Der deutsche Immobilienmarkt gilt als der größte in Europa. Der Rat der Immobilienweisen schätzt in seinem Frühjahrsgutachten, dass sich das Immobilienvermögen in 2003 auf ca. EUR 7,2 Billionen in Deutschland belief und somit einen Anteil von 88% am gesamtdeutschen Anlagevermögen hatte. Damit kommt dem Immobilienbestand eine beträchtliche volkswirtschaftliche Bedeutung zu. Aus der Mikrosicht verfügen insbesondere hierzulande Unternehmen über einen vergleichsweise hohen Immobilienbestand. Konkret sind Immobilien regelmäßig der größte Einzelposten im Anlagevermögen von Unternehmen und stellen nach den Personalkosten in vielen Branchen den zweitgrößten Kostenblock dar. Ein Teil der gehaltenen Immobilien ist dem nicht betrieblich genutzten Immobilienbestand zuzuordnen. Diese werden als Kapitalanlage angesehen und bilden somit Finanzinvestitionen in Immobilien des Unternehmens ab. „Grund und Boden, Gebäude und Gebäudeteile oder beides, die gehalten werden, um
Miet- oder Pachterträge oder
Wertsteigerungen oder
beides
zu erzielen, werden offiziell als Investment Properties bezeichnet“. Die Begriffe Renditeliegenschaften oder Anlageimmobilien werden im Schriftentum als Synonym für den Ausdruck Investment Properties verwendet. Der Ansatz und die Bewertung von Investment Properties werden durch das International Accounting Standards Board (IASB) im International Accounting Standards (IAS) 40 geregelt. Der IAS 40 hat seine Wurzeln im Exposure Draft E64, der im Dezember 1999 veröffentlicht wurde und schließlich mit seiner verpflichtenden Anwendung seit dem 1. Januar 2001 den Standard IAS 25 ersetzte. Im Rahmen des Improvement Projekts vom 18.12.2003 wurde der IAS 40 nochmals an einzelnen Stellen überarbeitet und trat für die nach dem 1. Januar 2005 beginnenden Geschäftsjahre in Kraft.
Der IASB beschreitet mit den Investment Properties einen neuen Weg in der internationalen Rechnungslegung, da weder in den United States Generally Accepted Accounting Principles (US-GAAP) noch im Handelsgesetzbuch (HGB) gesonderte Vorschriften über die Bilanzierung von Investment Properties bestehen. Allerdings muss erwähnt werden, dass aus der Sicht des deutschen Bilanzrechts eine affine handelsrechtliche Differenzierung bei der Bewertung zwischen betrieblich genutzten Anlagegegenständen und vermieteten Vermögensgegenständen existiert. Der beizulegende Zeitwert bei betrieblichen Anlagegegenständen...
Inhaltsverzeichnis
1. Einleitung
2. Fundamentale Aspekte der Bilanzierung von Investment Properties
3. Kritische Betrachtung der Bewertung
3.1. Erstbewertung
3.2. Folgebewertung
3.2.1. At-Cost Ermittlung
3.2.2. Fair-Value Ermittlung
3.2.2.1. Vergleichswertverfahren
3.2.2.2. Discounted Cashflow-Verfahren
4. Fazit und Ausblick
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit zielt darauf ab, die Bewertung von Immobilien als Finanzinvestition (Investment Properties) nach IAS 40 kritisch zu würdigen. Im Fokus steht dabei die Frage, ob die Anwendung des IAS 40 tatsächlich zu einer verbesserten und sachgerechten Darstellung von Anlageimmobilien im Jahresabschluss führt, insbesondere unter Berücksichtigung der bestehenden Spielräume bei der Fair-Value-Ermittlung.
- Grundlagen und Definition von Investment Properties nach IAS 40
- Analyse des Ansatzes und der Erstbewertung bei Zugang
- Diskussion der Wahlrechte zwischen At-Cost- und Fair-Value-Modell
- Kritische Untersuchung der Fair-Value-Ermittlung mittels Vergleichswert- und Discounted-Cashflow-Verfahren
- Bilanzpolitische Implikationen und Zielkonflikte zwischen Relevanz und Zuverlässigkeit
Auszug aus dem Buch
3.2.2. Fair-Value Ermittlung
Nach einer Studie von Deloitte bevorzugen rund 90% der im Deutschen Immobilien Aktienindex (DIMAX) zusammengefassten Immobilienunternehmen den Ausweis von Investment Properties nach dem Fair Value Modell.67
Der vom IASB definierte Fair Value stellt den Betrag dar, auf den sich qualifizierte, unabhängige und zur Transaktion entschlossene Parteien verständigen.68 Der Fair Value wird damit als Marktwert gedeutet.69 Die Fair Value Spezifizierung korrespondiert damit Marktwertdefinitionen der Royal Institution of Chartered Surveyors70, des International Valuation Standards Committee, der Marktwertdefinition der Richtlinie des Europäischen Rates (TEGoVA) und der Verkehrswertdefinition nach § 194 BauGB.71 Allerdings suggeriert die Fair Value Definition eine hypothetische Wertgröße72, da ein tatsächlicher Verkaufswille, der dann eine Bewertung nach IAS 2 erfordern würde, nicht vorliegt.73 Folglich sind Transaktionskosten nicht bei der Fair Value Ermittlung zu bedenken.74
Zusammenfassung der Kapitel
1. Einleitung: Dieses Kapitel stellt die volkswirtschaftliche Bedeutung des deutschen Immobilienmarktes dar und führt in die regulatorische Einordnung von Investment Properties nach IAS 40 ein.
2. Fundamentale Aspekte der Bilanzierung von Investment Properties: Hier werden die Voraussetzungen für den Ansatz von Immobilien als Finanzinvestition sowie die Abgrenzung zu anderen IAS-Standards erläutert.
3. Kritische Betrachtung der Bewertung: Das Hauptkapitel untersucht die Erst- und Folgebewertung und diskutiert intensiv die methodischen Herausforderungen bei der Fair-Value-Ermittlung sowie die damit verbundenen Ermessensspielräume.
4. Fazit und Ausblick: Diese Zusammenfassung reflektiert den Zielkonflikt zwischen Relevanz und Zuverlässigkeit der Zeitwerte und gibt einen Ausblick auf geplante Änderungen des Standards.
Schlüsselwörter
IAS 40, Investment Properties, Fair Value, At-Cost-Modell, Immobilienbewertung, Finanzinvestition, Vergleichswertverfahren, Discounted Cashflow-Verfahren, Bilanzierung, Anlageimmobilien, Rechnungslegung, IFRS, Ermessensspielraum, Marktwert, Immobilienmarkt
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit befasst sich mit der kritischen Würdigung der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien gemäß dem Standard IAS 40 nach IFRS.
Was sind die zentralen Themenfelder der Analyse?
Die Arbeit behandelt die Definition von Investment Properties, die Wahlrechte zwischen At-Cost- und Fair-Value-Bewertung sowie die spezifischen methodischen Herausforderungen der Wertermittlung.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Ziel ist es zu hinterfragen, ob die Anwendung des IAS 40 zu einer tatsächlich verbesserten und sachgerechten Abbildung von Anlageimmobilien führt oder ob durch die vorhandenen Ermessensspielräume bilanzpolitische Gestaltungsmöglichkeiten eröffnet werden.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Es erfolgt eine theoretische Analyse der IFRS-Vorschriften und eine kritische Auseinandersetzung mit der Fachliteratur sowie internationalen Bewertungsverfahren.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in die Erstbewertung zu Anschaffungskosten sowie die Folgebewertung, wobei hierbei schwerpunktmäßig das Vergleichswertverfahren und das Discounted-Cashflow-Verfahren in Bezug auf die Fair-Value-Ermittlung diskutiert werden.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wichtige Begriffe sind IAS 40, Fair Value, Investment Properties, Discounted Cashflow-Verfahren und bilanzpolitische Gestaltungsmöglichkeiten.
Warum ist die Bestimmung der Nutzungsdauer bei der At-Cost-Bewertung kritisch?
Da die Nutzungsdauer unternehmensindividuell festgelegt werden muss und dies weitreichende Ermessensspielräume bietet, kann sie stark durch die Annahmen der Bilanzierenden beeinflusst werden.
Welches Problem besteht bei der Fair-Value-Ermittlung mittels DCF-Verfahren laut Autor?
Der Autor führt an, dass das DCF-Verfahren stark von subjektiven Prognosen und Zinssatzannahmen abhängt, was die Vergleichbarkeit der Ergebnisse erschwert und zu einer Volatilität in der Gewinn- und Verlustrechnung führen kann.
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- Stefan Gockeln (Author), 2008, Kritische Würdigung der Bewertung von Immobilien nach IAS 40, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/133047
