Im Rahmen dieser wissenschaftlichen Arbeit soll analysiert werden, wie sich die Nutzung von Erbbaurechtsgrundstücken auf den Beleihungswert der Immobilie auswirkt.
Die Basis für diese wissenschaftliche Arbeit bildet eine Literaturanalyse. Zunächst erfolgt eine grundlegende Recherche nach geeigneter Literatur, bevor diese näher gesichtet und dokumentiert wird. Im Anschluss werden die zentralen Aspekte der verschiedenen Literaturquellen näher analysiert und miteinander abgeglichen. Die zentralen Elemente aus der Analyse werden in einem darauffolgenden Schritt in diese wissenschaftliche Arbeit übertragen.
Insbesondere im Zusammenhang mit den kontinuierlich steigenden Immobilienpreisen gerät die Thematik des Erbbaurechtes zunehmend in den Fokus. Erbbaurechte haben für die Erbbauberechtigten Immobilieneigentümer den Vorteil, dass das Grundstück nicht käuflich erworben werden muss, sondern quasi von dem Erbbaurechtsgeber gegen eine regelmäßige Zahlung ein Nutzungsrecht eingeräumt wird. Somit entfallen die initialen Anschaffungskosten.
Darüber hinaus behalten beispielsweise kommunale Erbbaurechtsgeber die Hoheit über die Grundstücke. Dies kommt insbesondere bei der Ausweisung neuer Baugebiete zunehmend zum Tragen (z. B. Stadt Kleve, Gemeinde Eching oder Freiburg). Somit gewinnt diese Thematik auch für Immobilienkäufer und folglich auch für Banken, Kreditinstitute und Bausparkassen wieder deutlich an Bedeutung.
Während bei der klassischen Immobilienfinanzierung der Bank sowohl das Gebäude als auch das Grundstück als Haftungsmasse zur Verfügung steht, beschränkt sich diese bei der Errichtung eines Gebäude auf einem Erbbaurechtsgrundstück lediglich auf die Immobilie als solche. Dies muss demnach auch bei der Gewährung von Krediten berücksichtigt werden, darüber hinaus kann zusätzlich die vertragliche Gestaltung des Erbbaurechts einen Einfluss auf den Beleihungswert haben. Somit gilt es diese Besonderheiten auf Seiten der Bank zu berücksichtigen und anschließend eine Entscheidung zur Kreditgewährung zu treffen.
Inhaltsverzeichnis
1 EINLEITUNG
2 DAS ERBBAURECHT IM RECHTLICHEN KONTEXT
2.1 DEFINITION UND HISTORISCHE ENTWICKLUNG
2.2 ARTEN DES ERBBAURECHTS
2.3 DER ERBBAURECHTSVERTRAG
2.3.1 Zinssatz des Erbbaurechts
2.3.2 Übertragung des Erbbaurechts
2.3.3 Verlängerung des Erbbaurechts
2.3.4 Vorkaufsrecht
2.3.5 Heimfall
2.3.6 Kreditaufnahme (Belastung)
2.4 BEGRÜNDUNG UND BEENDIGUNG DES ERBBAURECHTS
2.4.1 Grundbuchrechtliche Vorgänge
2.4.2 Aufhebung
2.4.3 Zeitablauf
3 DAS ERBBAURECHT IN DER PRAXIS
3.1 KOMMUNALE TRÄGER
3.2 KIRCHLICHE TRÄGER
4 FINANZIERUNG VON GEBÄUDEN AUF ERBBAURECHTSGRUNDSTÜCKEN
4.1 ERMITTLUNG DES BELEIHUNGSWERTES
4.1.1 Sachwertverfahren
4.1.2 Vergleichswertverfahren
4.1.3 Ertragswertverfahren
4.2 EINFLUSS DES ERBBAURECHTS AUF DEN BELEIHUNGSWERT
4.3 VERTRAGLICHE ASPEKTE
4.3.1 Zwangsversteigerungsfester Erbbauzins
4.3.2 Rangvorbehalt
4.3.3 Stillhalteerklärung
4.4 UND ERBBAURECHT IM KONTEXT DER ZWANGSVERSTEIGERUNG
5 FAZIT UND KRITISCHE BETRACHTUNG
Zielsetzung & Forschungsthemen
Die vorliegende Arbeit untersucht die finanzwirtschaftlichen Auswirkungen der Nutzung von Erbbaurechtsgrundstücken auf den Beleihungswert von Immobilien. Ziel ist es, zu analysieren, wie die Besonderheiten des Erbbaurechts und dessen vertragliche Gestaltung die Kreditgewährung durch Banken beeinflussen.
- Rechtliche Grundlagen und Formen des Erbbaurechts
- Vertragliche Aspekte und deren Einfluss auf die Kreditwürdigkeit
- Methodik der Beleihungswertermittlung bei Erbbaurechtsgrundstücken
- Risikobewertung bei Zwangsversteigerungsszenarien
- Vergleichende Praxisbeispiele zwischen Kaufland und Erbpacht
Auszug aus dem Buch
4.1.1 Sachwertverfahren
Wenn zwischen einem Verkäufer und einem Kaufinteressenten der Preis einer gebrauchten Ware verhandelt wird, so wird häufig von dem Neuwert der Ware ausgegangen und der Wertverlust abgezogen, welchen die Ware durch den bisherigen Gebrauch erlitt (vgl. Metzger & Fahrländer, 2022, o. S.). Häufig geschieht dies aus zwei unterschiedlichen Sichtweisen bzgl. der Wertkorrektur: Eine ‚objektivierte‘ Korrektur (d. h. der Mittelwert) kann zum korrekten Substanzwert der Ware führen. Eine andere Korrektur bringt der Markt an, nämlich die Antwort auf die Frage, ob der Substanzwert dem Marktwert entspricht, was häufig ein Resultat von Angebot und Nachfrage ist (vgl. Mannek, 2020, S. 34).
Nach ähnlichen Ansatzpunkten wird bei der Nutzung des Sachwertverfahrens, das primär auf einer nach technischen Gesichtspunkten durchgeführten Wertermittlung beruht, verfahren. Dabei umfasst der Sachwert den Wert der baulichen Anlagen nebst Außenanlagen, den Bodenwert sowie die sonstigen Anlagen unter Berücksichtigung von Alter und Zustand des Bewertungsobjektes (vgl. Lindauer, Immobilien und Steuern, 2020, S. 95).
Das Sachwertverfahren kommt dann zur Anwendung, wenn die vorhandene Bausubstanz sowie die Kosten für die Errichtung eines vergleichbaren, neuen Gebäudes für die Wertbestimmung ausschlaggebend sind. Dies ist in der Regel bei eigengenutzten bebauten Grundstücken der Fall, sodass dieses Verfahren primär bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern zur Anwendung kommt. Bei derartigen Objekten sind weniger Ertragsbeziehungsweise Renditegesichtspunkte ein zentrales Kriterium für die Kaufentscheidung, vielmehr kann davon ausgegangen werden, dass persönliche und subjektive Überlegungen im Vordergrund der Erwerber stehen (vgl. Metzger & Fahrländer, 2022, S. 137).
Der Sachverständige muss jedoch eine objektive Bewertung des Objektes vornehmen. Bei der Anwendung des Sachwertverfahrens geht der Sachverständige von der Frage aus, mit welchen Kosten die Errichtung eines gleichartigen Neubaus auf demselben Grundstück zum Wertermittlungsstichpunkt verbunden wird.
Zusammenfassung der Kapitel
1 EINLEITUNG: Einführung in die Thematik des Erbbaurechts als Antwort auf steigende Immobilienpreise und Definition des Forschungsinteresses hinsichtlich der Auswirkungen auf den Beleihungswert.
2 DAS ERBBAURECHT IM RECHTLICHEN KONTEXT: Erläuterung der gesetzlichen Grundlagen, der Geschichte und der verschiedenen vertraglichen Ausgestaltungsmöglichkeiten des Erbbaurechts.
3 DAS ERBBAURECHT IN DER PRAXIS: Analyse der Rolle von kommunalen und kirchlichen Akteuren bei der Vergabe von Erbbaurechten im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung.
4 FINANZIERUNG VON GEBÄUDEN AUF ERBBAURECHTSGRUNDSTÜCKEN: Untersuchung der verschiedenen Bewertungsmethoden und der spezifischen Herausforderungen bei der Kreditbeleihung und Zwangsversteigerung.
5 FAZIT UND KRITISCHE BETRACHTUNG: Zusammenfassende Bewertung der Bedeutung des Erbbaurechts als alternatives Finanzierungsmodell und Ausblick auf künftige Entwicklungen.
Schlüsselwörter
Erbbaurecht, Erbbauzins, Beleihungswert, Immobilienfinanzierung, Grundstücksrecht, Heimfall, Zwangsversteigerung, Immobilienbewertung, Bodenwert, Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren, Stillhalteerklärung, Kreditsicherheit, Erbbaurechtsvertrag, Wertermittlung
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser wissenschaftlichen Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit behandelt das Erbbaurecht im Kontext der Immobilienfinanzierung und analysiert, wie sich dieses Nutzungsmodell auf die Wertermittlung und die Risikobetrachtung von Banken auswirkt.
Was sind die zentralen Themenfelder der Studie?
Die zentralen Schwerpunkte liegen auf der rechtlichen Einordnung des Erbbaurechts, den Mechanismen der Beleihungswertermittlung und der Absicherung von Krediten bei Zwangsvollstreckungen.
Was ist das primäre Ziel oder die Forschungsfrage?
Ziel der Untersuchung ist es zu klären, wie die Nutzung von Grundstücken auf Erbbaurechtsbasis den Beleihungswert einer Immobilie beeinflusst und welche Bedingungen für eine Finanzierung notwendig sind.
Welche wissenschaftliche Methode wird zur Analyse verwendet?
Die Forschung basiert auf einer Literaturanalyse, durch die verschiedene Bewertungsmethoden wie das Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertverfahren auf ihre Anwendbarkeit im Erbbaurechtskontext geprüft werden.
Was wird im umfangreichen Hauptteil thematisiert?
Der Hauptteil gliedert sich in die rechtlichen Grundlagen, die praktische Anwendung durch kommunale und kirchliche Träger sowie eine detaillierte technische Analyse der Ermittlung von Beleihungswerten.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren das Dokument?
Die wichtigsten Schlagworte sind Erbbaurecht, Erbbauzins, Beleihungswert, Heimfall sowie diverse Bewertungsmethoden für Immobilien.
Welche Rolle spielt die Stillhalteerklärung bei der Finanzierung?
Sie dient als vertragliches Instrument, um den Erbbauzinssatz bei einer Zwangsversteigerung zu schützen und somit dem finanzierenden Institut die notwendige Sicherheit für eine Kreditgewährung zu bieten.
Wie unterscheidet sich die Bewertung bei Immobilien auf Erbpacht von Volleigentum?
Bei Immobilien auf Erbbaurechtsgrundstücken müssen spezifische Abschläge für den späteren Heimfall, das Ende des Bodennutzungsrechts und sonstige Nachteile sowie das Risiko der eingeschränkten Verwertbarkeit berücksichtigt werden.
- Arbeit zitieren
- M. Sc. Thomas Eulenpesch (Autor:in), 2022, Erbbaurecht im Kontext der Kreditgewährung, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/1328644
