Diese Bachelorarbeit beschäftigt sich mit der Frage, ob wir uns in Deutschland in einer Immobilienblase befinden. Dafür werden Experteninterviews durchgeführt und anschließend mithilfe qualitativer Inhaltsanalysen ausgewertet. Die kategorisierten Ergebnisse der Interviews werden dann mit der Theorie verglichen, um so herauszufinden, ob im deutschen Wohnimmobilienmarkt eine Immobilienblase besteht. Auch wird ein Vergleich mit dem US-Immobilienmarkt bis zur Finanzmarktkrise 2007 gezogen.
Nach der Einleitung wird zunächst der aktuelle Forschungsstand dargestellt. Dazu werden Studien und Artikel, die die aktuelle Situation am Immobilienmarkt beschreiben, herangezogen. Im nächsten Kapitel werden dann die theoretischen Grundlagen aufgearbeitet. Zuerst werden allgemeine Begriffe rund um die Immobilie erläutert, anschließend wird die bisherige Preisentwicklung auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt beschrieben. Zum Ende des Kapitels wird der Begriff Immobilienblase definiert, ebenso werden die Ursachen, Entstehung und die Phasen einer Blase ausführlich beschrieben.
Im weiteren Verlauf wird das methodische Vorgehen näher beschrieben. Es wurden fünf Experten mit Bezug zu Immobilien befragt. Diese Experteninterviews wurden nach den Regeln von Dresing und Pehl transkribiert und mittels qualitativer Inhaltsanalyse nach Mayring in tabellarischer Form in Kategorien unterteilt und anschließend ausgewertet. Hintergrund der Wahl der Methode ist, individuelle Eindrücke und Informationen von Personen zu erhalten, welche regelmäßig mit der Immobilienpreisentwicklung zu tun haben. Das fünfte Kapitel enthält die Ergebnisse der Experteninterviews und fasst diese zusammen. Im sechsten Kapitel werden die Ergebnisse aus den Experteninterviews mit der Theorie und dem aktuellen Forschungsstand verglichen, beschrieben und diskutiert.
Inhaltsverzeichnis der Bachelor-Thesis
1 Einleitung
2 Aktueller Forschungsstand
3 Theoretischer Hintergrund
3.1 Begriffserklärung
3.1.1 Wohnimmobilien
3.1.2 Wirtschaftsimmobilie
3.1.3 Kapitalanlage
3.2 Preisentwicklung
3.2.1 Historie
3.2.2 Deutscher Wohnimmobilienmarkt
3.2.3 Regionale Bevölkerungsentwicklung
3.3 Immobilienblase
3.3.1 Begriffserklärung
3.3.2 Ursachen für die Entstehung einer Preisblase
3.3.2.1 Geld- und Kreditmenge
3.3.2.2 Leerstand
3.3.2.3 Wohnungsbedarf
3.3.2.4 Zu lockere Geldvergabe
3.3.3 Phasen eine Blase
3.3.4 Kennzahlen
3.4 Beschreibung der Immobilienkrise in den USA
4 Methodisches Vorgehen
4.1 Untersuchungsdesign und -durchführung
4.2 Erhebungsinstrument
4.2.1 Stichprobe
4.3 Datenaufbereitung mittels qualitativer Inhaltsanalyse nach Mayring
4.4 Prüfung der Gütekriterien
5 Ergebnisse
5.1 Preisentwicklung
5.1.1 Bisherige Preisentwicklung
5.1.2 Künftige Preisentwicklung
5.2 Vergleich mit dem US-Immobilienmarkt
5.2.1 Gemeinsamkeiten
5.2.2 Unterschiede
5.3 Preisblase
5.3.1 Definition einer Preisblase
5.3.2 Gründe für eine Blase
5.3.3 Gründe gegen eine Blase
5.4 Äußere Einflüsse auf die Preisentwicklung und Immobilienblase
5.5 Ausblick der Experten
6 Diskussion
7 Fazit
Zielsetzung & Themen
Die vorliegende Arbeit untersucht die aktuelle Entwicklung des deutschen Wohnimmobilienmarktes im Kontext potenzieller Gefahren einer Immobilienblase. Anhand einer qualitativen Analyse, die durch Experteninterviews mit Branchenvertretern gestützt wird, soll geklärt werden, ob in Deutschland Indikatoren für eine spekulative Preisblase vorliegen und wie sich der deutsche Wohnimmobilienmarkt von historischen Krisenszenarien, insbesondere der US-Immobilienkrise, abgrenzt.
- Analyse der Preisentwicklung am deutschen Wohnimmobilienmarkt
- Untersuchung von Ursachen und Indikatoren für Preisblasen
- Vergleich der Marktmechanismen zwischen Deutschland und den USA
- Evaluation von Expertenmeinungen zur künftigen Marktentwicklung
- Betrachtung äußerer Einflüsse wie Zinspolitik und Bautätigkeit
Auszug aus dem Buch
3.3.2.4 Zu lockere Geldvergabe
Die Kreditvergabestandards nehmen maßgeblich Einfluss auf die Preisentwicklung am Wohnimmobilienmarkt. Eine lockere Vergabe von Immobilienkredite erhöht die Nachfrage und damit die Preisentwicklung an den Wohnimmobilienmärkten, da einem größeren Personenkreis die Möglichkeit geboten wird, Immobilieneigentum erwerben. Dieses neu hinzugekommene Klientel konnten sich bisher aufgrund fehlenden Eigenkapitals oder eines zu geringen freien Einkommen keine Immobilie leisten. Die Kombination aus sogenannten Subprime-Schuldnern in Verbindung mit übertriebenen Preissteigerungen birgt eine Gefahr für das ganze Finanzsystem.
Ellis beschreibt in dem 2008 veröffentlichten Arbeitspapier fünf Maßnahmen, die von amerikanischen Geschäftsbanken vorgenommen wurden, um den eigenen Marktanteil in der Boomphase vor der Finanzmarktkrise zu erhöhen und damit die Nachfrage noch weiter beflügelt haben.
Private Geschäftsbanken haben das Kreditgeschäft im Alt-A und Subprime Segment signifikant ausgebaut. Alt-A-Kredite besitzen einige risikoerhöhende Eigenschaften wie eine hohe Beleihung oder eine unzureichende Dokumentation der finanziellen Verhältnisse der Kreditnehmer. Subprime-Kredite werden an Schuldner mit zweifelhafter Bonität vergeben. Die Anforderungen der Banken an die Dokumentation des Einkommens und Vermögens der Schuldner wurde immer lockerer gehandhabt. Der Wert des Pfandobjektes war wichtiger als die Tatsache ob der Schuldner fähig ist den Kredit zurückzubezahlen. Die Niedrigzinspolitik der US-Notenbank führte dazu, dass variabel verzinste Kredite im Vergleich zu festverzinslichen Darlehen interessanter werden. Zusätzlich wurden die sogenannten Adjustable-Rate-Mortgages (ARM’s) durch niedrige Einführungszinssätze beworben. Ein weiterer Beleg für eine Lockerung der Vergaberichtlinien war die Aufnahme weiterer Nachrangdarlehen und Ausweitung der loan-to-value Grenze bis hin zu einer 100% Finanzierung. Zu guter Letzt wurden Darlehen ohne laufende oder sogar mit negativer Tilgung ausgegeben, sodass Darlehen mit einer hohen Beleihung bei gleichbleibenden Preisen unverändert blieben und somit das Risiko konstant hoch blieb.
Zusammenfassung der Kapitel
1 Einleitung: Diese Einleitung führt in die Problematik der Immobilienpreisentwicklung während der Corona-Pandemie ein und definiert die zentrale Forschungsfrage, ob in Deutschland eine Immobilienblase besteht.
2 Aktueller Forschungsstand: Hier werden Studien und Berichte von Organisationen wie UBS, EZB und Bundesbank analysiert, die das Risiko von Überbewertungen am aktuellen Immobilienmarkt evaluieren.
3 Theoretischer Hintergrund: Dieses Kapitel fundiert die Arbeit durch begriffliche Klärungen, die historische Einordnung der Preisentwicklung sowie eine detaillierte Erläuterung der Immobilienblase inklusive eines Vergleichs zur Krise in den USA.
4 Methodisches Vorgehen: Es wird das qualitative Forschungsdesign dargelegt, welches Experteninterviews umfasst, die transkribiert und nach Mayring inhaltlich analysiert werden.
5 Ergebnisse: Dieser Abschnitt fasst die Erkenntnisse aus den Experteninterviews zur bisherigen und künftigen Preisentwicklung, zum Vergleich mit den USA sowie zur Einschätzung der Blasengefahr zusammen.
6 Diskussion: Die gewonnenen Ergebnisse aus den Experteninterviews werden kritisch mit der zuvor erarbeiteten Theorie und dem Forschungsstand verknüpft und diskutiert.
7 Fazit: Das Fazit beantwortet die Forschungsfrage und resümiert, dass zwar lokale Anzeichen existieren, aber keine flächendeckende Immobilienblase in Deutschland vorliegt.
Schlüsselwörter
Wohnimmobilien, Immobilienblase, Preisentwicklung, Immobilienmarkt, Mietpreise, Kaufpreise, Kreditvergabe, Zinspolitik, Wohnungsbedarf, Subprime-Krise, Immobilienfinanzierung, Eigenkapital, Bautätigkeit, qualitative Inhaltsanalyse, Marktentwicklung.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Forschungsarbeit grundlegend?
Die Arbeit untersucht, ob der deutsche Wohnimmobilienmarkt Anzeichen einer spekulativen Preisblase aufweist, insbesondere vor dem Hintergrund der durch die Pandemie veränderten Marktbedingungen.
Welche Themenfelder stehen im Zentrum der Untersuchung?
Zentrale Themen sind die Preisentwicklung der letzten Jahre, die Ursachen und Phasen einer Immobilienblase, der Vergleich zum US-Immobilienmarkt vor 2007 sowie äußere Einflussfaktoren wie Zinsumfeld und Politik.
Was ist die primäre Forschungsfrage?
Die primäre Forschungsfrage lautet: Befinden wir uns in Deutschland in einer Immobilienblase?
Welche wissenschaftliche Methode kommt zum Einsatz?
Es wurde ein qualitativer Forschungsansatz gewählt, der auf Experteninterviews mit Immobilienfinanzierungsexperten und Maklern basiert, welche durch eine qualitative Inhaltsanalyse nach Mayring ausgewertet wurden.
Was wird im Hauptteil der Arbeit behandelt?
Der Hauptteil gliedert sich in theoretische Grundlagen, methodische Ausführungen, eine detaillierte Ergebnispräsentation aus den Interviews sowie eine Zusammenführung und Diskussion dieser Ergebnisse.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit am besten?
Wohnimmobilien, Immobilienblase, Preisentwicklung, Kreditvergabestandards und Marktindikatoren sind die wesentlichen Begriffe dieser Arbeit.
Gibt es Anzeichen für eine Blase, wenn man die aktuellen Preise betrachtet?
Die Experten kommen zu dem Schluss, dass die Preise zwar stark gestiegen sind, jedoch oft durch fundamentale Faktoren wie Nachfrage und knappe Angebote gestützt werden, statt rein spekulativ getrieben zu sein.
Wie unterscheidet sich die deutsche Marktsituation von der damaligen US-Krise?
Im Gegensatz zur US-Krise zeichnet sich der deutsche Markt durch konservative Kreditvergabepraktiken, einen höheren Eigenkapitaleinsatz und eine überwiegend langfristige Zinsbindung aus.
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- Sebastian Eberle (Author), 2021, Wohnimmobilien in Deutschland. Leben wir in einer Immobilienblase?, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/1351547
