Neben der internationalen Finanzkrise dominiert in der Berichterstattung nationaler Medien aktuell vor allem das Thema „Altersvorsorge“. Dabei stehen insbesondere die traditionelle Alterssicherung im Rahmen der Gesetzlichen Rentenversicherung (GRV) und ihre künftige Finanzierung in der Kritik. Angesichts der erheblichen Veränderungen in der demographischen Struktur der Bundesrepublik Deutschland ist das Problem dabei klar ersichtlich: So gibt es im Verhältnis zu den Rentenempfängern immer weniger Beitragszahler. Damit ist absehbar, dass die Beiträge zur GRV mittelfristig nicht ausreichen werden, um den Kapitalbedarf zu decken. Die Bundesregierung verabschiedete als Reaktion auf diese Entwicklung schrittweise Reformen am Rentensystem. Ein Bestandteil dabei war die Schaffung staatlich geförderter Vorsorgeprodukte, um die freiwillige Alterssicherung zu bestärken. In den Bereich der privaten Altersvorsorge ist dabei das mietfreie Wohnen in der eigenen Immobilie einzuordnen, die immer noch die favorisierte Form der Alterssicherung darstellt.
Das Hauptziel dieser Arbeit ist es zu untersuchen, ob es unter Renditegesichtspunkten vorteilhafter ist, zunächst zur Miete zu wohnen und parallel vorzusorgen, um zu Rentenbeginn mit dem verzinsten Kapital eine eigene Immobilie zu erwerben, oder ob es sinnvoller ist, sich bereits während der Erwerbsphase für den Kauf einer eigengenutzten Wohnimmobilie als Altersvorsorge zu entscheiden. Die Ergebnisse aus den Modellberechnungen sollen Aufschluss darüber geben, inwieweit die Anlageentscheidung dabei von den Ausprägungen der verschiedenen Einflussvariablen ab-hängt. Im Rahmen einer weiteren Analyse wird untersucht, wie sich das Inkrafttreten des Eigenheimrentengesetzes zum 01.08.2008 auf die Vorteilhaftigkeit der beiden Anlagealternativen auswirken wird.
Inhaltsverzeichnis
1 Einleitung
1.1 Motivation
1.2 Zielsetzung
1.3 Aufbau der Arbeit
2 Altersvorsorge in Deutschland
2.1 Demographischer Wandel in Deutschland
2.2 Auswirkungen auf die gesetzliche Altersrente
2.3 Vom Drei-Säulen-Modell zum Drei-Schichten-Modell der Altersvorsorge
2.3.1 Basisversorgung
2.3.2 Zusatzversorgung
2.3.3 Private Altersvorsorge
2.4 Einordnung der Immobilie in das 3-Schichten-Modell
3 Die eigengenutzte Immobilie als Altersvorsorge
3.1 Ökonomische Faktoren beim Erwerb eigengenutzter Immobilien
3.1.1 Immobilienpreisentwicklung
3.1.2 Erwerbsnebenkosten
3.1.3 Instandhaltungskosten
3.1.4 Darlehensarten
3.2 Immobilienmiete bei gleichzeitiger Alternativanlage
3.2.1 Mietzins
3.2.2 Mietpreisentwicklung
3.2.3 Abgeltungssteuer
3.3 Die Eigenheimrente zur Förderung eigengenutzter Immobilien
3.3.1 Bausparen
3.3.2 Eigenheimrente
3.3.3 Aktueller Marktüberblick
3.4 Beeinflussbarkeit durch emotionale Aspekte
4 Vorteilhaftigkeitsvergleich zwischen Immobilienkauf und Immobilienmiete
4.1 Modellannahmen für die ökonomischen Einflussfaktoren
4.2 Formelherleitungen
4.2.1 Immobilienkauf
4.2.2 Immobilienmiete
4.2.3 Eigenheimrente
4.3 Vorteilhaftigkeitsanalysen
4.3.1 Vorteilhaftigkeitsvergleich zwischen Immobilienmiete und Immobilienkauf
4.3.1.1 Betrachtung der Investitionssumme
4.3.1.2 Betrachtung des Anlagezinssatzes
4.3.1.3 Betrachtung des Mietzinssatzes
4.3.1.4 Betrachtung des Eigenkapitalanteils
4.3.1.5 Betrachtung des Fremdkapitalzinssatzes
4.3.1.6 Betrachtung der Miet- und Immobilienpreisentwicklung
4.3.1.7 Betrachtung des Zeitpunkts der Investitionsentscheidung
4.3.1.8 Abhängigkeit der Vorteilhaftigkeit vom Standort
4.3.2 Einfluss der Eigenheimrente auf den Vorteilhaftigkeitsvergleich
4.3.2.1 Einfluss der Eigenheimrente auf den Immobilienerwerb
4.3.2.2 Betrachtung der Investitionssumme mit drei Anlagealternativen
4.3.2.3 Betrachtung des Anlagezinssatzes mit drei Anlagealternativen
4.3.2.4 Betrachtung des Mietzinssatzes mit drei Anlagealternativen
4.4 Ergebnisse und Handlungsempfehlungen
5 Zusammenfassung und Ausblick
Zielsetzung & Themen
Diese Arbeit untersucht aus ökonomischer Renditeperspektive, ob es vorteilhafter ist, während der Erwerbsphase zur Miete zu wohnen und Kapital anzusparen, um zum Rentenbeginn eine Immobilie zu erwerben, oder bereits frühzeitig in eine eigengenutzte Wohnimmobilie zu investieren. Dabei werden Einflussvariablen analysiert und das neue Eigenheimrentengesetz in den Vergleich integriert.
- Analyse des demographischen Wandels und des Drei-Schichten-Modells der Altersvorsorge
- Ökonomische Faktoren beim Erwerb eigengenutzter Immobilien
- Modellbasierter Vorteilhaftigkeitsvergleich zwischen Miete und Eigentumserwerb
- Untersuchung der staatlichen Förderung durch die Eigenheimrente (Wohn-Riester)
- Standortabhängige Analyse der Erwerbsstrategien
Auszug aus dem Buch
3.1.1 Immobilienpreisentwicklung
Werden Immobilieneigentümer nach ihren Gründen für den Erwerb einer Immobilie befragt, werden hauptsächlich die durch ersparte Mietzinsen mögliche Zusatzrente und die Sicherheit, die mit einem eigenen Wohnobjekt verbunden wird, genannt. Neben diesen Aspekten erhoffen sich Immobilienkäufer, dass sie zusätzlich von einer Wertsteigerung des Objekts profitieren werden. So sind Gewinne aus der Veräußerung von eigengenutzten Immobilien steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zwei Jahre liegen. Die Wertsteigerung fremdvermieteter Wohnimmobilien muss versteuert werden, sofern die Haltedauer des Objekts weniger als zehn Jahre beträgt. Jedoch existieren regionale Unterschiede bei der Immobilienpreisentwicklung, wobei die Lage der Immobilie innerhalb der Region die Wertentwicklung des Objekts in hohem Maße beeinflusst. So kann beispielsweise in beliebten Wohngegenden mit einer Wertsteigerung in Höhe der Inflationsrate gerechnet werden, da dort die Nachfrage nach Immobilien entsprechend hoch ist. Hinsichtlich der Immobilienpreisentwicklung bietet es sich an, zwischen neuen und gebrauchten Objekten zu unterscheiden. So ist für das Jahr 2008 lediglich bei neugebauten Reihenhäusern in Süddeutschland ein Preisanstieg zu erwarten, während das bundesweite Preisniveau für neue Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen stagnieren bzw. sinken wird. Im Gegensatz dazu stieg 2007 die Nachfrage nach gebrauchten Immobilien wie in den Vorjahren stark an. Insbesondere frei stehende Einfamilienhäuser im Osten Deutschlands erfuhren dabei deutliche Preisauftriebstendenzen. Während die Preise für gebrauchte Reihenhäuser und Eigentumswohnungen in der Mitte und dem Westen Deutschlands stagnierten bzw. leicht rückgängig waren, stieg das Preisniveau der gleichen Objekte im Süden und im Osten des Landes.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Die Einleitung beleuchtet die Motivation durch den demographischen Wandel sowie die Zielsetzung des Renditevergleichs zwischen Miet- und Eigentumsstrategien.
2 Altersvorsorge in Deutschland: Dieses Kapitel erläutert den demographischen Wandel und das Drei-Schichten-Modell der Altersvorsorge.
3 Die eigengenutzte Immobilie als Altersvorsorge: Hier werden ökonomische Faktoren beim Immobilienerwerb, wie Preisentwicklung und Instandhaltung, sowie die Eigenheimrente und emotionale Aspekte behandelt.
4 Vorteilhaftigkeitsvergleich zwischen Immobilienkauf und Immobilienmiete: Dieses Kapitel stellt die Modellannahmen und mathematischen Formeln auf, um in einer umfassenden Analyse die Vorteilhaftigkeit der verschiedenen Anlagestrategien zu berechnen.
5 Zusammenfassung und Ausblick: Das Fazit fasst die Ergebnisse der Modellberechnungen zusammen und gibt einen Ausblick auf zukünftige Entwicklungen.
Schlüsselwörter
Altersvorsorge, Immobilien, eigengenutzte Immobilie, Mietrendite, Eigenheimrente, Wohn-Riester, Drei-Schichten-Modell, demographischer Wandel, Immobilienkauf, Investitionsentscheidung, Modellrechnung, Kapitalanlage, Rendite, Abgeltungssteuer, Bausparen.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Diplomarbeit befasst sich mit der ökonomischen Bewertung von Erwerbsstrategien für eigengenutzte Immobilien im Kontext der privaten Altersvorsorge in Deutschland.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Im Fokus stehen die deutsche Rentenstruktur, die ökonomischen Determinanten des Immobilienkaufs sowie ein mathematischer Vergleich verschiedener Anlagestrategien unter Berücksichtigung staatlicher Förderungen.
Was ist das primäre Ziel der Forschungsfrage?
Es soll untersucht werden, ob es unter Renditeaspekten vorteilhafter ist, zunächst zur Miete zu wohnen und Kapital zu bilden oder bereits frühzeitig eine Immobilie zu erwerben.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Autorin nutzt eine modellbasierte quantitative Analyse (Barwertbetrachtung von Cash-Flows), um die Vorteilhaftigkeit verschiedener Anlagealternativen in Abhängigkeit von Einflussvariablen zu bewerten.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Der Hauptteil analysiert ökonomische Faktoren wie Immobilienpreisentwicklung und Darlehensarten, führt den mathematischen Vorteilhaftigkeitsvergleich durch und integriert das Eigenheimrentengesetz in die Untersuchung.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Zentrale Begriffe sind Altersvorsorge, Eigengenutzte Immobilie, Wohn-Riester, Renditevergleich und Investitionsentscheidung.
Welchen Einfluss hat der Standort auf die Ergebnisse?
Die Analyse zeigt, dass lokale Miet- und Immobilienpreisentwicklungen (z.B. Berlin vs. Köln/München) maßgeblich darüber entscheiden, ob ein Immobilienkauf rentabel ist.
Wie wirkt sich die Eigenheimrente aus?
Das Instrument der Eigenheimrente verschiebt die Vorteilhaftigkeit zugunsten des Immobilienkaufs, da die staatliche Förderung die Rendite der Anlage für den Anleger erhöht.
Ist der Zeitpunkt des Erwerbs entscheidend?
Ja, der Betrachtungszeitraum bis zum Rentenbeginn hat einen signifikanten Einfluss; für kurz vor dem Ruhestand stehende Anleger ist die Mietvariante häufiger vorteilhafter.
Welche Rolle spielen emotionale Aspekte?
Emotionale Faktoren wie der Wunsch nach Unabhängigkeit werden zwar thematisiert, fließen jedoch aufgrund ihrer Nicht-Quantifizierbarkeit nicht in das mathematische Modell ein.
- Quote paper
- Florian Müller (Author), 2009, Vorteilhafte Erwerbsstrategien für die eigengenutzte Immobilie als Altersvorsorge, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/127732
