Die vorliegende Arbeit soll verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten bei der Übertragung von Immobilien im Rahmen der Familiennachfolge beleuchten und herausarbeiten, inwiefern sich diese optimieren lassen.
Im Jahre 2018 lebten insgesamt 82,9 Millionen Menschen in Deutschland. Davon sind 59,7 Millionen Menschen zwischen 0 und 60 Jahre alt (ca. 72,01 %) und 23,2 Millionen Menschen 60 Jahre und älter (ca. 27,99%). Laut Prognosen sollen im Jahre 2060 bei einer Gesamtbevölkerung (in Deutschland) von 74,4 Millionen Menschen hingegen noch 46,6Millionen Menschen zwischen 0 und 60 Jahre alt sein (ca. 62,63%). 27,8 Millionen Menschen sollen zu diesem Zeitpunkt 60 Jahre und älter sein (ca. 37,37%). Gleichzeitig ergab eine Untersuchung des Statistischen Bundesamtes aus dem Jahre 2013, dass etwa 58 % der Menschen im Alter von 55 bis 64 Jahren Eigentümer von Immobilien sind. Im Durchschnitt besitzen etwa 53,9% der Menschen ab 55 Jahren eine Immobilie. Dagegen besitzt lediglich jeder Fünfte im Alter von 25 bis 34 eine Immobilie. Bis zum Alter von 54 Jahren besitzt nicht einmal jeder Dritte eine Immobilie.
Anhand der ersten Studie wird ersichtlich, dass eine Verschiebung der Altersstruktur in Deutschland bevorsteht. So werden die Menschen ab 60 Jahren einen wesentlich größeren Anteil unserer Bevölkerung einnehmen. Gleichzeitig befindet sich laut der zweiten Studie in dieser Altersgruppe bereits zum aktuellen Zeitpunkt das meiste private deutsche Immobilienvermögen, Tendenz steigend.
Anhand vorstehender Ausführungen liegt die Schlussfolgerung nahe, dass es zu einer Verschiebung des Immobilienvermögens kommen muss. Das ErbStG bietet grundsätzlich einigen Gestaltungsspielraum. Eine Gestaltung ist jedoch nur dann möglich, wenn derjenige, der sein Vermögen übertragen möchte, bereits zu Lebzeiten entsprechende Schritte einleitet. Nach dem Tod desjenigen kann nicht mehr gestaltet werden. Es dürfte folglich ersichtlich werden, dass das dieser Arbeit zugrundeliegende Thema angesichts der bevorstehenden Verschiebung der Altersstruktur in Deutschland und der damit einhergehenden Notwendigkeit der Übertragung von Immobilien im Rahmen der Familiennachfolge von bedeutender praktischer Relevanz ist und in den kommenden Jahren an weiterer Bedeutung dazu gewinnen wird.
Inhaltsverzeichnis
- Abkürzungsverzeichnis
- A. Einführung
- I. Ausgangssituation
- II. Relevanz des Themas in der Praxis
- III. Zielsetzung und Gang der Untersuchung
- B. Definitionen
- I. Immobilien
- II. Familie
- III. Gestaltungsmöglichkeiten
- C. Zivilrechtliche Grundlagen der Übertragung von Immobilien
- I. Abstraktions- und Trennungsprinzip
- II. Verpflichtungsgeschäfte - Grundlagen
- 1. Kaufvertrag
- 2. Schenkungsvertrag
- 3. Erfordernis der notariellen Beurkundung
- III. Verfügungsgeschäfte
- D. Steuerliche Konsequenzen im Regelfall
- I. Verpflichtung zur Übereignung durch Kaufvertrag
- II. Verpflichtung zur Übereignung durch Schenkungsvertrag
- 1. Ermittlung des Wertes der Immobilie
- a) Vergleichswertverfahren
- b) Ertragswertverfahren
- 2. Ermittlung des steuerpflichtigen Erwerbs gem. § 10 ErbStG
- a) Vermögensanfall nach Steuerwerten
- b) Ermittlung der Bereicherung
- c) Steuerpflichtiger Erwerb
- 3. Berechnung der Schenkungsteuer
- 1. Ermittlung des Wertes der Immobilie
- E. Gestaltungsmöglichkeiten
- I. Bewertung von Immobilien
- II. Ausschöpfung der persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG
- 1. Grundzüge des § 16 ErbStG
- 2. Berücksichtigung mehrerer Erwerbe gem. § 14 ErbStG
- 3. Adoption von Kindern
- III. Begünstigung nach § 13d ErbStG
- III. Gemischte Schenkung
- IV. Einräumung eines Nießbrauchs
- 1. Zivilrechtliche Grundlagen des Nießbrauchs
- 2. Schenkungsteuerliche Betrachtung des Nießbrauchs
- a) Abzug als Verbindlichkeit nach § 10 Abs. 5 ErbStG
- b) Konkurrenz zwischen § 10 Abs. 5 ErbStG und § 198 BewG
- aa) Alternative 1: Ansatz als Verbindlichkeit gem. § 10 Abs. 5 ErbStG
- bb) Alternative 2: Ansatz bei der Bewertung (§ 198 BewG)
- cc) Zusammenfassung
- 3. Grunderwerbsteuerliche Betrachtung des Nießbrauchs
- 4. Einkommensteuerliche Betrachtung des Nießbrauchs
- V. Kauf statt Schenkung?
- F. Fazit
Zielsetzung und Themenschwerpunkte
Die Arbeit untersucht die zivilrechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten bei der Übertragung von Immobilien im Rahmen der Familiennachfolge. Sie analysiert insbesondere die Optimierungsmöglichkeiten im Hinblick auf die erbschaftsteuerlichen Konsequenzen. Die Arbeit beleuchtet dabei sowohl die rechtlichen Grundlagen als auch die steuerlichen Auswirkungen verschiedener Gestaltungsmöglichkeiten.
- Zivilrechtliche Grundlagen der Immobilienübertragung
- Steuerliche Konsequenzen von Kauf- und Schenkungsverträgen
- Optimierungsmöglichkeiten zur Minimierung der Erbschaftssteuer
- Gestaltungsmöglichkeiten wie Nießbrauch und gemischte Schenkungen
- Bewertung von Immobilien im Rahmen der Erbschaftssteuer
Zusammenfassung der Kapitel
- Die Einführung erläutert die Ausgangssituation und die Relevanz des Themas für die Praxis. Sie definiert den Gegenstand der Untersuchung und skizziert den Aufbau der Arbeit.
- Das Kapitel "Definitionen" behandelt die relevanten Begriffe wie Immobilien, Familie und Gestaltungsmöglichkeiten im Kontext der Immobilienübertragung.
- Das Kapitel "Zivilrechtliche Grundlagen der Übertragung von Immobilien" analysiert die rechtlichen Grundlagen der Immobilienübertragung, insbesondere das Abstraktions- und Trennungsprinzip sowie die verschiedenen Arten von Verpflichtungsgeschäften.
- Das Kapitel "Steuerliche Konsequenzen im Regelfall" befasst sich mit den steuerlichen Auswirkungen der Übertragung von Immobilien im Falle von Kauf- und Schenkungsverträgen. Es erläutert die Ermittlung des Wertes der Immobilie, des steuerpflichtigen Erwerbs und die Berechnung der Schenkungsteuer.
- Das Kapitel "Gestaltungsmöglichkeiten" präsentiert verschiedene Möglichkeiten zur Optimierung der Immobilienübertragung im Hinblick auf die Erbschaftssteuer. Es behandelt Themen wie die Bewertung von Immobilien, die Ausschöpfung der persönlichen Freibeträge und die Begünstigung nach § 13d ErbStG.
- Das Kapitel "Einräumung eines Nießbrauchs" analysiert die Auswirkungen der Einräumung eines Nießbrauchs auf die Schenkungsteuer, die Grunderwerbsteuer und die Einkommensteuer.
- Das Kapitel "Kauf statt Schenkung?" vergleicht die beiden Gestaltungsmöglichkeiten Kauf und Schenkung im Hinblick auf ihre steuerlichen Konsequenzen.
Schlüsselwörter
Immobilienübertragung, Familiennachfolge, Erbschaftsteuer, Gestaltungsmöglichkeiten, Optimierung, Schenkungsvertrag, Kaufvertrag, Nießbrauch, Bewertung, Freibeträge, § 13d ErbStG, Steuerliche Konsequenzen, Zivilrecht.
- Arbeit zitieren
- Timo Matt (Autor:in), 2019, Übertragung von Immobilien im Rahmen der Familiennachfolge. Zivilrechtliche Gestaltungsmöglichkeiten und Optimierungen, München, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/1353158
