Kritische Würdigung der Bewertung von Immobilien nach IAS 40

Inhaltsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1. Einleitung

2. Fundamentale Aspekte der Bilanzierung von Investment Properties

3. Kritische Betrachtung der Bewertung
3.1. Erstbewertung
3.2. Folgebewertung
3.2.1. At-Cost Ermittlung
3.2.2. Fair-Value Ermittlung
3.2.2.1. Vergleichswertverfahren
3.2.2.2. Discounted Cashflow-Verfahren

4. Fazit und Ausblick

Appendix

Literaturverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

Abbildung in dieser Leseprobe nicht enthalten

1. Einleitung

Der deutsche Immobilienmarkt gilt als der größte in Europa.¹ Der Rat der Immo-bilienweisen schätzt in seinem Frühjahrsgutachten, dass sich das Immobilienver-mögen in 2003 auf ca. EUR 7,2 Billionen in Deutschland belief und somit einen Anteil von 88% am gesamtdeutschen Anlagevermögen hatte.² Damit kommt dem Immobilienbestand eine beträchtliche volkswirtschaftliche Bedeutung zu. Aus der Mikrosicht verfügen insbesondere hierzulande Unternehmen über einen ver-gleichsweise hohen Immobilienbestand.³ Konkret sind Immobilien regelmäßig der größte Einzelposten im Anlagevermögen von Unternehmen und stellen nach den Personalkosten in vielen Branchen den zweitgrößten Kostenblock dar.⁴ Ein Teil der gehaltenen Immobilien ist dem nicht betrieblich genutzten Immobilienbe-stand zuzuordnen. Diese werden als Kapitalanlage angesehen und bilden somit Finanzinvestitionen in Immobilien des Unternehmens ab.⁵ „Grund und Boden, Gebäude und Gebäudeteile oder beides, die gehalten werden, um zu erzielen, werden offiziell als Investment Properties bezeichnet“.⁶ Die Begriffe Renditeliegenschaften oder Anlageimmobilien werden im Schriftentum als Syn­onym für den Ausdruck Investment Properties verwendet.⁷ Der Ansatz und die Bewertung von Investment Properties werden durch das International Accounting Standards Board (IASB) im International Accounting Standards (IAS) 40 gere-gelt. Der IAS 40 hat seine Wurzeln im Exposure Draft E64, der im Dezember 1999 veröffentlicht wurde und schließlich mit seiner verpflichtenden Anwendung seit dem 1. Januar 2001 den Standard IAS 25 ersetzte.⁸ Im Rahmen des Improve­ment Projekts vom 18.12.2003 wurde der IAS 40 nochmals an einzelnen Stellen überarbeitet und trat für die nach dem 1. Januar 2005 beginnenden Geschäftsjahre in Kraft.⁹

- Miet- oder Pachterträge oder
- Wertsteigerungen oder
- beides

Der IASB beschreitet mit den Investment Properties einen neuen Weg in der in-ternationalen Rechnungslegung, da weder in den United States Generally Accep­ted Accounting Principles (US-GAAP) noch im Handelsgesetzbuch (HGB) ge-sonderte Vorschriften über die Bilanzierung von Investment Properties beste-hen.¹⁰ Allerdings muss erwähnt werden, dass aus der Sicht des deutschen Bilanz-rechts eine affine handelsrechtliche Differenzierung bei der Bewertung zwischen betrieblich genutzten Anlagegegenständen und vermieteten Vermögensgegens-tänden existiert.¹¹ Der beizulegende Zeitwert bei betrieblichen Anlagegegenstän-den orientiert sich in Ermangelung von Marktpreisen am Wiederbeschaffungs-wert¹², während bei vermieteten Vermögensgegenständen eine Ertragswertermitt-lung empfohlen wird.¹³ Darüberhinaus haben Investment Properties nach IAS 40 eine ambivalente Stellung nach dem substantiellen und funktionalen Gesichts-punkt, da sie zum einen funktional einer Finanzanlage gleichen, zum anderen aber substantiell zu den Sachanlagen zu rechnen sind.¹⁴

Die vorliegende Abhandlung erarbeitet eine kritische Betrachtung der Bewertung von Immobilien als Finanzinvestition nach IAS 40. Vor dem Hintergrund der Zielsetzung der IFRS, der Vermittlung entscheidungsrelevanter Informationen, erhöht sich der Druck durch den IAS 40 auf die Unternehmen im Bereich der An-lageimmobilien, die wesentlichen Chancen und Risiken im Jahresabschluss auf-zuzeigen. Fraglich allerdings ist, ob es durch die Einführung des IAS 40 wirklich zu einer verbesserten und sachgerechten Darstellung von Anlageimmobilien im Jahresabschluss für Bilanzadressaten kommt. Ziel dieser Arbeit ist es, wesentliche Aspekte im Bereich der Investment Properties aufzugreifen, zu diskutieren und kritisch zu würdigen.

2. Fundamentale Aspekte der Bilanzierung von Investment Properties

Elementare Voraussetzung für den Rückgriff auf IAS 40 ist das Bestehen von Grund und Boden, Gebäuden oder Gebäudeteilen unter Berücksichtigung dessen, dass die Möglichkeit der Erzielung von Cashflows unabhängig von anderen Ver-mögenswerten besteht.¹⁵ Investment Properties sind erstmals in der Bilanz anzu-setzen, wenn voraussichtlich ein wirtschaftlicher Nutzen zufließen wird und wenn die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten zuverlässig ermittelt werden kön-nen.¹⁶ Damit kommt auch hier das zweistufige Prüfungsverfahren, das Erfüllen der Definition und der allgemeinen Ansatzkriterien der Wahrscheinlichkeit sowie der Zuverlässigkeit für die Aktivierungs- und Passivierungsvoraussetzung nach IFRS zum Tragen. Bei gemischter Nutzung sind die Gebäudeteile getrennt anzu-setzen, sofern ein gesonderter Verkauf möglich ist; andernfalls ist der Ansatz als Investment Property nur möglich, wenn der nicht als Finanzinvestition gehaltene Teil unbedeutend ist.¹⁷ Kommt es schließlich zum Abgang (z. B. aufgrund von Verkauf oder Abschluss eines Finanzierungsleasings) der Investment Properties, ist die Differenz von Buchwert und Nettoveräußerungspreis erfolgswirksam zu erfassen.¹⁸

Neben dem IAS 40 stellen die Standards IAS 2, IAS 11, IAS 16, IAS 17 weitere Alternativen zur bilanziellen Erfassung von Immobilien dar.¹⁹ Dabei sind der ggf. zuvor festzulegende Verwendungszweck sowie eine Unterscheidung zwischen Immobilien in der Herstellungs- und der Nutzungsphase elementar. Des Weiteren ist anzuführen, dass lediglich Immobilien eines Operateleasing als Investment Properties erfasst werden können²⁰, da beim Finanzierungsleasing das wirtschaft-liche Eigentum nicht dem Leasinggeber zugeschrieben wird.²¹

Vor dem Hintergrund von Sachverhaltsgestaltungen und Verwendungszwecken können Immobilien auch den angeführten Alternativen IAS-Standards zugeordnet werden.²² Die Einordnung und der Ansatz von Investment Properties sind beson-ders bei gemischter Nutzung schwierig, da eine abstrakte Aufspaltung nach ei-genbetrieblich genutzten Objekten und nach Anlageimmobilien vorgenommen werden muss.²³ Insbesondere hier bestehen Ermessensspielräume, da ein sekundä-rer Nutzungsanteil im deutsprachigen Schriftentum für 5% bis 30% und internati­onal für bis zu 20% definiert ist ²⁴ Als bilanzpolitische Wirkung der abstrakten Aufspaltung ergibt sich, dass Wertveränderungen bei Investment Property er-folgswirksam erfasst werden müssen, während Wertänderungen bei betrieblich genutzten Immobilien sich in der Neubewertungsrücklage wiederspiegeln wür-den.²⁵ Die vielfältigen Spielräume bei der Einordnung führen zwangsläufig für externe Bilanzadressaten zu schwierig zu erfassenden bilanzpolitischen Gestal-tungsmöglichkeiten.

3. Kritische Betrachtung der Bewertung

Vorwegnehmend sei anzuführen, dass vor dem Hintergrund des Umfangs dieser Ausarbeitung sowie vielfältiger nationaler und internationaler Bewertungsfahren zur Ermittlung des Fair Value von Investment Properties lediglich das Ver-gleichswert- und das Discounted Cashflow (DCF)-Verfahren erörtert werden kann. Die Wahl für genau diese beiden Verfahren ist IAS 40.46 geschuldet, da hier auf das Vergleichswert- bzw. DCF-Verfahren hingedeutet wird.

3.1. Erstbewertung

Investment Properties sind bei Zugang mit ihren Anschaffungs- bzw. Herstel-lungskosten zu bewerten.²⁶ Bei erworbenen Anlageimmobilien setzen sich die Anschaffungskosten aus Kaufpreis und direkten Anschaffungsnebenkosten abzüg-lich Preisminderungen zusammen.²⁷ Start-up Kosten zählen nicht zu den Anschaf-fungs- und Herstellungskosten, sofern sie nicht notwendig für die Herstellung des betriebsbereiten Zustands sind, und werden erfolgswirksam erfasst.²⁸ Ebenso müssen anfängliche Betriebsverluste, um die geplante Mietauslastung zu errei-chen, oder ungewöhnlich hohe Erstellungskosten (z. B. Personal- oder Entsor-gungskosten) erfolgswirksam erfasst werden.²⁹

Bei selbsterstellten Investment Properties sind zum Zeitpunkt des Zugangs die Herstellungskosten für die Bewertung federführend und bis zur Fertigstellung dem Sachanlagevermögen nach IAS 16 zuzuordnen.³⁰ Für die Bestimmung der Herstellungskosten wird der Verweis von IAS 16 auf IAS 2 in Anspruch genom-men. Demnach ergeben sich die Herstellungskosten aus den Kosten des Herstel-lungsvorganges zuzüglich der angefallenen Kosten zur Erstellung des gegenwärti-gen Zustandes, allerdings ohne die Beachtung von Verwaltungsgemein- und Ver-triebskosten.³¹ Des Weiteren besteht ein Aktivierungswahlrecht bei direkt zure-chenbaren Finanzierungskosten i. V. m. qualifizierten Vermögenswerten³², wenn zwischen Kaufzeitpunkt bzw. Beginn der Herstellung und dem gebrauchsfähigen Zustand ein relevanter Zeitraum liegt.³³

Als kritisch bei der Zugangsbewertung ist die erfolgswirksame Erfassung von nicht notwendigen bzw. ungewöhnlich hohen Herstellungskosten zu nennen. Ins-besondere für die Praxis ist eine eindeutige Spezifizierung von notwendigen und nicht notwendigen Herstellungskosten mehr als schwierig.³⁴ Ferner ergeben sich Probleme mit direkten Nebenkosten. Trotz der Nähe³⁵ von IAS 40 zu IAS 16 wer-den direkte Nebenkosten bei Immobilien ambivalent behandelt. Nach IAS 16 sind den Anschaffungs- und Herstellungskosten auch die Abbruchs- und Standortwie-derherstellungskosten zuzuordnen.³⁶ Vergleichbare oder ähnliche Regelungen fehlen jedoch in den Regelungen des IAS 40.³⁷ Sollte jedoch aufgrund der Er-mangelung an Regelungen eine Anlehnung an IAS 16 i. V. m. IAS 37 vorgenom-men werden³⁸, sind bereits im Zeitpunkt der Entstehung direkte Nebenkosten als Teil der Anschaffungs- und Herstellungskosten mit ihrem Barwert zu aktivieren und eine Rückstellung für die künftigen Verpflichtungen ist zu bilden.³⁹ Die sich ergebende Bilanzverlängerung führt zu einer verlässlicheren Betrachtung der Vermögenslage, da künftige Verbindlichkeiten publiziert werden.

Abschließend muss in Anbetracht entscheidungsnützlicher Informationen noch erwähnt werden, dass für Außenstehende nicht zu erkennen ist, ob das Investment Property selbsterstellt worden ist oder extern zugekauft wurde.⁴⁰

[...]

¹ Vgl. Roland Berger, REITs: Chancen für den deutschen Immobilien- und Finanzmarkt, http://www.rolandberger.com/company/press/releases/516-press_archive2006_sc_content/Roland_Berger_study_on_REITs_de.html (Abrufdatum: 13.08.2008).

² Vgl. IZ, Frühjahrsgutachten der Immobilienwirtschaft: des Rates der Immobilienweisen, http://www.empirica-institut.de:80/kufa/FJG_2007.pdf, S. 40 (Abrufdatum: 13.08.2008)

³ Vgl. Riesmeier, G-REITs: Frischer Wind für den deutschen Immobilienmarkt, http://www.fundresearch.de/index.asp?intPageID=5&pkBerichtNr=117111&pkRubrikNr=492 (Abrufdatum: 05.08.2008).

⁴ Vgl. Pfnür, IF 2004, Nr. 9, S. 295.

⁵ Vgl. Heyd, Internationale Rechnungslegung, 2003, S. 184.

⁶ Heuser u. Theile, IFRS Handbuch, 2007, S. 205.

⁷ Vgl. Vater, BW 2002, Nr. 13, S. 535.

⁸ Vgl. Deloitte, IAS Plus International Accounting Standards IAS 40: Investment Property, http://www.iasplus.com/standard/ias40.htm (Abrufdatum: 05.08.2008).

⁹ Vgl. Zülch, KoR 2004, Nr. 5, S. 153, 165-166.

¹⁰ Vgl. Hayn u. Waldersee, IFRS/US-GAAP/HGB im Vergleich, 2004, S. 146, 147.

¹¹ Vgl. Engel-Ciric, Haufe IFRS, 2006, S. 635.

¹² Vgl. Knobbe-Keuk, Bilanz- und Unternehmenssteuerrecht, 1993, S. 199.

¹³ Vgl. Kraft, HGB-Bilanzrecht, 2002, S. 1233.

¹⁴ Vgl. Lüdenbach, BC 2006, Nr. 4, S. 73.

¹⁵ Vgl. Heuser u. Theile, IFRS Handbuch, 2007, S. 207.

¹⁶ Vgl. IAS 40.16.

¹⁷ Vgl. IAS 40.10.

¹⁸ Vgl. IAS 40.69.

¹⁹ Klassifikation von Immobilien nach IFRS: s. Darstellung 1 in Appendix, S. IV.

²⁰ Vgl. Böckem u. Schurbohm, KoR 2002, Nr. 1, S. 41.

²¹ Vgl. IAS 40.3d und IAS 40.9e.

²² Vgl. Böckem u. Schurbohm-Ebneth, KoR 2003, Nr. 7/8, S. 335.

²³ Vgl. Engel-Ciric, Haufe IFRS, 2006, S. 635.

²⁴ Vgl. Heuser u. Theile, IFRS Handbuch, 2007, S. 211.

²⁵ Vgl. Kirsch, Einführung in die internationale Rechnungslegung nach IFRS, 2007, S. 75.

²⁶ Vgl. IAS 40.20.

²⁷ Vgl. Burkhardt u. Hachmeister, ZfCM 2006, Nr. 6, S. 355.

²⁸ Vgl. Vater, BW 2002, Nr. 13, S. 536.

²⁹ Vgl. IAS 40.23b u. c.

³⁰ Vgl. IAS 40.22.

³¹ Vgl. IAS 2.12 i. V. m. IAS 2.15 u. IAS 2.16.

³² Vgl. IAS 23.11 f.

³³ Vgl. IAS 23.4.

³⁴ Vgl. Engel-Ciric, Haufe IFRS, 2006, S. 643.

³⁵ Z. B. bedingt durch den Übergang von selbsterstellten Immobilien zu als Finanzinvestition ge-haltene Immobilien

³⁶ Vgl. IAS 16.16c.

³⁷ Vgl. Heuser u. Theile, IFRS Handbuch, 2007, S. 213.

³⁸ Vgl. Engel-Ciric, Haufe IFRS, 2006, S. 645.

³⁹ Vgl. Müller u. Schanne, BC 2005, Nr. 2, S. 31.

⁴⁰ Vgl. Küting u. Ranker, KoR 2007, Nr. 4, S. 194.