressive Steuersätze zwischen 1%bis 3 % vor(ESTV (d), 2018, S. 21).
Der Kanton Aargau, der im Praxisteil dieser Arbeit behandelt wird, erhebt keine klassische Handänderungssteuer. Anstelle dieser wird auf die grundbuchlichen Vorgänge neben den Kanzlei- und Grundbuchgebühren eine Grundbuchabgabe nach Massgabe des Gesetzes über die Grundbuchabgaben (GBAG) erhoben, zu welchen bei Miteigentumseinträgen auch die Stockwerkseigentums-Gebühren zählen (Kanton Aargau (b), online; Kanton Aargau (k), 2020). Die genauen Gebührensätze des Kantons können dem Anhang 2 entnommen werden.
3.3.3 Liegenschaftssteuer
Mehr als die Hälfte aller Kantone erheben neben der allgemeinen Vermögens- respektive Kapitalsteuer zusätzlich noch eine Liegenschaftssteuer (Kubaile & Suter, 2015, S. 111-112). Es handelt sich hierbei um eine kantonale und/oder kommunale Steuer, die der Bund in dieser Form nicht kennt (ESTV (e), 2019, S. 1)6.Die Liegenschaftssteuer wird auch oftmals unter dem Synonym Grundsteuer oder Grundstückssteuer geführt und bezeichnet eine nicht harmonisierte Spezialvermögenssteuer (ESTV (e), 2019, S. 1; Mäusli-Allenspach & Oertli, 2020, S. 556).Die Liegenschaftssteuer ist als Objektsteuer ausgestaltet. Steuerpflichtig sind in diesem Fall die Grundeigentümer sowie die Nutzniesser (Mäusli-Allenspach & Oertli, 2020, S. 556).
Die Liegenschaftssteuer wird jährlich von den Kantonen oder Gemeinden oder beiden erhoben (ESTV (e), 2019, S. 1, 2019, S. 12).Die Liegenschaften werden periodisch bewertet. Relevant ist der Bruttowert der Grundstücke, was bedeutet, dass die Schulden nicht abgezogen werden können. Für die Bewertung wird der Verkehrswert oder Ertragswert verwendet. Manchmal werden Letztere auch kombiniert. Die Steuer istin allen Kantonen proportional und liegt zwischen 0.02 % und 0.3 %(ESTV (e), 2019, S. 13; Kubaile & Suter, 2015, S. 112).
Aufgrund der fehlenden Erhebung der Liegenschaftssteuer im Kanton Aargau wird diese Steuer in dieser Arbeit nicht ausführlicher behandelt.
3.4 Übersicht Steuern
In der folgenden Tabelle werden die allgemein relevanten Steuersätze für die vorliegende Arbeit auf Bundes-, Kantons und Gemeindeebene aufgeführt. Die Tabelle unterscheidet zwischen natürlichen und juristischen Personen, wobei jeweils unterschiedliche Steuern anfallen. Die Steuersätze werden in Kapitel 5 für die Berechnungen der Beispiele benötigt. Eine genauere Beschreibung folgt der Tabelle.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Tabelle 3: Übersicht Steuern
Quelle: Eigene Darstellung
Im Anhang 4 befindet sich die notwendige Tabelle, um die Steuerprogression der direkten Bundessteuer ausfindig zu machen. In der Tabelle Tarif für Einkommenssteuer, welche sich in Anhang 5 befindet, kann der Kantonale Steuersatz bei den jeweiligen Einkommen eruiert werden. Dieser ist für die Kantons- und Gemeindesteuer derselbe Satz und muss mit dem jeweiligen kantonalen respektive gemeindespezifischen Steuerfuss multipliziert werden. Dasselbe gilt für die Vermögenssteuer, wobei sich die Steuersätze aus der Tabelle des Anhangs 6 entnehmen lassen. Die Grundstücksgewinnsteuer beträgt insgesamt 5-40% und bezieht sich auf die Anlagedauer der Immobilie. Die Steuersätze können der Tabelle im Anhang 1 entnommen werden. Die Steuerkommission der Gemeinde erlässt die Veranlagungsverfügung, worauf 50% der Steuer die Gemeinde und 50% der Kanton erhält (A. Treier, persönliche Kommunikation, 30.11.2021). Für eine Handänderung einer Immobilie im Kanton Aargau entfallen Gebühren in der Höhe von 0.4% der Kauf- oder Übernahmesumme (Kanton Aargau (b), online). Wie der vorliegenden Tabelle und dem Kapitel 3.3.3 entnommen werden kann, fallen im Kanton Aargau keine Liegenschaftssteuern an. Bei der juristischen Person wird auf Bundesebene eine direkte Bundessteuer von 8.5% auf den Reingewinn fällig. Auf Kantons- und Gemeindeebene wird für die ersten CHF 250'000 Gewinn eine Steuer von 5.5% und für den zusätzlichen Gewinn eine Steuer von 8.5% erhoben. Der Steuersatz von 100% wird anschliessend mit 168% multipliziert (108% ordentliche Kantonssteuer, 2% Kantonssteuerzuschlag, 5% Finanzausgleich und 53% Einwohnergemeindezuschlag (Kanton Aargau (f), online). Die Autoren runden in den Beispielen den Anteil der Kantonssteuern auf 68.5% (115%/168%) und den Anteil der Gemeinde auf 31.5% (53%/168%), welcher wiederum zuvor mit 168% vom jeweiligen Steuersatz multipliziert wird. Bei juristischen Personen gibt es im Kanton Aargau, wie in Kapitel 3.3.1 beschrieben, keine klassische Grundstücksgewinnsteuer, sondern es wird das dualistische System angewendet, wobei der Gewinn aus der Veräusserung der normalen Gewinnsteuer von juristischen Personen unterliegt. Sofern die Liegenschaft verkauft wird, entfallen bei der juristischen Person ebenfalls Gebühren in der Höhe von 0.4% der Kauf- oder Übernahmesumme (Kanton Aargau (b), online).
4. Strukturierung von Immobilieninvestitionen
Im Kapitel 4 werden zuerst die beiden Anlagestrukturen unterschieden und anschliessend die unterschiedlichen Anlagemöglichkeiten erläutert.
4.1 Anlagestruktur
In den folgenden Unterkapitel wird zwischen der direkten und indirekten Anlagestruktur unterschieden.
4.1.1 Direkt
Bei einer direkten Anlagestruktur handelt es sich um eine natürliche Person, die eine Immobilie im Allein- oder ein Miteigentum auf eigene Rechnung erwirbt, hält, betreibt, verwaltet und veräussert. Diese Immobilieninvestition wird somit im Privatvermögen gehalten.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 3: Direkte Immobilienanlagestruktur
Quelle: Eigene Darstellung auf Basis von (Cleanpng (a), online; Cleanpng (b), online)
Bei der direkten Anlagestruktur fallen hauptsächlich die Grundstücksgewinnsteuer, die Besteuerung des Eigenmietwerts, möglicherweise die Handänderungssteuer sowie die Liegenschaftssteuer an. Nähere Erläuterungen finden sich hierzu in den Kapiteln 3.1.1 und3.3.
4.1.2 Indirekt
Bei der indirekten Anlagestruktur wird das Immobilieninvestment nicht im Privatvermögen, sondern im Geschäftsvermögen der Gesellschaft gehalten.
Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten
Abbildung 4: Indirekte Immobilienanlagestruktur
Quelle: Eigene Darstellung auf Basis von (Cleanpng (a), online; Cleanpng (b), online; Cleanpng (c), online; The Noun Project - Rflor, online)
Der Investor hält schlussendlich Beteiligung an einem separaten Rechtsträger, welcher die Immobilien hält und verwaltet, im Privatvermögen.
4.2 Anlagemöglichkeiten
Nachfolgend werden die Anlagemöglichkeiten beschrieben, die Teil der Praxisanalyse sind.
4.2.1 Alleineigentum und Miteigentum
Wenn der Investor direkt in Immobilien investiert und diese im Privatvermögen hält, dann kann dies entweder im Alleineigentum oder im Miteigentum geschehen.
Beim Alleineigentum handelt es sich um einen normalen Kauf eines Grundstücks zum Eigentum. Gegenstand des Grundeigentums sind Grundstücke im Rahmen von Art. 655 Abs. 1 und 2ZGB.
Beim Miteigentum steht jedem Miteigentümer ein Bruchteil am Grundstück zu. Eine äussere Untergliederung des Grundstücks erfolgt nicht, allerdings wird jeder Miteigentümer mit seiner Quote am Grundstück ins Grundbuch eingetragen (Notariatsinspektorat des Kantons Zürich, 2020). Kommt es zu Änderungen der Miteigentumsquoten, stehen diese rechtlich gesehen Übertragungen von Grundeigentum gleich. Deshalb bedarf jede Änderung der öffentlichen Beurkundung und Eintragung im Grundbuch. Wichtig zudem ist, dass eine solche Übertragung Grundsteuern und die mit einem Übertrag von Grundbesitz einhergehenden Gebühren auslöst (Notariatsinspektorat des Kantons Zürich, 2020).
Anteile an Grundstücken können auch ganz oder teilweise veräussert werden. Die einzigen Ausnahmen hierzu sind eine entgegenstehende Vereinbarung unter allen Miteigentümern oder ein gesetzliches Vorkaufsrecht bei Miteigentumsanteilen an Grundstücken (Bürgi Nägeli Rechtsanwälte (b), online).
Miteigentum an einem Grundstück entsteht grundsätzlich, wenn mehrere Personen ein Grundstück gleichzeitig mit festgelegten Miteigentumsquoten als Eigentum erwerben. Miteigentum ist nicht, wenn das Grundstück zum Beispiel über eine Gesellschaft als Gesamteigentum erworben wird, auch wenn die Gesellschaft durch mehrere Inhaber gehalten wird (Notariatsinspektorat des Kantons Zürich, 2020).
4.2.2 Immobilien-Aktiengesellschaft
Entschliesst sich ein Investor in eine Immobilien-AG zu investieren oder gar eine eigene Aktiengesellschaft zu gründen, zählt dies zur indirekten Anlagestruktur, da die Immobilieninvestition dann über die Aktiengesellschaft geschieht.
Aktiengesellschaften sind in der Schweiz durch ihre unterschiedliche Grösse definiert. So können diese von Einmann-AGs, welche durch nur einen Aktionär, welcher gleichzeitig auch den Verwaltungsrat darstellt, bis zu multinationalen Gesellschaften ausgestaltet sein (Kubaile & Suter, 2015, S. 566). Die Rechtsgrundlagen zur Aktiengesellschaft lassen sich im Obligationsrecht (Art. 620-763 OR) finden (SECO, 2016, S. 1). Das Mindestkapital einer Aktiengesellschaft beträgt CHF 100'000, von denen die geleisteten Einlagen bei Gründung mindestens 20 % des Nennwertes jeder Aktie, mindestens aber CHF 50'000 betragen müssen (Art. 632 Abs. 2 OR) und der Nennwert einer Aktie nicht unter CHF 0.01 liegen darf (Art. 622 Abs. 4 OR) (Kubaile & Suter, 2015, S. 566-567). Die Gründung einer Aktiengesellschaft erfolgt mit der Eintragung der Gesellschaft in das kantonale Handelsregisteramt (Kubaile & Suter, 2015, S. 567).
Bei der Immobilien-AG handelt es sich um eine Aktiengesellschaft, die einzig und allein mit dem Zweck gegründet wird, dass das Eigentum an Liegenschaften einem formell selbstständigen Rechtssubjekt zugeordnet ist und es durch dieses ausgeübt werden kann (Jäggi, 1974, S. 146). Die Immobilien-AG bildet in erster Linie das Medium für eine/mehrere natürliche oder auch juristische Person(en), durch das die Herrschaft über eine Liegenschaft, Gebäude o.ä. ausgeübt werden kann (Jäggi, 1974, S. 146). Wenn hinter einer Immobilien-AG mehrere Personen stehen, die gemeinsam eine Gesellschaft bilden, ist es auch hier erforderlich, dass diese AG einzig zum Zweck gegründet wird, Eigentumsbefugnisse an Grundstücken und Liegenschaften auszuüben (Jäggi, 1974, S. 147). Als Hauptzweck der Immobilien-AG können das Halten von Immobilien, die Projektentwicklung, die Bebauung und der Handel mit Immobilien sowie als Nebenzweck die Beteiligung an gleichartigen Gesellschaften gesehen werden (Bürgi Nägeli Rechtsanwälte (a), online).
Eine Immobilien-AG liegt dagegen nicht vor, wenn die Personenmehrheit, die hinter der AG steht, diese nur mit dem Zweck errichtet und/oder fortbestehen lässt, damit die AG selber eine bestimmte Tätigkeit ausübt (z.B. nur den Betrieb von einem Altersheim). Ausnahme hiervon ist die Tätigkeit in der Liegenschaftsverwaltung (Jäggi, 1974, S. 148).
Die Immobilien-AG wird hauptsächlich aus den Gründen der Unterschiede hinsichtlich der Haftung, Vereinfachung, Steuerersparnis und Tarnung, die mit der Anwendung des Aktiengesetzes einhergehen, gegründet (Jäggi, 1974, S. 148).
Besonders hervorzuheben ist für diese Arbeit sicherlich die Steuerersparnismöglichkeit. So wird der Übertrag von Aktien beispielweise im Gegensatz zum Grundstücksübertrag nicht mit der Handänderungssteuer belastet (Jäggi, 1974, S. 149). Der für diese Arbeit relevante Kanton Aargau erhebt diese zwar grundsätzlich nicht auf den Grundstücksverkehr, dafür aber andere Gebühren, welche in Kapitel 3.3.2 bereits erläutert wurden. Zudem besteht zusätzlich die Möglichkeit, je nach Kanton die Grundstücksgewinnsteuer zu sparen (Jäggi, 1974, S. 149). Da der Kanton Aargau auf das dualistische System setzt, kann hier die Grundstücksgewinnsteuer gespart werden. Einzig und allein bei der Veräusserung einer Mehrheitsbeteiligung fällt die Grundstücksgewinnsteuer auf die Aktiengewinne an. Näheres wird im Praxisteil erläutert. Die Gewinne aus dem Verkauf von Liegenschaften werden normalerweise auf Ebene der juristischen Person mit dem Gewinn- und Kapitalsteuersatz besteuert. Diese Steuersätze liegen meist deutlich unter denen der natürlichen Person. Steuerersparnismöglichkeiten gibt es somit vor allem, wenn die Gesellschaft weiterexistiert, Gewinne reinvestiert werden und keine Auflösung stattfindet, oder aber die Veräusserung über einen Weiterverkauf der Mehrheitsanteile stattfindet und keine Liquidation der Liegenschaft auf Ebene der Aktiengesellschaft mit darauffolgender Ausschüttung, da es hier zu einer Doppelbesteuerung kommt.
4.2.3 Kollektive Kapitalanlagen mit direktem/indirektem Grundbesitz
Entschliesst sich ein Investor, in Immobilien über kollektive Kapitalanlagen zu investieren, so kann dies entweder mit direktem Grundbesitz oder indirektem Grundbesitz geschehen.
Bei kollektiven Kapitalanlagen wird, anders als in Kapitel 4.2.2, die Annahme für das Beispiel in Kapitel 5 getroffen, dass eine natürliche Person keine der nachfolgend behandelten Gesellschaften selber gründen, sondern nur in diese investieren kann, da die regulatorischen Hürden hier zu gross sind.
Generell können nach dem KAG bei den kollektiven Kapitalanlagen vier Formen unterschieden werden. Diese vier Formen lassen sich in Anlagefonds auf vertraglicher Basis sowie solche, die auf gesellschaftlicher Grundlage als juristische Personen fungieren (SICAV/SICAF), und auch in Personengesellschaften in Form einer Kommanditgesellschaft für kollektive Kapitalanlagen (KmGK) unterscheiden (ESTV (f), 2018, S. 2). In dieser Arbeit wird ausschliesslich auf den vertraglichen Anlagefonds und die Investmentgesellschaft mit variablem Kapital eingegangen, da es sich um die häufigsten Formen handelt.
Bei den kollektiven Kapitalanlagen kann im Immobilienbereich zwischen denen mit direkten und denen mit indirektem Grundbesitz unterschieden werden. Kollektive Kapitalanlagen mit direkten Grundbesitz definieren sich dadurch, dass Investitionen in Liegenschaften und Grundstücke oder Bau- und Immobilienprojekte selbst, also direkt vorgenommen werden und nicht wie kollektive Kapitalanlagen mit indirektem Grundbesitz Anteile an Immobiliengesellschaften halten, die wiederrum in direkten Grundbesitz investiert sind (Brugger et al., 2017, S. 143).
[...]
1 Steuerbare Urkunden sind nach StG 13 Abs. 2 die von einem Inländer ausgegebenen Obligationen, Aktien, Stammanteile von Gesellschaften mit beschränkter Haftung und Anteilsscheine von Genossenschaften, Partizipationsscheine, Genussscheine und Anteile an kollektiven Kapitalanlagen oder die von Ausländern ausgegebenen Urkunden, die der Funktion den oben genannten Titeln gleichstehen (ESTV (b), 2019, S. 7).
2 Hierzu zählen die Kantone BE, BL, BS, GE, JU (grundsätzlich auch monistisches System nur Besteuerung von gewerbsmässigen Liegenschaftenhändlern wie im dualistischen System), NW, SZ, TI, UR und ZH (Kubaile & Suter, 2015, S. 108; Mäusli-Allenspach & Oertli, 2020, S. 300).
3 Hierzu zählen die Kantone AG, AI, AR, FR, GL, GR, LU, NE, OW, SG, SH, SO, TG, VD, VS und ZG, was der Mehrheit der Kantone entspricht (Kubaile & Suter, 2015, S. 108; Mäusli-Allenspach & Oertli, 2020, S. 299).
4 Als Steuerobjekt wird ein bestimmter Sachverhalt bezeichnet, bei dessen Vorhandensein eine Steuer geschuldet ist (Meier-Mazzucato, 2015, S. 56).
5 Die Kantone BE, LU, OW, NW, FR, SO, BS, BL, AR, AI, SG, GR, TG, VD, VS, NE, GE und JU erheben die Handänderungssteuer im klassischen Sinn. Die Kantone GL, SH, UR ZG, AG, TI, VS und ZH erheben an Stelle der Handänderungssteuer eine Handänderungs- respektive Grundbuch-, oder Beurkundungsgebühr, welche jedoch mit der Handänderungssteuer vergleichbar ist. Nur der Kanton SZ kennt weder eine Handänderungssteuer noch eine Handänderungs- respektive Grundbuchgebühr (ESTV (d), 2018, S. 3-4; Kubaile & Suter, 2015, S. 111).
6 Viele Kantone verzichten ebenfalls auf die Erhebung der Liegenschaftssteuer. Hierzu zählen die Kantone ZH, SZ, GL, ZG, SO, BL und AG. In ihrem eigentlichen Sinne wird die Liegenschaftssteuer in den Kantonen BE, FR, AI, SG, GR, TG, TI, VD, VS, GE und JU erhoben (ESTV (e), 2019, S. 1).
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